zgłosiłem to sprzedającemu i zobowiązał się poprawić podłogę, jednak (…) pomogła tylko na jakiś czas
Tak, to jest klasyczna rękojmia za wadę fizyczną lokalu (art. 556 i art. 556¹ k.c.) – podłoga uginająca się w stopniu powodującym pękanie paneli to nie jest „urok starej kamienicy”, tylko wada funkcjonalna/remontowa.
Co możesz zrobić w ramach rękojmi (wybierasz konkretnie jedno żądanie i składasz je sprzedającemu na piśmie):
– żądać usunięcia wady (naprawy) – art. 561 §1–2 k.c. (ma to zrobić w rozsądnym czasie i bez robienia Ci z życia cyrku),
– złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny – art. 560 §1 i §3 k.c. (w praktyce: wskazujesz kwotę obniżki, zwykle opartą o koszt doprowadzenia do stanu prawidłowego),
– odstąpić od umowy – art. 560 §1 i §4 k.c., ale tylko gdy wada jest istotna (przy „uginaniu + pękające panele” da się to bronić, zależy od skali i kosztów usunięcia).
Sprzedawca nie ma prawa naprawiać tego w nieskończoność „pianką i będzie dobrze”. Skoro już raz „naprawiał”, a problem wrócił, to z perspektywy Twoich uprawnień istotne jest, że wada nie została skutecznie usunięta – i możesz iść w obniżenie ceny / (przy istotności) odstąpienie (art. 560 k.c. w zw. z art. 568 §3 k.c.).
Terminy – tu ludzie najczęściej się wykładają:
– przy nieruchomości sprzedawca odpowiada, jeśli wada zostanie stwierdzona w ciągu 5 lat od wydania lokalu (art. 568 §1 k.c.) – u Ciebie 14 miesięcy to bezpiecznie w terminie,
– roszczenia „napraw/wymień” przedawniają się po roku od dnia stwierdzenia wady (art. 568 §2 k.c.); na oświadczenie o obniżeniu ceny/odstąpieniu co do zasady też patrzy się przez ten sam „roczny licznik”, z tym że jeśli najpierw żądałeś naprawy, to termin na obniżenie/odstąpienie zaczyna biec od bezskutecznego upływu terminu na naprawę (art. 568 §3 k.c.).
Dwie rzeczy do sprawdzenia w akcie notarialnym:
– czy rękojmia nie została wyłączona/ograniczona (art. 558 §1 k.c.). Przy sprzedaży między osobami prywatnymi to się często wpisuje. Jeśli jest wyłączenie, to rękojmia odpada, chyba że wykażesz podstępne zatajenie wady (art. 558 §2 k.c.).
– co dokładnie sprzedający deklarował o remoncie/stanie („wszystko nowe, działa”) – to potem służy do pokazania, że lokal nie ma cech, o których zapewniał (art. 556¹ k.c.).
„Zimna łazienka” też może być wadą, ale to jest trudniejsze dowodowo: musisz wykazać, że to nie kwestia parametrów budynku jako takiego, tylko np. wadliwie wykonanej instalacji/izolacji po remoncie, albo że sprzedawca zapewniał o konkretnym standardzie termicznym (art. 556¹ i art. 559 k.c.).
O „rekompensacie”: poza samym obniżeniem ceny możesz dochodzić naprawienia szkody wynikłej z wady (typowo koszty ekspertyzy, demontażu/ponownego montażu, zniszczonych paneli itd.) – art. 566 §1 k.c.
A co do Twojej obawy o dalszą sprzedaż: jeśli sprzedasz dalej i wada dalej istnieje, to Ty stajesz się sprzedawcą i odpowiadasz z rękojmi wobec swojego kupującego (art. 556 i n. k.c.). Da się rękojmię ograniczyć/wyłączyć w umowie (art. 558 §1 k.c.), ale zatajenie wady rozwala taką klauzulę (art. 558 §2 k.c.). W praktyce – jeśli nie chcesz „podwójnie stracić”, temat lepiej zamknąć albo naprawą, albo rozliczeniem ze sprzedającym (obniżka), zanim pójdziesz w sprzedaż.