Wyrok z 6 lutego 2025, sygn. I Ca 97/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lutego 2025r.

Sąd Okręgowy we Włocławku Sekcja Odwoławcza I Wydziału Cywilnego

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2025 r. we Włocławku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa H. M.

przeciwko (...) we W.

o ustalenie nieważności umowy ewentualnie o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku

z dnia 27 października 2023 r., sygn. akt I C 953/21 upr

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki H. M. na rzecz pozwanego (...) we W. kwotę 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się zasądzającego je orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Mariusz Nazdrowicz

I 1 Ca 97/24

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy we Włocławku oddalił powództwo H. M. przeciwko (...) we W. o ustalenie nieważności umowy(z1 lutego 1995r.) najmu lokalu mieszkalnego (pkt 1 wyroku), a także zgłoszone ewentualnie powództwo o ustalenie niezasadności dokonanej przez pozwanego podwyżki czynszu najmu (pkt 2)
oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 287zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 3).

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zarzucając naruszenie zarówno prawa procesowego jak i materialnego. W ramach pierwszej grupy zarzutów wskazała na obrazę przepisu art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. (wskutek „nieuwzględnienia faktów mających dla sprawy istotne znaczenie poprzez: oddalenie wniosków dowodowych powódki, w postaci dokumentów znajdujących się w księdze hipotecznej nr (...)” oraz innych wskazanych dokumentów, a także pominięcie wniosków o przeprowadzenie dowodu z wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku z 26 stycznia 2023r. I C 948/21, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że dowody te nie miały dla sprawy istotnego znaczenia), art. 233 § 1 k.p.c. (wobec oparcia rozstrzygnięcia na rozumowaniu sprzecznym
z regułami logiki i doświadczeniem życiowym, co przełożyło się na niewłaściwą ocenę materiału dowodowego i błędnym przyjęciu kryteriów rozstrzygnięcia w sprawie) oraz art. 327 ^{( 1)} ust. 1 k.p.c. (poprzez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd odmówił wnioskowanym dowodom wiarygodności
i braku ich mocy dowodowej). Obrazy przepisów prawnomaterialnych skarżąca dopatrywała się
w naruszeniu art. 6 k.c. (poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że pozwany jest umocowany do zarządu nieruchomością, co doprowadziło do przyjęcia, że strony łączy stosunek prawny), art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali (wskutek niewłaściwego zastosowania i przyjęcie, że pozwanego
i powódkę łączy stosunek prawny), art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (poprzez błędne zastosowanie
i uznanie, że pozwany był umocowany – jak właściciel – do podwyższenia czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wypowiadając jego dotychczasową wysokość) oraz art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (poprzez niezastosowanie zasady publicznej wiary ksiąg wieczystych,
co doprowadziło do przyjęcia, że pozwany występuje w roli właściciela lub prawnego zarządcy nieruchomości i ma uprawienie do podwyższenia czynszu i innych opłat za używanie lokalu). Powołując się na powyższe apelująca wniosła o zmianę kwestionowanego wyroku poprzez ,,uwzględnienie powództwa o ustalenie nieważności umowy najmu oraz uznanie, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwanego jest niezasadna.” Domagała się również zasądzenia od pozwanego na jej rzecz kosztów procesu za instancję apelacyjną.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu za drugą instancję.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wobec braku uzasadnionych podstaw nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przed odniesieniem się do podniesionych w środku odwoławczym zarzutów obrazy prawa procesowego niezbędne przede wszystkim jest przypomnienie, że Sąd II instancji związany jest przedstawionymi w apelacji zarzutami prawa procesowego. Oznacza to, że nie może on z urzędu
– bez podniesienia odpowiedniego zarzutu – wziąć pod uwagę uchybień prawu procesowemu popełnionych przez Sąd I instancji, choćby miały one wpływ na wynik sprawy (uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna z 31 stycznia 2008r. III CZP 49/07 OSNC 2008/6/55, wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2017r. I CSK 542/16 nie publ., LEX nr 2301816).

Wszystkie zarzuty o charakterze proceduralnym okazały się nietrafne.

Zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie mających istotne znaczenie dla sprawy faktów poprzez oddalenie określonych wniosków dowodowych jest wręcz niezrozumiały. Jest on sformułowany w sposób utrudniający odczytanie intencji skarżącej, a jego treść nie przystaje do hipotez przywołanych przepisów. Art. 227 k.p.c. wskazuje jedynie, jakie fakty są przedmiotem dowodu. Twierdzenie, że został on naruszony ma rację bytu tylko w razie wykazania, że Sąd przeprowadził dowód na okoliczności nie mające dla sprawy znaczenia i wadliwość ta mogła mieć wpływ na wynik sprawy bądź gdy odmówił przeprowadzenia dowodu na fakty mające istotne znaczenie błędnie oceniając, że nie mają one takiego charakteru. Zarzutowi obrazy tego przepisu powinno jednak towarzyszyć wskazane na uchybienie innym przepisom regulującym postępowanie dowodowe (np. wyroki Sądu Najwyższego: z 10 marca 2011r. II UK 306/10 nie publ., LEX nr 885008
i z 21 marca 2018r. V CSK 215/17 nie publ., LEX nr 2500431). Wprawdzie apelująca przywołała przepis art. 232 k.p.c. ale jest to jurydyczne nieprozumienie. Przepis ten kierowany jest bowiem do stron,
a nie do Sądu, a do wyjątku wynikającego z jego zdania drugiego w żaden sposób nie nawiązała. Jeżeli Sąd pominął wniosek dowodowy („oddalił wniosek dowodowy”) to powiązanym przepisem powinien być odpowiednio sprecyzowany przepis art. 235 ² § 1 k.p.c. (tak przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z 23 sierpnia 2022r. I CSK 1455/92 nie publ., LEX nr 3411403). Natomiast nieuwzględnienie w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia jakichś faktów może być zwalczane za pomocą zarzutu obrazy 233 § 1 k.p.c.

W tej sytuacji jedynie ubocznie można zasygnalizować, że wbrew sugestiom powódki nie doszło
do pominięcia przez Sąd meriti dowodu z wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku I C 948/21. Przeoczyła bowiem ona treść przepisu art. 243 ^{( 2)} k.p.c. Jego sens sprowadza się do tego, że jeżeli Sąd nie wyda postanowienia o pominięciu dowodu z załączonego lub znajdującego się w aktach sprawy dokumentu to staje się on automatycznie dowodem w sprawie. Czymś zupełnie innym jest natomiast w takiej sytuacji nieuwzględnienie takiego dokumentu przy rekonstrukcji stanu faktycznego,
co jednak wymaga przedstawienia właściwie sprecyzowanego zarzutu.

Zarzut obrazy art. 233 § 1 k.p.c. został sformułowany ogólnikowo i nie został w żaden sposób uzasadniony. Wystarczy więc ograniczyć się do stwierdzenia, że jest on chybiony.

Za pozbawiony słuszności należało także uznać zarzut naruszenia art. 327 ¹ § k.p.c. Apelująca dopatrywała się obrazy tego przepisu wskutek tego, że Sąd a quo nie wskazał przyczyn, dla których odmówił wnioskowanym przez nią dowodom wiarygodności i mocy dowodowej. Chodziło jej jednak
o te dowody, które Sąd ten pominął („oddalił wnioski dowodowe”). Jest to stanowisko dziwne, gdyż skoro Sąd nie przeprowadził dowodów to siłą rzeczy nie mogła wchodzić w grę ocena ich wiarygodności i mocy dowodowej.

Reasumując tą treść rozważań – Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych i w pełni przydatnych do rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych, które nie zostały skutecznie podważone w apelacji. Ustalenia te Sąd odwoławczy przyjął jako własne czyniąc je podstawą orzekania w postępowaniu apelacyjnym.

Przechodząc do oceny zarzutów prawnomaterialnych to trzeba w pierwszej kolejności uwypuklić, że za ich pomocą powódka starała się przede wszystkim wykazać, że pozwany nie był prawnorzeczowym właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się zajmowany przez nią lokal ani też zarządcą tej nieruchomości. Kwestia ta jest jednak bezprzedmiotowa, gdyż tak właśnie przyjął Sad I instancji, czemu dał jednoznaczny wyraz
w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów to przepis art. 6 k.c. dotyczy określenia rozkładu ciężaru dowodu, więc treść zarzutu w żaden sposób nie jest skorelowana z tym przepisem. Skarżąca wskazała na obrazę przepisu „art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali”, ale takiego przepisu w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U.2021.1048) nie ma. Trudno przy tym przyjąć, by jakikolwiek przepis tej ustawy miał w sprawie zastosowanie. Nie jest zaś rzeczą Sądu odwoławczego dociekanie – w sytuacji, gdy skarżącą reprezentuje profesjonalista – o jaką ustawę jej w rzeczywistości chodziło. Także zarzut obrazy przepisu art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest z podanej wyżej przyczyny – znowu abstrahując od jego treści – oczywiście bezzasadny.

Nie mógł również przynieść oczekiwanego przez apelującą skutku zarzut wadliwego zastosowania przepisu art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst.: Dz.U.2023.725 – dalej „u.o.p.l.”). Sąd a quo trafnie odwołał się do ustawowej definicji właściciel wskazanej w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l. i słusznie zaakcentował, że właścicielem w rozumieniu tej ustawy jest wynajmujący lub inna osoba, z którą lokatora wiąże stosunek prawny uprawniający do używania lokalu. Może więc nim być zarówno formalny właściciel (współwłaściciel), użytkownik wieczysty, właściciel lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności ale także np. najemca czy też nawet osoba niemająca formalnie tytułu do lokalu (budynku, w którym znajduje się lokal), jeżeli jest posiadaczem samoistnym, wynajmującym
lub oddającym innej osobie (lokatorowi) lokal do używania.

Prawidłowo również przyjął, że z uwagi na obligacyjny charakter umowy najmu jej ważność nie zależy od tego, czy wynajmującemu przysługuje własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania. Stanowisko to można uznać za utrwalone w judykaturze (poza orzeczeniami przywołanymi przez Sąd a quo można przykładowo wymienić także wyroki Sądu Najwyższego: z 8 czerwca 1999r. CKN 701/98 nie publ., LEX nr 523664, z 11 marca 1999r. III CKN 198/98 OSNC 1999/10/175
i z 25 kwietnia 2018r. III CA 1/18 nie publ., LEX nr 2508080 oraz postanowienie tego Sądu
z 19 grudnia 2020r. V CSK 295/20 nie publ., LEX nr 3148048). Inaczej mówiąc wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. Wykonanie zobowiązania wynajmującego zależy wyłączenie od faktycznej możliwości umożliwienia najemcy używania przez niego lokalu. Wynajmujący powinien więc oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne (niezakłócone) używanie w czasie trwania stosunku najmu. Brak więc tytułu prawnego wynajmującego do wynajmowanego lokalu
nie powoduje nieważności umowy najmu.

Zważywszy, że umowa między stronami została zawarta w 1995r. i z tą chwilą powódka nieprzerwanie zamieszkuje w lokalu objętym wspomnianą umową w świetle powyższych uwag
nie było jakichkolwiek podstaw do ustalenia nieważności (art. 58 § 1 k.c.) przedmiotowej czynności prawnej. W konsekwencji pozwany był też uprawniony do wypowiedzenia wysokości dotychczasowego czynszu w oparciu o przepis art. 8a u.o.p.l.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy we Włocławku apelację oddalił.

O kosztach procesu za drugą instancję rozstrzygnięto w myśl przepisu art. 98 § 1 k.p.c. Pozwanemu jako wygrywającemu w całości sprawę w instancji odwoławczej przysługiwał zwrot wszystkich poniesionych kosztów, sprowadzających się do wynagrodzenia reprezentującego go adwokata
(450 zł - § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – tekst jedn.: Dz.U.2023.1964).

SSO Mariusz Nazdrowicz