Wyrok SN z 19 października 2006, sygn. V CSK 230/06
Data orzeczenia
19 października 2006
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział V
Przewodniczący
SSN Jan Górowski
Tagi
Podstawa prawna
Pokaż pozostałe podstawy prawne (7)
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 października 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Grzegorz Misiurek
SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)
Protokolant Izabella Janke
w sprawie z powództwa "A." S.A.
przeciwko "S."
o wydanie lokalu i zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 października 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 września 2005 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach procesu w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Powodowa Spółka „A.” S.A. żądała zasądzenia 42.691,97 zł od pozwanej
„S.” tytułem odszkodowania z tytułu nie wykonania umowy najmu. Ponadto
domagała się wydania lokalu o pow. ok. 1000 m kw na I. piętrze Domu
Handlowego „O.”.
Pozwana żądała oddalenia powództwa.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu sprawy na
skutek apelacji strony powodowej zmienił zaskarżony wyrok i nakazał stronie
pozwanej, aby wydała stronie powodowej część lokalu użytkowego o powierzchni
1000 m2
, położonego na I piętrze sali sprzedaży w budynku DH „O.” przy T. 13 w
O., który strona powodowa posiadała na podstawie umowy najmu z dnia 30
września 2000 r., oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej
kwotę 42 691,97 zł /.../ a nadto kwotę 23 578,40 zł tytułem kosztów procesu.
Sąd zasądził również kwotę 21 778,40 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
apelacyjnego.
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia.
Strony łączyła umowa najmu powierzchni użytkowej około 1000 m2
w domu
handlowym pozwanej, zawarta 30 września 2000 r. na okres pięciu lat,
z uprawnieniem najemcy do przedłużenia na następne pięć lat, wymagającego
złożenia w odpowiednim czasie oświadczenia woli. Czynsz miał być płacony z góry
do dnia 5 każdego miesiąca. Rozwiązanie umowy bez zachowania okresu
wypowiedzenia przewidziano (§ 10 pkt 2 umowy) dla wypadków zalegania z zapłatą
czynszu przez pełne dwa okresy płatności lub zmiany profilu działalności
gospodarczej. Powódka skorzystała z uprawnienia do przedłużenia najmu na
dalsze pięciolecie w piśmie z 13 września 2004 r.
We wrześniu 2003 r. pozwana poinformowała najemców, w tym powodową
spółkę, o zamiarze remontu całego obiektu i przystąpiła do robót ograniczających
poważnie przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku z perspektywą
całkowitego wyłączenia używalności. Powódka w dniu 26 listopada 2003 r.
3
zażądała obniżenia czynszu o połowę i zawiadomiła pozwaną, że od 1 listopada
2003 r. będzie płacić czynsz w zmniejszonej wysokości. W rzeczywistości
zaprzestała płacenia czynszu w ogóle. Termin zapłaty za m-ce listopad i grudzień
2003 r. upłynął w dniu 5 grudnia 2003 r. i zadłużenie powódki wynosiło 65 227,62
zł. Następnego dnia, tj. 6 grudnia 2003 r. pozwana złożyła powódce oświadczenie
o rozwiązaniu umowy najmu z powodu braku zapłaty za dwa pełne okresy płatności
oraz samowolnego rozszerzenia działalności gospodarczej (handel obrazami).
Powódka w dwa dni później (8 grudnia 2003 r.) uregulowała zaległą kwotę czynszu,
a z dniem 31 grudnia 2003 r. opuściła przedmiot najmu. Nie uznawała jednak
skuteczności wypowiedzenia, ze względu na nie wyznaczenie okresu
dodatkowego. Przychód z tytułu sprzedaży obrazów stanowił 0,05% całego obrotu.
Przedstawione istotne okoliczności faktyczne stały się podstawą następujących
ocen Sądu Apelacyjnego:
1. Przedmiotem umowy była część użytkowa i magazynowa lokalu. Wskazują
na to sformułowania umowy o czynszu za jednostkę powierzchni użytkowej
lokalu, o lokalach użytkowych stanowiących przedmiot najmu i przekazaniu
lokalu najemcy. Dopuszczalność zawarcia takiej umowy wynika wprost z k.c.
(oczywista omyłka dotycząca oznaczenia przepisu o najmie części lokalu
jako art. 688 k.c. zamiast art. 668 k.c.) i w takim wypadku należy stosować
przepisy rozdziału II, działu I, tytułu XVII księgi trzeciej kodeksu cywilnego,
w szczególności art. 687 k.c. wymagający uprzedzenia najemcy
pozostającego w zwłoce z zapłatą czynszu o zamiarze wypowiedzenia
umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu.
2. Strony w dopuszczalny sposób zaostrzyły odpowiedzialność najemcy
postanowieniem § 10 pkt 2 przewidującym wypowiedzenie ze skutkiem
natychmiastowym.
3. Wynajmująca – pozwana składając oświadczenie o rozwiązaniu umowy
przekroczyła swe prawo (art. 5 k.c.), w związku z czym oświadczenie woli
było bezskuteczne; usprawiedliwia to roszczenie o wydanie przedmiotu
najmu i zapłacenie odszkodowania.
4
Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosła pozwana. Opierając ją na obydwu
podstawach (art. 3983
§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.) skarżąca zarzuciła naruszenie prawa
materialnego art. 5 k.c., art. 673 § 3 k.c., w związku z art. 680 k.c., art. 65 § 2 k.c.,
art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. i art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art.
391 k.p.c.
Wniosek kasacyjny został sformułowany w sposób pośredni -
nieodpowiadający gramatycznej wykładni art. 3984
§ 1 pkt 4 k.p.c., a zamieszczony
w konkluzji wywodów uzasadniających naruszenie art. 222 § 1 k.c. w związku z art.
690 k.c. Wymagania skargi kasacyjnej zawarte w art. 3984
§ 1 k.p.c. uznawane są
bez różnicy za „kreatywne”, decydujące o tym, czy pismo skarżącego można uznać
za skargę kasacyjną. Praktyka orzecznicza nie pozostawia jednak wątpliwości,
że Sąd Najwyższy uchylając zaskarżone orzeczenie nie jest związany treścią
wniosku, o którym mowa w pkcie 4. tego przepisu, również gdyby skarżący
domagał się tylko orzeczenia reformatoryjnego. Dopuszcza się zatem wnioski
alternatywne, które z logicznego punktu widzenia nie mają wartości, gdyż
powtarzają tylko zwrot ustawowy. Pozwala to w ocenie składu rozpoznającego
skargę kasacyjną na pewną elastyczność w stosowaniu sankcji przewidzianej w art.
3986
§ 2 i 3 k.p.c. w odniesieniu do uchybień skargi w zakresie pktu 4. Nie negując
istnienia uchybienia można uznać niedopuszczalność skargi tylko w wypadku,
gdy skarżący w żaden sposób nie wyraża żądania uchylenia zaskarżonego wyroku
albo gdy niezrozumiały staje się zakres żądania (art. 3984
pkt 4 in fine). Wątpliwości
takie nie zachodzą w razie żądania „oddalenia powództwa” przez stronę pozwaną
zaskarżającą całość rozstrzygnięcia.
Przechodząc do podstaw skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy zważył,
co następuje:
Druga podstawa skargi jest nieuzasadniona. Sąd Apelacyjny wyjaśnił
podstawę prawną wyroku, wskazał bowiem sankcję cywilnoprawną w postaci
odmowy uznania skuteczności oświadczenia strony pozwanej z 6 grudnia 2003 r.,
treść normy prawnej oraz jej źródło w art. 5 kodeksu cywilnego, jak również
podstawę subsumcji. Dając prawo („ius”) stronom prowadzącym spór, znajdujące
wyraz w „iudicium”, czyli orzeczeniu, Sąd orzekający dostatecznie wyraźnie
5
przedstawił tok rozumowania prowadzący od podstawy faktycznej, przez art. 5 k.c.
(przepis) do normy i sankcji. Nie można zatem zaskarżonemu orzeczeniu zarzucić
błędu niewyjaśnienia podstawy prawnej.
Nie znajduje usprawiedliwienia zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. odnośnie do
zmiany profilu działalności handlowej zarzucanej w oświadczeniu o wypowiedzeniu
umowy. Oferowanie artykułów z zakresu wystroju wnętrz w znikomej proporcji
wartości obrotu (5:10 000) do działalności podstawowej, tj. handlu meblami, nie
może być oceniane w warunkach gospodarki rynkowej inaczej niż zabieg
marketingowy mający skłonić potencjalnego klienta do zainteresowania się
zasadniczą ofertą placówki handlowej. Tego rodzaju urozmaicenia odpowiadają
zwyczajom współczesnego handlu, lecz nie zmieniają oferty podstawowej, a jeżeli
wynajmujący miał szczególne oczekiwania związane z zapisem zakazującym
zmiany profilu działalności, i druga strona je przyjęła - winien to udowodnić.
Brak takiego dowodu usprawiedliwia wykładnię umowy przyjętą przez
Sąd Apelacyjny.
Negatywna dotychczas ocena skargi kasacyjnej przedstawia się odmiennie
w aspekcie prawidłowości zastosowania art. 5 k.c.
Sąd Apelacyjny uzasadniając przesłanki kwalifikacji oświadczenia powódki
jako nadużycia prawa podmiotowego (sprzeczność z zasadami współżycia
społecznego) przytoczył następujące okoliczności:
podjęcie decyzji o przeprowadzeniu całkowitego remontu budynku domu
handlowego bez uwzględnienia („nie licząc się zupełnie”) interesów najemcy,
oczekiwanie powódki na odpowiednie obniżenie czynszu usprawiedliwione
prowadzoną korespondencją między stronami.
Na podstawie umowy o najem „powierzchni handlowej” stanowiącej część
wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek
najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych. W braku
definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu
powodujące zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność
i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować
6
zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy
stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II. Najem lokali
mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem
części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem,
wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim
samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie
same racje gospodarcze i techniczne.
Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez
nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności.
Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny
poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów.
Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie,
wówczas – wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia – przystąpienie wynajmującego
do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej
przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy.
W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 k.c.,
a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., bowiem skład
orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających
jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 k.c. Istotną konkluzją
wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest
niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania
się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu „samopomocy” polegającej
na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami
generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.
W świetle ustalenia przyjętego przez Sąd Apelacyjny dotyczącego żądania
obniżenia czynszu o połowę i zaprzestania uiszczania go w ogóle, nieprzekonujące
jest również usprawiedliwienie strony powodowej ze względu na oczekiwanie,
że czynsz zostanie obniżony. Ustalenia te prowadzą do wniosku, że obydwie
strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu,
a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach
gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.).
7
W dotychczasowym stanie rzeczy zastosowanie klauzuli generalnej
do rozstrzygnięcia sporu było zatem nieusprawiedliwione.
Brzmienie sentencji zaskarżonego wyroku usprawiedliwia również
naruszenia art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. Jeżeli przedmiotem
roszczenia wydobywczego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, a tak dzieje się
na ogół, gdy jego przesłanką jest pozbawienie właściciela posiadania, odpowiednie
stosowanie tego przepisu do ochrony praw najemcy do używania lokalu (art. 690
k.c.) pozwala zgłaszać roszczenie o wydanie lokalu oznaczonego, a nie
dowolnego, spośród kilku należących do tego samego pozwanego. Obowiązek
oznaczenia przedmiotu żądania obciąża przede wszystkim powoda a pozew nie
spełniający wymagania określonego w art. 187 § 1 pkt 1 in princ. nie spełnia
warunków formalnych pozwalających nadać mu prawidłowy bieg. W każdym
wypadku formułując orzeczenie uwzględniające roszczenie windykacyjne
sąd winien przedtem ustalić przedmiot sporu w stopniu pozwalającym na jego
identyfikację.
W rozpoznawanej sprawie nakaz wydania dotyczy części lokalu określanej przez
zakończony już stan posiadania. Tego rodzaju sformułowanie nie realizuje
roszczenia wydobywczego i zamiast kończyć spór, staje się zarzewiem dalszych.
W postępowaniu ze skargi kasacyjnej bezużyteczne są natomiast wywody strony
pozwanej dotyczące stanu faktycznego budynku.
Uznając, że skarga kasacyjna jest uzasadniona w stopniu
usprawiedliwiającym uchylenie zaskarżonego wyroku, Sąd Najwyższy na podstawie
art. 39815
§ 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.