Uchwalenie: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Wejscie w życie: 29 kwietnia 2012
Ostatnia Zmiana: 19 września 2020
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Art. 3. Użyte w ustawie określenia oznaczają:
1) deweloper – przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), który w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej
zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia
tego prawa na nabywcę;
2) lokal mieszkalny – samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737, 1309 i 1469),
z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu;
3) dom jednorodzinny – dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu
bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych;
4) nabywca – osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej
uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz
zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na
poczet ceny nabycia tego prawa;
5) umowa deweloperska – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się
do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia
deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do
spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia
tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz
nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1,
obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, 1309 i 1524) oraz czynności faktyczne
i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego
do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której
realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie
praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie
wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami;
częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne
dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie
z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do
użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
7) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera
rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
– Prawo bankowe (Dz. U. z 2018 r. poz. 2187, z późn. zm.) służący
gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele
określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie;
8) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera
rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
– Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez
nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata
zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę
prawa, o którym mowa w art. 1;
9) trwały nośnik informacji – materiał lub urządzenie umożliwiające
przechowywanie przez czas niezbędny, wynikający z charakteru informacji oraz
celu ich sporządzenia lub przekazania, zawartych na nim informacji w sposób
uniemożliwiający ich zmianę lub pozwalający na odtworzenie informacji
w wersji i formie, w jakiej zostały sporządzone lub przekazane;
10) rozpoczęcie sprzedaży – podanie do publicznej wiadomości informacji na temat
rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Art. 22. 1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie
deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym
nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika
wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego
przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się
lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac
wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez
nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer
rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na
rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę
oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela,
gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz
informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia
deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa
w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez
nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz
z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym
poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się
z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na
bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego
własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,
albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego
wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na
nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie
ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego
korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie
istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu
mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw
niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę
własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego
stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części
własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części
nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
2. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub
załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz
z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy
deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie
w sposób jednoznaczny i widoczny.
3. Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa w ust. 2, wiążą
nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.
Art. 29. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22;
2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne
z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za
wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2;
3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu
informacyjnego wraz z załącznikami;
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na
podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem
faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę
deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu
informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1,
w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 15, nabywca ma prawo
odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do
odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy
termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego
upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.
Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku
niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości
określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej
do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba
że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane
działaniem siły wyższej.
5. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku
niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa
w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie
co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem
siły wyższej.