Potrącenia z kaucji a zużycie lokalu

Samo zwykłe zużycie ścian po roku normalnego mieszkania nie powinno być automatycznie potrącane z kaucji jak szkoda.

Jeżeli to jest zwykły ślad użytkowania, bez dziur, zalania, pleśni, tłustych plam, zniszczenia tynku itp., to wynajmujący nie może traktować kaucji jak funduszu na odświeżenie lokalu po każdym najemcy. Najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania — art. 675 § 1 kc.
Przy lokalu mieszkalnym znaczenie ma też art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, ale tego przepisu nie można czytać tak, że każdy najemca zawsze płaci za pełne malowanie pokoju niezależnie od stanu ścian. Jeżeli wynajmujący chce potrącić koszt malowania, powinien wykazać, że zabrudzenia przekraczają normalne zużycie oraz jaka konkretnie część kosztu wynika z Pani odpowiedzialności.

To jest dodatkowy argument przeciwko prostemu zarzutowi „pokój był odmalowany, więc ma być odmalowany”. Skoro umowa zakazywała Pani malowania, to wynajmujący nie może równocześnie oczekiwać, że samodzielnie przywróci Pani ściany do stanu po świeżym remoncie.
Kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu — art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Potrącenie powinno być konkretne: jaka szkoda, jaka kwota, z czego wynika, jaki dowód, faktura/rachunek/kosztorys, zdjęcia z dnia zdania pokoju.
Ciężar wykazania szkody i jej wysokości spoczywa na wynajmującym — art. 6 kc. SMS „kaucja zostanie zmniejszona o koszty malowania ścian” to za mało. Niech wskaże, ile potrąca, za co dokładnie i na jakiej podstawie.
Warto też sprawdzić protokół zdania pokoju. Jeżeli nie było protokołu albo wynajmujący odebrał klucze przez współlokatorkę i nie zgłosił od razu konkretnych zastrzeżeń, to późniejsze jednostronne twierdzenia o stanie pokoju są słabsze dowodowo. Dobrze zabezpieczyć zdjęcia pokoju z dnia wyprowadzki, SMS-y, potwierdzenie przekazania kluczy i całą korespondencję.
Krótko: drobny ciemniejszy ślad nad łóżkiem po roku mieszkania może być zwykłym zużyciem. Pełne potrącenie za malowanie pokoju jest zasadne tylko wtedy, gdy wynajmujący wykaże rzeczywiste uszkodzenie albo ponadnormatywne zabrudzenie, a nie sam fakt, że ściana nie wygląda jak świeżo po remoncie.