Wyrok z 24 listopada 2021, sygn. V AGa 117/21
Pokaż pozostałe podstawy prawne (10)
Sygn. akt V AGa 117/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 listopada 2021 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny
w składzie:
|
Przewodniczący: Sędzia |
SA Roman Kowalkowski |
|
po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2021r. w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa (...) spółka z o.o. w G.
przeciwko (...) spółka z o.o. w W.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 14 czerwca 2021r. sygn. akt IX GC 1142/20
1. Oddala apelację,
2. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 4050 zł. (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Na oryginale właściwy podpis.
VAGa 117/21
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2021r. Sąd Okręgowy w Gdańsku rozpoznając sprawę z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. ( poprzednia firma (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. ) o zapłatę zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 123.051,55 zł. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:
*2.754,71 zł. od dnia 15 maja 2020 r. do dnia zapłaty,
*35.683,67 zł. od dnia 11 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty,
*15.286,81 zł. od dnia 11 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty,
*3.923,84 zł. od dnia 13 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty,
*35.468,53 zł. od dnia 11 lipca 2020 r. do dnia zapłaty,
*15.286,81 zł. od dnia 11 lipca 2020 r. do dnia zapłaty,
*2.718,39 zł. od dnia 15 lipca 2020 r. do dnia zapłaty,
*2.280,97 zł. od dnia 25 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty,
*5.641,87 zł. od dnia 08 września 2020 r. do dnia zapłaty,
*2.462,41 zł. od dnia 08 września 2020 r. do dnia zapłaty,
*1.543,54 zł. od dnia 19 września 2020 r. do dnia zapłaty;
oraz orzekł o kosztach postępowania.
Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie ustalił, że powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 18 lipca 2017r., a powstał z przekształcenia spółki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) Spółki komandytowej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, jaką był właśnie (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G..
Podobnie jak powód, tak i (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) Spółka komandytowa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmowała się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jak również kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.
Wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami zajmuje się także pozwany – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W..
Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (poprzednia firma (...)), jako najemca, zawarł w dniu 14 lutego 2014r. z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytową w G. umowę najmu nr (...), przez którą spółka (...) oddała pozwanemu w najem do używania – wyłącznie na cele umowne – przedmiot najmu składający się z części budynku (tj. budynku biurowo-usługowego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, położonego na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...)) o łącznej powierzchni 672,41 m3, w tym: 1) lokalu o powierzchni 608,51 m2, usytuowanego na (...) piętrze budynku, szczegółowo oznaczonego w załączniku nr (...) do umowy; 2) powierzchni 63,51 m2 stanowiącej sumę udziału w powierzchniach wspólnych piętra (30,54 m2) oraz udziału w powierzchniach wspólnych budynku (32,97m2); 3) miejsca postojowego na parkingu podziemnym w liczbie 1, oznaczonego w załączniku nr (...) do umowy jako (...) (§ 2 ust. 2.1. umowy).
Umowa zawarta została na czas oznaczony 60 miesięcy, rozpoczynających się w dacie przekazania przedmiotu najmu (§ 3 ust. 3.1. umowy).
Przez cały okres najmu pozwany zobowiązany był do zapłaty wynajmującemu, co miesiąc z góry, czynszu najmu w wysokości (§ 4 ust. 4.1 i 4.4. umowy):
- 13,89 EUR za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu, przy czym w okresie pierwszych 10 miesięcy od daty przekazania przedmiotu najmu czynsz ten przysługiwać miał wynajmującemu w wysokości 7,44 EUR za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu,
- 195,00 EUR za każde z oddanych pozwanemu do wyłącznego używania miejsc postojowych.
Powyższe stawki czynszu, jak również inne kwoty należne na podstawie umowy, powiększone miały być o podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości określonej w odpowiednich przepisach, chyba że dana kwota nie podlegałaby opodatkowaniu tymże podatkiem (§ 4 ust. 4.2 umowy).
Stawki czynszu najmu ulegać miały podwyższeniu w oparciu o roczny wskaźnik cen artykułów konsumpcyjnych dla strefy euro – MUICP, ze stycznia każdego roku kalendarzowego, przy podstawie odniesienia do stycznia poprzedniego roku kalendarzowego wynoszącej 100, ze skutkiem od 1 lutego danego roku kalendarzowego (§ 5 ust. 5.1. umowy). Pierwsza taka waloryzacja nastąpić miała od 1 lutego 2015r., a kolejne miały być przeprowadzane w każdą rocznicę tejże daty (§ 5 ust. 5.2. umowy).
Poza czynszem najmu, pozwany obowiązany był także do ponoszenia tzw. opłat eksploatacyjnych. W zakres opłat eksploatacyjnych wchodziły koszty świadczeń dodatkowych otrzymanych przez najemcę od wynajmującego, opisanych w załączniku nr (...) do umowy (§ 9 ust. 9.1. umowy).
Pozwany jako najemca płacić miał w każdym miesiącu kalendarzowym – w sposób tożsamy jak w przypadku czynszu najmu, płatności na poczet rocznych opłat eksploatacyjnych w kwocie stanowiącej jego proporcjonalny udział w kosztach faktycznie poniesionych przez wynajmującego, określonych w załączniku nr (...) do umowy. Udział najemcy obliczany miał być jako: (i) stosunek powierzchni lokalu do wynajmowanej powierzchni budynku – w odniesieniu do kosztów związanych z budynkiem i gruntem, albo jako (ii) stosunek powierzchni lokalu do wynajmowanej powierzchni biurowej budynku – w odniesieniu do kosztów związanych wyłącznie z częścią biurową budynku (§ 9 ust. 9.2. umowy).
Po upływie każdego roku kalendarzowego okresu najmu, w terminie do 90 dni kolejnego roku łączna kwota płatności na poczet opłat eksploatacyjnych wpłaconych przez najemcę w tym okresie miała być rozliczona z kwotą rzeczywistych kosztów składających się na opłaty eksploatacyjne. Rozliczenie za ostatni rok kalendarzowy okresu najmu wynajmujący obowiązany był przygotować w terminie do 90 dni od daty zakończenia najmu (§ 9 ust. 9.4.). Jeżeli rzeczywista suma kosztów składających się na opłaty eksploatacyjne za dany rok kalendarzowy okresu najmu przypadająca do zapłaty przez najemcę okazałaby się wyższa od sumy opłat eksploatacyjnych faktycznie przez niego uiszczonych w tym okresie, wówczas wynajmujący uprawniony był do obciążenia najemcy zapłatą tejże różnicy, wystawiając odpowiednią faktury. Najemca obowiązany był do wpłacenia kwoty tej różnicy w terminie oznaczonym na fakturze, nie krótszym niż 14 dni od daty doręczenia faktury. W przypadku nadpłaty ze strony najemcy, wynajmujący zaliczyć miał kwotę nadpłaty na poczet dalszych opłat eksploatacyjnych należnych ze strony najemcy, albo – po ustaniu umowy- na poczet jakichkolwiek innych płatności należnych wynajmującemu ze strony najemcy, albo – jeśli kwota takich należności byłaby niższa niż nadpłata – wynajmujący dokonać miał zwrotu pozostałej kwoty najemcy (§ 9 ust. 9.5. umowy).
Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne były należne i płatne wynajmującemu rozpoczynając od daty przekazania przedmiotu najmu, w okresach miesięcznych. W przypadku, gdyby data przekazania przedmiotu najmu lub data zakończenia obowiązywania umowy przypadały w innym dniu niż odpowiednio pierwszy i ostatni dzień miesiąca kalendarzowego, czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne odpowiednio za pierwszy i ostatni miesiąc okresu najmu miały być naliczone proporcjonalnie (§ 6 ust. 6.1. umowy).
Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne płatne były z góry w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego (§ 6 ust. 6.2. umowy). Wynajmujący zobowiązał się wobec najemcy do wystawiania faktur VAT do 25-go dnia kalendarzowego miesiąca poprzedzającego miesiąc, za który należne byłyby czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne, jak również przesłania tychże faktur w tym terminie najemcy priorytetowym listem poleconym lub doręczenia osobistego (§ 6 ust. 6.3. umowy).
Poza czynszem najmu i opłatami eksploatacyjnymi, pozwany jako najemca zobowiązał się także do zapłaty wynajmującemu kosztów zużycia w lokalu energii elektrycznej i wody oraz ogrzewania i chłodzenia lokalu według wskazań podliczników i podzielników zamontowanych do obliczenia tych kosztów przez wynajmującego oraz stawek określonych przez dostawców tych mediów (§ 10 ust. 10.1. umowy). Najemca zobowiązał się do zapłaty tychże kosztów na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego i w terminach płatności wskazanych na tych fakturach (§ 10 ust. 10.2. umowy).
Zgodnie z umową pozwany jako najemca miał prawo do używania przedmiotu najmu wyłącznie na cele zgodnie z jego przeznaczeniem wynikającym z uzyskanego pozwolenia na użytkowanie, tj. na cele biurowe, w ramach prowadzonej działalności szkoleniowej, edukacyjnej i doradczej dla klientów (§ 14 ust. 14.1. umowy).
Nadto zgodnie z § 14 ust. 14.2. umowy pozwany nie miał prawa oddawać przedmiotu najmu – w całości lub w części – osobom trzecim do rozporządzania ani używania bez uprzedniej, pisemnej zgody wynajmującego, z tym wyjątkiem, że uprawniony był do podnajmowania lub do oddania do korzystania przedmiotu najmu lub jego części określonym w umowie podmiotom, w tym (...) Spółce Akcyjnej w W., na który to podnajem wynajmujący wyraził zgodę już w umowie.
W § 14 ust. 14.5. umowy wynajmujący wyraził zgodę, by najemca lub podnajemca podjęli stosowne kroki prawne celem uzyskania wpisu do ewidencji szkół i placówek niepublicznych przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego zgodnie z art. 82 ust.1 ustawy o systemie oświaty, co potwierdzone miało być stosownym wpisem w zaświadczeniu wydanym przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego, w którym jako miejsce prowadzenia działalności placówki wpisany będzie adres budynku.
Zgodnie z § 14 ust. 14.6. umowy w przypadku zbycia budynku przez wynajmującego na rzecz osoby trzeciej, wszelkie prawa i obowiązki z umowy przechodzić miały na rzecz tejże osoby zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z § 17 ust. 17.1. umowy wynajmujący miał prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca nie ustanowiłby lub nie zwiększył zabezpieczenia w sposób i terminach oznaczonych w § 19 umowy, przy czym wynajmujący nie był w takim przypadku zobowiązany do wyznaczenia najemcy dodatkowego terminu na usunięcie stwierdzonej nieprawidłowości. Zabezpieczenie stosownie do § 1 ust. 1.9. umowy oznaczało kaucję pieniężną albo gwarancję bankową w wysokości odpowiadającej trzymiesięcznego czynszu najmu oraz płatności na poczet opłat eksploatacyjnych za okres 3 miesięcy, powiększonej o obowiązujący podatek od towarów i usług (VAT), którą najemca ustanowić miał na rzecz wynajmującego zgodnie z § 19 umowy. Ten ostatni stanowił z kolei w ust. 19.6., że w przypadku, gdy z jakiegokolwiek powodu wartość zabezpieczenia ustanowionego przez najemcę stałaby się niższa niż równowartość trzymiesięcznego czynszu najmu i trzymiesięcznych płatności na poczet opłat eksploatacyjnych powiększonych o podatek od towarów i usług (VAT), najemca zobowiązany był do zwiększenia wartości zabezpieczenia do jego pełnej wartości wynikającej z umowy w terminie 30 dni od dnia obniżenia wartości zabezpieczenia.
Zgodnie z § 19 ust. 19.7 umowy wynajmujący miał prawo skorzystać z zabezpieczenia w celu pokrycia wszelkich wymagalnych, nieuregulowanych kwot i opłat należnych ze strony najemcy, w tym z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych lub innych kosztów, o jakich mowa w umowie.
Umowa była następnie pomiędzy pozwanym a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytową w G. kilkukrotnie aneksowana. W szczególności aneksem nr (...) z dnia 13 marca 2014 r. strony dokonały zmian w zakresie wysokości opłat czynszowych (§ 4 ust. 4.1. oraz 4.4. umowy), przyjmując, iż czynsz najmu dotychczas wynoszący 13,89 EUR za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu wynosił będzie 13,82 EUR, zaś w okresie pierwszych 10 miesięcy od daty przekazania – 7,37 EUR.
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z prawem własności budynku znajdującego się na tejże nieruchomości zostały po zawarciu wspomnianej wyżej umowy najmu sprzedane przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Spółkę komandytową spółce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) Spółce komandytowej na mocy umowy z dnia 6 sierpnia 2015 r. zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) przed notariusz T. G..
Po dokonaniu sprzedaży, jak również po przekształceniu się (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) Spółki komandytowej w powodową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, tj. (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G., ta ostatnia – jako wynajmujący, zawarła z pozwanym, jako najemcą w dniu 3 lipca 2019r. aneks nr (...) do umowy najmu nr (...).
Na mocy tegoż aneksu, strony przedłużyły okres najmu do dnia 15 października 2024r. (punkt 2 ppkt 2.1. aneksu). W punkcie 3 ppkt 1 aneksu strony postanowiły także o tym, że pozwanemu oddane zostanie od dnia 15 października 2019r. w najem dodatkowe pomieszczenie biurowe położone na (...) piętrze budynku, obejmujące 191,30 m2 powierzchni biurowej brutto (173,20 m2 powierzchni biurowej netto powiększone o udział w powierzchniach wspólnych piętra wynoszący 8,7 m2, a także udział w powierzchniach wspólnych budynku wynoszący 9,4 m2).
Nadto zgodnie z punktem 5 ppkt 5.1. aneksu, począwszy od 16 lipca 2019r. wynajmujący udzielał pozwanemu na okres najmu prawa do korzystania z 3 dodatkowych miejsc postojowych położonych w garażu budynku na poziomie (...), oznaczonych numerami (...), (...) i (...).
Pozwany płacić miał za dodatkowy przedmiot najmu czynsz miesięczny w wysokości 13,90 EUR + VAT za każdy metr kwadratowy powierzchni, a czynsz ten stawał się zgodnie z aneksem elementem dotychczasowego czynszu, przy czym do czynszu za dodatkową powierzchnię nie miał zastosowania rabat przewidziany w § 4 ust. 4.4. umowy najmu (punkt 4 aneksu nr (...)). Nadto pozwany płacić miał także czynsz za dodatkowe miejsca postojowe w wysokości 65 EUR + VAT za każde takie dodatkowe miejsce (punkt 5 ppkt 5.6. aneksu nr (...)). Także i ten czynsz stawał się elementem dotychczasowego czynszu, jednakże nie znajdował do niego zastosowania wspomniany rabat (punkt 5 ppkt 5.7. aneksu nr (...)).
Pierwsze indeksacje dodatkowych czynszów miały zostać dokonane ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2020r. (punkt 4 ppkt 2 oraz punkt 5 ppkt 5.7. aneksu nr (...)).
Opłaty eksploatacyjne i inne koszty wynikające z umowy najmu miały być naliczane od całości dodatkowego przedmiotu najmu zgodnie z dotychczasowymi postanowieniami umowy. Czynsz najmu za dodatkowy przedmiot najmu jak też opłaty eksploatacyjne i inne koszty wynikające z umowy najmu za dodatkowy przedmiot najmu naliczane miały być od dnia 15 października 2019r.
Strony w punkcie 6 ppkt 6.1 aneksu nr (...) umówiły się, że od 16 lipca 2019r. zmianie ulegną następujące składniki czynszu najmu, w ten sposób, że:
- stawka czynszu najmu za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu stanowić będzie równowartość w PLN kwoty kwoty 13,90 EUR + VAT za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu miesięcznie,
- stawka czynszu najmu za miejsca postojowe ujęte pierwotnie w umowie stanowić będzie równowartość w PLN kwoty 195 EUR.
W związku z przedłużeniem okresu najmu i wynajęciem dodatkowego przedmiotu najmu, powód udzielił pozwanemu obniżki w czynszu najmu za powierzchnię najmu (w tym za dodatkowy przedmiot najmu) w wysokości 50 %, w okresie od listopada 2019 r. do grudnia 2020 r. (punkt 6 ppkt 6.3. aneksu nr (...)).
Strony przyjęły także, że zaliczka na poczet opłat eksploatacyjnych w 2019 r. wynosić będzie 18,50 zł + VAT za każdy metr kwadratowy powierzchni najmu miesięcznie (punkt 6 ppkt 6.4. aneksu nr (...)).
Pozwany opłacać miał czynsz najmu w złotych polskich (PLN). Równowartość w złotych polskich kwoty wyrażonej w EUR miała być obliczana na podstawie średniego kursu wymiany Narodowego Banku Polskiego obowiązującego w dniu poprzedzającym dzień wystawienia faktury przez wynajmującego (punkt 6 ppkt 6.5. aneksu nr (...)).
W związku z powiększeniem przedmiotu najmu i w celu dodatkowego zabezpieczenia roszczeń powoda na podstawie umowy najmu, pozwany odpowiednio zwiększyć miał kwotę zabezpieczenia do dnia 5 lipca 2019r. w taki sposób, żeby odpowiadała ona kwocie czynszu najmu wraz z zaliczkami na poczet opłat eksploatacyjnych za cały przedmiot najmu – w obu przypadkach powiększonych o VAT, za okres 6 miesięcy, tj. do kwoty 120.140,85 EUR (punkt 7 ppkt 7.1. aneksu nr (...)).
Ostatecznie po zawarciu umowy pozwany oddał przedmiot najmu w całości w podnajem (...) Spółce Akcyjnej w W., zajmującą się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej edukacją. Spółka ta w kwietniu 2020r. zmieniła nazwę na (...) Spółka Akcyjna w W..
Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 r., poz. 433 ze zm.), które weszło w życie w tymże dniu, w okresie od dnia 14 marca 2020r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan zagrożenia epidemicznego w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 (§ 1 rozporządzenia).
Rozporządzenie to uchylono z dniem 20 marca 2020r. na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020r. w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020r., poz. 490), przy czym z tymże dniem – do odwołania, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2, a to na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020r., poz. 491 ze zm.).
Powyższe rozporządzenia wprowadzały ograniczenia w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej, co nie dotyczyło jednak ściśle działalności edukacyjnej. Ograniczenia w tym ostatnim przedmiocie wprowadzono z dniem 12 marca 2020r. na mocy rozporządzenia Ministra Edukacji Narodowej z dnia 11 marca 2020r. w sprawie czasowego ograniczenia funkcjonowania jednostek systemu oświaty w związku z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2020r., poz. 410). Na mocy tego ostatniego rozporządzenia na obszarze kraju ograniczono funkcjonowanie publicznych i niepublicznych jednostek systemu oświaty, w tym szkół wszystkich typów, placówek kształcenia ustawicznego oraz centrów kształcenia zawodowego (§ 2 ust. 1 pkt 3 i 5 rozporządzenia). Czasowe ograniczenie funkcjonowania jednostek systemu oświaty polegało – z wyszczególnionymi wyjątkami - na zawieszeniu prowadzenia działalności dydaktycznej, wychowawczej i opiekuńczej, z tym że już od 25 marca 2020r. zadania jednostek systemu oświaty objętych ograniczeniami realizowane mogły być z wykorzystaniem metod i technik kształcenia na odległość (§ 3 ust. 1 w zw. z § 3a ust. 1 rozporządzenia). Ostatecznie też podnajemca pozwanego – spółka (...) (obecnie (...) Spółka Akcyjna), zaczęła organizować szkolenia właśnie na odległość, w trybie zdalnym, będąc ocenianą na rynku jako przedsiębiorstwo z branży edukacyjnej, które dobrze odnajduje się w spowodowanych pandemią COVID-19 kryzysowych realiach i sformułowało skuteczną odpowiedź na zaistniałe w tej sytuacji potrzeby rynku.
Krótko po wejściu w życie wspomnianego rozporządzenia Ministra Edukacji Narodowej, pozwany w piśmie z dnia 18 marca 2020r., doręczonym powodowi w dniu 23 marca 2020r., zwrócił się do tego ostatniego w imieniu swoim oraz (...) Spółki Akcyjnej (obecnie (...) Spółki Akcyjnej) z prośbą o odstąpienie od naliczania wszelkich płatności z tytułu umowy najmu nr (...) począwszy od 11 marca 2020r. oraz zawieszenie a także rozłożenie na raty wszystkich dotychczas naliczonych w oparciu o tę umowę płatności, tj. kwoty 152.871,37 zł – co najmniej do dnia odwołania zagrożenia epidemicznego i uchylenia przez stosowne władze ograniczeń dotyczących prowadzenia działalności edukacyjnej i szkoleniowej przez placówki kształcenia ustawicznego oraz trwałego przywrócenia możliwości prowadzenia działalności gospodarczej na rynku krajowym. Pozwany prośbę uzasadniał ówczesną szczególną sytuacją, w jakiej – jak twierdził – znalazła się spółka (...) Spółka Akcyjna w związku z rozprzestrzenianiem się koronawirusa COVID-19 na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zdaniem pozwanego (...) Spółka Akcyjna z uwagi na wprowadzone ograniczenia nie mogła korzystać z podnajmowanego lokalu, a po zdiagnozowaniu w Polsce pierwszych przypadków koronawirusa COVID-19 przyszli uczestnicy szkoleń organizowanych przez tę spółkę zaczęli odwoływać swój udział w szkoleniach, co odbija się negatywnie na kondycji finansowej tak spółki (...), jak i pozwanego. Pozwany twierdził, że tak on, jak i spółka (...) zostali z dnia na dzień pozbawieni podstawowego źródła dochodów, w związku z czym ich priorytetem jest minimalizowanie ryzyka rozprzestrzeniania się koronawirusa COVID-19, jak też zabezpieczenie środków finansowych na wynagrodzenia pracowników i współpracowników. Pozwany wyraził ocenę, iż wprowadzone ograniczenia oraz stan epidemii, z których one wynikają, noszą znamiona siły wyższej.
Powód nie przystał na prośbę pozwanego, czemu dał wyraz w piśmie z dnia 7 kwietnia 2020r. i dalszej korespondencji, wskazując, iż pozwany powinien dokonać zapłaty należności z umowy najmu w ustalonych tam terminach i stawkach. Zastrzegał przy tym powód, że jeżeli pozwany z powodu koronawirusa i środków nadzwyczajnych z nim związanych będzie miał istotne trudności finansowe, wpływające na możliwość zapłaty czynszu w pełnej wysokości i terminie, powód gotowy będzie poczynić ustępstwa, w tym odstąpić czasowo od naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie czynszu. Powód poprosił także o udowodnienie przez pozwanego wspomnianych przez pozwanego istotnych trudności finansowych, w tym przekazanie informacji na temat rozwoju sytuacji finansowej pozwanego na potrzeby przeprowadzenia przez powoda analizy tejże sytuacji.
Pozwany odmówił powodowi przedstawienia jakichkolwiek dokumentów finansowych dla potrzeb analizy, podnosząc w piśmie z dnia 30 kwietnia 2020r., iż „katastrofalne skutki gospodarcze na świecie oraz w Polsce pandemii COVID-19 są aż zanadto widoczne”. Pozwany powołując się ponownie na wprowadzone ograniczenia stwierdził, że zachodzi w stosunku do niego następcza niemożność świadczenia w rozumieniu art. 495 § 1 k.c., jak też istnieją przesłanki modyfikacji zawartej z powodem umowy na zasadzie art. 357 1 k.c., zastrzegając, iż jeżeli powód nie zgodzi się na oferowane modyfikacje (pełne zwolnienie z zobowiązania do uiszczania czynszu i obniżenie opłat eksploatacyjnych o 50 %, z jednoczesnym przedłużeniem okresu najmu o 1 rok), pozwany wystąpi z powództwem o ukształtowanie stosunku prawnego na podstawie art. 357 1 k.c.
Pozwany zaprzestał całkowicie dalszych płatności, w związku z czym powód w dniu 16 kwietnia 2020r. wezwał do zapłaty sum gwarancyjnych ujętych w gwarancjach bankowych nr (...) i (...) wystawionych na zlecenie pozwanego na zabezpieczenie roszczeń powoda z umowy w trybie § 19 umowy najmu, na kwoty 45.860,43 zł i 36.674,55 EUR.
W piśmie z dnia 12 maja 2020r. powód za pośrednictwem swojego pełnomocnika – M. L., oświadczył pozwanemu, że w oparciu o § 19 ust. 19.7. umowy najmu w dniu 8 maja 2020r. dokonał potrącenia z uzyskaną od pozwanego kaucją zabezpieczającą w zakresie kwoty 212.326,21 zł, swoich wierzytelności wynikających z umowy najmu, które opiewały wówczas na kwotę 215.080,92 zł, a ujęte zostały w wystawionych przez powoda w okresie od dnia 14.06.2019r. do 30.04.2020r. w piśmie a wymienionych w piśmie fakturach.
Powód oświadczył przy tym, iż w związku z potrąceniem wzywa pozwanego do uzupełnienia wartości zabezpieczenia zgodnie z § 19 ust. 19.6. umowy najmu oraz aneksem nr (...), do jego pełnej wysokości, tj. równowartości sześciomiesięcznego czynszu najmu i sześciomiesięcznych płatności na poczet opłat eksploatacyjnych, powiększone o obowiązujący podatek VAT, tj. łącznie 120.338,75 EUR, w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia doręczenia pozwanemu wezwania, z zastrzeżeniem, że w przypadku niedostarczenia zabezpieczenia powód uprawniony będzie do wypowiedzenia umowy najmu w trybie § 17 ust. 17.1 umowy.
W odpowiedzi na żądania pozwanego, powód w piśmie z dnia 14 maja 2020r. podniósł, że choć pozwany powołuje się na stan epidemii i ograniczenia gospodarcze z tym związane jako na przyczyny uzasadniające brak płatności, w istocie opóźnia się z uiszczaniem należnego powodowi czynszu od grudnia 2019r., jak również mimo umownego obowiązku nie uiścił na rzecz powoda kwoty zabezpieczenia zgodnej z aneksem nr (...) do umowy. Ewentualną modyfikację stosunku prawnego powód uzależnił od wykonania przez pozwanego zobowiązania do uiszczenia zabezpieczenia i zapłaty zaległości czynszowych, jak też przedstawienia informacji o sytuacji finansowej pozwanego.
Ostatecznie pozwany nie uzupełnił żądanej kaucji gwarancyjnej i nie uiścił zaległości ujętych fakturą nr (...). Zamiast tego, w piśmie z dnia 1 lipca 2020r. oświadczył powodowi, iż w trybie natychmiastowym, z uwagi na wystąpienie siły wyższej oraz nadzwyczajnej zmiany stosunków na skutek pandemii koronawirusa COVID-19, rozwiązuje umowę najmu.
Powód w pismach z dnia 8 lipca 2020r. oświadczył pozwanemu kolejno, że uznaje oświadczenie pozwanego za bezskuteczne jako pozbawione podstawy prawnej, a nadto, że na podstawie § 17 ust. 17.1., z uwagi na nieuzupełnienie zabezpieczenia, wypowiada umowę ze skutkiem natychmiastowym.
W dniu 5 sierpnia 2020r. pozwany zwrócił powodowi przedmiot najmu, co strony potwierdziły pisemnym protokołem, wskazując dodatkowo w tymże protokole, iż na dzień 5 sierpnia 2020r. zaległości płatnicze pozwanego wynoszą w sumie 111.122,76 zł, na którą to sumę składały się kwoty cząstkowe ujęte w fakturach wystawionych z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i opłata za media za okres od 1.03.2020r. do 5.08.2020r. :
- nr (...) wystawionej w dniu 30 kwietnia 2020r. na kwotę 3.345,08 zł, płatną do dnia 14 maja 2020r., z której do zapłaty pozostało po kompensacie jak to przedstawiono w piśmie z dnia 12 maja 2020 r. 2.754,71 zł,
- nr (...) wystawionej w dniu 27 maja 2020r. na kwotę 35.683,67 zł, płatną do dnia 10 czerwca 2020r.,
- nr (...) wystawionej w dniu 27 maja 2020r. na kwotę 15.286,81 zł, płatną do dnia 10 czerwca 2020r.,
- nr (...) wystawionej w dniu 29 maja 2020r. na kwotę 3.923,84 zł, płatną do dnia 12 czerwca 2020r.,
- nr (...) wystawionej w dniu 23 czerwca 2020r. na kwotę 35.468,53 zł, płatną do dnia 10 lipca 2020r.,
- nr (...) wystawionej w dniu 23 czerwca 2020r. na kwotę 15.286,81 zł, płatną do dnia 10 lipca 2020r. oraz
- nr (...) wystawionej w dniu 30 czerwca 2020r. na kwotę 2.718,39 zł, płatną do dnia 14 lipca 2020r.
W protokole zawarto nadto zastrzeżenie, że pozwany jako najemca obciążony zostanie jeszcze opłatami z tytułu najmu, opłatami eksploatacyjnymi oraz z tytułu zużycia mediów należnymi do dnia protokolarnego przekazania lokalu powodowi.
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 2.719,58 zł netto, tj. 3.345,08 zł brutto z tytułu opłaty za energię elektryczną za okres od 1 marca 2020r. do 31 marca 2020r. (1.713,37 zł netto, tj. 2.107,44 zł brutto), kosztów chłodzenia lokalu za okres od 1 marca 2020r. do 31 marca 2020r. (315,43 zł netto, tj. 387,98 zł brutto), kosztów zużycia zimnej wody za okres od 1 lutego 2020r. do 31 marca 2020r. (239,86 zł netto, tj. 295,03 zł brutto) i kosztów ogrzewania za okres od 1 marca 2020r. do 31 marca 2020r. (450,92 zł netto, tj. 554,63 zł brutto).
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 29.011,11 zł netto, tj. 35.683,67 zł brutto z tytułu czynszu najmu liczonego od powierzchni 671,8 m2 jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie (21.202,01 zł netto, tj. 26.078,48 zł brutto), czynszu najmu liczonego od miejsc postojowych ujętych pierwotnie w umowie (885,83 zł netto, tj. 1.089,57 zł brutto), czynszu najmu liczonego od dodatkowych (...) miejsc postojowych ujętych aneksem nr (...) do umowy (295,28 zł netto, tj. 1.089,58 zł brutto) i czynszu najmu liczonego od dodatkowej powierzchni najmu 191,3 m2 (6.037,43 zł netto, tj. 7.426,04 zł brutto).
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 12.428,30 zł netto, tj. 15.286,81 zł brutto z tytułu opłat eksploatacyjnych liczonych od powierzchni 671,8 m2, jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie.
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 3.190,11 zł netto, tj. 3.923,84 zł brutto z tytułu opłaty za energię elektryczną za okres od 1 kwietnia 2020r. do 30 kwietnia 2020 r. (1.936,29 zł netto, tj. 2.381,64 zł brutto), kosztów chłodzenia lokalu za okres od 1 kwietnia 2020r. do 30 kwietnia 2020r. (866,72 zł netto, tj. 1.066,07 zł brutto) oraz kosztów ogrzewania za okres od 1 kwietnia 2020r. do 30 kwietnia 2020r. (387,10 zł netto, tj. 476,13 zł brutto).
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 28.836,20 zł netto, tj. 35.468,53 zł brutto z tytułu czynszu najmu liczonego od powierzchni 671,8 m2 jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie (21.074,37 zł netto, tj. 25.921,47 zł brutto), czynszu najmu liczonego od miejsc postojowych ujętych pierwotnie w umowie (880,37 zł netto, tj. 1.082,86 zł brutto), czynszu najmu liczonego od dodatkowych (...)miejsc postojowych ujętych aneksem nr (...) do umowy (880,38 zł netto, tj. 1.082,87 zł brutto) i czynszu najmu liczonego od dodatkowej powierzchni najmu 191,3 m2 (6.001,08 netto, tj. 7.381,33 zł brutto).
Faktura nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 12.428,30 zł netto, tj. 15.286,81 zł brutto z tytułu opłat eksploatacyjnych liczonych od powierzchni 671,8 m2, jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie.
Faktura VAT nr (...) wystawiona została przez powoda na łączną kwotę 2.210,07 zł netto, tj. 2.718,39 zł brutto z tytułu opłaty za energię elektryczną za okres od 1 maja 2020r. do 31 maja 2020r. (1.309,08 zł netto, tj. 1.610,17 zł brutto), kosztów chłodzenia lokalu za okres od 1 maja 2020r. do 31 maja 2020r. (566,18 zł netto, tj. 696,40 zł brutto), kosztów zużycia zimnej wody za okres od 1 kwietnia 2020r. do 31 maja 2020r. (8,94 zł netto, tj. 11,00 zł brutto) i kosztów ogrzewania za okres od 1 maja 2020r. do 31 maja 2020r. (325,87 zł netto, tj. 400,82 zł brutto).
Zgodnie z zapowiedzią dalszych obciążeń pozwanego, zawartą w protokole przekazania przedmiotu najmu z dnia 5 sierpnia 2020 r., powód:
- w dniu 10 sierpnia 2020r. wystawił pozwanemu fakturę VAT nr (...) na łączną kwotę 1.854,45 zł netto, tj. 2.280,97 zł, płatną do dnia 24 sierpnia 2020r., z tytułu opłaty za energię elektryczną za okres od 1 czerwca 2020r. do 30 czerwca 2020r. (964,06 zł netto, tj. 1.185,79 zł brutto), kosztów chłodzenia lokalu za okres od 1 czerwca 2020r. do 30 czerwca 2020r. (696,32 zł netto, tj. 856,47 zł brutto), a także kosztów ogrzewania za okres od 1 czerwca 2020r. do 30 czerwca 2020r. (194,07 zł netto, tj. 238,71 zł brutto),
- w dniu 24 sierpnia 2020r. wystawił pozwanemu fakturę VAT nr (...) na łączną kwotę 4.586,89 zł netto, tj. 5.641,87 zł brutto, płatną do dnia 7 września 2020r., z tytułu czynszu najmu liczonego od powierzchni 671,8 m2 jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie (3.352,28 zł netto, tj. 4.123,30 zł brutto), czynszu najmu liczonego od miejsc postojowych ujętych pierwotnie w umowie (140,01 zł netto, tj. 172,21 zł brutto), czynszu najmu liczonego od dodatkowych (...) miejsc postojowych ujętych aneksem nr (...) do umowy (46,67 zł netto, tj. 172,21 zł brutto) i czynszu najmu liczonego od dodatkowej powierzchni najmu 191,3 m2 (954,59 netto, tj. 1.174,15 zł brutto),
- w dniu 24 sierpnia 2020r. wystawił pozwanemu fakturę VAT nr (...) na łączną kwotę 2.001,96 zł netto, tj. 2.462,41 zł brutto, płatną do dnia 7 września 2020r., z tytułu opłat eksploatacyjnych liczonych od powierzchni 671,8 m2, jako powierzchni najmu ujętej pierwotnie w umowie,
- w dniu 4 września 2020r. wystawił pozwanemu fakturę VAT nr (...) na łączną kwotę 1.254,91 zł netto, tj. 1.543,54 zł brutto, z tytułu opłat za energię elektryczną za okres od 1 lipca 2020r. do 31 lipca 2020r. (644,92 zł netto, tj. 793,25 zł brutto), kosztów chłodzenia lokalu za okres od 1 lipca 2020r. do 31 lipca 2020r. (602,46 zł netto, tj. 741,03 zł brutto) oraz kosztów zużycia zimnej wody w okresie od 1 czerwca 2020r. do 31 lipca 2020r. (7,53 zł netto, tj. 9,26 zł brutto).
Z uwagi na brak zapłaty przez pozwanego należności ujętych w wystawionych fakturach, w piśmie z dnia 29 września 2020r. powód, działając poprzez swojego pełnomocnika w osobie radcy prawnego S. M., dodatkowo wezwał pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni zaległej kwoty łącznej 123.051,55 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wymagalności poszczególnych faktur, w jakich ujęto kwoty cząstkowe składające się na tę należność wyszczególnionych faktur.
Pismo zostało pozwanemu doręczone w dniu 30 września 2020 r.
Czyniąc te ustalenia Sąd Okręgowy argumentował, że niesporne pozostawały fakty przedstawiane przez powoda na uzasadnienie żądania zgłoszonego w pozwie. W szczególności poza sporem pozostawał fakt zawarcia w dniu 14 lutego 2014r. umowy najmu nr (...) o treści – z uwzględnieniem późniejszych - jak wynikająca z przedłożonych przez powoda dokumentów obejmujących umowę wraz z aneksami. Strony nie spierały się także co do tego, iż powód w związku z zakupem w dniu 6 sierpnia 2015r. od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), a części której to powierzchni dotyczyła umowa najmu nr (...), wszedł w prawa i obowiązki uprzedniego wynajmującego, tj. spółki (...). Poza sporem pozostawało również i to, że powód wystawił pozwanemu faktury wspomniane w pozwie i pozwany faktury te otrzymał, zaś pozwany nie kwestionował również prawidłowości wystawienia faktur przez powoda, tj. tego, że sumy w nich wskazane odpowiadały należnościom za okresy fakturowane zgodnie z umową najmu nr (...), ze względu na spełnienie przez powoda przewidzianego umową świadczenia i poniesienie kosztów stanowiących podstawę ustalenia dodatkowych obok czynszu najmu płatności. Strony nie spierały się także co do tego, że pozwany należności ujętych we wspomnianych fakturach nie opłacił.
Poza sporem pozostawała również okoliczność skuteczności dokonanego przez powoda pismem z dnia 12 maja 2020r. potrącenia.
Dokumenty załączone przez strony do akt sprawy, a nieprzywołane w opisie stanu faktycznego Sąd uznał za irrelewantne dla rozstrzygnięcia z uwagi na treść, jaką ze sobą niosły, nie odnosząc się do faktów mających wpływ na rozstrzygnięcie, jak również brak wartości dowodowej. Dotyczyło to m.in. wydruków ze strony internetowej (...) dotyczące przedłużenia przez (...) Spółkę Akcyjną umowy najmu powierzchni w biurowcu (...), jak też pisma(...) Spółki Akcyjnej z dnia 3 lutego 2021 r., w jakim spółka ta w sposób ogólnikowy – bez wskazania żadnych konkretnych informacji – polemizuje z twierdzeniami powoda podnoszonymi w niniejszej sprawie.
Postanowieniem z dnia 13 kwietnia 2021r. Sąd na mocy art. 235 ( 2) § 1 pkt 2 k.p.c. oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z dokumentów załączonych do pisma przygotowawczego z dnia 16 grudnia 2020r., tj. wydruku strony internetowej (...) z 13 grudnia 2020r. „(...)” i sprawozdania zarządu (...) Spółki Akcyjnej, uznając, iż dokumenty te odnoszą się do faktów nieistotnych dla rozstrzygnięcia. Bez znaczenia bowiem zdaniem Sądu pozostawało to, w jakiej tematyce spółka (...) oferowała szkolenia. Nadto bez znaczenia dla sprawy pozostawała ta okoliczność, jaka była sytuacja finansowa spółki (...) przed marcem 2020r., kiedy to ogłoszono na terenie Rzeczypospolitej Polskiej kolejno stan zagrożenia epidemicznego i stan epidemii, w związku z którymi wprowadzono ograniczenia w życiu społecznym i gospodarczym.
Wspomnianym już postanowieniem z dnia 13 kwietnia 2021r., na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 3 k.p.c. Sąd oddalił także wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron, jak również – także w zw. z art. 458 10 k.p.c. - z zeznań świadków T. A. i A. S.. Sąd uznał bowiem, iż zeznania wspomnianych osób są nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy i nieprzydatne dla wykazania faktów istotnych, które to zostały dostatecznie wyjaśnione w oparciu o zaoferowane przez strony dokumenty. Zeznania wspomnianych osób nie pozwalałyby bowiem na ustalenie tego, jaka konkretnie była sytuacja finansowa pozwanego i jego najemcy – spółki (...), w spornym okresie i z uwagi na stan epidemii i związane z nim ograniczenia w prowadzonej działalności gospodarczej. Dowodami właściwymi dla ustaleń w powyższym zakresie byłyby odpowiednie źródłowe dokumenty finansowe, zaś ocena, czy sytuacja pozwanego i jego podnajemcy uległa pogorszeniu w związku z epidemią leżała w zakresie wiedzy specjalistycznej, tj. dla jej dokonania konieczne byłoby zasięgnięcie wyjaśnień od osoby posiadającej taką wiedzę, tj. przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Dodatkowo wskazać należy, że sprawa rozpoznawana była przy zastosowaniu przepisów Działu IIa kodeksu postępowania cywilnego „postępowanie w sprawach gospodarczych”. Zgodnie zaś z treścią art. 458 10k.p.c. dowód z zeznań świadków Sąd może dopuścić jedynie wtedy, gdy po wyczerpaniu innych środków dowodowych lub ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie wystąpiła.
Oceniając zasadność powództwa Sąd wyjaśnił, że biorąc pod uwagę treść wzajemnych praw i obowiązków stron umowy nr (...) z dnia 14 lutego 2014r. nie miał wątpliwości, iż umowa ta miała charakter umowy najmu w rozumieniu art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W rozpoznawanym przypadku należności wynajmującego obok czynszu (§ 4 ust. 4.1 i 4.4. umowy, punkt 4 i punkt 6 ppkt 6.1.-6.3 aneksu nr (...) do umowy) obejmowały także opłaty eksploatacyjne (§ 9 ust. 9.1. umowy, punkt pkt 5 ppkt 5.6. i 5.7. aneksu nr (...) do umowy) oraz koszty związane ze zużyciem mediów (§ 10 ust. 10.1. umowy), które należało wiązać z drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy, o jakich mowa w art. 662 § 2 k.c., które to strony – korzystając z dyspozytywnego charakteru art. 662 § 2 k.c. rozciągnęły na partycypację w kosztach utrzymania nieruchomości w stosunku do powierzchni najmu oraz kosztach generowanych przez używanie lokalu. Wszystkie te opłaty wiązały się z kolei z oddaniem pozwanemu do używania na czas trwania umowy części budynku (tj. budynku biurowo-usługowego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, położonego na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...)) o łącznej powierzchni 672,41 m3, w tym: 1) lokalu o powierzchni 608,51 m2, usytuowanego na (...) piętrze budynku, szczegółowo oznaczonego w załączniku nr (...) do umowy; 2) powierzchni 63,51 m2 stanowiącej sumę udziału w powierzchniach wspólnych piętra (30,54 m2) oraz udziału w powierzchniach wspólnych budynku (32,97m2); 3) miejsca postojowego na parkingu podziemnym w liczbie (...), oznaczonego w załączniku nr (...) do umowy jako (...) (§ 2 ust. 2.1. umowy), jak również dodatkowego pomieszczenia biurowe położone na (...) piętrze budynku, obejmujące 191,30 m2 powierzchni biurowej brutto (173,20 m2 powierzchni biurowej netto powiększone o udział w powierzchniach wspólnych piętra wynoszący 8,7 m2, a także udział w powierzchniach wspólnych budynku wynoszący 9,4 m2)(punkt 3 ppkt 1 aneksu nr (...) do umowy) i (...) dodatkowych miejsc postojowych położonych w garażu budynku na poziomie (...), oznaczonych numerami (...), (...) i (...) (punkt 5 ppkt 5.1. aneksu nr (...) do umowy).
Nie budziło wątpliwości Sądu Okręgowego, iż powód na mocy umowy sprzedaży z dnia 6 sierpnia 2015r. zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (...)) nabył od dotychczasowego właściciela tj. (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej wspomnianą nieruchomość, w tym także powierzchnie objęte umową najmu nr (...). Okoliczność tę potwierdzały także odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) w powiązaniu z informacjami odpowiadającymi odpisom pełnym z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego dotyczące powoda oraz spółki (...). Tym samym powód – zgodnie z art. 678 § 1 k.c., z uwagi na zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu, jako jej nabywca wstąpił w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Należności z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i związanych ze zużyciem mediów, objęte pozwem, powstały już w czasie, gdy powód był stroną umowy najmu nr (...), jak też po zawarciu przez strony aneksu nr (...) do tejże umowy, modyfikującego zasady rozliczeń. Biorąc zaś pod uwagę owe zasady – w szczególności co do sposobu rozliczania czynszu w złotych polskich, w przeliczeniu ze stawek umowy podanych w EUR, na podstawie średniego kursu wymiany Narodowego Banku Polskiego obowiązującego w dniu poprzedzającym dzień wystawienia faktury przez wynajmującego (punkt 6 ppkt 6.5. aneksu nr (...)), jak też terminów wystawiania przez powoda faktur VAT obejmujących należności i ustalania wysokości należności w poszczególnych okresach płatności (punkt 4 oraz punkt 5 ppkt 5.6. i 5.7., jak też pkt 6 ppkt 6.1., 6.3. i 6.4. aneksu nr (...) do umowy), Sąd ostatecznie nie miał wątpliwości co do prawidłowości wystawienia przez powoda faktur VAT, z których to należności objął pozwem, w tym tak co do kwot należności w nich ujętych, jak i terminów płatności, zwłaszcza, iż także sam pozwany prawidłowości wystawienia tychże faktur nie kwestionował.
Tym samym przyjąć należało, iż powodowi z uwagi na oddanie pozwanemu do używania przedmiotu najmu określonego w umowie nr (...), z uwzględnieniem aneksu nr (...) do tejże umowy, należne były od pozwanego – po uwzględnieniu rozliczeń poprzez potrącenie, o których powód poinformował pozwanego w piśmie z dnia 12 maja 2020 r., a których pozwany co do skuteczności nie zakwestionował: kwoty ujęte kolejno w fakturach VAT nr (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...) oraz (...) tj. odpowiednio do faktur kwoty 2.754,71 zł, 35.683,67 zł, 15.286,81 zł, 3.923,84 zł, 35.468,53 zł, 15.286,81 zł, 2.718,39 zł, 2.280,97 zł, 5.641,87 zł, 2.462,41 zł i 1.543,54 zł w łącznej kwocie 123.051,55 zł wymagalne od dni następnych po dniach, wskazanych w fakturach jako końcowe terminy płatności.
Z uwagi zaś na wymagalność zapłaty wspomnianych kwot pieniężnych, jak również fakt, że pozwany kwot tych nie uiścił do dnia zamknięcia rozprawy, Sąd uznał, iż popadł w opóźnienie w zapłacie, co z kolei wiązało się z powstaniem po stronie powoda zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. uprawnienia do żądania od kwot ujętych fakturami odsetek ustawowych za opóźnienie.
Zdaniem Sądu Okręgowego pozwany niezasadnie domagał się oddalenia powództwa.
Wprawdzie pozwany powoływał się na szczególnie trudną sytuację finansową swoją oraz podnajemcy – (...) Spółki Akcyjnej (obecnie (...) Spółka Akcyjna), czy też nawet utratę płynności finansowej przez te podmioty, to jednak nie zaoferował dowodów pozwalających na obiektywną, miarodajną ocenę powoływanych okoliczności. Pozwany ograniczył się do twierdzeń własnych zawartych w pismach procesowych i korespondencji procesowej, lub też ogólnikowych twierdzeń (...) Spółki Akcyjnej jak zawartych w piśmie tej ostatniej z dnia 3 lutego 2021r., stanowiącego w zasadzie w swej treści polemikę tego podmiotu ze stanowiskiem procesowym wyrażonym przez powoda, nieobejmującej jakichkolwiek danych finansowych. Tymczasem, o ile niewątpliwie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej od marca 2020r. obowiązuje stan epidemii, poprzedzony stanem zagrożenia epidemicznego, a w związku z tym zastosowane zostały ograniczenia życia społecznego i gospodarczego, odnoszące się także do funkcjonowania jednostek systemu oświaty, w tym placówek kształcenia ustawicznego, jaką prowadziła w najmowanej od powoda powierzchni spółka (...) (obecnie (...) Spółka Akcyjna), o tyle jeszcze w marcu 2020r. dopuszczono realizację przez takie placówki zajęć, a więc szkoleń, na które powoływał się pozwany, w formie zdalnej. Co więcej – jak wynika z wydruków ze strony internetowej (...), spółka ta realizowała szkolenia właśnie w takiej formie, będąc także wyróżnioną jako podmiot, który przystosował się gospodarczo do warunków ograniczeń związanych z epidemią COVID-19.
Nie sposób było więc wywodzić apriorycznie, z samego tylko faktu epidemii, jak sugerował to pozwany, że tak on, jak i spółka (...) (obecnie (...) Spółka Akcyjna) znalazły się w trudnej sytuacji finansowej, zwłaszcza zaś, by pozwany z uwagi na taką sytuację nie był w stanie spełniać na rzecz powoda świadczeń wynikających z umowy najmu nr (...). Pozwany tak na etapie przedprocesowym, mimo próśb powoda, jak i w toku procesu, nie przedłożył jakichkolwiek dokumentów obrazujących sytuację finansową jego oraz spółki (...) (obecnie (...) Spółka Akcyjna, w związku z powyższym przyjąć należało, iż pozwany nie udowodnił twierdzeń o problemach finansowych swoich i spółki (...) ((...)), jak też niemożliwości świadczenia na rzecz powoda a to na nim stosownie do treści art. 6 k.c. spoczywał ciężar udowodnienia faktów z których wywodził skutki prawne.
Niezależnie od powyższego, nawet gdyby rzeczywiście pozwany oraz jego podnajemca – (...) Spółka Akcyjna, znaleźli się z uwagi na stan epidemii oraz związane z tym ograniczenia w życiu społecznym i gospodarczym w bliżej przez pozwanego nieokreślonej, trudnej sytuacji finansowej, rzekomo uniemożliwiającej pozwanemu zapłatę na rzecz powoda należności umownych, to nie uzasadniałoby to oddalenia powództwa.
W kontekście powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, iż taka trudna sytuacja finansowa nie mogłaby stanowić o wskazywanej przez pozwanego w korespondencji wymienianej z powodem na etapie przedprocesowym następczej niemożliwości świadczenia, o jakiej mowa w art. 475 § 1 k.c. w zw. z art. 495 § 1 k.c., skutkującej wygaśnięciem jego zobowiązania, tj. obowiązku zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych i opłat za media zgodnie z umową najmu. Niemożliwość świadczenia, o jakiej mowa w powołanych przepisach, musi mieć charakter obiektywny, co oznacza, iż nie tylko kontrahent danej umowy, ale nikt nie może wykonać określonego świadczenia. Nie wywoła ich zasadniczo niemożliwość subiektywna, która zachodzi wtedy, gdy tylko dłużnik nie może spełnić określonego świadczenia, ale może je spełnić jakakolwiek inna osoba. Z tego też względu niemożność wykonania zobowiązania z powodu braku środków finansowych należy traktować zasadniczo jako stan tymczasowy i zależny od dłużnika, a nie stan trwałej niewykonalności, jak tego wymaga instytucja niemożliwości świadczenia unormowana w przepisie art. 475 § 1 k.c. [ por. np. wyrok SN z dnia 30 października 2020 r., sygn.. II CSK 805/18; wyrok SA w Białymstoku z dnia 31 października 2017 r., sygn.. I ACa 349/17].
Nawet, gdyby sytuacja epidemiczna i związane z nią ograniczenia ocenić jako wskazywaną przez pozwanego nadzwyczajną zmianę stosunków, o jakiej mowa w art. 357 1 k.c., to nie uzasadniałoby to uchylania się przez pozwanego od spełnienia na rzecz powoda należnych temu ostatniemu z tytułu umowy najmu świadczeń. Jak już literalnie stanowi wspomniany artykuł, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, Sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Z uwagi na takie brzmienie przepisu nie budzi wątpliwości, że – jak wskazywano na to w judykaturze - pozwany nie może bronić się zarzutem opartym na przesłankach uzasadniających zastosowanie art. 357 1 k.c., albowiem wywiedzenie skutków prawnych z omawianego przepisu jest możliwe jedynie poprzez wytoczenie stosownego powództwa albo wniesienia w sprawie powództwa wzajemnego [ por. np. wyrok SN z dnia 30 maja 2019 r., sygn.. I CSK 690/18; wyrok SN z dnia 22 czerwca 2018 r., sygn.. II CSK 539/17]. Tymczasem pozwany takiego powództwa wzajemnego nie wytoczył, powołując się jedynie na treść art. 357 1 k.c. jako na podstawę uzasadniającą jego zdaniem, brak obowiązku zapłaty na rzecz powoda należności z umowy najmu.
Sam pozwany – co wprost wynika z treści korespondencji przedprocesowej (pismo z dnia 30 kwietnia 2020 r.) – zdawał sobie przy tym sprawę z tego, iż powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, celem modyfikacji stosunku prawnego łączącego strony zobligowany jest do wystąpienia z powództwem o takie ukształtowanie przed odpowiedni Sąd. Z takim powództwem jednak przeciwko pozwanej nie wystąpił. Stąd niezrozumiałym było, dlaczego pozwany na etapie procesowym powoływał się na art. 357 1 k.c. jako samodzielną podstawę mającą niweczyć jego zobowiązania.
Dla oceny zasadności roszczenia powoda objętego pozwem zupełnie irrelewantne były wywody pozwanego o tym, iż z uwagi na przywoływane przez siebie okoliczności związane z trudną sytuacją finansową nie ponosi on winy w niewykonaniu zobowiązania, a zatem nie odpowiada ex contractu względem powoda za brak zapłaty (art. 471 k.c.). Jak podkreśla się w orzecznictwie, odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy, dochodzone na podstawie art. 471 k.c., jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem, bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta [ por. wyrok SN z 16.04.2008 r., V CSK 515/07]. Roszczenie powoda objęte pozwem stanowiło przy tym właśnie roszczenie o wykonanie umowy, tj. żądanie zachowania się przez pozwanego, jako dłużnika tak, jak przewiduje to umowa, poprzez zapłatę umówionych należności tytułem czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów.
Nie zasługiwał nadto na uwzględnienie, zdaniem Sądu Okręgowego, zarzut pozwanego, jakoby żądanie przez powoda zapłaty zaległych należności objętych powództwem stanowiło nadużycie przez tego ostatniego praw podmiotowych (art. 5 k.c.). Art. 5 k.c. znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy osobie uprawnionej przysługuje określone prawo podmiotowe, lecz w świetle oceny danego stanu faktycznego i przy uwzględnieniu treści konkretnej normy prawnej korzystanie przez nią z tego prawa pozostaje w sprzeczności z zasadami wskazanymi w tym przepisie. Do powyższych zasad ustawodawca zalicza zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W kodeksie cywilnych treść zasad współżycia społecznego nie jest zdefiniowana. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie podkreśla się, że przy uwzględnieniu, iż Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997r.), należy przyjąć, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa. Ujmując rzecz ogólnie, można przyjąć, że przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania [ por. np. wyrok SA w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2021r., sygn.. I ACa 470/20].
Pozwany nie wykazał, aby znajdował się w trudnej sytuacji finansowej, a dochodzenie przez powoda roszczenia o zapłatę czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów zgodnie z umową nr (...) było nie do pogodzenia ze społecznym poczuciem sprawiedliwości. Przeciwnie – jedną z podstawowych zasad współżycia społecznego jest ta, wedle której umów należy dotrzymywać ( pacta sunt servanda), stanowiąca pochodną zasady lojalności kontraktowej, z poszanowaniem przez stronę umowy interesów tej drugiej strony, zaś brak podstaw ku temu, by pozwany mógł skutecznie uchylić się od swoich obowiązków umownych, skoro przedmiot najmu przez cały sporny okres znajdował się w posiadaniu pozwanego i pozwany mógł go używać. Jednocześnie w orzecznictwie wykształciła się zasada tzw. „czystych rąk”, wedle której nie może domagać się ochrony na podstawie art. 5 k.c. ten, kto sam narusza zasady współżycia społecznego [ por. np. wyrok SA w Gdańsku z dnia 1 października 2018 r., sygn.. I AGa 191/18]. Tymczasem zachowanie pozwanego w stosunku do powoda ocenić należało właśnie jako naruszające zasady współżycia społecznego, w szczególności zasadę lojalności kontraktowej i zasadę poszanowania cudzych interesów. Pozwany bowiem powołując się w sposób abstrakcyjny na panującą pandemię COVID-19, ogłoszony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stan epidemii i ograniczenia społeczno-gospodarcze z tym związane odmawiał powodowi zapłaty bieżących zobowiązań , żądając modyfikacji stosunku prawnego poprzez rezygnację przez powoda z należnych mu opłat przez cały okres trwania stanu epidemii twierdząc, iż nie ma środków na spłatę zobowiązań, jako że przed wierzytelnościami powoda uznaje za priorytetowe inne zobowiązania, jednocześnie odmawiając powodowi przedstawienia rzetelnych informacji o swojej rzeczywistej sytuacji finansowej i żądając bezkrytycznego uznania przez powoda twierdzeń pozwanego za prawdziwe, poprzez przyjęcie, iż sytuacja finansowa pozwanego i jego podnajemcy odpowiada ogólnym trendom gospodarczym wynikającym z ograniczeniu funkcjonowania gospodarki. Zachowanie powyższe świadczy o braku poszanowania interesów powoda, który to przecież również ponosił koszty związane z funkcjonowaniem budynku, jakiego dotyczyła umowa najmu, a także – będąc podmiotem gospodarczym, skoro jak sam pozwany twierdził, ograniczenie funkcjonowania gospodarki dotykały wszystkich takich podmiotów – sytuacja związana ze stanem epidemii odbijała się negatywnie na jego finansach. Jednocześnie zachowanie to świadczyło o braku lojalności, skoro pozwany odmawiał powodowi informacji o stanie finansów jako kwestii, która miała być przyczynkiem do modyfikacji umowy najmu na niekorzyść powoda, nie traktował go jako równorzędnego partnera. Nadto pozwany starał się powoda wprowadzić w błąd twierdząc, iż jego podnajemca nie może prowadzić działalności edukacyjnej mimo, iż już w marcu 2020r. możliwość taka istniała w trybie zdalnym, z czego to podnajemca – (...) Spółka Akcyjna, korzystał, co wynika z wydruków treści zawartych na jego stronach internetowych, na których oferował szeroki zakres szkoleń e-learningowych.
W sposób oczywisty w świetle powyższych wywodów za bezskuteczne, jako pozbawione podstaw prawnych ( art. 673§3 a contrario k.c. ), jak też faktycznych – wobec nieudowodnienia przez pozwanego jego rzekomo trudnej sytuacji finansowej, uznał Sąd oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu nr (...) w trybie natychmiastowym, zawarte w piśmie z dnia 1 lipca 2020r., w którym to pozwany dla uzasadnienia wypowiedzenia umowy powołał się na wystąpienie siły wyższej oraz nadzwyczajnej zmiany stosunków na skutek pandemii koronawirusa COVID-19.
Jako skuteczne ocenił oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym złożone przez powoda pozwanemu w piśmie z dnia 8 lipca 2020r. Niespornie bowiem pozwany nie uzupełnił zabezpieczenia o kwotę 120.140,85 EUR, czy to w formie kaucji zabezpieczającej, czy gwarancji bankowej, do czego był obowiązany na mocy umowy najmu nr (...) (punkt 7 ppkt 7.1. aneksu nr (...) do umowy), wobec skorzystania przez powoda z dotychczas ustanowionego zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowych nr (...) i (...). Tymczasem umowa najmu nr (...) przewidywała po stronie powoda w 17 ust. 17.1. prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca nie ustanowiłby lub nie zwiększył zabezpieczenia w sposób i terminach oznaczonych w § 19 umowy. Mimo wezwania pozwanego przez powoda do takiego uzupełnienia zabezpieczenia w piśmie z dnia 12 maja 2020 r. – w terminie 30 dni, pozwany nie uczynił zadość żądaniu.
Wypowiedzenie przez powoda umowy wywierało przy tym skutek ex nunc, a więc na przyszłość, tak więc wypowiedzenie to nie doprowadziło do wygaśnięcia obowiązku pozwanego co do zapłaty czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów należnych do czasu wypowiedzenia umowy przez powoda, objętych wspomnianymi już wyżej fakturami, z których należności powód objął pozwem w niniejszej sprawie.
Ważąc powyższe, przy zastosowaniu art. 15zzs 2 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), wobec przeprowadzenia postępowania dowodowego w sprawie w całości i po uprzednim odebraniu od stron ich stanowisk na piśmie, Sąd w punkcie I sentencji wyroku wydanego na posiedzeniu niejawnym uwzględnił powództwo w całości.
W punkcie II wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu, wedle której strona przegrywająca proces obowiązana jest do zwrotu stronie wygrywającej poniesionych przez tą ostatnią kosztów procesu w takim stosunku, w jakim wygrała ona proces. Skoro zatem powód wygrał proces w całości, zasądzić należało na jego rzecz od pozwanego całość uiszczonej przez powoda opłaty od pozwu w wysokości 6.105,00 zł, obowiązkowej opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 5.400,00 zł, ustalonej w oparciu o § 21 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).
W apelacji pozwana domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa zrzucając:
- naruszenie prawa procesowego przez oddalenie wniosków dowodowych o przesłuchanie świadków T. A. i A. S. oraz dowodu z przesłuchania stron w sytuacji gdy wnioski o przesłuchanie zostały zgłoszone we właściwym czasie a dowód ten jest istotny dla rozstrzygnięcia bo dotyczył ustalenia sytuacji gospodarczej pozwanego oraz podnajemcy (...) SA w sytuacji ograniczenia działalności wywołanej pandemią COVID 19,
- naruszenie art. 233 § 1 kpc przez dokonanie dowolnej i sprzecznej z zasadami logiki oceny dowodów polegające na uznaniu za irrelewantne i pozbawione znaczenia stwierdzenia zawarte w piśmie (...) SA z dnia 3 lutego 2021r., gdy ten dowód wykazywał fakty istotne dla rozstrzygnięcia, a Sąd pomijając go dokonał wadliwych ustaleń co do sytuacji gospodarczej pozwanego,
- naruszenie art. 5 kc poprzez uwzględnienie powództwa pomimo, że pozwany podejmował w dobrej wierze negocjacje z powodem celem zawarcia porozumienia w celu modyfikacji warunków najmu na czas trwania pandemii COVID 19 a powód wykorzystał w sposób skrajny przymusowe położenie pozwanego czym naruszył zasady współżycia społecznego,
- naruszenie art. 357 1 kc przez uznanie, że do zastosowania klauzuli rebus sic stantibus konieczne jest wytoczenie powództwa, gdy wystarczające jest jedynie podniesienie zarzutu dotyczącego tej regulacji,
- naruszenie art. 471 kc poprzez przyjęcie, że pozwany nie może się zwolnić z odpowiedzialności przez wykazanie, ze nastąpiła siła wyższa (pandemia), która uniemożliwiła wykonanie zobowiązania,
- naruszenie art. 673 § 3 kc w zw. z art. 357 1 kc i 471 kc przez uznanie za pozbawione podstaw prawnych i nieskuteczne oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu gdy uzasadniało je odwołanie się do istnienia siły wyższej i powołanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków wywołaną pandemią.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja okazała się nieskuteczna. Sąd Apelacyjny podziela zarówno ustalenia faktyczne zaskarżonego wyroku, jak również jego argumentację prawną za uwzględnieniem powództwa i odmową skuteczności zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną. Ta argumentacja jest nie tylko poprawna ale została wnikliwie uzasadniona w rozbudowanym uzasadnieniu wyroku. Poza tym Sąd Okręgowy oparł ją na nie budzących żadnych wątpliwości ustaleniach faktycznych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia zasadnie pomijając te dowody, które nie miały istotnego znaczenia i nie mogły stanowić wiarygodnej podstawy ustaleń procesowych okoliczności istotnych dla oceny skuteczności powództwa.
Sąd Okręgowy w uzasadnieniu przekonująco wyjaśnił dlaczego, a więc z jakiego powodu, oddalił wnioski dowodowe pozwanej o słuchanie świadków i stron procesu. Nie ma podstaw aby poprawność tej argumentacji kwestionować, zresztą pozwana w apelacji skutecznie tego nie uczyniła. Dlatego też podzielając ją Sąd Apelacyjny ponowione w apelacji wnioski dowodowe oddalił uznając ich nieprzydatność dla rozstrzygnięcia, zważywszy nie tylko charakter toczącego się postępowania (postępowanie prowadzone w oparciu o przepisy o postępowaniach w sprawach gospodarczych), ale sygnalizowaną przez Sąd Okręgowy ustawową kolejność środków dowodowych i przydatność oddalonych dla możliwości poczynienia wiążących i istotnych dla rozstrzygnięcia ustaleń procesowych.
Trzeba wyraźnie podkreślić, odnosząc się do zarzutów apelacji naruszenia przepisów prawa procesowego i będącego tego konsekwencją wadliwego ustalenia okoliczności istotnych, że dla osiągnięcia zamierzonego skutku nie wystarczy samo zanegowanie określonego sposobu prowadzenia postępowania dowodowego i będącego tego wynikiem stanu ustaleń procesowych ale dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 kpc konieczne jest aby skarżący wykazał dlaczego i jakie zasady oceny dowodów naruszył Sąd czyniąc procesowe ustalenia. Musi zatem wykazać, że ocena i będące jej podstawą ustalenia wywodzone z materiału dowodowego naruszają uznane zasady i reguły dowodzenia, wiązania faktów, wyprowadzania z nich logicznie uzasadnionych wniosków, prawniczej argumentacji i logiki. Nie wystarczy więc jedynie ich zanegowanie bo w istocie swej jest to jedynie prezentacja swojego punktu widzenia i swojej oceny znaczenia poszczególnych okoliczności dla oceny skuteczności powództwa, która w niczym nie podważa skuteczności i poprawności oceny dokonanej w zaskarżonym wyroku.
Cechą sędziowskiej swobody oceny dowodów jest to, że można uznać ją za poprawną również wtedy, gdy dopuszczalne jest, w określonych granicach, inne rozumienie ich znaczenia. O przyjęciu jej poprawności decyduje bowiem moc argumentów przekonujących o jej słuszności. To, że strona inaczej rozumie ich znaczenie nie wystarcza aby można było podważyć rozumowanie sądu i jego wnioskowanie z przeprowadzonych dowodów o faktach mających decydujące i istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia.
Każda strona ma prawo do własnej interpretacji faktów oraz potrzeby prowadzenia określonych dowodów i znaczenia poszczególnych okoliczności dla oceny skuteczności powództwa. Tak długo jednak, dopóki nie podważy poprawności oceny sądu i trafności rezygnacji z oferowanych mu dowodów, tak długo jej zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego o prowadzeniu postępowania dowodowego i ocenie zebranych dowodów nie są skuteczne. Jak wcześniej wyjaśniono, ich skuteczność zależy od tego czy strona zdołała wykazać sądowi procesową niekonsekwencję, a więc naruszenie wspomnianych już zasad prowadzenia postępowania dowodowego i oceny jego wyników. Jeżeli tego nie uczyniła, a tak należy ocenić starania apelacji, te zarzuty skuteczne być nie mogą.
Przechodząc do oceny poszczególnych zarzutów apelacji, w części dotyczącej wadliwych ustaleń spowodowanych zarzucaną dowolną oceną zebranych dowodów, należy wyjaśnić, że ustaleniu i ocenie pod kątem skuteczności powództwa podlegają jedynie te z dowodów i ustaleniu tylko te okoliczności, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia (art. 227 kpc).
Oceniając w tym kontekście zebrane dowody i poprawność ustaleń procesowych zaskarżonego wyroku trzeba mieć na względzie, że warunkiem skuteczności żądania zobowiązania pozwanego do zapłaty jest przesądzenie, że pozwany spełnił warunki wymagane dla powstania jego odpowiedzialności za zapłatę należności umownych i nie ziściły się warunki niweczące prawo powoda żądania zapłaty.
Zatem ustaleniu podlegały tylko te fakty, które decydować mogły o tak określonej skuteczności powództwa albowiem wiążącemu ustaleniu podlegają tylko te okoliczności, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia.
Skarżący, jak wcześniej wyjaśniono, kwestionuje poprawność i zasadność oddalenia jego wniosków dowodowych o przesłuchanie świadków wskazanych w apelacji i przesłuchanie stron procesu argumentując, że te dowody były wystraczające dla ustalenia jego sytuacji ekonomicznej wywołanej pandemią a zatem skoro była to okoliczność istotna dla rozstrzygnięcia, powinny zostać przeprowadzone.
Wypada przypomnieć skarżącemu, że Sąd Okręgowy wyjaśnił dlaczego te dowody, jego zdaniem, nie były miarodajnym źródłem wspomnianych ustaleń i wyjaśnił również co nim być powinno. Ta argumentacja jest prawidłowa i Sąd Apelacyjny ją podziela bez potrzeby jej ponawiania tym bardziej, że apelacja w sposób nieprzekonujący dezawuuje przydatność dla oceny stanu ekonomicznego pozwanego dokumentów finansowych, których złożenia należało oczekiwać oraz koniecznej opinii specjalistycznej, która by wyjaśniła jak epidemia COVID – 19 przełożyła się na stan gospodarczy i finansowy pozwanego a to wiarygodnie mógł ocenić jedynie biegły, którego pozwany jednak nie wnioskował. Tę obiektywną wiedzę chciał tymczasem zastąpić subiektywnymi zeznaniami świadków i mającą tę samą cechę zeznaniami strony pozwanej.
Słusznie zatem Sąd Okręgowy wnioski o prowadzenie dowodu z przesłuchania świadków i stron oddalił. To rozstrzygnięcie jest tym bardziej poprawne gdy się uwzględni, że o sytuacji ekonomicznej podmiotu gospodarczego decyduje wiele czynników i ocena, który z nich ma decydujące znaczenie wymaga wiedzy specjalistycznej, a w tym kierunku pozwany nie usiłował prowadzić postępowania dowodowego. Można jedynie wyrazić przypuszczenie, że czynił to świadomie w obawie przed być może niekorzystnymi dla niego wnioskami opinii biegłego. W tym przekonaniu utwierdza Sąd Apelacyjny postępowanie pozwanego w toku negocjacji z powodem na temat zmiany warunków umowy, kiedy to powód wyrażał gotowość zmiany warunków najmu uzależniając jednak swoją decyzją od okazania mu dokumentacji finansowej pozwanego, która pozwalałaby ocenić prawdziwość jego twierdzeń o wpływie pandemii na jego kondycję finansową.
Takiej dokumentacji jednak nie uzyskał, co więcej pozwany również nie złożył jej w toku tego postępowania próbując zastąpić wnioski mogące z niej wynikać słuchaniem świadków i stron.
W tym kontekście niczym nieuzasadniony jest kolejny zarzut apelacji naruszenia art. 5 kc z odwołaniem się do będącej złamaniem zasad współżycia społecznego postawy powoda odmawiającego pozwanemu zmiany warunków umowy mimo wyrażenia przez pozwanego daleko idących oczekiwań w tym kierunku i prezentowania argumentów o wpływie pandemii na jego sytuację ekonomiczną. Pomija jednak skarżący, że powód był gotowy na taką zmianę ale warunkował ją udostępnieniem mu dokumentacji finansowej, która pozwoliłaby ocenić zasadność oczekiwań pozwanego. Pozwany jednak nigdy tej dokumentacji nie dostarczył a zatem uniemożliwił powodowi ocenę prawdziwości swoich twierdzeń i oczekiwań w zakresie zmiany warunków najmu.
Już wcześniej wyjaśniono, że nie ma prostego przełożenia pomiędzy istnieniem pandemii a sytuacją ekonomiczną strony, gdy jednocześnie nie prowadzi się specjalistycznych ustaleń, zwłaszcza w odniesieniu do szeroko pojętej sfery finansów i w konsekwencji dokumentacji tego dotyczącej.
Stąd zarzut, że powód dochodząc zapłaty naruszył zasady współżycia społecznego jest całkowicie pozbawiony racjonalnego uzasadnienia. Ten zarzut można byłoby powodowi postawić i rozważać jego skuteczność, gdyby znając sytuację finansową pozwanego, zwłaszcza przy aktywnej postawie pozwanego aby ją ujawnić, mimo to ją zbagatelizował i w sposób bezwzględny, nie bacząc na nią, egzekwował swoje prawa.
Tak jednak w tej sprawie nie było a zatem zarzut naruszenia art. 5 kc jest nieuzasadniony zważywszy nadto argumentację pozostałą zaskarżonego wyroku przytoczoną na jego nieuwzględnienie, którą Sąd Apelacyjny w całości podziela (chociażby tzw. zasada czystych rąk).
Co się zaś tyczy zarzutu naruszenia art. 357 1 kc przez zaniechanie rozważenia zarzutu podniesionego przez pozwanego a dotyczącego konieczności modyfikacji zobowiązania z uwagi na stan pandemii COVID – 19 przypomnieć trzeba, pomijając skuteczność procesową tak podniesionego zarzutu, która zostanie wyjaśniona w dalszej części uzasadnienia, że ogólnikowe odwołanie się do pandemicznej sytuacji niczego w świetle regulacji art. 357 1 kc nie wyjaśnia.
Pozwany po pierwsze prowadził niewątpliwie różnorodzajową działalność gospodarczą. Po drugie w ogóle nie wykazał, w sposób wymagany w postępowaniu w sprawach gospodarczych, jaka była jego sytuacja finansowa i dochody, mimo wyraźnego przedprocesowego żądania powoda i jego oczekiwania w tym względzie ani też nie uczynił tego w toku tej sprawy. W jaki sposób winien był to uczynić wyjaśnił Sąd Okręgowy i uczynił to Sąd Apelacyjny we wcześniejszej części uzasadnienia.
Po trzecie, co istotne, w ogóle nie twierdził, że jego podnajemca nie uregulował należności z tytułu podnajmu przedmiotu umowy zawartej z powodem.
Brak jest zatem w twierdzeniach pozwanego mierzalnych i sprawdzalnych kryteriów oceny jego sytuacji ekonomicznej (a nie sytuacji ekonomicznej podnajemcy jak próbuje twierdzić uzasadniając swoje zaniechania) i brak jest wykazania istnienia oraz wpływu zachowania podnajemcy wywołanego pandemią na możliwości pozwanego realizowania zaciągniętego zobowiązania, a także wykazania ogólnej sytuacji finansowej pozwanego pozwalającej ocenić skuteczność tak postawionego zarzutu.
Poza tym trudności finansowe pozwanego, o ile były (powód twierdzi, że pozwany zalegał z zapłatą od grudnia 2019r., a więc jeszcze przed wystąpieniem sytuacji pandemicznej) nie miały wpływu na powinność zapłaty z tytułu najmu przedmiotu oddanego w podnajem, bo podnajemca był zobowiązany do zapłaty czynszu na rzecz pozwanego, a ten nawet nie twierdził, że tej zapłaty nie otrzymał. Jeśli mimo to nie był w stanie realizować płatności na rzecz powoda, prawidłowo prowadząc swoją działalność gospodarczą i będąc zapobiegliwym przedsiębiorcą, winien był dążyć do rozwiązania umowy gdy tylko trudności powstały, a te, jak twierdził powód, były widoczne już w miesiącu grudniu 2019r.
Poza tym, pomijając brak wykazania istnienia przesłanek przewidzianych w art. 357 1 kc, niemożność oparcia rozstrzygnięcia na twierdzeniach pozwanego o istnieniu podstaw modyfikacji zobowiązania i odmowy przyznania ochrony roszczeniom powoda wynika z konstrukcji przepisu i sposobu możliwego rozstrzygnięcia, które może zapaść w wyniku jego stosowania.
Oznaczenie sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia lub nawet rozwiązanie umowy jest takim rozstrzygnięciem, które ze swej istoty ma charakter konstytutywny i prawokształtujący. Działa więc na przyszłość kształtując na nowo sytuację prawną stron stosunku prawnego pod kątem dalszego jego istnienia, a jeśli dozwala na dalsze jego utrzymanie prowadzi do określenia jak ma on wyglądać i jak mają się kształtować wzajemne relacje jego stron.
Prawokształtujący charakter decyzji sądu (orzeczenia sądowego) narzuca więc sposób orzekania, wykluczający możliwość uczynienia tego w innej sprawie w drodze rozpoznania zarzutu procesowego podniesionego przez stronę zobowiązaną do wykonania zobowiązania. Takie rozstrzygnięcie może zapaść tylko i wyłącznie w odrębnym procesie, w którym powód domaga się rozstrzygnięcia w jeden ze wskazanych w przepisie sposobów, lub co najwyżej w powództwie wzajemnym złożonym w procesie mającym za przedmiot wykonanie zobowiązania z łączącej strony umowy (por. wyrok SN z 16 stycznia 2018r. w sprawie ICSK 54/17, uchwała SN z 11 września 1991r. w sprawie IIICZP 80/91, uchwała SN z 27 marca 2001r. w sprawie IIICZP 54/00, wyrok SN z 21 czerwca 2001r. w sprawie IVCKN 385/00).
Jest tak też niewątpliwie dlatego, ponieważ sąd orzekający w takiej sprawie musi najpierw ocenić zaistnienie sytuacji kwalifikowanej jako nadzwyczajna zmiana stosunków by później rozważyć interesy obu stron umowy oraz zgodność przyszłego orzeczenia z zasadami współżycia społecznego, w których modyfikacja zobowiązania przez niego dokonana musi znaleźć oparcie. To orzeczenie będzie przecież kształtowało prawa i obowiązki stron umowy na nowo i wyznaczało ich zakres oraz kształt na przyszłość. Nie może więc takie orzeczenie zapaść w wyniku rozpoznania zarzutu procesowego bo zostanie pozbawione wspomnianego skutku, gdyż nie będzie oddziaływało na dalsze trwanie umowy i jej kształt bo te nie będą przedmiotem rozstrzygnięcia wbrew założeniom regulacji klauzuli rebus sic stantibus.
Dlatego z tej zasadniczej przyczyny oczekiwania pozwanego oparte na konsekwencjach stosowania regulacji z art. 357 1 kc nie mogły odnieść spodziewanego przez skarżącego skutku.
Twierdzenia o istnieniu podstaw do zastosowania wspomnianej regulacji mogły jedynie usprawiedliwić ocenę żądania w kontekście naruszenia zasad współżycia społecznego przez powoda, ale jak wcześniej wyjaśniono, strona pozwana nie tylko nie udowodniła zaistnienie jej dotyczących okoliczności stosowania art. 357 1 kc, ale naruszając zasadę tzw. „czystych rąk”, na co wskazywał Sąd Okręgowy, nie może oczekiwać stosowania ochrony przewidzianej w art. 5 kc tym bardziej, że skutecznie uniemożliwiła powodowi na etapie przedprocesowym (o czym była już mowa) a i również sądowi ocenę jej sytuacji finansowej i gospodarczej oraz przyczyny takiego stanu rzeczy, czym wyłączyła możliwość oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 5 kc.
Nie ma też racji skarżący, że Sąd naruszył art. 673 § 3 kc odmawiając skuteczności jego decyzji o rozwiązaniu umowy z uwagi na stan pandemii. Pomijając już wcześniej podniesione argumenty dotyczące braku wykazania wpływu pandemii na sytuację ekonomiczną i kondycję finansową pozwanego, gdyby ustawodawca zamierzał przyjąć, że siła wyższa usprawiedliwia rozwiązanie umowy terminowej, dałby temu wyraz w treści przepisu. Skoro tego nie uczynił, uznał, że nie jest to podstawa do jej rozwiązania bo niewątpliwie dochodzenie roszczeń z umowy trwającej w takich warunkach może być oceniane jako naruszenie zasad współżycia społecznego nie korzystające z ochrony prawa (art. 5 kc).
Z powodów wcześniej omówionych, a odnoszących się do przyczyn i skuteczności procesowej oddalenia wniosków dowodowych o słuchanie świadków i stron procesu, tak samo trzeba ocenić skuteczność zarzutu apelacji nie nadania istotnego znaczenia wyjaśnieniom zawartym w piśmie(...) SA z dnia 3 lutego 2021r.
To pismo nie jest takim dowodem, który Sąd mógłby zweryfikować pod kątem zgodności zawartych w nim twierdzeń z prawdą i ich przydatności dla rozstrzygnięcia tym bardziej, że pozwany pozostał procesowo bierny i nie proponował bezstronnych i specjalistycznych metod ich weryfikacji.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny apelację oddalił, o czym orzekł na podstawie art. 385 kpc, zaś o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 kpc.