Umowa najmu okazjonalnego.

Co w przypadku gdy właściwe tamtej posesji zmieni zdanie, albo komuś wynajmie nieruchomość bądź sprzeda?

To by musiał chyba jakoś notarialnie załatwiać. Generalnie jak załatwialiśmy to u notariusza. No to musieli złożyć oświadczenie na piśmie. A jak się rozmyślił No to już jego problem po podpisie. Tak mi się zdaje

Najemca w umowie zobowiązuje się w terminie 14 dni powiadomić o takiej sytuacji i wskazać nowy adres.

No dobrze, nawet powiadomi, ale nie wskaże adresu. Będzie nawet i rozwiązanie umowy, ale lokator nie będzie się chciał wynieść, bo ,,nie będzie miał gdzie” co dalej w takiej sytuacji?

Jeżeli nie dotrzyma umowy, dostanie jej wypowiedzenie. Jeżeli dobrowolnie nie będzie się chciał poddać eksmisji sprawa do sądu. Oczywiście w sądzie może być różnie i czas eksmisji może być wydłużony. Wynajmuje rodzinie z dziećmi i też mam obawy co będzie.

Sam adres bez notarialnego podpisu nie ma żadnej mocy prawnej.

Przy najmie okazjonalnym występuje do sądu o tytuł wykonawczy na akcie notarialnym. Następnie komornik przeprowadza eksmisje na adres wskazany w oświadczeniu.

Czy ktoś z Państwa mógłby mi powiedzieć z praktyki ile trwa wyrzucenie najemcy?

Tu jest zbyt wiele różnych czynników. Jedynie przyspieszenie dotyczy faktu ze nie ma sprawy o eksmisje a jedynie nadanie tytułu wykonawczego na akcie notarialnym. Z powodu braku sprawy tez brak prawa do mieszkania socjalnego. Jeśli osoby z oświadczenia przyjmą ich to kilka miesięcy w zależności od obciążenia sądu i komornika. Jeśli zmienia zdanie to nawet kilka lat, do czasu aż gmina nie wskaże lokalu zamiennego, noclegowni. Generalnie i tak dużo szybciej niż przy zwykłym najmie.

Długo, nawet kilka lat, a najem okazjonalny to tak naprawdę bubel prawny.

Tak naprawdę to tylko osoby z zerową znajomością przepisów prawa uważają najem okazjonalny za bubel prawny.

Przy najmie okazjonalnym średni czas eksmisji to około pół roku.

A właściciel adresu podanego w oświadczeniu, nie zgadza się na przyjęcie lokatorów, bo się rozmyślił i komornik nic nie zrobi, a dziki lokator wraca do Twojego mieszkania.

No tak średnio. Cofnięcie oświadczenia woli o przyjęciu najemcy raczej budzi moje wątpliwości prawne (zgodnie z art. 61 k.c.). Ale zakładając nawet, że taka zgoda zostałaby cofnięta, to eksmisja nastąpiłaby do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych, zgodnie z art. 1046 §5 [1] k.p.c. A podobne głupoty wypisują jedynie ludzie z zerową znajomością przepisów prawa.

Tylko odpowiednia weryfikacja najemcy, reszta to ryzyko.

Co znaczy odpowiednią weryfikacją najemcy?

Wszyscy na umowie. Wszyscy pokazują dochody, że pracują. Wszyscy wskazuję miejsce notarialnie do wyprowadzki

Ale na jakiej podstawie prawnej mogę prosić kogoś o takie dokumenty? To, że ktoś pracuje, nie znaczy, że będzie mi płacić, bo może się np. w międzyczasie zadłużyć i stwierdzi, że nie będzie płacić mi, a zapłaci swoje długi. Bo wskazanie miejsca notarialnego to wiem, że u notariusza.

Podstawa to "weryfikacja" do której masz prawo. Jak ktoś nie chce pokazać ci wpływów na konto z pracy, to 1.ma coś do ukrycia 2. Następny to zrobi
Jak będziesz widzieć wpływ na konto, to łatwo obliczysz czy kogoś stać na twój wynajem.

Ale jaka jest podstawą prawną? Bo to, że ja chce, to ja mogę chcieć.

Weryfikacja. Innej podstawy nie potrzebujesz. To jak sprawdzenie
danych z dowodu osobistego.

Nie ma żadnej podstawy prawnej i właściciel mieszkania nie ma prawa niczego takiego robić.

Tak właśnie myślałam, tak samo jak nie mogę nikogo wylegitymować, bo od tego jest ktoś umundurowany.

A na jakiej podstawie ja zwykły obywatel mogę kogoś wylegitymować?

Nie możesz, dane z dowodu wpisuje się na umowie i przy podpisywaniu umowy możesz sprawdzić, czy wszystko się zgadza.

Dokładnie - to się nazywa weryfikacja

Dokładna weryfikacja polega przede wszystkim na sprawdzeniu źródła dochodu, referencji od poprzednich wynajmujących, wyczucia intencji najemcy, wypytania się o szczegóły warunków najmu. Jeśli najemca będzie niewiarygodny, nie będzie chciał udostępnić żądanych informacji, to raczej bym odpuścił. Najemca nie musi ich przekazywać, ale jeśli jest uczciwy, to nie będzie miał nic do ukrycia.

Co do opłat to niestety żadna umowa nie chroni. Co do eksmisji to przy umowie okazjonalnej szybciej trwa cała procedura. I to tyle.
Pozostaje weryfikacja. Nikt nie broni pytać gdzie ktoś pracuje i czy nie jest to praca dorywcza. Jeżeli komuś zależy, to odpowie na takie pytania.

Ostatnio przy podobnym poście kilka osób mówiło, że zaraz po podpisaniu umowy notarialnej ze wskazaniem adresu alternatywnego ta osoba może się rozmyślić. Ktoś byłby tak uprzejmy i wytłumaczył czy to prawda?

Tak mówią osoby o zerowej znajomości przepisów prawa. Zakładając, że możliwe byłoby wycofanie zgody na przyjęcie lokatora (co nie jest takie pewne, jak się niektórym wydaje), to eksmisja nastąpi do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych na podstawie art. 1046 par. 5 [1] k.p.c.

Bardzo popularne jest udzielanie zgody na przyjęcie osób eksmitowanych przez osoby, u których wykupuje się taką usługę na jeden dzień. Po podpisaniu umowy u notariusza taka osoba wypowiada na piśmie udzieloną zgodę na przyjęcie w przypadku eksmisji. Obowiązkiem najemcy jest znalezienie innego lokalu i powiadomienie właściciela mieszkania o takiej sytuacji, ale tego oczywiście nie robi.

Więc tak jak wspomniałem powyżej, odwołanie takiego oświadczenia woli budzi jednak pewne wątpliwości w świetle art. 61 k.c. Ale zakładając nawet, że byłoby skuteczne, to eksmisja nastąpi po prostu do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych, w myśl art. 1046 §5 [1] k.p.c. Więc najemca takim działaniem robi krzywdę jedynie sobie, niewynajmującemu.

Też mi się wydawało ze to nie jest takie proste i dziękuje za odpowiedź.

Jeśli to będzie matka z dzieckiem, to będzie dopiero dramat dla wynajmującego.

Podpowiem, ale jestem też ciekawa, jak to prawnie wygląda, wynajęcia tylko części mieszkania np. jednego pokoju z dwóch na takiej umowie. Rozumiem, że jest taka opcja. I w momencie gdy najemca nie płaci, właściciel ma prawo wrócić do wolnego pokoju bądź wynająć go komuś innemu?

No nie, nie będzie. To też powtarzają ludzie, którzy mają dość umiarkowane pojęcie o przepisach prawa.

Zawsze można wynająć pokój. Przecież ludzie wynajmują pokoje. I oczywiście pobierają opłatę jak za pokój, a nie jak za całe mieszkanie.
A wynajęcie całego mieszkania, a w umowie wpisanie, że jest to najem pokoju, zalatuje pozornością umowy i jest proszeniem się o problemy. I znowu wracamy do kombinowania ludzi o zerowej wiedzy o przepisach prawa. Coś by chcieli za cwaniakować, ale nie wiedzą jak to działa.

Z tym że przy dzieciach komornik wstrzyma do decyzji sadu rodzinnego i jego decyzji co z dziećmi.

Nie, nie wstrzyma się. Żaden przepis prawa na to nie wskazuje. A z praktyki znam co najmniej kilka eksmisji "z dziećmi".

Nie cwaniakuje. Jak napisałam pytam. Bo kiedyś ktoś napisał na tej grupie, że to niezgodne z prawem. A jakie problemy mogą wynikać z zawarcia takiej umowy?

 Z samego zawarcia takiej umowy pewnie żadne problemy. Gorzej jeśli wynajmujący będzie chciał wyegzekwować jej warunki, a najemca będzie zdeterminowany i będzie nieco bystrzejszy od wynajmującego i nieco bardziej od niego będzie znał przepisy prawa. Wtedy to już różnie. Może być zakłócanie miru domowego (art. 193 k.k.), może być utrudnianie zamieszkiwania (art. 191 §1a k.k.), zapewne jeszcze coś innego też by się znalazło.

Hmm ciekawe. Skoro wynajmuje tylko jeden pokój to wydaje się to dziwne ze moje pojawienie się miałoby nagle utrudniać zamieszkanie bądź zakłócanie miru.

Jeśli faktycznie wynajmujesz tylko jeden pokój, umowę masz sporządzoną na wynajem jednego pokoju, no to nie, to wszystko jest w porządku, przecież można wynajmować pokoje. Gorzej, gdy próbuje się jakąś cwaniacką kombinowaną umowę sporządzać.

Oki. Rozumiem dzięki.

Eksmisja musi być przeprowadzona przez sąd i wynajmujący musi znaleźć lokal zastępczy - przynajmniej jeszcze do niedawna takie były przepisy.

Eksmisję przeprowadza komornik, po orzeczeniu sądu (lub po nadaniu klauzuli wykonalności aktowi o poddaniu się egzekucji). Natomiast do dostarczenia lokalu zastępczego zobowiązana jest gmina. Ale nie zawsze taki lokal jest konieczny.

Z gminą bywa różnie, na przykład miasto stołeczne odmawia od pewnego czasu bycia strona w sprawach o eksmisję. Tutaj już chyba wchodzą przepisy samorządowe, ale rzeczywiście nie każdy lokator będzie mieć prawo do lokalu zastępczego.

Tu nie ma co odmawiać, albo nie odmawiać. Przepisy prawa są jasne. To tak jakbym ja coś ukradł i odmówił bycia stroną w sprawie. Poza tym gmina nie jest stroną w sprawie. Gmina po prostu ma zapewnić lokal, jeśli sąd tak orzeknie.

Ok, czyli nie wiesz, jakie są przepisy w Warszawie. Było tak, że miasto automatycznie było strona w sprawie o eksmisję, jeśli był wniosek o mieszkanie socjalne. Teraz już tak nie jest i to po stronie wynajmującego leży obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego dla lokatora. Może o to poprosić gminę, ale gmina może się nie zgodzić.

Przepisy prawa są takie same w całej Polsce. Proszę, nie wprowadzaj w błąd jeśli nie masz pojęcia o temacie.
Odsyłam do art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie, jeśli sąd o takim obowiązki orzeknie. Zwracam uwagę na słowo "obowiązek". Nie jest to widzimisię gminy. Nie jest tak, że może się nie zgodzić. Po prostu ma taki obowiązek.

Aby zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy najemca nie będzie chciał opuścić mieszkania, warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego przed notariuszem (art. 682 Kodeksu cywilnego). W umowie powinno znaleźć się oświadczenie najemcy, że w razie konieczności eksmisji zgodzi się na wprowadzenie się pod wskazany przez siebie adres (art. 1046 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Dzięki temu będziesz mógł uzyskać tytuł wykonawczy w postaci aktu notarialnego, co pozwoli skrócić czas oczekiwania na eksmisję.

W przypadku zaległości z opłatami, wynajmujący może wystąpić na drogę sądową i żądać zapłaty zaległych należności (art. 476 Kodeksu cywilnego). Dobrym pomysłem jest także pobieranie kaucji przy zawieraniu umowy, co pozwoli na częściowe pokrycie ewentualnych zaległości.

Procedura eksmisji może trwać różnie długo w zależności od sytuacji. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, jeśli wszystko zostanie odpowiednio przygotowane, proces może trwać krócej niż przy standardowej umowie najmu (np. około pół roku). W praktyce czas eksmisji zależy od wielu czynników, takich jak obciążenie sądu, komornika oraz sytuacja najemców (np. dzieci, osoby starsze).

Aby odpowiednio zweryfikować najemców, można poprosić ich o przedstawienie dowodów osobistych, zaświadczeń o zatrudnieniu, informacji o źródle dochodów oraz referencji od poprzednich wynajmujących. Weryfikacja nie musi być oparta na konkretnej podstawie prawnej – to normalna praktyka przy zawieraniu umowy najmu, pozwalająca na lepsze zabezpieczenie wynajmującego.

W przypadku wynajmu części mieszkania (np. jednego pokoju), istnieje możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego, jednak z nieco innym zakresem wynajmowanej przestrzeni. W takiej sytuacji, gdy jeden z najemców nie płaci, właściciel ma prawo wynająć wolny pokój komuś innemu. Jednakże, warto zadbać o odpowiednią redakcję umowy, aby uniknąć nieporozum

W przypadku umowy najmu okazjonalnego:

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania, na podstawie aktu notarialnego z umową, można wystąpić do sądu o tytuł wykonawczy. Po uzyskaniu go, można zlecić komornikowi eksmisję.
W przypadku zalegania z opłatami, można również wystąpić do sądu i ubiegać się o wydanie tytułu wykonawczego.


Dokładnie tak, procedura ta jest przewidziana dla najmu okazjonalnego, co przyspiesza cały proces w stosunku do standardowego najmu.



Jeżeli wystąpiłoby cofnięcie zgody na przyjęcie najemcy na wskazany adres alternatywny po podpisaniu umowy notarialnej, mogą pojawić się komplikacje w procesie eksmisji. Warto upewnić się, że adres alternatywny jest stały i pewny przed zawarciem umowy.



Jeśli najemca ma dzieci, sytuacja może się skomplikować. Chociaż sąd może być bardziej przychylny dla rodzin z dziećmi, eksmisja jest wciąż możliwa, choć może być opóźniona. Warto konsultować się z prawnikiem w takich sytuacjach.



Tak, umowa notarialna może przyspieszyć proces eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego. Jeśli masz wątpliwości co do zapisów w umowie, warto skonsultować się z ekspertem w tej dziedzinie.

witam

czy umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć jednego pokoju? Ustawa mówi o najmie okazjonalnym lokalu. zatem czy pod lokalem można rozumieć jeden pokój?