Postanowienie z 19 marca 2026, sygn. IX Ca 1382/25

POSTANOWIENIE

Dnia 19 marca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2026 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z wniosku R. R.

z udziałemM. J. (1)

o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu

na skutek apelacji wnioskodawcy i uczestniczki od postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 26 września 2025 r., sygn. akt X Ns 88/23,

p o s t a n a w i a:

I.  zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie I i uwzględniony nim wniosek oddalić,

II.  oddalić apelację wnioskodawcy,

III.  oddalić wniosek uczestniczki o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego od wnioskodawcy.

SSO Jacek Barczewski

Sygn. akt: IX Ca 1382/25

UZASADNIENIE

Wnioskodawca R. R. wniósł o upoważnienie go do dokonania czynności zwykłego zarządu dotyczących nieruchomości wspólnej, dla której tut. Sąd prowadzi (...) tj. przeprowadzenie prac budowlanych w budynku mieszkalnym, położonym w M., przy ul(...), na działce nr (...), polegających na:

- przemurowaniu komina ponad dachem poprzez otworzenie przewodów wentylacyjnych na boki pod czapą kominkową oraz otworzenie przewodów spalinowych i dymowych ku górze;

- zamontowaniu wkładu żaroodpornego o średnicy min 150 mm;

- zamontowaniu ław kominiarskich od jednego z okien na strychu oraz przy samych trzonach kominowych;

- wymianie skorodowanych elementów drewnianych konstrukcji dachu;

- zabezpieczeniu wzmocnionych elementów konstrukcji dachu środkiem czterofunkcyjnym;

- wymianie więźby dachowej bez zmiany belek stropowych zgodnie z obowiązującymi normami;

- wymianie uszkodzonego pokrycia dachu;

zobowiązując współwłaścicieli do poniesienia kosztów wykonania powyższych prac w wysokości odpowiadającej ich udziałom w częściach wspólnych budynku.

Nadto wnioskodawca wniósł o zasądzenie od uczestniczki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie począwszy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Uzasadniając wniosek wnioskodawca wskazał, że nieruchomość położona w M., przy ul. (...) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i stanowi współwłasność R. R. w udziale wynoszącym 418/1000 części oraz uczestniczki postępowania R. X. (1) w udziale wynoszącym 582/1000 części. W budynku zostały wyodrębnione dwa oddzielne lokale: nr (...) stanowiący własność wnioskodawcy oraz nr 1 należący do uczestniczki. Wnioskodawca podniósł, iż z uwagi na zły stan techniczny pokrycia dachowego zlecił firmie kominiarskiej sporządzenie ekspertyzy dotyczącej prawidłowości funkcjonowania przewodów kominowych, jak również ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu konstrukcji budynku i opinii technicznej dotyczącej robót blacharsko-dekarskich. W związku z koniecznością pilnego przeprowadzenia prac wnioskodawca zwrócił się do uczestniczki o udzielenie zezwolenia na dokonanie czynności zwykłego zarządu na podstawie przepisu art. art. 201 k.c. Uczestniczka odmówiła wyrażenia zgody wskazując, iż budynek nie wykazuje cech pogorszenia ani nie wymaga prowadzenia robót budowlanych. W ocenie R. R. niezbędnym w niniejszej sprawie jest ustalenie, czy wnioskowane roboty mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, a także precyzyjne określenie ich zakresu. Wobec braku zgody uczestniczki wnioskodawca wystąpił do sądu z żądaniem jak na wstępie.

W odpowiedzi na wniosekM. J. (1)wniosła o oddalenie go w całości. Wskazała, że wnioskodawca nie kontaktował się w sprawie przeprowadzenia remontu, jego skali i nie wyjaśnił dostatecznie jasno powodów, dla których remont jest konieczny. Podkreśliła, iż nie sprzeciwiała się co do zasady remontowi dachu i komina, pod warunkiem że prace będą mieć charakter jedynie prac remontowych. W ocenie uczestniczki prace określone we wniosku niewątpliwie przekraczają zwykły zarząd, a wnioskodawca nie posiada legitymacji do wystąpienia z żądaniem zawartym we wniosku. Podniosła, iż wniosek jest przedwczesny i niedopuszczalny. Zdaniem uczestniczki, koszt prac winien zostać poniesiony w całości przez wnioskodawcę.

Pismem procesowym z dnia 10 kwietnia 2024 r. pełnomocnik wnioskodawcy rozszerzył wniosek w związku z zobowiązaniem nałożonym na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2024 r. o prace polegające na wykonaniu izolacji fundamentów budynku. Domagał się również zasądzenia od uczestników solidarnie na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, począwszy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Pismem procesowym z dnia 26 marca 2025 r. pełnomocnik wnioskodawcy rozszerzył wniosek w związku z treścią opinii sądowej uzupełniającej autorstwa mgr inż. R. I. sporządzonej w lutym 2025 roku, o prace polegające na:

- demontażu rynien, rur spustowych oraz obróbek blacharskich nienadających się do dalszego użytku,

- rozbiórce istniejącego pokrycia dachowego z dachówki,

- rozbiórce łat, kontrłat oraz deskowania lub membrany dachowej,

- wymianie skorodowanych elementów więźby dachowej,

- wykonaniu impregnacji konstrukcji więźby dachowej,

- wykonaniu deskowania oraz hydroizolacji z papy lub membrany dachowej,

- montażu nowych kontrłat i łat,

- montażu nowych obróbek blacharskich, rynien oraz rur spustowych,

- montażu nowego pokrycia dachowego,

- odsłonięciu fundamentów (odcinkowo),

- skuciu skorodowanych tynków,

- oczyszczeniu powierzchni betonu z usunięciem luźnych fragmentów,

- zagruntowaniu podłoża,

- wyrównaniu powierzchni z miejscową reprofilacją ubytków,

- wykonaniu powłoki hydroizolacyjnej bitumicznej lub mineralnej,

- wykonaniu tynków lub okładzin ochronnych w strefie cokołowej,

- zabezpieczeniu izolacji płytami styrodurowymi lub folią kubełkową,

- zasypaniu z odpowiednim zagęszczeniem odsłoniętych ścian fundamentowych.

Na posiedzeniu 27 marca 2025 r. wnioskodawca cofnął żądanie w zakresie wniosku o zezwolenie na zamontowanie wkładu żaroodpornego w kominie.

Ostatecznie uczestniczka nie godziła się na remont dachu.

Postanowieniem z dnia 26 września 2025 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie w punkcie I. upoważnił wnioskodawcę R. R., któremu jako właścicielowi (...) w (...), położonym w M., przy (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi (...), przysługuje udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, wynoszący 418/100, do dokonania czynności polegających na przeprowadzeniu robót budowlanych w częściach wspólnych budynku mieszkalnego przy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi (...) nr (...), związanych z remontem dachu budynku, polegających na:

a) przemurowaniu komina ponad dachem poprzez otworzenie przewodów wentylacyjnych na boki pod czapą kominową oraz otworzenie przewodów spalinowych i dymowych ku górze,

b) zamontowaniu ław kominiarskich od jednego z okien na strychu oraz przy samych trzonach kominowych,

c) demontażu rynien, rur spustowych oraz obróbek blacharskich nie nadających się do dalszego użytku,

d) rozbiórce istniejącego pokrycia dachowego z dachówki,

e) rozbiórce łat, kontrłat oraz deskowania lub membrany dachowej,

f) wymiany skorodowanych elementów więźby dachowej,

g) wykonaniu impregnacji konstrukcji więźby dachowej,

h) wykonaniu deskowania oraz hydroizolacji z papy lub membrany dachowej,

i) montażu nowych kontrłat i łat,

j) montażu nowych obróbek blacharskich, rynien oraz rur spustowych,

k) montażu nowego pokrycia dachowego –

- zgodnie z opinią biegłego R. I., sporządzoną na k. 110 – 121, stanowiącą integralną część niniejszego postanowienia, przy czym prace te winny być wykonane z zachowaniem obowiązujących w tym zakresie zasad i przepisów prawa (w szczególności prawa budowlanego), przez podmioty zawodowo zajmujące się wykonywaniem tego typu prac, za wynagrodzeniem nie przekraczającym średnich cen rynkowych wg cennika robót C. (z chwili poniesienia tych kosztów) oraz z użyciem materiałów najniższej koniecznej jakości, których koszt nie przekroczy średnich cen rynkowych materiałów z chwili ich zakupu; łączny koszt robót nie może przekroczyć kwoty 150 000 złotych, potrzeba i zakres wymiany skorodowanych elementów winien zostać udokumentowany (co najmniej poprzez wykonanie dokumentacji fotograficznej).

W punkcie II. postanowienia Sąd Rejonowy umorzył postępowanie w zakresie wniosku o zezwolenie na zamontowanie wkładu żaroodpornego, w punkcie III. oddalił wniosek w pozostałej części i w punkcie IV. orzekł, że wnioskodawczyni oraz uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane z ich udziałem w sprawie we własnym zakresie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: Wnioskodawca R. R. jest właścicielem (...) nr (...) położonego w M. przy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi (...). Prawo własności do wskazanego lokalu nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 marca 2020 r., sporządzonej przed Ł. C. (1) Notariuszem w M., Rep. (...) Nr (...). Uczestniczka M. J. (1) jest właścicielką lokalu nr (...), położonego w M., przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę (...) nr (...). Z lokalami tymi związane jest prawo własności rzeczy wspólnej budynku mieszkalnego, położonego w M. przy ulicy (...), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji (...), obręb (...), o powierzchni 0,1000 ha, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...). Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność wnioskodawcy R. R. w udziale wynoszącym (...) oraz uczestniczki M. J. (1)w udziale wynoszącym 582/1000. Pismem z dnia 27 czerwca 2022 roku wnioskodawca zwrócił się do uczestniczki z zapytaniem, czy wyraża zgodę na wykonanie prac remontowych polegających na przemurowaniu trzonu kominowego ponad dachem, zamontowaniu wkładu kominowego żaroodpornego o średnicy min. 150 mm na całej długości, tak aby jego wylot wystawał ok. 50 cm ponad górną krawędź trzonu kominowego, zamontowanie ław kominiarskich od jednego z okien na strychu oraz przy samych trzonach kominowych, opracowaniu dokumentacji projektowej w zakresie wymiany lub wzmocnienia konstrukcji więźby dachowej, wymianie skorodowanych elementów drewnianych konstrukcji dachu, zabezpieczeniu wzmacnianych elementów konstrukcji dachu środkiem czterofunkcyjnym oraz wymianie uszkodzonego pokrycia dachu. W odpowiedzi uczestniczka M. J. (1) pismem z dnia 26 lipca 2022 roku wyraziła pogląd, iż budynek nie wykazuje cech pogorszenia ani nie wymaga prowadzenia robót budowlanych. Budynek mieszkalny położony w M. przy ul. (...) jest obiektem dwukondygnacyjnym z poddaszem użytkowym, podpiwniczonym, wzniesionym w technologii tradycyjnej, o konstrukcji murowanej z cegły ceramicznej i więźbie dachowej wykonanej z elementów drewnianych. Dach budynku jest dwuspadowy o kącie nachylenia ok. 50°, kryty dachówką ceramiczną typu „esówka”. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe wykonano z blachy stalowej ocynkowanej.

Kolejno Sąd Rejonowy wskazał, że powołany w toku postępowania biegły z zakresu budownictwa ocenił stan techniczny pokrycia dachowego jako niezadowalający. Dachówki są miejscami poluzowane, część z nich posiada widoczne ubytki i pęknięcia, a zaprawa mocująca gąsiory jest w wielu fragmentach wykruszona. Na połaciach dachowych występują zanieczyszczenia, naloty biologiczne oraz porosty mchu. W rejonach zakładów dachówek i przy gąsiorach widoczne są nieszczelności, przez które woda opadowa dostaje się pod pokrycie. Zjawisko to doprowadziło do miejscowego zawilgocenia deskowania i krokwi oraz do pojawienia się miejscowych deformacji połaci dachowych. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe znajdują się w stanie znaczącego zużycia technicznego. Blacha jest skorodowana, miejscami przerdzewiała i nieszczelna, a w kilku miejscach prowizorycznie naprawiona pasami papy. Rynny nie zapewniają prawidłowego odprowadzenia wody opadowej, co skutkuje jej spływaniem po elewacji i zawilgoceniem ścian zewnętrznych budynku. Konstrukcja nośna dachu wykazuje ślady postępującej degradacji biologicznej. Na częściach więźby, do których istniał dostęp, biegły stwierdził oznaki korozji biologicznej oraz żerowania owadów technicznych drewna. Część elementów drewnianych posiada spękania, rozwarstwienia i ubytki materiału, co wskazuje na obniżoną nośność. Drewniane elementy nie są zabezpieczone środkami ochronnymi przeciwko korozji i działaniu ognia. W strefach okapu widoczne są fragmenty zbutwiałe i osłabione. Z uwagi na wiek budynku i brak impregnacji należy przyjąć, że podobne uszkodzenia mogą występować również w pozostałej, niewidocznej części więźby. Stan kominów również został oceniony jako niezadowalający. Wyloty kanałów wentylacyjnych wyprowadzone są pionowo ku górze, bez przykrycia, co sprzyja zjawisku cofania spalin i zasysania dymu. Przewody spalinowe i dymowe wymagają przemurowania w górnej części, a przewody wentylacyjne – otworzenia na boki pod czapą kominową. Brak jest ław kominiarskich umożliwiających bezpieczne dojście do kominów. Utrudniony dostęp uniemożliwia wykonywanie obowiązkowych kontroli i czyszczenia przewodów kominowych. Całość połaci dachowej, wraz z elementami konstrukcyjnymi i obróbkami, nosi ślady znacznego stopnia zużycia technicznego szacowanego na poziomie powyżej 50%. Budynek wymaga kompleksowych robót naprawczych obejmujących rozbiórkę zniszczonego pokrycia dachowego, wymianę skorodowanych fragmentów więźby, impregnację konstrukcji drewnianych, wykonanie nowego deskowania i warstwy hydroizolacyjnej z papy lub membrany, a następnie montaż nowych łat, kontrłat, obróbek blacharskich, rynien, rur spustowych i pokrycia dachowego.

Jak ustalił Sąd I instancji z uwagi na stwierdzony zły stan techniczny dachu i kominów może powstawać zawilgocenie elementów konstrukcyjnych budynku. Dalsze zaniechanie remontu może prowadzić do pogłębienia uszkodzeń, osłabienia nośności więźby i przyspieszonej degradacji substancji budynku. Jak wynika z opinii biegłego, wskazane nieprawidłowości wymagają podjęcia w miarę pilnych (rozszczelnienie jeszcze nie wystąpiło) działań naprawczych, obejmujących kompleksowy remont dachu. Z uwagi na stopień zużycia elementów i ryzyko dalszej degradacji budynku, czynności te należy potraktować jako niezbędne dla utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym i zapewnienia bezpieczeństwa jej użytkowania. W toku postępowania nie potwierdzono natomiast konieczności wykonania innych prac, obejmujących całkowitą wymianę więźby dachowej. Biegły stwierdził, że częściowy remont kapitalny ścian fundamentowych, obejmujący wykonanie pionowej izolacji przeciwwilgociowej oraz tynków lub okładzin zabezpieczających w strefie cokołowej jest celowy, jednak prace te nie są pilne. W odniesieniu do konstrukcji dachu biegły nie stwierdził na obecnym etapie potrzeby jej całkowitej wymiany. Na obecnym etapie możliwe było jedynie ustalenie, że zakres koniecznych robót ogranicza się do wymiany skorodowanych elementów i impregnacji istniejącej więźby. Biegły nie stwierdził, aby stan fundamentów zagrażał bezpieczeństwu użytkowania obiektu lub aby występowały inne niż wymienione uszkodzenia dachu (w tym takie, których ocena będzie możliwa po zdjęciu pokrycia dachowego), które wymagałyby natychmiastowej ingerencji. Biegły nie wykluczył istnienia potrzeby uzupełnienia izolacji w związku z działalnością kuny (ostateczny wniosek nie obejmował jednak tych prac). Nie ujawniono zarysowań czy ubytków mogących świadczyć o osłabieniu konstrukcji, ani zawilgoceń świadczących o nieszczelności izolacji przeciwwilgociowej. W konsekwencji prace polegające na odsłanianiu ścian fundamentowych, ich skuwaniu, oczyszczaniu i ponownym zabezpieczaniu materiałami hydroizolacyjnymi, a także wykonywanie tynków i powłok ochronnych nie wymagają pilnego wykonania w aktualnym stanie technicznym budynku.

Sąd Rejonowy stwierdził, że podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia miał dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa mgr inż. R. I.. Opinia ta zdanie tego Sądu została wykonana w sposób rzetelny, a jej wnioski zostały sformułowane w sposób logiczny i spójny z pozostałym materiałem dowodowym. Biegły dokonał szczegółowych oględzin budynku, sporządził dokumentację fotograficzną oraz przeprowadził analizę techniczno–budowlaną obejmującą ocenę stanu dachu, kominów i elementów konstrukcyjnych. Opinia zawiera szczegółowy opis stanu technicznego poszczególnych części budynku oraz jednoznaczne wnioski co do zakresu koniecznych prac naprawczych. Biegły odniósł się także do zgłoszonych przez wnioskodawcę i uczestniczkę zastrzeżeń, przedstawiając dodatkowe wyjaśnienia zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej opinii uzupełniającej. W toku postępowania nie ujawniono okoliczności, które podważałyby jej wiarygodność lub fachowość. Sąd w całości dał wiarę tej opinii i uczynił ją podstawą niniejszego rozstrzygnięcia, uznając, że w sposób wyczerpujący i przekonujący wyjaśnia ona wszystkie okoliczności istotne dla sprawy. Sąd I instancji uwzględnił również co najmniej częściowo pozostałe dowody z dokumentów prywatnych przedłożonych przez wnioskodawcę, w tym kopię - opinię techniczną dotyczącą robót blacharsko–dekarskich nr (...) sporządzoną przez Ł. C. (2), opinię techniczną stanu konstrukcji budynku autorstwa mgr inż. C. B. z marca 2022 r. oraz informację kominiarską z dnia 15 maja 2022 r. wydaną przez mistrza kominiarskiego I. O.. Wskazane opracowania zostały sporządzone przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje zawodowe. W zakresie, w jakim ustalenia tych ekspertyz pozostają zgodne z wnioskami opinii sądowej i nie zostały przez biegłego zakwestionowane, stanowią one istotne uzupełnienie materiału dowodowego. Sąd dał im wiarę w powyższym zakresie, uznając je za wiarygodne i pomocne przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy. Sąd przeprowadził również dowód z zeznań świadków C. N. i E. J. (1) którym dał wiarę w zakresie, w jakim nie pozostawały w sprzeczności z opinia biegłego z zakresu budownictwa.

Sąd I instancji dopuścił dowód z przesłuchania stron z ograniczeniem do uczestniczkiM. J. (1) Uczestniczka przedstawiła własne spostrzeżenia dotyczące stanu technicznego budynku wskazując, że dachówka – mimo wieku – jest w dobrym stanie i nie wymaga wymiany, a ewentualne uszkodzenia wynikają z działalności kun. Podkreślała, że nie zauważyła zacieku ani innych oznak nieszczelności, a prace remontowe powinny ograniczać się jedynie do uzupełnienia pojedynczych brakujących elementów i wymiany rynien. Jednocześnie sprzeciwiała się przeprowadzeniu remontu w zakresie wnioskowanym przez wnioskodawcę, uznając go za zbędny. Zdaniem Sądu Rejonowego wypowiedzi uczestniczki odzwierciedlały jej osobistą ocenę stanu nieruchomości i motywację związaną z niechęcią do ponoszenia kosztów inwestycji, a nie rzeczywistą ocenę techniczną obiektu. Nie były one poparte obiektywną analizą techniczną ani wiedzą specjalistyczną z zakresu budownictwa. W związku z tym, mogły one stanowić podstawę ustaleń faktycznych jedynie w zakresie, w jakim były zgodne z opinią biegłego. Sąd Rejonowy pominął wniosek wnioskodawcy o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka G. O., jak również wnioski uczestniczki o zobowiązanie wnioskodawcy do przedłożenia polisy ubezpieczenia lokalu oraz o zwrócenie się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w M. o akta spraw dotyczących rzekomej samowoli budowlanej przy ul. (...). Na podstawie art. 235 ^{( 2)} § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. Sąd może pominąć dowód mający wykazać okoliczności nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy lub zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Wskazane wnioski dowodowe w ocenie Sądu I instancji dotyczyły okoliczności nie mających znaczenia dla oceny zasadności żądania udzielenia upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu. Zeznania świadka G. O., jako poprzedniego właściciela lokalu wnioskodawcy, odnosiłyby się do ewentualnych prac budowlanych wykonanych w przeszłości i do stanu budynku sprzed kilku lat, a więc nie obejmowałyby aktualnego stanu technicznego nieruchomości będącego przedmiotem postępowania. Żądanie przedłożenia polisy ubezpieczeniowej lokalu nr (...) oraz pozyskania akt z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dotyczyło natomiast okoliczności pobocznych, nie związanych z potrzebą przeprowadzenia robót remontowych w częściach wspólnych budynku. Postępowania administracyjne prowadzone w 2013 r. dotyczyły wcześniejszych robót budowlanych i nie miały wpływu na ocenę obecnego stanu technicznego dachu i kominów. Z tych względów Sąd Rejonowy uznał, że przeprowadzenie powyższych dowodów byłoby zbędne dla wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy i jedynie prowadziłoby do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania, wobec czego wnioski te zostały pominięte.

Sąd Rejonowy pominął również wniosek pełnomocnika wnioskodawcy o zwrócenie się do Towarzystwa (...) S.A. o nadesłanie akt szkodowych dotyczących szkody powstałej u uczestniczki w wyniku zalania jej lokalu. Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd może pominąć dowód mający wykazać okoliczności nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy lub fakty już bezsporne. Zakres i przyczyny zalania lokalu uczestniczki nie pozostawały w związku z przedmiotem niniejszego postępowania, które dotyczyło udzielenia upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu w zakresie remontu części wspólnych budynku, a nie odpowiedzialności za szkodę w mieniu uczestniczki. Pozyskanie akt z zakładu ubezpieczeń nie miałoby wpływu na ustalenie stanu technicznego budynku ani zasadności żądanych prac remontowych. Z tego względu wniosek ten został pominięty jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalając stan faktyczny Sąd I instancji nie uwzględnił ostatecznie przedłożonych przez uczestniczkę dokumentów z akt sprawy karnej toczącej się przed Sądem Rejonowym w Olsztynie II Wydziałem Karnym pod sygnaturą II K 674/14. Postępowanie to dotyczyło poprzednich właścicieli lokalu należącego obecnie do wnioskodawcy i odnosiło się do zdarzeń sprzed kilku lat, które nie pozostają w związku z przedmiotem niniejszej sprawy.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wniosek zasługiwał na częściowe uwzględnienie.

Tenże Sąd odwołał się do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 199 – 201 k.c.). W rozpatrywanym przypadku Sąd Rejonowy nie stwierdził, aby umowa pomiędzy właścicielami lokali określała sposób zarządu nieruchomością wspólną w inny sposób, aniżeli wynika to ze wskazanych przepisów (art. 199 – 201 k.c.). Zgodnie z treścią art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Obowiązek ten polega na aktywnym, w miarę istniejących potrzeb, udziale w podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, w tym m.in. podejmowania decyzji o remontach. Sąd I instancji zauważył, że z powołanych powyżej przepisów dotyczących zarządu rzeczą wspólną wynika przede wszystkim zasada, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.), natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zd. 1 k.c.). Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Do konfliktów na tle zarządu rzeczą wspólną dochodzi z zwykle wówczas, gdy brak jest wymaganej większości na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub też czynności przekraczających zwykły w zarząd. Możliwe jest wówczas wystąpienie do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie czynności określonego rodzaju przez zainteresowanego współwłaściciela (współwłaścicieli). O ile o zgodę na dokonanie czynności zwykłego zarządu może wystąpić każdy współwłaściciel, upoważnienie do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga zainicjowania postępowania przez większość współwłaścicieli. Zgodnie z art. 209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Następnie Sąd Rejonowy wskazał, że w doktrynie przeważa stanowisko, że przepis ten jest także elementem instytucji zarządu. Jednakże nawet w obrębie tego przeważającego stanowiska poglądy nie są jednolite: według jednego zapatrywania na podstawie art. 209 można dokonywać zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zakres, jeśli zmierzają do zachowania wspólnego prawa, według zaś drugiego poglądu treść art. 209 obejmować może tylko czynności zwykłego zarządu. Jakkolwiek kwestia ta należy do spornych, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego przedstawionym w uchwale 7 sędziów SN z 8 listopada 1989r. (III CZP 68/89, por. także uchwała SN z 5 czerwca 1985r., III CZP 35/85, OSNC 1986, nr 4, poz. 47), każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu. Jednakże nie każda czynność z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą. Czyli art. 209 k.c. stanowi wyjątek w stosunku do art. 201 k.c. W doktrynie wyrażany był pogląd, że twierdzenie to jest zbyt kategoryczne, gdyż w rzadkich wypadkach czynnością zachowawczą może być także czynność przekraczająca zwykły zarząd, np. sprzedaż rzeczy narażonej na szybkie zepsucie. Według koncepcji zaprezentowanej w uchwale z 5 czerwca 1985r. (III CZP 35/85), sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). W rozpatrywanej sprawie kwestia zakwalifikowania wnioskowanej czynności jako czynności zwykłego zarządu lub też czynności przekraczającej zwykły zarząd miała kluczowe znaczenie, bowiem o upoważnienie do wykonania prac budowlanych występował właściciel lokalu, z prawem którego związany był udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz w gruncie, wynoszący 418/1000 części (a zatem – nie posiadający większości udziałów w nieruchomości). W budynku znajdowały się dwa lokale mieszkalne – jeden (należący do uczestniczki) usytuowany na parterze, a drugi (należący do wnioskodawcy) – usytuowany na piętrze nieruchomości.

Jak zauważył Sąd I instancji, wyodrębniając czynności zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) i w ramach tej formy zarządu czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, ustawodawca nie przytoczył kryterium pozwalającego na rozróżnienie poszczególnych form zarządu. W literaturze i utrwalonym orzecznictwie za czynności zwykłego zarządu uważa się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Wszelkie zaś inne czynności, nie mieszczące się w granicach bieżącego gospodarowania, a polegające na rozporządzeniu rzeczą, takie jak sprzedaż, darowizna przedmiotu współwłasności lub obciążenie go, wynajęcie, wydzierżawienie, a także budowa nowego obiektu na wspólnej działce gruntu czy przebudowa domu lub zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli, przekraczają zwykły zarząd. Zważyć przy tym należy, że oceny charakteru czynności dokonuje się nie abstrakcyjnie, ale w okolicznościach konkretnego przypadku. Ocena sądu jest dokonywana według kryteriów obiektywnych, jednak przy uwzględnieniu okoliczności konkretnego przypadku, a zwłaszcza rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia. Czynności zachowawcze jako czynności zwykłego zarządu może co do zasady podejmować samodzielnie każdy ze współwłaścicieli bez konieczności zgody większości. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 08 listopada 1989, III CZP 68/89 (OSNC 1990,nr 6, poz. 7) podkreślił, że wyodrębniając czynności zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) i w ramach tej formy zarządu czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca nie przytoczył kryterium pozwalającego na rozróżnienie poszczególnych form zarządu. Można natomiast twierdzić, że każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu. Jednakże nie każda czynności z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą. W ocenie Sądu Rejonowego, biorąc pod uwagę stan techniczny dachu określony jako przedawaryjny i wynikającą z niego stosunkowo pilną potrzebę wykonania - dla przywrócenia dachu do prawidłowego stanu - prac polegających na naprawie elementów pokrycia dachowego, obróbek blacharskich oraz elementów więźby dachowej, a także konieczność wykorzystania robót w zakresie przemurowania kanałów wentylacyjnych (z wyprowadzeniem na bok), oraz montaż ław kominiarskich umożliwiających dojście do kominów, czynności te należało zakwalifikować jako mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Potrzeba przemurowania kominów wynikała z zaleceń kominiarskich. W ocenie tego Sądu, wykonanie robót w tym zakresie wpływa na stopień bezpieczeństwa mieszkańców.

Jak wynika z opinii biegłego (pisemnej i ustnej), brak wykonania robót związanych z naprawą pokrycia dachowego, obróbek blacharskich i elementów więźby dachowej może z dużym prawdopodobieństwem skutkować powstaniem szkody w mieniu właścicieli lokali, przede wszystkim – lokalu usytuowanego na górnej kondygnacji budynku. Zdaniem biegłego, nieszczelność dachu może spowodować jego dalsze uszkodzenie, co będzie się łączyło z koniecznością poniesienia jeszcze większych wydatków na remont dachu przez współwłaścicieli w przyszłości. Zdaniem Sądu I instancji nie ulega zatem wątpliwości, że wymienione prace zmierzają do zachowania rzeczy i utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Z opinii biegłego wynika, że w opisywanej sytuacji współwłaściciele są zgodnie z przepisami obowiązani do usunięcia zagrożenia poprzez przeprowadzenie spornych prac. Sąd I instancji zważył, że wykonanie prac ma na celu poprawę stanu technicznego dachu, a zatem zmierza wyłącznie do zachowania substancji budynku przy ul. (...) w M. w stanie niepogorszonym, co uniemożliwiać ma powstania zagrożenia dla osób go zamieszkujących oraz dla samego budynku. Jak wskazał biegły, istnieje wysokie prawdopodobieństwo zalania obiektu, w wyniku czego może dojść do uszkodzenia mienia czy narażenia mieszkańców na pogorszenie warunków sanitarno-higienicznych. Z twierdzeń biegłego wynika, że w przypadku niepodjęcia prac, niezbędny ich zakres będzie się stawał coraz szerszy i w końcu może doprowadzić do powstania szkód w odniesieniu do obu znajdujących się w budynku lokali (w pierwszej kolejności z pewnością znajdującemu się na piętrze lokalowi wnioskodawcy).W ocenie tego Sądu, można zatem kwalifikować te czynności jako czynności zachowawcze. W realiach niniejszej sprawy zakres planowanych (i – zdaniem biegłego – koniecznych) robót nie prowadzi do zmiany substancji budynku, jego przeznaczenia ani funkcji użytkowej. Celem czynności jest wyłącznie przywrócenie dachu do stanu prawidłowej używalności i zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji budynku. Ani wnioskodawca, ani uczestniczka nie wnosili o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego celem podważenia wniosków sformułowanych w opinii biegłego R. I..

Zdaniem Sądu I instancji podstawowym argumentem przemawiającym przeciwko uznaniu tej czynności za przekraczającą zwykły zarząd jest znaczny (choć nie określony precyzyjnie koszt tych robót, w związku z brakiem pełnej wiedzy co do zakresu uszkodzeń więźby dachowej), lecz zdaniem biegłego – może orientacyjnie wynieść nawet 100 000 zł. Koszt ten przekracza aktualne możliwości finansowe uczestniczki, zwłaszcza wobec konieczności poniesienia wydatków na remont własnego lokalu po zalaniu, które wedle jej twierdzeń nie zostały w całości pokryte z ubezpieczenia. Należy zauważyć, że w toku sprawy uczestniczka przede wszystkim oponowała ponoszeniu jakichkolwiek kosztów remontu. W ocenie Sądu Rejonowego kwalifikacja czynności jako czynności zachowawczych, za czym Sąd opowiedział się w niniejszej sprawie, miała w tym wypadku decydujące znaczenie dla uznania przedmiotowych czynności za nieprzekraczające zwykłego zarządu (por. jednak: wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Śródmieście we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2013r. , sygn. akt I C 366/11, wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 19 czerwca 2019r., sygn. akt I C 120/17) Sąd ten doszedł do przekonania, że interes obu współwłaścicieli przemawia za jego przeprowadzeniem. Nie ulega także wątpliwości, że przepis art. 202 k.c. nie znajduje zastosowania w omawianej sytuacji (por. także art. 142 par. 2 k.c.). W orzecznictwie przeważnie przyjmuje się, iż kapitalny remont dachu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd (por: wyrok SN z 30 października 2013r., sygn. II CSK 673/12, postanowienie SO w Krakowie z 5 lutego 2016r., II Ca 2289/15). Zdaniem tego Sądu jest zatem istotne, aby remont został przeprowadzony najmniejszym koniecznym nakładem, nie wykraczał poza elementy konieczne (co powinno zostać udokumentowane) oraz aby nie przekraczał pewnego ustalonego zawczasu pułapu. W omawianej sytuacji dodatkową trudność stanowił fakt, że przed zdjęciem pokrycia dachowego nie udało się w pełni określić zakresu wymaganych w odniesieniu do wymiany elementów konstrukcji dachowej, a tym samym – nie dało się zawczasu precyzyjnie określić kosztu tych prac, co może także mieć wpływ na ocenę charakteru czynności. Analizując argumenty przemawiające przeciwko koncepcji uznania wskazanego przez biegłego remontu (wyłącznie w zakresie remontu dachu) za czynność zwykłego zarządu należało przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że – wedle twierdzeń biegłego – czynność ta mogła wygenerować znaczne wydatki (zdaniem biegłego, orientacyjnie kilkadziesiąt tysięcy, nawet sto tysięcy złotych). W omawianej sytuacji dodatkową trudność stanowił fakt, że przed zdjęciem pokrycia dachowego nie dało się w pełni określić zakresu wymaganych w odniesieniu do wymiany elementów konstrukcji dachowej, a tym samym – nie dało się zawczasu precyzyjnie określić kosztu tych prac, co ma wpływ także na ocenę charakteru czynności. Tym samym istotne jest podkreślenie, że zakres remontu winien ograniczyć się do elementów rzeczywiście koniecznych. Istotne jest także zachowanie przez wnioskodawcę pełnej staranności w zakresie wyboru wykonawcy (w tym - z uwzględnieniem oferowanej ceny).

Odnosząc się do podnoszonych przez uczestniczkę wątpliwości co do legalności wcześniejszych rzekomych robót budowlanych Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotem niniejszego postępowania nie jest ocena zgodności z prawem remontów przeprowadzonych przez poprzednich właścicieli lokali, ani rozliczenie ewentualnych nieprawidłowości sprzed lat. Sąd rozpoznaje jedynie żądanie wnioskodawcy o udzielenie upoważnienia do wykonania konkretnych czynności w obecnym stanie technicznym budynku. Jak wynika z opinii biegłego sądowego, aktualny stan dachu wymaga podjęcia niezbędnych prac remontowych, niezależnie od wcześniejszych przebudów czy okoliczności związanych z poprzednimi właścicielami. W związku z powyższym Sąd I instancji udzielił wnioskodawcy upoważnienia do wykonania prac jak w sentencji postanowienia. Roboty winny być prowadzone zgodnie z zasadami sztuki budowlanej przez wyspecjalizowany podmiot, przy użyciu materiałów posiadających wymagane certyfikaty dopuszczenia do stosowania w budownictwie. Wskazane jest również udokumentowanie przebiegu prac fotograficznie oraz kontrola końcowa przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Cofnięcie przez pełnomocnika wnioskodawcy żądania dotyczącego montażu wkładu żaroodpornego w przewodzie kominowym było skuteczne i nie budziło wątpliwości co do swej dobrowolności ani zgodności z prawem. Wobec cofnięcia tego żądania Sąd, działając na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., umorzył postępowanie w tej części jako bezprzedmiotowe. Sąd umorzył postępowanie w zakresie w jakim pełnomocnik wnioskodawcy cofnął żądanie w zakresie wniosku o zezwolenie na zamontowanie wkładu żaroodpornego. (k. 282v). Zakres prac wskazanych przez wnioskodawcę obejmował również inne czynności, wykraczające – z uwagi na zakres tych prac, ich charakter i koszty - poza zwykły remont i utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym. Sąd Rejonowy stwierdził, że potrzeba wymiany całej więźby dachowej nie została na obecnym etapie wykazana.

Natomiast kompleksowe prace przy izolacji fundamentów nie były zdaniem tego Sądu w chwili obecnej konieczne i pilne z punktu widzenia zapewnienia dalszej bezpiecznej eksploatacji budynku oraz dla zachowania substancji rzeczy wspólnej. W ocenie biegłego, odłożenie remontu fundamentów w czasie nie powinno spowodować znaczących skutków. Z tych przyczyn żądanie wnioskodawcy w tej części było niedopuszczalne i niezasadne. Sąd Rejonowy oddalił zatem powództwo w zakresie odnoszącym się do powyższych prac. W ocenie tego Sądu, orzekanie w przedmiocie upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu nie obejmuje obowiązku rozstrzygania o zasadach ponoszenia jego kosztu. Rozstrzygając o kosztach postępowania Sąd I instancji oparł się na zasadzie wyrażonej w treści art. 520 § 1 k.p.c., w myśl której w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, co oznacza, że każdego z nich obciążają koszty dokonanej przez niego czynności oraz czynności podjętej w jego interesie. W realiach sprawy brak było przesłanek do zastosowania wyjątków określonych w 520 § 2 i § 3 tego przepisu, gdyż interesy uczestników nie pozostawały w sprzeczności w takim stopniu, który uzasadniałby obciążenie jednej ze stron kosztami drugiej.

Od postanowienia Sądu I instancji apelację wywiódł zarówno wnioskodawca jak i uczestniczka.

Wnioskodawca zaskarżył postanowienie w części, tj. co do punktu 1 postanowienia w zakresie ograniczenia przez Sąd Rejonowy łącznego koszty robót, do wykonania których upoważnił wnioskodawcę, do kwoty 150.000 zł. Zaskarżonemu postanowieniu wnioskodawca zarzucił:

1. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 201 k.c., poprzez wadliwe ukształtowanie treści udzielonego upoważnienia w sposób wykraczający poza ustawową funkcję zgody zastępczej i przeobrażenie jej w instrument współzarządzania poprzez wprowadzenie limitu kwotowego „łączny koszt robót nie może przekroczyć 150 000 zł”, a także dyrektyw cenowych i jakościowych, co prowadzi do niedopuszczalnego ograniczenia uprawnienia właścicielskiego wnioskodawcy oraz czyni udzielone upoważnienie iluzorycznym i niewykonalnym oraz uniemożliwia realne usunięcia stanu zagrożenia, lecz pozostawia rzecz wspólną w stanie przedawaryjnym, skoro ustalony przez Sąd limit kosztów, wobec zmienności cen materiałów, robocizny oraz możliwego wielomiesięcznego biegu postępowania odwoławczego, z dużym prawdopodobieństwem stanie się nieadekwatny do wykonania pełnego i bezpiecznego technologicznie zakresu robót;

2. naruszenia przepisów postępowania, a mianowicie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, w zakresie dowodu opinii biegłego R. I., który wyraźnie podkreślił niepewność co do rzeczywistego zakresu uszkodzeń więźby dachowej oraz związanej z tym niemożności precyzyjnego oszacowania kosztów robót remontowych przed zdjęciem pokrycia, podczas gdy Sąd pomimo tej niepewności przyjął arbitralnie maksymalny koszt prac budowlanych, do których upoważniony został wnioskodawca na kwotę 150.000 zł, co nie jest poparte żadną analizą techniczno-ekonomiczną ani dowodem w sprawie i w konsekwencji co doprowadziło do rozstrzygnięcia sprzecznego z własnymi ustaleniami faktycznymi zawartymi w uzasadnieniu;

3. naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie przepisu art. 328 § 2 k.p.c., polegające na niewskazaniu w uzasadnieniu motywów przyjęcia kwoty 150.000 zł jako wystarczającej dla wykonania całości koniecznych robót oraz braku wyjaśnienia, że taka kwota odpowiada realiom rynkowym oraz ustalonym okolicznościom, przy jednoczesnym powołaniu się na dynamicznie zmieniające się ceny materiałów i robocizny oraz brak możliwości wcześniejszego ustalenia potrzebnego zakresu ingerencji w konstrukcję dachu.

Wnioskodawca wniósł o zmianę zaskarżonego rozstrzygnięcia poprzez wyeliminowanie z punktu I sentencji postanowienia tej części, w której ogranicza ono łączny koszt robót budowlanych, do których upoważniony został wnioskodawca do kwoty 150.000 zł.

Uczestniczka również zaskarżyła postanowienie w części, tj. w punkcie I. i zarzuciła:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art 201 k.c. w związku z art 209 k.c. poprzez uznanie, że remont dachu jest czynnością mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art 199 k.c. poprzez brak oparcia skarżonego postanowienia na wskazanym przepisie, a w konsekwencji brak oddalenia wniosku w całości,

3. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 361 k.p.c. w zw. z art. 327 ¹ k.p.c. polegające na braku w uzasadnieniu postanowienia wyjaśnienia dlaczego Sąd przyjął kwotę 150 000 zł jako kwotę łącznego kosztu robót zamiast kwotę 100 000 zł, na którą wskazywał biegły sporządzający opinie w sprawie, ponadto braku wskazania w uzasadnieniu postanowienia czy wymieniona kwota jest kwotą netto czy brutto a nadto wskazania w jakiej proporcji strony mają ponieść koszt remontu dachu,

4. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 235 ² § 1 k.p.c. polegające na zastosowaniu wymienionego przepisu i pominięciu dowodu akt sprawy nr (...), (...) Powiatowego Inspektoratu Budowlanego dla miasta M. dotyczących samowoli budowlanej przy ul. (...), a w konsekwencji pominięcie istotnej okoliczności, że w latach 2013-2014 został prawidłowo wykonany remont kapitalny dachu,

5. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 235 ² § 1 k.p.c. polegające na zastosowaniu wymienionego przepisu i pominięciu dowodu z akt sprawy karnej toczącej się przed Sądem Rejonowym w Olsztynie II Wydziałem Karnym pod sygnaturą II K 674/14, a w konsekwencji pominięcie istotnej okoliczności, że w latach 2013 - 2014 został prawidłowo wykonany remont kapitalny dachu,

6. naruszenie przepisów postępowania tj. art 227 k.p.c. w zw. z art. 235 ² § 1 k.p.c. poprzez oparcie zaskarżonego postanowienia jedynie na części dowodów i pominięcie dowodów i okoliczności wymienionych w uzasadnieniu apelacji, świadczących o tym, że stan dachu na domu przy ulicy (...) nie wymaga przeprowadzenia remontu w skali opisanej w punkcie nr I od litery a) do k) zaskarżonego postanowienia.

Uczestniczka wniosła o zmianę postanowienia Sądu I instancji w punkcie I i oddalenie wniosku w całości oraz zasądzenie na rzecz uczestniczki od wnioskodawcy kosztów procesu według norm przepisanych w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego za II instancję niniejszego postępowania, gdyby się takie pojawiły.

Na rozprawie w dniu 24 lutego 2026 r. wnioskodawca cofnął wniosek o przesłuchanie świadka G. O.. Wniósł o nieuwzględnienie apelacji uczestniczki. Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął dowody zgłoszone w apelacji uczestniczki.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczki okazała się uzasadniona, natomiast apelacja wnioskodawcy nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przed odniesieniem się do meritum apelacji wskazać należy, że w ocenie Sądu II instancji zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie wymagał uzupełnienia. Zaoferowane dotychczas przez uczestników dowody były wystarczające dla wydania postanowienia, zaś dowody zgłoszone w apelacji uczestniczki dotyczyły wyłącznie okoliczności nieistotnych z punktu widzenia przedmiotu rozstrzygnięcia, a ich dopuszczenie zmierzałoby jedynie do przedłużenia postępowania. W związku z powyższym Sąd Okręgowy rzeczone wnioski pominął.

Sąd II instancji co do zasady aprobuje i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, jednak nie podziela ich oceny prawnej.

Niewątpliwym jest, że w przedmiotowej sprawie spór dotyczy postulowanej czynności w ramach tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej, składającej się z dwóch wyodrębnionych lokali, do której w sprawach zarządu mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W ty stanie rzeczy do zarządu przedmiotową nieruchomością wspólną zastosowanie znajdą przepisy art. 199-205 k.c. oraz 208-209 k.c.

W niniejszej sprawie wnioskodawca domagał się udzielenia mu upoważnienia do wykonania określonych prac remontowo-budowlanych, na które uczestniczka nie wyrażała zgody. Podstawę żądania stanowił art. 201 k.c., zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Wspomnieć wypada, że zastosowania w niniejszej sprawie nie mógł mieć art. 199 k.c. ponieważ wnioskodawca legitymuje się udziałem we współwłasności wynoszącym 418/1000 części. Tymczasem zgodnie z art. 199 k.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Skoro udział wnioskodawcy we współwłasności wynosi mniej niż połowę, wnioskodawca nie może domagać się udzielenia mu upoważnienia przez Sąd na podstawie art. 199 k.c.

Wobec powyższego istota sprawy sprowadza się do oceny czy czynność, do wykonania której upoważnienia domaga się wnioskodawca, w istocie stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też jest to czynność zwykły zarząd przekraczająca. Przepis art. 201 k.c., który wnioskodawca wskazał jako materialnoprawną podstawę swego żądania, dotyczy bowiem upoważnienia do dokonania czynności, która nie przekracza zwykłego zarządu. W razie ustalenia, że objęte wnioskiem czynności przekraczają zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek należałoby oddalić.

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji błędnie ocenił, iż czynności, do których upoważnienia domaga się wnioskodawca, stanowią czynności nie przekraczające zwykłego zarządu. W związku z tym udzielając wnioskodawcy upoważnienia do dokonania przedmiotowych czynności Sąd ten naruszył art. 201 k.c.

Pojęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zostało użyte przez ustawodawcę zarówno na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, jak i tematem ustawy o własności lokali, w szczególności jej art. 22 ust. 2. Nie ma przy tym powodów aby dokonywać rozróżnienia tego pojęcia na gruncie ww. ustawy i na gruncie k.c.

Przyjmuje się zatem, że „ co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd, to czynności które niejako ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Co do zasady wywierają one bardzo istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że powodują zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ingerują w jej substancję (w przypadku większych prac remontowych, modernizacyjnych), bądź prowadzą do zmiany jej dotychczasowego stanu prawnego.” (Michał Berek [w:] red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr hab. Bogusław Lackoroński, Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 13, 2024, komentarz do art. 22). W literaturze, na gruncie art. 22 ustawy o własności lokali również przyjmuje się, że jednym z kryteriów pomocnych dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność przekracza zwykły zarząd jest kryterium kosztów. Innymi słowy czynność, która pociąga za sobą dla współwłaścicieli nadzwyczajne wydatki, przekracza zwykły zarząd. (M. Uliasz, Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. I, MoP 2002, Nr 18, s. 825-831.)

Na gruncie bogatego orzecznictwa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną zaliczano m. in.: modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej (vide wyr. WSA w Warszawie z 2.3.2007 r., VII SA/Wa 1836/06); docieplenie budynku (wyr. WSA w Gliwicach z 30.6.2008 r., II SA/Gl 913/07). Za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w orzecznictwie uważane są także: przebudowa obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z 20.05.2009 r., II SA/Kr 1188/08, LEX nr 558404) oraz rozbudowa takiego obiektu, zastąpienie okien drzwiami balkonowymi jako ingerencja w ścianę zewnętrzną budynku (wyrok WSA w Warszawie z 20.05.2009 r., VII SA/Wa 243/09, LEX nr 569013), docieplenie budynku jako modernizacja obiektu budowlanego (wyrok WSA w Gliwicach z 30.06.2008 r., II SA/ GI 913/07, LEX nr 518398).

W literaturze przyjmuje się z kolei, że kategorię tę stanowią wszystkie te czynności faktyczne, które nie są przejawem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, zmierzającego do zachowania jej w stanie niepogorszonym. Za czynności przekraczające zwykły zarząd uznaje się zatem te czynności, które wprawdzie mają na celu zachowanie rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, ale jednocześnie powodują istotne wydatki. Przyjmuje się, że to, czy wydatki w danym wypadku należy traktować jako istotne, wynika z porównania wartości rzeczy i sumy tych wydatków. Kryterium rozróżniającym czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd są zatem koszty, na jakie będą narażeni współwłaściciele, ale także skutki, które dana czynność spowoduje w rzeczy wspólnej. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nie są zatem dokonywane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą, lecz mają charakter nadzwyczajny. Ich celem najczęściej jest ulepszenie rzeczy wspólnej, rzadziej natomiast jej zachowanie w stanie niepogorszonym, lecz przy poniesieniu bardzo znacznych wydatków w stosunku do wartości rzeczy. Innymi słowy, gdyby nie wysokie wydatki, te czynności należałyby zatem do zwykłego zarządu. Postuluje się, że przy wydaniu orzeczenia Sąd powinien kierować się celem czynności, a więc jej racjonalnością, na którą składa się uzasadnienie potrzeby dokonania czynności i jej opłacalność oraz interesami wszystkich współwłaścicieli. (tak G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2026, art. 199).

Przytoczone poglądy Sąd Okręgowy w pełni podziela i odnosząc je do okoliczności niniejszej sprawy wskazuje, że zakres prac ujętych w punkcie I. zaskarżonego postanowienia stanowi łącznie czynność przekraczającą zwykły zarząd. Roboty te zdaniem Sądu Okręgowego stanowią de facto kapitalny remont dachu. Czynności takie jak rozbiórka istniejącego pokrycia dachowego z dachówki, rozbiórka łat, kontrłat oraz deskowania czy membrany dachowej, wymiana elementów więźby dachowej, wykonanie deskowania oraz hydroizolacji, montaż nowych kontrłat, łat i nowych obróbek blacharskich, rynien oraz rur spustowych i w końcu montaż nowego pokrycia dachowego, to czynności wskazujące na generalny remont struktury dachu. Wskazuje na to również okoliczność ustalenia przez Sąd Rejonowy, iż koszt przedmiotowych prac nie może przekroczyć kwoty 150.000 zł. Nie ulega zatem wątpliwości, że przedmiotowe roboty generują znaczne koszty, co poniekąd potwierdza treść apelacji wnioskodawcy.

Przyjmując zatem, że objęte wnioskiem czynności przekraczają zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek należało oddalić.

Jedynie na marginesie wskazać zatem należy, że wątpliwości Sądu Okręgowego budzi sposób w jaki Sąd Rejonowy oszacował i ograniczył w postanowieniu maksymalny koszt przedmiotowych robót do kwoty 150.000 zł. Zdaniem Sądu II instancji wartość ta została ustalona przez Sąd Rejonowy w sposób dowolny. Nie został w niniejszej sprawie sporządzony kosztorys prac, którego wykonanie należałoby zlecić biegłemu, bowiem jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Ustalenie, że koszt prac nie może przekroczyć kwoty 150.000 zł, nie zostało poparte żadnymi obiektywnymi i miarodajnymi wyliczeniami. Tak dalece idąca dowolność jest zdaniem Sądu II instancji niedopuszczalna, skoro ustalona w ten sposób suma ma stanowić wartość graniczną, maksymalną, której upoważnionemu, zgodnie z postanowieniem Sądu I instancji, przekroczyć nie wolno. Wątpliwości interpretacyjne budzi też użyte w punkcie I. postanowienia sformułowanie „materiałów najniższej koniecznej jakości”. Zdaniem Sądu Okręgowego sposób redakcji postanowienia jest nieprzejrzysty, a sama treść ma charakter niedookreślony, co generowałoby w przyszłości dalsze spory między wnioskodawcą a uczestniczką na gruncie jego ewentualnego wykonania.

Wprawdzie przedmiotowy wniosek należało oddalić, jednak zważyć należy, że jak wynika z ustaleń biegłego, remont dachu jest zasadniczo potrzebny, a w niedalekiej przyszłości stanie się koniecznością. Przypomina się, że zgodnie z opinią biegłego dach reprezentuje stan „przedawaryjny”. W związku z powyższym w interesie zarówno wnioskodawcy jak i uczestniczki leży dojście do porozumienia w przedmiocie przeprowadzenia tego remontu. Jeśli zaś wnioskodawca i uczestniczka nie dojdą w tej materii do zgody, wyjście z sytuacji stanowi norma z art. 203 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Jest to wprawdzie wyjście kosztowne, bowiem generuje dodatkowe koszty ustanowienia i wynagrodzenia zarządcy, jednakże w razie poważnego skonfliktowania współwłaścicieli, jest to niekiedy wyjście jedyne. Wówczas współwłaściciele poniosą nie tylko koszty spornych prac, ale również koszty zarządu. Tym samym, jeżeli uczestniczka, jako współwłaścicielka posiadająca większościowe udziały, uniemożliwiać będzie nadal wnioskodawcy dokonanie czynności zgodnych z prawidłową gospodarką, ustanowienie zarządu w trybie art. 203 k.c. stanie się nieuniknione. Współwłaściciele, których udziały stanowią mniejszość, nie mają bowiem żadnego innego środka celem wymuszenia dokonania czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu.

W związku z powyższym, w punkcie I. postanowienia, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie I. i uwzględniony w nim wniosek oddalił.

Skoro ostatecznie przedmiotowy wniosek Sąd Okręgowy oddalił, tym samym apelacja wnioskodawcy jest niezasadna. W związku z tym w punkcie II. postanowienia, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawcy jako bezzasadną.

W punkcie III. postanowienia, na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił wniosek uczestniczki o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego od wnioskodawcy.

SSO Jacek Barczewski