sygn. VI C 1714/25 24 kwietnia 2026 Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

Zarządzenie z 24 kwietnia 2026, sygn. VI C 1714/25

Data orzeczenia 24 kwietnia 2026
Sąd Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
Wydział VI Wydział Cywilny

Sygn. akt VI C 1714/25

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 2 kwietnia 2026 r.

I.  STANOWISKA STRON

1.  Pozwem z dnia 29 września 2025 r. (data stempla pocztowego, k. 41) powód U. O., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Spółka (...) spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w Ł. kwoty 43 540,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 28 maja 2025 r. do dnia zapłaty.

2.  Powód wskazał, że w dniu 16 kwietnia 2024 r. z pozwanym umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, z której wynikało, iż powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 56,66 m 2. Powierzchnia lokalu po jej zmierzeniu przez powoda wynosiła 53,55 m 2, a zatem była o 3,11 m 2 mniejsza niż w umowie. Przyczynę takiego stanu rzeczy powód upatruje w błędnej interpretacji przez spółkę normy PN-ISO (...):1997 dotyczącej sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu. W ocenie powoda ściany opisane przez powoda jako nadające się do demontażu w rzeczywistości takimi nie są, gdyż usunięcie tych ścian oznacza faktycznie przeprowadzenie robót rozbiórkowych – a zatem pominięcie powierzchni zajmowanej przez ściany działowe podczas obliczania powierzchni użytkowej mogłoby być uzasadnione wyłącznie w przypadku, gdy ściany działowe są już na etapie projektu budowlanego przewidziane do demontażu i ewentualnego ponownego zamontowania w innym miejscu – takich ścian nie ma natomiast w lokalu powoda – a zatem pozwany nieprawidłowo wliczył do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnie znajdującą się pod ścianami znajdującymi się w lokalu. Powód twierdził, że zapłacenie przez niego ceny w wysokości 43 540 zł (3,11 m 2 x 14 tys./m 2) jest świadczeniem nienależnym, a powód jako konsument winien być w tym zakresie szczególnie chroniony, zatem zbadaniu powinno podlegać to czy umowa między stronami została sformułowana w sposób jednoznaczny i zrozumiały (pozew, k. 3-5v).

3.  W odpowiedzi na pozew z dnia 5 stycznia 2026 r. pozwany, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa. Pozwany wskazał, że powód skutecznie nabył od niego lokal mieszkalny, którego powierzchnia rzeczywista użytkowa wynosiła 56,66 m 2. Pozwany zaprzeczył, aby rzeczywista powierzchnia lokalu była mniejsza o 3,11 m 2 od powierzchni lokalu wskazanej w umowie ustanawiającej odrębną własność tego lokalu oraz podnosił, iż powód był na etapie przedkontraktowym jednoznacznie informowany o przyjętym przez pozwanego sposobie interpretacji normy PN-ISO (...):1997 dla ustalenia powierzchni lokalu, w tym o wliczeniu do tej powierzchni lokalu pod konkretnie oznaczonymi ściankami działowymi. Pozwany podnosił, że strony jednoznacznie uzgodniły sposób liczenia powierzchni lokalu oraz cenę tego lokalu. Pozwany podnosił ponadto, że informował powoda wyraźnie i w sposób niebudzący wątpliwości o sposobie liczenia powierzchni lokalu, przedstawiając pozwanemu rzut lokalu. Powierzchnia lokalu, uwzględniająca powierzchnię pod konkretnie wskazanymi ściankami działowymi oraz cena lokalu stanowiły świadczenie główne umowy sprzedaży lokalu i zostały sformułowane w sposób jednoznaczny ( odpowiedź na pozew, k. 49-58).

4.  Stanowiska stron nie uległy zmianie do momentu zamknięcia rozprawy. Obydwie strony wnosiły o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie z normami.

II.  Fakty ustalone w sprawie – w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia

4.  (...) Spółka Akcyjna spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w Ł. (deweloper), reprezentowana przez pełnomocnika P. I. złożyła w dniu 8 sierpnia 2023 r. deklarację rezerwacyjną na rzecz U. O. (rezerwujący). Deweloper oświadczył, że jest współwłaścicielem działki ewidencyjnej (...), położonej w województwie (...), m.st. Ł., dzielnicy (...) z obrębu (...) przy ulicy (...) oraz, że w oparciu o ostateczną decyzję nr (...) na części tej nieruchomości zrealizuje przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku wielorodzinnego ze wspólnym garażem podziemnym, elementami zagospodarowania terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną o symbolu roboczym (...), przy czym budynek ten stanowił IV etap osiedla realizowanego na nieruchomości pod nazwą (...). W skład tego przedsięwzięcia wchodzić będzie m.in. lokal mieszkalny oznaczony roboczo numerem (...) składający się z holu, salonu z aneksem kuchennym, 2 sypialni, łazienki, WC, garderoby o całkowitej powierzchni 56,62 m ( 2) , posadowiony na 2 kondygnacji (1 piętrze), do którego będzie przylegał taras, balkon oraz ogródek, z własnością którego to lokalu związany był odpowiedni udział w częściach wspólnych budynków wzniesionych na nieruchomości (§ 1 i 2 Deklaracji). Deweloper określił, że cena za lokal opisany w ust. 1 powyżej oraz udziałem w Nieruchomości wspólnej jako prawem związanym z własnością Lokalu wynosi 792 680,00 zł brutto, a projektowany harmonogram wpłat na poczet ceny lokalu miał zostać określony w umowie deweloperskiej, stanowiący załącznik nr 1 do umowy rezerwacyjnej (§ 2 pkt 5 Deklaracji). Rezerwujący oświadczył, iż zapoznał się z planowanym sposobem zagospodarowania Nieruchomości, na której wybudowany zostanie budynek, koncepcją architektoniczną budynku, rzutem lokalu, standardem wykończenia tego lokalu (§ 2 pkt 6 Deklaracji).

5.  Zgodnie z § 3 Deklaracji Rezerwacyjnej Deweloper zobowiązał się zarezerwować na rzecz Rezerwującego do dnia 31 sierpnia 2023 r. wyłączając lokal z prowadzonej sprzedaży, pod warunkiem zapłaty przez Rezerwującego opłaty rezerwacyjnej w kwocie 10 000 zł.

6.  Zgodnie z § 5 Deklaracji brak zawarcia przez Dewelopera i Rezerwującego, w terminie do dnia 31 sierpnia 2023 r. Umowy Deweloperskiej rozumie się jako rezygnację Rezerwującego z Lokalu. W takim przypadku, Deweloper mógł ponownie włączyć Lokal do prowadzonej przez siebie sprzedaży (ust. 2). W przypadku rezygnacji przez Rezerwującego z Lokalu i nie zawarcia, w terminie do dnia 31 sierpnia 2023 r. Umowy Deweloperskiej, wpłacona zgodnie z § 4 ust. 1 opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona na rachunek Rezerwującego, z którego dokonał on wpłaty. Zwrot opłaty zgodnie z powyższym poprzedzony będzie zawarciem przez Dewelopera i Rezerwującego porozumienia potwierdzającego rezygnację Rezerwującego z zawarcia Umowy Deweloperskiej i nastąpi w terminie 28 dni od dnia zawarcia tego porozumienia (ust. 3). Załącznikiem do deklaracji był prospekt informacyjny inwestycji, ma który składał się m.in. projekt aktu notarialnego umowy deweloperskiej oraz rzut lokalu.

7.  Wraz z deklaracją rezerwacyjną został przekazany harmonogram wpłat, z którego wynikało, iż powierzchnia mieszkania wynosi 56,62 m 2, cena za 1 m 2 została określona na 14 000 zł, a cena za mieszkanie na 792 680,00 zł. Zapłata ceny za mieszkanie została podzielona na dwie wpłaty – pierwsza wpłata do dnia 7 września 2023 r. w wysokości 660 000 zł, a druga wpłata do dnia 30 października 2023 r. w wysokości 132 680 zł.

8.  Na załączonym dokumencie znajdował się rzut lokalu przedstawiający rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń lokalu oznaczonych numerami od 1 do 7, a także balkonu, tarasu z powierzchnią utwardzoną oraz ogródka z powierzchnią zieloną. Na rzucie lokalu kolorem niebieskim oznaczono ściany dzielące poszczególne pomieszczenia w lokalu oraz kolorem szarym ściany zewnętrzne lokalu. Na rzucie zakreślono również kierunek otwierania drzwi w środku lokal oraz drzwi wejściowe. Po prawej stronie rzutu lokalu znajdowała się ramka z informacjami dotyczącymi dokładnej powierzchni poszczególnych pomieszczeń w lokalu, a także umieszczono tam informację o treści: „ powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu - 3,11 m 2” oraz wskazano, że powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 56,62 m 2. W ramce znajdowały się także informacje co do powierzchni balkonu, ogródka (pow. zielona) oraz tarasu.

9.  Poniżej rzutu lokalu znajdowała się legenda, w której wskazano, że kolorem niebieskim oznaczono „ściany z możliwością demontażu”, natomiast kolorem szarym oznaczono „ściany nierozbieralne”. Na rzucie lokalu znajdowały się tylko dwa rodzaje ścian – te zaznaczone kolorem niebieskim (wszystkie ściany wewnętrzne w lokalu) oraz te zaznaczone kolorem szarym (wszystkie ściany zewnętrzne, okalające lokal). Poniżej legendy znajdowała się adnotacja zatytułowana „ważne informacje”, pod którą wskazano, że w trakcie realizacji prac budowlanych mogą wystąpić nieznaczne różnice wymiarów oraz zmiany w lokalizacji przyborów sanitarnych, urządzeń kuchennych lub podziału i sposobu otwierania okien. Wskazano, że przed przystąpieniem do prac polegających na aranżacji wnętrz takich jak np. projektowanie mebli, należy dokonać obmiaru z natury oraz że umieszczone na karcie propozycje usytuowania przyborów sanitarnych, urządzeń kuchennych, podziałów i sposobu otwierania okien oraz wymiary pomieszczeń są zgodne z projektem budowlanym. Poinformowano również, że podane na karcie wymiary są zgodne z polską normą: PN ISO (...):1997 oraz Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2018.1935 t.j).

10.  U. O. po przedstawieniu mu oferty przez pracowników dewelopera mógł zapoznać się z ofertą przez okres około 3 tygodni poczynając od zawarcia Deklaracji Rezerwacyjnej, tj. od dnia 8 sierpnia 2023 r. do dnia 31 sierpnia 2023 r. określonego jako ostatni dzień trwania rezerwacji. W tym czasie U. O. mógł zgłosić uwagi do projektu oraz zadawać pytania.

11.  U. O. nie zgłaszał zastrzeżeń co do warunków i zapisów Deklaracji Rezerwacyjnej, nie kwestionował również powierzchni lokalu ani jego ceny.

dowód: deklaracja rezerwacyjna, k. 63-67, harmonogram wpłat, k. 69, rzut lokalu, k. 61, prospekt informacyjny budynku wraz z załącznikami, k. 78-152, zeznania świadka P. I., k. 170-171, zeznania świadka S. K., k. 171-171v , przesłuchanie powoda – k. 171v-172

12.  W dniu 29 sierpnia 2023 r. przed notariuszem I. E. została zawarta w formie aktu notarialnego Umowa Deweloperska, której stronami byli: (...) Spółka Akcyjna Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Ł. oraz U. O..

13.  Zgodnie z treścią § 1 Umowy Deweloperskiej Lokalem mieszkalnym był projektowany lokal oznaczony wstępnie nr (...), usytuowany w budynku na pierwszym piętrze, drugiej kondygnacji, o projektowanej powierzchni 56,62 m ( 2) , składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, garderoby, łazienki, WC oraz holu (pkt 11). Panelem N. jest witryna internetowa Dewelopera udostępniana Nabywcy w sieci Internet pod adresem (...) służąca do komunikacji pomiędzy Nabywcą a Deweloperem, umożliwiająca przesyłanie na podany przez N. adres e-mail powiadomień i informacji o umowach, stanie realizacji wzajemnych praw i obowiązków stron wynikających z tych umów oraz zlecanie czynności dotyczących umów (pkt 17).

14.  § 5 ust. 2 Umowy Deweloperskiej stanowił, że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa była liczona na podstawie normy PN-ISO: (...):1997 oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem powierzchnia użytkowa lokalu obliczana była w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku, po wykonaniu tynków, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. Do powierzchni użytkowej lokalu wliczano powierzchnię elementów nadających się do demontażu (rury, kanały, ścianki działowe ). W § 5 ust. 3 Umowy Deweloperskiej strony postanowiły, że rzut właściwej kondygnacji Budynku z zaznaczeniem Lokalu mieszkalnego na kondygnacji Budynki stanowi załącznika nr 1 do prospektu informacyjnego, zaś w § 5 ust. 6 umowy deweloperskiej, że rzut lokalu mieszkalnego przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń lokalu mieszkalnego oraz części nieruchomości wspólnej oddanych do wyłącznego korzystania, stanowi załącznik nr 3 do umowy.

15.  W § 5 ust. 8 umowy deweloperskiej strony oświadczyły, że deweloper przekazał nabywcy, zaś nabywca zapoznał się z prospektem informacyjnym w wersji papierowej wraz z załącznikami, to jest rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu.

dowód : umowa deweloperska wraz z załącznikami, k. 110-152, rzut lokalu, k. 62, prospekt informacyjny wraz z załącznikami, k. 70-91

16.  W dniu 16 kwietnia 2024 r. U. O. zawarł z (...) Spółka Akcyjna Spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w Ł. w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, umowę sprzedaży, umowę o podział do korzystania oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Z treści umowy wynikało, że Lokal mieszkalny numer (...) posiada powierzchnię użytkową 56,66 m 2 (k. 21), a do aktu notarialnego dołączono rzut lokalu mieszkalnego. Nabywca również na tym etapie oświadczył, iż zapoznał się z treścią dokumentów będących podstawą zawarcia niniejszej umowy. Zgodnie z § 2.1 strony oświadczyły, że ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego numer (...) składającego się z jednego pokoju z aneksem, dwóch pokoi, garderoby, łazienki, WC oraz holu o powierzchni użytkowej 56,66 m 2, a Lokal ten zostaje sprzedany za cenę 793 240 zł brutto.

dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, umowa sprzedaży, umowa o podział do korzystania oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, za Repertorium (...) wraz z załącznikami, k. 9-31

17.  U. O. na żadnym etapie procesu nabycia mieszkania nie zgłaszał deweloperowi żadnych zastrzeżeń, w tym co do powierzchni użytkowej lokalu. U. O. był informowany przez pracowników dewelopera, że do powierzchni użytkowej lokalu wchodzi powierzchnia pod ścianami wewnętrznymi w lokalu, przy czym pracownicy dewelopera wskazywali, że są to ściany przeznaczone do demontażu. U. O. zapoznał się z rzutem lokalu stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży lokalu, na której jako ściany z możliwością demontażu zostały zaznaczone (kolorem niebieskim) wszystkie ściany wewnętrzne w lokalu.

dowód: zeznania świadka P. I., k. 170-171, zeznania świadka S. K., k. 171-171v; przesłuchanie powoda, k. (...)-172

18.  Po odbiorze lokalu U. O. zdecydował się na wstawienie drzwi przesuwnych w jednej ze ścian wewnętrznych lokalu (opisanych na rzucie lokalu jako ściana z możliwością demontażu). Wiązało się to z koniecznością częściowego wycięcia jednej ze ścian. Po rozpoczęciu prac kierownik budowy w rozmowie z U. O. powiedział, że ściana, w której mają zostać zamontowane drzwi przesuwne, nie jest ścianką działową, tylko ścianą działową, że jest wzmocniona konstrukcją z prętów i koniecznym będzie jej całkowite wyburzenie, co uniemożliwi dalsze wykorzystanie materiałów, z których była zbudowana. Aby uzyskać otwór w ścianie konieczne było jej wyburzenie, nie wycięcie.

dowód : przesłuchanie powoda, k. 171v-172

19.  Pismem z dnia 28 maja 2025 r. U. O. wezwał (...) S.A. Sp. komandytowo-akcyjną z siedzibą w Ł. do zwrotu części ceny nabycia lokalu mieszkalnego, wynikającej z błędnego zaliczenia powierzchni użytkowej mieszkania 3,11 m 2 powierzchni pod ściankami działowymi, które zgodnie z normą PN-ISO (...):1997 nie powinny być wliczone do powierzchni użytkowej lokalu, o ile nie nadają się do demontażu. Pismo zostało odebrane w dniu 13 maja 2025 r.

20.  W odpowiedzi na pismo, (...) Spółka Akcyjna Sp. komandytowo – akcyjna z siedzibą w Ł. wskazała, iż nie znajduje podstaw do uznania zasadności roszczeń w zakresie sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu.

21.  Pismem z dnia 7 lipca 2025 r. U. O. wystosował do (...) Spółka Akcyjna Sp. komandytowo – akcyjna z siedzibą w Ł. ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, w którym nakazał zapłacić na swoją rzecz kwotę 43 540 zł w terminie 7 dni od dnia odbioru pisma.

dowód : pismo z dnia 28 maja 2025 r., k, 32, potwierdzenie nadania, k. 33, potwierdzenie odbioru, k. 33v-34, pismo z dnia 26 maja 2025 r., k. 35, ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, k. 36-37v, potwierdzenie nadania, k. 39-39v, tracking przesyłek, k. 40

III.  Ocena dowodów

22.  Fakty ustalono na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, których prawdziwość i treść nie została zakwestionowana nie budziła wątpliwości sądu. W dokonywaniu ustaleń sąd oparł się również na twierdzeniach stron stanowiących fakty bezsporne i niezaprzeczone oraz przyznane w rozumieniu art. 229 i 230 k.p.c.

23.  Zeznania świadków P. I. i S. K. sąd uznał za wiarygodne i oparł się na nich w całości. Sąd miał na uwadze, że świadkowie ci byli związani z pozwaną spółką, jednakże relacje przez nich składane pokrywały się z dokumentacją zgromadzoną w sprawie, w tym w szczególności z dołączonymi umowami – deklaracją rezerwacyjną, umową deweloperską oraz umową wyodrębnienia własności lokalu i jego sprzedaży oraz dołączonym do nich załącznikom, w szczególności dokument w postaci rzutu lokalu zawierającym również niezbędne pouczenia i legendę. Relacje świadków sąd ocenił jako spójne, spontaniczne, logiczne i zgodne z doświadczeniem życiowym.

24.  Jeśli chodzi o zeznania powoda U. O. to były one zasadniczo wiarygodne, z jednym wyjątkiem. Niezgodne z doświadczeniem życiowym i logiką było to, aby powód – po rozmowach z przedstawicielami dewelopera i po zapoznaniu się z wszystkimi dokumentami dotyczącymi sprzedaży lokalu – pozostawał w przekonaniu, że wszystkie ściany wewnętrzne w jego lokalu, w tym ściany oddzielające przykładowo łazienkę – zaznaczone na rzucie lokalu kolorem niebieskim, a opisane w legendzie jako „ściany nadające się demontażu” oraz wliczające się do powierzchni użytkowej lokalu – były ścianami nieuzbrojonymi, których usunięcie czy przestawienie nie oznaczana konieczności przeprowadzenia robót rozbiórkowych. Nie jest prawdopodobne, aby powód mógł przypuszczać, że wszystkie ściany wewnętrzne w kupowanym przez niego lokalu, to drobne ścianki działowe, takie jak przepierzenia czy ścianki harmonijkowe lub aby wszystkie ściany wewnętrzne w lokalu wybudowane były z płyty karton-gips. Na rzucie lokalu, który stanowił załącznik do umowy deweloperskiej, kolorem niebieskim zaznaczone były wszystkie ściany wewnętrzne w lokalu, w tym ściany wydzielające łazienkę. Doświadczenie życiowe wskazuje raczej na to, że ściany w lokalu mieszkalnym, rozgraniczające poszczególne pomieszczenia (nie tylko łazienkę), są co do zasady ścianami zbudowanymi z cegły, pustaków ściennych czy bloczków betonowych. Powód nie wytłumaczył w ocenie sądu dostatecznie, skąd doszedł do wniosku, że wszystkie ściany wewnętrzne w nabywanym przez niego lokalu mają być ściankami działowymi nieuzbrojonymi, łatwo przesuwalnymi, bez konieczności przeprowadzenia robót rozbiórkowych. Żadne inne dowody w sprawie takiego twierdzenia powoda – w ocenie sądu niezgodnego z logiką i doświadczeniem życiowym – nie potwierdzają.

25.  Dowód z opinii biegłego sądowego geodety należało pominąć na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. jako zmierzający do przedłużenia postępowania i bezzasadny w świetle art. 278 k.p.c. To do oceny sądu, nie biegłego sądowego geodety, należy ocena tego, co wchodzi w skład powierzchni użytkowej lokalu w świetle postanowień umownych oraz przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Nie było natomiast sporne pomiędzy stronami to, jaka jest powierzchnia użytkowa pod ścianami wewnętrznymi położonymi w lokalu powoda.

IV.  Ocena prawna

26.  Powództwo należało oddalić jako niezasadne. Roszczenie powoda nie znajdowało oparcia w przepisach prawa. Nie może być w tej sprawy mowy o świadczeniu nienależnym (art. 410 § 1 k.c.) związanym z abuzywnością postanowień umownych (art. 385 1 § 1 k.c.), nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 § 1 k.c.), wadach rzeczy sprzedanej (art. 556 k.c.) czy o innej podstawie prawnej odpowiedzialności dewelopera względem powoda jako nabywcy lokalu mieszkalnego. Sąd nie mógł w tej sprawie uznać, aby postanowienia umowne dotyczące powierzchni lokalu – a zatem świadczenia głównego stron – były abuzywna. Postanowienia te bowiem zostały sformułowane w jednoznaczny sposób. Nie było także podstaw do stwierdzenia, aby w sprawie doszło do nienależytego wykonania umowy z uwagi na to, że strony jasno postanowiły, co podlega sprzedaży i jasno umówiły się, że powierzchnia użytkowa lokalu będzie liczona przy uwzględnieniu wszystkich ścian wewnętrznych znajdujących się w lokalu (możliwych do demontażu). Tym samym nie może być też mowy o wadach rzeczy sprzedanej i o obniżeniu ceny z tego powodu (tym bardziej, że powód nie złożył oświadczenia o obniżeniu ceny w formie aktu notarialnego).

27.  Powód wskazywał (w pozwie – k. 4), że po tym jak dokonał analizy powierzchni lokalu, okazało się, że rzeczywista jego powierzchnia to 53,55 m2. Przyczyną tego stanu rzeczy miała być – wedle twierdzenia powoda – błędna interpretacja przez pozwaną spółkę normy PN-ISO (...): (...) dotyczącej sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu w zakresie terminu „ścianki działowe”. Powód wywodził, że w związku z tym zapłata przez niego na rzecz spółki kwoty 43 540,00 zł była świadczeniem nienależnym – powierzchnia użytkowa lokalu okazała się mniejsza niż podana przez pozwanego w informacji, jaka została przedstawiona właścicielowi mieszkania. Podawał także, że umowę sprzedaży lokalu zawierał jako konsument, postanowienia umowne w zakresie powierzchni lokalu zostały sformułowane w sposób niezrozumiały, są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Powoływał się na wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r., VI Ca 1735/23. Na rozprawie zaś powód – słuchany w charakterze strony – wskazywał, że został wprowadzony w błąd przez dewelopera co do materiałów budowlanych, z których wykonane zostały ściany wewnętrzne w zakupionym przez niego mieszkaniu. Godził się z tym, że powierzchnia pod ściankami działowymi zostanie wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, wydawało mu się jednak, że ścianki te będą możliwe do przestawienia czy usunięcia w łatwy sposób, nie wymagający ich wyburzania. Od kierownika budowy, który montował w jego mieszkaniu drzwi przesuwne w jednej ze ścian, dowiedział się, że ściana ta nie jest ścianką działową, ale ścianą działową.

28.  Omówienie oceny prawnej roszczenia rozpocząć należy od wskazania, że w sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zasadniczo weszła w życie 1 lipca 2022 r. (§ 1 ust. 20 umowy deweloperskiej, k. 112, art. 76 ust. 1 ustawy). Co istotne, w sprawie nie znajdzie zastosowania przepis z art. 5a tejże ustawy, który wszedł w życie w dniu 13 lutego 2026 r. (i który znajdzie zastosowanie jedynie do umów zawartych po tym dniu – vide przepis przejściowy uregulowany w art. 2 ustawy z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), a który wyraźnie odsyła do stosowania Polskiej Normy PN dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (czyli obecnie PN ISO (...):2022-07) przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu w umowie rezerwacyjnej oraz umowie deweloperskiej.

29.  Normalizacja krajowa prowadzona jest m. in. w celu zapewnienia ochrony interesów konsumentów (art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji). Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną - na zasadzie wyłączności - symbolem PN (art. 5 ust. 1 wspomnianej ustawy). Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne (art. 5 ust. 3 ustawy). Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim (art. 5 ust. 4 ustawy).

30.  Z zacytowanych przepisów wynika, że jakkolwiek stosowanie Polskich Norm jest co do zasady dobrowolne, to sytuacja ulega zmianie, gdy przepis powszechnie obowiązującego prawa wprost odsyła do takiej normy. Wówczas postanowienia normy stają się elementem hipotezy normy prawnej i nabierają charakteru wiążącego (tak również przykładowo Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 4 grudnia 2025 r., II SA/Po 665/25).

31.  Jednocześnie wycofanie danej Polskiej Normy nie jest jednoznaczne z jej unieważnieniem. Nie ma zakazu stosowania normy wycofanej. Możliwe jest stosowanie zarówno Polskiej Normy znajdującej się w zbiorze norm aktualnych, jak i Polskiej Normy wycofanej, jeżeli strony tak uzgodnią i o ile nie norma wycofana nie jest sprzeczna z przepisami prawa.

32.  Z powyższego wynika, że w tej sprawie dla ustalania powierzchni użytkowej lokalu w umowie rezerwacyjnej, deweloperskiej i umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu stosowanie Polskiej Normy ISO (...) (zarówno w wersji z 1997 r., jak i w wersji z 2022 r.) było dobrowolne. Strony miały także możliwość umówienia się, że powierzchnia użytkowa lokalu będzie liczona wedle normy z 1997 r., obecnie już nieobowiązującej.

33.  Polska Norma ISO (...):1997 – właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych jest dokumentem w całości poświęconym problematyce klasyfikacji powierzchni i kubatur oraz zasadom ich obliczania. Jest to polska wersja normy międzynarodowej. Zgodnie z treścią tej normy powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku (5.1.7.1.). Jest ona określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona zgodnie z pkt 5.1.3.1. normy. Powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające (pkt 5.1.5.1.). Jest ona określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dalszy jej podział określony jest zgodnie z 5.1.3.1. normy (dotyczy części powierzchni całkowitej kondygnacji). Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe, rury, kanały (5.1.5.3.). Powierzchnia konstrukcji (pkt 5.1.6.1.) została zdefiniowana jako część powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść.

34.  Polska Norma ISO (...):1997 została zastąpiona przez jej nowsze wersje – PN ISO (...):2015-12 (opublikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny w grudniu 2015 r.), a następnie PN ISO (...):2022-07 (opublikowana 18 lipca 2022 r.)

35.  Do Polskiej Normy ISO (...) odwołują się przepisy rozporządzeń wydanych w oparciu o art. 36 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego (Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Rozporządzenia Ministra (...) z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego). W zakresie wskazanym w wyżej wymienionych rozporządzeniach omawiana norma miała charakter prawa powszechnie obowiązującego jako element hipotezy normy prawnej. Rozporządzenia te regulują jednakże zasady ustalania powierzchni do celów projektu budowlanego. Tylko w tym zakresie Polska Norma (...) mogła mieć zatem charakter prawa powszechnie obowiązującego, nie zaś w zakresie ustalania powierzchni użytkowej lokalu w umowie rezerwacyjnej i umowie deweloperskiej (jak już wspomniano, przepis z art. 5a ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wszedł w życie 13 lutego 2026 r. i znajdzie zastosowanie jedynie do umów zawartych po tym dniu).

36.  W polskim systemie prawnym brak jest jednolitej definicji terminu „powierzchnia użytkowa”. Terminem „powierzchnia użytkowa” lokalu ustawodawca posługuje się m. in. w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 3 tej ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 4 tej ustawy, do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Ustawa o własności lokali nie zawiera jednak definicji powierzchni użytkowej lokalu ani nie odwołuje się do żadnej definicji ustawowej.

37.  Termin powierzchnia użytkowa lokalu pojawia się w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 tej ustawy przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 2 tej ustawy, obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Do definicji legalnej terminu powierzchnia użytkowa lokalu określonej w art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów odwołuje się przepis z art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Własną definicję legalną terminu powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego zawiera także ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 1 pkt 14 ustawy), która – podobnie jak przepis z art. 2 ust. 2 u.o.p.l. – odsyła do zastosowania w zakresie obliczania powierzchni Polskiej Normy odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (art. 1 ust. 2 ustawy).

38.  Zgodnie ze wspomnianym już art. 5a ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – który wszedł w życie w dniu 13 lutego 2026 r. i który znajdzie zastosowanie do umów rezerwacyjnych, deweloperskich, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu zawartych po tym dniu – w umowach tych cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m 2 ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m 2 powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, dotyczącego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana.

39.  W uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – wprowadzającej zacytowany przepis z art. 5a ustawy deweloperskiej – wskazano, że konieczność ingerencji ustawodawcy wynika z braku jednolitego stosowania przez deweloperów obowiązujących norm prawnych w zakresie obliczania powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości, co przyczyniło się do konieczności dochodzenia praw nabywców na drodze sądowej jak również interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Projektodawca powołał się na pismo z dnia 4 lipca 2025 r. ((...) (...)), skierowane do Minister Funduszy i Polityki (...), w którym Prezes UOKIK informował, że w 2022 r. w przypadku 5 inwestycji prowadzone były postępowania, które zakończyły się wydaniem decyzji stwierdzających stosowanie przez deweloperów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegające na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego . Jak wskazano w piśmie zadaniem UOKIKu jest zadbanie o to, aby obowiązki informacyjne i prawidłowe odzwierciedlenie zasad wyznaczania powierzchni przez deweloperów były spełnione zgodnie z prawem. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano ponadto, że na problem ze stosowaniem jednakowych reguł zwracała również (...) Federacja Stowarzyszeń (...) w informacji z dnia 10.09.2022 r. Wskazała w rzeczonym piśmie, że "w tzw. ustawie deweloperskiej tj. w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) w art. 35 ust. 1 pkt 6 stwierdzono, że umowa deweloperska powinna zawierać "określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper". W art. 35 ust. 1 pkt 15 dodano do zakresu umowy deweloperskiej "wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego". Tym samym na rynku pojawiają się w sprzedaży lokale mieszkalne i domy mieszkalne, których powierzchnia użytkowa jest mierzona w różny sposób". W dalszej części uzasadnienia projektu ustawy projektodawca wskazał, że stosowanie norm prawa budowlanego wpływających na wysokość świadczeń konsumentów nie powinno zależeć od tego czy konsument zostanie poinformowany o ich stosowaniu lub odstępstwie od ich stosowania. Odesłanie do nich powinno być wyraźne i niebudzące wątpliwości. Stąd projektodawcy wprost wskazują na Polską Normę dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie jako sposób obmiaru powierzchni lokalu lub domu jednorodzinnego. Podobne rozwiązania zostały przyjęte w art. 2 ust. 2 zd. drugie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz w art. 1a ust. 2 zd. drugie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.

40.  Jak już wskazano, przepis z art. 5a ustawy deweloperskiej nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ umowy w tej sprawie (rezerwacyjna, deweloperska, o ustanowieniu odrębnej własności lokalu) zostały zawarte przed dniem jego wejścia w życie. Wynika z tego, że dla określenia powierzchni użytkowej w lokalu w umowie deweloperskiej stosowanie Polskiej Normy (...) miało charakter dobrowolny. Strony mogły także postanowić, że zastosują normę wycofaną (w tej sprawie normę PN ISO (...):1997).

41.  Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (art. 65 § 1 k.c.). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.).

42.  W umowie deweloperskiej (§ 5 ust. 2 umowy) strony umowy postanowiły, że dla celów realizacji tej umowy powierzchnia użytkowa lokalu będzie liczona „na podstawie normy PN-ISO: (...):1997 oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego”, a zatem powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego będzie obliczana „w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku, po wykonaniu tynków, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. Do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się powierzchnię elementów nadających się do demontażu (rury, kanały, ścianki działowe”. Jednocześnie w umowie tej (§ 5 ust. 6 umowy) strony wskazały, że rzut lokalu mieszkalnego przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń lokalu mieszkalnego, stanowi załącznik nr 3 do umowy. Jak już wskazano w części dotyczącej faktów ustalonych w sprawie, rzut lokalu, stanowiący załącznik do umowy deweloperskiej, przedstawiał lokal z zaznaczonymi na rzucie dwoma rodzajami ścian – ścianami zewnętrznymi, okalającymi lokal, zaznaczonymi kolorem szarym, a opisanymi w legendzie jako „ściany nierozbieralne” oraz ścianami umiejscowionymi wewnątrz lokalu, zaznaczonymi kolorem niebieskim, a opisanymi w legendzie jako „ściany z możliwością demontażu”. Rzut lokalu nie zawierał innego rodzaju ścian niż te zaznaczone kolorem szarym (nierozbieralne) oraz kolorem niebieskim (z możliwością demontażu). Jednocześnie z prawej strony dokumentu znajdowała się tabela zawierająca przedstawienie wszystkich pomieszczeń w lokalu wraz ze wskazaniem ich powierzchni (hol, pokój, pokój, łazienka, pokój z aneksem, garderoba, wc). Dalej w tabelce znajdowała się pozycja „powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu” – została przy niej wskazana, w kolumnie znajdującej się po prawej stronie, wartość 3,11 m2, zaś w kolumnie po lewej stronie znajdowała się niebieska pozioma kreska. Jak twierdził powód, słuchany na rozprawie w tej sprawie, w trakcie nabywania mieszkania od pozwanego dewelopera był on wyraźnie informowany przez przedstawicieli dewelopera, że ścianki działowe znajdujące się w jego lokalu są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu („ pani P. powiedziała, że dokładny metraż będziemy ustalać po dołożeniu tynków na ścianach. Mówiła, że metraż pod ściankami działowymi jest liczony do powierzchni mieszkania, nie miałem z tym problemu”). Powód wskazywał, że wiedział, że mowa o wszystkich ścianach zaznaczonych kolorem niebieskim na rzucie lokalu. Nie wiedział natomiast, że ściany te nie są łatwe do demontażu, a ich usunięcie wymaga przeprowadzenia prac remontowych, są uzbrojone metalowymi prętami, a po ich zburzeniu nie można ponownie użyć materiału, z których zostały wybudowane, do postawienia ściany w innym miejscu. Relacje powoda w tym zakresie były niewiarygodne, co wyjaśniono w części III tego uzasadnienia.

43.  Okoliczności sprawy prowadzą zatem do jednoznacznego wniosku, że intencją stron było to, aby do powierzchni użytkowej lokalu włączyć powierzchnię znajdującą się pod wszystkimi ścianami, znajdującymi się wewnątrz lokalu kupowanego przez powoda. Tym samym przez ścianki działowe strony rozumiały wszystkie ściany w lokalu powoda. Ścianki działowe – ściany nadające się do demontażu – przeciwstawione były w umowie stron ścianom nierozbieralnym (konstrukcyjnym), okalającym lokal powoda. Strony wyraźnie przewidziały (o czym świadczy rzut lokalu), że wyróżniają dwa rodzaje ścian – ściany nierozbieralne (okalające lokal) oraz ściany z możliwością demontażu (wszystkie ściany wewnętrzne w lokalu). Powierzchnia zaś znajdująca się pod tym drugim rodzajem ścian miała zostać wliczona do powierzchni lokalu. Demontaż (ścianki działowe nadające się do demontażu) były rozumiany przez strony jako przeciwieństwo ściany, która nie może zostać rozebrana, wyburzona, przestawiona (ściany nierozbieralnej). Takie rozumienie terminu powierzchnia użytkowa lokalu jest ponadto zgodne z ustawą o własności lokalu, na gruncie której powierzchnia użytkowa lokalu, niezbędna do ustalenia udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, musi być wartością stałą, niezależną od tego, czy właściciel zdecyduje się na pozostawienie czy zdemontowanie danej ściany znajdującej się wewnątrz lokalu.

44.  W konsekwencji w sprawie nie może być mowy o nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 k.c.), skoro pozwany spełnił na rzecz powoda świadczenie o treści wynikającej z umowy ani o wadach rzeczy sprzedanej (art. 556 k.c.), które mogłyby otwierać ewentualne roszczenia z rękojmi.

45.  Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny (art. 385 1 § 1 k.c.). Z art. 385 1 § 1 zdanie drugie k.c. wynika wyraźnie, że postanowienia określające główny przedmiot umowy (świadczenia główne) podlegają wyjątkowo kontroli, jeżeli nie zostały sformułowane jednoznacznie. Wyłączenie kontroli postanowień określających główny przedmiot umowy (świadczenia główne) wiąże się z założeniem, że konsument ma zwykle świadomość ich treści, co jednak może dotyczyć tylko sytuacji, w której postanowienie zostało sformułowanie w sposób prosty i zrozumiały. Tylko wtedy konsument ma możliwość oceny rozmiarów swojego świadczenia i swobodnego porównania konkurencyjnych ofert występujących na rynku ( Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, komentarz do art. 385 1 k.c., LEX).

46.  Jak już częściowo wynika z wcześniejszych rozważań, postanowienia umowy w zakresie powierzchni użytkowej lokalu oraz wliczania powierzchni znajdującej się pod ścianami znajdującymi się wewnątrz lokalu, były jednoznaczne. Nie mamy w tej sprawie sytuacji opisywanej przez projektodawcę w uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej do ustawy deweloperskiej art. 5a (pkt 40 uzasadnienia), polegającej na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego. Pozwana spółka nie naruszyła w tym zakresie obowiązku informacyjnego. Powód, jako konsument, był świadom, które konkretnie powierzchnie wchodzą w skład powierzchni użytkowej lokalu, w szczególności, że są to powierzchnie znajdujące się pod ścianami znajdującymi się wewnątrz lokalu. Wynikało to zarówno z treści umowy, z treści czytelnego dla konsumenta rzutu lokalu oraz z rozmów powoda z przedstawicielami pozwanego dewelopera.

V.  Koszty procesu

47.  O kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3 617,00 zł, na którą składały się koszty zastępstwa procesowego oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...));

(...) S. G.

Ł., 24 kwietnia 2026 r.