Wyrok z 19 lutego 2026, sygn. II Ca 111/25

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 12 września 2022 roku powód A. R. wniósł o zasądzenie od pozwanej J. I. kwoty 2 000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 sierpnia 2022 roku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kaucji uiszczonej w związku z umową najmu lokalu mieszkalnego, po rozwiązaniu tej umowy przez strony.

*

Wyrokiem z dnia 6 listopada 2024 roku Sąd Rejonowy L.:

I. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1 481 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 sierpnia 2022 roku do dnia zapłaty;

II. oddalił powództwo w pozostałej części;

III. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 906,94 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

IV. nakazał ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego L. kwotę 408,48 zł tytułem zwrotu nieuiszczonych wydatków;

V. nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego L.kwotę 143,52 zł tytułem zwrotu nieuiszczonych wydatków.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 listopada 2017 roku została zawarta pomiędzy J. I. a B. H. i A. R. umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w M. przy (...) na czas nieokreślony. Wydanie lokalu nastąpiło w dniu 15 listopada 2017 roku. Wynajmujący wyposażył lokal w sprzęty oraz meble niezbędne do zamieszkania. Ponadto strony ustaliły, że wyposażenie z wyszczególnieniem umeblowania oraz znajdujących się w lokalu instalacji, a także stan techniczny przedmiotu najmu zostanie określony w protokole przekazania lokalu sporządzonym przez strony w chwili wydania przedmiotu najmu. Strony ustaliły w umowie zasady płatności czynszu i należności za energię elektryczną.

Zgodnie z § 6 umowy najemcy mieli przekazać wynajmującemu w dniu podpisania umowy depozyt (kaucję) w łącznej wysokości 800 zł na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikających z ewentualnego niedochowania warunków umowy, który miał zostać najemcom zwrócony po uregulowaniu wszystkich należności wynikających z nieprzestrzegania postanowień niniejszej umowy. W przypadku gdy lokal w momencie rozwiązania umowy nie będzie generalnie posprzątany (w taki sposób, by możliwe było wynajęcie i przekazane innym osobom) wynajmujący wezwie najemców do posprzątania, a w razie odmowy zleci to wykwalifikowanej firmie i dokona potrącenia kosztów sprzątania (na podstawie faktury) z depozytu. Natomiast stosownie do § 9 ust. 1 – 3 i ust. 5 umowy najmu najemcy obowiązani byli do używania lokalu oraz sprzętów i urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i należytą starannością oraz niewykonywania bez pisemnej zgody wynajmującego zmian w lokalu w postaci remontów, adaptacji lokalu, itp. W razie uszkodzenia urządzeń, sprzętu lub wyposażenia znajdujących się w lokalu lub samego lokalu najemcy zobowiązani byli do przywrócenia stanu poprzedniego na własny koszt przed jego opuszczeniem bez dodatkowych wezwań Najemcy zobowiązani byli do konserwacji, zabezpieczenia i napraw sprzętów i urządzeń oraz samego lokalu na swój koszt celem zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. W szczególności najemcę obciążają: drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, wody i ogrzewania oraz segregowanie śmieci zgodnie z zaleceniami SM (...). Nadto najemcy zobowiązani byli do przestrzegania całkowitego zakazu palenia tytoniu w lokalu.

W § 12 ust. 1 umowy najmu najemcy oświadczyli, że przedmiot najmu widzieli i nie wnoszą zastrzeżeń co do jego wyglądu, stanu technicznego, czystości oraz lokalizacji.

Do umowy został dołączony protokół przekazania lokalu, w którym w uwagach w odniesieniu do sprzętu i wyposażenia najemcy zostali poinformowani o tym, że: w łazience nie działają 4 żarówki halogenowe w suficie podwieszanym; prysznic nie nadaje się do użytku, zostanie wymieniony w terminie uzgodnionym z najemcami i hydraulikiem; górne drzwi zabudowy lodówki mają odklejaną okleinę i inne szafki w kuchni także; lustro w łazience jest wyszczerbione na dolnej krawędzi; na werandzie wynajmujący pozostawił biurko drewniane, które nie stanowi przedmiotu użytkowania przez najemców; wynajmujący oddaje do użytkowania niezbędny sprzęt gospodarstwa domowego (tj. szklanki, talerze, garnki, sztućce, kosze na śmieci, pojemniki, szczotka, szufelka, mop) z którego nie będzie rozliczał najemców w momencie rozwiązania umowy oraz sprzęty znajdujące się w mieszkaniu (kozet, kabina prysznicowa, umywalka, wanna, piekarnik, płyta gazowa) przed wydaniem wyczyszczone i zdezynfekowane.

W dniu 6 maja 2022 roku strony podpisały aneks do umowy najmu z dnia 15 listopada 2017 roku, w którym oświadczyły, że B. H. nie jest najemcą od 2018 roku i nie zamieszkuje w wynajmowanym lokalu. Kwota kaucji została podwyższona do 2 000 zł i uzupełnił ją w całości A. R.. Ponadto wynajmująca oświadczyła, że wyraża zgodę na zamieszkiwanie w mieszkaniu osoby trzeciej – Z. Z..

W dniu 3 czerwca 2022 roku doszło do rozwiązania umowy najmu pomiędzy A. R. a J. I.. Tego samego dnia A. R. zdał lokal J. I., która w czasie zdawania lokalu była ze swoim partnerem. W dniu zdania mieszkania przez A. R., J. I. ani jej partner nie mieli zastrzeżeń co do czystości mieszkania ani co do stanu krzeseł. Przed wydaniem lokalu, najemca, wraz z Z. Z., wysprzątali cały lokal, odmalowali niezbędne do odświeżenia ściany i zamalowali obraz wymalowany na tarasie.

W dniu 10 czerwca 2022 roku J. I. wysłała do A. R. wiadomość e-mail, w której odniosła się do rozliczenia za wodę i wezwała go do wskazania stanu wodomierza na dzień 3 czerwca oraz z 10 maja 2022 roku przy zdjęciu wodomierza. Poinformowała go również o tym, że w umowie widnieje zapis o pozostawieniu mieszkania w określonym stanie. Wskazała, że w dniu 9 czerwca 2022 roku pokazywała mieszkanie osobom zainteresowanym i okazało się, że jest tak brudno, że nikt nie chce wynająć go w takim stanie. W związku z tym zadała A. R. pytanie, w którym prosiła o informację, czy podejmie się sprzątania, czy ma wynająć firmę sprzątającą i przedstawić fakturę.

W odpowiedzi z dnia 13 czerwca 2022 roku, A. R. wskazał, że nadpłatę dotyczącą energii elektrycznej należy uwzględnić w czasie zwrotu kaucji i można w niej rozliczyć też wymienianą lampę. Odnośnie zastrzeżeń dotyczących czystości mieszkania podniósł, że oddał mieszkanie w stanie w pełni nadającym się do zamieszkania dla przyszłych najemców, posprzątanym, odmalowanym, z wymienionymi na jego koszt uszkodzonymi w czasie zamieszkiwania sprzętami. Wskazał, że żadne uwagi dotyczące czystości mieszkania nie były zgłaszane przez J. I. w czasie oględzin ani bezpośrednio po nich. Podniósł, że lokal doprowadził do stanu lepszego niż w dniu najmu.

W dniu 13 czerwca 2022 roku, J. I. wskazała, że lampę już zakupiła, zaś nadpłatę za prąd prześle w dniu 13 czerwca 2022 roku. Ponadto ponowiła prośbę o obejrzenie mieszkania.

W dniu 23 czerwca 2022 roku, A. R. wysłał wiadomość e-mail, w którym wskazał, że oczekuje na zdjęcia mieszkania oraz poinformował, że kontakt będzie z nim utrudniony ze względu na wyjazd służbowy.

J. I. w odpowiedzi na wiadomość w dniu 24 czerwca 2022 roku wezwała go do ustosunkowania się do kwestii naprawy krzeseł, które A. R. zobowiązał się oddać do tapicera.

W dniu 2 lipca 2022 roku, A. R. w wiadomości e-mail odniósł się do zniszczonych krzeseł, wskazując, że krzesła były w takim samym stanie, jak wprowadzał się do mieszkania 5 lat temu. Poza tym podniósł, że aby ich nie uszkodzić, miał używać poduszek (co robił). Oświadczył również, że nie zobowiązywał się do ich naprawy.

W dniu 5 lipca 2022 roku, J. I. w wiadomości e-mail przesłała do A. R. fakturę za sprzątanie mieszkania. Usługę sprzątania wykonała firma (...), która wystawiła w dniu 23 czerwca 2022 roku fakturę nr (...). Koszt sprzątania wyniósł łącznie 1 380 zł, na które złożyły się: sprzątanie i doczyszczanie mieszkania – 1 080 zł oraz mycie okien – 300 zł. J. I. w wiadomości e-mail nie przedstawiła żadnych zdjęć odnośnie zabrudzeń mieszkania.

W dniu 6 września 2022 roku J. I. wskazała, że rozliczenie wodomierzy nie wykazało konieczności dopłaty.

W dniu 3 sierpnia 2022 roku, A. R. wezwał J. I. do zapłaty kwoty 2 000 zł tytułem kaucji za najem lokalu mieszkalnego. Wezwanie zostało doręczone w dniu 8 sierpnia 2022 roku.

J. I. nie zwróciła A. R. kaucji.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny, podnosząc, iż:

- autentyczność dokumentów nie była kwestionowana przez strony,

- za wiarygodne uznał zeznania stron postępowania oraz świadków, w zakresie, w jakim były one zgodne z pozostałym złożonym w sprawie materiałem dowodowym.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za zasadne częściowo.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 roku, Nr 71, poz. 733, ze zm.) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jak z tego wynika, zasadą jest zwrot kaucji mieszkaniowej w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu w całości, jednakże w przypadku powstania należności wynajmującego, pomniejsza się o nie kwotę kaucji. Termin zwrotu kaucji upływał zatem z dniem 3 lipca 2022 roku.

Spór w niniejszej sprawie ograniczał się do tego, czy pozwana była uprawniona do potrącenia z kaucji wskazanych przez nią należności.

Sąd Rejonowy podkreślił, że pozwana przy zwrocie lokalu nie zgłaszała żadnych uwag, a w dniu 9 czerwca 2022 roku lokal okazała do wynajęcia innym osobom. Uznać zatem należałoby, że nie stwierdziła ona żadnych uchybień w posprzątaniu przedmiotowego mieszkania, skoro zdecydowała się zaoferować i okazać lokal do wynajęcia. Niemniej jednak, gdy nie doszło do wynajęcia lokalu, przed upływem miesięcznego terminu, pozwana podniosła pierwsze zastrzeżenia co do stanu lokalu, które zgłosiła w piśmie z dnia 10 czerwca 2022 roku, podnosząc, że w lokalu jest brudno, a w kolejnym piśmie z dnia 13 czerwca 2022 roku, wskazała na zniszczone krzesła. Mimo próśb powoda z dnia 23 czerwca 2022 roku, o nadesłanie zdjęć brudnego mieszkania, żadnych fotografii nie przesłała. A w piśmie z dnia 5 lipca 2022 roku przesłała powodowi fakturę za sprzątanie mieszkania na kwotę 1 080 zł oraz za mycie okien na kwotę 300 zł.

Sąd Rejonowy uznał, że pozwana była uprawniona do potrącenia z kwoty kaucji kwoty 300 zł za mycie okien i kwoty 219 zł w związku z koniecznością zakupu nowej lampy (ten wydatek nie był sporny), zaś w pozostałym zakresie nie wykazała, że mieszkanie wydane przed powoda nie było posprzątane, nie zgłosiła żadnych konkretnych roszczeń, ogólnikowo powołując się jedynie na zabrudzenie mieszkania. Dokumentacja fotograficzna przedstawiona przez powoda wskazuje, że przedmiotowy lokal w dniu wydania był posprzątany. Z zeznań natomiast świadka S. C., wynika, że zabrudzenie okien było wieloletnie, potwierdza to również transkrypcja rozmowy powoda z pozwaną z dnia 6 maja 2022 roku, czemu powód w rozmowie tej nie zaprzecza. Okoliczności pozostawienia przez powoda okien w stanie wymagającym gruntownego mycia potwierdzają również złożone do sprawy fotografie. Natomiast ze wspomnianej transkrypcji rozmowy nie wynika konieczność gruntownego sprzątania wynajmowanego lokalu, ale jego odświeżenie w całości, co niewątpliwie wiąże się z pięcioletnim okresem trwania umowy najmu.

Powódka wprawdzie zgłosiła dowód z zeznań świadków – S. C., która zajmowała się profesjonalnie sprzątaniem i M. V. (2), jednakże Sąd Rejonowy nie uznał, aby potwierdziły one, że mieszkanie było w stanie nienadającym się do dalszego zamieszkania w dniu jego wydania. S. C., sama przyznała, ze ma ona inne standardy, jeśli chodzi o czystość, co związane jest z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. Wskazał ona, że mieszkanie było ogarnięte, tak jak zwykle jest to robione pod najem, że widać było, iż było sprzątane, ale wymagało doczyszczenia, przede wszystkim okien, odtłuszczenia płytek i kuchenki w kuchni oraz odkamienienia. M. V. (2) nie podobało się mieszkanie, czuła w nim zapach tytoniu, nie podobały jej się białe ściany, przyznała wprawdzie, że meble w kuchni były zatłuszczone, a z lodówki czuć było nieprzyjemny zapach, ale nie pamiętała, w jakim stanie były okna. Niemniej jednak występowania zatłuszczonych szafek nie potwierdziła S. C.. Jeśli chodzi zaś o zaduch w lodówce, z zasady, jeśli jest ona nieużywana, i zamknięta, pojawia się w niej pleśń i zaduch i z dużym prawdopodobieństwem w takim stanie zastali ją wyżej wskazani świadkowie.

Jeśli chodzi o koszt naprawy krzeseł, zwrócić uwagę należy, że na dzień wydania lokalu najemcom, tapicerka krzeseł była w jednym z rogów uszkodzona, w związku z tym zostali oni poinstruowani, że należy używać poduszek przy użytkowaniu krzeseł. Trudno jest się dziwić, że przez 5 kolejnych lat ich stan pogarszał się, mimo korzystania z poduszek, jako normalny efekt użytkowani. Skoro pozwana zgodziła się oddać w użytkowanie krzesła z już uszkodzoną tapicerką, to musiała liczyć się z tym, że ich stan, mimo korzystania z poduszek, będzie się pogarszał. Stąd potrącenie z kwoty kaucji kosztów naprawy krzeseł nie jest zasadne, gdyż ich dalsze uszkodzenia były wynikiem normalnego użytkowania.

Powódka, mimo podniesienia innych zastrzeżeń dotyczących sposobu odmalowania ścian i palenia w lokalu, nie wykazała kwoty szkody z tego tytułu i w tym zakresie nie zgłosiła zarzutu potrącenia.

Z tych względów Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo do kwoty 1 481 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Powód wygrał proces w 74,05 % i zgodnie z art. 100 k.p.c. taką część kosztów procesu powinna ponieść pozwana. Na koszty procesu poniesione przez powoda złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika adwokata – 900 zł (stawka z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), zaś pozwana poniosła koszty procesu w kwocie 125,60 zł (wydatki).

Na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. Sąd Rejonowy nakazał pobrać od powoda kwotę 143,52 zł, a od pozwanej kwotę 408,48 zł tytułem poniesionych przez Skarb Państwa wydatków.

*

Apelację od tego wyroku wniosła pozwana, wskazując, że zaskarża wyrok Sądu Rejonowego w punktach I. i III.

Pozwana zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

1. naruszenie zasad prawa procesowego, co miało wpływ na wynik sprawy:

a. zasady równości stron, albowiem dowody strony przeciwnej zostały przez sąd przyjęte w całości, a rzetelnie przeprowadzonym dowodom pozwanej w większości Sąd nie dal wiary,

b. zasady obiektywizmu, gdyż Sąd z należytą starannością nie zbadał znajdujących się w aktach sprawy istotnych dla jej rozstrzygnięcia dowodów, a jeżeli już zapoznał się z dowodami, dokonał ich dowolnej a nie swobodnej oceny, wyprowadzając zeń niewłaściwe i nielogiczne dla meritum sprawy wnioski,

c. dokonanie błędnych ustaleń faktycznych,

d. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, gdyż swobodna ocena dowodów nie może wykraczać poza zasadę zdrowego rozsądku oraz logiki i naruszać obowiązujący porządek prawny,

e. art. 227 k.p.c. oraz art. 205 ³ § 2 k.p.c. poprzez niedopuszczenie na rozprawie w dniu 2 października 2024 roku dowodu z fotografii obrazującej stan krzeseł, jakie zostały przekazane w momencie udostępnienia mieszkania; dopuszczenie dowodu było konieczne na tym etapie wobec zeznań świadków oraz wyjaśnień powoda, że pozwana wyposażyła mieszkanie w krzesła będące już w uszkodzonym stanie,

f. art. 227 k.p.c. poprzez dopuszczenie dowodów nie mających istotnego znaczenia dla sprawy: przesłuchanie świadka B. H., a pominięcie dowodów o podstawowym znaczeniu dla sprawy (vide lit. g),

g. art. 227 k.p.c. i art. 232 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z przesłuchania świadka X. K. jako dowodu mającego istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie przebiegu spotkania i ustaleń w dniu 3 czerwca 2022 roku,

h. art. 235 ² § 2 k.p.c. poprzez brak wydania postanowienia w zakresie pominięcia dowodu z przesłuchania świadka X. K.,

i. art. 155 § 1 k.p.c. poprzez korzystanie z prawa udzielania głosu stronom w sposób naruszający równouprawnienie stron postępowania cywilnego (zasada postępowania cywilnego nie expressis verbis w przepisach k.p.c.) – nieudzielenie pozwanej możliwości zadawania pytań przesłuchiwanemu powodowi na rozprawie 4 października 2024 roku,

j. art. 214 § 1 k.p.c. i art. 237 k.p.c. polegające na nieodroczeniu rozprawy w dniu 15 maja 2024 roku w związku z nadzwyczajną przeszkodą, której pozwana nie mogła pokonać, by wziąć udział w rozprawie; przeszkoda była znana Sądowi i przedstawiona z wyprzedzeniem przed rozprawą; uniemożliwiło to pozwanej zadawanie pytań świadkowi M. V. (1), co miało wpływ na wynik sprawy, z uwagi na oparcie się przez Sąd o niepełny materiał dowodowy,

k. art. 5 k.p.c. poprzez brak niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych stronie występującej w sprawie bez profesjonalnego pełnomocnika;

l. art. 162 k.p.c. poprzez uniemożliwienie stronie działającej bez profesjonalnego pełnomocnika zwrócenia uwagi na uchybienie przepisom postępowania, które miejsce na rozprawie 2 października 2024 roku wobec zamknięcia rozprawy na tym posiedzeniu;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego polegające na naruszeniu przepisów:

a. art. 455 k.c. w zakresie ustalenia terminu wymagalności świadczenia na dzień 8 sierpnia 2022 roku w sytuacji, gdy pozwana (dłużnik) nie została skutecznie wezwana przez powoda do jego spełnienia,

b. art. 6 ustawy z 21 z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego w odniesieniu do § 6 ust. 4 umowy, wobec ustalenia, że jedynym terminem, w którym pozwana mogła zgłosić zastrzeżenia do stanu mieszkania i wyposażenia jest dzień zdania lokalu, tj. 3 czerwca 2022 roku,

c. art. 675 § 1 k.c. poprzez pominięcie regulacji zgodnie, z którą obowiązkiem najemcy po zakończeniu najmu jest zwrot lokalu w stanie niepogorszonym, natomiast powód pozostawił mieszkanie w stanie pogorszonym, bowiem przywrócenie do stanu początkowego w zakresie posprzątania wymagało nakładów w wysokości 1 380 zł,

d. art. 5 k.c. w zakresie nieuwzględnienia zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa w relacjach prawnych wynajmujący – najemca w aspekcie niewzięcia pod uwagę sytuacji pozwanej, w jakiej znalazła się w dniu zdawania mieszkania (śmierć najbliższej osoby) i uznania, że pomimo tego w sposób świadomy i skrupulatny powinna dokonać oceny stanu mieszkania;

3. inne zarzuty:

a. naruszenie art. 205 k.p.c. poprzez zaniechanie przez Sąd działań mających na celu ugodowe rozwiązanie sporu,

b. naruszenie art. 210 § 2 ² k.p.c. poprzez brak pouczenia stron o możliwości ugodowego załatwienia sporu, w szczególności w drodze mediacji,

c. brak wezwania powoda do przedłożenia dowodu, na który się powołuje w piśmie skierowanym do sądu, a którego powód nie załącza (powoływane zdjęcie krzesła obrazującego stan na dzień 12 grudnia 2018 roku),

d. niewzięcie pod uwagę wiążących postawień umowy najmu mieszkania, które miały w tym zakresie pierwszeństwo co do regulowania zobowiązań stron umowy (powoda i pozwanej).

Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa także w części, w jakiej zostało uwzględnione i o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu za pierwszą instancję.

Na podstawie art. 380 k.p.c. pozwana wniosła o przeprowadzenie dowodów z:

a. przesłuchania świadka X. K. na okoliczność, jak w treści wniosku złożonego w postepowaniu przed Sądem pierwszej instancji (dowód pominięty w pierwszej instancji),

b. dopuszczenie dowodu ze zdjęć obrazujących stan krzeseł na dzień przekazania mieszkania wraz z wyposażeniem powodowi (dowód pominięty w pierwszej instancji),

c. ponowne przesłuchanie świadka M. V. (1) (w pierwszej instancji decyzją Sądu przesłuchana była pod nieobecność pozwanej, która spowodowana była nadzwyczajną przeszkodą),

d. ponowne przesłuchanie świadka S. C. na okoliczność potwierdzenia autentyczności dowodu ze zdjęć (dowód złożony w pierwszej instancji) i zgodności dokumentacji fotograficznej ze stanem mieszkania oraz wyposażenia, którego sprzątanie zlecono jej firmie oraz szczegółowego wskazania, na czym polegało doczyszczenie mieszkania,

e. zobowiązanie powoda do doręczenia dowodu – zdjęcia krzesła będącego na wyposażeniu mieszkania z dnia 12 grudnia 2018 roku – na który to dowód powoływał się w powód odpowiedzi na sprzeciw.

Na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd Okręgowy wniosku zawartych w apelacji pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Powód w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania odwoławczego według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jest zasadna, aczkolwiek tylko część jej zarzutów zasługuje na podzielenie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zaskarżenie przez pozwaną wyroku Sądu pierwszej instancji co do istoty (częściowo, w zakresie, w jakim powództwo zostało uwzględnione) jest równoznaczne z zaskarżeniem wszystkich rozstrzygnięć pochodnych wynikowi procesu, a zatem również rozstrzygnięcia z punktu IV. zaskarżonego wyroku nakazującego pobranie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwoty nieuiszczonych wydatków.

Odnosząc się do wniosku ewentualnego apelacji pozwanej należy wskazać, iż niniejsza sprawa była rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym i wartość przedmiotu sporu nie przekraczała kwoty 4 000 zł, a w związku z tym zaskarżony wyrok mógłby podlegać uchyleniu, a sprawa przekazaniu Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania w przypadku stwierdzenia nieważności postępowania (art. 505 ¹² § 1 ¹ k.p.c.).

W niniejszej sprawie nie można stwierdzić, aby doszło do nieważności postępowania, w szczególności do pozbawienia pozwanej możności obrony swych praw (art. 379 pkt 5 k.p.c.). Nie świadczy o pozbawieniu możności obrony swych praw to, że jedną z rozpraw Sąd Rejonowy przeprowadził z naruszeniem art. 214 § 1 k.p.c. pod usprawiedliwioną nieobecność pozwanej, gdyż pozwana uczestniczyła w dalszych czynnościach przed Sądem pierwszej instancji, nie wykazała też, aby z uwagi na jej nieobecność M. V. (1) nie złożyła wyczerpujących zeznań i aby uchybienie to nie zostało następnie konwalidowane, mając decydujący wpływ na wynik procesu. Inną rzeczą jest ocena treści i wiarygodności tych zeznań, do czego Sąd Odwoławczy odniesie się w dalszej części uzasadnienia.

Znaczna część ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji jest prawidłowa i oparta o ocenę dowodów dokonaną zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c.

Dotyczy to w szczególności istnienia pomiędzy stronami umowy najmu, jej treści, faktu uiszczenia przez powoda pozwanej kaucji w łącznej kwocie 2 000 zł, jak również okoliczności rozwiązania tej umowy, wydania lokalu przez najemcę wynajmującej i prowadzonej następnie między nimi korespondencji mailowej, a także złożenia przez pozwaną powodowi oświadczenia o potrąceniu z kaucji należności związanych z koniecznością zakupu lampy (219 zł), sprzątania mieszkania (łącznie 1 380 zł) i naprawy 3 krzeseł tapicerowanych (600 zł).

Sąd Okręgowy te ustalenia przyjmuje za własne.

W związku z zarzutem apelacji Sąd Odwoławczy uzupełnił postępowanie dowodowego poprzez przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka X. K..

Pozwana złożyła ten wniosek dowodowy w piśmie procesowym złożonym w dniu 13 lutego 2024 roku (k. 174), w odpowiedzi na zobowiązanie jej przez Sąd Rejonowy na rozprawie w dniu 7 lutego 2024 roku do złożenia wniosków dowodowych w terminie 7 dni pod rygorem zwrotu pisma złożonego po terminie (k. 167). Sąd Rejonowy nie wydał postanowienia o pominięciu tego dowodu, jednak nie przeprowadził tej czynności dowodowej, mimo, iż ten wniosek dowodowy nie był spóźniony i dotyczył okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (przebiegu spotkania w związku z wydaniem lokalu i stanu zwracanego przez najemcę lokalu).

Zeznania świadka X. K., podobnie jak zeznania powódki, M. V. (1) i S. C. odnośnie stanu czystości zwróconego pozwanej mieszkania, z uwzględnieniem złożonej do akt sprawy dokumentacji fotograficznej (koperta k. 174a) i treści korespondencji pomiędzy stronami po wydaniu lokalu, należy uznać za wiarygodne, spójne i logiczne, a oceniane w świetle zasad doświadczenia życiowego doprowadziły Sąd Okręgowy do zmiany ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji w dwóch istotnych aspektach:

1.  należy ustalić, że najemca (przy pomocy swojej partnerki Z. Z.) przed wydaniem lokalu posprzątał ten lokal pobieżnie (mieszkanie było „ogarnięte”), natomiast nie został on posprzątany w sposób generalny (tak, aby było możliwe jego wynajęcie i przekazanie innym osobom), w szczególności bardzo brudne były nie tylko okna (co prawidłowo ustalił Sąd Rejonowy), ale również inne pomieszczenia, a w zwłaszcza kuchnia i łazienka,

2.  należy ustalić, że tapicerka na trzech krzesłach została totalnie poszarpana (zniszczona) w czasie korzystania z nich przez najemcę, a naprawa każdego z tych krzeseł kosztowała 200 zł (łącznie 600 zł).

Należy zwrócić uwagę, że świadek X. K. obecnie nie pozostaje już w związku z pozwaną, a zatem nie ma podstaw, aby uważać, że kierował się w swoich zeznaniach przede wszystkim interesem powódki wynikającym z ich bliskiej więzi, zaś zeznawał w sposób obiektywny i stonowany, opisując zarówno okoliczności wydania lokalu jak i stwierdzony następnie stan lokalu i czynności podjęte przez pozwaną.

Sąd Rejonowy w okolicznościach niniejszej sprawy nadmierną uwagę przywiązał do faktu, że pozwana nie zgłaszała zastrzeżeń co do czystości i stanu lokalu mieszkalnego przy jego wydaniu a uczyniła to dopiero po nieudanej próbie wynajęcia lokalu w stanie jej zwróconym. Ponadto najemca zobowiązał się w umowie najmu zwrócić lokal mieszkalny generalnie posprzątany, a nie tylko „nadający się do zamieszkania”.

Owszem, zasadą jest, że w momencie wydania lokalu wynajmujący i najemca czynią ustalenia co do stanu lokalu, niejednokrotnie sporządzają wówczas protokół odbioru dokumentujący te ustalenia bądź ich stanowisko w tej materii. Sporządzenie tego protokołu leży w interesie wynajmującego, bowiem dowodzi on stanu lokalu w dacie jego wydania przez najemcę, ale również najemca powinien być zainteresowany tym, aby uzyskać oświadczenie wynajmującego, czy lokal mieszkalny został zwrócony w stanie niepogorszonym a ewentualne zużycie rzeczy jest następstwem ich prawidłowego używania.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że powód i pozwana takiego protokołu odbioru lokalu nie sporządzili, a z wiarygodnych zeznań pozwanej i X. K. wynika, że wydanie lokalu trwało krótko i nastąpiło w szczególnych okolicznościach: w czasie po śmierci przyjaciela matki pozwanej, a powód również spieszył się i chciał szybko opuścić lokal. Ograniczono się wówczas do pobieżnego zapoznania się ze stanem lokalu mieszkalnego i odbioru kluczy.

Wobec powyższego sam przebieg tego spotkania nie może dowodzić, że mieszkanie zostało przez najemcę sprzątnięte w odpowiedni sposób, a pozwana skorzystała z odpłatnej usługi jego sprzątania tylko ze względu na później zaistniałe okoliczności, w tym brak zainteresowania ze strony potencjalnych najemców.

Zasady doświadczenia życiowego wskazują na wiarygodność przedstawionych przez pozwaną dowodów, iż ze stanem czystości lokalu mieszkalnego zapoznała się po jego wydaniu przez powoda, a treść korespondencji mailowej między stronami potwierdza, że powód w istocie nie był zainteresowany zaspokojeniem żądań pozwanej należytego posprzątania mieszkania (wyjeżdżał wówczas służbowo i ani on, ani jego partnerka nie zamierzali uwzględnić żądania pozwanej). Nie może zwalniać powoda z tej odpowiedzialności fakt, że nie otrzymał zdjęć dokumentujących stan mieszkania. Po pierwsze pozwana proponowała również dodatkowe obejrzenie mieszkania, a po drugie stan zwalnianego lokalu powinien być powodowi doskonale znany i w tym celu nie potrzebował dodatkowej dokumentacji.

Trudno czynić zarzut pozwanej, iż skorzystała z usługi sprzątania mieszkania w sytuacji, gdy bez tego nie mogłaby go wynająć, co groziło jej znacznie większą szkodą, a nie mogła też liczyć, że powód w rozsądnym terminie należycie wykona swoje zobowiązanie z umowy najmu w tym aspekcie.

Sąd Rejonowy popadł w swojej ocenie dowodów w niekonsekwencję. Z jednej strony obdarzył wiarą wszystkie przeprowadzone dowody, nie odnosząc się do niespójności pomiędzy zeznaniami pozwanej, S. C. i M. V. (1) a zeznaniami powoda i Z. Z., a z drugiej strony dał wiarę dowodom przedstawionym przez pozwaną, iż okna w mieszkaniu były bardzo brudne („zapuszczone”) i wymagane było ich czasochłonne i pracochłonne mycie (vide zeznania S. C.), jednocześnie bagatelizując wynikające z tych dowodów okoliczności dotyczące nienależytego stanu czystości pozostałych elementów mieszkania. Logika i zasady doświadczenia życiowego przemawiają bowiem za tym, że jeżeli najemca sprząta mieszkanie, czyni to ze zbliżoną starannością w stosunku do jego poszczególnych elementów, a w przypadku okien S. C. wskazała, że najprawdopodobniej odświeżono same szyby. Sąd Rejonowy zdecydowanie nadinterpretuje wypowiedź świadka S. C. o jej standardzie czystości jako dowodzie, że mieszkanie było dostatecznie wysprzątane, a jedynie nie był to ten poziom, jakiego oczekiwałaby osoba profesjonalnie zajmująca się utrzymaniem czystości.

Zasady doświadczenia życiowego nie pozwalają przyjąć, że mieszkanie stało się brudne czy lodówka nieświeża po wydaniu lokalu przez powoda i z przyczyn od niego niezależnych. Lokal mieszkalny nie był bowiem wynajmowany przed jego posprzątaniem i nikt z niego nie korzystał, a zatem stan jego czystości nie mógł ulec istotnemu pogorszeniu, zaś gdyby lodówka została pozostawiona w należytym stanie (pusta i umyta, czysta), również nie wyglądałaby tak jak na zdjęciach złożonych przez pozwaną.

Wbrew argumentacji Sądu Rejonowego złożone przez pozwaną zdjęcia (koperta z k. 174a) dowodzą nie tylko bardzo brudnych okien w mieszkaniu, ale równie brudu i zakamienienia armatury łazienkowej, płytek i fug, wnętrza lodówki, mebli kuchennych, co wskazuje, że mieszkanie nie było na bieżąco utrzymywane w należytej czystości (brud wygląda na „zastarzały”) i potwierdza zarzuty pozwanej co do stanu czystości mieszkania. Zdjęcia te znajdują oparcie w zeznaniach S. C., która wskazywała, że mieszkanie było brudne, opisując nie tylko stan okien, ale podkreślając zły stan łazienki i kuchni (konieczność odkamienienia i odtłuszczenia), pleśń w łazience i w lodówce (w tym głębokie wniknięcie pleśni w uszczelki lodówki), kurz na listach przypodłogowych i rantach, według niej mieszkanie wymagało gruntownego czyszczenia (opisała je jako „ogarnięte z grubsza”).

Sąd Rejonowy nadmierną wagę przywiązał również do faktu, że tapicerka krzeseł pozostawionych w mieszkaniu przez wynajmującą była uszkodzona w dacie wynajęcia lokalu, a wynajmująca prosiła najemcę o korzystanie z poduszek w celu jej ochrony, co doprowadziło ten Sąd do przekonania, iż nastąpiło normalne zużycie tapicerki krzeseł. Przeczy temu udokumentowany wygląd znacznie uszkodzonej tapicerki krzeseł (k. 95-98 i koperta z k. 174a). Przeczą temu też zeznania X. K., dla którego stopień zniszczenia tapicerki nie świadczył o jej normalnym zużyciu (to, że jego zdaniem dotyczyło dwóch krzeseł jest jedynie omyłką, gdyż w lokalu znajdowały się trzy krzesła i ze zdjęć wynika ich zbliżony stan) i złożone już w postępowaniu odwoławczym zdjęcia stanu ostatniego krzesła, z którego najemca nie korzystał (koperta z k. 223). Należy zwrócić uwagę, że w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji pełnomocnik powoda oświadczył, że składa zdjęcie z dnia 12 grudnia 2018 roku wskazujące, że stan krzesła nie uległ pogorszeniu (pismo z k. 132-133), jednakże zdjęcia tego nie złożył i nie uczynił tego również w postępowaniu odwoławczym, mimo odpowiedniego zobowiązania (k. 239, 241, 248). Ponadto pozwany nie kwestionował w procesie wiarygodności stenogramu z nagranej przez pozwaną rozmowy z dnia 6 maja 2022 roku (k. 158-165), w której to rozmowie wyraził chęć tapicerowania krzeseł, a takie jego zachowanie byłoby niezrozumiałe, jeżeli nie poczuwałby się do odpowiedzialności za zniszczenie tapicerki i uważał, że obecny stan krzeseł to naturalne zużycie.

Wiarygodny też jest wskazywany koszt naprawy krzeseł 600 zł (3 x 200 zł).

Z tego względu należało w tym zakresie nie dać wiary zeznaniom powoda i Z. Z. jako sprzecznych z pozostałymi dowodami i będących wyrazem ich subiektywnej oceny, podyktowanej wyłącznie własnym interesem ekonomicznym, a w rezultacie ustalenia faktyczne zmienić we wskazany wyżej sposób.

W przedstawionym wyżej stanie faktycznym powództwo należało uznać za niezasadne w całości, a zatem także w tej części, w której zostało uwzględnione przez Sąd pierwszej instancji.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo wskazał przepisy prawa materialnego mające w sprawie zastosowanie, a tylko zmiana ustaleń faktycznych doprowadziła Sąd Odwoławczy do uznania, że pozwana skutecznie potrąciła z kaucji uiszczonej przez pozwanego nie tylko koszt mycia okien (300 zł), koszt nowej lampy (219 zł), ale również koszt sprzątania mieszkania w pozostałym zakresie (1 080 zł) i koszt naprawy 3 krzeseł (600 zł). Te roszczenia odszkodowawcze znajdują oparcie w art. 471 k.c. i nast., a dokonane potrącenie doprowadziło do wygaśnięcia w całości roszczenia powoda o zwrot kaucji (art. 498 § 2 k.c.).

Z uwagi na zmianę ustaleń faktycznych skutkującą w konsekwencji uwzględnieniem apelacji pozwanej w całości, zbędne jest szczegółowe odnoszenie się przez Sąd Odwoławczy do pozostałych zarzutów apelacji.

Należy jednak wskazać, że:

1.  przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów nie świadczy samo w sobie o naruszeniu równości stron bądź naruszeniu zasady obiektywizmu (nieskodyfikowanej), podobnie jak nie uchybia tej zasadzie obdarzenie wiarą dowodów zaoferowanych przez jedną ze stron procesu, przy odmowie wiarygodności dowodom przedstawionym przez stronę przeciwną,

2.  Sąd Rejonowy nie wydał na rozprawie w dniu 2 października 2024 roku postanowienia dowodowego pomijającego dowód ze złożonych przez pozwaną zdjęć, co zgodnie z art. 243 ² k.p.c. w zw. z art. 308 k.p.c. jest równoznaczne z przeprowadzeniem dowodu z tych zdjęć,

3.  skoro zeznania B. H. nie miały w sprawie istotnego znaczenia, to przeprowadzenie tego dowodu nie mogło wpłynąć na wynik procesu,

4.  treść protokołu rozprawy z dnia 2 października 20224 roku (nagranie) nie potwierdza zarzutu pozwanej, aby odmówiono udzielenia jej głosu (zadawania pytań powodowi) na rozprawie w dniu 2 października 2024 roku i pozwana nie wykazała, aby taka odmowa miała wpływ na wynik postępowania,

5.  należy zgodzić się z zarzutem pozwanej, że zgodnie z art. 214 § 1 k.p.c., z uwagi na fakt, iż Sądowi pierwszej instancji znana była przeszkoda w stawiennictwie pozwanej na rozprawie w dniu 15 maja 2024 roku (mail pozwanej był wiarygodną informacją, a po rozprawie do Sądu dotarł pisemny wniosek o odroczenie rozprawy i kopia karty informacyjnej z leczenia matki pozwanej), powinien w tym dniu odroczyć rozprawę; pozwana nie wykazała jednak, aby faktycznie M. V. (1) posiadała inne istotne dla sprawy wiadomości i nie wnosiła o jej ponowne przesłuchanie przed Sądem pierwszej instancji, a zatem wniosek o uzupełnienie tego dowodu przed Sądem Odwoławczym należało pominąć na podstawie art. 381 k.p.c.,

6.  obrona pozwanej w procesie świadczy o jej wystarczającej znajomości procedury cywilnej i Sąd Rejonowy wobec tego nie miał obowiązku udzielania jej dodatkowych pouczeń (art. 5 k.p.c.), a treść protokołu rozprawy z dnia 2 października 2024 roku (nagranie) nie potwierdza zarzutu pozwanej, że Sąd Rejonowy uniemożliwił pozwanej zgłoszenie zastrzeżenia na podstawie art. 162 k.p.c.,

7.  wobec zmiany stanu faktycznego prowadzącej do oddalenia powództwa bezprzedmiotowe stały się zarzuty pozwanej naruszenia prawa materialnego, aczkolwiek wskazać należy, że termin spełnienia świadczenia (zwrotu kaucji) został określony w art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a zatem nie zależał on od wezwania do zapłaty (art. 455 k.c.),

8.  w sprawie nie było żadnych podstaw do zastosowania art. 5 k.c., gdyż nie można stwierdzić, aby dochodzenie przez powoda roszczenia o zwrot kaucji było nadużyciem prawa podmiotowego,

9.  pozwana nie wykazała, aby brak pouczenia stron o możliwości ugodowego załatwienia sporu, w szczególności w drodze mediacji, miał wpływ na wynik procesu; gdyby strony były skłonne zawrzeć ugodę, mogły to uczynić czy przed procesem, czy same zasygnalizować taką wolę w procesie, bądź zawrzeć ugodę poza procesem,

10.  o wyniku procesu nie zadecydowała treść postanowień umowy najmu, ale ustalenia faktyczne w kwestii stanu zwracanego mieszkania i jego wyposażenia (krzeseł).

Sąd Odwoławczy przeprowadził dowód ze zdjęć złożonych w postępowaniu odwoławczym przez pozwaną, uznając, że nie przedłuży to postępowania, a pozwoli wszechstronnie ocenić stan krzeseł i wiarygodność stron w kwestii przyczyn uszkodzenia ich tapicerki.

Nie było natomiast podstaw do uzupełniającego przesłuchania świadka S. C., skoro świadek był przesłuchiwany w obecności pozwanej i miała ona możliwość zadawania świadkowi wszelkich pytań, jakie uważała za istotne. Wniosek o uzupełnienie tego dowodu w postępowaniu odwoławczym z tego względu podlega pominięciu (art. 381 k.p.c.).

Wobec oddalenia powództwa w całości, powód jest stroną przegrywającą proces i na podstawie art. 98 § 1, § 1 ¹ i § 2 k.p.c. powinien zwrócić pozwanej koszty procesu w postaci poniesionych przez nią kosztów celowej obrony (wydruku zdjęć i nagrania płyty CD) w kwocie 125,60 zł, wykazanych fakturą (pismo – k. 200, faktura – k. 201), z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. powoda powinny również w całości obciążać wydatki postępowania wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa, a zatem nie tylko kwota objęta punktem V. zaskarżonego wyroku, ale również kwota wskazana w punkcie IV. zaskarżonego wyroku.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku.