Wyrok z 5 lipca 2024, sygn. I C 682/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lipca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Joanna Jank

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 lipca 2024 r. w G.

sprawy z powództwa Syndyka Masy Upadłości S. K.

przeciwko D. K. i A. K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I.  Uzgadnia treść księgi wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni w ten sposób, że w dziale drugim, w miejsce dotychczasowych wpisów D. K. w udziale wynoszącym 1/10 oraz A. K. w udziale wynoszącym 9/10 nakazuje wpisać jako właściciela S. K.,

II.  Nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 2000 zł (dwa tysiące złotych) z tytułu opłaty od pozwu, od obowiązku uiszczenia której zwolniona była powódka,

III.  Zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz Syndyka Masy Upadłości S. K. kwotę 5417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty z tytułu zwrotu kosztów postępowania.

Sygnatura akt I C 682/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 5 lipca 2024 roku

I. Stanowiska stron

Powódka S. K. wniosła pozew przeciwko D. K. i A. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie w dziale II. udziału we współwłasności w wysokości 1/10 przypisanego pozwanemu D. K. oraz w wysokości 9/10 przypisanego A. K. i wpisanie powódki jako wyłącznej właścicielki tej nieruchomości.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwany D. K. w oparciu o udzielone przez nią pełnomocnictwo, bez wiedzy i zgody powódki, zaaranżował szereg czynności prawnych, których celem było pozbawienie powódki prawa własności rzeczonej nieruchomości. W ocenie powódki ww. czynności prawne były obarczone wadą oświadczenia woli w postaci pozorności, bądź też strony transakcji działały w złej wierze, co wyłączyło rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

(pozew, k. 3-7)

D. K. wniósł o oddalenie powództwa w całości, zarzucając powódce nieudowodnienie, że oświadczenia woli stron kwestionowanych czynności prawnych zostały złożone dla pozoru. Nadto, podniósł, że powódka nie wykazała, że cena należna z umowy sprzedaży z dnia 7 sierpnia 2009 roku nigdy nie została zapłacona. Pozwany wskazał, że do transakcji doszło za zgodą powódki, a jej celem było uzyskanie gotówki, gdyż strony wówczas miały duże problemy finansowe. Nadto, strony chciały uniknąć egzekucji komorniczej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem pozwanego brak jest również podstaw do podważenia ważności czynności prawnych zawieranych pomiędzy małżonkami A. i E. S.. Jak zauważał o pozorności nie może świadczyć fakt oddania nieruchomości w posiadanie zależnie, albowiem nie oznacza to utraty posiadania. Pozwany zaprzeczył, aby pozornością i sankcją nieważności były obarczone umowy zamiany i darowizny z dnia 13 października 2018 roku, wskazując, że powódka sama zwróciła się do M. K. z prośbą o zawarcie tej umowy. Pozwany zaprzeczył także, by występowała rażąca dysproporcja pomiędzy przedmiotami zamiany, wskazując na obciążenie spornej nieruchomości kredytem hipotecznym. Zdaniem pozwanego nie ma też podstaw do kwestionowania umowy darowizny z dnia 1 grudnia 2018 roku. Pozwany zwrócił też uwagę na ponoszenie przez niego należności publicznoprawnych i opłat eksploatacyjnych związanych z własnością przedmiotowej nieruchomości oraz na alimentacyjny charakter użyczenia tego lokalu powódce i wspólnym dzieciom stron.

(odpowiedź na pozew, k. 74-85)

II. Stan faktyczny ustalony przez Sąd:

Powódka S. K. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 listopada 2003 roku nabyła własność lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Na podstawie umowy kredytu z dnia 15 lutego 2008 roku ww. nieruchomość została obciążona hipoteką umowną zwykłą na rzecz (...) Banku (...) S.A. w W. w wysokości 293.998 franków szwajcarskich oraz hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 146.999 franków szwajcarskich.

(dowód: odpis z księgi wieczystej, k. 23)

W dniu 8 sierpnia 2008 roku powódka S. K. zawarła związek małżeński z pozwanym D. K., z którym uprzednio pozostawała w związku partnerskim. W momencie zawarcia małżeństwa strony zamieszkiwały razem.

(okoliczności bezsporne)

W dniu 21 listopada 2008 roku powódka udzieliła swojemu mężowi D. K. szerokiego pełnomocnictwa notarialnego, w którym upoważniła go między innymi do nabywania i zbywania w drodze czynności prawnych odpłatnych i nieodpłatnych prawa własności nieruchomości.

(dowód: pełnomocnictwo notarialne, k. 17-20)

Na podstawie powyższego pełnomocnictwa pozwany dokonał szeregu czynności prawnych, których przedmiotem było prawo własności lokalu mieszkalnego przy ulicy (...) w G.. I tak, w dniu 7 sierpnia 2009 roku na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem R. Ł., repertorium A 4780/09 działając w imieniu powódki D. K. zbył prawo własności ww. lokalu na rzecz A. S.. Cena sprzedaży została określona na kwotę 500.000 złotych, przy czym kwota 450.000 złotych miała zostać uiszczona – co w akcie notarialnym D. K. w imieniu mocodawczyni potwierdził i pokwitował – natomiast reszta ceny w kwocie 50.000 zł miała zostać zapłacona w terminie do 31 grudnia 2009 roku.

Pozwany oraz A. S. umówili się, że nieruchomość zostanie w późniejszym okresie zwrotnie przeniesiona na rzecz rodziny K.. W dacie zawarcia umowy pozwany oraz A. S. od wielu lat prowadzili wspólne interesy gospodarcze i pozostawali w bliskich stosunkach przyjacielskich.

(dowód: umowa sprzedaży, k. 26-31, przesłuchanie pozwanego D. K., płyta CD k. 366, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 339)

Po zawarciu powyższej umowy sprzedaży A. S. nigdy nie korzystał z zakupionej nieruchomości, nie mieszkał w niej, nie opłacał żadnych rachunków, nie spłacał rat kredytowych, a nawet nie posiadał do niej kluczy. W lokalu w dalszym ciągu zamieszkiwali S. K. wraz z pozwanym oraz ich wspólnymi dziećmi. Wszelkich opłat związanych z korzystaniem z tego lokalu dokonywał bądź D. K. bądź jego ojciec M. K. na rachunek A. S..

(dowód: przesłuchanie powódki S. K., płyta CD k. 366 i 433, przesłuchanie pozwanego D. K., płyta CD k. 366, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 339)

Następnie, na podstawie umowy darowizny z dnia 22 listopada 2011 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez asesora notarialnego J. B., zastępcę notariusz I. B., repertorium A 5922/09 A. S. darował ww. nieruchomość przy ulicy (...) swojej małżonce E. S., z którą pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej.

E. S. pierwotnie nie chciała zgodzić się na przyjęcie darowizny. Celem dokonanej czynności prawnej miało być uchronienie nieruchomości przed ewentualnymi wierzycielami A. S., który w tamtym czasie pozostawał (...) spółki jawnej (...) łącznie z powódką, a która to spółka zaczęła popadać w kłopoty finansowe. A. S. mając świadomość faktu, że jako wspólnik spółki jawnej będzie odpowiadał swoim majątkiem za zobowiązania spółki, przekonał żonę do przyjęcia darowizny. E. S. zgodziła się wyłącznie na to, aby być formalnym właścicielem nieruchomości i zaznaczyła, że w przypadku jakichkolwiek kłopotów generowanych przez tę nieruchomość nie chce mieć z nią nic wspólnego. E. S. również nigdy w żadnym zakresie nie korzystała z nieruchomości przy ulicy (...) w G..

(dowód: umowa darowizny, k. 32-34, zeznania świadka E. S., płyta CD k. 352, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 339)

Z uwagi na fakt, że nieruchomość obciążona była hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty przez powódkę S. K., który to kredyt nie był regularnie spłacany, E. S. jako dłużnik rzeczowy, została pozwana przez bank o zapłatę. Po odebraniu odpisu pozwu A. S. nie informując o niczym żony, korzystając z pełnomocnictwa jakiego ta uprzednio mu udzieliła, na podstawie umowy darowizny z dnia 26 sierpnia 2017 roku zawartej przed notariusz K. K. (2) (rep. A 6263/2017) przeniósł własność ww. nieruchomości na samego siebie.

(dowód: pełnomocnictwo, k. 41-42, zeznania świadka A. S., płyta CD k. 339, wypowiedzenie umowy kredytowej, k. 107, potwierdzenie odbioru, k. 108-109, wyciąg z ksiąg banku, k. 110-112, pełnomocnictwa dla pracowników banku, k. 113-116)

W dalszej kolejności, na mocy umowy zamiany i darowizny zawartej w dniu 13 października 2018 roku (akt notarialny sporządzony przez notariusz K. T., repertorium A 10241/2018) pozwany D. K. działając w imieniu i na rzecz swoich rodziców T. oraz M. K. oraz A. S. dokonali zamiany, w wyniku której rodzice pozwanego (jako małżonkowie) oraz M. K. indywidualnie, nabyli udziały po 1/2 części w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego przy ulicy (...), zaś w zamian A. S. nabył udział w wysokości 2/10 części w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w Bytowie prowadzi księgę wieczystą (...).

Nadto, na podstawie tej samej umowy pozwany D. K., działając w imieniu swojego ojca M. K., na podstawie uprzednio udzielonego mu pełnomocnictwa notarialnego z dnia 23 lutego 2018 roku (akt notarialny sporządzony przez notariusz K. K. (2), rep. A 1175/2018), darował na swoją rzecz, do majątku osobistego, udział w wysokości 1/10 części w prawie współwłasności spornej nieruchomości lokalowej.

(dowód: umowa zamiany, k. 43-52, pełnomocnictwo, k. 53-56)

Nieruchomość w S. to grunt o powierzchni około 100 ha, zabudowany sześcioma całorocznymi domami.

(dowód: zeznania świadka A. S., płyta CD k. 339, przesłuchanie pozwanego D. K., płyta CD k. 366)

Finalnie, na podstawie umowy darowizny z dnia 1 grudnia 2018 roku (akt notarialny sporządzony przez K. T., repertorium A 11908/2018) pozwany D. K. – na mocy udzielonych mu pełnomocnictw – działając w imieniu i na rzecz swoich rodziców T. i M. K. oraz w imieniu i na rzecz swojej córki A. K. darował na rzecz A. K. wszystkie udziały w lokalu przy ulicy (...) w G., przysługujące jego rodzicom, w efekcie czego, zgodnie z treścią księgi wieczystej nr (...) w dziale II. jako współwłaściciele nieruchomości są wpisani A. K. w udziale 9/10 części oraz D. K. w udziale 1/10 części.

(dowód: umowa darowizny, k. 57-62, pełnomocnictwo udzielone przez A. K., k. 63-64, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 366)

W czasie trwania związku stron, zarówno przed, jak i po zawarciu małżeństwa, pozwany D. K. zajmował się prowadzeniem różnego typu działalności gospodarczej i to na nim spoczywał ciężar utrzymywania rodziny. Powódka w tym czasie zajmowała się domem i nie pracowała, jednakże w aspekcie wyłącznie formalnym uczestniczyła w różnych przedsięwzięciach biznesowych inicjowanych przez pozwanego, który ustanawiał ją czy to (...) spółki jawnej (...) prowadzonej wraz z A. S., czy też wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która przez pewien czas prowadziła delikatesy spożywcze (...) w G.. To ostatnie przedsięwzięcie wygenerowało olbrzymie długi i zakończyło się kompletnym niepowodzeniem. Powódka, darząc pozwanego bardzo dużym zaufaniem, podpisywała wszelkie przedkładane jej przez pozwanego dokumenty.

(dowód: przesłuchanie powódki S. K., płyta CD k. 366 i 433, częściowo przesłuchanie pozwanego D. K., płyta CD k. 366)

Postanowieniem z dnia 31 stycznia 2022 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt VI GU 336/21 Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku ogłosił upadłość S. K. – osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej i wyznaczył syndyka w osobie D. B..

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2022r., k. 419-419v)

III. Ocena dowodów:

Przede wszystkim Sąd uznał za prawdziwe i wiarygodne wszelkie dowody z dokumentów przedłożonych przez strony, w szczególności w postaci umów i pełnomocnictw sporządzonych w formie aktów notarialnych. Przedmiotowe dokumenty – stosownie do art. 244 k.p.c. – korzystają bowiem z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego żadna ze stron w toku niniejszego postępowania nie kwestionowała.

Z kolei, dokumenty dołączone przez pozwanego do odpowiedzi na pozew takie jak: potwierdzenia uiszczania opłat eksploatacyjnych za mieszkanie przy ul. (...), decyzje w sprawie obciążenia D. i A. K. podatkiem od nieruchomości oraz dowody zapłaty tego podatku nie były przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności nie były wystarczające dla zaprzeczenia twierdzeniom powódki o pozorności umowy przenoszącej własność lokalu na A. S. czy E. S.. To, że Urząd Miasta obciąża podatkiem od nieruchomości aktualnie figurującego księdze wieczystej właściciela nieruchomości jest rzeczą oczywistą. Organy podatkowe nie prowadzą przecież dochodzeń w kierunku ustalenia zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż w myśl art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca przewidział domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji również fakt, że podatki regulowane są przez właściciela nieruchomości również nie budzi zdziwienia. Należy jednak zwrócić uwagę, iż w ani jednym z przedłożonych dokumentów jako płatnik fizycznie dokonujący płatności, nie figuruje A. S. (co najwyżej płatności były dokonywane na jego rachunek przez np. M. K.), co wręcz popiera tezę o pozorności pierwszej umowy przenoszącej własność na A. S., dowodząc, że ten faktycznie nie ponosił żadnych ciężarów związanych z nieruchomością. Fakt ten przyznał zresztą sam pozwany, zeznając, że A. S. godząc się na „odsprzedanie mieszkania” małżonkom K., nie chciał ponosić żadnych związanych z nim kosztów, które ostatecznie opłacał D. K..

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd częściowo oparł się na zeznaniach A. S. w zakresie, w jakim potwierdzają one okoliczności wynikające z aktów notarialnych, tj. okoliczności nabycia spornego mieszkania przez jego żonę, jak i cel tej czynności prawnej (uniknięcie wierzycieli) oraz przyczyny zwrotnego przeniesienia własności na świadka. W tym zakresie zeznania są zgodne zarówno z zeznaniami E. S., jak i zeznaniami powódki. Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania ww. świadka w zakresie w jakim przyznał on, że ani on ani jego żona nigdy i w żaden sposób nie korzystali ze spornego mieszkania oraz, że zamieszkiwały w nim pierwotnie strony postępowania, a następnie powódka z dziećmi. W tym ostatnim zakresie zeznania potwierdzają w zasadzie okoliczności bezsporne pomiędzy stronami. Wreszcie, za prawdziwe Sąd uznał zeznania świadka w zakresie wiedzy powódki (przynajmniej do pewnego momentu) o dokonywanych przez pozwanego czynnościach prawnych dotyczących mieszkania. Świadek zeznał bowiem, iż do pewnego czasu strony pozostawały w bardzo bliskich i ciepłych relacjach i darzyły się wzajemnym uczuciem i zaufaniem. Potwierdziła to w swoich zeznaniach także powódka wskazując na swoje bezgraniczne wręcz zaufanie do męża, powodujące, że akceptowała praktycznie każdą jego decyzję i podpisywała każdy przedkładany jej dokument, nie czytając nawet jego treści. Istotnym jest przy tym, że wiedza powódki odnośnie przeniesienia własności mieszkania na A. S. nie wpływa negatywnie na możliwość uznania tej czynności prawnej za pozorną, skoro przesłanką pozorności jest działanie jednej strony dla pozoru i wiedza oraz zgoda na to strony drugiej. W tym kontekście spór pomiędzy stronami o zakres wiedzy powódki nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Sąd nie dał natomiast wiary A. S. w zakresie, w jakim twierdził on, że przekazał D. K. środki pieniężne tytułem ceny nabycia spornego mieszkania. Należy bowiem zauważyć, że poza zeznaniami świadka i pozwanego oraz nieweryfikowalnym stwierdzeniem zawartym w akcie notarialnym, brak jest jakiegokolwiek dowodu przekazania pieniędzy pozwanemu. Z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego nie sposób uwierzyć, aby w 2009 roku świadek przechowywał w domu środki pieniężne rzędu pół miliona złotych. Do akt nie dołączono też żadnego potwierdzenia wypłaty pieniędzy z konta bankowego, żadnego potwierdzenia wpłaty ich na jakikolwiek rachunek bankowy czy to powódki, pozwanego, czy spółki (...), do której – według zeznań pozwanego – pieniądze miały zostać przekazane. Poza tym trudno dopatrzyć się ekonomicznego sensu w odpłatnym przeniesieniu własności mieszkania na rzecz świadka oraz uzgodnieniach stron, że nie będzie on ponosił żadnych kosztów z nim związanych. O ile zrozumiałe jest jeszcze ponoszenie przez małżonków K. kosztów utrzymania mieszkania, skoro to oni na zasadzie umowy użyczenia w nim mieszkali, o tyle już spłacanie rat kredytu (jeżeli stosunkowo niska cena sprzedaży zgodnie z zeznaniami pozwanego uwzględniała obciążenie kredytowe) już nie.

Jeżeli chodzi natomiast o zeznania świadka E. S. – w zakresie przyczyn i okoliczności nabycia przez nią spornego mieszkania w formie darowizny, a następnie jego zwrotnego przeniesienia na A. S., to są one zgodne zarówno z zeznaniami tego ostatniego, jak i zeznaniami stron, dlatego Sąd uznał je za wiarygodne.

W ocenie Sądu za sprzeczne z doświadczeniem życiowym należy uznać zeznania świadka A. K. w zakresie, w jakim wskazała, że nie posiadała wiedzy odnośnie historii mieszkania, którego stała się współwłaścicielem w następstwie umowy z dnia 1 grudnia 2018 roku. W niniejszym przypadku jest to o tyle dziwne, że świadek wiedziała, że w stosunku do tej nieruchomości toczy się egzekucja. W przypadku zakupu nieruchomości co do której prowadzona jest egzekucja nabywca – jeżeli już decyduje się na transakcję –stara się posiąść jak największą wiedzę odnośnie przedmiotu, który ma wejść do jego majątku, aby uniknąć problemów w przyszłości. Mało prawdopodobne, aby pozwany reprezentujący obie strony nie poinformował córki o tak istotnych szczegółach. Z zeznań pozwanej nie wynika, że przed transakcją w ogóle przejrzała treść elektronicznej księgi wieczystej. Nadto, rodzi się pytanie o sens takiej transakcji, tym bardziej, że przedmiotem darowizny był jedynie udział w prawie współwłasności. A. K. zeznała, że przeniesienie udziału we współwłasności lokalu było pomysłem dziadków, którzy rzekomo chcieli obdarować wnuczkę. Nie sposób uznać, aby darowizna w postaci udziału w nieruchomości obciążonej hipotecznie, z której prowadzona była egzekucja i na której zamieszkują osoby trzecie stanowiła jakiekolwiek przysporzenie dla pozwanej. Mało tego, nie sposób w ogóle dać wiary, że to dziadkowie wyszli z taką inicjatywą. M. i T. K. (1) liczyli sobie wówczas odpowiednio 90 i 88 lat i nie brali osobistego udziału w tej czynności notarialnej. Zbywcy byli reprezentowani przez pełnomocnika tj. syna D. K., a na podstawie całokształtu zebranego materiału dowodowego należało dojść do wniosku, że to właśnie pozwany był pomysłodawcą tego przedsięwzięcia. Czynność ta wpisuje się bowiem w dotychczasową praktykę pozwanego polegającą na przepisywaniu różnych składników majątkowych na członków rodziny, jak np. nieruchomości w S..

Jedynie częściowo Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego D. K.. Przede wszystkim, jak wskazano powyżej, przy okazji omówienia zeznań A. S., nie ma żadnych dowodów świadczących o zapłacie przez świadka ceny sprzedaży przy zawieraniu pierwszej z kwestionowanych umów. W konsekwencji za niewiarygodne należało uznać także zeznania pozwanego o tym, że otrzymane od nabywcy środki finalnie trafiły do powódki. Zresztą S. K. zaprzeczyła, aby takie środki w ogóle otrzymała. Zauważyć także należy, iż w swoich zeznaniach pozwany posługiwał się konsekwentnie wyrażeniami typu „ firma (...)”, co mogłoby sugerować, że powódka była osobą faktycznie prowadzącą działalność gospodarczą, przy czym z całokształtu materiału dowodowego wynikało, że powódka była jedynie formalnie wspólnikiem, natomiast nie prowadziła w żadnej mierze spraw tych spółek. Natomiast, nie ma żadnych podstaw do kwestionowania zeznań pozwanego odnośnie takich okoliczności jak zajmowanie w dalszym ciągu spornego mieszkania przez małżonków K., a następnie już przez samą powódkę, niekorzystanie z tego lokalu przez małżonków S., gdyż w tym zakresie zeznania pozwanego korelują z zeznaniami świadków, które szczegółowo omówiono powyżej.

Ustalając stan faktyczny w sprawie Sąd oparł się również na zeznaniach powódki S. K.. W ocenie Sądu zeznania powódki zasługują na wiarę w zakresie dotyczącym relacji panujących w związku stron. Jak wynika z zeznań powódki strony podzieliły role w swoim związku w ten sposób, że pozwany zajmował się pracą zawodową (prowadzeniem działalności gospodarczej), a powódka domem i wychowaniem dzieci. Jednocześnie zaprzeczyła, jakoby w sposób aktywny uczestniczyła w prowadzeniu spraw spółek, których była formalnym wspólnikiem, wskazując, że wpisanie jej do KRS było pomysłem pozwanego, który faktycznie zarządzał interesami spółek. Powódka przy tym darzyła pozwanego bezgranicznym zaufaniem, ufając w pełni dokonywanym przezeń przedsięwzięciom. Co prawda zachowanie powódki, która podpisywała każdy dokument podsunięty jej przez ówczesnego partnera, a potem męża, a także godziła się na formalne objęcie udziałów w kolejnych spółkach, mimo braku dostatecznej wiedzy odnośnie funkcjonowania tego typu podmiotów gospodarczych i odpowiedzialności za zobowiązania, należy ocenić jako całkowicie nieodpowiedzialne i łatwowierne, niemniej – nie można zeznań powódki ocenić jako niewiarygodne. Zasady doświadczenia życiowego niestety wskazują, że o ile większość kobiet w relacjach ze swoimi partnerami/małżonkami wykazuje się daleko większym krytycyzmem, o tyle w dalszym, ciągu zdarzają się przypadki całkowitego powierzenia ekonomicznego bytu rodziny mężczyźnie utrzymującemu dom przy jednoczesnej rezygnacji kobiety z jakiejkolwiek pracy zarobkowej. Ponadto, powyższe zeznania znajdują poniekąd potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Należy zauważyć, że pozwany posiadał notarialne pełnomocnictwa udzielone przez powódkę, które pozwalały mu na dokonywanie istotnych czynności w imieniu powódki, bez jej osobistej obecności. Udzielenie tak szerokiego pełnomocnictwa z jednej strony potwierdza ogromne zaufanie, jakim powódka darzyła pozwanego, a z drugiej przemawia za tym, że to właśnie D. K. był spiritus movens wszelkich przedsięwzięć gospodarczych, do których nie potrzebował osobistego udziału powódki. Nadto, nie budzą żadnych wątpliwości zeznania powódki co do faktu nieprzerwanego zamieszkiwania w spornym lokalu czy też niekorzystania z tego lokalu przez małżonków A. i E. S.. Natomiast, Sąd nie dał wiary powódce, że o umowie sprzedaży z dnia 7 sierpnia 2009 roku dowiedziała się dopiero w 2013 czy 2014 roku. W tym względzie zeznania powódki pozostają w sprzeczności z zeznaniami świadka A. S., o czym wspomniano już powyżej. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawały natomiast takie kwestie jak wiedza powódki o zaciągnięciu kredytu hipotecznego i sposób sfinansowania zakupu spornego mieszkania przy ul. (...). W niniejszym postępowaniu bowiem nie była kwestionowana podstawa nabycia tego lokalu przez powódkę.

Z kolei wnioski dowodowe zgłoszone przez pozwanych w pismach z 4 i 17 czerwca 2024 roku zostały pominięcie jako ewidentnie spóźnione i zgłoszone jedynie dla zwłoki (art. 235 ² §1 pkt. 3 k.p.c.). Należy zauważyć, iż każdemu z pozwanych Sąd zakreślił termin do złożenia wniosków dowodowych już w momencie doręczenia odpisu pozwu, a wszystkie dowody dołączone do wskazanych pism procesowych były już niewątpliwie w posiadaniu pozwanego D. K. w momencie składania odpowiedzi na pozew. Nadto, należy podkreślić, że powódka była w niniejszej sprawie przesłuchiwana dwukrotnie (po raz pierwszy na rozprawie w dniu 18 lipca 2023r.) i już w czasie pierwszego przesłuchania twierdziła, że „To mieszkanie na W., według informacji D. K., kupiliśmy ze środków pochodzących ze sprzedaży mojego mieszkania w R., które sprzedaliśmy bardzo korzystnie” (vide: protokół k. 364v), nadto również w toku tego przesłuchania powódka zeznawała na temat swojego udziału w prowadzeniu delikatesów (...), więc jeżeli strona pozwana czuła potrzebę zaprzeczenia twierdzeniom powódki i wykazania ich nieścisłości czy niewiarygodności, powinna była i mogła złożyć wskazane dokumenty już po rozprawie w lipcu 2018 roku. Niezależnie od tego, wytknięte przez stronę pozwaną nieścisłości w zeznaniach powódki (w zakresie pochodzenia środków na zakup mieszkania przy ul (...) czy stopnia zrozumienia treści pełnomocnictwa udzielonego D. K.) nie miały wpływu na treść rozstrzygnięcia, o czym będzie mowa poniżej.

IV. Podstawa prawna

Podstawę prawną powództwa stanowił art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1984), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

V. Kwalifikacja prawna

W pierwszej kolejności należy wskazać, że nieskuteczne było oświadczenie powódki o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia z dnia 21 listopada 2008 roku w przedmiocie udzielenia pozwanemu pełnomocnictwa m.in. do nabywania i zbywania w drodze czynności prawnych odpłatnych i nieodpłatnych prawa własności nieruchomości, jako złożonego pod wpływem błędu. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z treścią art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. W myśl natomiast art. 84 § 2 k.c. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). Podkreślić należy, iż stosownie do art. 88 § 1 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie, natomiast wedle art. 88 § 2 k.c. uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał. Przedmiotowe oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu powódka złożyła – w obecności drugiej strony – na rozprawie z dnia 16 kwietnia 2024 roku. Jak wskazuje się w doktrynie uprawnienie do uchylenia się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu lub groźby ograniczone jest rocznym terminem zawitym, po którego upływie wygasa. Termin ten nie może być wydłużony ani skrócony przez czynność prawną. Termin do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu rozpoczyna bieg od chwili jego wykrycia albo powstania stanu, w którym racjonalna osoba zdałaby sobie sprawę, że działała pod wpływem błędu (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024). Zdaniem Sądu, oświadczenie zostało w niniejszym przypadku złożone z uchybieniem rocznego terminu określonego w art. 88 k.c. Zważyć należy, iż już w pozwie złożonym do tutejszego Sądu w dniu 22 stycznia 2021 roku powódka wskazywała, że do przeniesienia nieruchomości na rzecz A. S. pozwany posłużył się pełnomocnictwem notarialnym z dnia 21 listopada 2008 roku. Nadto, wskazano, na stronie 2 pozwu, że upoważniało ono m.in. do nabywania i zbywania w imieniu powódki prawa własności nieruchomości. Przedmiotowe pełnomocnictwo zostało również dołączone do pozwu. Zatem, co najmniej już w dacie wniesienia pozwu (a zapewne dużo wcześniej) powódka miała świadomość, że treścią tego pełnomocnictwa było umocowanie pozwanego także zbywania nieruchomości. W tych okolicznościach należało uznać, że uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w dacie jego składania wygasło. W konsekwencji żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miała kwestia stopnia zrozumienia przez powódkę treści pełnomocnictwa udzielonego D. K..

Przesądziwszy powyższe, należy odnieść się do głównego zarzutu podniesionego przez powódkę odnośnie pozorności umowy zawartej w dniu 7 sierpnia 2008 roku, a także kolejnych umów, których przedmiotem było prawo własności nieruchomości lokalowej położnej przy ulicy (...) w G.. Zważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Należy mieć przy tym na względzie, że stosownie do § 2 tego artykułu, pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze. W judykaturze wskazuje się, że oświadczenie woli jest złożone dla pozoru, jeżeli jest symulowane. Symulacja ta musi się składać z dwóch elementów. Po pierwsze, strony, które dokonują symulowanej czynności prawnej, próbują wywołać wobec osób trzecich przeświadczenie (niezgodne z rzeczywistością), że ich zamiarem jest wywołanie skutków prawnych, objętych treścią ich oświadczeń woli. Po drugie, musi między stronami istnieć tajne, niedostępne osobom trzecim porozumienie, że te oświadczenia woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych (akt konfidencji); jest to porozumienie co do tego, że zamiar wyrażony w treści symulowanych oświadczeń woli nie istnieje lub że zamiar ten jest inny niż ujawniony w symulowanych oświadczeniach. Niezgodność rzeczywistego zamiaru stron z treścią czynności prawnej musi odnosić się do jej skuteczności prawnej, woli powołania do życia określonego stosunku prawnego. Nie powoduje natomiast pozorności wskazanie przez strony fałszywych pobudek, daty lub miejsca zawarcia umowy, powołanie się na nieprawdziwe fakty, wadliwe nazwanie umowy lub poszczególnych praw i obowiązków. Oświadczenie woli jest złożone dla pozoru wtedy, gdy z góry powziętym zamiarem stron jest brak woli wywołania skutków prawnych. Strony udają, że dokonują jakiejś czynności prawnej. Zwykła pozorność ma miejsce wtedy, gdy pod pozorowaną czynnością prawną poza tym nic się nie kryje. Najczęściej jednak czynność taka ma na celu ukrycie innej - rzeczywistej i zamierzonej - czynności prawnej. W tych wypadkach mamy do czynienia z pozornością kwalifikowaną. W art. 83 § 1 zdanie pierwsze k.c. jest mowa tylko o czynności prawnej ujawnionej przez strony w złożonych przez nie oświadczeniach woli. Jest to czynność prawna pozorna (symulowana), ponieważ ukrywa „inną czynność prawną” (dysymulowaną), o której jest mowa w zdaniu drugim § 1, odpowiadającą rzeczywistej woli stron w ich potajemnym porozumieniu. Ważność pozornego (ujawnionego „na zewnątrz”) oświadczenia woli ocenia się według właściwości czynności ukrytej. Jeżeli strony zawarły w potajemnym porozumieniu jakieś postanowienia odmienne od wyrażonych „na zewnątrz”, to nie znaczy to, że wszystkie pozostałe postanowienia, które nie są sprzeczne z „tajnym porozumieniem”, są nieważne. Pozorne są nie wszystkie oświadczenia woli ujawnione „na zewnątrz” (jako czynność prawna pozorna), a tylko te, których nie można pogodzić z postanowieniami ukrytymi (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2022r., (...) 53/22, L.).

Kierując się powyższymi przesłankami Sąd doszedł do przekonania, że pierwsza z umów zawarta w dniu 7 sierpnia 2009 roku pomiędzy działającym w imieniu powódki D. K. a A. S. została zawarta dla pozoru. Zważyć należy, iż zgodnie z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Podkreślić należy, iż umowa sprzedaży stanowi „modelową” czynność prawną w zakresie umów mających na celu przeniesienie praw, w tym przede wszystkim prawa własności. Na podstawie zebranego materiału dowodowego nie sposób jednak uznać, aby zgodnym zamiarem stron tej umowy było przeniesienie prawa własności lokalu z powódki na rzecz A. S.. Po pierwsze, jak wskazano powyżej, nie przedstawiono żadnych dowodów na to, że faktycznie doszło do przekazania na rzecz kupującej środków pieniężnych tytułem ceny. Zdaniem Sądu zawarte w akcie notarialnym oświadczenie D. K. o potwierdzeniu uiszczenia kwoty 450.000 złotych nie stoi na przeszkodzie prowadzeniu postępowania dowodowego w celu wykazania braku otrzymania przez sprzedającą zapłaty za przedmiot umowy. Stosownie do treści art. 247 k.p.c. dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Obie te przesłanki muszą zachodzić kumulatywnie. W orzecznictwie przyjęto, że pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron również między uczestnikami tej czynności. Pozorność jest bowiem wadą oświadczenia woli, a wady oświadczenia woli mogą być udowodnione wszelkimi środkami i dlatego ograniczenia dowodowe przewidziane w art. 247 k.p.c. nie mają tu zastosowania. W tej materii zapadła uchwała Całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 21 lipca 1954r., 1 CO 22/54, OSN 1955 r. poz. 1, dotycząca tegoż zagadnienia na podstawie dawnego KPC - według której „pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron również między uczestnikami tej czynności”. Uchwała ta ma nadal zastosowanie, bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z 18 marca 1966 r., II CR 123/66, OSNC 1967, Nr 2, poz. 22 stwierdził, że cyt. uchwała Całej Izby Cywilnej z 21 lipca 1954 r. jest aktualna również pod rządem nowego kodeksu postępowania cywilnego (podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 13 marca 2013 r. I ACa 773/12). Odmienna argumentacja prowadziłaby do tego, że żadna umowa zawarta w formie aktu notarialnego nie mogłaby być wzruszoną poprzez osobowe źródła dowodowe. Jak wskazano D. K. jedynie potwierdził (w imieniu mocodawczyni), że kwota 450.000 zł została zapłacona i pokwitował jej odbiór. Z powyższego wynika, że ww. oświadczenie dotyczyło faktu mającego miejsce poza siedzibą sporządzenia aktu notarialnego, a w akcie notarialnym nie zostało podane, że kwota wręczona została w obecności notariusza. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 czerwca 2014r. II CSK 460/13, L. pokwitowanie stanowi potwierdzenie wykonania – jest ono źródłem wynikającego z jego treści domniemania, że świadczenie zostało spełnione (art. 462 k.c.). Z punktu widzenia prawa procesowego, co do zasady, pokwitowanie jest dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245 k.p.c. i jako taki potwierdza jedynie, że osoba, która je podpisała złożyła tej treści oświadczenie. Nie jest dowodem rzeczywistego stanu rzeczy, strona może zatem dowodzić i twierdzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada prawdzie.

W toku niniejszego postępowania – na potwierdzenie faktu zapłaty ceny – nie przedłożono żadnych dowodów, czy choćby zaczątków dowodów uprawdopodabniających fakt przekazania pieniędzy, jak choćby wydruki z rachunków bankowych potwierdzających fakt wypłaty pieniędzy, nie wspominając już o dowodzie wpłaty takich środków na rachunek bankowy spółki. Zeznania pozwanego oraz świadka A. S. odnośnie przekazania pieniędzy w formie gotówkowej należy uznać za sprzeczne ze zwykłym doświadczeniem życiowym. Jak wskazano powyżej tak znacznych środków, jakie miały zostać zapłacone za przeniesienie własności spornej nieruchomości, nie przechowuje się ot tak w domu. A. S. zeznał, że środki te posiadał z tytułu sprzedaży mieszkania i samochodu. Jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości zasadą jest raczej przelewanie pieniędzy na konto bankowe. Nadto, nie przedstawiono żadnych dowodów, które potwierdzałyby zeznania świadka, że na krótko przed dokonaniem spornej czynności prawne, rzeczywiście zbył przedmiotowe składniki majątkowe. Nie przekonują zeznania A. S., iż we wzajemnych kontaktach zawsze stosowali z pozwanym gotówkowy system rozliczeń, gdyż pozwany nigdy nie posiadał konta bankowego. Zauważyć przy tym należy, iż w przypadku umów pozornych nagminną praktyką jest składanie w akcie notarialnym oświadczeniu o potwierdzeniu uiszczenia ceny, przy czym do przekazania gotówki nigdy nie dochodzi w obecności notariusza.

W konsekwencji uznania, iż nie doszło do przekazania środków pieniężnych tytułem ceny – zważywszy na deklarowany przez pozwanego i świadka cel umowy jakim miało być pozyskanie środków pieniężnych na rozwinięcie działalności gospodarczej – transakcja nie mająca odpłatnego charakteru traciła jakikolwiek sens. W ocenie Sądu brak odpłatności nie oznacza jednak, że pod umową sprzedaży była ukryta umowa o charakterze nieodpłatnym np. darowizna. Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy bowiem nie wskazuje, aby A. S. w ogóle zamierzał kiedykolwiek czynić użytek z tej nieruchomości i wykonywać uprawnienia przysługujące mu na podstawie prawa własności, tj. że w ogóle miał wolę „bycia właścicielem”. Przede wszystkim należy wskazać, że rzekomy kupujący nigdy nie korzystał z przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Mając na względzie, iż zgodnie ze sformułowaną jeszcze na gruncie prawa rzymskiego definicją na prawo własności składają się uprawnienia do używania rzeczy (ius utendi), do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (ius fruendi), do zużycia (ius abutendi), to A. S. nie korzystał z żadnego z tych uprawnień i w ogóle nie miał takiego zamiaru. Przede wszystkim kupujący nigdy nie objął nieruchomości w posiadanie. Pozwany powoływał się na art. 337 k.c., zgodnie z którym posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne, niemniej w niniejszym przypadku po stronie kupującego w ogóle nie było woli sprawowania władztwa nad nieruchomością jak właściciel (animus). W lokalu nadal zamieszkiwały strony wraz z dziećmi, tak jakby nie doszło do zmiany stanu prawnego. Mało tego powód nigdy nie miał kluczy do tego mieszkania. A. S. nie bywał w tym lokalu, nie miał zamiaru w przyszłości zamieszkiwania w tym lokalu ani też czerpania z niego pożytków (np. czynszu najmu), a także nie ponosił opłat związanych z własnością tego mieszkania. Innymi słowy, po zawarciu umowy wszystko miało pozostać jak dotychczas, a nabywca miał jedynie formalnie figurować jako nowy właściciel. Zresztą, z zeznań pozwanego i świadka wynika, że umówili się, że nieruchomość zostanie w późniejszym okresie zwrotnie przeniesiona na rzecz rodziny K.. W ocenie Sądu powódka posiadała wiedzę o zawarciu przedmiotowej umowy dla pozoru i godziła się na to. Wskazują na to choćby zeznania świadka A. S., które Sąd w tym zakresie uznał za wiarygodne. Zatem obie strony transakcji działały z góry powziętym zamiarem braku woli wywołania skutków prawnych i jedynie udawały, że dokonują czynności prawnej. Nie miały przy tym zamiaru ukrywania pod symulowaną sprzedażą żadnej innej czynności prawnej. Pozorność miała zatem postać bezwzględnej, czystej pozorności. Skoro zatem obie strony czynności prawnej miały wiedzę o pozornym charakterze czynności prawnej i nie miały zamiaru wywołania pomiędzy nimi żadnych skutków prawnych, to w świetle art. 83 § 1 k.c. przedmiotową umowę należało uznać za bezwzględnie nieważną ze skutkiem ex tunc.

Nadto, wadą oświadczenia woli w postaci pozorności obarczone były dwie kolejne umowy zawarte pomiędzy A. S. a jego małżonką E. S.. Otóż, najpierw na mocy umowy z dnia 22 listopada 2011 roku A. S. darował ww. nieruchomość małżonce E. S., a następnie w dniu 26 sierpnia 2017 roku doszło do zwrotnego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz A. S.. Jak wynika z zeznań świadków będących stronami obu wymienionych umów celem czynności prawnej dokonanej na rzecz E. S. miała być tylko i wyłącznie ochrona nieruchomości przed ewentualnymi wierzycielami A. S., który w tamtym czasie pozostawał (...) spółki jawnej (...) mającej kłopoty finansowe. A. S. mając świadomość zakresu swojej odpowiedzialności za zobowiązania spółki jawnej, przekonał żonę do przyjęcia darowizny, mimo że początkowo była temu niechętna. Jak wynika z zeznań E. S. nie miała ona nigdy woli objęcia w posiadania spornej nieruchomości ani też korzystania z innych atrybutów przysługujących właścicielowi, a zgodziła się wyłącznie być formalnym właścicielem nieruchomości, jednocześnie zaznaczając, że nie chce mieć żadnych kłopotów w związku z formalnym nabyciem własności. E. S. – podobnie jak jej mąż – również nigdy w żadnym zakresie nie korzystała ze spornej nieruchomości. Powodem zawarcia kolejnej umowy z dnia 26 sierpnia 2017 roku było wytoczenie powództwa przeciwko E. S. jako dłużnikowi rzeczowemu przez bank, który był wierzycielem S. K. z tytułu umowy kredytowej zabezpieczonej hipotecznie na rzeczonej nieruchomości. Po odebraniu odpisu pozwu A. S. nie informując o niczym żony, korzystając z uprzednio udzielonego przez nią pełnomocnictwa, przeniósł własność ww. nieruchomości z powrotem na samego siebie. A. S. w dalszym ciągu nie korzystał z przedmiotowej nieruchomości jak właściciel ani nie miał zamiaru takiego korzystania. Z powyższego zatem jednoznacznie wynika, że w obu przypadkach także mamy do czynienia z umowami pozornymi. Zatem zarówno umowa z dnia 22 listopada 2011 roku, jak też umowa z dnia 26 sierpnia 2017 roku – zgodnie z treścią art. 83 k.c. – pozostają bezwzględnie nieważne.

Podkreślić należy, iż fakt bezwzględnej nieważności umowy oznacza, że kupujący nie nabywa własności przedmiotu sprzedaży, a tym samym zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet nie może przenieść prawa własności na inną osobę. Powyższa zasada doznaje jednak wyjątku przewidzianego w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Należy jednak mieć na względzie, że w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Powyższa zasada jest istotna w kontekście oceny skuteczności kolejnych czynności prawnych, których przedmiotem była sporna nieruchomość. Pierwsza z nich została zawarta w dniu 13 października 2018 roku i przybrała tym razem postać umowy zamiany. Stronami tej umowy byli A. S. oraz M. K. i T. K. (2) - reprezentowani przez syna D. K.. Na mocy przedmiotowej umowy A. S. przeniósł na rodziców pozwanego udziały po 1/2 części w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego przy ulicy (...), w zamian za przeniesienie na niego udziału w wysokości 2/10 części w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w S..

W ocenie Sądu w niniejszym przypadku nabywcy pozostawali w złej wierze. Zgodnie bowiem z treścią art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Zważyć należy, iż na gruncie prawa cywilnego przyjmuje się domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Jest to jednak domniemanie słabe, wzruszalne, ale dopóki nie zostanie obalone, dopóty wiąże sądy i inne organy w postępowaniach dotyczących w szczególności praw do nieruchomości. Ciężar wykazania, że nabywca pozostawał w złej wierze, spoczywa na jego przeciwniku procesowym, przede wszystkim na rzeczywiście uprawnionym do prawa rzeczowego do nieruchomości (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2022). W świetle przytoczonych powyżej przepisów ustawy w złej wierze pozostaje przede wszystkim ten, kto powziął wiadomość o niezgodności między wpisem prawa w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (zob. wyrok SN z 26 stycznia 2011r., IV CSK 285/10, L.). Przez powzięcie wiadomości należy rozumieć uzyskanie na własną rękę danych wskazujących na niezgodność wpisu prawa w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo zdobycie takich informacji od zbywcy lub osoby trzeciej. Świadomość nabywcy co do niezgodności wpisu w księdze wieczystej może wynikać z wiedzy bliskiego członka rodziny, z którym nabywca pozostaje w dobrych stosunkach, gdy można ustalić, że taką wiedzą osoba bliska mogła podzielić się z nabywcą (zob. wyrok SN z 20 września 2001 r., II CKN 277/99, OSNC 2002, Nr 6, poz. 77). Okoliczności te – co oczywiste – wymagają udowodnienia w każdym postępowaniu sądowym przez osobę, która podważa domniemanie dobrej wiary nabywcy (art. 6 i 7 k.c.). Ponadto, w złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest również osoba, która nie ma wprawdzie świadomości stanu niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, ale brak świadomości w tym zakresie jest zawiniony. Jak wskazuje się w orzecznictwie sformułowanie „z łatwością mógł się dowiedzieć” nie oznacza zachowania staranności minimalnej, lecz przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o swoje interesy. Nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej powinien podjąć czynności zmierzające do zweryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdy ujawnią się okoliczności - które łatwo mógł stwierdzić - mogące wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wina nabywcy polega na niezachowaniu zwykłej staranności przy nabyciu prawa (zob. wyrok SN z 19 stycznia 2011r., V CSK 189/10, L.). Ustawodawca określił tę staranność jako "łatwość dowiedzenia się" o niezgodności między stanem formalnoprawnym a stanem materialnoprawnym nieruchomości. W orzecznictwie nie ma jednolitej wykładni przesłanki niezachowania staranności na gruncie art. 6 ust. 2 powołanej powyżej ustawy. Z jednej strony wskazuje się, że nie dokłada zwykłej staranności nabywca, który nie podejmuje czynności mieszczących się w graniach staranności, jakiej powinien dołożyć każdy prowadząc swoje sprawy (zob. wyrok SN z 30 października 2002 r., V CKN 1342/00, OSP 2003, Nr 11, poz. 142). W szczególności zachowanie odpowiadające wymaganiom zwykłej staranności polega na przejrzeniu księgi wieczystej nieruchomości i ustaleniu, kto faktycznie nieruchomość posiada (zob. wyrok SN z 26 stycznia 2011r., IV CSK 285/10, L.), przy czym nabywca nie ma obowiązku przeglądania akt księgi wieczystej (zob. wyrok SN z 23 listopada 2005r., II CK 242/05, L.). Z drugiej strony wskazuje się, że samo przejrzenie księgi wieczystej może nie być wystarczające dla uniknięcia przez nabywcę zarzutu braku zachowania zwykłej staranności. W judykaturze wskazuje się bowiem, że ograniczenie się nabywcy nieruchomości tylko do zbadania treści księgi wieczystej, jeżeli wie z różnych źródeł, że treść księgi wieczystej może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, ma znaczenie dla oceny postępowania nabywcy. W razie powzięcia wątpliwości i podejrzeń co do prawdziwości danych wynikających z księgi wieczystej, nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do wyeliminowania ich w granicach przeciętnej staranności (zob. wyrok SN z 24 marca 2017r., I CSK 351/16, L.). Z kolei, w doktrynie do podstawowych aktów staranności nabywcy zalicza się m.in.: sprawdzenie, kto włada nieruchomością. Jeżeli faktyczne władztwo wykonuje inna osoba niż zbywca, nabywca powinien podjąć działania zmierzające do wyjaśnienia nasuwających się wątpliwości co do zgodności wpisu zbywcy w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2022). Należy przyjąć, że zachowanie zwykłej staranności należy oceniać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. (zob. wyrok SA w Poznaniu z 8 listopada 2011r., I ACa 883/11, L.). W orzecznictwie wskazuje się, że nie można przyjąć złej wiary, jeżeli w chwili nabywania nieruchomości wyjaśnienie wątpliwości co do niezgodności wpisów w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nie jest możliwe albo wymagałoby szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności. Dotyczy to także osoby o wykształceniu prawniczym. W takiej sytuacji zła wiara zachodzi tylko wówczas, gdy można uznać, że w ustalonych okolicznościach faktycznych nabywca nieruchomości, chociażby był prawnikiem, mógł do chwili nabycia nieruchomości z łatwością usunąć istniejące wątpliwości co do tego, czy zbywca wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem (zob. wyrok SN z 13 marca 2008r., III CSK 333/07, L.). Zaznaczyć należy, iż stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy.

Zważyć należy, iż w przypadku umowy z dnia 13 października 2018 roku nabywcami byli rodzice pozwanego, którzy dodatkowo przy tej czynności prawnej byli reprezentowani przez D. K.. Zważywszy, iż pozwany brał udział – jako pełnomocnik powódki – w pierwszej kwestionowanej czynności prawnej, która okazała się nieważna, a także od wielu lat pozostawał w bliskich stosunkach gospodarczych i przyjacielskich z A. S., miał on pełną wiedzę odnośnie okoliczności zawarcia kolejnych umów, których przedmiotem była sporna nieruchomość. Tym samym M. i T. K. (1) mogli z łatwością dowiedzieć się od syna o faktycznych stosunkach własnościowych związanych z przedmiotową nieruchomością, w tym okolicznościach zawarcia poprzednich umów. Nadto, rodzice pozwanego z pewnością mieli świadomość, że w tym lokalu nie zamieszkuje sprzedający (tj. A. S.), lecz powódka z dziećmi (wnukami nabywców). Zwrócić także należy uwagę, że w dacie dokonania tej czynności prawnej M. i T. K. (1) byli osobami w podeszłym wieku (M. urodził się w (...)r., a T. w 1930r.) i wątpliwe, aby byli pomysłodawcami tej transakcji. Nie ulega wątpliwości Sądu, że za zawarciem umowy stał pozwany D. K., któremu rodzice udzielili pełnomocnictwa w dniu 23 lutego 2018 roku. Świadczyć może o tym dotychczasowa praktyka pozwanego, w tym formalne „ustanowienie” powódki wspólnikiem w spółkach handlowych, czy też uprzednie przeniesienie nieruchomości w S. na rodziców. W obu wskazanych przypadkach, osobą podejmującą decyzje co do spraw spółki, czy to co do nieruchomości pozostawał nadal pozwany. Zważyć należy, iż jednocześnie, na mocy tego samego aktu notarialnego D. K., działając w imieniu swojego ojca M. K., darował samemu sobie, do swojego majątku osobistego, udział w wysokości 1/10 części w prawie współwłasności spornej nieruchomości lokalowej. Przedmiotowa czynność prawna miała charakter nieodpłatny, co już samo w sobie przesądza, że nabycie nie korzysta z ochrony przewidzianej w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Ostatnia z kwestionowanych przez powódkę umów została zawarta w dniu 1 grudnia 2018 roku, a przedmiotem darowizny były udziały w wysokości po 5/10 i 4/10 części w prawie współwłasności nieruchomości lokalowej przy ulicy (...) w G., przysługujące dotąd T. K. (2) i M. K.. Obdarowaną była natomiast córka pozwanego – A. K.. Znamienne, że obie strony – jako pełnomocnik – reprezentował przy akcie notarialnym D. K.. Zdaniem Sądu, w tym przypadku również należało uznać, że nabywczyni działała w złej wierze. Bez wątpienia, jako córka pełnomocnika działającego w imieniu i na rzecz obu stron umowy i osoby doskonale zorientowanej w sprawach dotyczących spornej nieruchomości, mogła z łatwością uzyskać wiedzę odnośnie okoliczności zawarcia poprzednich umów zawieranych z A. S., E. S., T. K. (2) i M. K.. W okolicznościach niniejszej sprawy wręcz nie sposób dać wiarę zeznaniom A. K., że miała wiedzę o toczącej się z tej nieruchomości egzekucji, a już nie miała takowej odnośnie sposobu i okoliczności, w jakich nieruchomość stała się własnością T. i M. K. i ich poprzedników. Pozwana zeznała, że wiedziała tylko „o jakiejś zamianie”, choć z pewnością musiała wiedzieć o tym, że mieszkanie uprzednio należało do jej macochy. Wszak, pozwana zeznała, że do czasu rozstania stron utrzymywała kontakt z powódką. Nawet jednak jeśli D. K. nie wprowadził córki we wszystkie arkana związane z przedmiotową nieruchomością, to bez wątpienia pozwana mogła się z łatwością o tym dowiedzieć. Wszak, przejrzenie działu II. księgi wieczystej księgi wieczystej jest podstawowym wymogiem staranności w przypadku nabywania prawa własności nieruchomości. Liczne przewłaszczenia na przestrzeni kilku lat pomiędzy osobami należącymi do kręgu rodziny oraz znajomych jej ojca winny wzbudzić u pozwanej poważne wątpliwości i winna podjąć niezbędne działania w celu ich wyjaśnienia, w szczególności rozpytać ojca o okoliczności poprzednich umów. Dodatkowe wątpliwości winno wzbudzić, że mimo kolejnych transakcji, w lokalu wciąż zamieszkuje powódka wraz z dziećmi. Zdaniem Sądu, wątpliwy pozostaje też sam cel umowy. Trudno bowiem uznać, że z tytułu nabycia udziału w nieruchomości obciążonej hipotecznie, z której toczy się egzekucja i w której mieszkają inne osoby A. K. odniesie jakąkolwiek korzyść. Sama pozwana przyznała, że nie miała żadnych planów odnośnie tej nieruchomości i od lat zamieszkuje za granicą. Zgodnie z ustaleniami poczynionymi z ojcem w lokalu nadal mieli zamieszkiwać powódka z dziećmi, więc nie było nawet potencjalnej możliwości uczynienia użytku z nabytego mieszkania. Wszystkie przytoczone powyżej okoliczności – w ocenie Sądu – przemawiają za tym, że A. K. także działała w złej wierze, a tym samym nabycie przez nią udziału w prawie współwłasności spornej nieruchomości nie było chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Reasumując, należy skonstatować, że z uwagi na bezwzględną nieważność trzech pierwszych umów obarczonych wadą oświadczenia woli w postaci pozorności, a także z uwagi na działanie zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet wobec wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wobec kolejnych nabywców działających w złej wierze, prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje powódce S. K..

Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, na mocy art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Sąd uzgodnił treść księgi wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni w ten sposób, że w dziale drugim, w miejsce dotychczasowych wpisów D. K. w udziale wynoszącym 1/10 oraz A. K. w udziale wynoszącym 9/10 nakazuje wpisać jako właściciela S. K..

VI. Koszty procesu

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywających niniejszy spór pozwanych solidarnie na rzecz Syndyka Masy Upadłości S. K. kwotę 5.417 zł, na którą składają się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej zgodnie z treścią § 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (5.400 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Nadto, od zasądzonych kosztów procesu należały się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Poza tym, na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. art. 3 ust. 2 pkt 1, art. 8 ust.1 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć solidarnie od pozwanych – którzy ulegli w niniejszym sporze – na rzecz Sądu Rejonowego – Skarbu Państwa w G. kwotę 2.000 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu od obowiązku uiszczenia której powódka została zwolniona.