Uzasadnienie z 4 maja 2026, sygn. I Ca 613/25

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. z siedzibą w F. w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu domagał się zasądzenia od pozwanej (...) w E. na jego rzecz kwoty 70.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 13.05.2023 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z należącej do powoda nieruchomości za okres od dnia 01.10.2022 r. do dnia 30.04.2023 r. Jednocześnie powód domagał się zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z (...) położonej w E., dla której Sąd Rejonowy w Suwałkach prowadzi (...). Pozwana Spółdzielnia jest podmiotem korzystającym z obu działek bez tytułu prawnego. Powód przedstawił pozwanej projekt umowy dzierżawy celem uregulowania korzystania przez pozwaną z ciągu pieszo-jezdniowego oraz gruntu pod garażami. W dniu 19.04.2023 r. pozwana skierowała do powoda pismo, w którym odmówiła zawarcia umowy dzierżawy, nie kwestionując okoliczności korzystania z obu działek powoda, uznając wysokość proponowanego czynszu za wygórowany i nie proponując innej wysokości. W dniu 28.04.2023 r. powód wystawił rachunek (...) stanowiący notę księgową obciążeniową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z działek powoda za okres od 01.10.2022 r. do 30.04.2023 r. na kwotę 70.000,00 zł za każdy miesiąc. Pozwana otrzymała przedmiotowy rachunek, jednak nie podjęła żadnych czynności mających na celu uregulowanie stanu prawnego korzystania z działek stanowiących własność powoda, nie przedstawiła własnej propozycji wysokości czynszu dzierżawnego i nie dokonała żadnych opłat z tytułu korzystania z działek.

Pozwana Spółdzielnia (...) w E. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Argumentując swoje stanowisko w sprawie pozwana wskazała, że powództwo jest całkowicie bezpodstawne, gdyż pozwana nigdy nie korzystała i nie korzysta z nieruchomości stanowiących własność powoda. Pozwana wskazała, iż niezależnie od powyższego kierowane do niej żądanie zapłaty nie ma żadnych podstaw prawnych, gdyż pozwana nie włada, nie jest w posiadaniu ani nie korzysta z działek powoda, a powód nie przedstawił żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Pozwana podała, że ciągi piesze, drogowe, komunikacyjne, ogródki itd., o których mowa w pozwie powstały w latach 80-tych wraz z wybudowanymi przez (...) E. blokami mieszkalnymi usytuowanymi w obrębie tych nieruchomości. Spółdzielnia nie miała w tym żadnego udziału, gdyż powstała dopiero w 2006 roku. Pozwana na mocy statutu i w oparciu o obowiązujące regulacje prawne, została powołana do zarzadzania nieruchomościami stanowiącymi własność jej członków (mieszkańców okolicznych budynków mieszkalnych) i tym się wyłącznie zajmuje. Wskazane w pozwie (...) nigdy nie były własnością ani spółdzielni, ani jej członków, wobec czego pozwana nie zajmuje się nieruchomościami powoda, ani nie wykonuje w stosunku do nich żadnych czynności. Pozwana zaznaczyła, że powód decydując się na zakup przedmiotowych działek w październiku 2022 r. miał pełną świadomość co do istniejącej na nich infrastruktury, która pozostaje niezmienna niemalże od lat 80-tych.

Strona pozwana przyznała nadto, że podejmowała z powodem rozmowy w zakresie ewentualnego nabycia tych działek, gdyż przyczyniłoby się to do polepszenia komfortu życia mieszkańców osiedla, którzy za pośrednictwem spółdzielni uzyskaliby pełen dostęp do gruntów okalających ich budynki.

Wyrokiem z dnia 30 września 2025 roku w sprawie sygn. akt (...) Sąd Rejonowy w Suwałkach I Wydział Cywilny:

I.  oddalił powództwo;

II.  zasądził od powoda (...) sp. z o.o. z siedzibą w F. na rzecz pozwanego (...) w E. kwotę 5.434,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Z ustaleń poczynionych przez Sąd I Instancji wynika, że (...) sp. z o.o. z siedzibą w F. jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej (...) o powierzchni 1,1930 ha położonej w miejscowości E., gm. J., dla której Sąd Rejonowy w Suwałkach prowadzi księgę (...) nr (...). Nieruchomość tę ww. Spółka nabyła w drodze licytacji komorniczej z dnia 13.05.2022 r. na mocy postanowienia Referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym w Suwałkach I Wydział Cywilny z dnia 18.07.2022 r. sygn. akt (...)o przysądzeniu prawa własności za cenę 83.325,00 zł.

Na działkach nr (...) znajdują się ciągi komunikacyjne piesze i drogowe, parkingi. Korzystają z nich mieszkańcy budynków wielomieszkaniowych (bloków), które znajdują się na odrębnych działkach oraz właściciele garaży, które to budynki okalają grunty (...). Cała infrastruktura istniejąca na (...) jak też budynki mieszkalne i garaże wybudowane zostały w latach 80-tych ubiegłego wieku, na potrzeby funkcjonującego wówczas na tym terenie PGR E.. Wszystkie lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach mieszkalnych stanowią odrębną własność poszczególnych mieszkańców.

Spółdzielnia (...) w E. jest właścicielem (...) o powierzchni 0.0933 ha położonej w E., gmina J., dla której Sąd Rejonowy w Suwałkach prowadzi (...) nr (...), którą nabyła w drodze licytacji komorniczej na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Suwałkach I Wydział Cywilny z dnia 23.10.2007 r. sygn. akt I Co (...) o przysądzeniu prawa własności. Działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie znajduje się budynek kotłowni, który wybudowany został w latach 80-tych ubiegłego wieku na potrzeby powstającego wówczas osiedla mieszkaniowego należącego do PGR E.. Pozwana zapewnia ogrzewanie bloków mieszkalnych, przy wykorzystaniu znajdującej się na jej działce nr (...) kotłowni. Instalacja grzewcza podziemna doprowadzająca ciepło do bloków przebiega przez działkę nr (...) należącą do (...) sp. z o.o. Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej była jednak wyłącznie działka nr (...) z posadowionym na niej budynkami i urządzeniami. Przeniesienie prawa własności nie objęło instalacji wybudowanej na innych gruntach. Instalacja ciepłownicza powstała wraz z budową osiedla w latach 80-tych. Spółdzielnia (...) w E. nie jest właścicielem żadnych instalacji czy urządzeń znajdujących się na innych nieruchomościach. Spółdzielnia w żaden sposób nie korzysta, ani nie korzystała z nieruchomości oznaczonej nr (...), stanowiącej obecnie własność (...) sp. z o.o. z siedzibą w F..

Pismem z dnia 12.04.2023 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w F. zwróciła do (...) w E. z propozycją wydzierżawienia jej swoich (...) w zakresie korzystania z ciągów pieszych i drogowych celem dojścia do i dojazdu do budynków i garaży z czynszem dzierżawnym w wysokości 4.000,00 zł miesięcznie, przesyłając jednocześnie projekt umowy dzierżawy. W odpowiedzi na powyższe pismo (...) w E. w piśmie z dnia 19.04.2023 r. odmówiła zawarcia umowy dzierżawy z (...) sp. z o.o. oraz wskazała, że spór dotyczący korzystania z gruntów dotyczy wyłącznie wybranych właścicieli lokali mieszkalnych a nie spółdzielni jako całości (w tym pozostałych jej mieszkańców). Jednocześnie Spółdzielnia mając na względzie dobro wszystkich mieszkańców wyraziła gotowość do podjęcia rozmów i działań w celu wypracowania porozumienia.

W piśmie z dnia 28.04.2023 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w F. wezwał (...) w E. do zapłaty kwoty 70.000,00 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości w terminie 7 dni od odbioru wezwania, przesyłając jednocześnie wystawiony w tym samym dniu rachunek (...) stanowiący notę obciążeniową na łączną kwotę 70.000,00 zł. Wezwanie to pozostało bezskuteczne.

Ustalając powyższy stan faktyczny, Sąd I Instancji pominął zgłoszone przez pełnomocnika powoda dowody z oględzin nieruchomości oraz z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, uznając je za zbędne dla rozstrzygnięcia postępowania i zmierzające do jego przedłużenia.

W powyższym stanie rzeczy, Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie wskazując, że roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości cudzej ma swoje umocowanie w przepisach z art. 224 § 2 kc i art. 225 kc, zgodnie z których treścią właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy.

Sąd I Instancji podkreślił w swych rozważaniach, że nieruchomość powoda ma specyficzne położenie, a mianowicie grunty należących do powoda działek otaczają budynki wielomieszkaniowe i garaże znajdujące się na odrębnych nieruchomościach, stanowiących odrębną własność właścicieli lokali czy garaży. Taki stan rzeczy istniał już w dacie nabycia przez powoda jego nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Pozwana Spółdzielnia (...) w E. w żadnej części natomiast – w ocenie Sądu Rejonowego – nie korzysta z nieruchomości powoda, ani nie wykonuje w stosunku do nich żadnych czynności. Korzystają z niej natomiast właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w sąsiadujących z tą nieruchomością budynkach.

Odnosząc się do podnoszonej przez powoda okoliczności, iż pozwana jest właścicielką sieci grzewczej znajdującej się na nieruchomości powoda za pomocą której dostarcza do budynków mieszkalnych energie cieplną, Sąd Rejonowy zauważył, że w świetle regulacji przewidzianej w art. 49 § 1 kc urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Powyższe prowadzi natomiast zdaniem Sądu do wyłączenia tych urządzeń spod działania zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 i 191 kc, co skutkuje tym, że własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i urządzenia takie stanowią rzeczy ruchome.

Sąd I Instancji, wobec powyższego, stanął na stanowisku, że urządzenia określone w tym przepisie z chwilą, gdy przez fizyczne połączenie z siecią przestają być częścią składową nieruchomości, zachowują status samoistnych rzeczy ruchomych, mogących być przedmiotem odrębnej własności i odrębnego obrotu. W rezultacie – wobec orzecznictwa Sądu Najwyższego – zdarzeniem prawnym, którego skutkiem jest nabycie własności urządzeń określonych w art. 49 § 1 kc, jest sfinansowanie kosztów ich budowy. W tym miejscu podkreślone zostało przez Sąd Rejonowy, że sieć do doprowadzania energii cieplnej do budynków mieszkalnych sąsiadujących z nieruchomością powoda nie została wybudowana przez pozwaną, gdyż istnieje ona co najmniej od lat 80-tych ubiegłego wieku, oraz nie stanowi ona własności pozwanej. Zatem sieć ciepłownicza stanowi element części wspólnej nieruchomości, z której wyodrębnione zostały lokale mieszkalne. Spółdzielnia dostarczając ogrzewanie do budynków mieszkalnych nie działa na rzecz właścicieli lokali, ale jako zarządca nieruchomości wspólnej ponieważ działanie w zakresie sieci ciepłowniczej jest częścią jej ustawowych obowiązków. Instalacja przesyłu ciepła do bloków stanowi część wspólną nieruchomości, która należy do wspólnoty mieszkaniowej, co skutkuje tym, że instalacja grzewcza, w tym piony i grzejniki, jest wspólnym elementem, do którego utrzymania i ewentualnej modernizacji zobowiązani są wszyscy właściciele lokali. Właściciele lokali nie mogą samodzielnie decydować o odłączeniu się od tej instalacji bez zgody pozostałych, ponieważ jest to część wspólna nieruchomości.

Stąd, w ocenie Sądu Rejonowego, powództwo podlegało oddaleniu również z uwagi na brak legitymacji biernej po stronie pozwanej.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc w zw. z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

W złożonej apelacji powód zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego w Suwałkach I Wydziału Cywilnego z dnia 30 września 2025 r. sygn. akt (...) (...)w całości. Apelujący zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu:



naruszenie prawa materialnego, a to art. 27 ust. 2 i 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali przez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie legitymacji biernej pozwanej jako wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony w rozumieniu przepisu art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;



naruszenie prawa materialnego, a to art. 224 § 2 kc i art. 225 kc przez jego niezastosowanie i nie zasądzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości pomimo iż zostało wykazane, że pozwana zajmuje działki będące własnością strony powodowej;



naruszenie prawa materialnego, a to art. 49 § 1 i 2 kc przez błędną jego wykładnię i bezpodstawne przyjęcie, że pozwana nie jest właścicielem sieci ciepłowniczej, pomimo ustalenia, że właścicielem kotłowni jest pozwana oraz że sieć zasila budynki należące do pozwanej;



naruszenie prawa procesowego, a to art. 227 w zw. z art. 278 kpc i 292 kpc przez bezpodstawne pominięcie wnioskowanego przez stronę powodową dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz opinii biegłego do spraw szacowania czynszów, celem ustalenia wysokości należnego stronie powodowej odszkodowania;



naruszenie art. 233 § 1 kpc przez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i bezpodstawne ustalenie, że pozwana nie korzysta z ciągów komunikacyjnych pieszych i drogowych oraz parkingów, a także sieci ciepłowniczej, podczas gdy okoliczności te zostały wykazane dowodami w postaci szkiców sytuacyjnych z zeznań świadek J. oraz zeznań stron.

Apelujący wniósł w apelacji o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ze względu na nierozpoznania istoty sprawy, ewentualnie wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania za obie instancje, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na apelację, pozwana wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja była niezasadna w całości.

Podniesione przez stronę apelującą zarzuty okazały się nietrafne.

Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny apelacji wskazać godzi się, że postępowanie apelacyjne jest kontynuacją postępowania merytorycznego. Zawarty w art. 378 § 1 kpc zwrot „sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji” oznacza, iż sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, w tym dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadzi lub ponawia dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji, będąc ewentualnie związanym oceną prawną lub uchwałą Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2017 roku w sprawie (...)).

Sąd drugiej instancji może przyjąć za własne lub zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania wyroku sądu pierwszej instancji, nawet bez przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania (postanowienie Sądu Najwyższego z 15 maja 2020 r., (...)).

Dalej, Sąd Okręgowy dostrzega, że powód w apelacji podniósł szereg zarzutów, artykułując naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego w wielu konfiguracjach, podczas gdy część z nich dotyczy tych samych kwestii, tyle tylko że ujmowanych w różnych aspektach. W pierwszej kolejności należy zatem rozważyć zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w szczególności oceny dowodów, co miało prowadzić do niewłaściwych ustaleń faktycznych, a w konsekwencji i do błędnego zastosowania prawa materialnego. Podkreślenia bowiem wymaga, że tylko w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy dokonywać można oceny właściwego zastosowania przepisów prawa materialnego. Ewentualne błędy w ocenie materiału dowodowego znajdować musiały bowiem przełożenie na ustalenia w zakresie stanu faktycznego.

Wskazać w tym miejscu godzi się, że ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego, przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Granice swobodnej oceny dowodów wyznaczone są przy tym wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 kpc wymaga wskazania, jakie konkretnie kryteria oceny zostały naruszone przez sąd przy analizie konkretnych dowodów, uznając ich brak wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im taką moc przydając, tj. czy i w jakim zakresie analiza ta jest niezgodna z zasadami prawidłowego rozumowania, wiedzą lub doświadczeniem życiowym, względnie czy jest ona niepełna. Nie jest natomiast w tym zakresie wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie innej niż ocena sądu. Nadto, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Uzupełniająco dodać też godzi się, że o naruszeniu art. 233 § 1 kpc nie stanowi zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, czy też pominięcie przez sąd przy wyrokowaniu określonej okoliczności faktycznej, nawet jeżeli strona uważa ją za okoliczność istotną dla rozstrzygnięcia sprawy. Uchybienia w tym zakresie winny bowiem skonkretyzować się w zarzucie sprzeczności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 września 2014 r. w sprawie (...)opubl. w zbiorze orzecznictwa (...)za nr (...), wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2015 r. w sprawie (...)opubl. w zbiorze orzecznictwa (...)za nr (...), wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie I (...) opubl. w zbiorze orzecznictwa (...)za nr (...)).

W kontekście powyższego, zauważenia wymaga, że przeprowadzone przed Sądem I Instancji postępowanie dowodowe było wystarczające dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Natomiast tylko na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, możliwe jest wywiedzenie właściwych wniosków prawnych. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd pierwszej instancji trafnie ocenił żądanie pozwu pod kątem merytorycznym, czyniąc prawidłowe i znajdujące należyte odzwierciedlenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym ustalenia, które Sąd Okręgowy w pełni aprobuje i przyjmuje za własne.

Nie popełnił błędu Sąd Rejonowy, pomijając dowód z oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz opinii biegłego do spraw szacowania czynszów wskazując, iż przeprowadzenie ww. dowodów byłoby zbędne dla rozstrzygnięcia postępowania i zmierzające do jego przedłużenia. Odnotować należy, iż oględziny przedmiotowej nieruchomości nie doprowadziłyby do wykazania sposobu i zakresu korzystania z nieruchomości powoda przez pozwaną, jak wskazywał na to powód, a jedynie do ustalenia faktu, że sieć doprowadzająca energię cieplną do budynków mieszkalnych w rzeczywistości istnieje i znajduje się na nieruchomości powoda. Okoliczność ta jednak była potwierdzona przez obie strony – strona pozwana nie zaprzeczała bowiem istnieniu na działkach powoda instalacji sieci ciepłowniczej. Prawidłowo za zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszego postępowania uznał Sąd I Instancji również przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego do spraw szacowania czynszów. W ocenie apelującego przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego miało na celu ustalanie wysokości należnego stronie poszkodowanej odszkodowania. Byłoby to jednakże zupełnie bezprzedmiotowe wobec ustalenia przez Sąd I Instancji, iż sieć ciepłownicza nie stanowi własności pozwanej, a nadto pozwana nie korzysta w żaden sposób z nieruchomości powoda oznaczonych (...).

Stąd, za nietrafne należało uznać zarzuty powoda dotyczące naruszenia art. 227 w zw. z art. 278 i 292 kpc oraz art. 233 § 1 kpc.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 27 ust. 2 i 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali przez – w ocenie apelującego – ich niezastosowanie i nieuwzględnienie legitymacji biernej pozwanej jako wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony w rozumieniu przepisu art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd Okręgowy wskazuje, iż powyższy zarzut należy uznać za chybiony.

Wstępnie zgodzić się należy z twierdzeniem strony pozwanej wskazanym w odpowiedzi na apelację, iż powód formułując powyższy zarzut wskazał na błędne nieuwzględnienie przez Sąd I Instancji legitymacji biernej strony pozwanej, po czym sam przyznał w uzasadnieniu apelacji, że Sąd Rejonowy nie przyjął braku legitymacji biernej pozwanej jako podstawy oddalenia powództwa stwierdzając, że pozwana nie zajmuje ciągów komunikacyjnych, parkingów oraz sieci ciepłowniczej, ponieważ korzystają z nich właściciele odrębnych własności lokali. Powyższa oczywista sprzeczność w argumentacji apelującego czyni podnoszony przez niego zarzut bezprzedmiotowym. Powód kwestionuje bowiem stanowisko Sądu Rejonowego, które – jak sam przyznał – nie stanowiło podstawy rozstrzygnięcia.

Niemniej jednak, podkreślenia wymaga okoliczność, że (...) – stanowiące własność powoda – nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, której zarząd w rozumieniu przywoływanego przez apelującego art. 27 cyt. ustawy wykonuje pozwana Spółdzielnia. Prawidłowo bowiem wskazał Sąd Rejonowy, iż wykładnia art. 49 § 1 kc, zgodnie z którym urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Powyższe skutkuje wnioskiem, iż własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i urządzenia takie stanowią rzeczy ruchome. Sieć ciepłownicza – z której korzysta wspólnota mieszkaniowa – stanowi zatem przedmiot odrębnej własności od działek należących do powoda, które nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Pozwana Spółdzielnia sprawuje zarząd nad nieruchomością wspólną – w świetle powoływanego przez powoda art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – a zatem nie może ona sprawować zarządu nad nieruchomościami należącymi do powoda, gdyż nie wchodzą one w skład nieruchomości wspólnej.

Nie sposób również uznać za słuszne twierdzeń apelującego, iż pozwana jest właścicielem sieci ciepłowniczej wobec faktu, iż jest właścicielem kotłowni, a sieć zasila budynki należące do pozwanej oraz że pozwana zajmuje działki będące własnością strony powodowej.

Apelujący podniósł zarzut naruszenia art. 244 § 2 kc i art. 225 kc, zgodnie z którymi od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Odnotować w tym miejscu należy, że roszczenia właściciela przeciwko bezumownemu posiadaczowi rzeczy, określone w art. 224 kc wiążą się z samoistnym posiadaniem rzeczy przez tego posiadacza. Definicja posiadacza samoistnego zawarta jest w art. 336 kc. Wynika z niego, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., (...) (...); postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., (...)). Dla istnienia samoistnego posiadania konieczne jest zatem faktyczne władanie rzeczą, czyli dostrzegalny fakt wykonywania fizycznego władztwa (corpus) oraz czynnik psychiczny w postaci zamiaru władania rzeczą dla siebie (cum animo rem sibi habendi).

Sąd Okręgowy podziela w całości ustalenia Sądu I Instancji, iż pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w E. w żadnej części nie korzysta z nieruchomości powoda, ani nie wykonuje w stosunku do tychże nieruchomości żadnych czynności.

Z sieci ciepłowniczej znajdującej się na nieruchomościach powoda korzystają właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w sąsiadujących z tą nieruchomością budynkach, a nie pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa. Niewątpliwe jest, że instalacja przesyłu ciepła do bloków, w których wszystkie lokale są wyodrębnione, stanowi część wspólną nieruchomości, która należy do wspólnoty mieszkaniowej. Sieć zasila bowiem nieruchomości stanowiące własność mieszkańców osiedla, w tym lokale stanowiące odrębną własność. Błędnie zatem podnosi apelujący, iż sieć ciepłownicza zasila budynki należące do pozwanej – w sytuacji gdy jak zostało wskazane powyższej należą one do wspólnoty mieszkaniowej, gdzie wyodrębnione zostały własności lokali mieszkalnych.

Sam fakt natomiast, iż pozwana jest właścicielem (...) nr (...), na której to znajduje się budynek kotłowni, nie jest wystarczającą okolicznością do stwierdzenia, iż Spółdzielnia również jest właścicielem sieci ciepłowniczej. Sam fakt władania kotłownią nie skutkuje nabyciem własności całej instalacji ciepłowniczej. Co więcej, podkreślenia wymaga, że zakres nabycia przez pozwaną w toku egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości został ściśle określony i wynika jednoznacznie z dokumentów postępowania egzekucyjnego, w szczególności z opisu i oszacowania nieruchomości oraz z postanowienia o przysądzeniu własności. Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej była wyłącznie działka nr (...) z posadowionym na niej budynkami i urządzeniami. Przeniesienie prawa własności nie objęło zatem instalacji wybudowanej na innych gruntach.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić brak w zachowaniu pozwanej dostrzegalnego faktu wykonywania fizycznego władztwa nad siecią ciepłowniczą oraz brak czynnika psychicznego w postaci zamiaru władania rzeczą dla siebie.

Stąd za chybione Sąd Okręgowy uznaje zarzuty naruszenia art. 224 § 2 kc, art. 225 kc i art. 49 § 1 i 2 kc.

Reasumując, Sąd I Instancji należycie ustalił stan faktyczny przedmiotowej sprawy oraz trafnie wyjaśnił podstawę prawną orzeczenia z przytoczeniem prawidłowych przepisów prawa, oddalając powództwo. Ocena dowodów przeprowadzona przez Sąd I Instancji nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy podzielił i przyjął za własne ustalenia faktyczne i wnioski podjęte przez Sąd Rejonowy.

Sąd Okręgowy stanął zatem na stanowisku, że zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu i na mocy art. 385 kpc apelację oddalił.

O zwrocie kosztów zastępstwa prawnego w wysokości 2.700,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie naliczanymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia kosztowego do dnia zapłaty, Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 kpc w zw. z § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 118) zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

sędzia Beata Sieczkowska