Wyrok z 23 lutego 2017, sygn. I ACa 982/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 lutego 2017r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Andrzej Daczyński
Sędziowie:	SSA Małgorzata Gulczyńska SSA Bogdan Wysocki ( spr .)
Protokolant:	Halszka Mróz

po rozpoznaniu w dniu w 9 lutego 2017r. w P.

na rozprawie

sprawy z powództwa S. O.

przeciwko K. J. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 31 marca 2016r. , sygn. akt XII C 683/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

1)  w punkcie 1 w ten sposób, że oddala powództwo o zapłatę kwoty 81.000 zł (osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku i tym samym obniża zasądzoną od pozwanej na rzecz powódki należność do kwoty 541.775 zł (pięćset czterdzieści jeden tysięcy siedemset siedemdziesiąt pięć złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 lutego 2017r. do dnia zapłaty;

2)  w punkcie 3 w ten sposób, że koszty procesu rozdziela między stronami stosunkowo, obciążając nimi w 73% powódkę, a w 27% pozwaną i z tego tytułu zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 8.285,42 zł (osiem tysięcy dwieście osiemdziesiąt pięć złotych czterdzieści dwa grosze);

3)  w punkcie 4 w ten sposób, że tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Poznaniu):

a)  od powódki z zasądzonego na jej rzecz roszczenia kwotę 69.000 zł (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych);

b)  od powódki kwotę 1.139,06 zł (jeden tysiąc sto trzydzieści dziewięć złotych sześć groszy);

c)  od pozwanej kwotę 27.421,29 zł (dwadzieścia siedem tysięcy czterysta dwadzieścia jeden złotych dwadzieścia dziewięć groszy);

I.  w pozostałej części apelację pozwanej oddala;

II.  apelację powódki oddala;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.143,93 zł (dwa tysiące sto czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt trzy grosze) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, po ich wzajemnym stosunkowym rozdzieleniu.

(...) A. M. G.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 czerwca 2009 r. powódka S. O. domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanej K. J. (1) kwoty 2.000.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwiększenia należnego powódce świadczenia wynikającego z umowy sprzedaży z dnia 21 czerwca 2007 r., zwartej przed notariuszem J. K. (1), nr Rep. A nr 14927/2007 na podstawie której, powódka sprzedała pozwanej nieruchomość położoną w C. o pow. 15.61.50 ha, zapisaną w księdze wieczystej KW (...) Sądu Rejonowego w Gnieźnie, ewentualnie, w przypadku gdyby zasądzenie pierwszego żądania było niemożliwe lub nadmiernie utrudnione, powódka domagała się unieważnienia wyżej opisanej umowy. Ponadto powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 14.400 zł.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu.

Pismem z dnia 1 października 2010 r. powódka cofnęła pozew z jednoczesnym zrzeczeniem się roszczenia, wnosząc o umorzenie postępowania. Jednocześnie powódka wypowiedziała pełnomocnictwo adwokatowi R. L..

Pismem z dnia 12 października 2010 r. pełnomocnik powódki adwokat R. L. wniósł o zawiadomienie prokuratora o tyczącej się sprawie w trybie ark 59 k.p.c. oraz uznanie za niedopuszczalne cofnięcia pozwu połączonego ze zrzeczeniem się roszczenia z uwagi na sprzeczność wymienionej czynności z prawem i zasadami współżycia społecznego w oparciu o treść art. 203 § 4 k.p.c.

W dniu 29 października 2010 r. prokurator wstąpił do postępowania w oparciu o art. 59 k.p.c.

Postanowieniem z dnia 15 września 2011 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu uznał za niedopuszczalne cofnięcie pozwu dokonane przez powódkę pismem z dnia 1 października 2011 r. Jednocześnie Sąd uznał, że wypowiedzenie pełnomocnictwa adwokatowi R. L., jako złożone w warunkach opisanych w art. 82 k.c., jest nieważne.

W dniu 3 października 2011 r. Prokurator Rejonowy w Gnieźnie wystąpił do Sądu Okręgowego w Poznaniu z wnioskiem o ubezwłasnowolnienie S. O..

Postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie o XII Ns 237/11 ustanowił dla uczestniczki postępowania S. O., doradcę tymczasowego w osobie A. Ł. celem reprezentowania uczestniczki we wszystkich sprawach urzędowych, zarządem majątkiem oraz ochrony jej osoby - do czasu zaskoczenia postępowania w przedmiocie ubezwłasnowolnienia S. O. oraz ustanowienia opiekuna prawnego. W oparciu o powyższe orzeczenie jako doradca tymczasowy M. Ł. ustanowiła w sprawie pełnomocnika dla S. O. w osobie adwokata R. L..

Postanowieniem z dnia 10 czerwca 2014 r. (sygn. akt Eli RNs 1681/13) Sąd Rejonowy w Gnieźnie ustanowił opiekę prawną d!a powódki w osobie M. Ł..

Pismem z dnia 27 listopada 2015 r. powódka wniosła o ustalenie, że umowa z dnia 21 czerwca 2007 r. zawarta przed notariuszem J. K. (2), mocą której powódka sprzedała pozwanej nieruchomość położoną w C., gmina Ł., zapisaną w KW (...) (...) Sądu Rejonowego w Gnieźnie jest nieważna, przy czym jest to żądanie ewentualne w stosunku do żądań zgłoszonych w pkt 1 pozwu.

W piśmie datowanym na 23 grudnia 2015 r. pozwana wniosła o oddalenie żądania powódki zgłoszonego w z dnia 27 listopada 2015 r..

Prokurator wniósł o zasądzenie zwiększonego należnego świadczenia stosowanie do wyników opinii biegłego.

Wyrokiem z dnia 31 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 622.775zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku (pkt 1), w pozostałym zakresie powództwo oddalił (pkt 2), koszty postępowania rozdzielił pomiędzy stronami stosunkowo obciążając nimi powódkę w 69%, a pozwaną w 31% i z tego tytułu zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.479,26zł (pkt 3), tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Poznaniu; od powódki z zasądzonego roszczenia kwotę 66.240zł, od powódki kwotę 1.076,64zł, od pozwanej kwotę 30,243,70zł (pkt 4).

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski.

K. J. (1) poznała S. O. pod koniec lat dziewięćdziesiątych. Pozwana zamieszkała wówczas w P.. Strony utrzymywały dobre stosunki sąsiedzkie, pomagając sobie wzajemnie, np. powódka udzieliła pozwanej pomocy przy remoncie domu, a pozwana dawała jej okolicznościowe paczki. Ich kontakty miały charakter towarzyski, spotkały się kilka razy w miesiącu, w celu wspólnego spędzenia czasu.

Powódka była właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr (...)i powierzchni 15.61.50 ha, położonej w obrębie C., gmina Ł., obecnie zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gnieźnie Kw nr(...) (...). Nieruchomość funkcjonowała, jako grunty orne. W miejscowym pianie zagospodarowania przestrzennego Gminy Ł., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Ł. nr (...)z dnia 2 grudnia 1994r., który z dniem 01.01.2004 r. utracił swoją ważność, opisana nieruchomość przeznaczona była w części pod lasy i potencjalne dolesienia oraz w części pod łąki i pastwiska.

30 stycznia 2004 r. Rada Gminy w Ł. podjęła uchwałę nr (...) ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr 56 poz. 1267 z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, eksploracji kruszywa oraz terenów mieszkaniowych w rejonie wiaduktu C.. Uchwałą objęto także nieruchomość, stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania. W efekcie wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość powódki w części zachowała przeznaczenie pod tereny łąk i pastwisk, częściowo jednak została przeznaczona pod tereny zabudowy jednorodzinnej. W § 21 uchwały ustalono stawkę jednorazowej opłaty z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości będącej skutkiem zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ustalono opłatę w wysokości 15% od wzrostu wartości nieruchomości.

W roku 2005 r. S. O. szukała nabywcy przedmiotowej nieruchomości. Powódka miała wówczas 85 lat. Otrzymała kilka ofert, lecz nie zdecydowała się na sprzedaż, gdyż oferenci proponowali cenę 1 zł za metr kwadratowy. Wiedzę na temat cen nieruchomości S. O. czerpała z gazet oraz uzyskiwała informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości stanowiących rolę zawieranych w okolicy sprawdzając, ile kosztuje ziemia rolna 5-6 klasy. Powódka nie zwracała się do rzeczoznawcy w celu wyceny wartości nieruchomości. S. O. konsultowała się ze swoim synem T. O., z którym mieszkała i który pomagał jej i doradzał w bieżących sprawach życia codziennego. Powódka miała wówczas rozeznanie w zakresie podejmowanych czynności, lecz w stopniu jaki wynikał z jej wiedzy i doświadczenia życiowego. Większość życia spędziła bowiem w środowisku wiejskim, nie zdobyła wykształcenia. Z powódką można było nawiązać rzeczową rozmowę, lecz w stopniu ograniczonym zakresem jej wiedzy oraz doświadczenia. Poza świadomością powódki pozostawało, że podjęta została uchwała zmieniająca plan zagospodarowania przestrzennego skutkująca zmianą przeznaczenia jej nieruchomości. Przede wszystkim zaś, ze okoliczność ta ma jakikolwiek wpływ na wartość nieruchomości. Powódka pozostawała w przekonaniu, że skoro sprzedaje grunt rolny to należy się jej cena jak za rolę.

W tym samym czasie K. J. (1) współpracowała jako tłumacz przysięgły ze spółką (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B..

K. J. (1) wiedząc, że powódka nosi się z zamiarem sprzedaży nieruchomości, poinformowała ją, że przedstawiciele wskazanej spółki są zainteresowani nabyciem gruntu. W ich imieniu pozwana zaoferowała powódce cenę za metr kwadratowy nieruchomości w wysokości 1,5 zł. To ona prowadziła rozmowy z powódką w imieniu spółki.

Reprezentanci Bl-CO nie posługiwali się językiem polskim, byli obywatelami Hiszpanii. W rozmowie przed zawarciem umowy uczestniczył także syn powódki T. O., który podobnie jak jego matka nie miał doświadczenia w zakresie zasad obowiązujących na rynku obrotu nieruchomościami pozostając w przekonaniu, że o cenie nieruchomości decyduje faktyczne jej wykorzystywanie, a grunty będące przedmiotem transakcji były obsiane. Zaproponowana przez pozwaną cena za metr nieruchomości została zaakceptowana przez powódkę jako atrakcyjna w porównaniu z wcześniejszymi ofertami i nie była negocjowana. Strony nie poruszały w rozmowie kwestii przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i wpływu tej okoliczności na wartość sprzedawanej nieruchomości.

Pozwana miała w tym czasie 35 lat. Legitymowała się wyższym wykształceniem. Od września 2004 r. pełniła funkcję prezesa stowarzyszenia (...), którego siedziba mieściła się w budynku Urzędu Gminy w Ł.. Celem stowarzyszenia było udzielanie pomocy mieszkańcom gminy oraz gminom w pozyskiwaniu środków pochodzących z Unii Europejskiej.

W dniu 25 sierpnia 2005 r. przed notariuszem J. K. (2) doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z warunkiem, na mocy której powódka zobowiązała się sprzedać spółce (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. nieruchomość położoną w C., stanowiącą działkę gruntu nr (...) o powierzchni 15.16.50 ha, zapisaną w księdze wieczystej C., za kwotę 234.225 zł pod warunkiem uzyskania przez kupującą spółkę zezwolenia MSWiA na nabycie przedmiotowej nieruchomości. W § 10 umowy strony ustaliły, że spółce przysługuje prawo do jednostronnego wskazania osoby trzeciej, która wstąpi w całość lub w część praw i obowiązków spółki, wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem, w terminie do 30 grudnia 2006 r,

Tytułem zadatku osoby działające w imieniu i na rzecz spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. wpłacili powódce kwotę 117.112,50 zł, a powódka zainkasowała wówczas tę kwotę.

Do aktu notarialnego przedłożono zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy Ł. z dnia 23 czerwca 2005 r. nr (...), z którego wynikało, że działka stanowiąca przedmiot transakcji przeznaczona jest pod tereny łąk i pastwisk oraz w części pod tereny zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Przedmiotowe zaświadczenie uzyskała pozwana z Urzędu Gminy w Ł.. Kwestia wpływu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości nie była w czasie czynności dyskutowana.

Przy czynności obecny był także T. O. oraz sąsiad powódki R. Z., który pełnił obowiązki kierowcy. N. przed przystąpieniem do czynności zadawał powódce pytania zmierzające do ustalenia, czy jest w stanie podjąć czynność z dostatecznym rozeznaniem. Nie było żadnych okoliczności, które wzbudziłyby wątpliwości rejenta.

Na podstawie aneksu nr (...) z dnia 27 grudnia 2006 r. do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, termin zawarcia umowy przyrzeczonej został przedłożony do dnia 30 czerwca 2007 r. Przy czynności brały udział S. O. oraz K. J. (1). Pozwana działała w imieniu i na rzecz spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., jako pełnomocnik spółki, na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego aktem notarialnym w dniu 13.12.2006 r. przed J. F. A. notariuszem w L., należącym do Kolegium N. w G., opatrzonego klauzulą apostille w myśl Konwencji Haskiej z dnia 5 października 1961 r. przez p. Germana A. C. N. w L. z poważnienia Dziekana, przetłumaczonego w dniu 22 grudnia 2006 r. przez P. S. - tłumacza przysięgłego języka hiszpańskiego.

Spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. nie uzyskała zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości powódki. W oświadczeniu złożonym przed notariuszem J. K. (2) w dniu 21 czerwca 2007 r. spółka (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. wskazała K. J. (1) jako podmiot uprawniony do wstąpienia w całość praw i obowiązków spółki (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. wynikających z Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem z dnia 25.08.2005 r.

W dniu 21 czerwca 2007 r. przed notariuszem J. K. (2) powódka i pozwana zawarły umowę sprzedaży nieruchomości położonej w C., stanowiącej działkę nr (...) (dawniej 16) o obszarze 15.16.50 ha, zapisanej w księdze wieczystej C. Tom I karta 9 Sądu Rejonowego w Gnieźnie.

Strony określiły cenę sprzedaży na kwotę 234.225 zł i oświadczyły, że została ona w całości zapłacona przez podpisaniem przedmiotowej umowy sprzedaży. Pozwana oświadczyła, że środki finansowe pochodzą z legalnych i ujawnionych źródeł. Wydanie nieruchomości nastąpiło przed podpisaniem aktu notarialnego.

Do aktu notarialnego pozwana przedłożyła zaświadczenie Wójta Gminy Ł. z 23 czerwca 2005 r,, z którego wynikało, że nieruchomość w części jest przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. I w tym przypadku nie przedyskutowano wpływu tej okoliczności na wartość nieruchomości. Nie było rozmowy na temat możliwości zabudowania nieruchomości.

W akcie notarialnym zaznaczono, że w wyniku nabycia przez kupującą nieruchomości nastąpi powiększenie - do powierzchni nie większej niż 300 ha - rodzinnego gospodarstwa rolnego, stanowiącego własność nabywcy, które prowadzi osobiście, jako rolnik indywidualny, posiadający kwalifikacje rolnicze, położonego w gminie, w której ma miejsce zamieszkania, a nabywana nieruchomość wejdzie w skład tego gospodarstwa. Jednocześnie do aktu notarialnego zostało dołączone oświadczenie pozwanej z dnia 19 czerwca 2007 r., poświadczone przez Wójta Gminy Ł., z którego wynikało, że pozwana jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi gospodarstwo rolne położone w P., o powierzchni użytkowej 3.19.62b ha.

Przed zawarciem umowy notariusz poprzez zadawanie pytań sprawdzał, czy powódka może podjąć czynność z dostatecznym rozeznaniem. I tym razem powódce towarzyszyli syn i sąsiad.

Decyzją nr (...) z dnia 27 kwietnia 2009 r. Wójt Gminy Ł. ustalił dla powódki jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 155.993,85 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powódki, będącego skutkiem uchwalenia w 2004 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjmując (w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Gminy Ł.), że wartość nieruchomości wzrosła o 1.039.959 zł,

Naliczenie opłaty pianistycznej powódce było skutkiem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości w tym czasie wzrosła. Przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość miała w całości charakter rolny, a znaczna część terenu nadawała się pod zabudowę. Obecnie postępowanie administracyjne w tym przedmiocie jest zawieszone do czasu zakończenia niniejszego postępowania.

Sporna nieruchomość w dniu zawarcia umowy przedwstępnej oraz w dniu sporządzenia ostatecznego kontraktu stanowiła niezabudowaną działkę gruntu i nr ewidencyjnym (...) i powierzchni 15,6150 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest (i była w dniu 28 sierpnia 2005 i 21 czerwca 2007) w części północno-zachodniej (około 17% powierzchni działki) na tereny łąk i pastwisk. W pozostałej części (około 83% powierzchni działki) na tereny zabudowy mieszkaniowej, komunikacji wewnętrznej i gminnej.

Obecnie działka jest podzielona na działki o numerach (...). Wzdłuż północno - zachodniej granicy działka (...) graniczy z ciekiem wodnym (...), wzdłuż granicy południowej działka przylega do drogi, w pozostałe części graniczy z nieruchomościami użytkowymi rolniczo lub stanowiącymi grunty zadrzewione i/lub zalesione. Obecnie dojazd odbywa się drogą ekspresową (...), natomiast bezpośredni dojazd stanowi droga nieurządzona, miejscowo wzmocniona tłuczeniem, która stanowi również drogę dojazdową do sąsiednich nieruchomości niezabudowanych i siedlisk oddalonych od przedmiotowej nieruchomości. W dniu 28 sierpnia 2005 r, i 21 czerwca 2007 dojazd odbywał się drogą krajową nr (...), z której następował bezpośredni zjazd na nieurządzoną drogę prowadzącą do nieruchomości. Stan otoczenia i zagospodarowania pozostały bez zmian (działa nieogrodzona, niezabudowana, użytkowana rolniczo uzbrojona w sieć elektryczną i wodociągową w dalekim zasięgu).

Wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen na dzień 28 sierpnia 2005 r. wynosiła 483.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu i cen na dzień 21 czerwca 2007 r. wynosiła 776.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości według stanu na dzień 28 sierpnia 2005 r. i cen aktualnych wynosiła 857.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień 21 czerwca 2007 r. i cen aktualnych wynosiła 857.000 zł.

S. O. podejmując decyzje o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z warunkiem, a następnie umowy sprzedaży nieruchomości nie miała świadomości, jakie znacznie dla wartości nieruchomości ma jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powódka pozostawała w przekonaniu, że cena sprzedawanej nieruchomości warunkowana jest jej rzeczywistym wykorzystaniem. Stąd sądziła, że jej gospodarstwo nie ma dużej wartości, a uzyskana cena jest adekwatna do jego rzeczywistej wartości. Powódka nie miała świadomości, że z początkiem 2004 r. zmieniono przeznaczenie jej gruntu na działki budowlane oraz, że ta okoliczność może w jakikolwiek sposób wpłynąć na cenę nieruchomości. W czasie zawierania umowy przedwstępnej nie dyskutowano kwestii zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie omawiano także możliwości wzniesienia budynków na nieruchomości. W zakresie sprzedaży nieruchomości powódka konsultowała się jedynie ze swoim synem T., który (obecny przy negocjacjach z powódki z pozwaną) również był niezorientowany co do skutków zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenia nieruchomości oraz jej realnej wartości.

Powódka ma aktualnie 95 lat. Nie posiada zdolności do podejmowania czynności prawnych, bowiem jest ubezwłasnowolniona całkowicie (na mocy postanowienia Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 16 września 2013 r.). Ustanowiono dla niej opiekuna prawnego M. Ł. (na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 10 czerwca 2014 r.).

We wrześniu 2010 r. powódka miała 90 lat. Nie orientowała się co jest przedmiotem sporu w niniejszym postępowaniu. Nie miała świadomości, że ona to postępowanie zainicjowała. Jej zdolność rozumienia sytuacji była ograniczona. Był to efekt postępujących zmian otępiennych. Powódka miała wówczas zaburzenia związane z pamięcią i poczuciem teraźniejszości, gdyż zdarzenia z przeszłości (wspomnienia o wojnie) traktowała na równi z wydarzeniami z teraźniejszości. Jej funkcje psychiczne w zakresie prowadzenia dyskusji były zaburzone. Nie można z nią było nawiązać rzeczowej rozmowy, wymagającej wysiłku intelektualnego.

Lipcu 2011 r. u powódki zdiagnozowano zmiany organiczne w ośrodkowym układzie nerwowym - otępienie w stopniu znacznym. Proces otępienny to stopniowe pogarszanie się funkcji psychicznych, tj. zdolności percepcji, uczenia się, koncentracji uwagi, szybkości motorycznej, myślenia abstrakcyjnego, rozumowania logicznego, wiedzy, inteligencji społecznej. Stwierdzono też występowanie deficytu funkcji poznawczych, któremu towarzyszy zaburzenie afektu i popędów, spowolnienie psychoruchowe, dezorientacja allopsychiczna. Stwierdzony u powódki proces otępienny był następstwem zmian miażdżycowych w ośrodkowym układzie nerwowym, związanych z jej wiekiem. S. O. wówczas nie była w stanie kierować swoim postępowaniem oraz prowadzić swoich spraw, wymagała pomocy i opieki ze strony otoczenia. Była osobą niezdolną do samodzielnej egzystencji. Powódka nie była w stanie podejmować jakichkolwiek decyzji w sprawach codziennych, jak i prawno-sądowych. Mogła poprawnie funkcjonować w znanym jej otoczeniu, w szczególności w okolicach swojego gospodarstwa domowego i tylko w zakresie najprostszych czynności psychofizycznych. Diagnoza powyższa została potwierdzona w opinii biegłego psychiatry i psychologa z maja 2012 r., co skutkowało wydaniem orzeczenia o całkowitym ubezwłasnowolnieniu powódki.

Składając w dniu 1 października 2010 r. podpis pod pisemnym oświadczeniem o cofnięciu pozwu powódka nie była w stanie świadomie i swobodnie wyrazić swoją wolę, w szczególności nie była w stanie rozważyć, ani ocenić skutków oświadczenia o cofnięciu powództwa wraz z zrzeczeniem się roszczenia oraz oświadczenia o wypowiedzeniu pełnomocnictwa adwokatowi.

Obecnie pozwana jest właścicielem spornej nieruchomości. Nieruchomość została podzielona przez pozwaną na 14 działek oznaczonych numerami (...).

W ocenie Sądu Okręgowego w świetle dokonanych ustaleń faktycznych żądanie powódki w części zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd uznał za niedopuszczalne cofnięcie pozwu przez powódkę ze względu na sprzeczność tej czynności z prawem albowiem w dacie dokonywania tej czynności powódka nie była w stanie świadomie i swobodnie dysponować przedmiotem sporu. Strona powodowa cofając pozew powinna mieć pełne rozeznanie, co do podejmowanych kroków, a także rozpoznawać sens swojego działania. Nie mogą na nią wpływać negatywne oddziaływania czynników psychicznych, które wyłączają u niej możliwość swobodnego (nieskrępowanego) decydowania. Do takich czynników należy zaliczyć działanie w warunkach choroby, brak doświadczenia życiowego oraz podstawowej wiedzy w zakresie znajomości przepisów prawa, a także brak świadomości następstw podejmowanych decyzji.

S. O. składając oświadczenie o cofnięciu pozwu wraz z zrzeczeniem się roszczenia miała 90 lat. Sąd przesłuchiwał ją na 10 dni przed złożeniem omawianego oświadczenia i mógł przekonać się, że powódka nie jest w stanie nawet ocenić, co jest przedmiotem niniejszego procesu, nie mówić już o możliwości świadomego decydowania o nim. W toku postępowania została całkowicie ubezwłasnowolniona oraz ustanowiono dla niej opiekuna prawnego w osobie jej córki M. Ł.. Ubezwłasnowolnienie było spowodowane procesem otępiennym, który zaburzał samodzielne funkcjonowanie powódki, w tym podejmowanie przemyślanych, swobodnych decyzji, a także zrozumienie ich skutków. Pierwsza z opinii stwierdzających, że powódka cierpi na zaawansowany zespół otępienny została sporządzona w iipcu 2011 r., a zatem 9 miesięcy po złożeniu spornego oświadczenia. Skoro zaś zespół otępienny jest efektem rozwijającego się procesu i nie występuje nagle, to niewątpliwym jest, że w dacie złożenia oświadczenia o cofnięciu pozwu istniały już jego poważne symptomy.

Powyższe rozważania w zakresie niedopuszczalności cofnięcia powództwa wraz ze zrzeczeniem się roszczenia są aktualne w kontekście stwierdzenia nieważności cofnięcia pełnomocnictwa procesowego.

Ustanowiona doradcą tymczasowym dla powódki toku postępowania o ubezwłasnowolnienie M. Ł. (obecnie jej opiekunem prawnym) podtrzymała żądanie wyrażone w pozwie oraz ustanowiła dla powódki pełnomocnika procesowego w osobie adwokata R. L.. W obydwu przypadkach została podtrzymana wola powódki z okresu, kiedy posiadała pełną zdolność do czynności prawnych i zainicjowała niniejszy proces.

Zgodnie z art. 388 § 1. k.c. jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Przepis ten ma charakter lex specialis w stosunku art. 58 § 2 k.c. Art. 388 § 1 k.c. ze względów moralnych ogranicza swobodę umów, odnosi się do treści umowy, wskazując na przekroczenie granic kontraktowej swobody w jej ustalaniu. Umowa zawarta w okolicznościach określonych w art. 388 k.c. jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, jednak konsekwencje tej sytuacji określa ten przepis odmiennie od art. 58 § 2 k.c. Natomiast umowa będzie nieważna na podstawie art. 58 § 2 k.c., jeżeli jeszcze inne niż wskazane w art. 388 k.c. okoliczności nakazują orzec o sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego.

W niniejszej sprawie, z punktu widzenia przesłanek z art. 388 k.c. może być oceniana wyłącznie umowa z dnia 21 czerwca 2007 r. W przypadku umowy przedwstępnej nie można zastosować instytucji wyzysku, gdyż strony na jej podstawie nie są zobowiązane do spełnienia wzajemnego świadczenia, a jedynie zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna ma jednak istotne znaczenie tylko o tyle, że w umowie tej określona została cena sprzedaży i powódka była zobowiązana do zawarcia umowy po tej cenie niezależnie od tego, że pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy rozporządzającej doszło do wzrostu cen nieruchomości. Tym samym oceniając ekwiwalentność świadczeń stron Sąd badał cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Dla zastosowania art. 388 § 1 k.c. należy wykazać zaistnienie przesłanki obiektywnej wyzysku w postaci rażącej dysproporcja świadczeń. Ponadto muszą zaistnieć przesłanki subiektywne po stronie zarówno wyzyskującego, jak i wyzyskiwanego.

Sąd oceniając przesłanki subiektywne zastosowania instytucji wyzysku, wziął w pod uwagę w przypadku powódki: wiek, doświadczenie życiowe, wykształcenie, wiedzę, świadomość, zdolności intelektualne, środowisko w jakim żyła, osoby z pomocy, których korzystała, ich doświadczenie życiowe, widzę oraz świadomość. Powódka była osobą w zaawansowanym wieku (w czasie zawierania umowy przyrzeczonej miała 87 lat), radziła sobie w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego, ale w zakresie sprzedaży była osoba nieporadną. Powódka zawierając umowę rozporządzającą nie obejmowała swoim intelektem oraz świadomością, że nieruchomość, którą sprzedaje, tak naprawdę ma inne przeznaczenie niż wynikające z faktycznego sposobu korzystania ze spornych gruntów, a co za tym idzie, że może żądać wyższej ceny niż zaproponowana przez kupującego. Kluczowe dla oceny były zeznania syna powódki T., który towarzyszył S. O. zarówno przy rozmowach z pozwaną poprzedzających zawarcie kontraktów, jak i zawieraniu obydwu umów, tj. umowny przedwstępnej i umowy rozporządzającej. T. O. był doradcą powódki w zakresie podejmowanych przez nią decyzji. Syn powódki nie miał świadomości zmiany przeznaczenia sprzedawanego gruntu rolnego na grunt budowlany. Tym samym nie zdawał sobie sprawy ze zmiany wartości nieruchomości. Zarówno T. O. jak i powódka są osobami niewykształconymi, nieposiadającymi wiedzy w szczególności odnośnie prawa, czy też wyceny nieruchomości. Ich rozeznanie w obydwu tematach opiera się na niewielkim doświadczeniu życiowym oraz miejscowych zwyczajach. Informacje na temat wartości nieruchomości czerpali z gazet oraz od sąsiadów, a wiedzę w zakresie przeznaczenia nieruchomości wywodzili z faktycznego wykorzystania gruntów.

Bezsporny między stronami był fakt, że powódka w 2005 r. nie chciała sprzedać nieruchomości po cenie 1 zł za metr kwadratowy, gdyż w tym czasie uważała, że jej nieruchomość była więcej warta (po cenie 1 zł za metr kwadratowy otrzymałaby ze sprzedaży jedynie kwotę 156.150 zł). Powódka zgodziła się na cenę zaproponowaną przez pozwaną w wysokości 1,50 zł, w związku z czym miała otrzymać 234.225 zł. Niemniej opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniosła 155.993,85 zł. Tym samym powódka ostatecznie uzyskałaby z transakcji kwotę 78.232 zł (234.225 zł - 155.993,85 zł). Wskazana suma jest dwukrotnie niższa od sumy jaką by otrzymała gdyby sprzedała nieruchomość po cenie 1 zł za metr kwadratowy, czego przecież nie chciała. Z tego wyprowadzić należy wniosek, że gdyby powódka miała świadomość wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nie zawarłaby umowy po cenie zaoferowanej przez kupującego.

Racjonalnie działająca osoba wiedząc o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i mając świadomość obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej, uwzględniłaby daninę publiczną w kwocie transakcji, tak aby nie ponosić nadmiernych kosztów. W rozpoznawanej sprawie powódka tego nie zrobiła. Pieniądze, które otrzymała z transakcji zostały, bowiem przekazane rodzinie, a nie przeznaczone na zapłacenie renty planistycznej, o której istnieniu oraz obowiązku uiszczenia dowiedziała się w momencie wezwania do zapłaty przez Gminę. Ponadto racjonalnie działająca osoba sprzedając nieruchomość określiłaby cenę zbliżoną do jej realnej wartości rynkowej, adekwatnej do przeznaczenia gruntów. Powódka tego również nie uczyniła, gdyż uważała, że grunty mają charakter rolny.

Ponadto osoby obecne przy zawieraniu umowy rozporządzającej (notariusz, strona pozwana oraz świadkowie) nie prowadziły dyskusji na temat zmiany przeznaczenia sprzedawanej nieruchomości, czy też w konsekwencji wzrostu jej wartości. N. ograniczył się do sprawdzenia, czy powódka miała świadomość, że zawiera czynność prawną w formie sprzedaży spornej nieruchomości.

Niewątpliwie powódka miała świadomość, że zawiera czynność prawną polegająca na sprzedaży nieruchomości i towarzyszył jej zamiar dokonania tego rodzaju czynności. Tym samym nie można uznać, że powódka znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, co skutkowałoby stwierdzeniem nieważności oświadczenia woli.

Dla oceny stanu wiedzy pozwanej zasadnicze znaczenie miło ustalenie, że zawierając sporną transakcję była osobą młodą, ponadprzeciętnie wykształconą, mająca imponujące doświadczenie zawodowe, mieszkającą i posiadająca nieruchomość w tej samej gminie. Nie może ulegać najmniejszej wątpliwości, że wiedziała o zamianie planu zagospodarowania przestrzennego i skutku w postaci podwyższenia ceny nieruchomości w efekcie zmiany jego przeznaczenia.

Powyższe okoliczności jednoznacznie świadczą, że pozwana wykorzystała niewiedzę, nieświadomość, niedoświadczenie życiowe i okoliczności, aby nabyć nieruchomość po okazyjnej cenie. Przy czym dla oceny zastosowania instytucji wyzysku nie ma znaczenia, kto zaproponował zawarcie umowy sprzedaży, czy też kwestia uświadomienia (przez powódkę, czy jej rodzinę) post fatum, że doszło do zawarcia niekorzystnej transakcji.

Sąd nie wyprowadził jednak wniosku, że pozwana świadomie wprowadziła w błąd powódkę, czy podstępnie doprowadziła do zwarcia umowy przyrzeczonej. Wyzysk nie wymaga negatywnego nastawiania psychicznego do takiej czynności. Okoliczność ta zaś sprawia, że brak jest podstaw dla przyjęcia wniosku, że sporna umowa jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Oceniając kwestie ekwiwalentności świadczeń, Sąd badał cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, bowiem strona zawierając umowę przyrzeczoną musi zawrzeć ją na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Faktem powszechnie znanym jest, że pomiędzy rokiem 2005 a 2007 nastąpił istotny wzrost cen nieruchomości. Dynamika tego wzrostu wyraźnie osłabła od 2008 r, W ocenie Sądu cena określona w umowie przedwstępnej i później zapłacona w umowie rozporządzającej tj. 234.225 zł porównana do wartości nieruchomości w 2005 r. określonej przez biegłą na kwotę 483.000 zł świadczy o rażącej nieekwiwalentności świadczeń wzajemnych stron. W przedmiotowej sprawie różnica w świadczeniach ma charakter rażący, gdyż wskazana cena jest ponad dwukrotnie niższa od rzeczywistej wartości rynnowej nieruchomości.

Skoro, zatem rynkowa wartość nieruchomości w dacie zawarcia umowy przedwstępnej już świadczyła o rażącej nieekwiwalentości świadczeń to tym bardziej świadczenie było nieekwiwalentne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej (wówczas bowiem wartość nieruchomości przekraczała ponad trzykrotnie wartość świadczenia zapłaconego powódce). W tym kontekście bez jakiegokolwiek znaczenia pozostają zarzuty powódki, że nie istnieje związek pomiędzy umową przyrzeczoną, a umową z dnia 21 czerwca 2007 r.

Przesądzając, że w sprawie ziściły się przesłanki z art. 388 k.c. Sąd zobligowany był orzec o podwyższeniu świadczenia. Zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 622.775 zł, Sąd uwzględnił wartość rynkową nieruchomości w kwocie 857.000 zł oszacowaną przez biegłego sądowego według stanu na dzień czynności i cen aktualnych, po potrąceniu kwoty, którą przyjęła powódka, tj. 234.225 zł.

Przyjmując takie rozwiązanie Sąd miał na względzie okoliczność, że wyrok w sprawie ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopiero od chwili jego wydania zmienia się treść zobowiązania. Sytuacja, w której Sąd podwyższa świadczenie w związku z wystąpieniem przesłanek wyzysku jest zbliżona do instytucji sądowej waloryzacji dokonywanej w oparciu o art.358(1) § 3 k.c, który uprawnia sąd od zmiany wysokości lub sposobu spełnienia świadczenia w warunkach w tym przepisie określonych. W tym celu niezbędne jest przeliczenie wartości świadczenia według wartości z momentu orzekania, chociażby wcześniej nastąpiła zmiana siły nabywczej pieniądza. Ponadto Sąd posłużył się argumentem wynikającym z art. 388 § 1 k.c. in firte. Wynika z niego, że jeżeli zwiększenie należnego świadczenia i zmniejszenie świadczenia wzajemnego byłoby nadmiernie utrudnione, sąd może orzec o unieważnieniu umowy. W takim przypadku stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu strony zwracają sobie wzajemnie świadczenia albowiem podstawa prawna świadczenia odpada. Strona pozwana musiałaby zatem zwrócić powódce nieruchomość w takim stanie w jakim jest obecnie, a powódka odzyskałaby nieruchomość o wartości aktualnej. W ocenie Sądu obydwa wskazane stany z art. 388 k.c. nie mogą prowadzić do różnych rozstrzygnięć.

W sprawie brak jest podstaw dla przyjęcia wniosku, że zwiększenie świadczenia pozwanej będzie nadmiernie utrudnione, co skutkowałoby koniecznością unieważnienia umowy. Żadna ze stron argumentów takich nie podnosiła. Nadmierne utrudnienie w modyfikacji zobowiązania musi dotyczyć obu świadczeń. W wypadku, gdy jedno ze świadczeń jest świadczeniem pieniężnym, nie ma technicznych przeszkód do jego zwiększenia. W sprawie nieruchomość nadal pozostaje własnością pozwanej, a roszczenie powódki jest na niej zabezpieczone. Brak jest, zatem podstaw do przyjęcia wniosku, że wyrok nie będzie mógł być zrealizowany.

W zakresie zaliczenia kwoty przyjętej przez powódkę w ramach zapłaty w wysokości 234.225 zł, to w umowie rozporządzającej jest potwierdzenie przyjęcia .przez nią tej kwoty. Nie ulega też wątpliwości, że faktycznie kwota ta została przez powódkę przyjęta albowiem wynika to jednoznacznie z zeznań świadków. Co najistotniejsze, powódka nie wystąpiła z dodatkowym żądaniem zapłaty tej kwoty (podnosząc jedynie twierdzenia w tym przedmiocie w pismach procesowych), a konsekwentnie w toku postępowania domagała się jedynie podwyższenia należnego jej świadczenia na podstawie art.388 k.c. Nawet gdyby Sąd podzielił argumentację powódki w omawianym zakresie, to nie mógłby orzec o zasądzeniu tej kwoty albowiem powódka nie wnosiła takiego żądania.

Podstawę zasądzenia odsetek stanowił art. 481 § 1 k.c.

Odnośnie zarzutu powódki o nieważności czynności prawnej ze względu na prawo pierwokupu, należy wskazać, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z dnia 15 kwietnia 2003 r.) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania umowy z dnia 21 czerwca 2007 r., w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: 1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty; 2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. Powódka w żaden sposób nie wykazała, że prawo takie po stronie dzierżawcy istniało. Umowa dzierżawy, której kopia została złożona do akt sprawy nie zawiera daty pewnej, nie wiadomo ile lat była wykonywana i czy wchodziła w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy. Wedle ust. 4 cytowanej ustawy w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa. Niemniej zgodnie z ust. 7 prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie

przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. Przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 przytoczonej wyżej ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1 omawianej ustawy za rolnika indywidualnego, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 1, uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Jednocześnie wedle art. 7 ust. 1 przytoczonej wyżej ustawy dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

W umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, wskazano, że K. J. (1) jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi gospodarstwo rolne położone w miejscowości P., gm. Ł., o pow. 3.19.62 ha. Nabyta przez pozwaną nieruchomość została włączona do prowadzonego przez nią gospodarstwa w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Ponadto w wyniku nabycia przedmiotowej nieruchomości nastąpiło powiększenie - do powierzchni nie więcej niż 300 ha - rodzinnego gospodarstwa rolnego, stanowiącego własność pozwanej, które prowadzi osobiście, jako rolnik indywidualny, posiadający kwalifikacje rolnicze, położonego w gminie, w której ma miejsce zamieszkania. Przy spornej umowie pozwana przedłożyła stosowne oświadczenie potwierdzone przez Wójta. Tych zapisów aktu notarialnego powódka nie kwestionowała.

W konsekwencji stwierdzić trzeba, że Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługiwało prawo pierwokupu. Tym samym argument o nieważności przedmiotowej umowy sprzedaży jest bezzasadny.

Odnosząc się do zarzutu bezwzględnej nieważności czynności prawnej, należy wskazać, że zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto wedle § 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Wskazany przepis przewiduje, że czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna. Należy, zatem stwierdzić sprzeczność z konkretnymi zasadami współżycia społecznego. W tym zakresie Sąd w sprawie stwierdził dysproporcję między wartością określonych w umowie wzajemnych świadczeń stron, co nie stanowi wystarczającej przesłanki dla uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. W takim wypadku ma zastosowanie art. 388 § 1 k.c. jako !ex specialis w stosunku do art. 58 § 2 k.c. Oprócz tego pełnomocnik powódki.nie określił precyzyjnie, jakie zasady współżycia społecznego narusza przedmiotowa umowa, a Sąd nie dopatrzył się innych naruszeń poza omówionymi.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. obciążając nimi powódkę w 69%, a pozwaną w 31 %.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżyła go w części oddalającej powództwo w zakresie kwoty 9.900 zł (pkt 2) oraz w zakresie obciążenia jej kosztami procesu (pkt 3, 4a i b). Powódka zarzucała rozstrzygnięciu:

–

obrazę przepisu art. 389 § 1 k.c. i art. 390 § 1 i 2 k.c. polegającą na błędnej wykładni sprowadzającej się do ustalenia, że na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 25 sierpnia 2005 r. zawartej pomiędzy powódką a (...) sp. z o.o. z siedzibą w B. powódka zawierając umowę sprzedaży z dnia 21 czerwca 2007 r. była zobowiązana sprzedać pozwanej wskazaną nieruchomość za kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej,

–

obrazę przepisów postępowania cywilnego, a mianowicie art. 217 § 2 k.p.c. polegającą na błędnym: oddaleniu wniosku dowodowego powódki o przeprowadzenie oględzin miejsca zamieszkania powódki na okoliczność warunków, w jakich żyje powódka, a w szczególności niedołęstwa i niedoświadczenia życiowego powódki; oddaleniu wniosku dowodowego zgłoszonego w piśmie z dnia 27 listopada 2015 r. o przeprowadzenie dowodu z dokumentów złożonych do sprawy III RNS 1681/13 Sądu Rejonowego w Gnieźnie dotyczącej ubezwłasnowolnienia powódki oraz protokołów rozprawy sporządzonych we wskazanej sprawie, w celu wykazania, że syn powódki od kilkunastu lat jest nałogowym alkoholikiem, zobowiązanym do poddania się leczeniu odwykowemu,

–

błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, polegający na ustaleniu, że; powódka udzieliła pozwanej pomocy przy remoncie domu; powódka szukała nabywcy przedmiotowej, nieruchomości oraz, że miała wiedzę na temat cen nieruchomości, którą czerpała z gazet i od okolicznych rolników; powódka nigdy nie kwestionowała, że pozwana przystąpiła do umowy rozporządzającej, jako osoba wskazana przez kupującego wstępująca w sytuację prawną kupującego, wynikającą z umowy przedwstępnej; powódka przyjęła na poczet ceny sprzedaży nieruchomości objętej umową z dnia 21 czerwca 2007 r. kwotę 234.225 zł; powódka domagała się zasądzenia całej dochodzonej pozwem kwoty jedynie na podstawie przepisów o wyzysku tj. art. 388 k.c.; niepełnym ustaleniu wszystkich przesłanek wyzysku wymienionych w art. 388 § 1 k.c. występujących u powódki podczas zawierania z pozwaną umowy sprzedaży nieruchomości, a mianowicie niedołęstwa powódki,

–

naruszenie art. 113 ust. 4 u.k.s.c. poprzez jego niezastosowanie i nakazanie ściągnięcia od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Poznaniu z zasądzonego roszczenia kwoty 66.240 zł tytułem brakującej opłaty od pozwu, pomimo występowania w sprawie okoliczności przemawiających za odstąpieniem od tego obciążenia z uwagi na „szczególnie uzasadniony wypadek"

–

art. 113 ust. 1 i 4 u.k.s.c. poprzez nakazanie ściągnięcia od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Poznaniu kwoty 1.076,64 zł, pomimo braku podstaw ku temu oraz nśeprzedstawienia przesłanek uzasadniających rozstrzygnięcie w tej części, a w dalszej kolejności, z ostrożności procesowej, wobec istnienia podstaw do odstąpienia od obciążenia powódki tymi kosztami z uwagi na „szczególnie uzasadniony wypadek”,

–

art. 100 k.p.c., art. 102, 103 § 1 k.p.c. poprzez obciążenie powódki kosztami procesu na rzecz pozwanej, pomimo że zachodziły podstawy do zwolnienia powódki z tego obowiązku i ostatecznie wzajemnego zniesienia kosztów procesu.

Wskazując na te zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na jej rzecz ponad kwotę orzeczoną w pkt 1 pozwu, kwoty 9.900 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku, zmianę pkt 3 wyroku poprzez wzajemne zniesienie pomiędzy stronami kosztów postępowania, zmianę pkt 4 a) i b) poprzez nieobciążanie powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych

Apelację od powyższego wyroku wniosła również pozwana, zaskarżył go w części tj. co do: pkt 1, 3 oraz 4 w zakresie w jakim Sąd nakazał pozwanej zwrócić na rzecz Skarbu Państwa ( Sądu Okręgowego w Poznaniu) kwotę 30.243,70 zł. Pozwana zarzucała rozstrzygnięciu:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na treść wyroku, tj.:

- art. 227 k.p.c., art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. poprzez oddalenie wniosków dowodowych pozwanej mających istotne znaczenie dla sprawy, tj. o: zlecenie biegłemu sądowemu M. P. sporządzenie opinii uzupełniającej w zakresie, w jakim wskazano to w piśmie procesowym pozwanej z dnia 22.09.2015 r.; wystąpienie z wywiadem do Agencji Nieruchomości Rolnych zgodnie wnioskiem zawartym w pkt 5 i 6 odpowiedzi na pozew i przeprowadzenie dowodu z odpowiedzi Agencji Nieruchomości Rolnych; dopuszczenie jako dowodu wydruku ogłoszenia Agencji Nieruchomości Rolnych z 2009 r. o sprzedaży gruntów o podobnym do spornej nieruchomości przeznaczeniu, który został dołączony do pisma procesowego pozwanej z dnia 23.09.2015 r,; przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka B. G. (1) (specjalisty psychologa klinicznego) na okoliczność stanu psychicznego powódki oraz sporządzonej przez B. G. (1) opinii psychologicznej z dnia 20.12.2010 r.; pominięcie dowodu w postaci zestawień za 2005 i 2007 r. - wydruków ze strony internetowej Agencji Rynku Rolnego (www.anr.gov.pl) na okoliczność cen transakcyjnych za sprzedaż nieruchomości w 2005 i 2007 r.,

–

art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, wynikającą m.in. z pominięcia dowodów z zeznań świadków R. Z., J. K. (2), W. K., J. L. F., A. E., K. J. (2) i T. O., przy jednoczesnym uwzględnieniu zeznań świadków B. P. i M. Ł. - skutkującą błędnym ustaleniem przez Sąd stanu faktycznego, a mianowicie że: w momencie sprzedaży spornej nieruchomości powódka znajdowała się w stanie, który uniemożliwiał jej dostateczne rozeznanie co do aktualnych cen rynkowych, a ponadto nie miała świadomości wartości ceny rynkowej działki; pozwana jest osobą ponadprzeciętnie wykształconą, mającą imponujące doświadczenie zawodowe, która w przeciwieństwie do powódki wiedziała o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i skutku w postaci podwyższenia ceny nieruchomości,

–

błędne ustalenie stanu faktycznego w odniesieniu do stanu zdrowia powódki w dniu 01.10.2010 r. i tym samym naruszenie art. 203 k.p.c, poprzez uznanie, że cofnięcie powództwa przez powódkę w świetle ustalonych okoliczności jest niedopuszczalne,

–

art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z 233 § 1 k.p.c. poprzez sporządzenie wewnętrznie sprzecznego i niespójnego uzasadnienia do wyroku oraz dotkniętego brakami i tym samym uniemożliwiającego dokonanie pełnej kontroli instancyjnej,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w postaci:

–

błędnego zastosowania art. 388 § 1 k.c. mimo braku podstaw faktycznych do jego zastosowania,

–

niewłaściwej wykładni art. 388 § 1 k.c. w zakresie ustalania wysokości zwiększonego należnego świadczenia na podstawie cen obowiązujących w dniu orzekania zamiast cen obowiązujących w dniu zawarcia umowy przedwstępnej.

Wskazując na te zarzuty pozwana wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa, zaniechanie nakazania ściągnięcia od pozwanej nieuiszczonych kosztów w wysokości 30.243,70 zł, a także zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu za wszystkie dotychczasowe instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Na podstawie art. 380 k.p.c. pozwana wniosła o rozpoznanie postanowienia Sądu i instancji:

–

z dnia 04.03.2016 r. oddalającego wniosek pozwanej o zlecenie biegłemu sądowemu

M. P. sporządzenie opinii uzupełniającej w zakresie, w jakim wskazano to w piśmie procesowym z dnia 22.09.2015 r. i dopuszczenie tego dowodu na okoliczność cen rynkowych spornego gruntu na dzień zawarcia umowy przedwstępnej tj. 25.08.205 r. i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej 21.06.2007 r.;

–

z dnia 04.03.2016 r. oddalającego wniosek pozwanej o wystąpienie do Agencji

(...) z zapytaniem o przyczyny, dla których Agencja Nieruchomości Rolnej nie skorzystała z prawa pierwokupu spornej nieruchomości w 2005 r. w związku z zawarciem umowy przedwstępnej pomiędzy S. O. a Bi-Co Sp. z o.o, i dopuszczenie tego dowodu na okoliczność, że cena ustalona w umowie przedwstępnej z dnia 25.08.2005 r. nie była niewspółmiernie zaniżona w stosunku do aktualnych cen gruntów w Gminie Ł. i okolicach;

–

z dnia 04.03.2016 r. oddalającego wniosek pozwanej o wystąpienie do Agencji

(...) z zapytaniem o ujawnienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości dokonywanych w 2005 r. w Gminie Ł. i okolicznych gminach w stosunku do miejsca położenia spornej nieruchomości i dopuszczenie tego dowodu na okoliczność ówczesnych cen rynkowych gruntów podobnych do spornej nieruchomości, na terenie Gminy Ł. i w okolicach;

–

z dnia 04.03.2016 r. oddalającego wniosek o przeprowadzenie dowodu z ogłoszenia (...) o sprzedaży gruntów o podobnym do spornej nieruchomości przeznaczeniu, dołączonego do pisma procesowego pozwanej z dnia 23.09.2015 r. i przeprowadzenie tego dowodu na okoliczność trudności w znalezieniu nabywcy gruntów podobnych do gruntów powódki;

–

z dnia 13.03.2013 r. oddalającego wniosek o przesłuchanie świadka B. G. (2) i dopuszczenie go na okoliczność stanu psychofizycznego powódki w okresie, w którym powódka złożyła oświadczenie o cofnięciu powództwa w niniejszej sprawie i zrzeczenia się roszczenia.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji pozwanej oraz o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji powódki oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny, zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne sądu I instancji, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, z wyjątkiem, o którym niżej, nie budzą wątpliwości i dlatego Sąd Apelacyjny przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Zostały one poczynione w oparciu o wszechstronne rozważenie całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, którego ocena, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu wyroku, jest pełna, zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

Z kolei zarzuty i wywody obu apelacji, zmierzające do podważenia tych ustaleń, sprowadzają się do przedstawiania przez każdą ze skarżących własnej, konkurencyjnej wersji stanu faktycznego, opartej o odmienną ocenę mocy i wiarygodności poszczególnych dowodów.

Nie jest to jednak wystarczające do postawienia skutecznego zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 kpc.

W świetle ugruntowanego stanowiska judykatury do naruszenia tego przepisu mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. zasadom logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r. w spr. III CK 314/05, LEX nr 172176).

W tym zakresie we wniesionych środkach zaskarżenia nie przeprowadza się przekonywującego wywodu.

Podobnie, zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów, choćby ocena ta również była logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. w spr. IV CK 387/04, LEX nr 177263).

Jeżeli bowiem z materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to taka ocena sądu nie narusza prawa do swobodnej oceny dowodów, choćby w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (zob. np.. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005r w spr. IV CK 122/05, LEX nr 187124).

Dodać należy, że większość zarzutów o charakterze procesowym, podniesiona w apelacji powódki nie koresponduje z granicami i wnioskami tego środka zaskarżenia.

Zdają się one bowiem zmierzać do próby wykazania, że doszło do wyzysku na szkodę powódki, co zostało przecież przez sąd ! instancji przesądzone.

Z kolei powódka wyjaśniła, że dochodzi na tym etapie postępowania jedynie zapłaty części umówionej ceny sprzedaży, która, według niej, nie została uiszczona.

W tym stanie rzeczy bezprzedmiotowe są też zarzuty tej apelacji, podważające decyzje sądu o pominięciu części zawnioskowanych przez powódkę dowodów.

Niezależnie od tego niektóre wskazywane przez powódkę okoliczności pozostają bez znaczenia dla rozpoznanej sprawy, a przede wszystkim nie były kwestionowane przez drugą stronę.

Dotyczy to np. warunków mieszkaniowych, w jakich żyła apelująca czy też uzależnienia alkoholowego zamieszkujących z nią synów.

Nie do przyjęcia jest też forsowanie obecnie przez powódkę tezy, że w rzeczywistości nie nosiła się ona z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Musiałoby to oznaczać, że podejmując kwestionowaną czynność działała ona w stanie wyłączającym możliwość świadomego złożenia oświadczenia woli (art. 82 kc), bądź pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, czego przecież powódka w procesie, będąc reprezentowana profesjonalnie, nie podnosiła.

Prawidłowo także sąd Instancji, m.in. na podstawie zeznań syna powódki T. O., ustalił, że powódka interesowała się cenami gruntów rolnych i rozważała sprzedaż co najmniej części nieruchomości.

Przeciwnej tezy, co oczywiste, nie uzasadnia jedynie okoliczność, że o swoich planach powódka nie informowała innych członków rodziny.

Podzielić natomiast należało zarzut apelacji powódki co do błędnego ustalenia, jakie zdaje się przyjmować sąd I instancji, jakoby między stronami doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, realizującej umowę przedwstępną z dnia 25 sierpnia 2005r., co miało polegać na wstąpieniu przez pozwaną w prawa i obowiązki (...) sp. z o.o. w B. na podstawie § 10 umowy przedwstępnej.

Wskazać przede wszystkim należy, że w umowie sprzedaży z dnia 21 czerwca 2007r. brak jest jakiegokolwiek odwołania do umowy przedwstępnej, w tym, co znamienne, do kwestii rozliczenia objętego nią zadatku.

Nadto, zapis § 10 umowy przedwstępnej wiązać mógł strony, zgodnie z jego literalnym brzmieniem, jedynie do dnia 30 grudnia 2006r.

W aneksie do omawianej umowy z dnia 27 grudnia 2006r. przedłużono jedynie termin jej obowiązywania, natomiast pozostałe postanowienia pozostawiono bez zmian, co oświadczono expressis verbis w § 2 aneksu.

Strona pozwana, mimo wyraźnego zarzutu powódki w tym przedmiocie, nie próbowała wykazywać, że, mimo tak jednoznacznego zapisu § 2 aneksu, rzeczywistą wolą stron (art. 65 § 2 kc) było przedłużenie także czasu obowiązywania przedmiotowego postanowienia umownego o „podstawieniu".

Przede wszystkim jednak omawiane postanowienie § 10 umowy przedwstępnej w ogóle nie wiązało powódki jako sprzeczne z przepisami prawa (art. 58 § 1 kc), normującymi treść umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży.

Stosownie do przepisu art. 389 § 1 kc umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z kolei do podmiotowo istotnych (essentialia negotii) elementów umowy sprzedaży (art. 535 kc) niewątpliwie należy jednoznaczne określenie osoby kupującego.

Niedopuszczalne w tej sytuacji, i bezwzględnie nieważne, jest takie postanowienie umowy przedwstępnej sprzedaży, w którym zastrzeżono dla jednej ze stron blankietowe prawo do cesji swoich praw i obowiązków, wynikających z takiej umowy, na rzecz dowolnej osoby trzeciej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2015r. w spr. II! CSK 155/14, Legalis nr 1263195).

W tej sytuacji uznać należy, zgodnie z twierdzeniami strony powodowej, że umowa z dnia 21 czerwca 2007r. była samodzielną umową sprzedaży, bez prawnego związku z umową przedwstępną.

Należy jednak zarazem podkreślić, że ocena prawna tej czynności, z przyczyn, o których mowa dalej, nie ulegałaby zmianie, nawet, gdyby założyć, że pozwana skutecznie weszła w prawa strony umowy przedwstępnej.

Z kolei także własna ocena materiału dowodowego, przeprowadzana w apelacji pozwanej, w znacznym stopniu abstrahuje od treści przeprowadzonych w sprawie dowodów.

Dotyczy to przede wszystkim kwestionowania faktu, iż powódka nie potrafiła ocenić rzeczywistej wartości nieruchomości, bowiem nie zdawała sobie sprawy z nowych uregulowań, związanych z jej przeznaczeniem.

Okoliczność ta wynika przede wszystkim z zeznań T. O., a więc osoby najlepiej zorientowanej w sytuacji powódki. Zeznał on wyraźnie, że powódka traktowała nieruchomość jako wyłącznie przeznaczoną na cele rolnicze i proponowaną cenę konfrontowała z informacjami o cenach za grunty rolne.

Nie sposób też kwestionować ustalenia sądu, zgodnie z którym pozwana bardzo dobrze orientowała się w dokonanych zmianach w przeznaczeniu gruntów, skoro jest osobą wykształconą, działała w stowarzyszeniu, zajmującym się sprawami mieszkańców a nadto załatwiała wszystkie sprawy formalne związane z transakcjami dotyczącymi spornej nieruchomości.

Nie popełnił także sąd I instancji błędu, pomijając wskazywane w apelacji pozwanej wnioski dowodowe.

W pierwszej kolejności podzielić należy stanowisko sądu w przedmiocie oceny mocy i wiarygodności dowodu z opinii biegłej M. P..

Opinia ta, po jej uzupełnieniu i korekcie, stanowiła pełnowartościowy materiał dowodowy z zakresu wiedzy specjalnej i pozwoliła prawidłowo ustalić rynkową wartość nieruchomości.

Wymaga podkreślenia, że biegła, szczególnie podczas ustnego jej wysłuchania, co nastąpiło na rozprawie w dniu 9 września 2015r., w sposób wyczerpujący i przekonujący odniosła się do wszystkich wątpliwości wyrażanych, głównie przez pozwaną, w stosunku do konkluzji opinii. Dołączyła też żądane przez pozwaną dane dotyczące przeznaczenia nieruchomości porównawczych.

W związku z tym nie było potrzeby zlecania biegłemu dalszego uzupełniania opinii, a tym bardziej dopuszczania dowodu z innego biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości.

Bezprzedmiotowe były wnioski o przeprowadzenie wywiadu w (...) co do przyczyn nieskorzystania z prawa pierwokupu i z informacji o cenach nieruchomości uzyskiwanych w toku sprzedaży przetargowych.

Stosownie do przepisu art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U z 2016r., poz. 2052), w brzmieniu obowiązującym w czasie zawierania omawianych umów, oraz art. 597 § 1 kc, prawo pierwokupu przysługiwałoby (...) dopiero wówczas, gdyby zawarta została warunkowa umowa sprzedaży z (...) sp. z o.o., do czego ostatecznie nie doszło.

Z kolei dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości miarodajna mogła być tylko opinia biegłego, a nie przeciętne ceny uzyskiwane przez (...) ze sprzedaży nieruchomości rolnych.

Prawidłowo przyjął sąd l instancji, że dane te nie mogłyby, bez oceny ich z punktu widzenia wiedzy specjalnej, pozwolić na jakikolwiek oceny i ustalenia istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

To samo dotyczy wydruku ogłoszenia (...), dołączonego do pisma pozwanej z dnia 23 września 2015r. czy też wydruków cen transakcyjnych, o których mowa w pkt. 1.1.b) zarzutów apelacyjnych. Te ostatnie dotyczyły zresztą cen uzyskiwanych wyłącznie ze sprzedaży gruntów rolnych (por. k. 175 - 176), a więc o przeznaczeniu zasadniczo innym, niż te, które wchodziły w skład ocenianej nieruchomości.

Całkowicie bezzasadny jest zarzut pominięcia wnioskowanego dowodu z prywatnej opinii psychologa B. G. (1) na okoliczność stanu zdrowia psychicznego powódki, a także z zeznań jej autorki w charakterze świadka.

Ocena stanu psychicznego powódki, szczególnie pod kątem możliwości świadomego podejmowania przez nią czynności prawnych, wymagała wydania opinii przez biegłego lekarza psychiatrę.

Taki waior miała w sprawie ustna opinia biegłego W. G. (1), złożona na rozprawie w dniu 29 czerwca 2011r.

Biorąc zatem pod uwagę prawidłowo ustalony przez sąd ! instancji stan faktyczny sporu stwierdzić należy co następuje:

1 .Apelacja powódki:

Apelacja ta jest w sposób oczywisty bezzasadna.

Dopiero na rozprawie apelacyjnej można było w sposób jednoznaczny ustalić, że powódka kwestionuje oddalenie powództwa w zakresie części z kwoty 117,112,50 zł, mającej stanowić, zdaniem skarżącej, część niezapłaconej przez pozwaną umownej ceny kupna - sprzedaży, wynikającej z umowy zawartej w dniu 21 czerwca 2007r.

Skarżąca zdaje się tu dyskwalifikować, pod względem prawnym, niesporny fakt, że strony w wymienionej umowie zaliczyły na poczet ceny zadatek otrzymany przez powódkę od spółki (...) w związku z zawarciem umowy przedwstępnej z dnia 25 sierpnia 2005r.

Jak się wydaje, według skarżącej nie miała ona obowiązku zwrotu w/w spółce otrzymanego zadatku, co jednak należy uznać za oczywiste nieporozumienie.

Jak już wyżej powiedziano, słuszny jest pogląd powódki, że umowa sprzedaży nie była realizacją istniejącego po jej stronie obowiązku przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej.

Skarżąca wyprowadza jednak z tego niewłaściwe wnioski, popadając przy okazji w swojej argumentacji w wewnętrzną sprzeczność.

Jeżeli bowiem pozwana nie mogła wejść w prawa i obowiązki Bi~ (...) sp. z o.o. na podstawie § 10 umowy przedwstępnej, to tym samym wszystkie prawa i obowiązki stron tej umowy wygasły na skutek niespełnienia się warunku, wskazanego w § 3 umowy, tzn. uzyskania zgody Ministra Administracji i Spraw Wewnętrznych na zakup przez spółkę przedmiotowej nieruchomości (art. 89 kc).

Skutek ten nastąpił w dniu 4 lipca 2007r, tzn. z dniem wydania ostatecznej decyzji MSW i A o odmowie wyrażenia tego rodzaju zgody.

Oznaczało to jednak zarazem, że odpadła podstawa prawna świadczenia z tytułu zadatku, przekazanego powódce przy zawarciu umowy przedwstępnej, co obligowało ją do zwrotu otrzymanej z tego tytułu kwoty na rzecz (...) sp. z o.o. na podstawie art. 410 § 2 kc (condictio causa finita).

Z kolei z oświadczenia, złożonego przez wierzyciela ( (...) sp. z o.o.) pozwanej w dniu 21 czerwca 2007r. (k. 181 - 186) wynika, że świadczenie to zostało przekazane pozwanej (art. 921 ¹ kc) w ramach bliżej niesprecyzowanego, istniejącego między tymi podmiotami wewnętrznego stosunku waluty (por. § 2 in fine aktu notarialnego z dnia 21 czerwca 2007r, k. 184).

Nie ulega wątpliwości, że powódka, jako przekazana, przyjęła przekaz w umowie sprzedaży nieruchomości (por. art. 921 ² § 1 kc), oświadczając, że cała wskazana w umowie cena sprzedaży została w ten sposób zapłacona.

Z przyczyn, o których była mowa wyżej, była zresztą do tego zobowiązana (por. art. 921 ⁴ kc)

W ten sposób powódka zwolniła się z zobowiązania wobec spółki (...) w ramach istniejącego między nimi stosunku pokrycia, a jednocześnie pozwana spełniła świadczenie (zapłaciła cenę sprzedaży) w ramach łączącego ją z powódką stosunku zapłaty (zob. bliżej np. Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. G. Bieńka, Księga trzecia, Zobowiązania, Tom 2, Wyd. Prawnicze LexisNexis, Wyd. 6, Warszawa 2006, tom, str. 801 - 803).

Jak z tego wynika, nie było jakichkolwiek podstaw do uznania, że powódce przysługuje roszczenie z tytułu niezapłaconej rzekomo ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Dlatego na podstawie art. 385 kpc oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie III sentencji wyroku.

2, A. pozwanej.

Apelacja ta w części okazała się zasadna.

Nie do przyjęcia jest bowiem stanowisko sądu l instancji, zgodnie z którym zakres dysproporcji świadczeń, w rozumieniu przepisu art. 388 § 1 kc, należy oceniać według realiów ekonomicznych (cen) z daty orzekania.

Nie ma podstaw do stosowania w tym zakresie, nawet przez analogię, reguły z art. 363 § 2 kc, właściwej dla roszczeń odszkodowawczych.

Przeciwnie, przyjmuje się, że dla oceny, czy doszło do wyzysku, znaczenie ma jedynie porównanie wzajemnych świadczeń stron z daty zawarcia kwestionowanej umowy.

Natomiast ewentualne zmiany wartości tych świadczeń, jakie zaszły w czasie późniejszym, pozostają, co do zasady, bez wpływu na powstanie roszczeń, o jakich mowa w art. 388 § 1 kc.

Nie przekonuje przy tym argumentacja sadu I instancji, odwołująca się do sytuacji, w której doszłoby, na skutek wyzysku, do unieważnienia umowy i powódka odzyskałaby własność nieruchomości według aktualnej wartości.

W takim przecież przypadku nie byłaby ona z kolei zobowiązana do zwrotu otrzymanego świadczenia wzajemnego w wysokości równej aktualnej wartości nieruchomości.

Strony miałyby jedynie obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń, które stałyby się nienależne, na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 410 kc, art. 405 kc).

W związku z tym pozwana zobowiązana jest do dopłaty powódce różnicy między rzeczywistą wartością rynkową nieruchomości a zapłaconą ceną, występującej w dacie zawarcia umowy sprzedaży z dnia 21 czerwca 2007r.

Wartość rynkową nieruchomości w tym dniu biegła ustaliła ostatecznie na kwotę 776.000 zł.

Oznacza to, że tytułem zwiększenia należnego jej świadczenia powódka winna otrzymać od pozwanej dodatkowo kwotę 541.775 zł (776.000 zł - 234.225 zł),

Prowadzi to do stosownej zmiany wyroku, co pociąga za sobą także korektę zawartego tam rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Ostatecznie powódka utrzymuje się przy roszczeniach stanowiących ok. 27 % całkowitych żądań powództwa (541.775 zł/2.000,000 zł), co uzasadnia rozdzielenie między stronami kosztów postępowania z uwzględnieniem tej proporcji (art. 100 zd. 1 kpc),

Powódka, nie licząc części opłaty sądowej od pozwu (4.000 zł), poniosła koszty w wysokości 20.297 zł, a pozwana w wysokości 18.857 zł.

Razem koszty procesu wyniosły zatem kwotę 39.154 zł, z czego pozwana obciąża 27%, czyli kwota 10.571,58 zł.

Powódka zobowiązana jest zatem do zwrotu pozwanej kwoty 8.285,42 zł (18.857 zł - 10.571,58 zł),

Z kolei z całej opłaty od pozwu, w wysokości 100.000 zł, uiszczona została jedynie przez powódkę kwota 4.000 zł.

Z uwagi na wynik procesu powódka zobowiązana była do pokrycia opłaty do kwoty

73.1  zł, co oznacza, że należy ściągnąć z zasądzonego na jej rzecz świadczenia brakującą kwotę 69.000 zł (73.000 zł ~ 4.000 zł).

Nadto powódkę obciąża obowiązek uiszczenia części (73%) wydatków, które w łącznej kwocie 1.560,35 zł zostały tymczasowo wyłożone przez Skarb Państwa.

Z kolei od pozwanej należało ściągnąć pozostałą część (27%) opłaty od apelacji, od której powódka została zwolniona (27.000 zł) oraz kwotę 421,29 zł jako proporcjonalna część kosztów wydatków (1.560,35 zł x 27%).

Należy dodać, że brak jest uzasadnionych podstaw do uznania, że nastąpił szczególny przypadek, uzasadniający odstąpienie od ściągnięcia od powódki brakujących kosztów sądowych, w szczególności opłaty, od której była ona zwolniona (art. 113 ust. 4 u.k.s.c.). Nie jest wystarczająca ku temu sytuacja materialna powódki, która uzasadniała jedynie zwolnienie jej od kosztów sądowych. Sama treść art. 113 ust. 2 pkt. 1 i ust. 4 u.k.s.c, wskazuje, że musiałyby wystąpić inne szczególne okoiiczności, uzasadniające odstąpienie od ściągnięcia brakujących kosztów sądowych z zasądzonego roszczenia. Do okoliczności takich nie należy natomiast pochopne zgłaszanie wygórowanych roszczeń pieniężnych

Z tych przyczyn na podstawie art. 385 kpc oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego i procesowego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie N sentencji wyroku.

Dalej idące zarzuty i wnioski apelacji pozwanej okazały się natomiast bezzasadne.

Prawidłowo przyjął sąd I instancji, iż przy sprzedaży nieruchomości powódki doszło do wyzysku w rozumieniu art. 388 kc, polegającego na wykorzystaniu przez pozwaną niedoświadczenia życiowego powódki i przyjęcia w konsekwencji dla siebie świadczenia (własności nieruchomości) o wartości przewyższającej w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia (ceny).

Wywody Sądu Okręgowego w tym przedmiocie i zawartą tam argumentację Sąd Apelacyjny w pełni aprobuje, czyniąc je integralną częścią niniejszego uzasadnienia.

Ocena prawna ustalonego stanu faktycznego, przedstawiona w pisemnych motywach wyroku nie została skutecznie wzruszona w apelacji.

Jak już wyżej wspomniano, w znacznej części bazuje ona na konstruowaniu odmiennej wersji stanu faktycznego, opartej na własnej ocenie materiału dowodowego.

Niezależnie od tego, istotna część wywodu środka zaskarżenia mija się z istotą

sporu.

Zdaje się ona bowiem zmierzać do wykazywania, że powódka w dacie dokonywania spornej transakcji była w pełni świadoma treści i znaczenia podejmowanej czynności prawnej.

Tymczasem sąd I instancji nie ustalił przecież, jakoby powódka, dokonując sprzedaży nieruchomości, znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

W takim zresztą przypadku sama umowa dotknięta byłaby nieważnością (art. 82 kc), co sąd musiałby uwzględnić z urzędu.

Sąd orzekający słusznie natomiast powołał się na świadome wyzyskanie przez pozwaną niedoświadczenia po stronie powódki, wynikającego z braku wykształcenia, podeszłego wieku oraz nieutrzymywania kontaktów z osobami, które mogłyby udzielić jej fachowego doradztwa przed zawarciem umowy.

W konsekwencji powódka nie była w stanie ocenić, jakie konsekwencje, w szczególności dla wartości rynkowej nieruchomości, ma okoliczność, iż w 2004rM w wyniku zmiany planu zagospodarowania, przeważająca część nieruchomości przeznaczona została pod zabudowę i traktowała nieruchomość jako stricte rolną, przez co oferowana za nią cena wydawała jej się atrakcyjna.

Najeży podkreślić, że dla przyjęcia niedoświadczenia, o jakim mowa w art. 388 kc, wystarczające jest stwierdzenie braku doświadczenia i umiejętności w prowadzeniu spraw określonego rodzaju (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2005r. w spr. V CK 191/05, OSP, nr 7-8, poz. 87, Kodeks cywilny, Komentarz pod red. K. Pietrzykowskiego, Wyd. C.H. Beck, Wyd. 5, Warszawa 2008, Tom I, str. 1123, P. Machnikowski, Prawo zobowiązań, Część ogólna, wyd. 2, 2013r. str. 193 - 194 itp.).

Nie do przyjęcia z kolei jest pogląd powódki, jakoby podstawą do oceny, czy doszło do wyzysku, miały być postanowienia umowy przedwstępnej z dnia 25 sierpnia 2005r. oraz realia ekonomiczne z tej daty, czy też wręcz, że podmiotem, który skorzystał na transakcji, z uwagi na niewspółmierność świadczeń, mogła być co najwyżej (...) sp. z o.o.

Po pierwsze, konstrukcję wyzysku uregulowaną w art. 388 KC trudno zastosować do umowy przedwstępnej, która z istoty swej nie jest umową wzajemną, a świadczeniami stron zastrzeżonymi w tej umowie nie są wprost - obowiązek zapłaty określonej ceny i obowiązek przeniesienia własności, ale zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o określonej treści (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013r. w spr. li CSK 655/12, Legalis nr 753898).

Ponadto, jak już wyżej powiedziano, pozwana nie mogła skutecznie stać się następcą prawnym (...) sp. z o.o. jako strony umowy przedwstępnej.

Gdyby jednak nawet przyjąć hipotetycznie, że pozwana rzeczywiście mogła wstąpić w prawa w/w spółki na podstawie § 10 umowy przedwstępnej, to przesłanki wyzysku wystąpiłyby dopiero na etapie przystąpienia przez nią do umowy sprzedaży.

Gdyby bowiem do tej umowy nie doszło, to umowa przedwstępna przestałaby strony wiązać z uwagi na nieziszczenie się warunku w postaci uzyskania przez B! - (...) sp. z o.o. zgodny MSWiA na zakup nieruchomości.

Nie ma podstaw do kwestionowania stanowiska sądu co do niewyrażenia zgody na cofnięcie przez powódkę pozwu i zrzeczenie się przez nią roszczenia.

W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że w tym przedmiocie sąd I instancji wydał w dniu 15 września 2011 r wymagane przepisem art. 203 § 4 kpc stosowne postanowienie (k. 417).

Tymczasem apelacja nie zawiera wniosku o rozpoznanie zasadności tego niezaskarżalnego postanowienia na podstawie art. 380 kpc, co oznacza, że pozostało ono wiążące na etapie postępowania odwoławczego.

Przyjmuje się, że w środku zaskarżenia wnoszonym przez profesjonalnego pełnomocnika wniosek taki powinien zostać jednoznacznie sformułowany, gdyż nie ma podstaw do przypisywania pismom wnoszonym przez takich pełnomocników treści wprost w

nich niewyrażonych (por. Kodeks postępowania cywilnego, Komentarz pod red. A. Marciniaka i K. Piaseckiego, Wyd. C.H, Beck, Wyd. 7, Warszawa 2016, Tom II, str. 52 i powołane tam przykłady z judykatury a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2016r. w spr. M CZ 125/16, Legalis nr 1546836).

Niezależnie od tego prawidłowo uznał sąd l instancji, że czynność cofnięcia powództwa, połączonego ze zrzeczeniem się roszczenia, była sprzeczna z prawem w rozumieniu z uwagi na jej nieważność w rozumieniu art. 82 kc, bowiem w dacie jej składania powódka nie była w stanie świadomie i swobodnie wyrazić swojej woli, w szczególności nie była w stanie racjonalnie ocenić skutków prawnych tego rodzaju czynności.

Okoliczność ta ustalona została w oparciu o przekonującą opinię biegłego lekarza psychiatry W. G..

Omawiana czynność była także niewątpliwie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, do których należy niedopuszczalność uzyskiwania jakichkolwiek korzyści (majątkowych, procesowych itp.) kosztem czynności dokonywanych przez osoby niedołężne, podatne na wpływy innych osób i nie potrafiące z uwagi na swój stan psychiczny w sposób właściwy chronić swoich usprawiedliwionych interesów.

W tym kontekście zwrócić należy też uwagę na szczególnie nielojalne procesowo zachowanie pozwanej, która brała aktywny udział w sporządzeniu i dostarczeniu do sądu pisma powódki z dnia 1 października 2010r., zawierającego cofnięcie pozwu, mimo wiedzy, że powódka w procesie reprezentowana jest przez profesjonalnego pełnomocnika.

Również w judykaturze przyjmuje się od dawna, że sąd powinien uznać cofnięcie pozwu za niedopuszczalne, jeżeli stwierdzi, że powód, pod wpływem błędu, niedołęstwa, podstępu itp., działa na swoją niekorzyść lub nie zdaje sobie sprawy z następstw swej czynności, przez co czynność ta może pozbawić go roszczenia (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1985r. w spr. II CZ 51/85, Legalis nr 24735).

Bezzasadny jest zarzut naruszenia przez sąd l instancji art. 328 § 2 kpc, bowiem pisemne uzasadnienie zaskarżonego wyroku spełnia wszystkie wymogi wynikające z tego przepisu. Odniesiono się w nim do wszystkich zarzutów obronnych pozwanej, mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Należy mieć na uwadze, że uzasadnienie wyroku, szczególnie w części omawiającej ocenę przeprowadzonych w sprawie dowodów, z natury rzeczy musi mieć charakter w miarę syntetyczny. Nie można wymagać od sądu tworzenia rozbudowanego ponad potrzeby dokumentu, w którym drobiazgowo będzie odnosił się do każdej podnoszonej w sprawie okoliczności, nawet, gdy ma one jedynie marginalne znaczenie.

Trudno uznać, aby pisemne uzasadnienie utrudniało skarżącej sformułowanie

\

zarzutów apelacyjnych, jeśli zważyć na obszerność i szczegółowość wniesionego środka zaskarżenia.

Z tych względów na podstawie art. 385 kpc Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono (punkt IV wyroku) na podstawie art. 100 zd. 1 kpc w zw. z art. 391 kpc, rozdzielając je proporcjonalnie do wyników postępowania apelacyjnego.

Apelacja powódki została oddalona w całości, co oznacza, że jest ona zobowiązana do zwrotu pozwanej wywołanych tym środkiem zaskarżenia kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 1.800 zł.

Z kolei wnioski apelacji pozwanej uwzględniono w ok. 13 % (81.000 zł/622.775 zł).

Koszty wywołane tą apelacją wyniosły po stronie pozwanej kwotę 41.939 zł (opłata od apelacji 31.139 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika 10.800 zł), a po stronie powódki 10.800 zł (wynagrodzenie pełnomocnika).

Razem koszty te wyniosły zatem kwotę 52.739 zł, z czego powódkę obciążało 13%, czyli 6.856,07 zł.

Pozwana zatem zobowiązana była z tego tytułu do zwrotu powódce kwoty 3.943,93 zł (10.800 zł-6.856,07 zł).

Ostatecznie, po rozliczeniu kosztów wywołanych obiema apelacjami, pozwana zobowiązana jest do zwrotu powódce kwoty 2.143,93 zł (3.943,93 zł - 1.800 zł).

Andrzej Daczyński Małgorzata Gulczyńska

Sygn. akt I ACa 982/16