Wynajem mieszkania obcokrajowcą.

1. Dla własnego bezpieczeństwa lepiej jest mieć nowe oświadczenie
2. Mogą się zameldować. Nie jest potrzebna Twoja zgoda na meldunek a takie postanowienie umowne jest nieważne
3. Tak, nie dłużej niż na 10 lat. Mogą się samodzielnie zameldować
4. Nie

4. A jak ma się do tego, że brat jest traktowany jako uchodźca. Coś kiedyś słyszałam, że im nie można tak łatwo wypowiedzieć umowy?

Ale Ty nie bratu wypowiadasz umowę tylko najemcy. On jest jako osoba wspólnie zamieszkująca i powinnaś tak to wpisać w umowie.

Dokładnie mam taki zapis: "Nieruchomość będzie zasiedlona przez trzy osoby. Oprócz najemcy wynajmowany lokal będzie zamieszkiwał .... "

To wystarczy. Akt o poddaniu się egzekucji dotyczy wszystkich osób zamieszkujących z najemcą.

Ok, martwiła mnie tylko kwestia statusu uchodźcy.

Jeszcze pytanie co do kwestii meldunku. Urząd ich zamelduje na czas trwania umowy? A co jeżeli ją wypowiem? Co jeżeli po wypowiedzeniu / skończeniu umowy nie znajdą innego miejsca meldunku?

Zamelduj ich na taki okres jaki zgłoszą. Koniec umowy nie kończy meldunku, jeśli opuszczą lokal i nie dokonają wymeldowania możesz złożyć o wniosek o wymeldowanie w drodze decyzji administracyjnej.

1. Tak należy znowu sporządzić akt u notariusza i znowu ponieść koszta.
2. Najemca może zameldować się na podstawie umowy najmu. Nie rozumiem strachu przed meldunkiem. To jedynie potwierdzenie, ze dana osoba tam mieszka. Nie daje to dodatkowych praw czy przywilej. osoba z meldunkiem czy bez jest tak samo traktowana.
3. Możecie podpisać umowę na ile chcecie do 10 lat. Ci do meldunku tak jak wyżej.

A jakbym wypowiedziała umowę, a oni nie znaleźliby nowego meldunku? Jakbym chciała sprzedać mieszkanie, a wtedy trzeba by dołączyć ilość osób zameldowanych?

Jakby się wyprowadzili to można wymeldować w trybie administracyjnym. Dodatkowo najmu na czas określony nie jest tak prosto wypowiedzieć. Wasza umowa przewiduje taka możliwość w razie sprzedaży?

Mamy tylko zapis, że obydwie strony moja z 2 miesięcznym wypowiedzeniem wypowiedzieć umowę. No i coś tam jeszcze, że gdyby nie płacili.

To te zapisy są zapisami nieważnymi. Zamiast podpisywać aneks to lepiej przejrzeć umowę i napisać ja od nowa porządnie. A najemcy mogą się zameldować na podstawie umowy najmu wiec przed tym nie uchronisz się jakby chcieli się meldować.

A jak wygląda wypowiedzenie umowy na czas wyznaczony?

Z powodów zawartych w Art . 11 ust. 2 pkt 1-3 oraz z umowy. Wypowiedzenie wysokości czynszu tez jedynie zgodnie z warunkami zawartymi w umowie.

Rozważając możliwość przedłużenia umowy najmu przez aneks, zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, zmiana umowy najmu nie wymaga tej samej formy, co umowa pierwotna. To oznacza, że aneks nie musi być zawarty w formie aktu notarialnego, jeśli umowa pierwotna była zawarta w tej formie. Niemniej jednak, ze względu na specyfikę najmu okazjonalnego, który wiąże się z obowiązkiem sporządzenia aneksu do umowy i aktu eksmisji, byłoby bezpieczniej, gdyby te dokumenty były sporządzane notarialnie przy każdej zmianie umowy. Wszakże, art. 3 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów... mówi, że najemca i osoby zamieszkujące razem z nim mogą poddać się egzekucji na podstawie tytułu wykonawczego, którym jest porozumienie strony najmu i osób zamieszkujących razem z najemcą z właścicielem lokalu w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.

W kwestii zameldowania, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności, cudzoziemiec, który przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej powyżej 30 dni, jest obowiązany zawiadomić organ ewidencyjny o miejscu swojego pobytu stałego lub czasowego. Przy czym obowiązek ten dotyczy zarówno osób mających meldunek na pobyt czasowy, jak i tych, które posiadają meldunek na pobyt stały. Zatem wynajmując mieszkanie na podstawie umowy najmu, najemcy mają prawo zameldować się w wynajmowanym lokalu. Zapis w umowie najmu, który wyłącza możliwość zameldowania się najemców, jest nieważny.

Co do statusu uchodźcy, w świetle prawa polskiego, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, uchodźca posiada prawo do wynajmu mieszkania lub innego pomieszczenia mieszkalnego na zasadach ogólnych. Przysługuje mu również prawo do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w ramach pomocy społecznej. Jednakże, status uchodźcy nie wiąże się z żadnymi szczególnymi uprawnieniami w kontekście umowy najmu.

Co do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, umowa najmu na czas określony nie może być wypowiedziana przed upływem terminu, na który była zawarta, chyba że w umowie zastrzeżono takie prawo. Zastrzeżenie takie musi być dokonane wyraźnie i jednoznacznie.

W przypadku nieznalezienia nowego miejsca pobytu przez najemców, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności, organ ewidencyjny na wniosek wynajmującego, może wymeldować najemców z lokalu, jeśli nie dokonali tego sami.

Mam jeszcze kilka pytań, które wynikły z dyskusji.

Czy mogę zrozumieć, że jeżeli nie idziemy do notariusza, to nie muszę ponosić kosztów sporządzenia aktu u notariusza? Ale z drugiej strony, chcąc się zabezpieczyć, lepiej jest jednak ten akt sporządzić, prawda?

W kwestii meldunku, jeżeli wynajmujący chce się zameldować, nie mogę mu tego zabronić, ale jak to wygląda w praktyce? Czy muszę dostarczyć jakiś dokument do urzędu czy najemca sam załatwia wszystkie formalności?

W kontekście statusu uchodźcy, czy mogę być pewny, że nie ma żadnych specjalnych uprawnień związanych z umową najmu? Czy istnieją jakieś dodatkowe kroki, które muszę podjąć z uwagi na ich status?

A co z wypowiedzeniem umowy? Rozumiem, że nie mogę wypowiedzieć umowy na czas określony, ale co jeśli chcę sprzedać mieszkanie? Czy istnieje jakiś sposób, aby to zrobić bez naruszania praw najemców?

W kontekście wymeldowania najemców, jeżeli nie znajdą nowego miejsca pobytu po zakończeniu umowy, czy muszę jako wynajmujący złożyć wniosek o wymeldowanie ich w drodze decyzji administracyjnej? Czy to jest skomplikowany proces?

Z góry dziękuję za pomoc!

Rozumiem, że dla mojego bezpieczeństwa lepiej jest mieć nowe oświadczenie. Ale czy muszę to zrobić zarówno dla najemców, jak i dla brata, który niedługo osiągnie pełnoletność? Nie jestem pewien, jakie procedury muszę przestrzegać w tej sytuacji. W końcu nie jest on formalnie najemcą, tylko mieszka z nimi.

Jeśli chodzi o zameldowanie, to jak rozumiem, najemcy mogą się samodzielnie zameldować i mój sprzeciw w umowie nie ma znaczenia. Ale czy mogę, jako wynajmujący, żądać, aby poinformowali mnie o zameldowaniu? Czy jestem w stanie to jakoś kontrolować? Co jeśli zdecyduję, że nie chcę już dalej wynajmować tego mieszkania i oni odmówią wymeldowania?

Na ile lat maksymalnie powinniśmy podpisać umowę? Czy istnieją jakieś ograniczenia prawne?

Jeszcze jedno pytanie dotyczy sprzedaży mieszkania. Jak to działa, jeśli zdecyduję się sprzedać nieruchomość, a oni są tam zameldowani? Czy to wpłynie na proces sprzedaży?

Przepraszam za tyle pytań, ale jestem dość zielony w tych sprawach i chcę upewnić się, że wszystko jest zrobione poprawnie. Dzięki za cierpliwość!

...zawarcia umowy najmu.

Jeśli chodzi o kwestię pełnoletniości brata najemców, zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca zezwala osobie trzeciej na korzystanie z rzeczy najętej, jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez tę osobę, jak za szkodę wyrządzoną przez siebie. Jeżeli najemca zezwolił osobie trzeciej na korzystanie z rzeczy najętej bez zgody wynajmującego, jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez tę osobę, chyba że szkoda ta powstałaby również, gdyby rzeczą posługiwał się sam najemca. W związku z tym, jeżeli brat osiągnie pełnoletność w trakcie trwania umowy, nie ma konieczności sporządzania na niego osobnego aktu eksmisji, pod warunkiem że jest uwzględniony jako osoba korzystająca z najętego lokalu.

W odniesieniu do zameldowania po zakończeniu umowy najmu, art. 20 ust. 3 ustawy o ewidencji ludności stanowi, że organ ewidencyjny na wniosek właściciela lokalu albo innego pomieszczenia mieszkalnego dokonuje wymeldowania osób, które opuściły lokal albo inne pomieszczenie mieszkalne i nie dokonały wymeldowania. Możliwe jest zatem wystąpienie z wnioskiem do organu ewidencyjnego o wymeldowanie osób, które po zakończeniu umowy najmu nie opuściły lokalu.

Odnosząc się do kwestii wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, na podstawie art. 673 Kodeksu cywilnego, umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana przed upływem tego czasu jedynie z przyczyn określonych w umowie. Zatem jeżeli umowa najmu przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy na czas określony z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, taka klauzula jest nieważna, chyba że dotyczy przyczyn określonych w umowie. Takie przyczyny mogą obejmować na przykład zaległości w płatności czynszu.

Cóż, odpowiedziałem na większość poruszonych problemów, ale warto podkreślić jeszcze kilka kwestii:

W kontekście zameldowania: warto podkreślić, że najemca, niezależnie od statusu prawnego, może zameldować się na czas określony na podstawie umowy najmu. Dlatego zapis w umowie, który uniemożliwia najemcy zameldowanie, jest nieważny zgodnie z prawem polskim.

W odniesieniu do statusu uchodźcy: Prawo polskie nie przyznaje osobom z takim statusem dodatkowych praw w kontekście najmu mieszkań. Mimo iż uchodźcy mają prawo do wynajmu mieszkań na zasadach ogólnych, status ten nie wiąże się z dodatkowymi uprawnieniami najemcy w kontekście umowy najmu, wypowiedzenia umowy czy ochrony przed eksmisją.

W przypadku umowy najmu na czas określony: Zgodnie z art. 673 § 2 Kodeksu Cywilnego, umowa najmu na czas oznaczony, która trwa bez przerwy dłużej niż 10 lat, uważa się za umowę zawartą na czas nieoznaczony. To ważna informacja dla wynajmującego, który chciałby uniknąć sytuacji, w której umowa najmu przekształciłaby się w umowę na czas nieoznaczony.

Przy najmie okazjonalnym aneks wydłużający czas trwania umowy jest nową „umową najmu na czas oznaczony” w rozumieniu art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów; musi mieć załączniki z ust. 2—w tym oświadczenie najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Brak aktualnego oświadczenia uniemożliwi skorzystanie z uproszczonej eksmisji (art. 19d). Dlatego sporządza się nowy akt notarialny i ponosi ponownie koszty.


Najemca i osoby z nim mieszkające mogą się zameldować na podstawie ważnej umowy najmu (art. 28 ust. 2 i art. 41 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności). Zapis umowny zakazujący meldunku jest sprzeczny z ustawą i nieważny—art. 58 § 1 k.c. Po zakończeniu umowy meldunek nie wygasa automatycznie; jeśli lokatorzy się nie wymeldują, właściciel składa wniosek o wymeldowanie administracyjne (art. 35 ust. 2 tej samej ustawy).


Najem okazjonalny można zawrzeć najwyżej na 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy lokatorskiej). Umowa dłuższa przekształca się po upływie 10 lat w umowę na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 k.c.).


Zbycie rzeczy najętej nie rozwiązuje stosunku najmu; nabywca wstępuje w miejsce wynajmującego (art. 678 § 1 k.c.). Jeżeli umowa ma formę pisemną z datą pewną i jest zawarta na czas oznaczony, kupujący nie może jej wypowiedzieć (art. 678 § 2 k.c.).


Umowę na czas oznaczony wolno wypowiedzieć wyłącznie wtedy, gdy strony wyraźnie przewidziały w niej konkretne przyczyny wypowiedzenia (art. 673 § 3 k.c.; uchwała SN III CZP 74/07). Ogólna klauzula „każda ze stron może wypowiedzieć z dwumiesięcznym okresem” jest nieważna.


Oświadczenie z art. 19a ust. 2 składają jedynie osoby figurujące w umowie jako najemcy. Jeżeli brat nie jest stroną, a jedynie „osobą z nimi zamieszkującą”, dodatkowy akt nie jest wymagany; w postępowaniu egzekucyjnym komornik usuwa wszystkie osoby faktycznie zajmujące lokal (art. 1046 § 4 k.p.c.).


Ustawa z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy nie wprowadza żadnych szczególnych uprawnień ani ograniczeń w zakresie najmu czy eksmisji; stosuje się przepisy ogólne.


Właściciel nie ma prawa żądać od najemcy wcześniejszego wymeldowania. Po opuszczeniu lokalu składa do gminy wniosek o decyzyjne wymeldowanie (art. 35 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności); procedura jest pisemna, bez rozprawy, zwykle trwa kilka tygodni.

Tak ukształtowane dokumenty (nowy akt notarialny, prawidłowo sformułowane przyczyny wypowiedzenia, brak klauzul zakazujących meldunku) zapewniają pełną egzekwowalność najmu i możliwość wyegzekwowania opróżnienia lokalu po jego zakończeniu.