Wyrok SA w Poznaniu z 28 maja 2015 r. w sprawie o uchylenie uchwały

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)-I/(...) w P., powód W. T. wniósł o uchylenie uchwały Nr (...)poddanej pod głosowanie na zebraniu w dniu 26 lutego 2014 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu. Powód podniósł, że pismem z dnia 24 kwietnia 2014 r. pozwana poinformowała go o podjęciu uchwały Nr (...), na podstawie której został zobowiązany do zdjęcia z elewacji budynku od ul. (...) reklamy (...) i przywrócenia elewacji do stanu pierwotnego, a w przypadku nieusunięcia reklamy postanowiono, że zostanie ona zdjęta przez pozwaną, a powód zostanie obciążony kosztami demontażu i przywrócenia elewacji do stanu poprzedniego. Powód ocenił, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i narusza jego interes, a co za tym idzie powinna zostać uchylona.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo i orzekł o kosztach postępowania. Podstawą powyższego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i wnioski prawne.

Powód W. T. wraz z byłą żoną G. T. jest właścicielem dwóch lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, położonych w P. przy ul. (...) oraz ul. (...), a lokale te zostały funkcjonalnie połączone.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2014 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...)-I/(...) w P. , reprezentowana przez Zarząd (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P., poinformowała powoda, że zgodnie z podjętą przez nią uchwałą Nr (...)właściciele lokali mieszkalnych nr (...) zostali zobowiązani w terminie do dnia 15 maja 2014 r. do usunięcia z elewacji budynku reklamy i przywrócenia tej elewacji do stanu pierwotnego w miejscu zdemontowanej reklamy. Powód został ponadto poinformowany, że w sytuacji niezastosowania się do zapisu uchwały reklama (...) zostanie usunięta przez administrację pozwanej na koszt właścicieli lokali nr (...). W załączeniu pozwana przekazała powodowi protokół z głosowania nad uchwałami z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)-I/(...) w P., które odbyło się w dniu 26 lutego 2014 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwałą (...) pozwana zobowiązała właściciela reklamy (...) umieszczonej na elewacji od ul. (...) do jej zdjęcia do dnia 15 maja 2014 r. i przywrócenia elewacji do stanu pierwotnego. W przypadku nieusunięcia reklamy pozwana zdecydowała, że zostanie ona zdjęta przez Wspólnotę, a właściciel zostanie obciążony kosztami demontażu i przywrócenia elewacji do stanu poprzedniego. Za przyjęciem tej uchwały głosowali właściciele reprezentujący 65,10% udziałów w nieruchomości, a wstrzymało się od głosu dwóch właścicieli reprezentujących 2,01% udziałów, tym samym uchwała ta została przyjęta większością głosów i weszła w życie z dniem ogłoszenia.

Uchwała (...) nie była objęta porządkiem obrad rozpisanym na dzień 26 lutego 2014 r., a o jej podjęcie wnieśli właściciele obecni na zebraniu w dniu 26 lutego 2014 r.

W uchwalonym w dniu 25 lutego 2013 r. Regulaminie Porządkowym Wspólnoty Mieszkaniowej, postanowiono, że niedopuszczalne jest dokonywanie bez pisemnej zgody Zarządu pozwanej zmian wystroju zewnętrznego budynku poprzez zmiany fragmentów elewacji, okien lub balkonów, umieszczanie widocznych elementów urządzeń klimatyzacyjnych, anten TV itd., a wszelkie montowane elementy tego typu jak również skrzynki na kwiaty i donice na balkonach powinny być umieszczone w sposób gwarantujący bezpieczeństwo osób trzecich. Postanowiono także, że zabrania się umieszczania na częściach wspólnych nieruchomości (na balkonach, oknach, balustradach itp.) jakichkolwiek reklam, banerów i ogłoszeń. Właścicielom lokali użytkowych zezwolono na umieszczanie oznaczeń i reklam na zewnętrznych częściach użytkowanego przez siebie lokalu, a na umieszczenie reklam lub ogłoszeń w innych miejscach na terenie posesji ustanowiono wymóg zgody Zarządcy (uchwała (...).

Pismem z dnia 10 września 2014 r. Kierownik administracji E. L. wskazał, że pozwana nie podejmowała żadnej uchwały w sprawie udzielenia powodowi zgody na umieszczenie na elewacji budynku od ul. (...) reklamy prowadzonego przez niego gabinetu ginekologiczno-położniczego.

Pismem z dnia 5 czerwca 1997 r. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. poinformował powoda, że w związku ze złożoną prośbą dotyczącą umieszczenia na elewacji budynku przy ul. (...)/(...) napisu wyraża zgodę na umieszczenie informacji o proponowanej treści, przy czym napis winien być zamontowany na matowych płytkach ceramicznych elewacji. Jednocześnie powód został poinformowany, że umieszczenie reklamy świetlnej wymaga pozwolenia na budowę zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane – art. 29 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Na zebraniu (...) przy ul. (...)-I/(...) w P. w dniu 28 marca 2000 r. zebrani uchwalili, że osoba fizyczna lub prawna prowadząca działalność gospodarczą jest zobowiązana do uzyskiwania zgody Wspólnoty na umieszczenie reklamy na elewacji budynku. Ustalono ponadto miesięczną odpłatność za reklamy już istniejące w wysokości 50zł/m 2 pow. reklamy, natomiast dla nowych reklam postanowiono, że opłata ta wyniesie 100 zł/m 2 pow. reklamy.

Powód jest współwłaścicielem w częściach równych (w ½ części każdy) wraz z byłą żoną G. T. dwóch lokali przy ul. (...) od 1996 r. Od początku była w nich prowadzona działalność gospodarcza w formie gabinetów lekarskich – ginekologiczno-położniczych. Szyld (...) znajduje się od ul. (...) na ceramicznych matowych płytkach i został przez powoda umieszczony po uzyskaniu od Zarządu Wspólnoty pisma z dnia 5 czerwca 1997 r. Powód wynajmował przez około 2-3 lata te dwa lokale firmie (...), a obecnie po wygaśnięciu tej umowy ponownie będzie w nich prowadził gabinety lekarskie w ramach posiadanej specjalizacji. Informacje o przedmiotowej działalności, w tym numery kontaktowe i godziny urzędowania gabinetów zostały wywieszone na tablicach umieszczonych na drzwiach lokali – od strony ul. (...).

Od ul. (...) lokale te mają 4 okna, jednak szyld nie zachodzi na nie, nie zasłania też okien sąsiadujących z nimi nieruchomości. Szyld ten jest widoczny tylko z zewnątrz, gdyż znajduje się tylko na zewnętrznej części lokali użytkowych powoda. Cały budynek ma długość około 120 m i ma 4 kondygnacje. Około 2 lata temu pozwana prowadziła remont tej elewacji z uwagi na wymianę popękanych płytek, jednak nie domagała się wówczas jego zdjęcia, poinformowała jedynie powoda o potrzebie jego osłonięcia przed ewentualnym zniszczeniem.

Wobec powyższych ustaleń Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazał, że choć powód w pozwie podnosił, iż zaskarżona uchwała nie była objęta porządkiem obrad zebrania w dniu 26 lutego 2014 r. to jednak w świetle ugruntowanego orzecznictwa nie jest uchybieniem formalnym głosowanie nad uchwałą, zainicjowaną w toku takiego zebrania. Poza tym powód nie usiłował wykazać, aby powyższe miało wpływ na jej treść. Sąd uznał jednakże, że treść zaskarżonej uchwały istotnie ogranicza interes właścicielski powoda, o którym mowa art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz art. 206 k.c. Wskazał, że nie ma podstaw do uznania, że zgoda z dnia 5 czerwca 1997 r. miała moc obowiązującą jedynie do czasu wejścia w życie zaskarżonej uchwały. Nie można też uznać by uchwały Wspólnoty z uwagi na swą „rangę” miały moc wsteczną. Obowiązują one dopiero od chwili podjęcia, a ściślej wchodzą w życie od dnia ogłoszenia, co wynika wprost z zapisów protokółów z 2013 r. i z 2014 r. Brak zatem podstaw do uznania, że zgoda z dnia 5 czerwca 1997 r. została uchylona. Jakkolwiek Sąd nie podzielił poglądu powoda, aby szyld (...) nie miał charakteru reklamy, to jednak uznał, że umieszczenie go na podstawie zgody z dnia 5 czerwca 1997 r. na matowych płytkach ceramicznych elewacji mieściło się w pojęciu wykonywania przez niego służącego mu prawa do współkorzystania z części wspólnych nieruchomości. Powód wykazał, że napis ten nie zasłania żadnych okien w budynku, a co jeszcze istotniejsze, nie zmienia konstrukcji budynku, nie zmienia więc przeznaczenia części wspólnej nieruchomości. Powód w wykonywaniu swojego uprawnienia w świetle zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego nie wykroczył więc poza ramy zakreślone przepisem art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 u.w.l. Sąd wskazał, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeśli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. W kontekście powyższego w ocenie Sądu I instancji zaskarżona uchwała Nr (...) pochodząca z dnia 26 lutego 2014 r. powyższe znamiona wypełnia, godzi bowiem w słuszne ekonomiczne interesy powoda, co nakazuje wyeliminowanie jej z obrotu prawnego.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § i § 3 k.p.c.

W apelacji od powyższego wyroku pozwana zarzuciła:

- naruszenie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 206 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zgoda Zarządu Wspólnoty ma rangę wyższą od uchwały Zgromadzenia Wspólnoty, a także uznanie, że zaskarżona uchwała istotnie ogranicza prawa powoda do współkorzystania z części wspólnej,

- naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że materiał dowodowy przedstawiony przez strony uzasadnia dalsze posadowienie tablicy reklamowej powoda na elewacji budynku Wspólnoty i w efekcie nieprawidłowe uznanie, że zaskarżona uchwała nie może się ostać w bycie prawnym,

- błędne ustalenie, że powód prowadzi w lokalu działalność lekarską mającą dla niego istotne znaczenie, podczas gdy znajdował się tam inny gabinet o specjalizacji urologicznej, a obecnie powód nie wykorzystuje lokalu zgodnie z reklamą,

- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nienależyte wyjaśnienia przez Sąd znaczenia zgody udzielonej przez Zarząd Wspólnoty i jej realizacji w zestawieniu z uchwałami mieszkańców Wspólnoty.

Wobec powyższego apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje, a ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Słuszne okazały się zarzuty apelującej, dotyczące ustaleń Sądu I instancji co do aktualnego sposobu użytkowania lokalu będącego własnością powoda. Sąd Okręgowy przyjął, że lokal ten od kilku lat był wynajmowany, prowadzona była w nim działalność lekarska, jednakże nie ginekologiczno-położnicza lecz urologiczna. Ustalił jednocześnie, że aktualnie powód zamierza tam prowadzić praktykę lekarską. Tymczasem w odpowiedzi na apelację złożonej 28 maja 2015 r. wskazano, że powód obecnie poszukuje kolejnych najemców. Z powyższego wynika zatem, że na dzień poprzedzający wydanie niniejszego wyroku powód w dalszym ciągu działalności ginekologiczno-położniczej w należącym do niego lokalu nie prowadzi. Co istotne, sytuacja taka miała także miejsce zarówno w momencie podejmowania kwestionowanej uchwały, jak i w chwili wydawania zaskarżonego wyroku. Pozostałe ustalenia Sądu I instancji Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne.

Sąd Okręgowy prawidłowo przyjął, że zaskarżona uchwala została ważnie podjęta. W orzecznictwie utrwalone jest bowiem stanowisko, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały, a powód istnienia takiej sytuacji nie wykazał. W ocenie Sądu Apelacyjnego, wobec dokonanej korekty ustaleń stanu faktycznego, zaskarżony wyrok został jednakże wydany z naruszeniem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm., dalej: u.w.l.). Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu m.in. w sytuacji gdy narusza ona jego interesy. Zwrócić jednak należy uwagę, że praktycznie każda uchwała zobowiązująca jednego z właścicieli lokali do jakichkolwiek działań w jakiś sposób narusza jego interesy, a funkcją omawianego przepisu jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie sposób przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego z właścicieli. Sytuacje występujące w praktyce funkcjonowania zarządu konkretną nieruchomością mogą być przy tym bardzo zróżnicowane i rozważając zastosowanie omawianego przepisu trzeba uwzględniać specyfikę danego przypadku. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. niewątpliwie stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Tymczasem w niniejszej sprawie sytuacja przedstawia się tak, że powód działalności gospodarczej w lokalu znajdującym się na terenie nieruchomości wspólnoty od kilku lat nie prowadzi i nie podjął jej do momentu wydania wyroku. Nie są zatem prawdziwe jego twierdzenia, że umieszczona na elewacji reklama działalności tej dotyczy. W tej sytuacji nie sposób przyjąć by jakiekolwiek uzasadnione jego interesy poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały, którą zobowiązano go do zdjęcia reklamy (...) umieszczonej na elewacji od ul. (...) i przywrócenia elewacji do stanu pierwotnego, rzeczywiście zostały naruszone. Wyrażone w ww. uchwale stanowisko członków wspólnoty, którzy sprzeciwiają się reklamowaniu działalności, która w rzeczywistości nie jest prowadzona, jest w pełni zrozumiałe, a w konsekwencji już tylko z tych przyczyn uchwała podjęta przez wspólnotę mieszkaniową jest jak najbardziej prawidłowa i zasadna.

Odniesienie się do pozostałych zarzutów apelacji nie było zatem celowe.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

Konsekwencją powyższego była zmiana rozstrzygnięcia Sądu I instancji o kosztach postępowania, którymi ostatecznie na podstawie art. 98 §1 i 3 k.p.c. obciążono powoda w całości. Na koszty pozwanej składało się jedynie wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 180 zł (§ 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U.z 2013 r. , poz.461).

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 11ust. 1 w zw. z § 5 oraz § 13 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia i składały się na nie opłata od apelacji (200 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (135 zł).

J. Nowicki M. Kaźmierczak H. Małaniuk