Wyrok z 13 kwietnia 2016, sygn. I ACa 319/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Marek Górecki

Sędziowie: SA Roman Stachowiak /spr./

SA Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga

Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska

po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2016 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa I. G. i P. G.

przeciwko (...) sp. z o.o. w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 26 stycznia 2015 r. sygn. akt I C 770/13

oddala apelację

R. S. M. M. (1) M.-T.

Sygn. akt I A Ca 319/15

UZASADNIENIE

Powodowie domagali się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanego (...) Spółki z o.o. w P. kwoty 70.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości ich nieruchomości, położonej w P.. Nadto powodowie domagali się również przyznania im odszkodowania związanego z koniecznością poniesienia nakładów akustycznych w ich budynku.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa.

Zaskarżonym wyrokiem częściowym Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego na rzecz powodów 60.500 zł z ustawowymi odsetkami od 20.03.2013 r.

Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy uzasadnił następująco:

Lotnisko P. (...) powstało w 1913 r. jako pruskie lotnisko (...) w Ł. pod P.. Przed I wojną światową, a także w czasie jej trwania, na lotnisku funkcjonowała szkoła pilotów, obserwatorów i mechaników, poza tym naprawiano samoloty i składowano sprzęt lotniczy. W latach 1931 - 1938 nastąpiła rozbudowa cywilnej części lotniska, port w Ł. stał się drugim po W. - O. lotniskiem w kraju.

W 1987 r. powstało P. (...)”, które przejęło zarządzanie lotniskiem w Ł..

W 1993 r. przystąpiono do budowy nowego terminalu pasażerskiego, uruchomiono pierwsze połączenie zagraniczne do D..

W 1996 r. rozpoczęto rozbudowę i modernizację terminalu (przeprojektowanie całego obiektu, zmiana funkcjonalności pomieszczeń, połączenie hal przylotów i odlotów) oraz podpisano porozumienia w sprawie utworzenia spółki (...). W dniu 11.07.1997 r. utworzono spółkę (...), której udziałowcami zostali P. (...)”, Miasto P. oraz Skarb Państwa.

W 2000 r. rozpoczęto prace przy budowie terminalu pasażerskiego, przystąpiono do modernizacji i rozbudowy płyty postojowej samolotów, uruchomiono połączenia do B. i zawarto porozumienia o współpracy z F. A..

W 2001 r. oddano do użytku dwa nowoczesne terminale: pasażerski i cargo oraz nową płytę postojową.

W 2002 r. uruchomiono połączenia do W. i F.. W 2003 r. uruchomiono połączenia do K./B., W., M. i L., a także oddano do użytkowania zmodernizowany terminal GA. W 2004 r. uruchomiono połączenia do B. i M.. W latach 2005 - 2007 uruchomiono kolejne połączenia do L. L., L. S., D., L., S., B.-G., B., D., (...), L. G., E., P.-B., R.-C. i K..

W 2008 r. przystąpiono do rozbudowy terminala pasażerskiego i dostosowano infrastrukturę do obsługi ruchu w strefie S..

W dniu 28.02.2011 r. (...) Dyrektor Ochrony Środowiska w P. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia „Rozbudowa i modernizacja (...)”.

W kwietniu 2011 r. rozpoczęto rozbudowę terminala pasażerskiego, a w czerwcu 2011r. rozpoczęto rozbudowę płaszczyzn lotniskowych. W lipcu 2012r. rozpoczęto kontynuację rozbudowy terminalu pasażerskiego - początek prac przy budowie nowej sortowni bagażu oraz rozbudowie strefy odlotów.

Rozwój lotniska w kolejnych dziesięcioleciach skutkował wzrostem liczby pasażerów obsługiwanych przez port lotniczy. W 2000 r. skorzystało z niego 227.847 pasażerów, przy liczbie 13.225 operacji lotniczych. W 2008 r. natomiast z portu skorzystało już 1.274.679 pasażerów, a operacji lotniczych odnotowano w liczbie 23.609. W 2012 r. z portu skorzystało 1.595.221 pasażerów i odbyło się 25.261 operacji lotniczych.

Lotnisko cywilne P. (...)jest własnością pozwanego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P..

W dniu 30.01.2012 r. Sejmik Województwa (...) podjął uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...) w P..

Uchwała utworzyła obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...) w P., którego zarządcą jest (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.. Przedmiotowa uchwała wyznaczyła zewnętrzną granicę obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie: (1) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (2) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (3) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 50 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (4) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 40 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska.

Na obszarze ograniczonego użytkowania wyodrębniono dwie strefy: (1) zewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca granicą obszaru ograniczonego użytkowania, a od wewnątrz linia będąca obwiednią izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych oraz izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB oraz dla nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (2) wewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca obwiednią, o której mowa w pkt 1, a od wewnątrz linia biegnąca wzdłuż granicy terenu lotniska.

W uchwale wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków położonych w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania w postaci: obowiązku zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w budynkach z pomieszczeniami wymagającymi ochrony akustycznej poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej. W uchwale wskazano, że przez odpowiednią izolacyjność akustyczną przegród budowlanych należy rozumieć izolacyjność akustyczną określoną zgodnie z Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej z uwzględnieniem poziomu hałasu powodowanego przez starty, lądowania, przeloty statków powietrznych, operacje naziemne i inne źródła hałasu związane z funkcjonowaniem lotniska, przy zapewnieniu wymaganej wymiany powietrza w pomieszczeniu, a także wymaganej izolacyjności cieplnej. Wskazano również, że przez właściwy klimat akustyczny w budynkach rozumie się poziom dźwięku zgodny z obowiązującymi Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej.

Powyższa uchwała weszła w życie w dniu 28.02.2012 r.

Powodowie I. G. i P. G. są na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami nieruchomości położonej w P., przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...), zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą (...).

Zgodnie z załącznikami nr (...) i (...) do uchwały Sejmiku Województwa (...) nr (...), nieruchomość powodów znajduje się w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania lotniska (...) w P..

Na dzień wejścia w życie powołanej wyżej uchwały Sejmiku Województwa (...), przedmiotowa nieruchomość zabudowana była niepodpiwniczonym, parterowym budynkiem mieszkalnym, z poddaszem nieużytkowym, w zabudowie wolnostojącej, wykonanym w technologii murowanej.

Dla powyższego terenu brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jej przeznaczenie zostało zdeterminowane.

W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy T., nieruchomość powodów znajduje się na terenach oznaczonych symbolem (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wartość nieruchomości powodów stanowiącej działkę nr (...) uległa zmniejszeniu na skutek ograniczeń w zakresie korzystania z nieruchomości wprowadzonych uchwałą Sejmiku Województwa (...) nr (...)

Na poziom cen rynkowych wpływa m. in. tzw. świadomy nabywca. Uchwała Sejmiku Województwa (...) tworząca obszar ograniczonego użytkowania lotniska, stała się bodźcem, który wywarł i wywiera decydujący wpływ na zachowania uczestników rynku nieruchomości na obszarze ograniczonego użytkowania lotniska, uświadamiając im przyczynę jego utworzenia jaką jest ponadnormatywny hałas na tym terenie, co skutkuje spadkiem i niższymi cenami uzyskiwanymi za nieruchomości położone na obszarze oddziaływania lotniska cywilnego w stosunku do cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości położone poza tym obszarem. Ograniczenia i niedogodności w wykorzystywaniu nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem są związane między innymi z hałasem lotniczym, którego wartość przekracza granice hałasu wyrażonego wskaźnikiem równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych.

W związku z powyższym wartość nieruchomości powodów stanowiąca działkę nr (...), według jej stanu na dzień wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania (tj. 28 lutego 2012 r.), a cen obecnych, spadła o 60.500 zł.

Pismem z 31.07.2012 r., nadanym w dniu 6.08.2012 r., powodowie wezwali pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. do zapłaty odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości i zwrotu nakładów na wygłuszenie budynku.

Pismem z 9.10.2012 r., nadanym w dniu 11.10.2012 r., powodowie ponownie wezwali pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. do zapłaty odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości i zwrotu nakładów na wygłuszenie budynku.

Pozwany w piśmie z dnia 20.11.2012 r. poinformował powodów, że wyraża wolę zawarcia ugody jedynie w ramach uczestnictwa powodów w procedurze koncyliacyjnej.

Dokonując powyższych ustaleń, Sąd Okręgowy powołał się na przeprowadzone dowody z dokumentów, a także odpisów z dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony. Ustaleń istotnych w sprawie Sąd Okręgowy dokonał między innymi na opinii biegłego sądowego K. R. (1) w zakresie, w jakim biegły oszacował spadek wartości nieruchomości powodów. Opinia ta sporządzona została w sposób jasny, rzeczowy i konsekwentny. Biegły wskazał, z jakich korzystał źródeł i jaką posłużył się metodologią, szacując spadek wartości nieruchomości powodów. Wiarygodność opinii biegłego K. R. (1) wzmacnia to, że sporządził on już opinię w znacznej liczbie innych spraw, w których przedmiotem była ocena spadku wartości nieruchomości w związku z utworzonymi strefami ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...). W ocenie Sądu Okręgowego sposób przygotowania opinii zgodny jest z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). W § 4 ust. 2 rozporządzenia wskazano metody sporządzania operatu szacunkowego. Z treści tego przepisu nie wynika, aby któraś z nich była nadrzędna. Do biegłego należał więc wybór jednej z metod. O nieprawidłowości doboru metody sporządzenia opinii nie może świadczyć treść dokumentów złożonych przez pozwanego, w szczególności sporządzonych przez dra K. S.. Osoba ta jest statystykiem, a nie specjalistą z zakresu szacowania nieruchomości. Specjalność ta wymaga szerszego niż tylko matematycznego spojrzenia na poddany ocenie problem. Biegły sądowy wydając opinię dysponował wiedzą w zakresie obrotu nieruchomościami, reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się wyliczeniami i opracowaniami dotyczącymi spadku wartości nieruchomości w pobliżu lotnisk w kraju i na świecie. Z opinii biegłego wynika, że hałas odczuwany na nieruchomości powodów oraz ograniczenia w zakresie wykonywania prawa własności są czynnikami, które w największym stopniu wpływają na spadek jej wartości. Tożsame wnioski wynikają z opinii dotyczących szacowania spadku wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...)

Zdaniem sądu o nierzetelności opinii nie mogła także świadczyć ilość i charakter nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania. Zauważyć należy, że biegły sporządził opinię przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Przepis § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia wskazuje, że przy wyborze takiej metody do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegły w sporządzonej opinii spełnił ten warunek (do porównania przyjął 66 transakcji), a w ustnych wyjaśnieniach złożonych na rozprawie szerzej odniósł się do zarzutów pozwanego w tym zakresie. Biegły wyjaśnił również w sposób przekonujący dlaczego wyniku dokonanej wyceny nie zniekształca okoliczność, że część przyjętych do porównania nieruchomości znajduje się w III strefie ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...). W szczególności biegły wyjaśnił, że nieruchomości te znajdują się na takim terenie tego obszaru, na którym nie odnotowano jakichkolwiek trudności ze sprzedażą, a w konsekwencji wpływu tego obszaru na wartość nieruchomości. Twierdzenia te biegły poparł przy tym doświadczeniem z własnej praktyki oraz obserwacją rynku, szczegółowo i wiarygodnie wyjaśniając w trakcie przesłuchania z jakich przyczyn wspomniane nieruchomości mogły posłużyć do porównania.

Z ustnych wyjaśnień udzielonych przez biegłego wynika, że wszystkie nieruchomości przyjęte przez niego do porównania zostały przez niego obejrzane i są mu znane, co pozwala przyjąć, że wycena nie ma charakteru jedynie teoretycznego, lecz osadzona jest silnie w realiach rynkowych, co wzmacnia jej wiarygodność. Pozwany nie przedstawił przekonywujących dowodów na to, ze zwiększenie liczby porównywanych nieruchomości miałoby istotny wpływ na wynik badania.

W piśmie złożonym na rozprawie w dniu 22.09.2014 r. (k. 812) biegły zmodyfikował swoją pisemną opinię wobec uwzględnienia, ze opiniowana nieruchomość przed ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania położona już była w pobliżu lotniska, co ostatecznie wpłynęło na obniżenie wartości spadku tej nieruchomości po ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie było podstaw do uwzględnienia wniosku pozwanego i przeprowadzenia dowodu. Zdaniem Sądu Okręgowego nie było podstaw do uwzględnienia wniosku pozwanego i przeprowadzenie dowodów z dokumentów na k. 943 – 946 i 978 – 986 (opinia prywatna K. S. i opinia prywatna A. F. (1)). Opinia biegłego K. R. sporządzona bowiem została w kwietniu 2014 r. i nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwany już wcześniej zlecił wydanie prywatnej opinii mającej na celu odniesienie się do metodyki przyjętej przez biegłego.

Nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy zeznania świadków T. J. i M. D., albowiem okoliczności przez te osoby przedstawione nie miały wpływu na ocenę szkody poniesionej przez powodów w związku z wprowadzeniem strefy.

Powołując się na art. 317 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy miał za celowe wydanie w sprawie wyroku częściowego dotyczącego jedynie roszczenia z tytułu spadku wartości nieruchomości. Zakończone bowiem zostało postępowanie co do tego roszczenia, zachodzi natomiast konieczność uzupełnienia roszczenia co do drugiego roszczenia. Ponadto uzasadnienie dla takiego rozstrzygnięcia jest również ewentualność utraty możliwości skorzystania z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego po upływie roku.

Podstawą prawną dochodzonego przez powód roszczenia uwzględnionego w wyroku częściowym jest art. 129 ust. 1 ustawy – Prawo ochrony środowiska. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgody z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczona, właściciel może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, zaś szkodą jest również zmniejszenie wartości nieruchomości. Ograniczeniem jest także – jak wskazuje się w orzecznictwie – samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. Innymi słowy, szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 cyt. ustawy jest także obniżenie wartości nieruchomości będące konsekwencją tego, że właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, np. hałas (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30.11.2010 r. VI A Ca 1156/10, postanowienie Sądu Najwyższego z 24.02.2010 r. III CZP 128/09, wyrok Sądu Najwyższego z 25.02.2009 r. II CSK 546/08, postanowienie Sądu Najwyższego z 9.04.2010 r. III CZP 17/10). Skoro zgodnie z art. 129 ust. 2 w związku z art. 135 i 136 cyt. ustawy odszkodowanie przysługuje w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości, to rozumieć przez to należy ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, a więc określony przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 140 k.c. Ograniczenie może więc polegać na nałożeniu na właściciela nieruchomości obowiązku znoszenia hałasu przekraczającego poziom dopuszczalny przez obowiązujące prawo, a więc obowiązek znoszenia emisji przekraczających przeciętną miarę.

Powodowie zgłosili pozwanemu roszczenie przed upływem terminu zawiłego liczonego od daty wejścia w życie uchwały w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Dochodzi tego pismem z 31.07.2012 r., nadanym 6.08.2012 r., a więc przed upływem dwóch lat od wejścia w życie uchwały. Do zgłoszenia roszczenia nie jest konieczne jego dochodzenie przed sądem. Zgodnie z art. 117 § 1 k.c. podlega ono jednak przedawnieniu, którego termin zgodnie z art. 118 k.c. wynosi 10 lat. Złożenie pozwu do sądu nastąpiło przed upływem dziesięcioletniego terminu przedawnienia i zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przerwało jego bieg.

Do powstania roszczenia odszkodowawczego powodów konieczne było wystąpienie następujących przesłanek: 1. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w sposób przewidziany w ustawie, 2. Powstanie szkody, 3. Związek przyczynowy pomiędzy ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a powstaniem szkody. Wszystkie te przesłanki zostały spełnione. Skutkami wejścia w życie uchwały jest nie tylko konieczność poddania się przewidzianym w nim wprost ograniczeniom, ale również konieczność znoszenia immisji przekraczających standard jakości środowiska. Z opinii biegłego wynika, że potencjalni nabywcy nieruchomości wiążą położenie nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania przede wszystkim z hasłem, czyli koniecznością znoszenia zwiększonej emisji hałasu, co w znaczący sposób obniża komfort życia w takim miejscu.

Ustalając zakres spadku wartości nieruchomości powodów po wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania, Sąd Okręgowy odwołał się do opinii biegłego K. R. (1). Nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, to, czy po ustanowieniu obszaru normy hałasu w rzeczywistości są przekroczone, skoro skutek w postaci obszaru przed ich przekroczeniem już wystąpił, a to uzasadniało przyjęcie spadku wartości nieruchomości. Stąd też zbędne było powoływanie dowodów, które wskazane okoliczności miałyby potwierdzenie.

Opierając się na opinii biegłego K. R., Sąd Okręgowy stwierdził istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania a zmniejszeniem cen nieruchomości, w tym spadkiem wartości rynkowej nieruchomości powodów. Sama świadomość ponadnormatywnych immisji niewątpliwie ujemnie wpływa na atrakcyjność nieruchomości, a dodatkowo usankcjonowanie generowania tych immisji uniemożliwia właścicielowi wystąpienie o ochronę przed nimi na drodze prawnej.

Bez znaczenia dla oceny roszczenia powodów było to, że nabyli oni i zabudowali nieruchomość mając świadomość, ze jest ona położona w pobliżu lotniska. Podstawy prawnej żądania pozwu upatrywać bowiem należy w ustanowieniu ograniczonego użytkowania, które stanowiło samodzielną podstawę do domagania się odszkodowania. Ustanowienie tego obszaru zaś nastąpiło już po nabyciu nieruchomości przez powodów i zabudowaniu ich. Bez znaczenia więc jest to, że na lotnisku P. (...) samoloty stacjonowały od kilkudziesięciu lat i że mieszkańcy pobliskich nieruchomości mieli tego świadomość. W świetle opinii biegłego zdyskwalifikować należało zdaniem Sądu Okręgowego zarzut pozwanego, że bliskość lotniska może powodować wzrost atrakcyjności, a przez to ceny nieruchomości. O ile bowiem byłoby to możliwe w przypadku nieruchomości komercyjnych, to prawidłowość taka nie występuje w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

O odsetkach ustawowych Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd Okręgowy stwierdził, że powodowie wezwali pozwanego do zapłaty odszkodowania w piśmie z 31.07.2012 r., nadanym 6.08.2012 r., i zakreślając termin na spełnienie świadczenia do końca sierpnia 2012 r. Odsetki ustawowe od zasądzonego na rzecz powodów odszkodowania przysługują zatem od dnia następnego po upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, to jest od dnia 1.09.2012 r. Powodowie domagali się jednak odsetek od daty późniejszej, co uzasadniało zasądzenie odsetek ustawowych od 20.03.2013 r.

Zgodnie z art. 363 § 2 k.c., jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej dacie. Odsetki ustawowe gwarantują wierzycielowi waloryzację spadku siły nabywczej pieniądza, a na wysokość ustalonych odsetek ustawowych ma przede wszystkim wpływ to, że mają one pełnić także funkcję stymulacyjną dłużnika do spełnienia świadczenia pieniężnego. W ocenie Sądu Okręgowego zasądzenie odsetek ustawowych od dnia wyrokowania mogłoby być uzasadnione wówczas, gdyby pomiędzy datą wymagalności świadczenia a datą wyrokowania wystąpiła znaczna zmiana wartości spadku. Tego rodzaju uwarunkowania nie występują jednak w realiach rozpoznawanej sprawy. Nie ma też podstaw do przyjęcia, aby poziom cen nieruchomości wzrósł między czerwcem 2013 r. a dniem wyrokowania. Wręcz przeciwnie, z opinii biegłego wynika, że w tym okresie wartość nieruchomości systematycznie spadało o 0,7 % miesięcznie.

Wyrok częściowy Sądu Okręgowego w Poznaniu zaskarżył apelacją pozwany, domagając się zmiany zaskarżonego wyroku w całości i oddalenia powództwa ewentualnie uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Nadto apelujący wnosił o zasądzenie na jego rzecz od powodów kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Pozwany zarzucił:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27.04.2001r., - Prawo Ochrony (...) [zwanej dalej: (...)] w zw. art. 361 § 1 k.c. - poprzez jego błędną wykładnię, co skutkowało nieuzasadnionym przyjęciem przez Sąd, iż źródłem powstania roszczenia odszkodowawczego powodów, z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości jest wejście w życie obszaru ograniczonego użytkowania [dalej: „o.o.u.”] wokół PL (...) sp. z o.o. w P. i związany z tym hałas, które to przesłanki bezpośrednio powodują skutek w postaci braku potencjalnej możliwości sprzedaży nieruchomości powodów za cenę, za którą można nabyć porównywalne nieruchomości położone w innych obszarach, tymczasem prawidłowa interpretacja powyższego przepisu powinna prowadzić do wniosku, że szkoda obejmująca spadek wartości nieruchomości winna wynikać z przyczyny, jaką jest wejście w życie o.o.u. wokół PL (...) sp. z o.o. w P. oraz związane z tym faktyczne i realne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, które w odniesieniu do lotnisk funkcjonujących przed wprowadzeniem o.o.u., należy upatrywać w braku możliwości domagania się przez mieszkańców zaprzestania zwiększonego oddziaływania akustycznego lotniska i związanej z ta niemożliwością obiektywna reakcją rynku;

2/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 481 § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. poprzez ich błędną wykładnie oraz odmowę zastosowania art. 363 § 2 k.c., co skutkowało nieuzasadnionym przyjęciem, iż przedmiotowe świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do zapłaty i to od tego momentu pozwana pozostawała w zwłoce, a zatem w okolicznościach niniejszej sprawy odsetki ustawowe należą się powodowi począwszy od dnia 20.03.2013 r., w sytuacji gdy konkretyzacja roszczenia powódki nastąpiła dopiero w wyroku z dnia 26.01.2015 r., który został wydany na podstawie opinii biegłego określającej wysokość ewentualnego roszczenia należnego powódce, a zatem dopiero od dnia wyrokowania ustalono realną wartość odszkodowania od wysokości, którego należne są odsetki ustawowe;

3/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 4 ust, 2 oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - poprzez ich błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało nieuzasadnionym przyjęciem przez Sąd, iż wskazane w powyższym przepisie metody obliczania wartości nieruchomości odnoszą się nie tylko do operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, ale także w odniesieniu do opinii dotyczącej ustalenia spadku wartości wszystkich nieruchomości położonych w o.o.u.;

4/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 207 § 6 k.p.c. oraz z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c., art. 227 k.p.c. i art. 286 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego w celu ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. oddalenie wniosków dowodowych strony pozwanej mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w postaci:

a/ dokumentów prywatnych w postaci dwóch pism dr K. S. z K. (...) w P. złożonych na rozprawie w dniu 20.11.2014 r., tj. pisma z dnia 29.09.2014 r. oraz pisma o tytule: „A. (...) (...) Ł.”,

b/ dokumentu w postaci opinii dr A. F. (2) w sprawie poprawności zastosowanego modelu statystycznego w wycenie nieruchomości na okoliczności błędów metodologicznych, statystycznych i logicznych popełnionych przez biegłego w zakresie sporządzonej opinii o spadku wartości nieruchomości,

c/ uzupełniającej opinii tego samego biegłego, z uwagi na niewyjaśnienie wszelkich okoliczności związanych ze sporządzoną opinią;

5/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 217 k.p.c. oraz w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego w celu ustalenia faktów mających znaczenie dla sprawy, tj. faktycznemu odmówieniu mocy dowodowej następującym dowodom zgromadzonym w sprawie:

a/ opinii (...) sp. z o.o. w P. [dalej: „opinia (...)"] o wpływie wprowadzenia o.o.u. wokół PL (...) na wartość rynkową nieruchomości znajdujących się w obszarze, podczas gdy ustalenia zawarte w opinii (...), sprzeczne z wnioskami opinii biegłego K. R. (1), wskazują na to, że nie odnotowano istotnego wyniku spadku wartości nieruchomości w strefie wewnętrznej, z uwagi na małą liczbę cen transakcyjnych i ich duży rozrzut,

b) zeznaniom świadków M. D. oraz T. J.;

6/ naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji wyprowadzenie ze zgromadzonego materiału dowodowego wniosków niewłaściwych - a zatem z niego niewynikających, a także niekorespondujących, w sposób tworzący logiczną całość ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, nierozważenie go w sposób wszechstronny, ale dowolny, a w szczególności polegający na zastosowaniu przez Sąd schematyzmu, automatyzmu i ogólnikowości w zakresie oceny dowodów, co skutkowało przyjęciem przez Sąd opinii i biegłego za prawidłową, jasną, przejrzystą i logiczną, co w konsekwencji doprowadziło do nieustalenia lub błędnego ustalenia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, a ujawniające się błędnym ustaleniem:

a/ faktu, iż biegły sporządził opinie przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przy użyciu metody korygowania ceny średniej, podczas gdy faktycznie biegły sporządzając rzeczoną opinię w istocie posłużył się dwiema metodami, a mianowicie: metoda korygowania ceny średniej (w doniesieniu do ustalenia wyjściowej wartości nieruchomości - operatu szacunkowego) oraz metoda analizy statystycznej (w zakresie określającym spadek wartości konkretnej nieruchomości),

b/ faktu, iż na podstawie wybranej przez biegłego metodologii, polegającej na przeprowadzeniu analizy statystycznej oraz w oparciu o przyjętą bazę danych dotyczących 66 transakcji, było możliwe wyliczenie procentowego ubytku wartości nieruchomości powódki, która jest położona w strefie wewnętrznej w P., w sytuacji gdy rzeczona baza danych biegłego nie zawierała ani jednej transakcji nieruchomości położonej w ww. obrębie i strefie;

7/ naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 236 k.p.c. - poprzez wydanie postanowienia dowodowego o dopuszczeniu dowodów z dokumentów, które nie zawierało podstawowych i wymaganych ustawą elementów postanowienia dowodowego, tj. nie określało faktów podlegających stwierdzeniu w wyniku przeprowadzenia poszczególnych dowodów z dokumentów, co uniemożliwiło apelującemu odniesienie się do przyczyn, dla których Sąd uznał określone okoliczności faktyczne za udowodnione lub nieudowodnione na podstawie rzeczowych dokumentów.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest całkowicie nieuzasadniona i mimo wielości i obszerności zarzutów żaden z nich nie zasługuje na uwzględnienie. Generalnie należy stwierdzić, że Sąd Apelacyjny aprobuje ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy, wyciągnięte na ich podstawie wnioski i rozważania oraz dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę prawną i ustalenia te, wnioski, rozważania oraz ocenę prawną uznaje za własne i stanowiące podstawę swojego rozstrzygnięcia. Powoływane w apelacji zarzuty w przeważającym zakresie dotyczą kwestionowania opinii biegłego K. R. (1), gdyż zdaniem apelującego opinia została sporządzona błędnie, w szczególności niewłaściwe są wnioski biegłego dotyczące spadku wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. W związku z tymi zarzutami należy stwierdzić, że ustalone na podstawie opinii biegłego K. R. (1) wnioski dotyczące spadku wartości nieruchomości powodów odnoszą się do kwestii wymagających wiadomości specjalnych. Przedstawione w apelacji, jak również wcześniej w toku postępowania przed Sądem I instancji krytyczne uwagi odnoszące się do opinii biegłego sądowego nie można przyjąć za uzasadnione na podstawie tylko stanowiska pozwanego, nawet popartego szerokimi wywodami i rozważaniami oraz odwołującego się do różnych informacji, opracowań, dokumentów czy opinii prywatnych. W celu ewentualnej weryfikacji ustaleń sądu, które niewątpliwie wymagały wiadomości specjalnych, konieczne byłoby zasięgnięcie opinii innego biegłego ewentualnie uzupełnienie już wydanej opinii, aczkolwiek w świetle sporządzonej przez biegłego K. R. (1) opinii oraz wyjaśnień biegłego, jak również w sytuacji, gdy biegły ten wydawał podobne opinie w wielu sprawach sądowych, których przedmiotem były żądania odszkodowania związane ze spadkiem wartości nieruchomości wobec wprowadzenia strefy w pobliżu lotniska P. (...), nie wydaje uzasadniona weryfikacja tej opinii. Powoływane przez pozwanego dokumenty, przybierające postać opinii prywatnych, o tyle mogłyby okazać się przydatne w sprawie, o ile na ich podstawie uznać można by, że sporządzona w sprawie opinia biegłego sądowego budzi zastrzeżenia i w związku z tym zachodzi konieczność jej weryfikacji. Wówczas mogłaby zajść konieczność uzupełnienia materiału dowodowego, na przykład poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Gdy takich zastrzeżeń zaś brak, w szczególności, gdy biegły swoje stanowisko odpowiednio uzasadnił i gdy uzasadnienie to pozbawione jest sprzeczności oraz gdy nie można zarzucić, że opinia pozostaje ono w sprzeczności z zasadami logicznego rozumowania, to brak podstaw do uzupełnienia postępowania dowodowego, zaś odmienne stanowisko pozwanego, nawet poparte różnymi dokumentami i opracowaniami, nie może być uwzględnione. Zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Z przepisu tego zatem wynika, że jedynym dowodem w sprawach wymagających wiadomości specjalnych jest opinia biegłego. Oznacza to, że nie można w sprawach wymagających wiadomości specjalnych, poza szczególnymi wypadkami, np. gdy obie strony zgodne są co do pewnych kwestii, rozstrzygać bez zasięgnięcia opinii biegłego albo też w sprawach wymagających wiadomości specjalnych przeprowadzić inne dowody, na przykład dowody z dokumentów prywatnych przedstawionych przez jedną ze stron.

W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny aprobuje w całości stanowisko Sądu Okręgowego, że wobec przekonywującej opinii sporządzonej przez biegłego K. R. (1) brak podstaw do uwzględnienia uwag pozwanego i podzielenia stanowiska zajmowanego przez osoby wykorzystywane przez pozwanego do sporządzenia różnych prywatnych opracowań i opinii.

Z zarzutu powołanego przez pozwanego w apelacji wynika, że pozwany kwestionuje przyjęty przez Sąd Okręgowy adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wejściem w życie uchwały nr (...) a spadkami wartości nieruchomości powodów. Zdaniem apelującego ustalenie tego związku nie było możliwe bez analizy trendów cenowych nieruchomości położonych w sąsiedztwie lotniska przed wprowadzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Dopiero taka analiza pozwalałaby zdaniem pozwanego na ustalenie, czy to wpływ obszaru, czy też sąsiedztwo lotniska jest czynnikiem determinującym ewentualne rozbieżności wartości nieruchomości. W rzeczywistości przyjęta przez biegłego K. R. (1) metodologia oszacowania zmiany wartości nieruchomości powodów pozwala uznać, że biegły uwzględnił wpływ utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania lotniska P. (...) na wartość nieruchomości powodów. W celu ustalenia tego wpływu biegły przeprowadził analizę rynku nieruchomości położonych zarówno na, jak i poza obszarem ograniczonego użytkowania lotniska, między innymi w obrębie dzielnic G., Ł. i J., a więc położonych w dość znacznej odległości od lotniska. Analizę przeprowadzono na podstawie 66 transakcji i na tej podstawie biegły dokonał analizy cen (p. w szczególności pkt 8.5 opinii, str. 23, k. 527). Na tej podstawie dokonał oszacowania wartości nieruchomości powodów (p. str. 28, k. 532), wcześniej stosując wynoszący 11 % współczynnik obniżenia wartości nieruchomości z tytułu jej niekorzystnego położenia. Sąd Apelacyjny odwołuje się do uzupełniających wyjaśnień biegłego złożonych na posiedzeniu w Sądzie Apelacyjnym w dniu 19.02.2016 r. oraz na posiedzeniu w Sądzie Apelacyjnym w sprawie I A Ca 334/15. Na obu tych posiedzeniach biegły nawiązując do opinii pisemnej, szczegółowo wyjaśnił metodę ustalania spadku wartości nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a w sprawie I A Ca 334/15 podał również źródło zmniejszenia spadku wartości nieruchomości o 11 % w związku z położeniem w pobliżu lotniska, ale nie na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. Spadek ten na skutek utworzenia strefy wynosi 13 % (k. 541), co uzasadnia przyjęcie, że spadek wartości nieruchomości wynosi 99.100 zł (762.328 x 13 %). Przedstawiona przez biegłego metoda ustalenia zarówno wartości nieruchomości, jak i jej spadku w związku z ustanowieniem strefy ograniczonego użytkowania nie budzi żadnych zastrzeżeń, jest przekonująca i nie mogą jej w jakimkolwiek stopniu dyskredytować prywatne dokumenty i różne opracowania przedstawiane przez pozwanego. Rozstrzygając sprawę sąd korzysta bowiem w wpadkach wymagających wiadomości specjalnych z opinii biegłego, a nie z opinii przedstawionych przez inne osoby na zlecenie jednej ze stron. Jeżeli opinia biegłego nie budzi zastrzeżeń – tak jak w sprawie rozpoznawanej – to opinia prywatna nie stanowi podstawy do przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego.

Dodać należy, że biegły K. R. (1) ma niewątpliwie nie budzące wątpliwości przygotowania do opracowania opinii dotyczących ustalenia wartości nieruchomości i spadku tej wartości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Jak wynika z wyjaśnień biegłego złożonych na posiedzeniu w Sądzie Apelacyjnym w dniu 19.02.2016 r., jest on autorem około 20 opinii w sprawach o odszkodowanie w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania w pobliżu lotniska P. (...) i ponad 200 opinii w sprawach o odszkodowanie w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania w pobliżu lotniska P. (...)

Z przyczyn wyżej omówionych nie zasługuje powołany przez pozwanego w punkcie 2 zarzut naruszenia art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska w związku z art. 361 § 1 k.c. przez przyjęcie, że przewidziana w tym przepisie odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje także spadek wartości nieruchomości spowodowany emisja hałasu, podczas gdy hałas ten występował również przed wprowadzeniem strefy. Rzecz oczywista, że hałas jest jednym z czynników powodujących, że nieruchomość jest mniej atrakcyjna i że występował on – co oczywiste – również przed wprowadzeniem strefy. Sąd Apelacyjny aprobuje w całości stanowisko Sądu Okręgowego, z jakich przyczyn doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. Mianowicie, spadek ten spowodowany został samym wprowadzeniem strefy, albowiem poprzez jej wprowadzenie doszło wyraźnie do ograniczenia uprawnień właścicieli nieruchomości. Przyczyny, którymi kierowali się nabywcy nieruchomości, uznając nieruchomości położone w strefie za mniej atrakcyjne od nieruchomości położonych poza strefą, nie są zresztą szczególnie istotne. W świetle opinii biegłego nie budzi bowiem wątpliwości, że nieruchomości położone w strefie na skutek jej utworzenia utraciły na wartości 13 %, przy czym ubytek procentowy po wydaniu opinii zwiększył się po uwzględnieniu większej liczby transakcji, jakie były poddane przez biegłego analizie w późniejszym czasie (p. wyjaśnienia i uzupełniające opinie złożone przez biegłego w sprawach I A Ca 319/15 i I A Ca 334/15 na posiedzeniu w dniu 29.02.2016 r.).

Trudno podzielić stanowisko pozwanego, że Sąd Okręgowy przerzucił na biegłego obowiązek ustalenia pewnych faktów, zebranie i ustalenie niezbędnych do wydania opinii faktów należały bowiem do biegłego, zebranie tych danych wymagało bowiem wiadomości specjalnych. Przy zajęciu stanowiska, że wszystkie dane powinien ustalić sąd i że biegły mógł dokonać jedynie analizy tych danych, powodowałoby, że opinia miałaby charakter czysto iluzoryczny, gdyż w takim wypadku sprowadzałaby się do oceny ustalonych danych jedynie pod względem matematycznym.

Nie można zgodzić się z apelującym, że opinia sporządzona przez biegłego K. R. sprzeczna jest z decyzją (...) Dyrektora Ochrony Środowiska czy też sporządzonym na jego potrzeby raportem środowiskowym. Dokumenty te w ogóle nie odnosiły się do spadku wartości nieruchomości powodów, toteż nie mogły podważyć wniosków biegłego i zastosowanej przez niego metody ustalenia spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Spadek taki w świetle przedstawionych przez biegłego danych i ich analizy jest niewątpliwy (13 %) i to właśnie na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania przy jednoczesnym przyjęciu, że podstawą wyliczenia spadku była nieruchomość, której wartość została przez biegłego umniejszona (11 %) w związku z niekorzystnym położeniem również przed wprowadzeniem strefy. Jak była już mowa, procentowy ubytek spadku (13 %) po przeanalizowaniu dalszych kolejnych transakcji zwiększył się. Ponadto z decyzji (...) Dyrektora Ochrony Środowiska, z raportu środowiskowego, jak i z faktu sporządzenia tych dokumentów nie można wnioskować że spadek wartości nieruchomości nie nastąpił. Wspomniana decyzja stwierdza konieczność utworzenia (...) Spółka z o.o., z czego wynika, że utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wiązało się nie tylko z koniecznością ponownego uregulowania stanu istniejącego, ale przede wszystkim stanu przyszłego związanego z planami inwestycyjnymi pozwanego. Tym samym dokumenty te w istocie swojej przewidywały spadek wartości nieruchomości położonych w strefie, gdyż z samego przepisu ustawy wynika, że w związku z wprowadzeniem strefy można żądać odszkodowania, które stanowi również spadek wartości nieruchomości.

Nie zachodzi wykazywane przez pozwanego w punkcie 6 apelacji naruszenie przepisów art. 481 § 2 k.c. w związku z art. 455 k.c. oraz art. 363 § 2 k.c. Uzasadnienie naruszenia tych przepisów w punkcie 6 jest niezrozumiałe, z uzasadnienia apelacji natomiast można wywnioskować, że pozwany zajmuje stanowisko, że odsetki za opóźnienie powinny być zasądzone dopiero od dnia wyrokowania, gdyż z tym dniem zostaje ustalone odszkodowanie. Należy w związku z tym zarzutem zauważyć, że odsetki za opóźnienie pełnią również funkcję stymulującą dłużnika do spełnienia świadczenia pieniężnego, a zatem w wypadku zasądzenia odsetek dopiero od dnia wyrokowania takiej funkcji by już nie pełniły, a fakt niespełnienia przez dłużnika roszczenia, które ostatecznie zaaprobowane zostało nieprawomocnym wyrokiem, pozostawałby dla dłużnika bez jakichkolwiek konsekwencji. Z tej przyczyny podzielić należy stanowisko Sądu Okręgowego, że zasądzenie odsetek od daty wyrokowania mogłoby być uzasadnione wówczas, gdyby pomiędzy data wymagalności roszczenia a data wyrokowania występowała znaczna różnica w wartości nieruchomości, co w rozpoznawanej sprawie nie występowało. Oznacza to, że uzasadnione było zasądzenie odsetek na zasadach ogólnych od daty opóźnienia lub daty późniejszej, jeżeli taki był wniosek występujących z powództwem.

Zarzucając w punkcie 3 apelacji naruszenie art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, pozwany podniósł, ze w ramach bazy transakcji nieruchomościami wyszczególnionymi w tabeli nr 10 opinii, stanowiącej podstawę analizy spadku wartości nieruchomości w ograniczonym obszarze użytkowania biegły wskazał na takie cechy rynkowe nieruchomości jak powierzchnia budynku i powierzchnia działki, podczas gdy z opinii wynika duża rozpiętość tych cech, w szczególności w przypadku powierzchni budynku i powierzchni działki. W rzeczywistości do naruszenia tych przepisów nie doszło. Zdaniem biegłego było ustalenie spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. W tym celu biegły wykorzystał również ceny transakcji nieruchomości położonych poza strefą, ale w sąsiedztwie, przyjmując jako podstawę do ustalenia trendu spadku wartości nieruchomości średnie ceny powierzchni działki i średnie ceny powierzchni domów (wyjaśnienia biegłego w sprawie I A Ca 319/15). Na tej podstawie biegły obniżył wartość nieruchomości położonych w strefie o 11 %, a następnie o 13 % w związku ze stwierdzeniem spadku wartości nieruchomości w strefie. Bardziej precyzyjnych nakładów na podstawie danych, którymi biegły dysponował, nie sposób wyciągnąć, stąd zarzutu pozwanego nie można uznać za uzasadniony.

Należy zauważyć, że z § 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości powodów było jedynie elementem wyjściowym i przesłanką do dalszego opiniowania. Opinii biegłego wydanej w rozpoznawanej sprawie nie można utożsamiać z operatem szacunkowym. Sporządzany on jest często na etapie postępowania przedsądowego i wówczas celowe może być sprawdzenie jego prawidłowości poprzez zastosowanie art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma natomiast podstaw do zastosowania art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy wartość nieruchomości wynika z opinii biegłego sądowego wydanej na zlecenie sądu. Ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego sądowego przysługuje wyłącznie sądowi i nie może on w tym zakresie wyręczać się innymi podmiotami. W razie wątpliwości co do prawidłowości obranej przez biegłego metodologii jedyną drogą przewidzianą przepisami proceduralnymi jest dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego ewentualnie zlecenie uzupełnienia opinii, do czego – w świetle przedstawionych rozważań – nie było podstaw.

Z przyczyn wymienionych nie było podstaw do uwzględnienia zarzutu powoływanego przez apelującego w punkcie 3 apelacji, jak również zarzutu powołanego w punkcie 8.

Z przyczyn wyżej przedstawionych nie było też uzasadnionych podstaw do przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego (punkt 10).

Należy zająć stanowisko, że przedstawione przez pozwanego dokumenty nie miały waloru opinii biegłych, a mogły jedynie stanowić element wyjaśnień pozwanego czy też raczej formę zastrzeżeń do opinii biegłego. Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do tego, aby uznać, że przedstawione przez pozwanego dokumenty prywatne stanowiły uzasadnioną podstawę do uzupełnienia postępowania dowodowego i dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego. Do prywatnych opinii, złożonych przez pozwanego, biegły sądowy K. R. ustosunkował się zresztą i złożył przekonujące wyjaśnienia.

Z przyczyn powyższych i na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie przepisów art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. i na podstawie §§ 6 i 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

R. S. M. M. (1) M.-T.