Zgłębiając problem postawiony w dyskusji dotyczącej umowy najmu, pragnę przedstawić poniższe wyjaśnienia:
Witam, czy w umowie najmu na czas nieokreślony, może być dopisek, że najemca jest zobowiązany nie wypowiadać jej przez jakiś czas? Czy jest to zgodne z prawem?
Zgodnie z polskim prawem, w umowie najmu na czas nieokreślony nie można zobowiązać najemcy do niewypowiadania umowy przez określony czas. Jednakże, można uzgodnić inny termin wypowiedzenia niż ten ustawowy, o ile nie jest on krótszy niż ten przewidziany ustawowo.
a jeśli w umowie jest dopisek „Strony umowy postanawiają, że Wynajmujący i Najemca może rozwiązać umowę za jednomiesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w formie pisemnej bez podania przyczyn lub na podstawie porozumienia stron w formie pisemnej bez podania przyczyn, uwzględniając w przypadku najemcy zapis w ust. 2.”
A zapis w ustawie 2 brzmi „najemca zobowiązuje się nie wypowiadać umowy najmu w okresie pierwszych 18 msc do dnia…”
Powyższy zapis w ustawie 2, który zobowiązuje najemcę do niewypowiadania umowy przez pierwsze 18 miesięcy, jest niezgodny z prawem i w efekcie nieważny. Najemca może wypowiedzieć umowę zgodnie z ogólnymi przepisami prawa. Zgadza się, że wiele osób może nie znać przepisów i uznać taki zapis za wiążący, jednak nie oznacza to, że będzie on skuteczny.
A jeśli chodzi o wynajmującego, to będzie on mógł wypowiedzieć umowę WYŁĄCZNIE na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z podanymi tam terminami i z zachowaniem podanych tam formalności.
To prawda, art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi o przesłankach, na podstawie których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Wszelkie inne przesłanki nieuwzględnione w tym artykule będą nieważne.
Czyli w takim wypadku wynajmujący musi podpisać wypowiedzenie z okresem 3 miesięcznym?
Nie. Wynajmujący nie "podpisuje" wypowiedzenia. Wynajmujący składa najemcy oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy. Jest to jednostronne działanie, które nie wymaga akceptacji najemcy. Jeśli zgodnie z umową przewidziano inny okres wypowiedzenia, należy się go trzymać. Jeśli nie, obowiązują przepisy ustawowe.