Wyrok z 20 kwietnia 2016, sygn. I ACa 1264/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Jan Futro

Sędziowie: SA Roman Stachowiak /spr./

SA Małgorzata Kaźmierczak

Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska

po rozpoznaniu w dniu 13 kwietnia 2016 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. C. i K. C.

przeciwko (...) sp. z o.o. w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku częściowego Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 28 sierpnia 2015 r. sygn. akt I C 3279/13

oddala apelację.

R. S. J. M. K.

Sygn. akt I A Ca 1264/15

UZASADNIENIE

Powodowie domagali się zasądzenia na ich rzecz od pozwanego (...) sp. z o.o. w P. kwoty 75.000 zł z ustawowymi odsetkami od 13.09.2013 r.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego na rzecz powodów tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości kwotę 74.200 zł z ustawowymi odsetkami od 13.09.2013r., a w pozostałym zakresie Sąd Okręgowy oddalił powództwo co do odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy uzasadnił następująco:

Lotnisko (...) powstało w 1913 r. jako pruskie lotnisko wojskowe w Ł. pod P.. Przed I wojną światową, a także w czasie jej trwania, na lotnisku funkcjonowała szkoła pilotów, obserwatorów i mechaników, poza tym naprawiano samoloty i składowano sprzęt lotniczy. W latach 1931 - 1938 nastąpiła rozbudowa cywilnej części lotniska, port w Ł. stał się drugim po W. - O. lotniskiem w kraju.

W 1987 r. powstało P. (...)”, które przejęło zarządzanie lotniskiem w Ł..

W 1993 r. przystąpiono do budowy nowego terminalu pasażerskiego, uruchomiono pierwsze połączenie zagraniczne do D..

W 1996 r. rozpoczęto rozbudowę i modernizację terminalu (przeprojektowanie całego obiektu, zmiana funkcjonalności pomieszczeń, połączenie hal przylotów i odlotów) oraz podpisano porozumienia w sprawie utworzenia spółki (...). W dniu 11.07.1997 r. utworzono spółkę (...), której udziałowcami zostali P. (...), Miasto P. oraz Skarb Państwa.

W 2000 r. rozpoczęto prace przy budowie terminalu pasażerskiego, przystąpiono do modernizacji i rozbudowy płyty postojowej samolotów, uruchomiono połączenia do B. i zawarto porozumienia o współpracy z F. A..

W 2001 r. oddano do użytku dwa nowoczesne terminale: pasażerski i cargo oraz nową płytę postojową.

W 2002 r. uruchomiono połączenia do W. i F.. W 2003 r. uruchomiono połączenia do K./B., W., M. i L., a także oddano do użytkowania zmodernizowany terminal GA. W 2004 r. uruchomiono połączenia do B. i M.. W latach 2005 - 2007 uruchomiono kolejne połączenia do L. L., L. S., D., L., S., B.-G., B., D., (...), L. G., E., P.-B., R.-C. i K..

W 2008 r. przystąpiono do rozbudowy terminala pasażerskiego i dostosowano infrastrukturę do obsługi ruchu w strefie S..

W dniu 28.02.2011 r. (...) Dyrektor Ochrony Środowiska w P. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia „Rozbudowa i modernizacja (...)”.

W kwietniu 2011 r. rozpoczęto rozbudowę terminala pasażerskiego, a w czerwcu 2011 r. rozpoczęto rozbudowę płaszczyzn lotniskowych.

Rozwój lotniska w kolejnych dziesięcioleciach skutkował wzrostem liczby pasażerów obsługiwanych przez port lotniczy. W 2000 r. z (...) wykonano 13.225 operacjach lotniczych przy udziale 227.874 pasażerów, w 2008 r. odnotowano 23.609 operacji lotniczych. Następnie w 2009 r. z portu lotniczego skorzystało 1.271.757 pasażerów, przy 22.862 operacjach lotniczych, zaś w 2010 r. skorzystało z portu 1.419.121, przy odnotowaniu 23.601 operacji lotniczych. W 2012 r. natomiast z portu skorzystało już 1.595.221 pasażerów i odbyło się 25.261 operacji lotniczych.

Lotnisko cywilne P. (...) jest własnością pozwanego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P..

Na podstawie sporządzonego raportu o oddziaływaniu na środowisko dla przedsięwzięcia „Rozbudowa i modernizacja (...) sp. z o.o. im. H. W.”, w dniu 28.02.2011 r. (...) Dyrektor Ochrony Środowiska w P. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w której wskazano na konieczność utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...). W związku z powyższym w dniu 30.01.2012 r. Sejmik Województwa (...) podjął uchwałę w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska P. Ł. – uchwała nr (...) ogłoszona w Dz. Urz. Województwa W.. nr (...) w dniu 14.02.2012 r. Ze względu na wzrastające usługi lotnicze i prognozowany wzrost liczby obsługiwanych pasażerów przez (...), a co za tym idzie wzrost liczby operacji lotniczych, granice obszaru ograniczonego użytkowania, określono dla prognozy operacji lotniczych na 2034 rok. W roku 2034 r. w najmniej korzystnej dobie, założono wystąpienie 120 operacji w porze dziennej i 12 operacji w porze nocnej dla samolotów komunikacyjnych oraz 88 operacji w porze dziennej i 4 operacje w porze nocnej samolotów typu GA (samoloty lotnictwa ogólnego).

Powyższa uchwała utworzyła obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...) w P., którego zarządcą jest (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.. Przedmiotowa uchwała wyznaczyła zewnętrzną granicę obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie: (1) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (2) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (3) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 50 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (4) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 40 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska.

Na obszarze ograniczonego użytkowania wyodrębniono dwie strefy: (1) zewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca granicą obszaru ograniczonego użytkowania, a od wewnątrz linia będąca obwiednią izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych oraz izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB oraz dla nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (2) wewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca obwiednią, o której mowa w pkt 1, a od wewnątrz linia biegnąca wzdłuż granicy terenu lotniska.

W uchwale wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków położonych w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania w postaci: obowiązku zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w budynkach z pomieszc12 operacji w porze nocnej dla samolotów komunikacyjnych oraz 88 operacji w porze dziennej i 4 operacje w porze nocnej samolotów typu GA (samoloty lotnictwa ogólnego).

Powyższa uchwała utworzyła obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...) w P., którego zarządcą jest (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.. Przedmiotowa uchwała wyznaczyła zewnętrzną granicę obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie: (1) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (2) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (3) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 50 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (4) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 40 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska.

Na obszarze ograniczonego użytkowania wyodrębniono dwie strefy: (1) zewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca granicą obszaru ograniczonego użytkowania, a od wewnątrz linia będąca obwiednią izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych oraz izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB oraz dla nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (2) wewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca obwiednią, o której mowa w pkt 1, a od wewnątrz linia biegnąca wzdłuż granicy terenu lotniska.

W uchwale wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków położonych w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania w postaci: obowiązku zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w budynkach z pomieszczeniami wymagającymi ochrony akustycznej poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej. W uchwale wskazano, że przez odpowiednią izolacyjność akustyczną przegród budowlanych należy rozumieć izolacyjność akustyczną określoną zgodnie z Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej z uwzględnieniem poziomu hałasu powodowanego przez starty, lądowania, przeloty statków powietrznych, operacje naziemne i inne źródła hałasu związane z funkcjonowaniem lotniska, przy zapewnieniu wymaganej wymiany powietrza w pomieszczeniu, a także wymaganej izolacyjności cieplnej. Wskazano również, że przez właściwy klimat akustyczny w budynkach rozumie się poziom dźwięku zgodny z obowiązującymi Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej.

Przedmiotowa uchwała weszła w życie w dniu 28.02.2012 r.

W związku z ustanowieniem na podstawie ww. uchwały Sejmiku Województwa (...) obszaru ograniczonego użytkowania i nabyciem przez właścicieli nieruchomości położnych w powyższym obszarze z mocy prawa roszczeń odszkodowawczych względem (...) sp. z o.o., pozwany opracował i przyjął procedurę koncyliacyjną ich dobrowolnego zaspokajania. W ramach procedury podmioty uprawnione do uzyskania odszkodowań w zamian za kompleksowe zrzeczenie się roszczeń przysługujących w związku z oddziaływaniem (...) na ich nieruchomości, uzyskają przeprowadzenie na koszt pozwanego modernizacji akustycznej budynków mieszkalnych albo wypłatę środków koniecznych do jej samodzielnego przeprowadzenia.

Powodowie A. C. i K. C. są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej położonej w gminie T., w miejscowości P. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) (0,0803 ha), zabudowanej dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej, dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Miejscowość P. położona jest we wschodniej części gminy, graniczy z P.. Dzięki korzystnemu położeniu stanowi zaplecze mieszkaniowe dla osób pracujących na terenie P.. Posiada infrastrukturę handlowo-usługową i oświatową. Nieruchomość ma dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej. Działka stanowiąca nieruchomość powodów ma kształt prostokąta, z frontu ogrodzona jest przęsłami metalowymi, zaś z boków znajduje się siatka na słupkach stalowych. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej o urządzonej nawierzchni. Częścią składową działki jest dom jednorodzinny, niepodpiwniczony, dwukondygnacyjny budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej, wykonany w technologii murowanej, zaś niezabudowana część gruntu jest odpowiednio urządzona do pełnionej funkcji mieszkaniowej – trawnik oraz nasadzenia drzew i krzewów. Dojście do budynku oraz wjazd na działkę utwardzone są kostką betonową.

Na obszarze, na którym położona jest nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym obecnie studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy T. teren, na którym położona jest szacowana nieruchomość oznaczono symbolem M.4 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o dużej intensywności.

Nieruchomość powodów leży w linii prostej do lotniska, oddalona ok. 1,5-2,5 km od niego. Obszar na którym znajduje się nieruchomość jest odkryty w związku z czym dźwięk rozchodzi się szybko i jest dokuczliwy, zaś na tym terenie nie ma żadnych przeszkód ani barier, które mogłyby zatrzymać dźwięk. Statki powietrzne nad nieruchomością przelatują na niskich wysokościach, co generuje uciążliwy hałas, a w szczególności nie można normalnie prowadzić rozmowy, oglądać telewizji czy spać w porze nocnej.

Przed zakupem przedmiotowej nieruchomości gruntowej powodowie nie sprawdzali miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz byli świadomi istnienia lotniska. W chwili podjęcia decyzji o budowie domu gmina T. nie stwierdziła jakichkolwiek ograniczeń w jego budowie, zatem powodowie uznali, że nie trzeba czynić dodatkowych nakładów w związku z położeniem lotniska w najbliższej okolicy.

Z dniem wejścia w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 30.01.2012 r., tj. od dnia 28.02.2012 r. nieruchomość powodów znalazła się w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania lotniska P. (...)

W okresie 2012 - 2013 r. pozwany wprowadził zmiany i działania o charakterze operacyjnym i organizacyjnym, zmierzające do ograniczenia hałasu spowodowanego startem oraz lądowaniem statków powietrznych m. in. poprzez ograniczenie operacji nocnych jedynie do dwunastu; bezdźwiękowe uruchamianie samolotów; posadowienie statków powietrznych bezpośrednio przy budynku portu lotniczego; wprowadzenie procedury cichego podejścia do lądowania i samego lądowania, w ten sposób, aby podchodzenie do lądowania odbywało się w sposób „szybowcowy” przy wyłączonych silnikach; stosowanie przez pilotów statków powietrznych procedur antyhałasowych wskazanych przez producentów statków powietrznych; zabudowanie portu lotniczego od strony ul. (...) tak aby infrastruktura stanowiła naturalną barierę akustyczną; wyeliminowanie samolotu pocztowego na rzecz samolotu odrzutowego oraz ustalenie dla helikopterów na środku lotniska miejsca na start i lądowanie. Ponadto pozwany od lipca 2013 r. wprowadził koordynatora operacji lotniczych do przestrzegania operacji lotniczych do dwunastu w porze nocnej, a także na bieżąco prowadzi mon akustyczny, pozwalający na podejmowanie odpowiednich działań celem zmniejszenia generowanego hałasu przez istniejące lotnisko.

Wartość nieruchomości powodów w związku z funkcjonowaniem lotniska i wprowadzeniem uchwałą Sejmiku Województwa (...) nr (...) z dnia 30.01.012 r. obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniskaP. (...) w P. uległa zmniejszeniu o 74.200 zł.

Przedmiotowa uchwała z dniem 30.01.2012 r., wprowadziła strefę ograniczonego użytkowania wokół lotniska P. (...) przede wszystkim z uwagi na spodziewany poziom hałasu. Na poziom cen rynkowych wpływa m. in. tzw. świadomy nabywca. Planowany w przyszłości wzrost intensywności lotów nie daje możliwości poznania faktycznym właścicielom i potencjalnym nabywcom skali przyszłych utrudnień i ograniczeń z tego tytułu. Sam fakt wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania ze względu na spodziewany poziom hałasu lotniczego powoduje, że właściciele nieruchomości położonych w jej granicach, w tym potencjalni ich nabywcy, muszą liczyć się z odpowiednimi niedogodnościami tak w sposobie zagospodarowania, jak i w sposobie ich użytkowania. Świadomość uczestników rynku o potencjalnym podwyższonym ryzyku zamieszkiwania w okolicach lotniska, a w szczególności w obrębie utworzonego wokół niego specjalnego obszaru ograniczonego użytkowania, powoduje utratę wartości nieruchomości. Ograniczenia i niedogodności w wykorzystywaniu nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem są związane między innymi z hałasem lotniczym, którego wartość przekracza granice hałasu wyrażonego wskaźnikiem równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych, ustalonego we wskazanej wyżej uchwale. W miejscu położenia nieruchomości powoda równoważny poziom dźwięku A wynosi w dzień 60,00 dB, a w nocy 50.0 dB.

Powodowie pismem z dnia 23.08.2013 r. wezwali pozwanego do dobrowolnej zapłaty kwoty 260.000 zł tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości ich nieruchomości wskazując w tym celu 14-dniowy termin od dnia otrzymania wezwania.

W odpowiedzi pozwany wyjaśnił, iż wyceniony spadek wartości nieruchomości nie został poparty żadnymi wyliczeniami, z których wynikałyby dochodzone kwoty oraz sposób ich skalkulowania. Ponadto poinformował, iż przewiduje możliwość wypłaty dobrowolnego odszkodowania wyłącznie za modernizację akustyczną nieruchomości w ramach procedury koncyliacyjnej.

Dokonując przedstawionych ustaleń, Sąd Okręgowy powołał się na przeprowadzenie dowodu z dokumentów prywatnych i urzędowych oraz dowód z opinii biegłego K. R. (1). W ocenie Sądu Okręgowego opinia sporządzona została przez biegłego w sposób jasny, rzeczowy i obiektywny. Biegły wskazał na czym oparł się wydając opinię, z jakich korzystał źródeł i jaką posłużył się metodologią. W sposób zrozumiały przedstawił wnioski opinii oraz to w jaki sposób do nich doszedł. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegły posiada stosowne kwalifikacje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie. Podkreślić należy, że biegły sądowy K. R. (1) sporządził dziesiątki opinii w zbliżonych rodzajowo sprawach dotyczących obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska P. (...)(które nie były kwestionowane przez sądy obydwu instancji), co pozwala uznać, że posiada on niezbędne doświadczenie i wiedzę w przedmiocie objętym zakresem opinii w niniejszej sprawie.

Powyższą opinię zakwestionowała strona pozwana. W kolejnych pismach procesowych, w szczególności w pismach z 20.10.2014 r. (k. 289-298) i 13.03.2015 r. (k. 343-349) pozwany przedstawił szereg wątpliwości pod adresem tej opinii. Na wszystkie te wątpliwości pozwanego biegły udzielił jednak w piśmie z dnia 19.02.2015 r. (k. 332-336) i na rozprawie dnia 28.08.2015 r. obszernych i przekonywujących odpowiedzi, które uszczegółowiły jego opinię. Dla zachowania przejrzystości uzasadnienia wskazane jest jedynie odesłanie do tych pism bez przytaczania w tym miejscu konkretnych zarzutów i wyjaśnień biegłego.

Należy podkreślić, iż w ocenie Sądu okoliczności, na które przeprowadzono dowód z opinii biegłego, zostały dostatecznie wyjaśnione, zaś opinia nie budzi żadnych wątpliwości. Biegły odniósł się do zgłaszanych przez stronę pozwaną zastrzeżeń w sposób rzeczowy i przekonujący. W ocenie Sądu uwagi podnoszone przez pozwanego stanowią zwykłą polemikę ze stanowiskiem biegłego, co jedynie świadczy o tym, że zmierzają do przedłużenia postępowania.

W związku z powyższym, na rozprawie w dniu 28.08.2015 roku Sąd oddalił pozostałe wnioski dowodowe zgłoszone przez pozwanego.

Ponadto bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie roszczenia o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości Sąd uznał zeznania świadka T. J. oraz zeznania strony powodowej i pozwanej, pomimo ich wiarygodności, albowiem okoliczności przedstawione przez te osoby nie miały wpływu na okoliczność szkody poniesionej przez powodów w związku z ustanowieniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska (...)

Podstawą prawną dochodzonego przez powodów roszczenia, uwzględnionego w wyroku częściowym, jest art. 129 ust. 1 ustawy – Prawo ochrony (...). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu w związku z ograniczeniem spadku korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, zaś szkodą jest również zmniejszenie wartości nieruchomości. Przesłankami odpowiedzialności wynikającej z art. 129 cyt. ustawy jest wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego. Powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, poniesiona z tego tytułu szkoda i związek przyczynowy pomiędzy wprowadzonym ograniczeniem a szkodą. Ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jest także ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. Wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi bowiem do zawężenia granic własności (art. 140 k.c. w związku z art. 144 k.c.). O ile przed wejściem w życie rozporządzenia właściciel mógł żądać zaniechania immisji (hałasu) przekraczającego standard ochrony środowiska, o tyle w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania możliwości takiej został pozbawiony. Jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, nabywcy nieruchomości wiążą położenie nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania przede wszystkim z hałasem. Dla nich strefa obszaru ograniczonego użytkowania wiąże się z uciążliwością zwiększonej emisji hałasu, a to wpływa na decyzje o kupnie nieruchomości położonej w strefie za niższą cenę w porównaniu z nieruchomościami położonymi na terenach podobnych, a położonych poza strefą. W związku z tym jest oczywiste, że zmniejszenie wartości nieruchomości powodów wyliczone przez biegłego jest związane z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a konkretnie z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości związanym z korzystaniem ze środowiska polegającym na obowiązku znoszenia przekroczeń norm hałasu lotniczego.

W ocenie Sądu Okręgowego nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut pozwanego, że w chwili nabycia nieruchomości przez powodów lotnisko już istniało, co miałoby oznaczać, że w kolejnych latach nie doszło do spadku wartości nieruchomości. Zmniejszenie wartości nieruchomości powodów nastąpił dlatego, że wobec wzrostu ruchu pasażerskiego (statystyki) poziom natężenia hałasu zwiększył się znacząco. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy były podnoszone przez pełnomocnika pozwanego zarzuty, że pozwany podejmuje środki na celu zminimalizowania uciążliwości. Z opinii biegłego wynika, że spadek wartości nieruchomości powodów w związku z wprowadzeniem sfery ograniczonego korzystania stanowi kwotę 74.200 zł i taką kwotę z ustawowymi odsetkami od 13.09.2013 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powodów. Powodowie wezwali pozwanego do zapłaty pismem z 23.08.2013 r. i wyznaczyli czternastodniowy termin do spełnienia świadczenia. Po upływie tego terminu, to jest od 13.09.2013 r. pozwany był w zwłoce.

Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżył apelacją pozwany, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Apelujący zarzucił:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art 129 ust 2 ustawy z dnia 27.04.2001 r., - Prawo Ochrony (...) [zwanej dalej: (...)] w zw. art. 361 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że odpowiedzialność odszkodowawcza przewidziana w tym przepisie obejmuje także spadek wartości nieruchomości spowodowany emisją hałasu związanego z eksploatacją portu lotniczego, nawet w sytuacji, gdy emisja ta, w co najmniej tej samej intensywności, miała miejsce przed wprowadzeniem (...),

2/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 278 k.p.c. poprzez przerzucenie na biegłego obowiązku dokonania części ustaleń faktycznych i dokonania wykładni prawa (w zakresie dotyczącym spadku wartości nieruchomości), z drugiej - na bezkrytycznym oparciu się na jego stanowisku w tym zakresie przy wydawaniu rozstrzygnięcia,

3/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 217 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz w zw. z art. 244 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego w celu ustalenia faktów mających znaczenie dla sprawy i w konsekwencji pominięcie mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy dowodu z dokumentu urzędowego w postaci decyzji (...) oraz dowodu w postaci Raportu o ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko - (...) im. H. W., i to pomimo faktu, że wnioski płynące z tych dowodów są sprzeczne z wnioskami stanowiącymi podstawę dowodu z opinii biegłego, na którym to dowodzie Sąd Okręgowy oparł zaskarżony wyrok.

Przeciwko zaskarżonemu wyrokowi częściowemu pozwany podniósł ponadto jako ewentualne następujące zarzuty:

4/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 481 § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. oraz art. 363 § 2 k.c. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dłużnik dopuszcza się opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego nie spełniając go w terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty także w sytuacji, gdy stwierdzenie istnienia obowiązku spełnienia przez niego tego świadczenia oraz ustalenie jego wysokości nastąpiło dopiero w wyniku przeprowadzonego postępowania sądowego, w ramach którego sporządzona została opinia biegłego,

5/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez ich niezastosowanie i uznanie, iż opinia biegłego K. R. spełnia wymogi dotyczące operatu szacunkowego tj. przy stosowaniu podejścia porównawczego biegły posłużył się cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych, w sytuacji gdy ceny transakcyjne dotyczyły nieruchomości niepodobnych,

6/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art 133 (...) w związku z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 ust. 2 i 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niezastosowanie i uznanie, iż opinia biegłego K. R. stanowi operat szacunkowy,

7/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 207 § 6 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. i art. 217 § 3 k.p.c., art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii biegłego, w sytuacji, gdy wnioskowany dowód miał istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy,

8/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 207 § 6 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. i art. 217 § 3 k.p.c., art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego strony pozwanej o skierowanie przez Sąd opinii biegłego z dnia 20.09.2014 r. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości jej sporządzenia,

9/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c., art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosków dowodowych strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z:

- opinii prywatnej dr A. F. na okoliczność nieprawidłowego zastosowania modelu statystycznego w opinii o spadku wartości nieruchomości,

- opinii prywatnej dr K. S. z dnia 29.09.2014 r. na okoliczność nieprawidłowego zastosowania modelu statystycznego w opinii o spadku wartości nieruchomości,

- opinii prywatnej dr K. S. pt. „Analiza kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości w obrębie (...) Ł.” na okoliczność nieprawidłowego zastosowania modelu statystycznego w opinii o spadku wartości nieruchomości,

- opinii dotyczącej wpływu wprowadzenia (...) wokół PL - P. (...) na wartość rynkową nieruchomości znajdujących się w obszarze, sporządzoną przez (...) sp. z o.o., na okoliczność rozbieżności w wynikach spadku wartości nieruchomości położonych wewnątrz (...) utworzonego wokół (...) odnotowanych przez biegłego oraz przez (...)

- załączników nr 3 i 4 do opinii (...), obejmujących listę transakcji w segmencie nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, na okoliczność ustalenia pełnej listy transakcji nieruchomościami przedmiotowego segmentu w (...) w okresie od 28.02.2012 r. (data wprowadzenia (...)) do 16.09.2013 r. (koniec zakresu czasowego analizy biegłego).

- kopii tabeli nr 10 opinii biegłego K. R. (1) (wyciąg - strony 25, 26 i 27 opinii), na okoliczność liczby oraz rodzaju transakcji jakimi posłużył się biegły celem ustalenia procentowego spadku wartości nieruchomości powodów,

- dokumentacji fotograficznej wykonanej na osiedlu (...), na okoliczność rodzaju transakcji jakimi posłużył się biegły celem ustalenia procentowego spadku wartości nieruchomości powodów,

- „Opinii dotyczącej zasad metodycznych wyceny nieruchomości do celów odszkodowawczych na obszarze ograniczonego użytkowania portu lotniczego oraz ocena oprawności zastosowania modelu statystycznego (regresji wielorakiej) we wskazanych opiniach biegłych sądowych” sporządzonej przez prof. US dr hab. I. F. oraz dr inż. J. K. na okoliczność błędów jakimi obarczona jest metodologia stosowana przez biegłego K. R. przy sporządzaniu opinii w przedmiocie spadku wartości nieruchomości,

10/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c., art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione oddalenie osobowych wniosków dowodowych strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania przedstawiciela strony pozwanej - G. B. i świadka - T. J.,

11/ naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 236 k.p.c. poprzez wydanie na rozprawie w dniu 28.08.2015 r. postanowienia dowodowego o dopuszczeniu dowodów z dokumentów, które nie zawierało podstawowych i wymaganych ustawą elementów postanowienia dowodowego, tj., nie określono faktów podlegających stwierdzeniu w wyniku przeprowadzenia poszczególnych dowodów z dokumentów, ani nie zawierało oznaczenia środków dowodowych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest całkowicie nieuzasadniona i mimo wielości i obszerności zarzutów żaden z nich nie zasługuje na uwzględnienie. Generalnie należy stwierdzić, że Sąd Apelacyjny aprobuje ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy, wyciągnięte na ich podstawie wnioski i rozważania oraz dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę prawną i ustalenia te, wnioski, rozważania oraz ocenę prawną uznaje za własne i stanowiące podstawę swojego rozstrzygnięcia. Powoływane w apelacji zarzuty w przeważającym zakresie dotyczą kwestionowania opinii biegłego K. R. (1), gdyż zdaniem apelującego opinia została sporządzona błędnie, w szczególności niewłaściwe są wnioski biegłego dotyczące spadku wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. W związku z tymi zarzutami należy stwierdzić, że ustalone na podstawie opinii biegłego K. R. (1) wnioski dotyczące spadku wartości nieruchomości powodów odnoszą się do kwestii wymagających wiadomości specjalnych. Przedstawione w apelacji, jak również wcześniej w toku postępowania przed Sądem I instancji krytyczne uwagi odnoszące się do opinii biegłego sądowego nie można przyjąć za uzasadnione na podstawie tylko stanowiska pozwanego, nawet popartego szerokimi wywodami i rozważaniami oraz odwołującego się do różnych informacji, opracowań, dokumentów czy opinii prywatnych. W celu ewentualnej weryfikacji ustaleń sądu, które niewątpliwie wymagały wiadomości specjalnych, konieczne byłoby zasięgnięcie opinii innego biegłego ewentualnie uzupełnienie już wydanej opinii, aczkolwiek w świetle sporządzonej przez biegłego K. R. (1) opinii oraz wyjaśnień biegłego, jak również w sytuacji, gdy biegły ten wydawał podobne opinie w wielu sprawach sądowych, których przedmiotem były żądania odszkodowania związane ze spadkiem wartości nieruchomości wobec wprowadzenia strefy w pobliżu lotniska P. (...) nie wydaje uzasadniona weryfikacja tej opinii. Powoływane przez pozwanego dokumenty, przybierające postać opinii prywatnych, o tyle mogłyby okazać się przydatne w sprawie, o ile na ich podstawie uznać można by, że sporządzona w sprawie opinia biegłego sądowego budzi zastrzeżenia i w związku z tym zachodzi konieczność jej weryfikacji. Wówczas mogłaby zajść konieczność uzupełnienia materiału dowodowego, na przykład poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Gdy takich zastrzeżeń zaś brak, w szczególności, gdy biegły swoje stanowisko odpowiednio uzasadnił i gdy uzasadnienie to pozbawione jest sprzeczności oraz gdy nie można zarzucić, że opinia pozostaje ono w sprzeczności z zasadami logicznego rozumowania, to brak podstaw do uzupełnienia postępowania dowodowego, zaś odmienne stanowisko pozwanego, nawet poparte różnymi dokumentami i opracowaniami, nie może być uwzględnione. Zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Z przepisu tego zatem wynika, że jedynym dowodem w sprawach wymagających wiadomości specjalnych jest opinia biegłego. Oznacza to, że nie można w sprawach wymagających wiadomości specjalnych, poza szczególnymi wypadkami, np. gdy obie strony zgodne są co do pewnych kwestii, rozstrzygać bez zasięgnięcia opinii biegłego albo też w sprawach wymagających wiadomości specjalnych przeprowadzić inne dowody, na przykład dowody z dokumentów prywatnych przedstawionych przez jedną ze stron.

W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny aprobuje w całości stanowisko Sądu Okręgowego, że wobec przekonywującej opinii sporządzonej przez biegłego K. R. (1) brak podstaw do uwzględnienia uwag pozwanego i podzielenia stanowiska zajmowanego przez osoby wykorzystywane przez pozwanego do sporządzenia różnych prywatnych opracowań i opinii.

Z zarzutu powołanego przez pozwanego w punkcie 1 apelacji wynika, że pozwany kwestionuje przyjęty przez Sąd Okręgowy adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wejściem w życie uchwały nr (...) a spadkami wartości nieruchomości powodów. Zdaniem apelującego ustalenie tego związku nie było możliwe bez analizy trendów cenowych nieruchomości położonych w sąsiedztwie lotniska przed wprowadzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Dopiero taka analiza pozwalałaby zdaniem pozwanego na ustalenie, czy to wpływ obszaru, czy też sąsiedztwo lotniska jest czynnikiem determinującym ewentualne rozbieżności wartości nieruchomości. W rzeczywistości przyjęta przez biegłego K. R. (1) metodologia oszacowania zmiany wartości nieruchomości powodów pozwala uznać, że biegły uwzględnił wpływ utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania lotniska P. (...) na wartość nieruchomości powodów. W celu ustalenia tego wpływu biegły przeprowadził analizę rynku nieruchomości położonych zarówno na, jak i poza obszarem ograniczonego użytkowania lotniska, między innymi w obrębie dzielnic G., Ł. i J., a więc położonych w dość znacznej odległości od lotniska. Analizę przeprowadzono na podstawie 66 transakcji i na tej podstawie biegły dokonał analizy cen (p. w szczególności pkt 8.5 opinii, str. 23, k. 527). Na tej podstawie dokonał oszacowania wartości nieruchomości powodów (p. str. 28, k. 532), wcześniej stosując wynoszący 11 % współczynnik obniżenia wartości nieruchomości z tytułu jej niekorzystnego położenia. Sąd Apelacyjny z urzędu odwołuje się do uzupełniającego wyjaśnienia złożonego przez biegłego na posiedzeniu w dniu 19.02.2016 r. w sprawie I A Ca 319/15 i I A Ca 334/15, których przedmiotem było również odszkodowanie w związku ze spadkiem wartości nieruchomości na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania. W sprawach tych biegły K. R. szczegółowo wyjaśnił metodę ustalenia spadku wartości nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a w sprawie I A Ca 334/15 biegły podał również źródło zmniejszenia spadku wartości nieruchomości o 11 % w związku z położeniem w pobliżu lotniska, ale nie na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. Spadek ten na skutek utworzenia strefy wynosi 13 %, co w ostatecznym wyniku uzasadnia przyjęcie spadku wartości nieruchomości według wskazania biegłego K. R. przy założeniu, że biegły obniżył wartość nieruchomości o 11 % w związku z położeniem w pobliżu lotniska (ale nie na skutek wprowadzenia strefy), a następnie o 13 % w związku z wprowadzeniem strefy. Przedstawiona przez biegłego metoda ustalenia zarówno wartości nieruchomości, jak i jej spadku w związku z ustanowieniem strefy ograniczonego użytkowania nie budzi żadnych zastrzeżeń, jest przekonująca i nie mogą jej w jakimkolwiek stopniu dyskredytować prywatne dokumenty i różne opracowania przedstawiane przez pozwanego. Rozstrzygając sprawę sąd korzysta bowiem w wpadkach wymagających wiadomości specjalnych z opinii biegłego, a nie z opinii przedstawionych przez inne osoby na zlecenie jednej ze stron. Jeżeli opinia biegłego nie budzi zastrzeżeń – tak jak w sprawie rozpoznawanej – to opinia prywatna nie stanowi podstawy do przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego.

Dodać należy, że biegły K. R. (1) ma niewątpliwie nie budzące wątpliwości przygotowania do opracowania opinii dotyczących ustalenia wartości nieruchomości i spadku tej wartości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Jak wynika z wyjaśnień biegłego złożonych na posiedzeniu w Sądzie Apelacyjnym w sprawie I A Ca 334/15 w dniu 19.02.2016 r., jest on autorem około 20 opinii w sprawach o odszkodowanie w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania w pobliżu lotniska P. (...)i ponad 200 opinii w sprawach o odszkodowanie w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania w pobliżu lotniska P. (...)

Z przyczyn wyżej omówionych nie zasługuje powołany przez pozwanego w punkcie 2 zarzut naruszenia art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska w związku z art. 361 § 1 k.c. przez przyjęcie, że przewidziana w tym przepisie odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje także spadek wartości nieruchomości spowodowany emisja hałasu, podczas gdy hałas ten występował również przed wprowadzeniem strefy. Rzecz oczywista, że hałas jest jednym z czynników powodujących, że nieruchomość jest mniej atrakcyjna i że występował on – co oczywiste – również przed wprowadzeniem strefy. Sąd Apelacyjny aprobuje w całości stanowisko Sądu Okręgowego, z jakich przyczyn doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania. Mianowicie, spadek ten spowodowany został samym wprowadzeniem strefy, albowiem poprzez jej wprowadzenie doszło wyraźnie do ograniczenia uprawnień właścicieli nieruchomości. Przyczyny, którymi kierowali się nabywcy nieruchomości, uznając nieruchomości położone w strefie za mniej atrakcyjne od nieruchomości położonych poza strefą, nie są zresztą szczególnie istotne. W świetle opinii biegłego nie budzi bowiem wątpliwości, że nieruchomości położone w strefie na skutek jej utworzenia utraciły na wartości 13 %, przy czym ubytek procentowy po wydaniu opinii zwiększył się po uwzględnieniu większej liczby transakcji, jakie były poddane przez biegłego analizie w późniejszym czasie (p. wyjaśnienia i uzupełniające opinie złożone przez biegłego w sprawach I A Ca 319/15 i I A Ca 334/15 na posiedzeniu w dniu 29.02.2016 r.).

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 278 k.p.c. Trudno podzielić stanowisko pozwanego, że Sąd Okręgowy przerzucił na biegłego obowiązek ustalenia pewnych faktów, zebranie i ustalenie niezbędnych do wydania opinii faktów należały bowiem do biegłego, zebranie tych danych wymagało bowiem wiadomości specjalnych. Przy zajęciu stanowiska, że wszystkie dane powinien ustalić sąd i że biegły mógł dokonać jedynie analizy tych danych, powodowałoby, że opinia miałaby charakter czysto iluzoryczny, gdyż w takim wypadku sprowadzałaby się do oceny ustalonych danych jedynie pod względem matematycznym.

Nie można zgodzić się z apelującym, że opinia sporządzona przez biegłego K. R. sprzeczna jest z decyzją (...) Dyrektora Ochrony Środowiska czy też sporządzonym na jego potrzeby raportem środowiskowym. Dokumenty te w ogóle nie odnosiły się do spadku wartości nieruchomości powodów, toteż nie mogły podważyć wniosków biegłego i zastosowanej przez niego metody ustalenia spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem strefy ograniczonego użytkowania. Spadek taki w świetle przedstawionych przez biegłego danych i ich analizy jest niewątpliwy (13 %) i to właśnie na skutek wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania przy jednoczesnym przyjęciu, że podstawą wyliczenia spadku była nieruchomość, której wartość została przez biegłego umniejszona (11 %) w związku z niekorzystnym położeniem również przed wprowadzeniem strefy. Jak była już mowa, procentowy ubytek spadku (13 %) po przeanalizowaniu dalszych kolejnych transakcji zwiększył się. Ponadto z decyzji (...) Dyrektora Ochrony Środowiska, z raportu środowiskowego, jak i z faktu sporządzenia tych dokumentów nie można wnioskować że spadek wartości nieruchomości nie nastąpił. Wspomniana decyzja stwierdza konieczność utworzenia (...) Spółka z o.o., z czego wynika, że utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wiązało się nie tylko z koniecznością ponownego uregulowania stanu istniejącego, ale przede wszystkim stanu przyszłego związanego z planami inwestycyjnymi pozwanego. Tym samym dokumenty te w istocie swojej przewidywały spadek wartości nieruchomości położonych w strefie, gdyż z samego przepisu ustawy wynika, że w związku z wprowadzeniem strefy można żądać odszkodowania, które stanowi również spadek wartości nieruchomości.

Nie zachodzi wykazywane przez pozwanego naruszenie przepisów art. 481 § 2 k.c. w związku z art. 455 k.c. oraz art. 363 § 2 k.c. Uzasadnienie naruszenia tych przepisów w punkcie 6 jest niezrozumiałe, z uzasadnienia apelacji natomiast można wywnioskować, że pozwany zajmuje stanowisko, że odsetki za opóźnienie powinny być zasądzone dopiero od dnia wyrokowania, gdyż z tym dniem zostaje ustalone odszkodowanie. Należy w związku z tym zarzutem zauważyć, że odsetki za opóźnienie pełnią również funkcję stymulującą dłużnika do spełnienia świadczenia pieniężnego, a zatem w wypadku zasądzenia odsetek dopiero od dnia wyrokowania takiej funkcji by już nie pełniły, a fakt niespełnienia przez dłużnika roszczenia, które ostatecznie zaaprobowane zostało nieprawomocnym wyrokiem, pozostawałby dla dłużnika bez jakichkolwiek konsekwencji. Z tej przyczyny podzielić należy stanowisko Sądu Okręgowego, że zasądzenie odsetek od daty wyrokowania mogłoby być uzasadnione wówczas, gdyby pomiędzy data wymagalności roszczenia a data wyrokowania występowała znaczna różnica w wartości nieruchomości, co w rozpoznawanej sprawie nie występowało. Oznacza to, że uzasadnione było zasądzenie odsetek na zasadach ogólnych od daty opóźnienia lub daty późniejszej, jeżeli taki był wniosek występujących z powództwem.

Zarzucając naruszenie art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, pozwany podniósł, ze w ramach bazy transakcji nieruchomościami wyszczególnionymi w tabeli nr 10 opinii, stanowiącej podstawę analizy spadku wartości nieruchomości w ograniczonym obszarze użytkowania biegły wskazał na takie cechy rynkowe nieruchomości jak powierzchnia budynku i powierzchnia działki, podczas gdy z opinii wynika duża rozpiętość tych cech, w szczególności w przypadku powierzchni budynku i powierzchni działki. W rzeczywistości do naruszenia tych przepisów nie doszło. Zdaniem biegłego było ustalenie spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. W tym celu biegły wykorzystał również ceny transakcji nieruchomości położonych poza strefą, ale w sąsiedztwie, przyjmując jako podstawę do ustalenia trendu spadku wartości nieruchomości średnie ceny powierzchni działki i średnie ceny powierzchni domów (wyjaśnienia biegłego w sprawie I A Ca 319/15). Na tej podstawie biegły obniżył wartość nieruchomości położonych w strefie o 11 %, a następnie o 13 % w związku ze stwierdzeniem spadku wartości nieruchomości w strefie. Bardziej precyzyjnych nakładów na podstawie danych, którymi biegły dysponował, nie sposób wyciągnąć, stąd zarzut powołany w punkcie 7 nie można uznać za uzasadniony.

Ustosunkowując się do kolejnego zarzutu należy zauważyć, że z § 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości powodów było jedynie elementem wyjściowym i przesłanką do dalszego opiniowania. Opinii biegłego wydanej w rozpoznawanej sprawie nie można utożsamiać z operatem szacunkowym. Sporządzany on jest często na etapie postępowania przedsądowego i wówczas celowe może być sprawdzenie jego prawidłowości poprzez zastosowanie art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma natomiast podstaw do zastosowania art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy wartość nieruchomości wynika z opinii biegłego sądowego wydanej na zlecenie sądu. Ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego sądowego przysługuje wyłącznie sądowi i nie może on w tym zakresie wyręczać się innymi podmiotami. W razie wątpliwości co do prawidłowości obranej przez biegłego metodologii jedyną drogą przewidzianą przepisami proceduralnymi jest dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego ewentualnie zlecenie uzupełnienia opinii, do czego – w świetle przedstawionych rozważań – nie było podstaw.

Z przyczyn wymienionych nie było podstaw do uwzględnienia zarzutu powoływanego przez apelującego w punktach 5 i 7 apelacji.

Z przyczyn wyżej przedstawionych nie było tez uzasadnionych podstaw do uwzględnienia wniosku pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego (punkt 10).

Apelujący zarzuca nadto naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 217 § 3 k.p.c. i w związku z art. 227 k.p.c. przez pominięcie wniosków dowodowych pozwanego o przeprowadzenie dowodu z przytoczonych opinii przedstawionych przez pozwanego. Ustosunkowując się do tego zarzutu, należy stwierdzić, że przedstawione przez pozwanego dokumenty nie miały waloru opinii biegłych, a mogły jedynie stanowić element wyjaśnień pozwanego czy też raczej formę zastrzeżeń do opinii biegłego. Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do tego, aby uznać, że przedstawione przez pozwanego dokumenty prywatne stanowiły uzasadnioną podstawę do uzupełnienia postępowania dowodowego i dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego. Do prywatnych opinii, złożonych przez pozwanego, biegły sądowy K. R. ustosunkował się zresztą i złożył przekonujące wyjaśnienia.

Zarzut powołany w punkcie 12 apelacji bez wątpliwości nie mógł mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, stąd nie podlega on uwzględnieniu.

Z przyczyn powyższych i na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie przepisów art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. i na podstawie §§ 6 i 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

R. S. J. M. K.