Zwrot kaucji

Tak, termin na zwrot kaucji minął. Przy najmie lokalu mieszkalnego kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu — art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
To nie znaczy jednak, że po upływie miesiąca właściciel magicznie traci każde roszczenie za zniszczenia. Znaczy to tyle, że powinien rozliczyć kaucję w terminie i wskazać, co potrąca oraz z jakiej podstawy. Jeżeli tego nie zrobił, można żądać zwrotu kaucji, a ewentualne swoje roszczenia za szkody musi potem normalnie wykazać.
Najemca nie odpowiada za zwykłe zużycie rzeczy wynikające z prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 kc. Po ponad 4 latach najmu zużycie materaca, ślady użytkowania, drobne zabrudzenia czy punktowe wgniotki nie zawsze są „szkodą”, za którą można automatycznie zabrać kaucję. Trzeba odróżnić normalne zużycie od zniszczenia.

Jeżeli materac był tani, kilkuletni i zużył się normalnie, to właściciel nie powinien przerzucać na najemcę kosztu zakupu nowego materaca w pełnej wysokości. Co innego trwałe zabrudzenia ponad normalne używanie — tu może próbować potrącenia, ale musi wykazać zakres szkody i wartość, nie rzucić kwoty z sufitu.

Po 4 latach najmu odmalowanie całego mieszkania na koszt najemcy tylko dlatego, że są punktowe ślady użytkowania, jest do podważenia. Najemca odpowiada za uszkodzenia i nadmierne zużycie, a nie za zwykłe odświeżenie lokalu po kilkuletnim najmie. Jeżeli właściciel chce potrącić malowanie, powinien wykazać, że zabrudzenia przekraczają normalne zużycie i jaka część kosztu rzeczywiście wynika z Pana odpowiedzialności.
Co do płyty indukcyjnej: skoro poprzednia pękła z Pana winy i kupił Pan nową, to ten element zasadniczo został naprawiony. Właściciel nie powinien drugi raz potrącać za tę samą szkodę, jeżeli dostał sprawną płytę. To, czy zwiększyła wartość mieszkania, ma mniejsze znaczenie; ważniejsze, że uszkodzony element został zastąpiony.
Rozliczenie C.O. może być osobnym tematem. Jeżeli w protokole wpisano brak możliwości odczytu licznika, właściciel może rozliczyć rzeczywiste niedopłaty po otrzymaniu danych ze wspólnoty, ale powinien je udokumentować. Nie może na tej podstawie bezterminowo przetrzymywać całej kaucji bez żadnego rozliczenia.
Na teraz najprościej wysłać pisemne wezwanie do zwrotu kaucji, np. 1300 zł, skoro taka kwota była ustnie uzgodniona, albo całych 2000 zł pomniejszonych tylko o udokumentowane i zasadne potrącenia. W piśmie trzeba zażądać szczegółowego rozliczenia potrąceń: faktury/rachunki, opis szkody, podstawa potrącenia, zdjęcia, protokół.
Jeżeli właściciel po terminie przedstawi fakturę za malowanie, to sama faktura nie przesądza sprawy. Może być dowodem poniesienia kosztu, ale nadal trzeba ocenić, czy koszt obciąża najemcę, czy jest zwykłym kosztem odświeżenia mieszkania po kilkuletnim najmie. Kaucja nie jest funduszem remontowym właściciela.