Wyrok z 20 kwietnia 2026, sygn. X C 191/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2026 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Asesor sądowy Anna Bindas-Smoderek

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 kwietnia 2026 r. w Toruniu

sprawy z powództwa I. G.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta M.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi (...), dokonane pismem z dnia 27 sierpnia 2024 r. nr (...), jest nieuzasadnione ponad kwotę 69.300 zł (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych) i wobec tego ustala, że opłata za użytkowanie wieczyste płatna za rok 2025 oraz za każdy kolejny rok wynosi 69.300 zł (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta M. na rzecz powódki I. G. kwotę 5.571,40 zł (pięć tysięcy pięćset siedemdziesiąt jeden złotych czterdzieści groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje pobrać od powódki I. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Toruniu kwotę 44,44 zł (czterdzieści cztery złote czterdzieści cztery grosze) tytułem nieuiszczonych dotychczas kosztów sądowych;

V.  nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta M. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Toruniu kwotę 93,56 zł (dziewięćdziesiąt trzy złote pięćdziesiąt sześć groszy) tytułem nieuiszczonych dotychczas kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 27 sierpnia 2024 r., sygn. (...), Prezydent Miasta M. reprezentując Skarb Państwa, wypowiedział I. G. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w wysokości 35.824,50 zł i zaproponował nową wysokość opłaty w wysokości 121.695 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w M., przy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Wnioskiem z dnia 25 września 2024 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w M. powódka I. G. zakwestionowała zaproponowaną podwyżkę opłaty podnosząc, że jej wzrost jest nieproporcjonalnie wysoki do rzeczywistych zmian rynkowej wartości nieruchomości. Wskazała, że proponowana podwyżka opłaty jest aż dwukrotna w stosunku do dotychczasowej kwoty, co wydaje się być nieuzasadnione w świetle obecnej sytuacji faktycznej i prawnej nieruchomości.

Orzeczeniem z dnia 31 grudnia 2024 r. o sygn. akt (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w M. oddaliło wiosek powódki.

Powódka w ustawowym terminie wniosła sprzeciw od orzeczenia w całości. Wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w innej, niższej wysokości. Sprawa została przekazana do Sądu Rejonowego zgodnie z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) – dalej „u.g.n.”. Wobec tego pismo I. G. z dnia 25 września 2024 r. stanowiło pozew w niniejszej sprawie.

Pismem procesowym z dnia 17 kwietnia 2025 r. powódka sprecyzowała pozew poprzez wskazanie wartości przedmiotu sporu i wskazała, że akceptuje podwyżkę opłaty co do zasady, ale kwestionuje jej wysokość, wskazując, że podwyżka ta jest uzasadniona co najmniej o kwotę 8.587 zł, tj. za zasadną uznaje opłatę roczną w wysokości 44.411,50 zł i kwestionuje wysokość opłaty rocznej ponad tą wartość. Wartość przedmiotu sporu została wyliczona jako różnica pomiędzy wartością opłaty rocznej po aktualizacji a opłatą roczną jakiej wysokości powódka uważa za uzasadnioną na kwotę 77.284 zł.

W odpowiedzi na pozew z dnia 9 czerwca 2025 r. Skarb Państwa – Prezydent Miasta M. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany zakwestionował wartość przedmiotu sporu na kwotę 77.284 zł, wskazując, że została ona wadliwie określona. Różnica pomiędzy nową opłatą w kwocie 121.695 zł a dotychczasową opłatą w kwocie 35.824,50 zł, daje kwotę 85.871 zł i taka kwota powinna zostać wskazana, jako wartość przedmiotu sporu. Pozwany zaprzeczył, aby brak było podstaw do dokonania aktualizacji opłaty rocznej, wskazując, iż ze sporządzonego na zlecenie pozwanego operatu szacunkowego wynikał wzrost wartości nieruchomości, który uzasadniał zaproponowaną podwyżkę opłaty.

Postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2025 r. Sąd ustalił wartość przedmiotu sporu na kwotę 77.284 zł oraz dopuścił dowód z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w M. przy (...), zapisanej w (...) stanowiącą (...), obręb (...) o powierzchni 1,2127 ha na potrzeby ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste począwszy od dnia 1 stycznia 2025 r. oraz wysokości opłaty która winna obowiązywać od 1 stycznia 2025 r.

Po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego sądowego strona powodowa nie kwestionowała wniosków opinii. W zakresie wniosków strony pozwanej Sąd przeprowadził dowodów z uzupełniającej opinii biegłego celem ustosunkowania się do zarzutów złożonych przez stronę pozwaną. Po złożeniu uzupełnienia opinii, Sąd pominął wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego. Żadna ze stron nie złożyła zastrzeżeń co do pominiętego wniosku dowodowego.

Sąd ustalił, co następuje.

I. G. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w M. przy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi (...) o numerze (...), stanowiącą (...), obręb (...) o powierzchni 1,2127 ha, będącej własnością Skarbu Państwa.

Bezsporne, a nadto dowód:

- teczka (...);

- wydruk treści (...), k. 26-29v.

Z informacji z dnia 5 lutego 2024 r. wynikało, że I. G. w 2024 r. miała obowiązek uiścić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 35.824,50 zł.

Bezsporne, a nadto dowód:

- teczka (...), Decyzja Urzędu Miasta M., Wydział Gospodarki Nieruchomościami z dnia 5 lutego 2024 r., (...)

Na dzień 4 lipca 2024 r. wartość rynkowa prawa nieruchomości gruntowej określona na potrzeby postępowania administracyjnego w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu została ustalona na poziomie 4.056.500 zł (334,50 zł/m ²). Rzeczoznawca majątkowy mgr V. T. przyjęła rynek nieruchomości przeznaczony pod działalność usługową zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr 916/18 Rady Miasta M. z dnia 6 września 2018 r.), zakres cen badanych nieruchomości podobnych mieścił się w przedziale od 113,68 zł/m ² do 394,94 zł/m ².

Pismem z dnia 27 sierpnia 2024 r., sygn. (...), Prezydent Miasta M., wypowiedział I. G. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w wysokości 35.824,50 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w M., przy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Jednocześnie organ zaproponował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2025 r. nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa w kwocie 121.695 zł. Wysokość opłaty ustalono w ten sposób: wartość nieruchomości 4.056,500 zł, stawka 3%, udział w nieruchomości 1/1, opłata roczna: 4.056,500 zł x 3% x 1/1 = 121.695 zł. Ponieważ nowa zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty sposób jej wnoszenia ustalono do dnia 31 marca 2025 r. w kwocie 71.649 zł, do dnia 31 marca 2026 r. w kwocie 96.672 zł, do dnia 31 marca 2027 r. w kwocie 121.695 zł. Wskazano, że w roku 2027 i następnych latach opłata roczna będzie wynosiła 121.695 zł.

Dowód:

- teczka (...), operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego mgr V. T. z dnia 8 lipca 2024 r.

- teczka (...), decyzja z dnia 27 sierpnia 2024 r.

Na dzień 1 stycznia 2025 r. wartość rynkowa nieruchomości wyniosła 2.310.000 zł. W przeliczeniu na 1 m ² powierzchni gruntu wartość wynosi 190,52 zł/m ². Analiza rynku wykazała, że ceny rynkowe podobnych nieruchomości wahają się od 118,91 zł do 233,73 zł w przeliczeniu na 1 m ² powierzchni gruntu. Uzyskana wartość rynkowa mieści się w granicach cen rynkowych osiągając wartość powyżej średniej ceny rynkowej [171,03 zł], na co wpływ ma prawobrzeżne położenie nieruchomości.

Dowód :

- opinia biegłego mgr inż. bud. N. V. z dnia 2 grudnia 2025 r., k. 52-73.

Stawka procentowa opłaty od użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 3% wartości gruntu.

Nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji Wojewody (...), w której określono sposób korzystania z gruntu. Cel oddania nieruchomości gruntowej wynikał z ustalonego sposobu jej użytkowania, wskazanego również w księdze wieczystej jako użytek „Ba – budynki przemysłowe”, co stanowiło podstawę do ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Na dzień aktualizacji opłaty sposób korzystania z gruntu nie zmienił się, dalej jest użytek Ba - oznaczający grunty przemysłowe, pozostałości po rozebranych obiektach przemysłowych. Jeżeli po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu, właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty może zmienić sposób korzystania z gruntu z zachowaniem art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po spełnieniu wymogu art. 73 ust. 2d, 2e, 2f ustawy o gospodarce nieruchomościami może nastąpić zmiana celu i stawki % opłaty. Na dzień aktualizacji organ reprezentujący Skarb Państwa nie okazał rzeczoznawcy majątkowemu stosownych dokumentów potwierdzających zmianę celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień do zmiany celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, szczególnie gdy dotyczy to opłaty rocznej.

Dowód :

- opinia uzupełniająca biegłego mgr inż. bud. N. V. z dnia 27 lutego 2026 r., k. 97.

Sąd zważył, co następuje.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie dowód z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, a nadto dowodach z dokumentów zebranych w teczce (...) oraz w aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w M. założonych dla sprawy (...). Sąd dał wiarę dowodom w postaci dokumentów zgromadzonych w toku procesu albowiem były kompletne, jasne, wraz z pozostałymi dowodami obrazowały dokładny stan faktyczny sprawy. Ich prawdziwość nie budziła, w ocenie Sądu, jakichkolwiek wątpliwości. Co więcej, wiarygodność i autentyczność przedłożonych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

W niniejszej sprawie spór koncentrował się wyłącznie na przeznaczeniu działki i ustaleniu wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego. W tym zakresie Sąd dokonał ustaleń w oparciu o opinię biegłej mgr inż. bud. N. V. z dziedziny szacowania nieruchomości sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy.

W ocenie Sądu opinia biegłej mgr inż. bud. N. V. z dziedziny szacowania nieruchomości, zarówno podstawowa z dnia 2 grudnia 2025 r., jak i uzupełniająca z dnia 27 lutego 2026 r., zasługuje na pełne podzielenie i stanowi miarodajne źródło ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Opinia ta została sporządzona w sposób rzetelny, rzeczowy i wyczerpujący, w oparciu o całokształt zgromadzonej dokumentacji, akta sprawy oraz bezpośredniej wizji lokalnej nieruchomości.

Pozwany pismem z dnia 31 grudnia 2025 r. zakwestionował sporządzoną opinię z dnia 2 grudnia 2025 r. w zakresie w jakim biegła dokonując wyceny uwzględniła cel na jaki sporna nieruchomość gruntowa została przekazana w użytkowanie wieczyste - grunty przemysłowe, a nie wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie usługowe nieruchomości. Pozwany wskazał, że dla porównania działająca na zlecenie Prezydenta Miasta M. biegła V. T. jako właściwy wskazała rynek nieruchomości usługowych, gdzie zakres cen badanych przez nią nieruchomości podobnych mieścił się w przedziale od 113,68 zł/m ² do 394,94 zł/m ². Natomiast biegła sądowa N. V., podczas analizy rynku nieruchomości przemysłowych wyselekcjonowała nieruchomości w przedziale cenowym od 118,91 zł/m ² do 233,73 zł/m ². Finalnie to przełożyło się to na wyszacowaną wartość nieruchomości, która u biegłej N. V. wyniosła 2.310.000 zł (190,52 zł/m ²), a u rzeczoznawcy V. T. 4.056.000 zł (334,50 zł/m ²). Rzeczoznawca majątkowy V. T. przyjęła rynek nieruchomości przeznaczony pod działalność usługową zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawartym w uchwale nr (...)Rady Miasta M. z dnia 6 września 2018 r.

W opinii uzupełniającej z dnia 27 lutego 2026 r. biegła sądowa N. V. odniosła się do zgłoszonych zastrzeżeń w piśmie pełnomocnika pozwanego, uznając je za niezasadne i wskazując na prawidłowość wyboru nieruchomości porównawczych, które to wnioski biegłej Sąd w całości podziela. Przede wszystkim należy podkreślić, że wbrew zarzutom pozwanego biegła prawidłowo wskazała, iż nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji Wojewody (...), określającej sposób korzystania z gruntu. Cel oddania nieruchomości wynikał z ustalonego sposobu jej użytkowania, ujawnionego również w księdze wieczystej jako użytek Ba – budynki przemysłowe, co stanowiło podstawę ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej. Na dzień aktualizacji opłaty sposób korzystania z nieruchomości nie uległ zmianie, grunt nadal oznaczony był jako użytek „Ba”, obejmujący tereny przemysłowe oraz pozostałości po rozebranych obiektach przemysłowych.

Zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu po oddaniu go w użytkowanie wieczyste może uzasadniać zmianę celu użytkowania, a w konsekwencji także zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 73 ust. 2d–2f tej ustawy. Tymczasem na dzień aktualizacji opłaty organ reprezentujący Skarb Państwa nie przedstawił rzeczoznawcy majątkowemu dokumentów potwierdzających zmianę celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Należy przy tym zaznaczyć, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania zmiany celu użytkowania wieczystego, w szczególności w zakresie mającym wpływ na wysokość opłaty rocznej.

Nie można jednak tracić z pola widzenia, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, po myśli art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie jedno z kilku kryteriów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Szczegółowy sposób określania wartości nieruchomości reguluje natomiast Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Metoda ustalania ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu opisana została w § 42 tego rozporządzenia. Po myśli § 42 ust 4 tego rozporządzenia wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1-3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę.

Sąd zważył, że pozwany nie kwestionował, iż wyceniana nieruchomość została oddana powódce I. G. na cele przemysłowe, pozostaje niezabudowana, znajduje się na terenie po zlikwidowanym zakładzie przemysłowym (...), jest otoczona przez niezabudowane grunty, z wyjątkiem znajdującego się w bliskiej odległości obiektu handlowego (...). Zasadnie więc biegła przyjęła jako podobne do wycenianej nieruchomości działki przemysłowe oraz pod zabudowę usługowo-produkcyjną.

Mając na uwadze powyższe Sąd postanowieniem z dnia 18 marca 2026 r. na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominął wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na fakty jak w pkt 1 pisma pozwanego z dnia 31 grudnia 2025 r. W tym zakresie pozwany nie składał zastrzeżeń w trybie art. 162 k.p.c.

Sąd na marginesie wskazuje, że w świetle dyspozycji art. 157 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami niedopuszczalna jest ocena prawidłowości operatu poprzez sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości. Jedyną dopuszczalną formą oceny prawidłowości sporządzenia operatu jest wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O to jednak pozwany nie wnioskował, zaś Sąd nie widział potrzeby aby z urzędu występować z takim wnioskiem.

Nie było również podstaw aby operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pozwanego na potrzeby wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste potraktować jako punkt odniesienia dla oceny prawidłowości operatu sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy. Operat sporządzony na zlecenie pozwanego miał bowiem cechy tzw. prywatnej opinii a nie opinii biegłego sporządzonej na zlecenie organu władzy publicznej w innym postępowaniu przewidzianym przez ustawę. Nie był on zlecany a trybie art. 84 k.p.a. z zachowaniem standardów przewidzianych w art. 24 k.p.a., a tym samym i tych, o których mowa w art. 49 § 1 k.p.c. w zw. z art. 281 § 1 k.p.c. Jak wynika z treści samego operatu, został on sporządzony w związku z umową o dzieło, która wiąże Urząd Miasta M. z rzeczoznawcą, taki stosunek rzeczoznawcy z jedną ze stron postępowania uniemożliwia przyjęcie, iż operat sporządzony został z zachowaniem standardów bezstronności jego autora.

Jednocześnie dla porządku należy wskazać, że analiza transakcji przyjętych do porównania zarówno w opinii sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania (k. 58 akt sprawy), jak i w operacie znajdującym się w teczce (...) (k. 20), prowadzi do wniosku, że w obu opracowaniach wykorzystano w znacznej części te same lub bardzo zbliżone transakcje porównawcze. Istotna różnica pomiędzy opiniami polega natomiast na tym, że rzeczoznawca V. T. działająca na zlecenie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta M. uwzględniła dodatkowo transakcje o wyraźnie zawyżonych cenach jednostkowych, które w ocenie Sądu miały charakter skrajny i niereprezentatywny dla analizowanego rynku. Tego rodzaju transakcje, jako odstające od poziomu cen kształtujących przeciętny rynek nieruchomości podobnych, powinny zostać wyeliminowane z analizy porównawczej, a nie stanowić podstawę ustalania wartości nieruchomości. Uwzględnienie tych transakcji doprowadziło do istotnego zawyżenia wartości nieruchomości w opinii sporządzonej na zlecenie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta M..

W konsekwencji za niezasadny należało uznać argument pozwanego, jakoby zasadnicze znaczenie dla rozbieżności pomiędzy opiniami miało odmienne przeznaczenie działek przyjętych do porównania. Źródłem różnic była bowiem przede wszystkim selekcja transakcji porównawczych, w tym uwzględnienie transakcji o charakterze skrajnym, a nie sama kwalifikacja przeznaczenia nieruchomości.

W świetle poczynionych ustaleń faktycznych powództwo okazało się częściowo uzasadnione.

Zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W myśl ust. 3 tego artykułu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z kolei art. 78 ust. 1 u.g.n. przewiduje, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Jak wynika z powyższego, dla skuteczności wypowiedzenia opłaty rocznej niezbędne jest dokonanie wypowiedzenia na piśmie, najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, zawarcie oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości, wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenia o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także dołączenie do wypowiedzenie informacji o wartości nieruchomości i miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W ocenie Sądu, pismo pozwanego z dnia 27 sierpnia 2024 r. spełnia powyżej wskazane wymogi formalne z art. 78 ust. 1 u.g.n. i stanowiło skuteczną podstawę wypowiedzenia powódce dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Jednocześnie zaistniała również przesłanka z art. 77 ust. 1 u.g.n. w postaci zmiany wartości nieruchomości.

Należy podkreślić, że Sąd rozpoznający sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003r., I CK 66/02). Oznacza to, że jeżeli Sąd uzna, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu jest nieuzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty), Sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeżeli uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona to oddala powództwo. Jeżeli natomiast uzna, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowana w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala.

W przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu wysokość zaktualizowanej opłaty jest uzasadniona, jednakże w mniejszej wysokości. Biegła rzeczoznawca ustaliła wartość nieruchomości na kwotę 2.310.000 zł. Wysokość zaktualizowanej opłaty wynosiła zatem 69.300 zł (3% wartości, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.).

Po myśli art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W realiach niniejszej sprawy przesłanka ta jednak nie została spełniona. Przy uwzględnieniu wartości nieruchomości gruntowej ustalonej przez biegłą sądową wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej nie przekroczyła dwukrotności dotychczasowej opłaty (wysokość dotychczasowej opłaty 35.824,50 zł w podwójnej wysokość to 71.649 zł). Tym samym brak było podstaw do zastosowania mechanizmu stopniowego dochodzenia do pełnej wysokości opłaty przewidzianego w art. 77 ust. 2a u.g.n. W konsekwencji zaktualizowana opłata roczna należna jest od 2025 r. w pełnej wysokości tj. kwocie 69.300 zł.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 189 k.p.c. i art. 77 ust 1 i 2a u.g.n., Sąd orzekł jak w pkt. I wyroku i ustalił, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako (...), dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi (...), dokonane pismem z dnia 27 sierpnia 2024 r. nr (...), jest nieuzasadnione ponad kwotę 69.300 zł i wobec tego ustalił, że opłata za użytkowanie wieczyste płatna za rok 2025 oraz za każdy kolejny rok wynosi 69.300 zł, jednocześnie oddalając powództwo w pozostałej części (pkt II).

Podkreślić w tym miejscu należy, że strona powodowa wnosiła w niniejszej sprawie o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej użytkowania wieczystego było niezasadnie ponad kwotę 44.411,50 zł. Tym samym, podnosiła, że zaktualizowana opłata za użytkowanie wieczyste powinna być niższa o 77.284 zł od tej ustalonej przez pozwanego (121.695 zł - 44.411,50 zł). Sąd ustalił wysokość opłaty na kwotę 69.300 zł. Tym samym powódka przegrała proces w zakresie kwoty 24.888,50 zł, którą powódka zobowiązana jest uiszczać tytułem opłaty ponad kwotę pierwotnie przez nią akceptowaną. Jednocześnie powódka wygrała proces w zakresie kwoty 52.395 zł gdyż o tyle opłata jest niższa niż żądana przez stronę pozwaną. Wobec tego należało uznać, że powódka wygrała proces w 67,80% [52.395 zł/77.284 zł x 100%].

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3, art. 99 oraz art. 100 k.p.c. Zgodnie z tym ostatnim przepisem w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Powódka poniosła koszty postępowania w łącznej wysokości 10.782 zł, na które złożyły się kwoty: 3.865 zł tytułem opłaty od pozwu, 5.400 zł tytułem kosztów wynagrodzenia pełnomocnika (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych; Dz. U. z 2026 r., poz.118 ze zm.), 1.500 zł tytułem wydatków na opinię biegłego sądowego oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Pozwany poniósł koszty postępowania w łącznej wysokości 5.400 zł, tytułem kosztów wynagrodzenia pełnomocnika (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych; Dz. U. z 2026 r., poz.118 ze zm.).

Żądanie powódki zostało uwzględnione w 67,80%, tym samym powódce należał się zwrot poniesionych kosztów w wysokości 7.310,20 zł (67,80% z 10.782 zł), a pozwanemu w wysokości 1.738,80 zł (32,20% z 5.400 zł).

Po rozliczeniu powyższych kwot otrzymaną różnicę w wysokości 5.571,40 zł należało zasądzić od pozwanego na rzecz powódki, o czym orzeczono jak w pkt III wyroku.

Kwota 5.571,40 zł tytułem zwrotu kosztów procesu została zasądzona wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Koszt wynagrodzenia biegłej sądowej N. V. wyniósł 1.638 zł za sporządzenie pisemnej opinii. Koszt do kwoty 1.500 zł pokryty został z wpłaconej przez powódki zaliczki, zaś do kwoty 138 zł tymczasowo pokryty został ze środków budżetowych Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Toruniu. Mając na uwadze wynik procesu, na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd orzekł jak w punkcie IV wyroku w stosunku do powódki 44,44 zł (138 zł x 32,20%) oraz w punkcie V wyroku w stosunku do pozwanego 93,56 zł (138 zł x 67,80%) tytułem nieuiszczonych dotychczas kosztów sądowych w sprawie.