Rozwiązanie umowy najmu na czas określony.

Mam umowę najmu instytucjonalnego (na firmę) i najemcę, który do 10go dnia każdego miesiąca ma regulować opłaty i czynsz. Umowa na rok, zostało 9 okresów miesięcznych, czyli minęły 3 okresy. Dość nieterminowo płacił, a za grudzień wpłaty nie było. Otrzymałem waśnie telefon, że najemca rezygnuje z najmu i nie zapłaci mi za grudzień. W umowie jest zapis:

"W każdym wyżej wymienionym przypadku rozwiązania umowy na skutek winy Najemcy kaucja w całości przechodzi na rzecz Wynajmującego na pokrycie strat finansowych spowodowanych nieplanowaną przerwą w wynajmie lokalu."
oraz zapis:
"W przypadku gdy najemca zdecyduje się zerwać niniejszą umowę przed uzgodnionym terminem, z przyczyn innych niż zaniedbywanie obowiązków przez Wynajmującego, kaucja w całości przechodzi na rzecz Wynajmującego na pokrycie strat finansowych spowodowanych nieplanowaną przerwą w wynajmie lokalu"

Zaproponowałem wpłatę za grudzień i przepadek kaucji, na co najemca stwierdził, że nie wpłaci, nie ma majątku oraz dochodu i chce mi oddać klucze tak czy inaczej. Jak nie odbiorę kluczy osobiście to zostawi pod wycieraczką. Jest spora szansa, że to prawda i jest nieściągalny, gdyż wskazuje na to płatność gotówką oraz brak samochodu i moje podejrzenie o braku pracy, chociaż jest aktywna JDG na tą osobę, więc co z ZUSem?
Pytanie jak podejść do tematu i co spisać za dokument, żeby później nie było roszczenia o zwrot kaucji ani innych dymów, bo jestem w stanie nawet zakładać, że i to może mieć za 2-3 miesiące miejsce.
Czy wystarczy oświadczenie podpisane przez najemcę typu: "Wyrażam zgodę na przepadek kaucji na rzecz osoby XXXX w związku z zerwaniem umowy najmu XXXX i rezygnuję z jakichkolwiek roszczeń wobec wynajmującego XXXXX w związku z tą umową najmu oraz jakichkolwiek innych roszczeń z tytułu zwrotu kaucji i umowy najmu XXXXX" oraz dodatkowo podpisane przez najemcę rozwiązanie za porozumieniem stron z okresem wypowiedzenia(?) 1 miesiąca i dniem aktualnym czyli w razie problemów to podpisane wypowiedzenie w dniu 20.12.2023 powoduje, że niezapłacony jest grudzień oraz styczeń i kaucja pokrywa te dwa miesiące. Pobrana kaucja przy podpisywaniu umowy opiewała na wysokość 2 "miesięcznic".
Czy lepsza opcja żeby odebrać klucze "spod wycieraczki"? (Tylko czy wtedy mogę zabrać te klucze i wejść do lokalu?)
Zakładamy, że jest nieściągalny i walka w sądzie o resztę kasy nie ma sensu.