Wyrok z 14 października 2024, sygn. V ACa 421/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący Sędzia SA Grzegorz Misina

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2024 r. w Katowicach na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa T. W. i A. W.

przeciwko Gminie R.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach
z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. akt I C 547/10

1) oddala apelację;

2) zasądza od pozwanej na rzecz powoda T. W. kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono.

SSA Grzegorz Misina

V ACa 421/22

UZASADNIENIE

Powodowie A. W. i T. W. w pozwie wniesionym przeciwko Gminie R. początkowo domagali się nakazania pozwanej usunięcia wady fizycznej nabytego przez nich od pozwanej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w R. (...), obejmującej działkę nr (...), poprzez zasypanie lunety szybowej szybu H. znajdującego się na tej działce
i zabezpieczenie terenu wokół szybu, w terminie jednego miesiąca od prawomocności wyroku, jak również upoważnienia powodów do wykonania zastępczego tych czynności na koszt pozwanej, na wypadek, gdyby pozwana w zakreślonym terminie ich nie wykonała.

Ostatecznie powodowie zmienili żądanie pozwu, domagając się od pozwanej zapłaty odszkodowania w kwocie 223 371,31 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 219 771,31 zł od dnia 30 kwietnia 2019 r. i od kwoty 3600 zł od dnia 10 października 2019 r., przy jednoczesnym zwaloryzowaniu wartości szkody na ostatni kwartał poprzedzający dzień uprawomocnienia się wyroku.

Na uzasadnienie tego żądania powodowie podali, że nabyli od pozwanej ww. prawo użytkowania wieczystego z przeznaczeniem na budowę budynku mieszkalnego (jednorodzinnego). Ogłoszenie pozwanej o przetargu zawierało informację, że na działce znajduje się szyb, z zapewnieniem, że jest on zlikwidowany. W protokole przetargu również jest informacja o starym zlikwidowanym szybie. Zadrzewienie działki w chwili przetargu nie pozwalało na dokładne jej zbadanie. Po nabyciu prawa użytkowania wieczystego powodowie podjęli czynności zmierzające do posadowienia budynku. Po zakończeniu budowy przystąpili do porządkowania części działki, na której miał znajdować się zlikwidowany szyb. W trakcie pracy koparki równającej teren odsłonięto wlot do szybu. Luneta szybu ma 3 m szerokości
i 115 m głębokości. Prawdopodobnie szyb nie był nigdy zasypany ani w inny sposób zlikwidowany. Tego rodzaju obiekt zagraża bezpieczeństwu użytkowników nieruchomości
i czyni ją niezdatną do zamieszkania.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że informacja o znajdującym się na działce starym zlikwidowanym szybie była zamieszczona w ogłoszeniu o przetargu oraz w protokole przetargu, zatem powodowie powinni byli dokonać wizji lokalnej i zapoznać się ze stanem działki, a nadto podniosła, że nieruchomość ma powierzchnię blisko 2000 metrów kw., a powodowie mogą zagospodarować ją w taki sposób, aby nie kolidowało to z istniejącym szybem. W toku procesu pozwana konsekwentnie zaprzeczała aby szyb nie został zlikwidowany zgodnie z obowiązującymi w chwili jego likwidacji zasadami, a nadto kwestionowała wysokość formułowanego przez powodów żądania zapłaty.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Gliwicach zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 223 371,31 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od następujących kwoty 219 771,31 złotych od dnia 19 listopada 2021 roku i od kwoty 3600 złotych od dnia 8 stycznia 2022 roku; w pozostałej części powództwo oddalił, zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 11000 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 13.300,71 złotych tytułem kosztów sądowych.

Sąd pierwszej instancji ustalił stan faktyczny sprawy w następujący sposób.

Dnia 26 lipca 2016 roku pozwana ogłosiła ustny przetarg nieograniczony zmierzający do wyłonienia nabywcy prawa użytkowania wieczystego działki położonej w R. przy ul (...). Przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Powodowie przystąpili do drugiego przetargu w tej sprawie ogłoszonego w dniu 26 października 2016 roku. Z treści ogłodzenia o przetargu wynikało, że nieruchomość przeznaczona jest pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W opisie nieruchomości, w części odnoszącej się do możliwych szkód górniczych, zaznaczono, że „na działce występuje stary zlikwidowany szyb”. W ostatnim akapicie pkt 4 ogłoszenia przetargowego zaznaczono, że na przedmiotowym terenie nie były prowadzone badania geotechniczne i brak jest wiedzy o ewentualnych pozostałościach w gruncie po wyburzeniu wcześniejszej zabudowy. W protokole przetargu z dnia 26 października 2016 roku ponownie zaznaczono, że na gruncie znajduje się „stary zlikwidowany szyb”. Ponownie kilka akapitów poniżej tej informacji zamieszczono wzmiankę, iż że na przedmiotowym terenie nie były prowadzone badania geotechniczne i brak jest wiedzy o ewentualnych pozostałościach w gruncie po wyburzeniu wcześniejszej zabudowy, tym razem dodając, iż w przypadku ich wystąpienia, nabywca powinien dokonać ich usunięcia na własny koszt i własnym staraniem. Stan zadrzewienia i zakrzaczenia działki uniemożliwiał jej szczegółowe oględziny przed przystąpieniem do przetargu. Roślinność porastająca grunt utrudniała wejście na działkę. Dnia 15 listopada 2016 roku powodowie zawarli z Gminą R. w formie aktu notarialnego umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (umowa rep. (...). nr (...) k. 10). Przedmiotem umowy była stanowiąca własność gminy działka gruntu (...) o powierzchni 1944,00 m ^{( 2)} położona w obrębie i dzielnicy (...), przy ul. (...), na terenach zabudowy mieszkaniowej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną i wielorodzinną (symbol planu zagospodarowania przestrzennego (...)). Osiągnięta na licytacji cena to 189880 zł, co odpowiadało wartości rynkowej nieruchomości (§ 11). W § 3 umowy pozwana złożyła oświadczenie o oddaniu powodom opisanej wyżej działki gruntu w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat. Strony w umowie ustaliły opłatę za użytkowanie wieczyste. W § 8 umowie powodowie zobowiązali się we własnym zakresie i na własny koszt m.in. do uzyskania wszelkich uzgodnień odnośnie przebiegu sieci uzbrojenia i warunków dostawy mediów, sporządzenia dokumentacji niezbędnej do otrzymania zgody budowlanej i kompleksowego uzbrojenia terenu, dokonania wycinki drzew i krzewów kolidujących z planowana zabudową, wykonania zjazdu z drogi publicznej, zakończenia zabudowy, za które uważa się wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym w terminie 5 lat od dnia zawarcia aktu notarialnego. Niezachowanie terminu mogło stanowić podstawę rozwiązania umowy, bądź ustanowienia dodatkowej opłaty obciążającej powodów niezależnie od opłat za użytkowanie wieczyste. Powodowie przystąpili do procesu budowalnego zgodniez umową oddania działki w użytkowanie wieczyste. Z informacji wydanej przez (...)o warunkach geologiczno - górniczych na potrzeby planowanej inwestycji wynika m.in., że na działce znajduje się stary zlikwidowany szybik płytkiej eksploatacji i zroby płytkiej eksploatacji pokładu (...). Decyzją z dnia 24 listopada 2017 roku powodowie uzyskali pozwolenie na budowę. W pierwszym etapie prac powodowie oczyścili
z roślinności i uporządkowali część działki, na której miał zostać wybudowany dom. Posadowienie domu jednorodzinnego nastąpiło w innej części działki, niż zaznaczony na mapach szyb. W trakcie prac rekultywacyjnych i budowlanych natrafiono na pozostałości piwnic i fundamentów po starych, rozebranych budynkach. Pozostałości te powodowie usunęli na własny koszt, nie zgłaszając żadnych zastrzeżeń. Gruz pochodzący z likwidacji tych obiektów powodowie zrzucili do ujawnionego na działce szybu. Po ukończeniu budowy domu powodowie przystąpili do prac porządkowych na pozostałej części działki. Znajdowało się tam zarośnięte roślinnością gruzowisko, które powodowie uznali za pozostałości po zlikwidowanym szybie. Podczas wyrównywania terenu koparka odsłoniła w tym miejscu otwór w ziemi. Pracujący na działce robotnicy zawiadomili powódkę i następnie prostymi metodami, takimi jak pomiar sznurkiem, próbowano ustalić rozmiary tego otworu. Już te proste czynności sprawdzające wskazywały, że obiekt jest bardzo głęboki i zbliżanie się do niego może powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa znajdujących się tam osób. Powódka niezwłocznie rozpoczęła działania zmierzające do uzyskania od pozwanej i odpowiednich podmiotów górniczych informacji na temat rozmiarów, stanu technicznego, sposobu likwidacji szybu i czynności, jakie należy podjąć celem jego zabezpieczenia. Niezależnie od tego, pozwana zleciła na własny koszt wydanie stosownej ekspertyzy. Z uzyskanej w ten sposób opinii wydanej przez (...) Spółka z o.o. wynika, że zlokalizowany na działce szyb H. (H.) związany był z wydobyciem, jakie prowadziła z pokładu (...) w II połowie XIX wieku kopalnia (...). Eksploatacja nie była prowadzona bezpośrednio pod obiektem.
Z dokumentacji uzyskanej przez opiniujących wynika, że bezpośrednio pod obiektem znajduje się chodnik podstawowy w pokładzie (...) na głębokości 115 m połączony pod szybem z szybem H.. Był to szyb wentylacyjny, przepływowy. Z badań przeprowadzonych kamerą wynika, że stan obmurza jest względnie dobry, bez widocznych znacznych wykruszeń, podobny jest stan zaobserwowanej w trakcie badania wnęki. Szyb można zaliczyć do suchych, z niewielkimi widocznymi wykropleniami zza obmurza w warstwach nakładu. Na podstawie obserwacji przeprowadzonej przez przejazd kamery przez lunetę szybową można stwierdzić, że szyb nie został nigdy zasypany – stan obmurza wyklucza istnienie jakiejkolwiek warstwy zasypowej. Widoczna jest na całej długości dobrze zachowana cegła. Pierwotnie wlot szybu był prawdopodobnie prowizorycznie zamknięty. Na dnie szybu znajduje się gruz i grunt rodzimy i możliwe, że jest to materiał z rozebranych fundamentów, na który wskazali powodowie. Koszty sporządzenia przywołanej wyżej opinii wynosiły 3 600 zł. Pozwana w chwili ogłoszenia przetargu nie dysponowała żadną wiarygodną dokumentacją dotyczącą samego szybu, jego głębokości i rozmiarów, stanu technicznego ani sposobu likwidacji. Informację o istnieniu szybu i jego likwidacji pozwana uzyskała od (...) S.A. w K. w formie lakonicznego stwierdzenia, że na działce znajduje się stary zlikwidowany szyb. Nie przeprowadzono żadnej weryfikacji rzeczywistego stanu szybu. Dopiero po interwencji powódki pozwana podjęła czynności zmierzające do uzyskania jakiejkolwiek dokumentacji szybu lub informacji o jego stanie. Z informacji udzielnej powódce przez (...)Okręgowego Urzędu Górniczego w G. pismem z dnia 12 lipca 2018 roku wynika, że szyb nosił nazwę H. i ma 115,85 m głębokości. Nie ma danych na temat jego średnicy. Udostępniał pokład nr (...) eksploatowany w latach 1850-1890. Nie odnaleziono informacji odnośnie technologii jego wykonania i sposobu likwidacji. Ze skierowanego do powódki pisma Spółki (...) S.A. (następcy prawnego (...) S.A.) z dnia 2 sierpnia 2018 roku wynika, że istniejący na nieruchomości szyb H. nie pozostaje w związku z eksploatacją górniczą prowadzoną przez (...). Był eksploatowany w latach 1850-1890, a następnie zlikwidowany zgodnie z ówcześnie obowiązującymi regułami, czyli poprzez zamkniecie go płytą zrębową. Jak wynika z powyższych dokumentów, w szczególności z opinii przeprowadzonej na zlecenie powodów i pisma (...) S.A. z dnia 2 sierpnia 2018 roku, szyb nie został nigdy zlikwidowany w tym znaczeniu, by został w całości lub przynajmniej w znacznej części zasypany. Likwidacja polegała na przykryciu lunety szybu płytą zrębową i oznaczeniu go na mapie jako zlikwidowany. Prawidłowym i zgodnym z obecnymi rozwiązaniami budowlanymi sposobem likwidacji szybu jest szczelne wypełnienie go w całości materiałem podsadzkowym i zamknięcie na zrębie odpowiedniej trwałości płytą żelbetową. Konieczne jest rozpoznanie na etapie projektowym kwestii połączenia szybu z wyrobiskiem i w razie konieczności zabezpieczenie wlotu wyrobiska tamą oporową celem uniknięcia przesunięcia się materiału zasypowego w głąb wyrobiska. Koszty likwidacji szybu na chwilę orzekania to 219 771,31 zł brutto.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał na charakter prawny umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, wywodząc, że jest to umowa o charakterze prawnorzeczowym (rozporządzającym) i nie towarzyszy jej stosunek obligacyjny, inaczej niż ma to miejsce przy przeniesieniu własności na skutek np. umowy sprzedaży. W ocenie tego Sądu, do umowy takiej nie znajdują zastosowania przepisy dotyczące odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania, ani przepisy dotyczące odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej, co nie zwalnia jednak podmiotu rozporządzającego prawem od odpowiedzialności za szkody wywołane w związku z zawarciem takiej umowy, która podlega naprawieniu przy zastosowaniu art. 415 k.c., a przesłankami tej odpowiedzialności są bezprawne i zawinione działanie, powstanie szkody i związek przyczynowy między nimi. W ocenie Sądu pierwszej instancji, postępowanie dowodowe wykazało, że przesłanki te zostały spełnione. Ogłoszenie o przetargu zostało sporządzone w sposób wprowadzający potencjalnych uczestników przetargu w błąd co do stanu nieruchomości, przez wskazanie, że szyb został zlikwidowany. Przeznaczenie działki, a nawet obowiązek wystawienia na niej budynku mieszkalnego sugerują, że stan działki nie stwarza żadnego nadzwyczajnego zagrożenia dla bezpieczeństwa planowanych inwestycji ani zagrożenia dla jej użytkowników. W żadnym miejscu ogłoszenia nie zawarto informacji, że sposób likwidacji szybu i jego aktualny stan nie został przez nikogo sprawdzony. Zważywszy na charakter i rozmiary obiektu, jakim jest szyb kopalniany, nawet jeżeli jest to jedynie tzw. szybik płytkiej eksploatacji, informacje te były niezwykle istotne z punktu widzenia możliwości wykorzystania działki na cele zabudowy mieszkaniowej, a także z uwagi na bezpieczeństwo przeprowadzanych tam prac i przebywających tam osób. Pozwana przedstawiając ofertę przetargową, pomimo uzyskanej informacji, że na działce znajduje się stary zlikwidowany szyb, nie podjęła żadnych działań zmierzających do ustalenia, czy obiekt jest rzeczywiście zlikwidowany, czy jedynie wyłączony z użytku, jaka była technologia tej likwidacji i czy jest ona odpowiednia w świetle obecnie przyjętych norm i czy stan szybu po likwidacji nie stwarza zagrożenia dla otoczenia i bezpieczeństwa ludzi, a sama działka nadaje się pod zabudowę mieszkaniową. Zamiast tego, pozwana ograniczyła się do powtórzenia w ofercie przetargowej, że na działce znajduje się stary zlikwidowany szyb, co biorąc pod uwagę znaczenie użytych sformułowań i okoliczności sprawy takie jak przeznaczenie działki pod budownictwo mieszkaniowe, wywołało u nabywców mylne przekonanie o potwierdzonym fizycznym zlikwidowaniu szybu. Za nieuzasadnione Sąd uznał wywody pozwanej co do obowiązku przeprowadzenia przez powodów wizji lokalnej przed przystąpieniem do przetargu, gdyż zadrzewienie działki uniemożliwiało dostęp do obiektów znajdujących się w jej głębi, a niezależnie od tego, ustalenie istnienia szybu podczas oględzin nie było możliwe, gdyż wylot szybu był zamknięty i przykryty gruzem. W tych warunkach nie można postawić powodom zarzutu nienależytej staranności.

Za oczywiste Sąd uznał, że nieruchomość obarczona tak poważną wadą wyłącza działkę w znacznej jej części z jakiegokolwiek użytku i że szyb stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa przebywających w jego pobliżu osób. Za całkowicie uzasadnione Sąd uznał obawy powodów przed zamieszkiwaniem na nieruchomości dotkniętej taką wadą wraz
z dziećmi i to nawet po przykryciu lunety szybu pokrywą. Tego rodzaju obiekt, pomimo obecnego prawdopodobnie względnie dobrego stanu technicznego, może z czasem zacząć stwarzać zagrożenie budowlane związane z niebezpieczeństwem osunięcia się jego ścian, a co za tym idzie - osunięcia się znacznych ilości gruntu wokół niego i dla uniknięcia takiej sytuacji wymaga albo całkowitego zasypania albo stałego nadzoru technicznego i konserwacji. Koszty zasypania szybu stanowią uszczerbek w majątku powodów, jakiego doznali w związku z przedstawieniem przez pozwaną w dokumentacji przetargowej mylącej i niepełnej informacji o stanie działki.

Odnośnie kosztów likwidacji szybu Sąd podzielił stanowisko strony powodowej, poparte opinią biegłej, co do zastosowana na potrzeby określenia wysokości szkody cen maksymalnych z ostatniego kwartału poprzedzającego orzekanie.

Za uzasadniony wydatek powodujący dalszą szkodę w majątku powodów Sąd uznał koszty sporządzenia opinii zmierzającej do ustalenia stanu technicznego, rozmiarów i sposobu likwidacji szybu. Powodowie zaskoczeni zostali istnieniem na posiadanej w użytkowaniu wieczystym działce obiektu, którego rozmiarów, stanu technicznego ani metodologii wykonania nie znali. Istniała poważna obawa, że obiekt może stwarzać bezpośrednie zagrożenie dla bezpieczeństwa otoczenia. W tych warunkach podjęcie kroków zmierzających do uzyskania rzetelnych informacji co do istniejącego stanu rzeczy było konieczne.

Ostatecznie Sąd w oparciu o art. 415 k.c. w związku z art. 481 § 1 i 2 k.c. orzekł jak w sentencji.

W apelacji od tego wyroku pozwana zarzuciła:

1)  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 227 k.p.c. w związku z art. 235 ² k.p.c. oraz 278 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oddalenie wniosku o dopuszczenie
i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu górnictwa na okoliczność ustalenia, czy znajdujący się na działce powodów szyb został zlikwidowany, a jeżeli tak to kiedy i w jakiej technologii, w szczególności, czy w XIX i na początku XX wieku dopuszczalne było likwidowanie szybów zastosowaną metodą, co doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy;

2)  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 227 k.p.c. w związku z art. 235 ² k.p.c. oraz 278 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oddalenie wniosku o dopuszczenie
i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłej, celem wskazania przez nią, co do których elementów przedmiaru robót uważa ona za zasadne przyjęcie cen maksymalnych, zaś co do których podtrzymuje ona wycenę dokonaną wcześniej, wraz ze wskazaniem przyczyn, dla których biegła uważa, że w danym przypadku należy przyjąć ceny maksymalne;

3)  błąd w ustaleniach faktycznych poczynionych przez Sąd i ustalenie, że:

a)  ziściły się przesłanki odpowiedzialności deliktowej pozwanej wobec powodów w związku z faktem, że na nieruchomości objętej sprawą znajdował się w dniu jej nabycia przez powodów szybik płytkiej eksploatacji, podczas gdy pozwana informowała powodów o tym, że na nieruchomości znajduje się stary zlikwidowany szyb, zaś powodowie przystępując do przetargu, zostali zobligowani do dokładnego zapoznania się ze stanem faktycznym i prawnym działki i przystępując do przetargu brali na siebie ryzyko związane ze stanem działki,

b)  pozwana przed wystawieniem na przetarg przedmiotowej nieruchomości, powinna dokładnie zbadać stan szybu znajdującego się na przedmiotowej działce, podczas gdy pozwana nie miała ani możliwości prawnych, ani technicznych do weryfikacji informacji uzyskanych od przedsiębiorcy górniczego, zaś jedynym podmiotem, który powinien kontrolować stan starych zlikwidowanych szybów, jest przedsiębiorca górniczy.

W oparciu o przytoczone zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie mogła odnieść zamierzonego skutku, ponieważ zaskarżony wyrok jest słuszny i przy jego wydaniu nie doszło do zarzucanych w apelacji naruszeń prawa uzasadniających wzruszenie wyroku.

Ustalenia faktyczne poczynione w rozpoznawanej sprawie przez Sąd pierwszej instancji odpowiadają wynikom postępowania dowodowego przeprowadzonego prawidłowo
i niewymagającego powtórzenia lub uzupełnienia. Sąd Apelacyjny przy zastosowaniu art. 387 § 2 ¹ ust.1 k.p.c. władny jest zatem poprzestać na stwierdzeniu, że ustalenia te uznaje za swoje.Za chybiony uznać należało zarzut nierozpoznania istoty sprawy na skutek oddalenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu górnictwa, która miałaby stanowić/ odpowiedź na pytanie, czy szyb znajdujący się na działce powodów został zlikwidowany. Nie było wszak sporu co do tego, że rzeczony szyb faktycznie istnieje i że nie został on na skutek likwidacji zasypany, a jedynie przykryty płytą. Spór dotyczył zatem jedynie świadomości stron procesu w zakresie sposobu likwidacji szybu i rozumienia pojęcia „ szyb zlikwidowany”. Nie wymagało zatem wiedzy specjalnej ustalenie faktu niezasypania szybu, który został ustalony w sposób niebudzący wątpliwości w oparciu o inne miarodajne dowody. Nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sporu byłby również dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia, w jaki sposób likwidowane były szyby górnicze w XIX wieku, gdyż nie ma to jakiegokolwiek znaczenia dla oceny, czy sporna nieruchomość wydana została powodom w stanie umożliwiającym wykorzystanie jej w całości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nabytego prawa użytkowania wieczystego. Legalność sposobu likwidacji szybów kopalnianych w XIX wieku nie może w żaden sposób wpływać na ocenę przydatności nieruchomości dla celów budownictwa mieszkaniowego współcześnie. Gdyby nieruchomość wydana powodom pozostawała działką kopalnianą lub została przeznaczona na cele przemysłowe problem należytego zabezpieczenia szybu zapewne nie zaistniałby. Skoro jednak nieruchomość pokopalniana stała się własnością pozwanej gminy i została przez nią przeznaczona do oddania w użytkowanie wieczyste jako działka budowlana, to obowiązkiem gminy wynikającym z istoty ustanowienia prawa użytkowania wieczystego było sprawdzenie nieruchomości pod kątem jej przydatności do celów budownictwa.

Chybione są argumenty pozwanej wskazujące, że pozwana informowała powodów
o starym zlikwidowanym szybie, skoro jak się okazuje, pozwana sama nie miała świadomości tego, w jaki sposób szyb został zlikwidowany. Nie można również zgodzić się z pozwaną, że powodowie przystępując do przetargu, brali na siebie ryzyko związane z istnieniem wady ukrytej w postaci niezasypanego szybu górniczego. Nie ma oczywiście podstaw do zarzucania pozwanej, że ukryła przed powodami istnienie niezasypanego szybu, niemniej jednak, niezależnie od przyjętej podstawy prawnej roszczenia powódki, ponosi ona odpowiedzialność za zaistniały stan rzeczy.

Konstruując podstawę prawną zasądzonego roszczenia, Sąd pierwszej instancji wskazał na prawnorzeczowy charakter umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, wykluczając możliwość zastosowania przepisów o odpowiedzialności kontraktowej, w tym przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi i uznał, że odpowiedzialność pozwanej winna być oceniana w reżimie odpowiedzialności deliktowej. Nie negując stanowiska Sądu pierwszej instancji w kwestii prawnorzeczowego charakteru umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, Sąd Apelacyjny nie podziela jednak poglądu, według którego umowie takiej „nie towarzyszy stosunek obligacyjny, inaczej niż ma to miejsce przy przeniesieniu własności na skutek np. umowy sprzedaży”. Umowa o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, chociaż ze swojej istoty ma charakter rozporządzający, gdyż wywołuje skutki rzeczowe po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, nie jest zupełnie pozbawiona elementu obligacyjnego. Zawarcie spornej umowy zostało wszak poprzedzone przetargiem, w trakcie którego powodowie złożyli ofertę, a pozwany ją przyjął. Istnienie elementu obligacyjnego winno być zatem oczywistością. Poglądy doktrynalne co do charakteru umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego jako czynności prawnej nie są jednolite. Część doktryny wyraża pogląd, że umowa taka przy zastosowaniu art. 155 § 1 k.c., ma charakter zobowiązująco-rozporządzający (tak m.in. K. Pietrzykowski, w komentarz k.c, t. 1, 2020, art. 234, Nb 5;E. Klat-Górska, w M. Habdas, M. Fras, Komentarz k.c., t. 2, 2018. Modyfikacja tego poglądu zakłada jednak, że omawiana umowa ma ze strony właściciela gruntu charakter wyłącznie rozporządzający, a zobowiązujący tylko z punktu widzenia użytkownika wieczystego ( por.
J. Górecki, w: K. Osajda, komentarz k.c. aktualizowany, 2023, art. 234, i cytowana tam literatura). Zobowiązanie stanowiące przyczynę rozporządzenia powinno być ujawnione w treści aktu notarialnego (art. 158 zd. 2 in fine KC). Prezentowane jest też stanowisko, zgodnie z którym umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego ma charakter wyłącznie rozporządzający, a w rezultacie odmawiające jej również charakteru czynności kauzalnej (por. Z. Truszkiewicz, w: System Prawa Prywatnego, t. 4, 2021, s. 89). Sąd pierwszej instancji opowiedział się za drugim z przedstawionych wyżej poglądów. Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym tą sprawę podziela jednak stanowisko odmienne, prezentowane w większości dostępnych komentarzy. W konsekwencji Sąd za właściwe uznaje poszukiwanie podstaw odpowiedzialności za wady nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w reżimie odpowiedzialności kontraktowej, a zatem przy zastosowaniu przepisów regulujących odpowiedzialność za należyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego kreuje stosunek prawno – rzeczowy, ale obligujący jednocześnie właściciela gruntu do jego oddania użytkownikowi do używania, a tym samym do wydania go w stanie nadającym się do użytku oznaczonego w umowie. Przepis art. 471 k.c. jest podstawą żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, niezależenie od źródła tego zobowiązania, które może wypływać również
z treści prawa rzeczowego. Innymi słowy, jeśli zobowiązanie do określonego świadczenia już powstało, to winno ono zostać spełnione należycie, pod rygorem pociągnięcia do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Powyższe wnioski nie dają jednak podstaw do wzruszenia zaskarżonego wyroku, skoro zakres obowiązku naprawienia szkody w przypadku zastosowania zasad odpowiedzialności kontraktowej jest taki sam, jak w przypadku reżimu odpowiedzialności deliktowej.

W kwestii wysokości kwoty zasądzonej przez Sąd Okręgowy tytułem naprawienia szkody wskazać należy, że Sąd pierwszej instancji oparł się na opinii biegłej, której wniosków pozwana nie zdołała skutecznie podważyć. W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie było potrzeby dalszego uzupełnienia opinii, zatem nie doszło do naruszenia art. 227 k.p.c. w związku z art. 2352 k.p.c. oraz 278 k.p.c. Biegła w opinii uzupełniającej w sposób przekonujący wyjaśniła przyczyny zastosowania w wyliczeniach cen maksymalnych, wskazując na wciąż rosnące ceny usług budowlanych i konieczność określenia kosztów w miarę aktualnych na dzień orzekania. W sytuacji, w której pozwana nie zaproponowała jakiegokolwiek rozwiązania spornej kwestii i nie podważyła skutecznie kosztorysu sporządzonego przez biegłą, rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji oparte na wyliczeniach biegłej uznać należało za prawidłowe.

Przedstawione argumenty legły u podstaw uznania apelacji za bezpodstawną i jej oddalenia na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik spor, na podstawie art. 98 k.p.c.

SSA Grzegorz Misina