Umowa dorozumiana. Jesteśmy wspólnotą dużą, 4-7. Czy prace na wspólnej działce mogę wykonywać, korzystając z tej formy umowy. Bardzo proszę o odpowiedź. Jeden z sąsiadów, ten niesprzątający, obwinia mnie o zawłaszczenie części wspólnej, że się panoszę, że ciągle mi mało, że jestem zachłanny, itp.. Dodam jeszcze, że działka od lat nie była zadbana. Robiłem to na własny koszt, nikomu nie zabraniałem wchodzić na teren moich robót. Wszystko było do wspólnego użytku. Bardzo proszę o wypowiedź, czy dobrze pojmuję umowę dorozumianą, i czy właściwie ją zastosowałem.
Lepiej - zwołać zebranie (spokojnie może być "na zielonej trawce" czy na korytarzu - wystarczy 7 dni zapowiedzi), uchwalić opłaty czyli przegłosować udziałami (zwykła większość liczona - udziałem w nieruchomości wspólnej, jeśli są 4 mieszkania, i 3 będzie "ZA" to właściwie - prawie na pewno będzie to większość, chyba że to jedno przeciw ma udział - np 51% a reszta po około 49/3% - w praktyce - się to nie zdarza).
Nie musi tu być, ani jednomyślności, ani też - oczekiwania na oddanie głosu, wystarczy że ponad połowa np 2 mieszkania mają ponad połowę i tyle wystarczy.
Temat zlecić firmie - która wystawi faktury.
Sprzątanie na ogół pociąga - np zakup mopa czy środków myjących (chemii gospodarczej) - wystarczy brać faktury na wspólnotę (ma ona NIP z mocy prawa - choć może być nigdzie nieujawniony itp) - płacić i wezwać wspólnotę aby oddawała za te środki.
Aby coś więcej poradzić: art 22 UoWL jest dość precyzyjny: rozpocząłbym od wyliczenia udziałów z KW - bo takie na pewno istnieją (jeśli nie ma KW na nieruchomość wspólną to powinna być, zakładamy ze istnieje) - tam będą ułamki np 300/1000, 200/1000, 459/1000 i 141/1000 - i teraz każdy z tych lokali ma taki % - jak jego ułamek zwykły (powinny sumować się do jedności, mianownik może być bardzo duży np 1 234 567, to nic dziwnego).
Jeśli - tu się zajmujesz tym to nawet zaproponować możesz zostanie zarządem (jednoosobowo) i "wezwanie wspólnoty" aby Tobie płaciła jakieś środki za zarządzanie (skoro się faktycznie tym zajmujesz).
Jak rozliczacie np prąd na częściach wspólnych (każdy ma własny domofon, dzwonek, oświetla kawałek korytarza) ? Ogrzewanie (każdy ma własne?) czy wodę, śmieci (bo to wspólnota z gminą powinna mieć umowę), odśnieżanie etc. - nie można (skutecznie) wymagać od właściciela aby to wykonywał, ale można to zlecić firmie - i zmusić (wezwanie do zapłaty, sądy tu bardzo sprawnie egzekwują takie opłaty +odsetki, +koszta wezwania, +koszta prawnika itp) - aby dokładał się (partycypował) w/g udziałów (wartość z KW).
jeśli nie ma pieniędzy na ciągła pomoc firmy "administrującej" - to (zwłaszcza małe firmy) - pomagają np raz na rok, raz na pół roku - zrobić sprawozdanie, przeprowadzić zebranie.
Może - istnieje firma administrująca i może jest też zarządca - tylko o tej WM po prostu "zapomnieli" ? Zawsze śladem pieniędzy - nieruchomość powstała np przez wybudowanie czy podzielenie większego domu - to w aktach notarialnych powinna być jakakolwiek wzmianka - kto jest Zarządcą / kto tym administruje.
Dziękuję serdecznie za przewodnik postępowania w sprawach wspólnotowych. Wszystkie te czynności przed nami, bo od początku nie jesteśmy niezorganizowani. Zapytam, czy brak zorganizowania formalnie wspólnoty, jest karalny i, co grozi?
Chciałbym jednak wiedzieć, czy słusznie postąpiłem stosując umowę dorozumianą w przypadku uprawiania działki. Może są źródła interpretujące ten temat. Czytałem ustawę o umowach dorozumianych, ale jest to trudna lektura. Na interpretację tego prawa nie trafiłem. Jeszcze raz proszę, o ile to możliwe o wypowiedź na ten temat. Pozdrawiam. Kazimierz.
P.s. Nie sprzątający wybudował boks w części wspólnej, tzn. w suszarni. Nikt się w czasie budowy nie sprzeciwił. Czy to jest umowa dorozumiana? Czy możemy teraz wyrazić sprzeciw i czy ten sprzeciw będzie prawomocny?
Nie, nie jest, to niedopatrzenie, i to ze strony developera czy np osoby która takie lokale sprzedawała - w aktach notarialnych może być wskazana firma która formalnie jest Zarządcą, i w zupełności to - nie pociąga tu właścieli do jakichkolwiek grzywien etc
Co prawda - WM podlegają pod opodatkowanie, tylko - skoro nie ma konta na które się współwłaściciele składają na zarząd nieruchomością wspólną, to i wydatki należy przyjąć za zerowe, a jakie podatki by nie były, to cokolwiek mnożone przez zero - daje zero.
Może być podatek od nieruchomości od części wspólnych i ktoś np któryś z właścicieli - mógł to płacić, ale to już - jego roszczenie (skoro opłacał) wobec Wspólnoty - i zupełnie bym to zostawił.
Z boxem - ja bym tu widział zwykły quad usum - tzw podział do użytkowania - zbyt mało danych aby cokolwiek poradzić - np kiedy to posadowienie boxu miało miejsce rok temu czy 20/30 lat temu ?
Zostawiłbym ten box - i poszedł wątkiem pieniędzy - na pewno nie ma Zarządcy ani Administratora? nie ma jakiś "wspólnych" opłat?
Co do zasady - jeśli jest 3:1 mieszkaniami i udziałami będzie np 70-80% do 30-20% to można sprawnie - albo taki box wykluczyć albo - narzucić taki podział że każdy ma przypisany kawałek podłogi gdzie może mieć box, jeśli przeznaczeniem pomieszczenia była suszarnia / pralnia - to właśnie zmiana na miejsce na boxy - wymaga od tego właściciela - zgody większości - pytanie ile lat temu to postawił i czy na pewno ktoś mu się "nie podpisał" pod taką zgodą, ale - to temat zupełnie poboczny.
To może tak - jak byłaby np dziura w dachu to kto by to naprawił?
Jak są rozliczane: woda, prąd, gaz, CO, śmieci w tych lokalach ?