Wyrok z 21 lutego 2024, sygn. V ACa 490/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca	Sędzia SA Barbara Konińska
Protokolant	Aneta Gajewska-Mruklik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2024 r. w Katowicach

sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta(...)

przeciwko (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w R.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Rybniku

z dnia 31 marca 2022 r., sygn. akt I C 48/20,

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 4 050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za czas od uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono.

SSA Barbara Konińska

Sygn. akt V ACa 490/22

UZASADNIENIE

Powód Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta (...) wniósł
o zasądzenie od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. 191 552,94 zł z odsetkami ustawowymi, które zostały szczegółowo opisane w petitum pozwu.

Roszczenie swoje powód wywodził z umowy najmu lokalu użytkowego zawartej
z pozwaną na czas nieoznaczony. Powód żądał odsetek od niezapłaconych w terminie należności wynikających z faktur objętych żądaniem pozwu od dnia następującego po upływie terminu płatności tych faktur, tj. od dnia 11. każdego miesiąca, przy czym począwszy od tej daty do 31 grudnia 2015 r. powód domagał się zapłaty odsetek ustawowych, zaś począwszy od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty powód domaga się zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie. Ponadto powód dokonał kapitalizacji części odsetek.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym 13 marca 2017 r., II NC 38/17 Sądu Okręgowego w Gliwicach nakazano pozwanej, aby zapłaciła powodowi kwotę 191 552,94 zł ze stosownymi odsetkami.

Pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwana zgłosiła zarzut potrącenia względem dochodzonych należności kwoty
834 828,50 zł z tytułu poczynionych przez nią nakładów koniecznych, które zgodnie z umową stron z 4 września 2000 r. miały zostać rozliczone w bieżących opłatach czynszowych. Pozwana powołała się także na nadzwyczajną zmianę stosunków.

Wyrokiem z dnia 31 marca 2022 r., sygn. akt I C 48/20 Sąd Okręgowy w Rybniku oddalił powództwo (punkt 1.); zasądził od powoda na rzecz powódki 17 417 z tytułu zwrotu kosztów procesu (punkt 2.); nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Rybniku 1 268,16 zł z tytułu nieuiszczonych wydatków (punkt 3.).

Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty:

Skarb Państwa jest właścicielem lokalu użytkowego wyodrębnionego nr (...)w budynku przy ul. (...) w R., dla którego Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr(...) (numer KW nieruchomości wspólnej (...)).

(...) w R. wykonywał wszelkie czynności związane z zarządzaniem nieruchomością na podstawie umów zlecenia zawartymi ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez Prezydenta Miasta(...) w dniach 16 czerwca 2009 r., 31 maja 2012 r. oraz 15 września 2014 r.

W dniu 4 września 2000 r. powód zawarł z poprzednikiem prawnym pozwanej, tj. U. D. i D. S. wspólnikami (...): s.c. D i U U. D. D. S. umowę najmu lokalu użytkowego.

Lokal ten usytuowany jest na parterze w piwnicach budynku mieszkalno-usługowego. Obiekt wykonany został w technologii tradycyjnej murowanej w latach sześćdziesiątych XX wieku. Od roku 1971 lokal użytkowany był jako kawiarnia (...).

Lokal w dniu zawarcia umowy nie nadawał się do użytku, w związku z czym konieczny był jego generalny remont. Zgodnie z § 8 umowy roboty związane z doprowadzeniem lokalu do standardowej używalności miały zostać wykonane przez najemcę na jego koszt, zaś ich wartość miała zostać odliczona na bieżąco od czynszu. Jedynymi remontami, które były rozliczane, to była naprawa przez (...) i Spółdzielnię „(...)” poniesienie kosztów naprawy instalacji wodno-kanalizacyjnej w częściach wspólnych budynku. Większość wymogów dotyczących zewnętrznych elementów oraz elewacji musiała być uzgodniona z miejskim konserwatorem zabytków ze względu na charakter i miejsce położenia budynku.

W styczniu 2002 r. określono częściowo stan techniczny lokalu i stwierdzono m.in.: instalacja centralnego ogrzewania parteru i piwnicy: występują pęcherze korozja i liczne wycieki, instalacja (piony c.o.) do grzejników na 1. piętrze kwalifikują się bezwzględnie do natychmiastowej wymiany; instalacja wodociągowa - całość poziomów wodociągowych:
w piwnicach wraz z pionami wodociągowymi do zaworów odcinających w mieszkaniach na
1. piętrze ze względu na liczne pęcherze korozyjne (częściowo uszczelnione opaskami stalowymi i taśmą izolacyjną) wymagają bezwzględnej wymiany; instalacja kanalizacyjna - odcinki poziomów kanalizacyjnych i piony - do wysokości 1. piętra ponad posadzką mieszkań zaleca się wymienić na rury z PCV wraz z wymianą pionów wodociągowych.

W lokalu trzeba było najpierw wymienić instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową, oświetleniową, centralnego ogrzewania. Spółdzielnia Mieszkaniowa zobowiązała najemcę do wygłuszenia stropów pod względem akustycznym. Podobne wymogi odnośnie podwyższonej dźwiękochłonności były stosowane do urządzeń wentylacji, klimatyzatorów,
a także okien. Wszystko należało wygłuszyć, żeby dźwięki nie przenosiły się na zewnątrz jak
i wewnątrz.

Oprócz prac mających przygotować lokal do użytku, inwestor poniósł wydatki związane z przystosowaniem lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej.

Decyzją Prezydenta Miasta (...) z 21 stycznia 2002 r. nr (...) zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na przebudowę istniejącej restauracji na parceli (...) w R. przy ul. (...). Inwestycja dotyczyła przebudowy restauracji wraz zapleczem kuchennym oraz adaptacją istniejącej części piwnic na zaplecze magazynowe i pomieszczenie socjalne dla personelu.

Roboty remontowe były prowadzone od 2 grudnia 2002 r. Remont lokalu został zakończony do marca 2002 r., a łączna wartość wydatków poniesionych przez pozwaną wyniosła 971 112,30 zł.

Dnia 1 marca 2002 r. pozwana poinformowała o zakończeniu robót remontowych.
W rezultacie strony zawarły aneks do umowy, zgodnie z którym umowa została zawarta na czas określony - do kwietnia 2010 r.

Pozwana kilkakrotnie zwracała się do wynajmującego o dokonanie rozliczeń, po raz pierwszy zwróciła się w 2002 r. tuż po zakończeniu remontu. Pozwana przedłożyła wtedy zestawienie nakładów na kwotę 971 112,30 zł, wraz ze stosownymi kosztorysami i fakturami.

Powód zakwestionował zasadność części faktur, a to J. M. „(...).” FV nr (...), (...) A. M., A. S., FV nr (...), (...) G. K. A. FV nr (...) i (...), P.U.H. (...) s.c. M.M. G. FV nr (...), P. L. kosztorys i D.-R. - zlecenie.

W związku z powyższym pozwana ponownie dokonała zestawienia nakładów pomniejszając ich wielkość o kwoty z odrzuconych faktur, w wyniku czego suma wydatków wyniosła 834 828,50 zł. Pozwana zwróciła się o rozliczenie wydatków po raz kolejny pismem z 22 kwietnia 2010 r.

Dnia 1 września 2010 r. strony zawarły kolejną umowę najmu. Lokal w okresie od wygaśnięcia pierwotnej umowy do zawarcia nowej umowy pozostawał w oparciu o ustne ustalenia stron w ciągłym władaniu pozwanej, która nadal uiszczała czynsz najmu. Nie doszło do zwrotu rzeczy, ani sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Wolą stron było kontynuowanie współpracy, w związku z czym lokal nieprzerwanie pozostawał we władaniu pozwanej.

Zgodnie z § 4 umowy najemca obowiązany był płacić wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości 10 745,47 zł (8 807,76 zł plus 22% VAT, za 338,76 m ² według stawki 26 zł/m ²) z góry do dnia 10. każdego miesiąca, począwszy od 1 września 2010 r., z zastrzeżeniem przysługującego wynajmującemu prawa zmiany stawki czynszowej, na podstawie rocznych wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Prezesa GUS. O wysokości zwaloryzowanej stawki czynszowej wynajmujący obowiązany był informować najemcę na piśmie.

Oprócz czynszu, zgodnie z § 5 umowy najemca był także zobowiązany uiszczać wynajmującemu opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, których wysokość, terminy płatności oraz szczegółowe sposoby wyliczania i rozliczania zostały określone w załączniku do umowy. Zgodnie § 2 pkt 1 załącznika opłaty eksploatacyjne miały być uiszczane przez najemcę na konto wynajmującego w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury zgodnie z treścią załącznika do umowy.

Pismem z dnia 6 marca 2014 r. powód poinformował pozwaną o wysokości stawki czynszu najmu obowiązującej od dnia 1 kwietnia 2014 r. wynoszącej 29,12 zł/m ², ustalonej
w oparciu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony przez Prezesa GUS za rok 2013.

W następstwie przeprowadzonej inwentaryzacji lokali użytkowych przy ul. (...) w R. aneksem z dnia 28 września 2015 r. strony zmieniły zapis § 1 umowy dotyczący przedmiotu najmu w zakresie odnoszącym się do powierzchni i składu wynajmowanego lokalu, ustalając, że w skład lokalu wchodzi 23 pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 337,18 m ². Nadto strony zmieniły zapis § 4 w ten sposób, że ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego na kwotę 9 818,68 zł + 23% VAT, podwyższając go do kwoty 12 076,98 zł, płatnej w terminie do dnia 10. każdego miesiąca kalendarzowego.

Pismem z dnia 30 marca 2016 r. powód poinformował pozwaną o wysokości stawki czynszu obowiązującej od dnia 1 kwietnia 2016 r. wynoszącej 28,86 zł/m ² i ustalonej w oparciu o aktualny średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony przez Prezesa GUS za rok 2015.

Za poszczególne miesiące pozwana była zobowiązana uiszczać na rzecz powoda następujące kwoty tytułem należności z tytułu czynszu najmu: czerwiec 2015 r. - 12 133,57 zł - płatne do 10 czerwca 2015 r., lipiec 2015 r: - 12 133,57 zł - płatne do 10 lipca 2016 r., sierpień 2015 r. - 12 133,57 zł - płatne 10 sierpnia 2015 r., wrzesień 2015 r. - 12 133,57 zł - płatne do 10 września 2015 r., październik 2015 r. - 12 076,98 zł - płatne do 10 października 2015 r., listopad 2015 r. - 12 076,98 zł - płatne do 10 listopada 2015 r., grudzień 2015 r. - 12 076,98 zł - płatne 10 grudnia 2015 r., styczeń 2016 r. - 12 076,98 zł - płatne do 11 stycznia 2016 r., luty 2016 r. - 12.076,98 zł - płatne do 10 lutego 2016 r., marzec 2016 r. - 12 076,98 zł - płatne do 10 marca 2016 r., kwiecień 2016 r. - 11 969,14 zł - płatne do 11 kwietnia 2016 r., maj 2016 r. - 11 969,14 zł - płatne do 10 maja 2016 r., czerwiec 2016 r. - 11 969,14 zł - płatne do dnia 10 czerwca 2016 r., lipiec 2016 r. - 11 969,14 zł - płatne do dnia 11 lipca 2016 r., sierpień 2016 r. - 11 969,14 zł - płatne do 10 sierpnia 2016 r.

Za poszczególne miesiące pozwana powinna uiszczać następujące opłaty związane
z korzystaniem z lokalu: za okres od dnia 1 września 2014 r. do dnia 31 sierpnia 2015 r. - 3 014,63 zł płatne do dnia 27 października 2015 r., wrzesień 2015 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 27 października 2015 r., październik 2015 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 27 listopada 2015 r., listopad 2015 r. - 1 093,15 zł płatne do dnia 30 grudnia 2015 r., grudzień 2015 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 28 stycznia 2016 r., styczeń 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 29 lutego 2016 r., luty 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 30 marca 2016 r., marzec 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 26 kwietnia 2016 r., kwiecień 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 30 maja 2016 r., maj 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 27 czerwca 2016 r., czerwiec 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 12 sierpnia 2016 r., lipiec 2016 r. - 1093,15 zł płatne do dnia 24 sierpnia 2016 r.

Pozwana dokonała na poczet powyższych należności następujących wpłat:



5 kwietnia 2016 r. - 600 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności za media wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 2414,63 zł);



8 listopada 2016 r. -150 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności za media wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 2264,63 zł);



15 grudnia 2016 r. - 100 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności za media wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 2164,63 zł);



11 kwietnia 2016 r. - 20 133,57 zł, która to kwota została zaksięgowana częściowo na zaległe faktury za czynsz nr (...) i (...) oraz 4800 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 7333,57 zł);



8 listopada 2016 r. - 150 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności za czynsz wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 7183,57 zł);



15 grudnia 2016 r. - 100 zł, która została zaliczona na poczet częściowej spłaty należności za czynsz wynikającej z faktury (...) (w wyniku dokonania wpłaty do uregulowania pozostała kwota 7083,57 zł).

Pismem z 8 stycznia 2015 r. (...)w R. wezwał pozwaną do zapłaty zaległych należności za czynsz oraz media wraz z odsetkami w łącznej kwocie 61 973 zł (według stanu na dzień 31 grudnia 2014 r.). W odpowiedzi pismem z 20 stycznia 2015 r. pozwana zwróciła się o przedłużenie terminu spłaty do dnia 31 maja 2015 r., na co została wyrażona zgoda.

Pismem z 6 lipca 2015 r. (...) w R. wystosował do pozwanej wezwanie do zapłaty należności w łącznej kwocie 44 298,02 zł (według stanu na dzień 30 czerwca 2015 r.).

Dnia 10 lipca 2015 r. pozwana złożyła oświadczenie o uznaniu roszczenia o zapłatę
w kwocie 39 742,86 zł w zakresie należności głównej oraz w kwocie 4555,16 zł w zakresie odsetek naliczonych według stanu na dzień 30 czerwca 2015 r. i zobowiązała się do spłaty należności w miesięcznych ratach w wysokości 3342,15 zł każda, częściowo do końca lipca 2015 r. i częściowo do końca grudnia 2015 r. wraz z miesięcznym wymiarem czynszu. Pozwana oświadczyła ponadto, iż zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia w zakresie opisanego powyżej długu.

Kolejnym pismem z 13 listopada 2015 r. (...) w R. wezwał pozwaną do realizacji jej zobowiązań wynikających z powyższego oświadczenia.

Pozwana 14 grudnia 2015 r. złożyła wniosek o umorzenie odsetek od zaległych należności za czynsz oraz media, który ostatecznie został rozpatrzony negatywnie.

Dnia 7 kwietnia 2016 r. pozwana zobowiązała się spłacić całe zadłużenie w terminie do 31 grudnia 2016 r., począwszy od dnia 11 kwietnia 2016 r. (...) w R. 13 kwietnia 2016 r. wezwał pozwaną do zapłaty zaległych należności w łącznej kwocie 155 727,72 zł (według stanu na dzień 31 marca 2016 r.).
W odpowiedzi pismem z 15 kwietnia 2016 r. pozwana poinformowała o dokonaniu częściowej spłaty zadłużenia w dniu 11 kwietnia 2016 r. i przedstawiła harmonogram spłaty rat pozostałej do uregulowania kwoty zaległych należności.

Wojewoda (...) 2 sierpnia 2016 r. stwierdził brak przesłanek warunkujących możliwość rozłożenia zaległości na raty długu pozwanej (pismo znak: (...)).

Powód mając na uwadze powyższe 22 sierpnia 2016 r. wystosował do pozwanej wezwanie do zapłaty należności w wysokości 176 041,86 zł za czynsz oraz wezwanie do zapłaty należności w wysokości 14 439,28 zł za media wraz z notami odsetkowymi.

W odpowiedzi pozwana 10 września 2016 r. zwróciła się do (...) w R. z prośbą o dokonanie korekty faktur za czynsz i media za okres ostatnich pięciu lat, kwestionując wysokość naliczonych opłat. (...) w R. odmówił dokonania korekty faktur w zakresie kwot wykazanych na fakturach (pismo z 19 września 2016 r. znak: (...)).

Dnia 4 kwietnia 2017 r. pozwana złożyła oświadczenie o potrąceniu wierzytelności
z tytułu nakładów poczynionych na wynajmowaną nieruchomość usytuowaną w R. przy ul. (...) w kwocie 834 828,50 zł należnej na podstawie noty księgowej nr (...) z 31 marca 2017 r. z wierzytelnością powoda dochodzoną przed Sądem Okręgowym w Rybniku w niniejszej sprawie. Wskazała, że w wyniku potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości niższej, co oznacza, że pozostaje do zapłaty na jej rzecz 643 275,56 zł. Dnia 21 września 2017 r. pozwana złożyła oświadczenie
o potrąceniu wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość w kwocie
742 753,51 zł należnej na podstawie noty księgowej nr (...) z 24 sierpnia 2017 r.

Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia, które z udokumentowanych wydatków poniesionych przez pozwaną na remont lokalu stanowiły wydatek konieczny do doprowadzenia lokalu użytkowego do „standardowej używalności” (§ 8 umowy z dnia 4 września 2000 r.), tj. lokalu użytkowego spełniającego wymogi określone obowiązującymi ówcześnie przepisami, niezależnie od celu, w jakim lokal miał być wykorzystywany, posiadającego konieczne instalacje, standardowe okładziny ścian i podłóg, a także standardowe okna i drzwi,
z uwzględnieniem jedynie tych wydatków, które zostały dokonane na lokal w jego pierwotnej bryle i niezwiązanych z aranżacją lokalu pod restaurację.

Wartość tak określonych nakładów koniecznych w zakresie robót budowlanych według cen z daty zdania lokalu, tj. z miesiąca września 2017 r. wynosi bez uwzględnienia zużycia technicznego 310 532 zł, a z uwzględnieniem zużycia technicznego 197 445 zł. Wartość tak ustalonych nakładów nie obejmuje robót w zakresie instalacji elektrycznych i sanitarnych.

Wykładni oświadczeń woli stron zawartych w umowie najmu z 4 września 2000 r.
w zakresie rozliczenia nakładów Sąd Okręgowy dokonał w oparciu o przedłożone dokumenty prywatne oraz zeznania świadków J. D. (1), D. K., J. P., którzy mieli najpełniejszą wiedzę odnośnie realizacji umowy, zaś ich zeznania były zgodne
i znajdowały potwierdzenie w pozostałym materialne dowodowym.

Sąd Okręgowy przyjął opinię biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości wraz z opiniami uzupełniającymi bez zastrzeżeń, uznając że zostały one wydane zgodnie ze zleceniem Sądu i są wyczerpujące. Jak wskazał podstawę rozstrzygnięcia stanowiła ostatnia opinia, która odpowiadała na hipotezę sformułowaną w oparciu o analizę prawną stosunku prawnego łączącego strony.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął dowód: z opinii biegłego z zakresu instalacji elektrycznych oraz instalacji sanitarnych; z uzupełniającej opinii biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości; z opinii innego biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości, jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy ocenił, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na skutecznie zgłoszony przez pozwaną zarzut potrącenia.

Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną roszczenia powoda dotyczącego zapłaty czynszu najmu stanowił przepis art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Obowiązkiem wynajmującego jest stosownie do art. 662 § 1 k.c. wydanie najemcy rzeczy
w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Jak wskazał zgodnie z art. 662 § 2 k.c. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę a nakłady konieczne, czyli takie, które są niezbędne do tego, aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku obciążają wynajmującego. Zgodnie z art. 353 ¹ k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy stwierdził, że w kwestii roszczenia o zwrot poczynionych nakładów na rzecz należy mieć na uwadze art. 676 k.c., zgodnie z którym: jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zatem w sytuacji istnienia regulacji w wiążącej strony umowie najmu art. 676 k.c., nie znajdzie zastosowania.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z § 8 umowy stron z dnia 4 września 2000 r. roboty związane z doprowadzeniem lokalu do standardowej używalności miały zostać wykonane przez najemcę na jego koszt, zaś ich wartość miała zostać odliczona na bieżąco od czynszu.

Zdaniem tego Sądu doprowadzenie lokalu do „standardowej używalności” zgodnie
z § 8 umowy z dnia 4 września 2000 r. oznacza doprowadzenie lokalu użytkowego do stanu spełniającego wymogi określone obowiązującymi ówcześnie przepisami, niezależnie od celu, w jakim lokal miał być wykorzystywany, posiadającego konieczne instalacje, standardowe okładziny ścian i podłóg, a także standardowe okna i drzwi, dokonane na lokal w jego pierwotnej bryle i niezwiązane z aranżacją lokalu pod restaurację. W pojęciu tym nie mieszczą się natomiast - w ocenie Sądu Okręgowego - m.in. wydatki na dostosowanie lokalu do prowadzenia działalności restauracyjnej, wydatki na aranżację wnętrz, rozbudowa lokalu poza jego pierwotną bryłę, wydatki na ponadstandardowe okładziny ścian i podłóg, wydatki na kosztowne okna i drzwi. Taka wykładnia oświadczeń woli stron znajduje oparcie w zeznaniach świadków J. D. (1), D. K., J. P. i jest zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i obowiązujących zwyczajów. Trudno sobie bowiem wyobrazić sytuację, gdy wynajmujący nieruchomość miałby finansować dostosowanie lokalu usługowego pod określony rodzaj działalności, którą zamierza w lokalu prowadzić najemca, w tym wydatkować na aranżację lokalu, jego kosztowne wykończenie, niezbędne do działalności restauracyjnej instalacje. Taka interpretacja zapisów umowy z 4 września 2000 r. nie znajduje również potwierdzenia w przeprowadzonych dowodach.

Jak wskazał Sąd I instancji zgodnie z opinią biegłego z zakresu budownictwa
i szacowania nieruchomości wartość wydatków poniesionych przez pozwanego na remont lokalu, które podlegają rozliczeniu pomiędzy stronami zgodnie z § 8 umowy z dnia 4 września 2000 r. wynosi 310 532 zł (bez uwzględnienia zużycia technicznego), a z uwzględnieniem zużycia technicznego 197 445 zł. Wartość nakładów nie obejmuje robót w zakresie instalacji elektrycznych i sanitarnych, jako leżących poza specjalizacją powołanego biegłego.

W tym kontekście Sąd Okręgowy zauważył, że sama wysokość nakładów ustalonych przez biegłego na chwilę zwrotu przedmiotu najmu tj. wrzesień 2017 r. nie była ostatecznie kwestionowana przez strony, stąd została przyjęta przez Sąd. Nie było potrzeby ustalania dokładnej wartości nakładów, wystarczające bowiem było, że wartość tychże przekracza wysokość dochodzonego roszczenia. W przedmiocie nakładów z kolei toczy się inna sprawa pomiędzy stronami przed Sądem Rejonowym w Rybniku.

Sąd I Instancji wywiódł dalej, że zgodnie z treścią art. 498 § 1 i 2 k.c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 k.c.). Wierzytelność przedawniona może być potrącona, jeżeli w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło (art. 502 k.c.).

Sad Okręgowy stwierdził, że wartość poczynionych przez pozwaną nakładów na doprowadzenie lokalu do standardowej używalności w kwocie 310 532 zł (bez uwzględnienia zużycia technicznego), a z uwzględnieniem zużycia technicznego 197 445 zł (wartość ta nie obejmuje robót w zakresie instalacji elektrycznych i sanitarnych) przekroczyła wysokość roszczenia powoda z tytułu czynszu najmu i opłat związanych z korzystaniem lokalu w kwocie 191 552,94 zł, zgodnie z art. 498 k.c. wierzytelność powoda umorzyła się w całości
i powództwo podlegało oddaleniu. Roszczenie powoda o zapłatę odsetek za opóźnienie nie było zasadne skoro wartość wykonanych przez pozwanego robót miała zostać odliczona z bieżącego czynszu, a oświadczenie o potraceniu ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 k.c.).

Sąd Okręgowy nie podzielił przy tym argumentów strony powodowej dotyczących przedawnienia roszczenia o rozliczenie nakładów. Wskazał, ze zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przedmiot najmu został zwrócony we wrześniu 2017 r., tymczasem zarzut potrącenia z tytułu nakładów poczynionych na wynajmowaną nieruchomość został zgłoszony w sprzeciwie od nakazu zapłaty złożonym 4 kwietnia 2017 r. Przedawnienie roszczenia zatem nie nastąpiło. W tym kontekście Sąd I instancji nie przychylił się do stanowiska strony powodowej, że termin przedawnienia należy liczyć od dania zakończenia umowy z dnia 4 września 2000 r., bowiem z chwilą upływu terminu obowiązywania tej umowy nie nastąpił zwrot rzeczy, a zamiarem stron była kontynuacja stosunku najmu. Zwrot rzeczy wymaga bowiem przejęcia rzeczy we władanie w taki sposób, że właściciel ma do rzeczy swobodny dostęp, co w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało miejsca.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., 99 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. Nr z 2010, Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Powód zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego w Rybniku w całości i zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie art. 203 ¹ § 1 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c. w zw.
z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 2 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c., art. 65 § 1 i 2 k.c., art. 353 ¹ k.c. w zw. z art. 659 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 6 k.c.

W oparciu o powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku Sądu Okręgowego w Rybniku przez uwzględnienie powództwa w całości, a w przypadku nieuwzględnienia powyższego o uchylenie w wyroku Sądu Okręgowego w Rybniku I w całości i przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, w każdym z przypadków wnosząc o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm prawem przewidzianych.

Powód wniósł także o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego
z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu za postępowanie odwoławcze.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powoda podlegała oddaleniu.

Nie zasługiwał na podzielenie stawiany zaskarżonemu wyrokowi zarzut naruszenia art. 233 § 2 k.p.c. Ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy, Sąd Apelacyjny przyjął za własne co czyni zbędnym ich ponowne przytaczanie (art. 387 § 2 ¹ pkt. 1 k.p.c.). Ustalenia Sądu Okręgowego mają bowiem pełne odzwierciedlenie w materiale dowodowym sprawy, zaoferowanym przez strony, który to materiał poddany został ocenie nie wykraczającej poza granice przewidziane w art. 233 § 1 k.p.c.

Przepis art. 233 § 1 k.p.c. dotyczy oceny wiarygodności i mocy dowodów przez sąd według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena ta dokonywana jest na podstawie przekonań sądu, jego wiedzy
i doświadczenia życiowego. Ocena ta powinna uwzględnić wymagania prawa procesowego, wskazania wiedzy, reguły logicznego myślenia według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny ma obowiązek rozważyć materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich wiarygodność oraz moc odnieść się do pozostałego materiału dowodowego. Takowej zaś oceny zebranego materiału dowodowego Sąd I instancji dokonał, nie naruszając płynących z art. 233 § 1 k.p.c. reguł i dał jej wyraz w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Odmienne przekonanie skarżącego o wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów, potrzebie ich przeprowadzenia i ich odmienna ocena niż dokonana przez Sąd Okręgowy nie daje podstaw do uznania zasadności postawionego
w apelacji zarzutu.

Nawet w przypadku rozbieżnego w danej kwestii faktycznej materiału sprawy, ustalenia sądu nie tylko mogą ale i z konieczności opierają się tylko na części materiału dowodowego uznanego przez sąd za wiarygodny, co jednakże nie czyni zarzutu zasadnym. Gdy sąd stanowisko swe w tym względzie uzasadni zgodnie z intencjami art. 233 k.p.c., wskaże dlaczego ustalenia swe oparł na danej części materiału dowodowego to nie dopuszcza się uchybienia. Przy tym w granicach swobodnej oceny dowodów, sąd ma prawo eliminować niektóre dowody z podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Jak podkreśla się w orzecznictwie, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne
i zgodne z doświadczeniem życiowym to ocena taka nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się stać choćby w równym stopniu na podstawie materiału sprawy dały się wysnuć wnioski odmienne (por. wyrok Sąd Najwyższego z 27 września 2002 r., II CKN 817/00).

W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzuty skarżącego nie mają merytorycznego uzasadnienia, a jedynie charakter polemiki z oceną dokonaną przez Sąd I instancji. Sąd Okręgowy dokonał bowiem wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego
w sprawie i właściwie go ocenił wydając zasadne rozstrzygnięcie na gruncie stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Wbrew zarzutom pozwanej Sąd Okręgowy zasadnie pominął w części zeznania świadków co do zakresu, rodzaju, charakteru, wartości oraz przyjętych zasad ich rozliczenia pomiędzy stronami nakładów na nieruchomość i zakresu uczestnictwa Skarbu Państwa ((...) w R.) w partycypacji w kosztach nakładów adaptacyjnych/inwestycyjnych. Wbrew zarzutom apelacji z umowy stron nie wynika by ta partycypacja miała się wyrażać tylko w nakładach na instalację wodno-kanalizacyjną i c.o. oraz że Skarb Państwa wyrażać miał uprzednią zgodę na przeprowadzenie remontu i jego zakres, a nie na ponoszenie kosztów remontu, który miał być przeprowadzony przez najemcę i na jego koszt. Świadek J. D. (1), jak zeznał nie był obecny przy ustaleniach dotyczących lokalu, a jego wiedza wynika tylko z dokumentów, które są w (...) (protokół rozprawy
z 3 października 2017 r. - 00:45:12 - 00:47:00). Świadek D. K. z kolei nie pracowała w (...) w R. w momencie zawarcia umowy z 4 września 2000 r. i nie miała jakiejkolwiek wiedzy o stanie lokalu w 2000 r. (protokół rozprawy z 3 października 2017 r. - 00:56:08 - 01:04:230. Podobnie zresztą jak świadek J. O., która zeznała, iż w (...)
w R. pracuje dopiero od 2005 r. (protokół rozprawy z 3 października 2017 r. - 01:41:33 - 01:43:46). Świadek I. G. zeznała co prawda, że (...) nie zobowiązywał się do ponoszenia innych nakładów na ten lokal w czasie spisywania notatki, jednakże dodała też że nie ma wiedzy co do umowy między (...) i pozwaną spółką. W efekcie wskazani w apelacji powoda świadkowie których zeznania w części miały zostać błędnie w ocenie przez Sąd
I instancji, nie brali udziału w zawieraniu umowy, i w konsekwencji nie mieli wiedzy pozwalającej na poczynienie ustaleń co do treści stosunku prawnego łączącego powoda
z poprzednikiem prawnym pozwanej w dacie podpisania pierwotnej umowy z poprzednikiem prawnym pozwanej. Nie mógł być im zatem znany zgodny zamiar stron ujęty w tych postanowieniach umownych.

Niezasadnym także okazał się zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. mający polegać na rzekomej wybiórczej ocenie dowodu z dokumentów: pisma (...) w R. z 19 sierpnia 2005 r., pisma (...) w R. z 8 lutego 2016 r., pisma pozwanego z 11 kwietnia 2016 r., 15 kwietnia 2016 r., pisma pozwanego z 20 kwietnia 2016 r., pisma pozwanego z 24 maja 2016 r., pisma Wojewody (...) z 2 sierpnia 2018 r., umowy z 1 września 2010 r. Dokumenty te wbrew zarzutom skarżącego nie przeczą ustaleniu, że od daty zawarcia umów najmu wolą stron było po pierwsze zgoda powoda na partycypację w nakładach na nieruchomość czynionych przez pozwaną (jej poprzednika prawnego), a po drugie także możliwość zaliczenia wartości nakładów poczynionych przez pozwanego na poczet zaległych opłat. Zarzuty powoda w tym zakresie ocenić należy jako wyłącznie mające charakter polemiki.

Okoliczność, że w pismach z 15 kwietnia 2016 r., z 20 kwietnia 2016 r., i z 24 maja 2016 r., pozwana zwracała się o płatność w ratach a następnie zobowiązała się do spłaty zadłużenia do końca 2016 r. i jednocześnie nie podnosiła zarzutu potrącenia z nakładami poniesionymi na remont lokalu w poprzednich latach, nie oznacza że strony umowy najmu zawartej 1 września 2010 r. nie wyraziły zgody na partycypowanie Skarbu Państwa
w nakładach czynionych przez pozwaną (jej poprzednika prawnego) w wynajmowanym lokalu.

Zarzut potrącenia jako czynność procesowa stał się możliwy dopiero w toku procesu. Fakt uznania długu przez pozwaną, zwracanie się przez nią o rozłożenie płatności na raty oraz zobowiązanie się pozwanej do spłaty długu do końca 2016 r., nie świadczy o tym, aby strony nie umówiły się co do ponoszenia przez powoda kosztu nakładów koniecznych czynionych przez pozwaną, zwłaszcza że pozwana nie była wówczas zastępowana przez pełnomocnika profesjonalnego. Przy tym jaj wynika z jej stanowiska podnoszonego przed Sądem I instancji uznając żądanie i zwracając się o rozłożenie płatności na raty kierowała się wolą zachowania dobrych relacji gospodarczych z powodem.

Potrącenie jako czynność prawa materialnego stanowiło uprawnienie pozwanej,
z którego mogła skorzystać w dowolnym czasie. Pozwana, zresztą zwracała się do powoda
o dokonanie stosownych rozliczeń, w tym tuż po zakończeniu remontu w 2002 r. Mimo, że powód zakwestionował część faktur do tego rozliczenia wówczas nie doszło. Zakwestionowanie zaś przez powoda jedynie części faktur potwierdza w sposób niewątpliwy rozumienie umowy w sposób wskazany przez pozwaną. Nadto pozwana uwzględniając stanowisko powoda dokonała ponownego zestawienia kosztów nakładów i ponownie zwróciła się do powoda o ich rozliczenie. Okoliczność, że powód roszczenia pozwanej wynikającego
z pozostałych, przedłożonych mu ponownie faktur nie kwestionował potwierdza umowne wyrażenie przez powoda zgody na rozliczenie nakładów z pozwaną w zakresie nie tylko obejmującym instalacje . Nie można też przyjąć jak zarzuca skarżący, że skoro ich zakres robót nie został ustalony przez inspektora nadzoru wyznaczonego przez Urząd Miasta ani nie były one na bieżąco odliczane z czynszu to oznacza to, że nie były to koszty związane
z doprowadzeniem lokalu do standardowej używalności, skoro odmienne wnioski prawidłowo Sąd Okręgowy wywiódł na podstawie opinii biegłego.

Za chybiony należy uznać także zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 2 k.p.c. mający polegać na przesłuchaniu świadków J. D. (1), I. G., D. K., J. O., J. P., przed zezwoleniem przez Sąd pozwanej na przedłożenie wszelkich dokumentów związanych z poczynionymi nakładami na lokal przy ul. (...) w R. na rozprawie dnia 3 października 2017 r. i dopuszczeniu dowodów z dokumentów wymienionych w protokole z rozprawy z 7 grudnia 2017 r. Na skutek dopuszczenia dowodu nie doszło w szczególności do pozbawienia powoda możliwości obrony swoich praw. Do pozbawienia możliwości obrony nie dochodzi na skutek pominięcia wniosku dowodowego. Przy tym świadkowie nie uczestniczyli w pracach remontowych lokalu, a wiedzę co do jego przebiegu uzyskali z dostępnej w ramach (...) dokumentacji. W konsekwencji wniosek o ponowne przesłuchanie tych samych osób zmierzałby wyłącznie do przedłużenia postępowania i był niecelowy.

Nietrafnym okazał się także zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. mający polegać na pominięciu przez Sąd I instancji dowodu z uzupełniającej opinii biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości oraz innej opinii biegłego
z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości. Prawidłowo Sąd Okręgowy uznał, że dopuszczenie tych dowodów zmierzałoby jedynie do przedłużenia postępowania, gdyż żądanie ich przeprowadzenia było wyłącznie spowodowane dążeniem powoda do pozyskania opinii potwierdzającej jego stanowisko. Usuwanie dalszych wątpliwości zgłaszanych w toku postępowania przez powoda, które jak wskazuje skarżący nie zostały wyjaśnione za pomocą innych dowodów zgromadzonych w sprawie, w szczególności w opinii biegłego G. M. należy uznać za zbędne dla rozstrzygnięcia. Biegły jednoznacznie wskazał, że wartość nakładów koniecznych bez uwzględnienia zużycia technicznego wynosi 310 532 zł, zaś
z uwzględnieniem zużycia technicznego wynosi 197 445 zł. Wobec tego zasadnie Sąd
I instancji, opierając się o opinię biegłego uznał, iż bez względu na przyjęcie jednej z podanych kwot wierzytelność pozwanej przekracza wierzytelność powoda. Nie zachodziła wobec tego potrzeba dalszego prowadzenia postępowania dowodowego w sugerowanym przez skarżącego kierunku, ani konieczność dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu instalacji elektrycznych oraz sanitarnych. Niezadowolenie zaś jednej ze stron z treści opinii biegłego nie stanowi uzasadnienia dla dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego. Zasadnie również Sąd I instancji ocenił zarzucaną stronie pozwanej samowolę budowlaną jako zarzut spóźniony, skoro w toku całego postępowania powód tego typu zastrzeżeń nie podnosił.

W konsekwencji dowód z opinii innego biegłego nie mógł także zostać dopuszczony
w postępowaniu apelacyjnym jako zmierzający wyłącznie do przedłużenia postępowania.

Na uwzględnienie nie zasługiwał także zarzut naruszenia art. 203 ¹ § 1 k.p.c. Przepis ten nie miał zastosowania w sprawie z uwagi na treść art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy z 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1469, dalej – ustawa zmieniająca). Ustawa ta wprowadziła do Kodeksu postępowania cywilnego po raz pierwszy regulację zawartą w art. 203 ¹ § 1 k.p.c. (w art. 1 pkt 69 tej ustawy), który to przepis nie miał w tym kodeksie wcześniej swojego odpowiednika. Zgodnie zaś z art. 11 ust. 1 pkt 1 tej ustawy do spraw, w których przed dniem wejścia w życie ustawy wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym do czasu zakończenia postępowania w danej instancji podlegają rozpoznaniu zgodnie z przepisami, w brzmieniu dotychczasowym. Ustawa zmieniająca weszła w życie w dniu 7 listopada 2019 r., zaś nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym został wydany w sprawie w dniu 13 marca 2017 r., wobec tego nie miały w sprawie zastosowania ograniczenia przedmiotowe w zakresie zgłoszenia zarzutu potrącenia wprowadzone art. 203 ¹ § 1 k.p.c.

Wbrew zarzutom powoda Sąd Okręgowy nie naruszył także prawa materialnego nie dopuszczając się w szczególności naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. Powoda i poprzednika prawnego pozwanej łączyła umowa najmu z 4 września 2000 r., która w sposób jednoznaczny określała rozliczenie nakładów czynionych w najmowanym lokalu. Lokal ten przy tym co prawidłowo stwierdził Sąd I instancji wymagał nakładów koniecznych, dotyczących nie tylko wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej i nakłady te zostały przez pozwaną poczynione oraz nigdy nie zostały przez powoda rozliczone. Lokal według stanu zawarcia powyższej umowy wymagał generalnego remontu, który był konieczny był nawet bez względu na sposób i zamiar zagospodarowania lokalu przez pozwaną. W konsekwencji niezależnie od podmiotu najmującego lokal czy nawet braku takiego podmiotu oraz woli użytkowania lokalu bezpośrednio przez powoda lokal ten wymagałby tych samych nakładów koniecznych dla uzyskania stanu użyteczności, co wynikało z opinii biegłego. Nakłady chociażby takie jak skucie posadzki z płytek, skucie tynków i ścian, odgrzybianie ścian i sufitów, izolacja pozioma posadzki czy wykonanie posadzki z płytek ceramicznych nie mogły zostać uznane za nakłady zbytkowne, przeciwnie bez nich lokal nie nadawałby się do użytku.

Sąd I instancji dokonał prawidłowo w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy, jak również zgodnie z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego wykładni umowy najmu z 4 września 2000 r. Nie można uznać, aby w świetle okoliczności sprawy koszty nakładów poniesionych przez pozwaną celem doprowadzenia lokalu do stanu użyteczności nie miały podlegać rozliczeniu pomiędzy stronami. Prowadziłoby to bowiem do nieuzasadnionego wzrostu wartości lokalu i w konsekwencji, do bezpodstawnego wzbogacenia powoda kosztem pozwanej. W konsekwencji nielogicznym byłoby przyjęcie że zamiarem stron objęte było wyłącznie wyrażenie przez powoda zgody na prowadzenie remontu oraz dokonanie nakładów, ale już nie ponoszenie kosztów owych nakładów. Zły stan techniczny lokalu potwierdziły zeznania świadków J. D. (2) i T. T., którzy to świadkowie, w przeciwieństwie do świadków na których zeznania powołuje się powód, byli obecni w lokalu przed rozpoczęciem remontu, jak i w jego trakcie. Przy tym świadek T. T. był prowadzącym prace remontowe. Wobec tego świadkowie ci posiadają najpełniejszą wiedzę co do stanu technicznego lokalu w momencie przejęcia lokalu przez poprzednika prawnego pozwanej oraz co do zakresu prac koniecznych celem doprowadzenia lokalu do stanu użyteczności.

Prawidłowo Sąd Okręgowy stwierdził także, że ze względu na fakt braku zdania lokalu powodowi przez pozwaną po zakończeniu współpracy w ramach umowy z 4 września 2000 r., co nastąpiło za zgodą powoda, uznać należy, iż stosunek najmu trwał nadal. Powyższy stosunek prawny o charakterze trwałym nie został pomiędzy stronami nawiązany ponownie umową z 1 września 2010 r., a jedynie na skutek tej umowy przybrał sformalizowana formę.

W konsekwencji stosunek prawny łączący strony musi być oceniany zatem jako całość. Bez znaczenia jest zatem okoliczność, że w umowie z 1 września 2010 r. strony nie ustaliły zasad ponoszenia przez powoda kosztów nakładów czynionych w lokalu przez pozwaną skoro nakłady konieczne zostały już wcześniej poniesione a zasady ich rozliczenia ustalone. Umowa z dnia 1 września 2010 r. podlega zatem ocenie w nawiązaniu do umowy pierwotnej
z 4 września 2000 r. a nie samodzielnie.

Jak wskazano to już wyżej zachowanie powoda, który zakwestionował wyłącznie część spośród przedstawionych mu przez pozwaną faktur, stanowi wyraz zgody rozliczenia roszczeń pozwanej. Wykładnia postanowień umownych została wobec tego poczyniona przez Sąd Okręgowy prawidłowo. Prawidłowo Sąd ten uznał, że powód będzie partycypował w kosztach robót służących doprowadzeniu do standardowej używalności lokalu, których wysokość została zaakceptowana. Czyni to niezasadnym także zarzut naruszenia art. 353 ¹ k.c. w zw. z art. 659 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 6 k.c.

Za chybiony należy uznać także zarzut naruszenia art. 5 k.c. mający polegać na niezastosowaniu tego przepisu w niniejszej sprawie. Nie można uznać, by pozwana nadużyła swojego prawa podnosząc zarzut potrącenia nakładów wywodzonych z umowy z 2000 r. Wbrew zarzutom skarżącego pozwana (jej poprzednik prawny) kilkukrotnie zwracała się
o rozliczenie nakładów. To że nie zostały rozliczone i pozwana zwracała się o rozłożenie zaległości na raty, prolongatę płatności nie oznacza że pozwana naruszyła zasady współżycia społecznego i by w jakikolwiek sposób przyczyniła się swoim zaniechaniem do powstania szkody w majątku powoda, jak twierdzi skarżący. Przeciwnie, to powód zobowiązany był do rozliczania w bieżących opłatach czynszowych kosztów ponoszonych przez pozwaną nakładów, czego nie czynił, pomimo zgłoszenia ich do rozliczenia przez pozwaną.

Wobec tego apelacja podlegała oddaleniu, o czym Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw.
z § w zw. z § 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).

O odsetkach od kosztów postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98
§ 1 ¹ zd. 1 i 3 k.p.c. biorąc pod uwagę, że rozstrzygnięcie w tym zakresie nie jest prawomocne z chwilą wydania wyroku Sądu Apelacyjnego.

SSA Barbara Konińska