Wyrok z 6 lipca 2016, sygn. I ACa 76/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lipca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Krzysztof Józefowicz

Sędziowie: SSA Ewa Staniszewska /spr./

SSA Bogdan Wysocki

Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Paulus

po rozpoznaniu w dniu 22 czerwca 2016 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa W. S.

przeciwko A. Ś.

o wydanie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 15 czerwca 2015 r. sygn. akt XII C 1310/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Bogdan Wysocki Krzysztof Józefowicz Ewa Staniszewska

Sygn. akt I ACa 76/16

UZASADNIENIE

Powód W. S. wniósł o nakazanie pozwanemu A. Ś. wydania nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) zapisanej w księdze wieczystej nr (...) i nakazanie pozwanemu opuszczenia tej nieruchomości wraz z rzeczami należącymi do niego i to w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się wyroku. Domagał się też od pozwanego zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo i orzekł o kosztach postępowania.

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne.

Dnia 19 maja 2001 r. poprzednik prawny powoda - L. S. i pozwany prowadzący wówczas działalność gospodarczą pod firmą (...) zawarli umowę dzierżawy nieruchomości wskazanej w pozwie zabudowanej secesyjną kamienicą. Umowa została zawarta na czas określony- 15 lat, począwszy od 1 września 2001 r. do 31 sierpnia 2016 r. z zastrzeżeniem, że jeśli najpóźniej na 5 miesięcy przed dniem 31 sierpnia 2016 r. nie zostanie ona wypowiedziana na piśmie przez właściciela będzie nadal obowiązywać na czas nieoznaczony z zachowaniem 5- miesięcznego terminu wypowiedzenia. Wydzierżawiający wyraził zgodę na poddzierżawianie całości lub części nieruchomości, oraz wynajem lokali przez dzierżawcę.

Strony umowy określiły czynsz w wysokości 2.500 euro miesięcznie z doliczeniem podatku VAT na podstawie faktury wystawionej przez wydzierżawiającego i do 15- go każdego miesiąca przedłożonej dzierżawcy w jego siedzibie i płatnej do 25- go każdego miesiąca z dołu. Kwota czynszu była zmieniana w aneksach datowanych: 22 maja 2001 r., 28 czerwca 2003 r., w których to aneksach umieszczano informację, że wszelkie inne zapisy umowy pozostają bez zmian. W §2, w jego punktach 8, 9 i 10, strony umowy ustaliły, że dzierżawca zobowiązany jest ubezpieczyć przedmiot dzierżawy i płacić podatek od nieruchomości i wszelkie inne opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości. W przypadku zwłoki w zapłacie czynszu dzierżawnego wydzierżawiający mógł naliczyć odsetki ustawowe od kwot przeterminowanych, a jeśli dzierżawca nie zapłacił czynszu za 6 kolejnych terminów płatności, to wydzierżawiający miał prawo rozwiązać umowę za zwrotem poniesionych przez dzierżawcę udokumentowanych nakładów na remonty i modernizacje, za okres roku obrachunkowego, po potrąceniu należności na rzecz wydzierżawiającego. W §3 umowy jej strony ustaliły, że dzierżawca zobowiązuje się do eksploatacji nieruchomości zgodnie z przepisami prawa budowlanego co szczególnie dotyczy utrzymania jej we właściwym stanie technicznym, a w dacie zwrotu nieruchomości po zakończeniu umowy stan techniczny nie powinien być gorszy od aktualnego. Stan techniczny wynikał protokołu pięcioletniego przeglądu budowlanego traktowanego jako załącznik do umowy. Dzierżawca zobowiązał się do kapitalnego remontu dachu obiektu polegającego na wymianie pokrycia, wymianie części deskowania w zależności od ich stanu technicznego, oraz wymiany opierzeń blacharskich, w tym rynien. Ponadto powinien, na swój koszt, wykonywać wszystkie naprawy i remonty wynikające z bieżącej eksploatacji nieruchomości. Wszystkie inne remonty i adaptacje dokonywane przez dzierżawcę w trakcie trwania umowy mogły nastąpić wyłącznie za zgodą wydzierżawiającego i na koszt dzierżawcy.

Dnia 28 sierpnia 2004 r. L. S. zmarł, a spadek po nim nabył w całości bratanek W. S..

Między powodem, a pozwanym narastały liczne spory dotyczące realizacji umowy dzierżawy, które w części były przedmiotem innych postępowań sądowych. W sprawie XII C 823/2007 Sąd Okręgowy w Poznaniu wyrokiem z dnia 25 marca 2011 r. oddalił powództwo W. S. o wydanie nieruchomości po ustaleniu, że stan techniczny dachów kamienicy (budynku głównego i przylegających do niego oficyn) jest średni i spełnia wymogi prawa budowlanego, a dzierżawca wykonuje bieżące prace remontowe i konserwatorskie zmierzające do utrzymania jej w należytym stanie technicznym, oraz czyni nakłady zwiększające użyteczność i dochodowość kamienicy, oraz przeprowadza okresowe przeglądy techniczne. Ustalił, że remont więźby dachowej obciąża właściciela, a nie dzierżawcę. Ustalenia te i ich ocenę prawną podzielił sąd II instancji oddalając apelację powoda. Następnie powód domagał się zapłacenia przez pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd Rejonowy w Poznaniu- Stare Miasto oddalił to powództwo oceniając, że pozwany mógł skutecznie potrącać stopniowo ze świadczeń czynszowych wierzytelność w stosunku do powoda.

Dnia 7 grudnia 2006 r. pozwany zawarł umowę poddzierżawy całej nieruchomości ze spółką (...), której współwłaścicielami po ½ części są: syn pozwanego K. Ś. i M. G.- matka dziecka pozwanego. Wierzytelności stanowiące równowartość szkody poniesionej przez tę spółkę na skutek uniemożliwienia przez powoda wynajmu lokalu na parterze instytucji bankowej zostały przeniesione na rzecz pozwanego umowami cesji zawieranymi od 10 grudnia 2008 r. do 2 lutego 2010 r. Pozwany dokonywał stopniowych potrąceń części tych wierzytelności z kolejnych rat czynszowych ograniczając potrącenia o wysokość kwot czynszu czynsz wpłacanego przez najemcę części lokalu porzuconego przez bank. Powód w postępowaniu przed Sądem Rejonowym nie kwestionował wierzytelności pozwanego z tytułu tej konkretnej szkody.

Pozwany dokonywał potrąceń kosztów bieżących remontów i napraw nieruchomości płacąc co 6 miesięcy czynsz dzierżawy w wysokości świadczenia za ten miesiąc. Potrąceń zaprzestał w maju 2013 r. i od czerwca 2013 r. płaci co miesiąc czynsz w wynikającej z umowy kwocie i terminach. Pozwany płacił podatek od nieruchomości, zawierał umowy ubezpieczenia nieruchomości i płacił stosowne składki z tego wynikające do czasu, gdy powód przestał przekazywać mu decyzje o wymiarze podatku, a Urząd Skarbowy odmawiał informacji o wysokości podatku osobie nie będącej właścicielem nieruchomości.

Dnia 4 stycznia 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję, która stała się ostateczna 19 stycznia 2012 r. W tej decyzji nakazał powodowi, jako właścicielowi nieruchomości, dokonanie konkretnych robót budowlanych i czynności budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym w części frontowej i w oficynie kamienicy przy ul. (...) w P.. Roboty opisane w punktach 1- 7 powinny być wykonane do 31 grudnia 2012 r., a roboty wyszczególnione w punktach 8- 20 powinny być wykonane do dnia 31 grudnia 2012 r.

Pismem z dnia 16 kwietnia 2012 r. powód wypowiedział pozwanemu umowę dzierżawy „ze skutkiem natychmiastowym” wskazując jako przyczyny wypowiedzenia: niepłacenie czynszu przez pozwanego za ostatnie 6 miesięcy, niepłacenie podatku od nieruchomości za okres od IV kwartału 2008 r. do I kwartału 2012 r. włącznie (14- rat kwartalnych), zły stan techniczny nieruchomości wskazany w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 4.01.2012 r. Umowa dzierżawy nie wskazywała sankcji wypowiedzenia umowy w przypadku zaniechania opłat podatkowych.

Decyzja (...) z 4 stycznia 2012 r. obciąża wprawdzie powoda, jako właściciela obowiązkiem wykonania konkretnych robót i czynności budowlanych, ale jest oczywiste, że Powiatowy Inspektor Budowlany dla Miasta P. nie miał podstawy prawnej, aby nakazać wykonanie tych działań dzierżawcy skoro właściciel jest znany i jest możliwy kontakt z nim. Naprawa balkonów i korekta ustawienia płyt balkonowych, naprawa gzymsu wieńczącego elewację frontową (pozycje 1, 2, 6, 7 i 17 w zakresie nowych opierzeń na balkonach) obciążają właściciela, a pozwany jako dzierżawca spełnił, aczkolwiek z opóźnieniem i na zalecenie biegłego swe obowiązki dokonując prowizorycznych zabezpieczeń balkonów siatką i farbami antykorozyjnymi. Kompleksowy remont balkonów, gzymsu wieńczącego elewację i gzymsów w części oficynowej jest istotną ingerencją w bryłę budynku, a nie naprawą eksploatacyjną i powinien ten remont przeprowadzić właściciel pod kontrolą Miejskiego Konserwatora Zabytków po uzyskaniu stosownych zezwoleń.

W okresie kilkunastu lat użytkowania nieruchomości pozwany jako dzierżawca miał obowiązek zadbać o stan tynków wykonując na bieżąco stosowne ich uzupełnienia w miejscach ubytków. Zagrożenia dla osób znajdujących się w pobliżu budynku, lub przechodzących klatką schodową w oficynie wskazują jednoznacznie, że nieruchomość nie jest utrzymywana we właściwym stanie technicznym przez dzierżawcę. Dotyczy to również napraw kominów, a także wymiany części pękniętych oszklonego zadaszenia i naprawy wzmocnień konstrukcji dachu budynku biurowo- usługowego w oficynie.

Stan budynku obrazują zdjęcia wykonane podczas oględzin nieruchomości. W pozostałym zakresie pozwany wykonał nakazane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego roboty. Czynności kontrolne i remontowe po dniu 4 stycznia 2012 r. wynikają z tzw. Książki obiektu budowlanego, a biegły historycznie wskazał je w tabeli.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy powództwo uwzględnił. W pierwszej kolejności wskazał, że art. 703 k.c. nie wyłącza możliwości odmiennego ustalenia w umowie dzierżawy warunków i okoliczności wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych. W umowie dzierżawy z 19 maja 2001 r. pozwany i poprzednik prawny powoda skorzystali z tej możliwości formułując §2 punkt 10 umowy. Płacąc pozwanemu czynsz co 6 miesięcy i wskazując dokonane potrącenia z pozostałych rat czynszowych pozwany zrealizował warunek umowny dotyczący płatności czynszu dzierżawy wobec czego powód nie mógł skutecznie dokonać wypowiedzenia z tej przyczyny. Z kolei umowa dzierżawy, ani żaden z przepisów kodeksu cywilnego dotyczący dzierżawy, lub najmu nie daje podstaw do wypowiedzenia umowy dzierżawy ze względu na zaniechanie płacenia podatku od nieruchomości przez dzierżawcę. Zaniechanie takich opłat generuje ewentualnie roszczenie o zapłatę.

Sąd Okręgowy podkreślił, że wprawdzie do stosunków prawnych wynikających z umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jednak należy mieć na uwadze specyficzne skutki umowy dzierżawy. Najemca ma prawo używania przedmiotu dzierżawy natomiast dzierżawca ma także prawo pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy. W niniejszej sprawie są to przede wszystkim pożytki cywilne (art. 53§2 k.c.). Ponieważ dzierżawcy przysługuje prawo do używania rzeczy i pobierania pożytków (prawo użytkowania) art. 697 k.c. nakłada na niego obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Gdy dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę, lub uszkodzenie wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia odpowiednio do treści art. 667§2 k.c. w związku z art. 694 k.c. Kamienica była zaniedbana w dacie wypowiedzenia. Powód nie wykonał obciążających go jako wydzierżawiającego i właściciela kompleksowych remontów balkonów i remontów gzymsów, ale również pozwany nie utrzymywał jej, w okresie zbliżonym do daty wypowiedzenia, we właściwym stanie technicznym zarówno w rozumieniu §3 umowy dzierżawy jak i art. 667§2 k.c. Na skutek zaniechania prac remontowych obiekty na nieruchomości były i są nadal narażone na uszkodzenia (postępujące odpadanie tynków, stan kominów, stan zadaszenia oficyny). W konsekwencji powyższego Sąd Okręgowy uznał, że wypowiedzenie umowy dokonane pismem z dnia 16 kwietnia 2012 r. było prawnie skuteczne i na podstawie art. 705 k.c. nakazał pozwanemu wydanie nieruchomości powodowi w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się wyroku- zgodnie z żądaniem pozwu.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zaskarżając go w całości. Apelujący zarzucił:

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, iż pozwany włada rzeczą powoda i w związku z tym może być zobowiązany do jej wydania,

- naruszenie art. 222 § 1 k.c., art. 705 k.c. poprzez przyjęcie, iż pozwany posiada legitymację bierną,

- naruszenie art. 65 § 2 k.c. w związku z §3 umowy dzierżawy poprzez przyjęcie, iż nieruchomość nie jest utrzymywana w należytym stanie technicznym zgodnie z przepisami prawa budowlanego,

- naruszenie art. 65 § 2 k.c. w związku z §10 umowy dzierżawy poprzez przyjęcie, iż umowa może zostać wypowiedziane bez zwrotu poczynionych nakładów za okres do ostatniego roku obrachunkowego,

- naruszenie art. 667 § 2 k.c. w związku z §3 umowy dzierżawy poprzez bezzasadne przyjęcie, że dzierżawca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że naroża ją na utratę lub uszkodzenie,

- naruszenie art. 697 k.c. w związku z §3 umowy dzierżawy polegające na jego błędnym zastosowaniu,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu przez Sąd umowy poddzierżawy z dnia 7 grudnia 2006 r.,

- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. wskutek niewyjaśnienia w uzasadnieniu wyroku podniesionego przez pozwanego zarzutu sprzeczności roszczenia powoda z zasadami współżycia społecznego; niewyjaśnienie z jakiego powodu Sąd uważa, iż nieruchomość jest niewłaściwym stanie technicznym; niewyjaśnienie z jakiego powodu Sąd uważa, że umowa została skutecznie rozwiązana pomimo treści §10 umowy dzierżawy uzależniającego skuteczność wypowiedzenia umowy przed upływem okresu jej obowiązywania od zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość za okres do końca ostatniego roku obrachunkowego

- naruszenie art. 232 k.p.c. i 227 k.p.c. polegające na nie przeprowadzeni u przez Sąd z urzędu dowodu z uzupełniającej opinii biegłego,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. polegające na dowolnym ustaleniu przez Sąd, iż dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak jakiejkolwiek analizy dowodów - przeglądów prawa budowlanego określających stan nieruchomości jako dobry lub dostateczny i dopuszczających jej użytkowanie w pełnym zakresie,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez oparcie ustaleń w sprawie na podstawie opinii określającej stan nieruchomości na dzień 5 lutego 2014 r.,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez dowolne przyjęcie, że adresatem części obowiązków wskazanych w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 4 stycznia 2012 r. jest powód, a części pozwany,

- naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. poprzez wyrokowanie co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem,

- naruszenie art. 365 k.p.c. poprzez przyjęcie jako podstawy rozstrzygnięcia stanu technicznego nieruchomości, który był podstawą rozstrzygnięcia we wcześniej sprawie o wydanie XII C 823/07 Sądu Okręgowego w Poznaniu,

- naruszenie art. 227 k.p.c. w związku z art. 299 k.p.c. oraz przepisu art. 278 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie wniosków dowodowych pozwanego istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i zastąpienie w części dowodów z zeznań świadków dowodem z przesłuchaniem stron czy to ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez biegłego w treści opinii,

- naruszenie art. 227 k.p.c. w związku z art. 292 k.p.c. poprzez nierozstrzygnięcie o wniosku dowodowym pozwanego w przedmiocie oględzin nieruchomości,

- naruszenie art. 286 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i niezażądanie dodatkowej opinii biegłego,

- naruszenie art. 98 § 1 k.p.c . poprzez zasądzenie w ramach zwrotu kosztów postępowania również zaliczki na opinię biegłego w kwocie 10.000 zł w sytuacji, gdy to pozwany uiścił zaliczkę na opinię biegłego w całości,

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, iż pozwany nie wykonał prac wskazanych pod pozycją 3, 4, 5, 8, 9, 10,18 i 20 opinii.

Wobec powyższego apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz zwrot kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji wywiedzione z treści dokumentów prywatnych i urzędowych oraz niekwestionowanych wzajemnie twierdzeń stron Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne.

Niesporna była bowiem w sprawie treść umowy dzierżawy z dnia 19.05.2001r. wraz z aneksami; umowy poddzierżawy z dnia 7.12.2006r.zawartej przez pozwanego ze spółką z o.o. (...); umów przelewu na pozwanego wierzytelności spółki (...) wobec powoda z tytułu szkody poniesionej na skutek uniemożliwienia najmu pomieszczenia bankowi ; fakt dokonywania przez pozwanego potrąceń tychże wierzytelności z wierzytelnościami powoda z tytułu czynszu i uiszczania czynszu jedynie co szósty miesiąc; wypowiedzenia przez powoda umowy dzierżawy pismem z dnia 16.04.2012r; treść decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 4.01.2012r.; a w końcu wyroków Sądu Rejonowego w Poznaniu z dnia 2.10.2009r. oraz Sądu Okręgowego w Poznaniu o sygn. akt XII C 823/2007. Nie budziło też wątpliwości następstwo prawne powoda po W. S..

Powyższe ustalenia wymagają jednak uzupełnienia o dalsze istotne dla rozstrzygnięcia fakty wynikające ze złożonych dokumentów i niekwestionowanych wzajemnie twierdzeń stron.

Przedmiotem umów cesji między spółką z o.o. (...) a pozwanym były wierzytelności zgłaszane przez spółkę wobec powoda w wysokości odpowiadającej wysokości miesięcznego czynszu, jaki spółka ta nie uzyskała od (...) Bank (...) sp. o.o. na skutek, jak twierdziła, wypowiedzenia przez ten Bank umowy najmu z powodu niemożności podjęcia w rozsądnym terminie prac remontowych i adaptacyjnych lokalu do własnych potrzeb . Po opuszczeniu przez Bank lokalu, wierzytelności te ustalane były w wysokości odpowiadającej czynszowi w pełnej jego wysokości, a po wynajęciu części lokalu innemu najemcy w wysokości odpowiadającej różnicy między czynszem jaki płaciłby Bank gdyby umowa trwała nadal a czynszem obciążającym nowego najemcę. Zdaniem spółki (...) ( i pozwanego ) po jej stronie powstała szkoda w postaci utraconego czynszu i to z winy powoda, który bezpodstawnie nie wyraził zgody na przeprowadzenie prac koniecznych dla działalności banku i podjął starania w celu ich uniemożliwienia. W tym ostatnim względzie wskazywała, podobnie jak pozwany, na odwołania powoda o cofnięcie pozwolenia konserwatorskiego nr (...) z dnia 6.06.2008r. na prowadzenie robót budowlanych polegających na adaptacji lokalu na parterze kamienicy dla potrzeb Banku oraz umieszczeniu elementów reklamowych na elewacji frontowej budynku, które zostało oddalone dopiero w dniu 6.03.2009r. decyzją Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego ( k – 49, a nadto przyznane).

Powołując się na treść umów cesji pozwany potrącał tak określone wierzytelności z wierzytelnościami powoda z tytułu czynszu począwszy od października 2008r. do dnia wypowiedzenia umowy w dniu 16.04.2012r. i w następnych miesiącach, z tym że uiszczał jednak czynsz za każdy kolejny szósty miesiąc . Dodatkowo, przez cały ten okres potrącał wierzytelność powoda z tytułu opłat podatku od nieruchomości ( niesporne, a nadto oświadczenia o potrąceniu, noty obciążające k – 62 do 115 oraz niesporne co do prawdziwości sporządzone przez pozwanego zestawienie czynszów i podatku od nieruchomości rozliczonych w formie potrąceń lub zapłaty za okres od 1.10.2008r. do 1.06.2012r. k – 741 do 1.06.2012r.).

W tym miejscu od razu wskazać należy, że Sąd Apelacyjny uznał za dowolne ustalenie Sądu I instancji, że pozwany nie płacił podatku od nieruchomości za okres od października 2008r. do co najmniej czerwca 2012r. z tej tylko przyczyny, że z winy powoda nie znał jego wysokości. Stoi ono bowiem w oczywistej logicznej sprzeczności z dowodami w postaci sporządzonych przez pozwanego not o potrąceniu wierzytelności własnej ze skonkretyzowanymi co do złotówki ratami podatku od nieruchomości oraz zestawienia sposobu dokonanego rozliczenia wierzytelności powoda z umowy dzierżawy.

W uzupełnieniu ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego dodać też należy, że pozwany przez cały okres poddzierżawy pełnił w imieniu spółki (...) funkcje zarządcy ( niesporne), a nadto, iż wypowiedzenie dzierżawy pismem z dnia 16.04.2012r. poprzedzone było wezwaniami do zapłaty z dnia 7.11.2011r. ( k – 175) i następnymi ostatecznie z dnia 27.12.2011r.( k – 188). Niesporne było również, że także po wytoczeniu powództwa w niniejszej sprawie pozwany nie zapłacił zaległego czynszu i opłat za podatek od nieruchomości.

W wypowiedzeniu umowy powód wskazał na trzy podstawy uzasadniające tą czynność: niepłacenie czynszu dzierżawnego począwszy od 2008r. za wyjątkiem kolejnego szóstego miesiąca; niepłacenie obciążających pozwanego z mocy umowy opłat z tytułu podatku od nieruchomości przez okres trzech i pół roku, w sumie 14 rat kwartalnych; niedotrzymanie zobowiązań w zakresie utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym.

Chociaż wątpliwości Sądu I instancji wzbudziła zasadność potrącania przez pozwanego wierzytelności własnej z wierzytelnością powoda z tytułu czynszu, to decydujące znaczenie przypisał okoliczności uiszczania przez niego szóstego w kolejności czynszu. Co do niewywiązywania się przez pozwanego z zobowiązania uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości stwierdził, że tak w świetle umowy, jak i przepisów o dzierżawie czy najmie takie zaniechanie wykonania zobowiązania umownego nie uprawnia do wypowiedzenia umowy.

W konsekwencji Sąd I instancji skupił się na wyjaśnianiu okoliczności faktycznych odnoszących się do trzeciej przyczyny wypowiedzenia i ich ocenie prawnej.

Tymczasem wbrew stanowisku Sądu I instancji, wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy były już niesporne między stronami ustalenia faktyczne co do niepłacenia przez pozwanego czynszu i podatku od nieruchomości oraz ich rozliczaniu przez pozwanego przez oświadczenia o potrącaniu wzajemnych wierzytelności. Z tej przyczyny Sąd Apelacyjny uznał za zbędne odnoszenie się ustaleń faktycznych co do sposobu wywiązywania się przez dzierżawcę z zobowiązania umownego do utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym i do wyprowadzonych na ich podstawie wniosków prawnych, w konsekwencji też do odpowiadających im zarzutów apelacji.

Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z art.382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym, co oznacza, że sąd ten ma obowiązek pełnego merytorycznego rozpoznania sprawy w granicach zaskarżenia.

W pierwszej kolejności rozważeniu jednak podlegał podniesiony po raz pierwszy w apelacji zarzut braku legitymacji biernej pozwanego w świetle przesłanek z art.222 par.1 k.c.

Zarzut ten, w realiach rozpatrywanej sprawy, jest chybiony.

Z przytoczonych w pozwie okoliczności faktycznych ( w którym nie wskazano zresztą podstawy prawnej zgłoszonego roszczenia), jak i dalszych pism procesowych, w których powołano się na umowę dzierżawy, niewywiązywanie się przez pozwanego z zobowiązań umownych, wypowiedzenie umowy – wynika jednoznacznie, że powód zgłosił roszczenie o zwrot przedmiotu dzierżawy, które ma swoje umocowanie prawne w art.705 k.c. Jest to przepis stanowiący o roszczeniu o zwrot przedmiotu dzierżawy, a nie przedmiotu własności, o którym mowa w art. 222 par.1 k.c. ( por. wyrok S.N. z 22.06.2004r., sygn. IV CK 463/03). Okoliczność, że w akurat w rozpatrywanej sprawie właściciel nieruchomości był jednocześnie wydzierżawiającym w żadnym razie nie implikuje konieczność rozpatrywania roszczenia w płaszczyźnie przesłanek z art.222 par.1 k.c. Decydujące znaczenie mają podlegające subsumcji pod przepisy prawa materialnego okoliczności faktyczne przytoczone na uzasadnienie roszczenia.

Zgodnie zaś z art.705 k.c. legitymowanym biernie jest dzierżawca, przy czym, w przeciwieństwie do art.222 par.1 k.c. nie jest konieczne, aby władał on faktycznie przedmiotem dzierżawy.

Wskazać też należy, że zakończenie umowy w rozumieniu art.705 k.c. obejmuje również zakończenie umowy na skutek wcześniejszego jej wypowiedzenia np. z powodu niepłacenia czynszu. Nadto, zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury i doktryny, pojęcie zwrotu rzeczy podlega szerokiej wykładni, obejmującej tak realne ( świadome) przekazanie rzeczy wydzierżawiającemu, jak i każdą sytuację, w której wydzierżawiający (właściciel) ma możność bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz władztwo to utracił. Obejmuje wszelkie stany faktyczne gwarantujące ochronę wydzierżawiającego ( por. np. wyrok S.N. z dnia 15.07.2010r. IV CSK 138/10).

Przechodząc zatem do oceny prawnej przedstawionych wcześniej okoliczności faktycznych, Sąd Apelacyjny uznał, że pozwany nie wykazał istnienia posiadania wierzytelności wzajemnej nadającej się do potrącenia z wierzytelnością powoda z tytułu czynszu.

Powoda nie łączył ze spółką z o.o. (...) żaden stosunek zobowiązaniowy, z którego wynikałaby jego powinność wyrażenia zgody na przeprowadzenie remontu i prac adaptacyjnych na potrzeby najemcy tejże spółki. Umowa dzierżawy łączyła tą spółkę jedynie z pozwanym i ewentualne zobowiązania umowne mogły obciążać strony tej umowy. Nawet przyjmując z największą korzyścią dla tej spółki i w konsekwencji pozwanego, że poprzez wyrażenie zgody na poddzierżawę w umowie z dnia 19.05.2001r. powód zobowiązał się stosować do jej postanowień także wobec poddzierżawcy, to po pierwsze - było to umowne zobowiązanie wobec dzierżawcy, a nie poddzierżawcy, a po drugie - z umowy tej w żaden sposób nie wynikało zobowiązanie powoda do wyrażenia zgody na wszelkie remonty i prace adaptacyjne. Przeciwnie, w paragrafie 3 zdaniu ostatnim umowy z dnia 19.05.2001r.postanowiono, że wszelkie inne remonty ( poza wymienionymi wcześniej. tj. związanymi z ustalonym z góry obowiązkiem dzierżawcy utrzymywania nieruchomości we właściwym stanie technicznym, wymianie pokrycia dachu i części deskowania w zależności od stanu technicznego, wymianie opierzeń blacharskich w tym rynien, napraw i remontów wynikających z bieżącej eksploatacji ) i adaptacje dokonywane w trakcie trwania umowy, wykonywane będą na koszt dzierżawcy za zgodą wydzierżawiającego. Nie ulega zaś wątpliwości, że planowane przez Bank prace budowlane wykraczały poza naprawę i remont wynikające z bieżącej eksploatacji, skoro ich zakres i charakter podyktowany był koniecznością zaadaptowania lokalu do potrzeb działalności Banku, w tym wydzielenia niezbędnych w tego typu działalności pomieszczeń np. pomieszczenia na sejf. Z tych właśnie przecież powodów konieczne było uzyskanie pozwolenia Miejskiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie planowanych robót budowlanych.

Zachowanie pozwanego polegające na niewyrażeniu zgody na prace budowlane w zakresie planowanym przez Bank i złożeniu odwołania od decyzji Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 6.06.2008r. w żadnym razie nie stanowiło też czynu niedozwolonego.

Brak było zatem podstaw prawnych do upatrywania odpowiedzialności cywilnej powoda za wskazywaną przez spółkę (...) szkodę.

Niezależnie od powyższego, równorzędną przyczyną nieuznania przez Sąd Apelacyjny wierzytelności pozwanego jest fakt, że skoro doszło do wygaśnięcia stosunku najmu ( nie jest przy tym jasne w jakim trybie, czy przez wypowiedzenie umowy przez Bank jak twierdził pozwany, czy w wyniku porozumienia stron jak zeznała prezes zarządu spółki w sprawie Sądu Okręgowego w Poznaniu X Gc 1390/12 k – 1150) i zwrotu lokalu przez Bank, to nie ma podstaw do traktowania jako szkody wynajmującego , tym bardziej za którą ponosi odpowiedzialność powód - kwot odpowiadających wysokości czynszu za okres już po wygaśnięciu najmu, a więc po wygaśnięciu obowiązku jego płacenia. Po wygaśnięciu stosunku najmu, jego strony mogłyby mieć jedynie roszczenia wynikające z tego stosunku np. roszczenia o zapłatę zaległych rat, o odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania przez nie obowiązków kontraktowych ( por. wyrok S.N. z dnia 17.03.2016r. II CSK 341/15).

Słusznie zatem powód traktował oświadczenia pozwanego o potrąceniu czynszu i należności z tytułu podatku od nieruchomości jako nieskuteczne, a objęte nimi miesiące dzierżawy jako nieopłacone.

Odmiennie niż to uczynił Sąd Okręgowy, Sąd Apelacyjny ocenił, że w realiach rozpatrywanej sprawy, przeszkodą do uznania skuteczności wypowiedzenia dzierżawy pismem z dnia 22.04.2012r. nie mogła być okoliczność, że pozwany uiszczał jednak czynsz za szósty kolejny miesiąc.

Taki sposób płacenia czynszu przez pozwanego począwszy od października 2008r. był oczywistą, nie zasługującą na ochronę prawną próbą obejścia postanowienia umowy dzierżawy z par.2 pkt.10 , w myśl którego wydzierżawiający miał prawo „rozwiązać” umowę w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu dzierżawnego za sześć kolejnych terminów. Przepis z art.703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący i określony w nim termin wypowiedzenia może być umownie przedłużony. Pewne rozbieżności w judykaturze związane są wyłącznie z kwestią, czy termin z art.703 k.c. może być przez strony skrócony lub wyłączony, co jednak w rozpoznawanej sprawie nie zachodziło ( np. uchwała SN z 11.10.2012 III CZP 52/12, OSNC 2013, nr 3, poz.33 ). Oznacza to, że co do zasady strony obowiązywał umowny sześciomiesięczny termin wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia jest zastrzeżony wyłącznie w interesie dzierżawcy, który dzięki niemu ma możliwość zakończenia swych działań na przedmiocie dzierżawy, przygotowania się do jego zwrotu.

Zamierzone z góry postępowanie polegające na niepłaceniu przez lata czynszu poza ostatnim z kolejnych miesięcy okresu wypowiedzenia ( co w sprawie powodowało, że w skali roku dzierżawca zamiast 12 czynszów płacił tylko dwa), jest sprzeczne z podstawami instytucji wypowiedzenia dzierżawy z art.703 k.c., z zasadą równości stron w zobowiązaniu wzajemnym co do przysługujących im praw i obowiązków, podważa usprawiedliwiony interes wydzierżawiającego i wręcz istotę umowy dzierżawy z art.693 k.c., w której świadczenia stron są wzajemne. Takie postępowanie pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie w ocenie skuteczności wypowiedzenia umowy przez powoda

Nadto, pozwany nie wywiązywał się przez cały omawiany czas trwania dzierżawy tj. od października 2008r.z określonego w par.2 pkt.8 umowy zobowiązania do ponoszenia podatku od nieruchomości. Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 5.07.2010r., sygn. IV CSK 215/10, że w sytuacji gdy dzierżawca zobowiązał się oprócz czynszu uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością przedmiotu dzierżawy – przepis art.703 k.c. ma zastosowanie także do zwłoki z zapłatą podatków i innych należności. Świadczenia te bowiem spełniają ten sam cel, gdyż łącznie z czynszem zastrzeżonym w pieniądzach stanowią odpłatność za korzystanie z przedmiotu umowy. Okoliczność, że w par.2 pkt.10 umowy strony przewidziały prawo wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu dzierżawnego za sześć kolejnych terminów ma tylko to znaczenie, że w sposób odmienny od treści art.703 k.c. określiły termin wypowiedzenia w odniesieniu do czynszu. Nie znajdującą uzasadnienia w treści umowy nadinterpretacją było przyjęcie przez Sąd Okręgowy, iż tym samym strony wyłączyły uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy z powodu zwłoki dzierżawcy w zapłacie podatku od nieruchomości, a już tym bardziej zwłoki przekraczającej sześć miesięcy.

Wbrew twierdzeniom pozwanego, skuteczności wypowiedzenia umowy przez powoda, nie podważał przewidziany w par.2 pkt.10 obowiązek zwrotu poniesionych przez dzierżawcę udokumentowanych nakładów na remonty i modernizację za okres roku obrachunkowego, po potrąceniu należności na rzecz wydzierżawiającego. Stwierdzenie, że wydzierżawiający ma prawo rozwiązać umowę za zwrotem nakładów po potrąceniu należności wydzierżawiającego, określa jedynie zamiar stron co do sposobu rozliczeń wzajemnych wierzytelności wynikłych z wykonywania umowy dzierżawy. Prezentowana przez pozwanego odmienna wykładnia tego postanowienia kłóci się logicznie z jego treścią. Nie może przecież budzić wątpliwości, że ostateczne rozliczenia stron umowy mogą dotyczyć jedynie okresu zamkniętego, pozwalającego na definitywne określenie własnych wierzytelności, a więc po wygaśnięciu dzierżawy na skutek wypowiedzenia. Oczywiście, gdyby pozwany nie kwestionował skuteczności wypowiedzenia już co do zasady i strony nie pozostawałyby w ostrym sporze co do zasadności przedstawianych wzajemnie wierzytelności, możliwe byłoby ich rozliczenie niezwłocznie po wygaśnięciu umowy. Fakt, że strony w tym czasie nie przeprowadziły stosownych rozliczeń ma tylko ten skutek, że mogą to zrobić w przyszłości. Zauważyć zresztą należy, że chociaż pozwany przedstawiał w toku procesu faktury za remonty ( wykraczające przy tym także poza przewidziany umownie okres obrachunkowy), to nie zgłosił z tego tytułu żadnych roszczeń w ramach powództwa wzajemnego.

W końcu wskazać należy, że wygaśnięciu umowy dzierżawy na skutek jej wypowiedzenia, w żaden sposób nie sprzeciwia się okoliczność istnienia umowy poddzierżawy. Potwierdza to tylko przytoczony przez apelującego w piśmie procesowym z dnia 14.07.2016r.wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.07.2006r. V CSK 200/06, że zakończenie umowy dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa umowy poddzierżawy, która nadal wiąże tyle tylko, że już wydzierżawiającego z poddzierżawcą. W takim przypadku roszczenie przeciwko dzierżawcy oparte na treści art.705 k.c. jest nadal uzasadnione, ponieważ pozwala na ewentualne przymusowe wyegzekwowanie zwrotu przedmiotu dzierżawy w szerokim, wcześniej omówionym znaczeniu.

Skoro już w wyżej przedstawionych przyczyn, Sąd Apelacyjny na podstawie art.705 k.c. uznał powództwo za uzasadnione wobec wygaśnięcia umowy dzierżawy na skutek jej wypowiedzenia przez powoda i odmowy przez pozwanego zwrotu przedmiotu umowy, to jak wskazano na wstępie, zbędne było badanie, czy w sprawie zachodziły okoliczności uzasadniające wypowiedzenie także z kolejnej podstawy wskazanej w oświadczeniu z dnia 16.04.2012r. w postaci niewywiązywania się pozwanego z obowiązków wykonywania remontów i napraw budynku w zakresie przewidzianym w par.3 umowy. W konsekwencji, zbędne było odniesienie się do stanowiska Sądu I instancji w tym względzie i przeciwnych temu stanowisku zarzutów skarżącego.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art.385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 98 par.1 i 3 k.p.c. w zw. z par.6 pkt.7 i par.12 ust.1 pkt.2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Bogdan Wysocki Krzysztof Józefowicz Ewa Staniszewska