Wyrok SA w Białymstoku z 24 maja 2013 r. w sprawie o uchylenie uchwały.

Sygn. akt I ACa 181/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Irena Ejsmont - Wiszowata

Sędziowie

:

SA Elżbieta Bieńkowska (spr.)

SO del. Mirosław Trzaska

Protokolant

:

Urszula Westfal

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2013 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa H. T., J. T. i E. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach

z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt I C 575/12

oddala apelacje.

UZASADNIENIE

Powodowie H. T., J. T. oraz E. M. wystąpili z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w S. domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 27 czerwca 2012 r. z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali. Jednocześnie domagali się zasądzenia od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, iż zaskarżona uchwała dotyczy usytuowania na dachu pawilonu handlowego wentylatorów klimatyzacji. Nie jest ona - ich zdaniem - wynikiem głosów oddanych w drodze ich indywidualnego zbierania, gdyż zarządca zebrał jedynie głosy pozytywne, pomijając pozostałych właścicieli lokali, w tym powodów, którym nie przedstawiono nawet projektu uchwały zezwalającej na umieszczenie na części wspólnej budynku, tj. dachu, dwóch klimatyzatorów Podnosili, że klimatyzatory znajdują się blisko okien ich lokali, a w związku z tym powodują nadmierny hałas, zakłócający porządek i mir domowy.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w S. wnosiła o oddalenie powództwa. Argumentując swoje stanowisko podała, że zaskarżona uchwała została podjęta większością głosów w drodze ich indywidualnego zbierania.

Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013r. w sprawie I C 575/12 Sąd Okręgowy w Suwałkach oddalił powództwo.

Sąd ustalił, że H. T., J. T. i E. M. są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w S., reprezentujący łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd w/w Wspólnotą Mieszkaniową sprawuje (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w S..

W latach 2010-2011 na ścianach budynku przy ulicy (...) w S. zamontowane były wentylatory urządzeń klimatyzacyjnych, służące właścicielom lokali użytkowych nr (...). Na skutek wniosku J. T., (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. wezwała właścicieli lokali użytkowych do usunięcia urządzeń klimatyzacyjnych, wskazując, że zajęcie części wspólnej budynku wymaga zgody większości właścicieli lokali.

Pismem z dnia 8 lipca 2011 r. właściciele lokali użytkowych nr (...) wystąpili do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. o zaakceptowanie zamontowanych jednostek zewnętrznych klimatyzatorów na ścianie budynku położonego przy ulicy (...) w S.. Pismem z dnia 23 marca 2012 r. ponownie wystąpili do Spółdzielni o wyrażenie zgody na zainstalowanie w lokalach użytkowych klimatyzacji z możliwością zamontowania na zewnątrz jednostek zewnętrznych oraz o wskazanie nowego miejsca ich zamontowania.

Dnia 27 czerwca 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w S. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie usytuowania na dachu pawilonów handlowych wentylatorów klimatyzacji. Wspólnota udzieliła zezwolenia na zajęcie części wspólnej, tj. dachu nad pawilonami handlowymi w celu usytuowania na nim wentylatorów klimatyzatorów należących do lokali usługowych nr (...). Za podjęciem tej uchwały oddano (...) głosów – w trybie indywidualnego zbierania głosów przez pracowników sklepów usługowych za zgodą Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Przeciwko uchwale nie oddano żadnych głosów. O podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwale właściciele lokali zostali powiadomieni.

Dnia 11 lipca 2012 r. Prezydent Miasta S. w osobie Miejskiego Konserwatora Zabytków udzielił pozwolenia na umieszczenie na dachu nad częścią usługową w parterze budynku przy ulicy (...) w S. jednostek zewnętrznych klimatyzatorów należących do lokali usługowych nr (...). Aktualnie na wymienionym budynku usytuowane są 4 urządzenia klimatyzacyjne. Jeden klimatyzator znajduje się na dachu budynku nad sklepem usługowym, zaś pozostałe 3 urządzenia znajdują się dachówce spadowej nad drugim lokalem usługowym.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jest niezasadne. Wskazał, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. – Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej cyt. jako „u.w.l.”). i przywołał treść art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, stanowiący podstawę żądania powodów .

Dalej Sąd Okręgowy stwierdził, że zarzuty formalne wskazane w wymienionym przepisie mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Powołując się na orzecznictwo i judykaturę podkreślił, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności i wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Odnosząc się do zarzutu powodów, że zostały zebrane wyłącznie głosy pozytywne, a czynności tej nie dokonał zarząd, lecz prawnicy sklepów znajdujących sie w lokalach usługowych nr (...)., Sąd wskazał , że zgodnie z art. 23 ust. 1 i 2 i 3 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Sąd Okręgowy powołał się na pogląd Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, że uprawnienie do zbierania głosów ma tylko zarząd, jednak podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd tylko wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał także, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały, która zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości.

W ocenie Sądu Okręgowego, zarzuty powodów sformułowane w pozwie odnośnie zbierania głosów przez osoby do tego nieuprawnione nie zasługują na uwzględnienie, choć z formalnoprawnego punktu widzenia są słuszne. Zbieranie głosów przez osoby spoza zarządu pozostaje w sprzeczności z treścią art. 23 ust. 1 u.w.l., powodowie nie wykazali jednak, że naruszenie to miało wpływ na podjęcie i treść zaskarżonej uchwały. Pozwana przyznała, iż upoważniła właścicieli lokali usługowych do zbierania głosów, a Wspólnota Mieszkaniowa podjęła działania celem prawnego umożliwienia właścicielom lokali usługowych zamontowania urządzeń klimatyzacyjnych, występując ze stosownym wnioskiem do właściwych organów. Natomiast ilość oddanych głosów przekroczyła liczbę udziałów członków głosujących za podjęciem uchwały. Powodowie nie wykazali, aby osoby, które głosowały za podjęciem uchwały, nie dysponowały wystarczającymi udziałami. Nie można przy tym uznać, iż głos oddany przez S. H. (poz. 34 w uchwale) mógł mieć wpływ na treść decyzji Wspólnoty Mieszkaniowej, skoro dla podjęcia uchwały wymagana była większość udziałów wynosząca co najmniej (...).

Sąd stwierdził, że niezasadny jest również zarzut, iż członkowie wspólnoty głosujący za podjęciem uchwały byli wyselekcjonowani, a ponadto nie byli świadomi umiejscowienia urządzeń klimatyzacyjnych, o czym miałyby przesądzać złożone przez powodów oświadczenia. Nawet jeżeli doszło do selekcji członków wspólnoty pod kątem tego, jak będą głosować, to niewątpliwie w efekcie uzyskano wymaganą większość do podjęcia zaskarżonej uchwały. Co do świadomości właścicieli, którzy oddali swoje głosy za uchwałą, powodowie nie są uprawnieni do wysuwania tego rodzaju zarzutów, ponieważ to ci członkowie mają prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powołaniem się na brak świadomości, czy swobody. Powodowie mogą jedynie powoływać się na te wady uchwały, które dotyczą ich bezpośrednio. Nie został zawnioskowany jako świadek ktokolwiek spośród osób głosujących za umieszczeniem urządzeń klimatyzacyjnych na budynku, który potwierdziłby, że sposób zbierania głosów miał wpływ na jego decyzję, tj. że zagłosował za uchwałą pochopnie, albo pod naciskiem. Jeżeli uchwała uzyskała określoną większość, to właściciele, którzy skarżą ją z powodów formalnych powinni wykazać, że uchybienia formalne miały rzeczywisty wpływ na podjęcie uchwały lub jej treść. Powinni zatem wykazać, że jest co najmniej wysoce prawdopodobne, że część osób, która przegłosowała uchwałę, głosowałaby inaczej, gdyby dochowano warunków formalnych. Powodowie takiego dowodu nie przeprowadzili.

W świetle ustaleń, brak jest podstaw - w ocenie Sądu - do twierdzenia, że zaskarżona przez powodów uchwała została podjęta w trybie niezgodnym z ustawą. Wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Wbrew twierdzeniom powodów, zbieranie głosów nie jest kompetencją, którą może wykonywać osobiście tylko zarząd.

Sąd Okręgowy podkreślił też, że na powodach spoczywał ciężar dowodu w zakresie udowodnienia, że klimatyzatory emitowały poziom hałasu, który utrudniał porządek oraz powodowały wibracje zakłócające spokój i normalną egzystencję w lokalach mieszkalnych. Powodowie nie wykazali zaś w tym zakresie inicjatywy dowodowej, opierając sie wyłącznie na swych subiektywnych ocenach.

Sąd uznał, że powodowie nie wykazali istnienia przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l. Z tych też przyczyn powództwo podlegało oddaleniu.

Apelacje od tego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości.

Powódki H. T. i E. M. zarzuciły Sądowi I instancji:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. - dowolne przyjęcie, że osoby, zbierające głosy nad projektem uchwały w trybie indywidualnego zbierania, legitymowały się stosownym upoważnieniem;

2.  naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez zaniechanie wskazania przyczyn pominięcia w ocenie stanu faktycznego pisemnych oświadczeń członków wspólnoty o wprowadzeniu w błąd przez zbierających głosy nad projektem uchwały i odwołujących swe poparcie dla zaskarżonej uchwały oraz pominięcie pisemnego stanowiska Spółdzielni, potwierdzającego nadmierną emisję hałasu przez zamontowane klimatyzatory;

3.  błędną wykładnię art. 23 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 6 zdanie pierwsze oraz art. 27 u.w.l. przez przyjęcie, że wystarczy zebrać wymaganą większość i zbędne jest zbieranie głosów od pozostałych członków wspólnoty, bowiem przecież już niewątpliwie uzyskano większość do podjęcia uchwały;

4.  błędną wykładnię art. 23 ust. 1 u.w.l. przez przyjęcie, że osoby trzecie mogą zbierać głosy w trybie indywidualnego ich zbierania, ponieważ nie jest to kompetencją, którą może wykonywać osobiście tylko zarząd.

Wskazując na powyższe zarzuty, wnosiły o:

1)  zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. z dnia 27 czerwca 2012 r.,

2)  zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powódek zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje,

ewentualnie

3)  uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Suwałkach wraz z rozstrzygnięciem o kosztach.

Powód J. T. w swojej apelacji zarzucił Sądowi Okręgowemu:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a)  dowolne i nie znajdujące odzwierciedlenia w zgromadzonym materialedowodowym ustalenie, że aktualnie na budynku przy ul. (...) w S. usytuowane są cztery urządzenia klimatyzacyjne -jedno na dachu budynku nad sklepem usługowym, zaś trzy pozostałe- na dachówce spadkowej nad drugim lokalem usługowym, wsytuacji, gdy na dachu nad lokalem usługowym przedmiotowego budynku - w następstwie zaskarżonej uchwały w bezpośrednimsąsiedztwie okien i drzwi balkonowych powodów usytuowane zostałydwa klimatyzatory, a zatem aktualnie na tym budynku znajduje siępięć urządzeń klimatyzacyjnych (trzy na dachówce spadowej i dwa nadachu nad lokalem usługowym);

b)  pominięcie w ocenie prawnej art. 245 k.p.c. i nieuzasadnioneprzyjęcie, że powodowie nie byli uprawnieni do przedłożeniaoświadczeń członków Wspólnoty, z których jednoznacznie wynika, żeczłonkowie ci „ nie otrzymali do wglądu załącznika graficznegodotyczącego dokładnego miejsca usytuowania w/w klimatyzatorów",„zostali wprowadzeni w błąd" oraz „nie wyraziliby zgody nazamontowanie wentylatorów klimatyzacji na części poziomej dachu" (tj.w bezpośrednim sąsiedztwie okien i drzwi balkonowych powodów),bowiem „tego we własnym mieszkaniu ta Pani (właścicielka lokaluusługowego) też by nie chciała (oświadczenie Pana K. L.);

c)  naruszenie art. 6 k.c. w zw. z związku z art. 253 k.p.c. poprzezprzyjęcie, że to na powodzie ciążył obowiązek zawnioskowania jakoświadka kogokolwiek spośród głosujących za umieszczeniem urządzeń klimatyzacyjnych na budynku, pomimo że strona pozwana nie zaprzeczyła prawdziwości dokumentu prywatnego, ani też nietwierdziła, że zawarte w nim oświadczenie osoby trzeciej, która jepodpisała, od niej nie pochodzi;

d)  pominięcie art. 229 k.p.c. poprzez przyjęcie, że powodowie, opierającsię na subiektywnych ocenach, nie potwierdzili, że klimatyzatoryfaktycznie emitowały poziom hałasu, który utrudniał porządek,powodował wibracje zakłócające spokój i normalną egzystencję wlokalach mieszkalnych, w sytuacji, gdy już z treści pisma pozwanej zdnia 21 czerwca 2011 r., złożonego przy piśmie z dnia 24 września2012 r., jednoznacznie wynika, że „ hałas pracujących wentylatorówpowoduje znaczną uciążliwość dla osób zamieszkałych w jego sąsiedztwie", a w toku postępowania pozwana nie kwestionowała tej okoliczności, podnosząc wyłącznie, że „jeżeli te klimatyzatory faktycznie przeszkadzają powodom, to stroną powinni być właściciele sklepów, a nie Wspólnota. Skoro te klimatyzatory nie spełniają norm technicznych, bądź estetycznych, to powinno tak być";

2. naruszenie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że celowe wprowadzenie w błąd członków Wspólnoty - co wprost wynika z literalnego brzmienia oświadczeń złożonych przez tych członków - nie miało wpływu na podjęcie i treść zaskarżonej uchwały.

Wskazując na powyższe zarzuty, powód wnosił o:

1)  zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie w całości uchwały nr (...)z dnia 27 czerwca 2012 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.;

2)  zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za obie instancje, a w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych

ewentualnie

3)  uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z rozstrzygnięciem o kosztach.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacje nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny nie podziela podniesionych w obu apelacjach zarzutów uchybień procesowych, zwłaszcza naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c., ponieważ wbrew temu, co wskazują skarżący, Sąd Okręgowy rozważył materiał dowodowy zgromadzony w sprawie w sposób wszechstronny, nie pomijając żadnej jego części i poczynił na jego podstawie prawidłowe ustalenia. Powodowie w apelacjach odwołują się do tych samych dowodów, na których oparł się Sąd Okręgowy, jedynie wyprowadzając na ich tle odmienne wnioski. Tymczasem przepis art. 233 § 1 k.p.c. daje wyraz obowiązywaniu zasady swobodnej oceny dowodów, a zarzut jego naruszenia może być skuteczny tylko wtedy, gdy posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi skarżący wykaże, że doszło do rażącego naruszenia ustanowionych w tym przepisie zasad oceny wiarygodności i mocy dowodów, a nie wówczas, gdy będzie dążył jedynie do przeforsowania ustalonego przez siebie stanu faktycznego, a w konsekwencji i oceny prawnej. Powołane w apelacjach wywody mają zaś charakter wyłącznie polemiczny i nie konkretyzują, jakim zasadom logiki czy też współżycia społecznego Sąd Okręgowy uchybił, dokonując kwestionowanych ustaleń faktycznych.

Sąd Apelacyjny nie podziela tych zarzutów, a dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia uznaje za własne, mają bowiem oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś wyprowadzone z niego wnioski nie uchybiają zasadom logiki ani doświadczenia. Sąd Apelacyjny nie dostrzega zarzucanych niezgodności pomiędzy zaoferowanym przez strony materiałem dowodowym, a ustaleniami Sądu I instancji. W apelacji powoda został sformułowany zarzut, że wadliwie ustalona została ilość wentylatorów, które są aktualnie zainstalowane na dachu części wspólnej budynku, w którym zamieszkują powodowie. W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sądowi I instancji nie można zarzucić wadliwego ustalenia ich ilości, ponieważ opierał się w tym zakresie na materiale w postaci zdjęć złożonych do akt. Niezależnie jednak od rzeczywistej ilości wentylatorów stwierdzić trzeba, że okoliczność ta nie jest istotna z punktu widzenia słuszności rozstrzygnięcia, odnoszącego się wszak do uchwały i prawidłowości jej podjęcia. Na marginesie wypada zauważyć, że treść uchwały nie wskazywała liczby urządzeń klimatyzacyjnych, jakie mają być zamontowane na dachu budynku.

Ponadto, wbrew temu, co zostało podniesione w apelacjach w ramach zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., Sąd Okręgowy nie pominął dowodu z dokumentów prywatnych w postaci oświadczeń członków wspólnoty, ponieważ przeanalizował je w powiązaniu z pozostałym materiałem dowodowym, a ocena zawarta w motywach zaskarżonego wyroku jest zdaniem Sądu odwoławczego słuszna. Oświadczenia te, jako dokumenty prywatne, są dowodem tylko tego, że osoby, które je podpisały, takowe oświadczenia złożyły. Jednak wbrew stanowisku powoda, z treści oświadczeń złożonych przez właścicieli lokali, którzy głosowali za podjęciem uchwały, nie można wnioskować, że rzeczywista lokalizacja klimatyzatorów została celowo zatajona przed głosującymi. Uchwała została po prostu sformułowana w sposób ogólny, mówiąc o usytuowaniu wentylatorów na dachu części wspólnej budynku, ale bez precyzowania, na której jego powierzchni zostaną umieszczone – czy na części poziomej, czy spadowej.

Strona powodowa nie zaoferowała natomiast żadnego materiału dowodowego, z którego wynikałoby, że przed podjęciem uchwały czy też w trakcie zbierania głosów właściciele lokali byliby informowani o innym miejscu planowanego umieszczenia urządzeń klimatyzacyjnych, aniżeli ostateczne ich położenie. Brak też dowodu, by ktokolwiek z głosujących dociekał tej kwestii, żądając chociażby przedstawienia załącznika graficznego określającego położenie klimatyzatorów, a nie można założyć, że fakt ten pozostawał dorozumiany. Wobec tego trudno mówić o wprowadzeniu głosujących w błąd, można jedynie stwierdzić, że uchwała charakteryzowała się dużym stopniem ogólności. Nikt z głosujących nie zakwestionował jednak jej treści i nie domagał się doprecyzowania miejsca posadowienia urządzeń. W ocenie Sądu odwoławczego materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że właściciele lokali zorientowali się post factum, gdzie zostaną zamontowane wentylatory, co mogło ich skłonić do wyrażenia swej dezaprobaty. Jednak następcze stwierdzenie, że uchwała została sformułowana w sposób mało precyzyjny, nie może prowadzić do uznania, że właściciele lokali zostali przy jej uchwaleniu wprowadzeni w błąd. Wymagałoby to bowiem wykazania, że zarząd Spółdzielni, tudzież osoby zbierające głosy, celowo i świadomie przedstawiły właścicielom jako miejsce lokalizacji urządzeń spadową część dachu, gdy w rzeczywistości zostały one umieszczone także na jego części poziomej. Natomiast strona powodowa, co trafnie podkreślił Sąd Okręgowy, nie przedstawiła żadnych dowodów, zwłaszcza z zeznań świadków – osób głosujących, by przed podjęciem uchwały bądź w trakcie jej podejmowania (zbierania głosów), wystąpiły tego rodzaju nieprawidłowości.

Oceny tej nie zmienia akcentowana w apelacjach okoliczność, że zbierania głosów za uchwałą dokonały osoby do tego nieuprawnione – prawnicy właścicieli lokali usługowych. W tym zakresie Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej interpretacji przepisów ustawy o własności lokali i wyraził jasno stanowisko co do uchybień formalnych, które zostały popełnione przy podejmowaniu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji powódek, Sąd I instancji nie zajął stanowiska, że taki sposób procedowania był właściwy i zgodny z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali. Sąd Okręgowy dostrzegając te uchybienia, powołał się jednak na poglądy wyrażane w orzecznictwie wskazując, że uchybienia formalne wtedy wpływają na ważność tak podjętej uchwały, jeżeli miały wpływ na jej treść. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zapatrywanie to należy podzielić, jako racjonalne ze względów celowościowych. Przyjęcie przeciwnego założenia oznaczałoby nadmierne sformalizowanie sposobu podejmowania uchwał, co w efekcie mogłoby utrudniać, bądź nawet paraliżować działania wspólnoty (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7-8/132, Biul. SN 2004/12/10, Wspólnota (...), Lex nr 111722, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40, Biul.SN 2003/6/9, M.Prawn. 2003/15/698, Lex nr 78607, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 537/12, LEX nr 1280574).

Sąd Okręgowy prawidłowo również przyjął, że ewentualny wpływ, jaki miało zbieranie głosów przez osoby inne niż zarząd Wspólnoty na fakt podjęcia uchwały, powinni wykazać powodowie, czego nie uczynili, mimo spoczywającego na nich w tym zakresie ciężaru dowodu zgodnie z regułą określoną w art. 6 k.c. Trafny zdaniem Sądu Apelacyjnego jest wniosek, że w świetle dowodów przedstawionych przez stronę powodową, takiego wpływu nie można stwierdzić. Jak wspomniano wyżej, z treści oświadczeń właścicieli lokali nie można wnioskować, że osoby zbierające podpisy wprowadzały członków w błąd co do lokalizacji wentylatorów, bądź by naciskały na przyjęcie uchwały w takim kształcie, w jakim została ostatecznie podjęta.

Nie jest również słuszne twierdzenie zawarte w apelacji powódek, że skoro wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, to aby uchwała została podjęta przez tę wspólnotę, udział w głosowaniu nad projektem uchwały winien być zapewniony wszystkim właścicielom, a w przypadku bezzasadnego pozbawienia któregokolwiek właściciela udziału w głosowaniu, nie może być mowy o tym, że ogół właścicieli podjął uchwałę. Przeciwnie, art. 23 ust. 2 u.w.l. stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z treści powyższego unormowania wynika, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości ich udziałów w nieruchomości, a odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli. W ich braku, w sprawie podjęcia uchwały przez właścicieli nie występuje zatem wymóg określonego quorum, a o tym, czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości (por. E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz., Lex nr 121280).

Podobnie należy ocenić twierdzenia powodów dotyczące uciążliwości wywoływanych bliskością klimatyzatorów. Nie jest wystarczające dla przyjęcia takiego ustalenia samo wskazanie przez powodów, że działanie urządzeń powoduje nadmierny hałas, ponieważ okoliczność ta nie należy do kategorii faktów powszechnie znanych, notoriów. Jak trafnie wskazał Sąd Okręgowy, powodowie nie przedstawili żadnych danych odnośnie poziomu hałasu czy wibracji wytwarzanych przez urządzenia, nie żądali też przeprowadzenia żadnej ekspertyzy pod tym kątem. Zauważyć należy, że z uwagi na to, iż uchwała została już wykonana, a klimatyzatory zamontowane na dachu budynku, można w chwili obecnej ocenić stopień rzeczywistej dolegliwości, jaką niesie za sobą ich funkcjonowanie, jednak powodowie nie wnieśli o zbadanie tej kwestii. Natomiast na podstawie subiektywnych odczuć powodów nie można przyjąć, że został naruszony ich interes prawny.

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje na podstawie art. 385 k.p.c.