sygn. I C 458/24 9 marca 2026 Sąd Rejonowy w Świnoujściu

Uzasadnienie z 9 marca 2026, sygn. I C 458/24

Data orzeczenia 9 marca 2026

Sąd Sąd Rejonowy w Świnoujściu

Wydział I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Mariusz Grobelny

Tagi

#Sąd Rejonowy w Świnoujściu #I Wydział Cywilny #uzasadnienie

Podstawa prawna

art. 98 kpc art. 99 kpc art. 100 kpc art. 108 kpc art. 233 kpc art. 235 kpc art. 286 kpc

Sygn. akt I C 458/24

UZASADNIENIE

Pozwana Gmina M., jako właściciel nieruchomości, stanowiącej (...), o powierzchni łącznej (...) m^{(

2)}, położoną w M., przy (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...), pismem z dnia 15 listopada 2023 roku wypowiedział powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w M. – będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 9.669,14 zł.

Pismami z dnia 15 listopada 2023 roku pozwana Gmina M. wypowiedziała także:

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M. – będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.898,97 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M. – będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym(...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.445,25 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M.– będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.295,03 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M.– będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.229,34 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M.– będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 6.361,27 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej wM. – będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 2.074,15 zł;

- powódce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w M. – będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 6.133,98 zł;

- powódce E. K.– będącej wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości w udziale wynoszącym (...) – wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oferując nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.517,50 zł.

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. wnioskami z dnia 22 grudnia 2023 roku skierowanymi do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. – które stanowią pozew w niniejszej sprawie – wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. We wniosku powódka wskazała, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę B. T. jest nieprzydatny dla celu, dla jakiego został sporządzony, w szczególności z uwagi na błędny dobór przyjętych do porównania transakcji oraz takie skonstruowanie analizowanej opinii rzeczoznawczej, ażeby zminimalizowana została konieczność wykazywania podobieństw przyjętych do porównania nieruchomości, co już samo w sobie przesądza o dyskwalifikacji tego dokumentu jako dowodu wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji tego podstawy do aktualizacji opłaty rocznej.

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w M. wnioskami z dnia 20 grudnia 2023 roku skierowanymi do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S.– które stanowią pozew w niniejszej sprawie – wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona, argumentując swoje stanowisko w sposób tożsamy jak powódka (...) Sp. z o.o. w M..

Także powódka E. K. wnioskiem z dnia 20 grudnia 2023 roku skierowanymi do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. – który stanowi pozew w niniejszej sprawie – wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona, argumentując swoje stanowisko w sposób tożsamy jak powódka (...) Sp. z o.o. w M. i powódka (...) Sp. z o.o. sp. k. w M..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uznało, iż aktualizacja od dnia 1 stycznia 2024 roku opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego do wysokości proponowanych przez Gminę M. była nieuzasadniona.

Pozwana Gmina M. wniosła sprzeciwy od powyższych orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., w których podniosła, że choć ustawodawca narzucił rzeczoznawcy uwzględnienie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, to jednak owy cel sam w sobie nie może być poczytywany za cechę rynkową wpływającą na wartość nieruchomości. Podkreśliła, iż na wartość nieruchomości wpływają rzeczywiste różnice odnoszące się do takich aspektów jak powierzchnia zabudowy czy ilość kondygnacji, które to uwzględniane są w procesie wyceny przez zastosowanie odpowiedniego stopnia cechy rynkowej „możliwości inwestycji”, a cel na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste często bywa określony nieprecyzyjnie. Skoro zaś operat został sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia i niezbędne wiadomości specjalne, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, a metoda porównawcza i przyjęte do wyceny wartości nieruchomości podobnych są prawidłowe, to przyjąć należy, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była uzasadniona.

W odpowiedzi na pozew (k. 454-456) pozwana Gmina M. wniosła o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w M. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...), o powierzchni łącznej (...)m^{(

2)}, dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...):

a) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 9.669,14 zł,

b) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 6.133,98 zł,

c) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 4.301,14 zł,

d) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.517,71 zł,

e) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.445,25 zł,

f) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.898,97 zł,

g) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.525,83 zł,

h) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.436,49 zł,

i) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.306,42 zł,

j) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.443,06 zł,

k) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.411,52 zł,

l) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.464,52 zł,

m) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.387,44 zł,

n) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 2.071,52 zł,

o) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.295,03 zł,

p) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.425,98 zł,

q) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.456,20 zł,

r) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.420,28 zł,

s) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.429,48 zł,

t) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.229,34 zł,

u) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.416,34 zł,

v) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.439,99 zł,

w) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.426,85 zł,

x) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.452,69 zł,

y) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.415,47 zł,

z) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.416,34 zł,

aa) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 4.301,14 zł,

bb) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.465,39 zł,

cc) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 506,71 zł,

dd) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 491,09 zł,

ee) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 2.074,15 zł,

ff) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 6.133,98 zł,

gg) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 2.380,13 zł,

hh) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.899,40 zł,

ii) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 6.361,27 zł,

jj) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 2.284,80 zł,

kk) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.283,64 zł,

ll) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.456,20zł,

mm) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.423,35 zł,

nn) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 1.454,01 zł,

oo) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 9.669,14 zł,

pp) w udziale wynoszącym (...) stanowi od dnia 1 stycznia kwotę 2.037,36 zł.

Pozwana wniosła nadto o zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że na jej zlecenie wykonany został operat szacunkowy, który jednoznacznie określa wartość prawa użytkowania wieczystego, co stanowiło podstawę ustalenia zaktualizowanej wysokości opłaty. Operat sporządzony został przez osobę posiadającą uprawnienia i niezbędne wiadomości specjalne, a jego wartość i zasadność – w ocenie pozwanej – w żadnej mierze nie została przez powodów skutecznie zakwestionowana. Co zaś istotne, operat został sporządzony w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa, a metoda porównawcza i przyjęte do wyceny wartości nieruchomości podobnych są prawidłowe. Wskazała, że zgodnie z treścią art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, jako osoby uprawnione ustawowo do podejmowania takich czynności. Po myśli natomiast art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Pozwana aktualizując wartość prawa użytkowania wieczystego opierała się na wycenie rzeczoznawcy majątkowego, która to w jej ocenie sporządzona została rzetelnie. Spełnione zatem zostały wszelkie przesłanki nałożone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym udowodniono wzrost wartości nieruchomości na etapie postępowania administracyjnego.

Pismem procesowym z dnia 10 czerwca 2025 roku (k. 546-547) pozwana – wskazując, iż nie wnosi zastrzeżeń do opinii biegłego sądowego – wniosła o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wM.przy ul. (...), od dnia 1 stycznia 2024 roku:

a) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 9.029,05 zł,

b) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 5.727,91 zł,

c) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 4.016,41 zł,

d) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.417,05 zł,

e) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.349,57 zł,

f) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.773,26 zł,

g) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.424,82 zł,

h) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.341,39 zł,

i) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.219,93 zł,

j) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.347,53 zł,

k) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.318,08 zł,

l) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.367,57 zł,

m) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.295,59 zł,

n) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.934,39 zł,

o) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.209,30 zł,

p) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.331,58 zł,

q) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.359,80 zł,

r) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.326,26 zł,

s) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.334,85 zł,

t) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.147,95 zł,

u) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.322,58 zł,

v) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.344,67 zł,

w) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.332,40 zł,

x) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.356,53 zł,

y) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.321,76 zł,

z) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.322,58 zł,

aa) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 4.016,41 zł,

bb) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.368,39 zł,

cc) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.419,51 zł,

dd) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.375,75 zł,

ee) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.936,84 zł,

ff) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 5.727,91 zł,

gg) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 6.667,71 zł,

hh) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.773,67 zł,

ii) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 5.940,17 zł,

jj) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 2.133,55 zł,

kk) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.201,12 zł,

ll) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.359,80zł,

mm) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.329,12 zł,

nn) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.357,75 zł,

oo) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 9.029 zł,

pp) w udziale wynoszącym (...) stanowi kwotę 1.902,49 zł.

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały zaprezentowane przez siebie stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr (...), o łącznej powierzchni (...) m^{(

2)}, położonej w M., obręb (...), przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości odpowiednio w udziałach wynoszących: (...), (...), (...) oraz (...).

Powódka E. K. jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości w udziale wynoszącym (...), podczas gdy powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w M. w udziałach wynoszących odpowiednio: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz

(...).

Użytkownicy wieczyści zobowiązani byli do uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości ustalonej stosownie do przysługujących im w nieruchomości udziałów. Poprzednia aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości dokonana była wypowiedzeniem z dna 5 listopada 2020 roku, z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia 2021 roku, zgodnie z którym wartość nieruchomości oszacowana została na kwotę 2.996.899 zł.

Pismami z dnia 15 listopada 2023 roku pozwana skierowała do powodów wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej nieruchomości ustalając ją z dniem 1 stycznia 2024 roku w kwocie naliczonej stosownie do wielkości przysługujących użytkownikom wieczystych udziałów w nieruchomości od nowej – oszacowanej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. T. z dnia 4 sierpnia 2023 roku – wartości nieruchomości ustalonej na kwotę 4.751.547 zł.

( bezsporne, a nadto dowód: dokumenty zgromadzone w aktach Gminy M.,

dokumenty zgromadzone w aktach Samorządowego

Kolegium Odwoławczego)

Wartość rynkowa powyższej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr (...), o łącznej powierzchni (...) m^{(

2)}, położoną w M., obręb (...), przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu oraz cen na dzień 15 listopada 2023 roku, kiedy to pozwana wypowiedziała powodom wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu jej użytkowania wieczystego, wynosiła 4.437.000 zł.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem „(...)” oraz budynkiem stróżówki. Zagospodarowanie nieruchomości jest zgodne z polityką przestrzenną miasta M.. Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolem (...)teren zabudowy usługowej związanej z czasowym zakwaterowaniem.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości K. B. z maja

2025 r. – k. 474-539,

opinia uzupełniająca biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości K.

B. z września 2025 r. – k. 560-570)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Stosownie do treści art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), zwanej dalej „ugn”, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Po myśli art. 78 ust. 1 ugn właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 78 ust. 2 ugn stanowi natomiast, że użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zgodnie z art. 80 ust. 1 ugn od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Po myśli natomiast art. 80 ust. 2 ugn kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem a wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Stosownie zaś do treści art. 80 ust. 3 ugn w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

Pierwszorzędnie godzi się zatem zważyć, iż w związku ze skutecznym wniesieniem przez pozwaną sprzeciwów od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. zapadłych w sprawach o sygn.: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) (...), (...), (...), (...) (...) (...), (...) (...), (...) (...) (...) (...) (...) (...), (...), (...), (...)- orzeczenia te utraciły moc.

W następstwie powyższego wniosek powódek (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M., (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej w M. oraz E. K. podlegał rozpoznaniu na gruncie niniejszej sprawy jako pozew o ustalenie, iż dokonana przez Gminę M. (...) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była w ogóle nieuzasadniona bądź była uzasadniona, ale w innej, niższej wysokości.

Powódki zobowiązane są do uiszczania na rzecz pozwanej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w wysokości 3 % wartości nieruchomości. Kwestią sporną było natomiast to, czy spełniona została ustawowa przesłanka aktualizacji opłaty rocznej z art. 77 ust. 1 ugn, tj. czy wzrosła wartość nieruchomości. Strony pozostawały przy tym w sporze co do wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości opłaty.

Powódki zwróciły w szczególności uwagę na nierzetelność operatu szacunkowego stanowiącego podstawę aktualizacji opłaty rocznej. Na etapie postępowania administracyjnego podnosiły bowiem, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. T. nieprzydatny jest dla celu, dla jakiego został sporządzony, w szczególności z uwagi na błędnie dokonany dobór transakcji przyjętych do porównania. Zważyły, że w odniesieniu do 13 nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął do porównania znana jest tylko ich przybliżona powierzchnia i przybliżona lokalizacja, podczas gdy żadna z tych nieruchomości nie została scharakteryzowana w taki sposób, aby na podstawie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami można było stwierdzić, że jest nieruchomością podobną do nieruchomości wycenianej. Nie sposób w operacie znaleźć informacje dotyczące stanu prawnego tych działek, przeznaczenia, sposobu wykorzystana oraz innych cech wpływających na wartość, zaś jeśli chodzi o położenie, to rzeczoznawca wskazuje jedynie miejscowość i numer działki, co w gruncie rzeczy i tak uniemożliwia weryfikację kryterium podobieństwa pod tym względem, zważywszy, że wszystkie położone są w M.. Uwagi te są istotne, jeśli weźmie się pod uwagę, że właśnie położenie szczegółowe ma zasadniczy wpływ na ustaloną wartość nieruchomości wycenianej, a w związku z czym charakterystyka co do położenia powinna być bardziej szczegółowa, aby można było uchwycić podobieństwo w oparciu o to kryterium. Rzeczoznawca nie opisał przyjętych do porównania nieruchomości także w zakresie ich dostępności do infrastruktury, dostępności komunikacyjnej, wpływu czynników utrudniających korzystanie z nieruchomości czy też co do szczegółowej lokalizacji, co powoduje że nie ma możliwości weryfikacji operatu przy pomocy środków, jakimi dysponuje strona.

W związku z tym w sprawie został dopuszczony i przeprowadzony dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości K. B.. Z przedłożonej w poczet akt opinii wynika, że wartość rynkowa powyższej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr (...), o łącznej powierzchni (...)m^{(

2)}, położoną w M., obręb (...), przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu oraz cen na dzień 15 listopada 2023 roku, kiedy to pozwana wypowiedziała powodom wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu jej użytkowania wieczystego, wynosiła 4.437.000 zł. W treści operatu szacunkowego biegły wskazał, iż szacowana nieruchomość zabudowana jest budynkiem (...) oraz budynkiem stróżówki, a zagospodarowanie nieruchomości jest zgodne z polityką przestrzenną miasta M.. Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolem (...) teren zabudowy usługowej związanej z czasowym zakwaterowaniem. Pokreślił przy tym, że wobec braku w aktach sprawy informacji dotyczącej celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz faktu, że do dnia 15 listopada 2023 roku nie został zmieniony sposób korzystania z nieruchomości, do obliczeń przyjęto cel, jaki wynika z obecnego użytkowania oraz zapisu w polityce przestrzennej gminy jako cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a wobec czego przyjęto stawkę roczną w wysokości 3%, jak dla nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym. Charakteryzując wycenianą nieruchomość biegły sądowy wskazał, że oddalona jest ona od plaży Morza Bałtyckiego o około 140 metrów w linii prostej, a w okolicy znajduje się mnóstwo kwater wypoczynkowych, restauracje, (...), (...), (...), (...), poczta, apteka, plac zabaw dla dzieci, a nadto wystarczająca ilość sklepów spożywczo – przemysłowych. Dojazd do nieruchomości jest drogą utwardzoną asfaltem, a oddalenie nieruchomości od głównych ciągów miejskich sprawia, że jej użytkownicy nie odczuwają nadmiernych hałasów pochodzących z pobliskich dróg, co pozwala na przyjęcie, że położenie ogólne oraz szczegółowe jest bardzo dobre. Biegły podkreślił, że wartość rynkowa została określona przy założeniu najkorzystniejszego sposobu użytkowania – zgodnego z polityką przestrzenną gminy – a przez które należy rozumieć wykorzystywanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wycenę nieruchomości przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, co uzasadnione było rodzajem nieruchomości oraz odpowiednią liczbą dostępnych transakcji porównawczych. Dla potrzeb opinii dokonano analizy i charakterystyki rynku wskazując, że obejmuje on rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych zasadniczo pod zabudowę usług turystycznych, usługową, mieszkaniową itp. – w tym możliwość zabudowy i użytkowania, o podobnych powierzchniach, na obszarze powiatu (...), gminy M., przyjmując okres badania cen przypadający na lata 2021 – 2023. Biegły sądowy zwrócił uwagę, że segment nieruchomości niezabudowanych na rynku lokalnym nie jest dość dobrze wykształcony, a ceny uzyskiwane ze sprzedaży wahają się znacznie, co związane jest przede wszystkim z lokalizacją ogólną, lokalizacją szczegółową, szczegółowym przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnią, kształtem działki, uzbrojeniem, drogą dojazdową, warunkami gruntowo – wodnym, ukształtowaniem terenu, ograniczeniami (jeżeli istnieją), uzbrojeniem w urządzenia infrastruktury technicznej. Ceny na badanym terenie wahają się od około 380 zł/m^{(

2)} do około 1.515 zł/ m^{(

2)}, po odrzuceniu cen skrajnych. Do porównania biegły sądowy przyjął 14 transakcji przy czy dotyczyły one nieruchomości niezabudowanych, spełniających warunki podobieństwa z uwagi na: położenie – to samo miasto i obręb: M., stan prawny- do porównania przyjęto tylko nieruchomości będące prawem własności, przeznaczenie – przyjęto nieruchomości przeznaczone zasadniczo pod zabudowę usług turystycznych, usługową, mieszkaniową itp. (w tym możliwość zabudowy i użytkowania), sposób korzystania – przyjęto do porównania tylko działki niezabudowane, powierzchnia – przyjęto do porównania nieruchomości niezabudowane o powierzchni gruntu od 27 m^{(

2)} do 4.021 m^{(

2)} (zgodnie z procedurami wyceny oraz zasadami matematyki zastosowano ekstrapolację), przy czym podkreślono, że do porównania przyjęto jedynie nieruchomości sprzedane w 100%, a nie w udziałach. Autor opinii zwrócił uwagę, że badany rynek choć obejmuje cały badany obszar, to nie jest rynkiem bogatym w transakcje nieruchomości podobnych, co dotyczy różnych cech np. powierzchni i nieruchomości o rozrzucie kilku metrów kwadratowych, a w związku z czym już z tego powodu występują dość duże różnice w nieruchomościach występujących na rynku, a tym bardziej w powierzchni nieruchomości. Podkreślił przy tym, że ani w przepisach prawa, ani w procedurze wyceny nie ma sztywno ustalonych matematycznych granic podobieństw odnoszących się do powierzchni, rozrzutów cen transakcyjnych czy innych cech nieruchomości, a biegły nie „kreuje” rynku, lecz interpretuje go między innymi na podstawie transakcji sprzedaży. Rozrzut powierzchniowy czy też innych cech nieruchomości sprzedanych świadczy o rynku i jego złożoności, nie zaś o braku porównywalności, a cena nieruchomości jest zależna nie tylko od powierzchni, ale również od innych cech rynkowych, w związku z czym nie można dowolnie dokonywać jej oceny na podstawie jedynie powierzchni i ceny, jeśli jest więcej cech różniących. Choć ustawodawca nie wymienił w wachlarzu cech rynkowych w definicji „nieruchomości podobnych” cechy „powierzchnia” jako znaczącej, to jednak biegły dostrzegając, że cecha ta ma znaczenie rynkowe i uczestnicy rynku uwzględniają ją przy określaniu cen sprzedaży, wziął ją pod uwagę wedle zasady rynkowej: im większa powierzchnia nieruchomości tym tańszy m^{(

2)} tej nieruchomości. Biegły wskazał przy tym na istnienie procedur pozwalających mu na wyjście poza „granice” cech nieruchomości przyjętych do porównania z zastosowaniem „ekstrapolacji”, a w przypadku gdy dana cecha znajduje się w przedziale pomiędzy cechą minimalną i maksymalną „interpolacji”. Określając wartość rynkową nieruchomości biegły wziął pod uwagę cechy rynkowe w postaci: lokalizacji ogólnej i szczegółowej, powierzchnię działki, uzbrojenie w urządzenia i infrastrukturę techniczną, dojazd, możliwości inwestycyjne między innymi wynikające z polityki przestrzennej gminy, kształt działki oraz ograniczenia w tym służebności lub słabsze warunki gruntowo – wodne, przypisując im określone wagi.

Rzeczona opinia zakwestionowana została przez powódki (...) Sp. z o.o. w M. i (...) Sp. z o.o. Sp. k. w M. (k. 549-551), które stanęły na stanowisku, że treść opinii nie pozwala na odniesienie się do jej wniosków z uwagi na brak możliwości zweryfikowania przez stronę – jak i sam Sąd – istotnych elementów przeprowadzonej wyceny, z których wynikałyby odpowiedzi na pytania: na jakiej podstawie biegły założył, że poddana wycenie nieruchomość ma możliwość najkorzystniejszego sposobu użytkowania i w jaki sposób wpłynęło to na oszacowaną wartość nieruchomości (1), czy w opinii biegłego wyceniana nieruchomość jest obecnie użytkowana w najkorzystniejszy sposób (2), z czego wynika ustalona przez biegłego charakterystyka wycenianej nieruchomości pod kątem możliwości inwestycyjnych, tj. jakie konkretnie cechy legły u podstaw ustalenia, że istnieją przeciętne możliwości inwestycyjne w przypadku tej nieruchomości (3), jakie cechy rynkowe – z poddanych ocenie przez biegłego – miały poszczególne nieruchomości dobrane do porównania przy czym należałoby wskazać dla każdej nieruchomości ustalonej charakterystyki dla każdej z ocenianych cech rynkowych (4), jakie kryterium biegły się kierował przy ustalaniu dla wycenianej nieruchomości wartości współczynników ui z uwzględnieniem położenia ceny średniej, tj. skąd wynikają te konkretne wartości w rozbiciu dla każdej ocenianej cechy tej nieruchomości (5), w jaki sposób biegły uwzględnił różnice poszczególnych cech pomiędzy nieruchomościami dobranymi do porównania, a nieruchomością wycenianą ze wskazaniem konkretnych wyliczeń z zastosowaniem mechanizmów korygujących dla każdej nieruchomości wraz z wyjaśnieniem dlaczego akurat takie współczynniki korygujące zostały zastosowane (6), czy dobrane do porównania nieruchomości były obciążone prawem użytkowania wieczystego, a jeśli nie to czy biegły uwzględnił ten fakt korygując przy tym szacunkową wartość nieruchomości wycenianej (7), dlaczego biegły nie rozszerzył analizowanego rynku na większą liczbę miejscowości w celu dobrania nieruchomości o zbliżonej powierzchni (8) oraz na czym polegało zastosowanie metody ekstrapolacji w tym konkretnym przypadku i jakie ryzyka niesie za sobą stosowanie tej metody przy wycenie (9). Zdaniem powódek nie sposób wobec tego stwierdzić czy dobrane do porównania przez biegłego nieruchomości są faktycznie nieruchomościami podobnymi, a co za tym idzie jakie cechy rynkowe tych nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, a jakie cechy rynkowe różnią je od niej i w jaki sposób różnice te zostały skorygowane przy określaniu szacunkowej wartości wycenianej nieruchomości. Powódki zwróciły przy tym uwagę, że choć cechy dobrane przez biegłego do porównania różnią się nieco od cech dobranych przez rzeczoznawcę, który sporządzał operat na zlecenie pozwanej, to jednak biegły nie wyjaśnił dobrania akurat tych cech, a choć wątpliwości nie budzą cechy takie jak powierzchnia, lokalizacja czy dojazd, to już co najmniej niejasna jest cecha „możliwości inwestycyjne między innymi wynikające z polityki przestrzennej gminy). Kolejno zważono, że w odniesieniu do 14 nieruchomości, które biegły przyjął do porównania znana jest tylko ich powierzchnia, przybliżona lokalizacja, cena za metr kwadratowy, cena transakcyjna, rodzaj prawa, przeznaczenie, sprzedaż udziału i trend, podczas gdy żadna z tych nieruchomości nie została scharakteryzowana w taki sposób, że na podstawie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami można byłoby stwierdzić, że jest nieruchomością podobną do wycenianej, podkreślając jednocześnie, że już nawet na podstawie tak skąpych informacji można ustalić, że nieruchomości dobrane do porównania różnią się między sobą pod katem przeznaczenia, a na co wskazują symbole z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazane w tabeli. Wątpliwości budzi też powierzchnia przyjętych do porównania nieruchomości i nie sposób uznać, że niemożliwym było znalezienie nieruchomości, które miałyby chociaż zbliżoną powierzchnię do nieruchomości wycenianej, co z kolei pozwoliłoby na uniknięcie ekstrapolacji, której zastosowanie winno następować wyjątkowo z uwagi na fakt, iż jest ona obarczona ryzykiem błędu w oszacowaniu. Biegły winien zresztą wyjaśnić w jaki konkretnie sposób zastosował metodę ekstrapolacji, czego nie uczynił ograniczając się do informacji, że miała ona zastosowanie. Zwrócono uwagę, że biegły nie wyjaśnił dlaczego analizowanego rynku nie rozszerzył na większą liczbę miejscowości nadmorskich celem dobrania nieruchomości zbliżonych powierzchniowo do nieruchomości wycenianej. W konsekwencji zaś tych nieprawidłowości niemożliwe jest w ogóle zweryfikowanie prawidłowości obliczeń, na podstawie których biegły ustalił wartość nieruchomości na kwotę 4.437.000 zł. W uzupełnieniu podniesionych wobec opinii biegłego sądowego zarzutów (k. 555-556) powódki podkreśliły, że wśród 14 nieruchomości przyjętych do porównania, aż pięć ma powierzchnię poniżej 500 m^{(

2)}, a aż 13 nie ma powierzchni nawet zbliżonej do powierzchni nieruchomości wycenianej. Nie sposób się zgodzić ze stwierdzeniem biegłego, że na rynku zabrakło nieruchomości o podobnej powierzchni – powierzchnia wycenianej nieruchomości nie jest wyjątkowo duża i na wskazanym rynku z pewnością możliwe było znalezienie nieruchomości o podobnej wielkości, a nic nie stało na przeszkodzie, aby biegły rozszerzył analizowany rynek w celu znalezienia nieruchomości o podobnych powierzchniach. Opinia biegłego nie tylko nie wyjaśnia dlaczego dobrał on konkretne cechy do określenia wartości nieruchomości, ale nie wskazuje również poszczególnych zakresów tych cech, tj. poszczególnych gradacji od słabych do bardzo dobrych. Biegły nie wyjaśnił dlaczego przyjął, że powierzchnia jest „bardzo duża” a nie duża, czy też dlaczego uznał, że dojazd jest „lepszy”, w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość nie różni się znacznie od innych nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi w M. i prowadzi do niej wąska, jednokierunkowa droga. Nie wyjaśnił również dlaczego nieruchomość zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, posiada jakiekolwiek możliwości inwestycyjne, podczas gdy z uwagi na zagospodarowanie tego terenu, a w szczególności istnienie budynku oraz zakaz dalszego zagospodarowywania nieruchomości z uwagi na zapisy planu miejscowego, możliwości inwestycyjne na tym terenie właściwie nie istnieją, a tym, samym cecha ta uznana winna być za słabszą. W tabeli nie zostały wskazane wartości przypisane dla poszczególnej oceny danej cechy – biegły podał jedynie współczynniki dla zakresu przypisanego nieruchomości wycenianej, uniemożliwiając pełną weryfikację wagi przypisanych cech, a zupełnie niewyjaśnione jest określenie danej wartości współczynnika dla danej cechy w takiej, a nie innej wysokości.

W tym kontekście wskazać należy, iż opinia biegłego poparta jest wiedzą specjalną, którą nie dysponuje ani Sąd orzekający w sprawie, ani też strony postępowania. W orzecznictwie przyjmuje się, że dowód z opinii biegłego w postępowaniu sądowym jest jedyną drogą pozyskania koniecznych do rozstrzygnięcia wiadomości specjalnych i nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową. Podważenie zatem mocy dowodowej opinii poprzez zakwestionowanie wiadomości specjalnych, do których biegli się odwołują, bądź wywodzenie z takiej opinii dalszych wniosków, opartych na wiadomościach tego rodzaju, może nastąpić wyłącznie poprzez przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii tego samego biegłego lub z opinii innego biegłego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 stycznia 2016 roku, sygn. akt I ACa 590/15 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2015 roku, sygn. akt I ACa 177/15).

W odpowiedzi na podniesione przez powódki zarzuty biegły sądowy sporządził i przedłożył opinię uzupełniającą, w której podtrzymał wyrażone przez siebie stanowisko, wyjaśniając w pierwszej kolejności, że zgodnie z treścią art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy założeniu, że nieruchomość ta może być przedmiotem obrotu, a jej przeznaczenie oraz sposób użytkowania są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, co stanowi podstawę do przyjęcia, że przy wycenie należy uwzględnić potencjalne, a nie wyłącznie aktualne wykorzystywanie nieruchomości, o ile jest ono prawnie dopuszczalne. Biegły zwrócił przy tym uwagę, że kwestia ta została jednoznacznie doprecyzowana w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, w szczególności w Nocie Interpretacyjnej NI 1 „Wartość rynkowa”, gdzie wskazano, że wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, a pojęcie to oznacza taki sposób wykorzystywania nieruchomości, który jest prawnie dopuszczalny, fizycznie możliwy, ekonomicznie uzasadniony i prowadzi do maksymalizacji jej wartości. Stanął przy tym na stanowisku, że bez znaczenia pozostaje jego ocena czy obecnie nieruchomość posiada najkorzystniejszy sposób użytkowania, gdyż przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości niezabudowanej, a wszelka forma użytkowania przez obecnego użytkownika wieczystego nie ma znaczenia dla procesu wyceny. Biegły wyjaśnił kolejno, że możliwości inwestycyjne wynikają ze szczegółowych zapisów obowiązujących planów, podkreślając, że w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego brak jest normy prawnej wprost nakładającej na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek szczegółowego opisywania wszystkich cech nieruchomości przyjętych do porównania w procesie wyceny – przepisy owych aktów prawnych określają jedynie, że operat szacunkowy powinien zawierać opis stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przedstawienie sposobu dokonania wyceny, w tym uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Choć § 56 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia przewiduje, że w podejściu porównawczym dokonuje się porównania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą, uwzględniając istotne cechy wpływające na poziom cen, to jednak ani ten przepis, ani żaden inny przepis powszechnie obowiązującego prawa nie precyzuje zakresu i formy w jakiej cechy nieruchomości podobnych muszą zostać opisane w operacie, a tym samym o ile z treści operatu wynika, że wybór nieruchomości podobnych został dokonany zgodnie z zasadami sztuki i w oparciu o cechy istotne dla danego rodzaju nieruchomości, to brak wyszczególnienia wszystkich cech poszczególnych nieruchomości porównawczych nie stanowi uchybienia prawnego. Ewentualny zatem opis cech nieruchomości przyjętych do porównań jest kwestią metodyki oraz praktyki rzeczoznawcy majątkowego, a nie wynikiem bezpośredniego obowiązku wynikającego z przepisów prawa. W analizowanym przypadku cechy nieruchomości przyjętych do porównań zostały zestawione w tabeli obejmującej zbiór transakcji porównawczych, w tabeli gradacji cech oraz w tabeli obliczeniowej, uwzględniającej zarówno cechy rynkowe, jak i przedziały ich występowania, a zestawienia te sporządzono celem zapewnienia przejrzystości oraz powtarzalności procesu szacowania, a także celem jednoznacznego określenia stopnia podobieństwa poszczególnych nieruchomości do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, zgodnie z zasadami podejścia porównawczego. Na podstawie zgromadzonych danych dokonano analizy porównawczej polegającej na określeniu stopnia podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań względem nieruchomości wycenianej, a w procesie tym uwzględniono różnice w poziomie poszczególnych cech rynkowych poprzez przypisanie im odpowiednich wag i wartości korekt wynikających z gradacji cech. Wyniki przeprowadzonych obliczeń posłużyły zaś do ustalenia skorygowanych cen jednostkowych, stanowiących podstawę do wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z metodyką właściwą dla podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Wielkość wag przypisanych poszczególnym cechom rynkowym odzwierciedla zaś ich znaczenie w procesie kształtowania wartości nieruchomości w zbiorze przyjętym do porównań, przy czym wysokość wag określa relatywną siłę wpływu danej cechy – takiej jak lokalizacja, powierzchnia itp. – na poziom cen transakcyjnych, a tym samym na końcowy wynik wyceny. Z matematycznego punktu widzenia wagi pełnią funkcję współczynników rozkładających wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości, co pozwala na zachowanie równowagi między wszystkimi zmiennymi, a samo zastosowanie systemu wag umożliwia wierne odwzorowanie relacji rynkowych, eliminację przypadkowości i zachowanie obiektywizmu analizy, co w rezultacie prowadzi do określenia wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z realiami rynku. Biegły zwrócił kolejno uwagę na to, że do porównania – zgodnie z obowiązującymi przepisami – przyjęto nieruchomości będące przedmiotem prawa własności, wyjaśniając przy tym, że dobór nieruchomości przyjętych do porównania należy do wyłącznych prerogatyw rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślił przy tym, że powierzchnia nie jest jedyną cechą wpływającą na wartość nieruchomości, a o czym poczynione były uwagi w opinii głównej, a ani w przepisach prawa, procedurze wyceny czy w matematyce nie ma sztywno ustalonych matematycznych granic podobieństwa odnoszących się do powierzchni, rozrzutów cen transakcyjnych czy innych cech nieruchomości, a biegły nie „kreuje” rynku, lecz jedynie go interpretuje, zaś rozrzut powierzchniowy czy odnoszący się do innych cech (jak również cen) nieruchomości sprzedanych świadczy o rynku i jego złożoności, a nie o braku porównywalności. Cena nieruchomości nie jest zresztą zależna jedynie od powierzchni, ale także od innych cech rynkowych, a wobec czego nie można dowolnie dokonywać oceny na podstawie powierzchni i ceny, jeśli jest więcej cech różniących niż tylko powierzchnia. Ustawodawca w definicji „nieruchomości podobnych” nie wskazał, iż znaczącą czy wiodącą cechą jest powierzchnia, a wręcz w ogóle tej cechy nie przedstawił. Niemniej jednak biegły dostrzegł, że cecha ta ma znaczenie rynkowe i uczestnicy rynku uwzględniają ją przy określaniu ceny sprzedaży, w związku z czym także biegły uwzględnił analizowaną cechę, wedle zasady rynkowej: im większa powierzchnia nieruchomości tym niższa cena za metr kwadratowy nieruchomości. Biegły nadmienił w dalszych rozważaniach, że istnieją procedury wyceny pozwalające rzeczoznawcy majątkowemu wyjść poza „granice” cech nieruchomości przyjętych do porównania stosując „ekstrapolację”, a w przypadku, gdy dana cecha znajduje się w przedziale między minimalną a maksymalną stosuje się „interpolację”. Zarówno ekstrapolacja, jak i interpolacja dotyczą wszystkich cech rynkowych, a warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określania wartości szacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwu, a nie na tożsamości. Sama zaś metoda ekstrapolacji to narzędzie matematyczne pozwalające na przypisanie prawidłowej wielkości danej cechy – na przykład największa powierzchnia w zbiorze przyjętym do porównania wynosi 4.021 m², podczas gdy wyceniana nieruchomość posiada powierzchnię (...) m², a w związku z czym powierzchnie te nie są takie same lecz różne i ta właśnie różnica została uwzględniona w procesie wyceny tak, aby jak najbardziej oddać rzeczywistą wartość nieruchomości. Jednocześnie obowiązek rzeczoznawcy majątkowego ujawnienia w operacie szacunkowym wszystkich istotnych faktów wynika jedynie z nieobowiązujących standardów, a nie z przepisów powszechnie obowiązującego prawa, które nakazują wręcz ograniczenie danych w związku z tajemnicą zawodową.

Powódki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w M. wniosły zarzuty także do opinii uzupełniającej podnosząc, że nie wyjaśnia ona zastrzeżeń strony powodowej zgłoszonych w zarzutach do opinii zasadniczej, a biegły – odnosząc się do pytań powódek – właściwie powielił swoje stanowisko z opinii głównej i nie przedstawił argumentacji uzasadniającej przyjęcie wniosków opinii za prawidłowe. Odpowiedzi biegłego w dalszym ciągu nie pozwalają bowiem na zweryfikowanie cech nieruchomości użytych do porównania ich „podobieństw” i różnic względem nieruchomości wycenianej, a biegły nadal nie uzasadnia dlaczego przyjęte do porównania nieruchomości nie są nawet zbliżone powierzchniowo do nieruchomości wycenianej, podczas gdy powódki oczekują jedynie możliwości zapoznania się z danymi, które pozwolą na pełne odtworzenie procesu analizy rynku, dobierania nieruchomości oraz korygowania ceny dokonanych przez biegłego, a ku czemu niezbędne są dane umożliwiające ocenę 14 nieruchomości przyjętych do porównania, pod względem ich podobieństw z punktu widzenia dobranych przez biegłego sądowego cech. W opinii uzupełniającej zabrakło przy tym wyjaśnienia dokładnych motywów przypisania nieruchomości powódek przeciętnych możliwości inwestycyjnych, a zatem aktualne pozostają zarzuty podniesione wobec opinii zasadniczej co do braku możliwości weryfikacji wyliczeń i wniosków biegłego.

Jak stanowi przepis art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145; dalej: „uogn”) w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się między innymi określenia wartości rynkowej, którą określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 1 i 2). Określenia tej wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach ustawy (ust. 5). Po myśli art. 151 ust. 1 uogn wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 ustawy wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przepis ten określa kryteria, które uwzględnić winien rzeczoznawca dokonując tego wyboru, przy czym pierwszorzędną rolę odgrywa w tym przypadku cel wyceny (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 października 2005 roku, sygn. akt IV CK 106/05), a poza tym rodzaj oraz położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie ulega przy tym wątpliwości, że choć wybór podejścia stanowi wyłączną domenę biegłego, to Sąd uprawniony jest do oceny przesłanek wyboru, które dodatkowo wynikają z przepisów szczególnych określających wymogi prawidłowej wyceny nieruchomości, czy to w ramach danego podejścia, czy konkretnej metody i techniki. Jak natomiast stanowi przepis art. 152 uogn sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny uzależnione są od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1), a wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, to wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym, a przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Przyjęte przez biegłego sądowego na potrzeby oszacowania nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust.1 uogn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przez nieruchomość podobną rozumie się natomiast nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 uogn). W tym kontekście należy podkreślić, że porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych, a rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, jest – co oczywiste - ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 07 grudnia 2016 roku, sygn. akt I ACa 1065/16 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04 sierpnia 2020 roku, sygn. akt I OSK 3563/18). W okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy powódki podobieństwa nieruchomości, o którym stanowi przywołany przepis, ograniczały zasadniczo do kryterium powierzchni działki gruntu, podczas treść przepisu art. 4 ust. 16 uogn nie tylko wskazuje, że nie jest to kryterium jedyne, ale nawet nie zostało ono wyszczególnione w tymże przepisie i postrzegane winno być jako mieszczące się w kategorii „innych cech wpływających na wartość nieruchomości”. Nie ulega wątpliwości, że jest to kryterium jedno z najistotniejszych, jednak z całą stanowczością nie samoistnie decydujące o wartości nieruchomości. Zarzuty powódek odnoszące się do kwestii braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania w istocie zmierzają do zakwestionowania merytorycznej oceny biegłego w zakresie wiadomości specjalnych, co nie może stanowić podstawy do podważenia jej wartości dowodowej, skoro dobór cech rynkowych przyjętych jako nadające się do porównania należy do kompetencji biegłego i wynika z jego wiedzy specjalistycznej oraz doświadczenia zawodowego. Jednocześnie nie sposób w kategoriach uchybienia przekładającego się na prawidłowość przeprowadzonej wyceny nieruchomości rozpatrywać odstąpienie przez biegłego od rozszerzenia analizowanego rynku na większą liczbę miejscowości w celu dobrania nieruchomości o zbliżonej powierzchni. Nie ulega wątpliwości, że to biegły określa zakres analizowanego rynku, mając na względzie między innymi dostępność danych transakcyjnych. W praktyce obrotu nieruchomościami nie zawsze istnieje możliwość znalezienia transakcji dotyczących nieruchomości o identycznych parametrach, co uzasadnia korzystanie z narzędzi analitycznych takich jak korekty cech czy – w określonym zakresie – ekstrapolacja, a ewentualne rozszerzenie obszaru, na którym znajdują się przyjęte do porównania nieruchomości w żadnym zakresie nie determinuje osiągnięcia bardziej miarodajnych wyników. Wiedzą powszechną w zasadzie jest, że rynek nieruchomości funkcjonujący w miejscowościach położonych blisko granicy z Niemcami, jak M. czy Ś., znacząco odróżnia się – w szczególności z punktu widzenia cen nieruchomości – od rynku jaki funkcjonuje w również nadmorskich, lecz położonych bardziej na wschód miejscowościach. Ewentualne zatem przyjęcie do porównania nieruchomości o powierzchni wprawdzie bardziej zbliżonej do nieruchomości szacowanej, lecz położonej w innej części wybrzeża Morza Bałtyckiego, wcale nie musiałoby oznaczać, że dokonany przez biegłego wybór nieruchomości podobnych byłby oceniany jako bardziej prawidłowy. Na uwzględnienie zdaniem Sadu nie zasługiwały również zarzuty dotyczące

Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty dotyczące rzekomego braku wyjaśnienia wartości współczynników korygujących. Biegły przedstawił w opinii przyjęte przedziały współczynników oraz wskazał wartości przypisane nieruchomości wycenianej, co pozwala na odtworzenie logiki przeprowadzonej przez niego analizy. Podkreślić przy tym należy, że współczynniki te mają charakter ekspercki i wynikają z wiedzy oraz doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, a ich dokładne ustalenie nie polega na prostym zastosowaniu algorytmu matematycznego, lecz na analizie rynku.

Sformułowane przez powódki zarzuty do opinii biegłego sądowego wskazują, że oczekiwały one niejako, iż biegły sądowy przedstawi na kanwie sporządzonego operatu szacunkowego kompleksowy wywód w zakresie swojego toku myślowego - odnoszącego się do każdego właściwie aspektu przygotowanej opinii – który doprowadził do sformułowania takich a nie innych wniosków końcowych. Tymczasem choć niewątpliwie opinia biegłego powinna być sporządzona w taki sposób, aby możliwa była weryfikacja prawidłowości wyprowadzonych w niej wniosków końcowych, a co wymaga przedstawienia przez biegłego zastosowanej metodologii, wskazania przyjętych założeń oraz danych, na których oparł on swoją analizę, to nie oznacza to jednak, że biegły sądowy – którego rolą jest dostarczenie sądowi wiadomości specjalnych – zobowiązany jest do szczegółowego odtworzenia w opinii całego procesu intelektualnego, który doprowadził go do sformułowanych wniosków. Należy bowiem mieć na uwadze, że opinia biegłego nie jest opracowaniem naukowym ani szczegółowym raportem analitycznym, lecz dowodem w postępowaniu cywilnym, którego celem jest przedstawienie sądowi specjalistycznej oceny określonych zagadnień. Oczekiwanie zaś przedstawienia w opinii całego toku myślowego prowadzącego do określonych konkluzji pozostawałoby nie tylko nadmierne, ale prowadziłoby również do nadmiernego rozbudowania opinii, a w efekcie mogło mieć negatywny wpływ na jej przejrzystość i czytelność. Tymczasem istotne jest przede wszystkim to, aby z treści opinii wynikały przesłanki, którymi kierował się biegły, oraz aby możliwe było prześledzenie zasadniczego toku rozumowania prowadzącego do wniosków końcowych, a w realiach niniejszej sprawy warunki te zdaniem Sądu zostały spełnione. Biegły wskazał przyjętą metodę wyceny, określił rynek właściwy dla analizowanej nieruchomości, przedstawił nieruchomości przyjęte do porównania oraz wskazał cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości. Na tej zaś podstawie możliwe jest odtworzenie logiki przeprowadzonej analizy oraz zweryfikowanie poprawności wyprowadzonych wniosków.

Wreszcie godzi się wskazać także i na to, że choć w operacie szacunkowym – stosownie do § 78 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832) zamieszcza się również informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, to nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca majątkowy powinien zamieszczać w operacie szacunkowym dane identyfikacyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a obowiązek taki nie wynika również z innych obowiązujących regulacji prawnych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że kryteriami, którymi kieruje się rzeczoznawca majątkowy porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, są cechy rynkowe nieruchomości, a zatem zidentyfikowane przez rzeczoznawcę majątkowego cechy nieruchomości, które w kontekście przyjętych założeń wynikających z zaobserwowanych czynników występujących na danym rynku, mają wpływ na wartość nieruchomości na określonym rynku lokalnym. Z punktu widzenia procesu wyceny nieruchomości nie są bowiem istotne wszystkie cechy nieruchomości, czy to prawne, fizyczne, czy użytkowe, a jedynie te, które w zasadniczy sposób kształtują jej wartość i to samo dotyczy danych identyfikujących nieruchomości podobne. Egzemplifikacją prawidłowości takiego podejścia są orzeczenia sądów administracyjnych, w których wskazuje się, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy należyty ich opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz ewentualnie inne cechy, podczas gdy nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego. Z tego powodu nie są to dane podlegające ujawnieniu w operacie szacunkowym, a żądanie zamieszczenia ich w opinii o wartości nieruchomości należy uznać za nieuzasadnione (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2023 roku, sygn. akt III FSK 1842/21).

W konsekwencji Sąd uznał, że opinia biegłego – zasadnicza oraz uzupełniająca - spełnia wymagania stawiane dowodowi z opinii biegłego sądowego i może stanowić podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Podniesione przez powódki zarzuty nie wykazały bowiem istnienia takich uchybień w opinii, które uzasadniałyby jej pominięcie lub konieczność powołania kolejnego biegłego, a których to uchybień – po dokonaniu oceny przedłożonych opinii na podstawie art. 233 § 1 kpc – nie stwierdził również Sąd z urzędu. W tym kontekście godzi się wskazać, że taki stan rzeczy legł u podstaw wydania przez Sąd postanowienia z dnia 04 grudnia 2025 roku w przedmiocie pominięcia – na podstawie art. 235²§ 1 kpc w związku z art. 286 kpc – dowodu z opinii uzupełniającej biegłego sądowego.

W związku z tym Sąd przyjął, że wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, tj. na dzień 15 listopada 2023 roku, wynosiła 4.437.000 zł, a co z kolei implikowało wniosek, że w niniejszym stanie faktycznym zostały spełnione przesłanki aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości, albowiem ostatnia aktualizacja dokonana została dawniej niż przed trzema laty a wartość nieruchomości uległa zmianie, tj. wzrosła. Pomiędzy stronami nie było w zasadzie sporu co do tego, jaka stawka procentowa ma zastosowanie do ustalania wysokości opłaty rocznej ze względy na sposób korzystania nieruchomości, a wobec czego Sad dokonał wyliczenia matematycznego zaktualizowanej stawki opłaty ustalając ją jako odpowiednią wielkość procentową wartości ustaloną stosunkowo do przysługujących powódkom udziałów w nieruchomości.

Uwzględniając całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer (...), położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą numer (...) w udziałach przysługujących powódce (...) Sp. z o.o. Sp.k. w M. dokonana wypowiedzeniem z dnia 15 listopada 2023 roku jest zasadna:

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.773,26 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.349,57 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.424,71 zł (znak (...)), -do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.341,39 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.219,93 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.347,53 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.317,98 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.367,57 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.295,59 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.934,39 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.209,30 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.331,57 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.359,80 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.326,16 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.334,85 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.147,95 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.322,58 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.344,67 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.332,30 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.356,53 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.198,66 zł (znak (...)),

- do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.322,58 zł (znak (...))

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.368,39 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.321,76 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.359,80 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 5.940,17zł ((...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 458,58 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 2.222,57zł (znak (...))

- do udziału wynoszącego (...) do kwoty 473,17 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.773,66 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 2.133,55 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.902,35 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.357,65 zł (znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 1.936,84 zł (znak (...)),

o czym orzekł jak w punkcie I. - XXX., XXXII. oraz XXXVI. – XXXVII. sentencji wyroku.

Jednocześnie - kierując się tożsamymi motywami - Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer (...), położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą numer (...) w udziałach przysługujących powódce (...) Sp. z o.o. w M. dokonana wypowiedzeniem z dnia 15 listopada 2023 roku jest zasadna:

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 9.029,05zł(znak (...)),

-do udziału wynoszącego (...) do kwoty 5.727,48zł ((...)),

- do udziału wynoszącego (...) do kwoty 4.016,11zł (znak (...)),

o czym orzekł jak w punkcie XXXIII. – XXXV. sentencji wyroku.

W punkcie XXXVIII. sentencji wyroku z kolei Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer (...), położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą numer (...), w udziale wynoszącym (...) części przysługującym powódce E. K. , dokonana wypowiedzeniem z dnia 15 listopada 2023 roku (znak (...)) jest zasadna do kwoty 1.416,94 zł.

W pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo – z przyczyn szeroko omówionych w toku czynienia rozważań prawnych – o czym orzekł, jak w punkcie XXXIX. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie XL. -XLII. sentencji wyroku w myśl zasady odpowiedzialności stron za wynik postępowania na podstawie art. 98 § 1 i 1^{(

1)} kpc w zw. z art. 99 kpc w związku z art. 108 § 1 kpc. W rozpoznawanej sprawie, wobec stanowiska procesowego pozwanej wyrażonego w piśmie procesowym z dnia 10 czerwca 2025 roku, w którym wniosła ona o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obciążającej powódki w kwotach wynikających z wartości nieruchomości ustalonej przez powołanego w toku niniejszego procesu biegłego rzeczoznawcę majątkowego, to pozwana winna być poczytywana za stroną wygrywającą sprawę, a wobec czego powódki zobowiązane zostały do zwrotu kosztów procesu na jej rzecz. Mieć należy również na uwadze, że wskazane w wypowiedzeniach wysokości opłat były tylko w nieznacznej części wyższe pod tych wynikających z wyroku. Za zasądzeniem całości poniesionych kosztów procesu na rzecz pozwanej przemawiała też treść art. 100 kpc. Zgodnie z tym przepisem w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Koszty procesu obejmowały wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej będącego radcą prawnym w stawkach minimalnych wynikających z regulacji rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2026 r., poz. 118), określonej od wartości przedmiotu sporu stanowiącego różnicę pomiędzy nową opłatą, a opłatą dotychczasową za użytkowanie wieczyste. I tak od powódki (...) Sp. z o.o. w M. na rzecz pozwanej Sąd zasądził – ustalona w oparciu o § 2 pkt 3 ww. rozporządzenia - kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Z kolei powódka (...) Sp. z o.o. Sp.k. w M. zobowiązana została do zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 3.600 zł ustalonej na podstawie § 2 pkt 5 przywołanego rozporządzenia, zaś od powódki E. K. na rzecz pozwanej Sąd § 2 pkt 2 ww. rozporządzenia podlegała zasądzeniu kwota 270 zł. W zakresie kosztów zasądzonych od powódki E. K. zaistniała oczywista omyłka, którą Sąd sprostował postanowieniem z dnia 09 marca 2026r. Of zasądzonych kwot kosztów procesy Sąd zasądził również odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

SSR Mariusz Grobelny