sygn. III Ca 421/23 26 czerwca 2024 Sąd Okręgowy w Łodzi

Uzasadnienie z 26 czerwca 2024, sygn. III Ca 421/23

Data orzeczenia 26 czerwca 2024
Sąd Sąd Okręgowy w Łodzi
Wydział III Wydział Cywilny Odwoławczy
Tagi
#Sąd Okręgowy w Łodzi #III Wydział Cywilny Odwoławczy #uzasadnienie

Sygn. akt III Ca 421/23

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 listopada 2022 roku Sąd Rejonowy w Pabianicach:

1.  zasądził od (...) Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w P. na rzecz I. D. (1) kwotę 37.400,52 złotych, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi w sposób następujący:

a.  od kwoty 29.895,31 złotych od dnia 31 marca 2021 roku do dnia zapłaty;

b.  od kwoty 1.877,23 złotych od dnia 24 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty;

c.  od kwoty 5.627,98 złotych od dnia 21 września 2022 roku do dnia zapłaty;

2.  oddalił powództwo w pozostałej części;

3.  zasądził od (...) Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w P. na rzecz I. D. (1) kwotę 3.317,20 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1.890,80 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

(wyrok k. 699)

Apelację od powyższego wyroku złożyły obie strony.

Pozwany, w swej apelacji zaskarżył wyrok w części, tj. co do pkt. 1 i 3 oraz zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. - polegające na:

1.  pominięciu, przy ocenie okoliczności zmierzającej do ekskulpacji za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej prawo własności na powódkę dotyczącej wykonania przez nabywców prac wykończeniowych, faktu, iż w umowie deweloperskiej nabywcy zobowiązali się do prowadzenia robót wykończeniowych w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym przepisami prawa budowlanego i projektem budowlanym, a ponadto prace wykończeniowe nie mogły wykraczać poza lokal oraz naruszać konstrukcji budynku; co więcej deweloper nie ponosił odpowiedzialności za wady lokalu powstałe w skutek prowadzenia prac dodatkowych lub wykończeniowych przez nabywcę;

2.  nieuwzględnieniu okoliczności, iż okres opóźnienia wynikający z błędów popełnionych przez nabywców lokali przy wykonywaniu robót wykończeniowych był niezawiniony przez pozwanego i winien on zostać uwzględniony przy ustalaniu zasadności i obliczaniu wysokości kary umownej; pominięciu, iż postępowanie dowodowe nie ujawniło przyczyn oznaczenia w umowie terminu zawarcia umowy przenoszącej prawo własności na dzień 30 listopada 2022 r.;

3.  niewłaściwym uznaniu, iż pozwany nie miał podstaw do przyjęcia, iż będzie mógł zawrzeć umowę przeniesienia prawa własności z powódką w terminie do dnia 30 listopada 2019 r. nieuwzględnieniu okoliczności, iż proces wykonania przyłączy był zaplanowany przez dewelopera znaczenie wcześniej i odpowiednio przygotowany;

4.  niewłaściwym przyjęciu, iż opóźnienie wynikające z przeszkód utrudniających wykonanie przyłącza wodno - kanalizacyjnego wynosiło jedynie 4 miesiące; nieuwzględnieniu okoliczności, iż okres opóźnienia dotyczący wykonania przyłącza wodno - kanalizacyjnego wynoszący nawet dziewięć miesięcy był niezawiniony przez pozwanego i winien on zostać uwzględniony przy ustalaniu zasadności i obliczaniu wysokości kary umownej;

5.  nieuwzględnieniu okoliczności, iż okres opóźnienia dotyczący wykonania przyłącza elektrycznego wynoszący niecałe dwa miesiące był niezawiniony przez pozwanego i winien on zostać uwzględniony przy ustalaniu zasadności i obliczaniu wysokości kary umownej;

6.  nieuwzględnieniu okoliczności, iż procedura uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, na skutek błędów popełnionych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego uległa wydłużeniu o około 6 miesięcy i fakt ten winien zostać uwzględniony przy ustalaniu zasadności i obliczaniu wysokości kary umownej;

7.  nadaniu niewłaściwej wagi okoliczności, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej uznawał projekt budowlany za właściwy i zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; stwierdzał tym samym, że budynek liczy trzy a nie cztery kondygnacje; nieuwzględnieniu okoliczności, iż przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie nie było ustalenie zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; owa zgodność była natomiast przedmiotem postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie art. 35 ustawy Prawo budowlane i uprawniony organ uznał, że taka zgodność istnieje; niewłaściwym przyjęciu, iż skoro niezgodność w zakresie liczby kondygnacji wynikała z projektu budowlanego to organ administracji architektoniczno- budowlanej mógł jedynie ten błąd inkorporować do treści decyzji i nie miał możliwości jego sanacji;

8.  nieuwzględnieniu okoliczności, iż Sąd w sprawie cywilnej nie jest związany ustaleniami faktycznymi zawartymi w uzasadnieniu decyzji administracyjnej stanowiącymi podstawę rozstrzygnięć, natomiast samym rozstrzygnięciem już tak, a z decyzji Prezydenta Miasta Ł. wynika, że zatwierdzono projekt architektoniczno - budowlany i udzielono pozwolenia na budowę, zaś z decyzji Wojewody (...) nr (...), iż nie stwierdzono nieważności ww. decyzji; nieuwzględnieniu okoliczności, iż opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej prawo własności lokalu na rzecz powódki wynikało z błędów popełnionych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, a więc podmiot, na którego postępowanie pozwany nie miał najmniejszego wpływu, zaś fakt ten i winien on zostać uwzględniony przy ustalaniu zasadności i obliczaniu wysokości kary umownej;

9.  błędnym uznaniu, iż pozwany ponosi winę za powstanie opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności;

10.  nierozważeniu zasadności podniesionego przez pozwanego zarzutu nieważności zastrzeżenia kary umownej;

11.  nieuwzględnieniu, iż okoliczności, które stały się podstawą zastosowania miarkowania kary umownej usprawiedliwiają obniżenie jej wysokości o 90%; nieuwzględnienie okoliczności, iż wyliczenie przez powódkę w pozwie kwot 29 895,31 zł i 1877,23 zł zostało oparte na wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, nie zaś odsetek ustawowych (kapitałowych), i że w związku z tym powinny ulec obniżeniu do kwot 19 922,53 zł i 1206,79 zł. nieuwzględnieniu przy stosunkowym rozdzieleniu kosztów procesu faktu, że powód nie uległ jedynie co do kwoty 16 028,79 ale również co do kwoty 10 643,22 zł, o którą cofnął pozew.

Wobec podniesionych zarzutów pozwany wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu za I instancję;

2.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego,
w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, wedle norm przepisanych.

(apelacja: k. 732-745)

Z kolei powódka zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo co do kwoty 16 028.79 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia 21 września 2022 r. do dnia zapłaty (pkt 2. sentencji wyroku) oraz w części rozstrzygającej o kosztach procesu (pkt 3. sentencji wyroku).

Zaskarżonemu wyrokowi powódka zarzuciła naruszenie:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. art. 227 k.p.c. przez wyprowadzenie błędnych wniosków, sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i ustalonym stanem faktycznym, polegających na uznaniu, że zaburzenie równowagi kontraktowej pomiędzy stronami sporu mogło być spowodowane:

a.  zatwierdzeniem wadliwego projektu budowlanego przez organ administracyjno-budowlany, chociaż sąd doszedł jednocześnie do przekona, że wadliwość budynku C skutkująca jego niezgodnością z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie dopuszczalnej liczby kondygnacji nadziemnych zaistniała już na etapie projektowania tego obiektu, czego nie zmienia decyzja o zatwierdzeniu wadliwego projektu administracyjno-budowlanego , ponieważ deweloper ponosi odpowiedzialność za wadliwość projektu, co więcej w realiach analizowanej sprawy - po stronie dewelopera [projektanta) - możliwe jest przyjęcie winy umyślnej, co najmniej w postaci zamiaru ewentualnego, skoro dążył do zamaskowania kolejnej kondygnacji nazywając ją „antresolą” w celu podwojenia metrażu lokali znajdujących się na II piętrze i uzyskania za nie wyższej ceny, w konsekwencji czego wnioskowanie sądu pozostaje wewnętrznie sprzeczne,

ponadto nie wiadomo jak decyzja organu administracyjno-budowlanego miałyby wpływać na stan równowagi stron w Umowie deweloperskiej, skoro jest to akt administracyjny niezależny od Umowy deweloperskiej, wydany przez podmiot spoza stosunku zobowiązaniowego łączącego powoda i pozwaną spółkę, podczas gdy zaburzenie równowagi kontraktowej ma miejsce w sytuacji, jeżeli zawarta przez stronę umowa nie jest wyrazem w pełni swobodnie i rozważnie podjętej decyzji, ponieważ na treść umowy wpłynął brak koniecznej wiedzy lub presja ekonomiczna a przyczyny tego nie stanowi niedbalstwo samego pokrzywdzonego , zaś zachowanie kontrahenta osoby pokrzywdzonej, któremu można postawić zarzut złego postępowania, polegający na wykorzystaniu (świadomym lub spowodowanym niedbalstwem) swojej przewagi , tymczasem spółka świadomie i dla zysku skorzystała z wadliwego projektu, a stan faktyczny sprawy nie pozwala na przypisanie zachowaniu powoda jakiegokolwiek zarzutu wadliwego postępowania, zatem o zaburzeniu sprawiedliwości kontraktowej może decydować wyłącznie zachowanie stron stosunku zobowiązaniowego oraz treść Umowy, a ta była wzorcem zaoferowanym powodowi (konsumentowi) przez dewelopera (przedsiębiorcę), postanowienie w przedmiocie kary umownej zdaniem sądu miało charakter jednoznaczny i nie budziło wątpliwości interpretacyjnych, nie zostało też uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art 58 § 2 k.c.), czy za naruszające zasadę swobody kontraktowej, rozumianej jako równomierny rozkład uprawnień i obowiązków w stosunku prawnym (art 353 1 k.c.);

b.  częściowym zaspokojeniem interesów powoda, skoro zamieszkuje w nieruchomości od stycznia r., mimo że przebywanie w nieruchomości rozpoczęło się ponad 1 rok od oznaczonego terminu umowy przyrzeczonej, miało miejsce za pełnym przyzwoleniem spółki i nie ma charakteru legalnego, skoro inwestycja nadal nie uzyskała pozwolenia na użytkowanie i stanowi teren budowy,

ponadto sąd pominął przy tym okoliczności (bezsporne ), że przebywanie przez powoda w Lokalu wynika wyłącznie z utraty przez I. D. (1) oszczędności życia, braku możliwości zakupu innej nieruchomości, konieczności spłaty kredytu i zagrożenia wypowiedzenia umowy przez bank, potrzeby zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej dla siebie i małoletniej córki po rozwodzie, motywowana też była ograniczeniem kontaktów międzyludzkich, dobrem bliskich powoda oraz ochroną ich życia i zdrowia, wobec zatrudnienia powoda w 2021 r. bezpośrednio w szeregach służb medycznych niosących pomoc w ratowaniu życia i zdrowia pacjentów zakażonych wirusem (...)2 oraz jego mutacjami, w konsekwencji wobec wzrostu zakażeń i śmiertelności (...)2, ponieważ powód miał codzienną bezpośrednią styczność z osobami zarażonymi wirusem, zwłoka dewelopera pozostawała dla powoda szczególnie dolegliwa i utrudniała odbywanie izolacji domowych po pracy,

co więcej I. D. (1) od ponad 3 lat nie ma pełnego władztwa nad nieruchomością (art. 140 k.c.), dysponuje jedynie ekspektatywą tego prawa, a uzyskanie praw własności nadal pozostaje zagrożone, w końcu w wyroku sąd I instancji uczynił spółce zarzut z tytułu przedwczesnego wydania lokali uznając, że było to zachowanie naruszające Umowę deweloperską (§ 7 ust. 1) i nastąpiło wyłącznie na jej ryzyko,

a powyższe nieprawidłowe wnioski sądu I instancji miały relewantne znacznie dla sprawy, gdyż skutkowały stwierdzeniem istnienia podstaw do obniżenia dochodzonej przez powoda kary umownej;

2.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. art. 227 k.p.c. przez błędną interpretację § 11 tiret pierwszy Umowy deweloperskiej, w którym zastrzeżono, że w przypadku opóźnienia terminu odbioru technicznego lub opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności z przyczyn leżących po stronie spółki, spółka zapłaci I. D. (1) karę umowną liczoną za każdy dzień opóźnienia, w wysokości równej odsetkom ustawowym w skali roku od ceny, polegające na niewłaściwym przyjęciu, że:

a.  wolą stron nie było zastrzeżenie kary umownej na wypadek każdego opóźnienia, lecz tylko wywołanego przyczynami obciążającymi pozwanego w sposób zawiniony, bowiem mimo że w postanowieniu tym nie użyto słowa „zwłoka”, to jednak posłużono się w istocie równoważnym wyrażeniem „opóźnienia z przyczyn leżących po stronie dłużnika”, zatem, że deweloper jest zobowiązany do zapłaty kary umownej tylko, gdy do opóźnienia doszło wskutek: okoliczności leżących po jego stronie (z jego winy), podczas gdy strony zastrzegły karę umowną za opóźnienie a nie zwłokę, co potwierdzały zeznania córki dewelopera (...) obecnej u notariusza w charakterze pełnomocnika pozwanego przy podpisywaniu Umowy deweloperskiej: K. umowna była zastrzeżona za opóźnienie (pisemny protokół rozprawy z dnia 25 października 2022 r. - 00:16:50) oraz zeznania I. D. (1): Czytałam projekt umowy w tym dot. kary umownej i odsetek. Rozumiałam, że mogę się ubiegać o odsetki przy opóźnieniu z przyczyn leżących po stronie developera oraz, że ewentualne opóźnienie w zapłacie na rzecz developera przez mój bank będzie skutkować roszczeniami developera do mnie. Nie padło pojęcie zwłoki przy ustaleniach dot. kar i odsetek. Przy odczytaniu przez not. §11 postanowienia te nie były szczególnie omawiane (pisemny protokół rozprawy z dnia 25 października 2021 r.- 01:23:38, 01:25:31), a zeznania świadka oraz strony sąd uznał za wiarygodne, co skutkowało błędną wykładnią woli stron (art. 65 § 2 k.c.),

ponadto przyczyny występujące po stronie dłużnika nie zawsze muszą być zawionie, co oznacza, że pojęcie „przyczyn leżące po stronie dłużnika” jest pojęciem szerszy niż „wina", gdyż przyczyny te nie muszą wynikać wyłącznie z winy dłużnika, ale mogą być również wynikiem działań osób trzecich , inaczej rzecz ujmując zwłoka może być wynikiem okoliczności zawinionych, jak i niezawinionych;

b.  strony zastrzegły jedną karę umowną, której obowiązek zapłaty aktualizował się w przypadku spełnienia którejkolwiek z umówionych przesłanek (opóźnienia w odbiorze technicznym lub przeniesieniu własności), które mogą - choć nie muszą - zaistnieć jednocześnie, chociaż strony w umowie wyraźnie zastrzegły, że są to dwie niezależne od siebie przyczyny i wystąpienie każdej z nich stanowi odrębną podstawę do dochodzenia przez powoda kary umownej w pełnej wysokości za każde z tych naruszeń, bowiem w umowie posłużono się sformułowaniem „lub", natomiast decyzja powoda co do dochodzenia wyłącznie jednej z nich, tj. kary umownej za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność, była wynikiem rozdrobnienia roszczenia, o czym powód informował niemalże w każdym swoim piśmie precyzując nie tylko podstawę faktyczną swojego roszczenia, ale również okres, za który kara jest dochodzona,

nadto powód nie dochodził kary umownej za opóźnienie w odbiorze technicznym Lokalu, nie prezentował w tym zakresie żadnych twierdzeń i ocen prawnych, na s. 10 repliki na sprzeciw zastrzegł, że: dokonanie odbioru technicznego lokalu i jego prawidłowość (...) nie powinny być badane w sprawie, skoro powód: (...) nie dochodzi kary umownej za opóźnienie odbioru technicznego Lokalu Mieszkalnego, czy realizacji roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne czy prawne Lokalu,

w konsekwencji rozważania sądu częściowo wykraczają poza przedmiot analizowanej sprawy (art. 321 § 1 k.p.c.) i po prawomocnym jej zakończeniu, mogą skutkować istnieniem wątpliwości co do tego jaki jest zakres powagi rzeczy osądzonej (art. 365 § 1 k.p.c. i art. 366 k.p.c.);

3.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. przez pominiecie faktów relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a wynikających z wiarygodnych zeznań powoda oraz faktów prezentowanych w replice na sprzeciw , którym pozwany nie przeczył, a mianowicie, że uszczerbek w dobrach I. D. (1) ma też charakter niemajątkowy, bowiem żyje ona w nieustannym stresie (protokół - 01:36:27), wywołanym niepewnością o dalszy los inwestycji i osiągnięciem statusu właściciela lokalu, w stanie dezinformacji, wobec braku kontaktu z deweloperem (nie odbiera telefonów, nie stawia się na spotkania, przekazuje zdawkowe informacje o stanie inwestycji i rozstrzygnięciach administracyjnych), w poczuciu utraty oszczędności życia, braku możliwości spłaty kredytu hipotecznego i zagrożenia wypowiedzenia umowy przez bank (brak ustanowienia hipoteki, brak dostarczenia do banku umowy własności lokalu), doznaje też uciążliwości wynikających z utraty czasu na występowanie o oświadczenia do dewelopera, kontakt z pracownikami banku czy inspekcje w nieruchomości,

powyższe sprawia, że ocena materiału dowodowego uchybia zasadzie wszechstronności, podczas gdy dostrzeżenie tych okoliczności powinno skutkować odmową obniżenia kary umownej, bowiem jedynym naruszycielem Umowy deweloperskiej oraz zasad współżycia społecznego pozostaje pozwana spółka, która od początku zachowywała się nieuczciwie i sprzecznie z dobrymi obyczajami, kierując się chęcią zysku oraz szybkiej sprzedaży lokali zataiła w prospekcie informacyjnym rzeczywisty stan inwestycji oraz etap jej realizacji, co stanowi też (i) delikt w rozumieniu ustawy deweloperskiej zagrożony karą grzywny, ograniczenia wolności a nawet pozbawienia wolności do lat 2 , a także (ii) nieuczciwą praktyką rynkową w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym oraz ( (...)) praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o chronię konkurencji i konsumentów ;

4.  art. 233 § 1 k.p.c. przez brak pozbawienia wiarygodności zeznań R. Z. (prezesa zarządu komplementariusza) w dalszej niż wskazana w wyroku części oraz J. S. (pracownika spółki) i P. F. (pracownika spółki, córki R. Z.) w części, w jakiej były one sprzeczne z treścią rozstrzygnięć administracyjnych (dokumentami urzędowymi) i wiarygodnymi zeznaniami powoda, w szczególności co do braku istotnych i nieistotnych wad budynku C, które skutkują odmową udzielenia pozwolenia na użytkowanie oraz braku opóźnień w przeniesieniu własności Lokalu z przyczyn leżących po stronie spółki, podczas gdy kwestia antresoli nie pozostawała jedyną przyczyną odmowy udzielenia przez organy nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie, towarzyszyło im bowiem szereg innych uchybień o charakterze istotnym, bez usunięcia których niemożliwe było odebranie inwestycji;

5.  art. 5 k.c. przez jego zastosowanie w celu obniżenia należnej powodowi kary umownej, podczas gdy zmniejszenie kary umownej na podstawie art. 5 k.c. jest niedopuszczalne, bowiem instytucję obniżenia kary mownej ustawodawca uregulował w art. 484 § 2 k.c. , zaś sąd I instancji wykluczył, aby w niniejszej sprawie istniały podstawy do miarkowania kary umownej;

6.  art. 5 k.c. przez jego zastosowanie w celu obniżenia należnej powodowi kary umownej, chociaż nie może powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego osoba, która sama zasady te (lub przepisy prawa) narusza , tymczasem ustalone w sprawie okoliczności faktyczne i prawne potwierdzają, że to pozwany naruszył prawo i zasady współżycia społecznego i to w stopniu rażącym, ponieważ deweloper w pierwszej kolejności wprowadził w błąd organy udzielające pozwolenia na budowę , gdyż: zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. Nr DAR-UA-III. (...).2018 z dnia 5.09.2018 r. projekt budowlany określa wysokość budynku wynoszącą 12 m, w którym zaprojektowano 3 kondygnacje naziemne. Trzecia kondygnacja zawiera tzw. antresolę, spełniającą wymagania antresoli zawartej w § 3 pkt 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (...) inwestor wystąpił z wnioskiem o zmianę tego pozwolenia. W projekcie zamiennym w części opisowej na stronie 13 określono szczegółowy zakres zmian, przy czym nie określono zwiększenia wysokości budynku o jedną kondygnację naziemną przez budowę antresoli (...) W ocenie tutejszego organu wprowadzenie wydzielonych pomieszczeń na poziomie antresoli stanowi istotną zmianę zmieniającą kwalifikację budynku w zakresie kondygnacji nadziemnych, których nie uwzględnia ww. decyzja zatwierdzająca pozwolenie na budowę, kolejno nabywców, skoro w prospekcie informacyjnym jest mowa o 3 kondygnacjach budynku i zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak próba ta nie powiodła się wobec organów nadzoru budowlanego, które dostrzegły opisaną niezgodność, a także szereg innych o charakterze istotnym i nieistotnym, zatem nieprawidłowości w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w całości obciążają dewelopera, ponieważ zaprojektował i wzniósł budynek C niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz o istotnych i nieistotnych odstępstwach projektu architektoniczno-budowlanego, co uniemożliwiło i nadal uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Powód popiera w całości pogląd SO w Łodzi wyrażony w wyroku dnia 12 sierpnia 2014 r. (III Ca 36/14 ), że: Niezasadne jest twierdzenie pozwanego, iż nie wykonał w terminie zobowiązania z przyczyn niezależnych od niego, za które nie ponosi odpowiedzialności - decyzji władz administracyjnych, które wstrzymały lub opóźniły proces budowy. Analizując powołaną przez pozwanego przesłankę (...) należy mieć na uwadze, iż dokonane przez pozwanego odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego spowodowały odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a więc zawinione działania pozwanego niezgodne ze sztuką budowlaną spowodowały, iż decyzja administracji państwowej spowodowała opóźnienie w zakończeniu budowy budynku wielomieszkaniowego budowanego przez pozwanego;

7.  art. 5 k.c. w zw. z art. 3531 k.c. poprzez redukcję kary umownej z powołaniem się na akceptację wadliwego projektu budowalnego przez organ administracyjno-budowalny, mimo że czynność administracyjna, na którą powołał się sąd nie dotyczy strony Umowy deweloperskiej, lecz podmiotu pozostającego, poza tym stosunkiem, oznacza to, że zachowanie podmiotu trzeciego nie może determinować oceny o istnieniu lub zachwianiu równowagi kontraktowej,

8.  ponadto art. 5 k.c. pozwala podważyć umowę, gdyby przy jej sporządzaniu została świadomie wykorzystana przewaga jednej ze stron , czym z pewnością nie można obciążyć powoda (konsumenta), skoro zawarł Umowę w kształcie zaproponowanym przez dewelopera (przedsiębiorcę), poza tym co do zasady jednak, ramy swobody umów wynikającej z art. 3531 k.c. pozwalają na nieekwiwalentność świadczeń, jeżeli wynika to z decyzji stron , co potwierdza błędną wykładnię powołanej normy prawnej przez sąd I instancji;

9.  art. 5 k.c. przez jego zastosowanie i bezzasadne przyjęcie, że zasady współżycia społecznego uzasadniają obniżenie należnej powodowi kary umownej o 30%, chociaż w wyroku nie wyjaśniono adekwatności stopnia redukcji kary umownej do stopnia naruszania tychże zasad, co zresztą nie mogło nastąpić, bowiem zachowanie I. D. (1) nie zaburzyło równowagi kontraktowej pomiędzy stronami i w żadnym aspekcie nie zostało negatywnie ocenione, co w konsekwencji doprowadziło do pozbawienia znacznej części należnej jej świadczenia w postaci kwoty 16 028,27 PLN wraz z odsetkami.

Ponadto oceniając stopień adekwatności redukcji kary umownej sąd pominął, że brak przeniesienia własności Lokalu skutkuje tym, że powód doznaje szkód zarówno majątkowych jak i niemajątkowych, ponieważ: (i) obecnie, lokatorzy budynku płacą wyższe stawki (jak dla przedsiębiorców) w odniesieniu do należności za gaz i wodę , (ii) powód ponosi koszty wyższego oprocentowania kredytu oraz musi zawierać z bankiem (odpłatne) aneksy do umowy kredytu, ( (...)) powód nie może dysponować Lokalem jak właściciel, czyli legalnie posiadać i używać, pobierać pożytki (np. wynajmować), a także inne dochody oraz rozporządzać rzeczą (np. zbyć), (iv) powód żyje w nieustannym stresie, co wywołane jest ciągłą niepewnością o dalszy los inwestycji oraz w poczuciu utraty części oszczędności życia, braku możliwości spłaty kredytu i zagrożenia wypowiedzenia umowy przez bank, w stanie niepewności co do osiągnięcia statusu właściciela nieruchomości oraz upadku dewelopera, (v) deweloper nie tylko nie wykonał Umowy deweloperskiej, ale naruszył też powszechnie obowiązujące przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego, (vi) spór ma charakter konsumencki;

10.  art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 471 § 1 k.c. w zw. z art. Art. 472 k.c. w zw. z art. 473 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c. przez przyjęcie, że strony nie odstąpiły od zasady, że przesłanką kary umownej jest wina dłużnika, chociaż § 11 Umowy deweloperskiej tiret pierwsze kara umowna została zastrzeżona na wypadek opóźnienia (nie zwłoki), jeżeli do opóźnienia dojdzie z przyczyn leżących po stronie pozwanej spółki, a takie ukształtowanie kary umownej jest w pełni dopuszczalne oznacza to, że odpowiedzialność strony pozwanej z tytułu kar umownych została rozszerzona i dotyczyła wszelkich przyczyn leżących po stronie dewelopera, a nie tylko zawinionych, ograniczenie odpowiedzialności dewelopera jedynie za zawinione opóźnienie w podpisaniu umowy przenoszącej własność, a zatem za zwłokę mogło być uwidocznione w umowie, jeśli taki był zamiar stron, tym bardziej, iż kształt Umowy uformowany został przez stronę pozwaną, natomiast taki zapis nie znalazł się w Umowie, a zatem obecna postfactum daleko idąca nadinterpretacja treści Umowy dokonana przez sąd I instancji, nie znajdująca żadnych podstaw w treści umowy, ani jej wykładni, nie mogła być uznana w sprawie za wiążącą i skuteczną.

Powyższe skutkowało tym, że sąd badał winę strony i chociaż ustalono, że deweloper ją ponosi ze względu m.in. na wadliwość projektu, to ostatecznie zredukował karę umowną właśnie z powołaniem się na okoliczności związane z zawinieniem dewelopera , podczas gdy przyjęcie, że kara należna jest za opóźnienie (zwykłe) skutkowałoby brakiem badania okoliczności wpływających na brak terminowego przeniesienia własności Lokalu;

11.  art. 476 k.c. w zw. z art. 473 k.c. przez niewłaściwe uznanie, że „opóźnienie z przyczyn leżących po stronie dłużnika" należy uznać za równoznaczne ze „zwłoką”, co skutkowało przyjęciem, że deweloper był zobligowany do zapłaty kary umownej tylko gdy do opóźnienia w przeniesieniu własności Lokalu doszło wskutek okoliczności leżących po jego stronie (z jego winy), chociaż zwłoka występuje wówczas, gdy niewykonanie zobowiązania w ustalonym terminie lub niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty (jeżeli termin nie był oznaczony) nastąpiło z przyczyn, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, a więc gdy były one zawinione jeżeli odpowiedzialność dłużnika jest oparta na zasadzie winy) albo dłużnik nie wykazał żadnej z okoliczności egzoneracyjnych (jeżeli odpowiedzialność dłużnika jest oparta na zasadzie ryzyka), co skutkowało brakiem dostrzeżenia, że mocą § 11 tiret pierwsze Umowy deweloperskiej strony rozszerzyły zakres odpowiedzialności dewelopera na zasadzie art. 473 k.c., który uprawnia: do innego, szerszego lub węższego określenia okoliczności, za które dłużnik odpowiada; może ona również wynikać z przepisów ustawy. Wówczas, w konkretnym stosunku, także zwłoką będzie takie uchybienie terminowi świadczenia, którego przyczynę stanowiły okoliczności inne niż niezachowanie przez dłużnika należytej staranności. W takim wypadku, przy rozszerzeniu odpowiedzialności, niemożliwość postawienia dłużnikowi zarzutu zawinienia nie jest przeszkodą uznania, że pozostaje on w zwłoce ;

12.  art. 100 zd. 1 in fine k.p.c. przez jego zastosowanie i stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu, chociaż kara umowna została uznana za należną powodowi natomiast redukcja jej wysokości nastąpiła wobec okoliczności zupełnie niezależnych od powoda, w efekcie sąd powinien uznać, że to pozwany pozostaje odpowiedzialny za wynik sporu i za jego koszty w całości (art. 98 § 1 k.p.c.);

13.  art. 100 zd. 1 in fine k.p.c. przez pominiecie w kosztach procesu rozliczenia opłaty sądowej 30 zł, uiszczonej przez powoda z tytułu złożenia pisma z dnia 1 lutego 2022 r.;

14.  art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 w zw. z § 19 w zw. z § 15 ust. 3 pkt 1), 3) i 4) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. przez zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego dla powoda w stawce minimalnej, podczas gdy w sprawie odbyło się pięć terminów rozpraw, (ii) pełnomocnik podejmował próby polubownego rozwiązania sporu przed wniesieniem pozwu, jak i w jego trakcie procesu, ( (...)) wkład pracy radcy prawnego w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, był znaczny skoro powód przedstawił rzeczywisty stan faktyczny sprawy, dążąc do jego aktualizacji na każdym etapie sprawy oraz jego ocenę prawną z aktualnym orzecznictwem sądów powszechnych, SN oraz przedstawicieli doktryny, dążąc do wyłonienia w sprawie faktów i elementów prawnych stanowiących podstawę sporu, (iv) o zasadność wniosku decyduje również obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w tym inicjatywa dowodowa pełnomocnika w zakresie pozyskania danych od organów administracji publicznej (tak przed procesem w trybie dostępu do informacji publicznej, jak i w jego trakcie, przez stosowane wniosku dowodowe), (vi) przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, z których jeden uchylał się od stawiennictwa co skutkowało przedłużeniem postępowania (córka dewelopera - (...)) i opóźnienie wydania rozstrzygnięcia przez sąd I instancji;

Natomiast powód wnioskował o koszty zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości stawki minimalnej, co dla dewelopera, przy prowadzonej przez niego działalności pozostawałoby niewielkim obciążaniem.

W konkluzji powódka wnosiła o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda ponad zasądzoną już kwotę 37 400,52 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi w sposób następujący:

a)  od kwoty 29 895,31 zł od dnia 31 marca 2021 r. do dnia zapłaty,

b)  od kwoty 1 877,23 zł od dnia 24 czerwca 2021 r. do dnia zapłaty,

c)  od kwoty 5 627,98 zł od dnia 21 września 2021 r. do dnia zapłaty,

dodatkowo kwoty 16 028.79 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia 21 września 2022 r. do dnia zapłaty;

i jednocześnie rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za pierwszą instancję przez zasądzenie tychże kosztów od pozwanego na rzecz powoda, w tym kosztów zastępstwa procesowego, w podwójnej stawce wynikającej z norm przepisanych;

2.  zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, w podwójnej stawce wynikającej z norm przepisanych;

3.  na wypadek oddalenia apelacji powoda w całości lub jakiejkolwiek części, zaniechanie obciążania go kosztami procesu w postępowaniu II instancyjnym na zasadzie art. 102 k.p.c.;

4.  wyznaczenie rozprawy apelacyjnej.

Skarżąca nadmieniła, że zakresem zaskarżenia powódka nie objęła wyłącznie odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty:

a)  1 877,23 PLN sprzed dnia 24 czerwca 2021 r.,

b)  5 627,98 PLN sprzed dnia 21 września 2022 r.,

c)  16 028,27 PLN sprzed dnia 21 września 2022 r.

(apelacja powódki, k. 756-766)

Powódka w odpowiedzi na apelację pozwanego wniosła o:

1. oddalenie apelacji pozwanego w całości jako bezzasadnej,

2. zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, w podwójnej stawce wynikającej z norm prawem przepisanych,

3. zaniechanie obciążania powódki kosztami procesu w postępowaniu apelacyjnym, na podstawie art. 102 k.p.c., w sytuacji oddalenia apelacji powoda w całości lub jakiejkolwiek części oraz na wypadek uwzględnienia apelacji strony pozwanej w całości lub jakiejkolwiek części.

(odpowiedź na apelację, k. 779-782)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego okazała się bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu, natomiast apelacja powódki była uzasadniona, co skutkować musiało zmiana zaskarżonego orzeczenia.

Na wstępie wskazać należy, iż Sąd II instancji podziela wszelkie ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego oraz dokonaną ocenę dowodów wyrażoną w pisemnych motywach rozstrzygnięcia i przyjmuje je za własne, co skutkuje równocześnie ograniczeniem uzasadnienia do rozpoznania przedstawionych w apelacji zarzutów dotyczących prawa procesowego i materialnego (art. 387§2 1 p. 1 kpc).

Odnosząc się w pierwszej kolejności do apelacji strony powodowej, za chybione należy uznać zarzuty naruszenia prawa procesowego w postaci art. 233§1 kpc w zw. z art. art. 227 kpc oraz art. 230 kpc. Sąd I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, opierając go na wszechstronnie zebranym i ocenionym materiale dowodowym sprawy. Ocena ta opiera się na zasadach logiki i doświadczenia życiowego i spełnia wszelkie przesłanki swobodności w rozumieniu art. 233§1 kpc. Analizując zarzuty strony powodowej o charakterze procesowym, nie można oprzeć się wrażeniu, iż zmierzały one wyłącznie do podważenia oceny materialnoprawnej zmniejszenia kary umownej w oparciu o normy współżycia społecznego a więc na podstawie art. 5 kc. Skarżący upatruje bowiem wadliwości rozstrzygnięcia w błędnej ocenie zaburzenia równowagi kontraktowej między stronami, starając się uwypuklić kwestię winy pozwanego, jak również sytuacji osobistej powódki w kontekście wieloletniego już niewykonania zobowiązania umownego do przeniesienia własności lokalu i jego odbioru technicznego. Wskazuje przy tym na istotne cechy zastrzeżonej kary umownej, w tym na okoliczność spełnienia jej przesłanek oraz jej zastrzeżenia za każdy dzień opóźnienia pozwanego, co w ocenie apelującej wykluczało możliwość zmniejszenia kary umownej. Rzecz jednak w tym, iż te bardzo szeroko powołane argumenty de facto nie kwestionują ustaleń faktycznych i oceny dowodów dokonanych przez Sąd Rejonowy, lecz zmierzają do wykazania, iż dokonane ustalenia zostały błędnie przyjęte w dokonanej następnie materialnoprawnej ocenie dochodzonego roszczenia. Tym samym powódka upatruje wadliwości rozstrzygnięcia oddalającego częściowo powództwo nie w błędnie dokonanej ocenie dowodów i ustaleniach faktycznych opartych na ich podstawie, co ich błędnej subsumpcji ustalonych faktów pod normę art. 5 kc ze względu na brak uwzględnienia części z nich, bądź też nie nadanie im odpowiedniej rangi podczas analizy zasadności zastosowania powołanej klauzuli generalnej. Z tych też względów nie ma podstaw do uznania, iż zgłoszone zarzuty naruszenia prawa procesowego mogłyby okazać się skuteczne w kontekście dokonania zmian przez Sąd II instancji w stanie faktycznym sprawy na skutek dokonania odmiennej oceny materiału dowodowego, gdyż uchybień w tym zakresie nie sposób się dopatrzeć.

Zasadne okazały się natomiast zarzuty podniesione w apelacji powódki zarzuty naruszenia prawa materialnego, przede wszystkim naruszenia art. 5 kc, gdyż Sąd II instancji nie podziela stanowiska Sądu Rejonowego co do wystąpienia przesłanek umożliwiających jego zastosowanie w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy. Należy przy tym oczywiście mieć na uwadze, iż możliwości zastosowania w danym stanie faktycznym normy art. 5 kc należy do sfery sędziowskiego uznania, zaś możliwość ingerencji w jego zastosowanie przez Sąd Odwoławczy może nastąpić tylko w sytuacji gdy jego zastosowanie było oczywiście błędne lub niesprawiedliwe w stosunku do danej strony (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.02.2023r (...)). W realiach niniejszej sprawy Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację uznał, iż brak było podstaw do zastosowania dobrodziejstwa wynikającego z omawianego przepisu w stosunku do pozwanego z dwóch względów.

Po pierwsze Sąd Okręgowy uznaje, iż zmniejszenie kary umownej na podstawie art. 5 k.c. w ogóle nie jest niedopuszczalne, bowiem instytucję obniżenia kary mownej ustawodawca uregulował w art. 484§2 kc. Sąd podziela w tym zakresie poglądy orzecznictwa wyrażone m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18.11.2022r I AGa 124/22, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26.04.2022r (...) 81/22, wyroku Sądu Najwyższego z 10.08.2022r (...) 477/22 czy wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 26.02.2016r V ACa 381/15. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela w tym zakresie stanowisko, iż „Przesłanki miarkowania kary umownej są bowiem szczegółowo uregulowane art. 484 § 2 k.c. Nie można zaś zastępować konkretnej regulacji prawnej przez stosowanie art. 5 k.c., co też w judykaturze wyjaśniono. Poza tym wyrok zmniejszający karę umowną kształtuje w tym zakresie prawo podmiotowe wierzyciela. Zastosowanie art. 5 k.c. chroni przed nadużyciem prawa podmiotowego, natomiast nie można na podstawie wskazanego przepisu kształtować tego prawa”. Wprawdzie w orzecznictwie sądowym pojawiają się również stanowiska przeciwne, podkreślające, iż brak podstawy prawnej do wyłączenia w takiej sytuacji możliwości stosowania normy art. 5 kc, jednakże nie jest to stanowisko przekonywujące. Podkreślić należy bowiem, iż norma art. 484§2 kc i jej zastosowanie pozbawia wierzyciela trwale części należnej kary umownej. Tymczasem co do zasady ochrona wynikająca z klauzuli generalnej winna przysługiwać, gdy nie strona chcąca z niej skorzystać nie posiada żadnej innej możliwości obrony (co nie występuje przy instytucji miarkowania kary umownej) a ponadto udzielona na podstawie art. 5 kc ochrona winna mieć charakter jedynie przemijający do zmiany okoliczności faktycznych ujawnionych w danym postępowaniu. Wskazać przy tym należy, iż doktryna i orzecznictwo wypracowały szereg przesłanek, jakie winny być analizowane przy miarkowaniu kary umownej (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30.03.2022r I ACa 983/21). Zalicza się do nich między innymi, z uwzględnieniem sfery uznania sędziowskiego, stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością całego zobowiązania głównego; zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych; wagę naruszonych postanowień kontraktowych (obowiązki główne, obowiązki uboczne); zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych; zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości (np. uwypuklenie przez strony funkcji represyjnej); relację między wysokością kary umownej i wartością zobowiązania ustaloną w umowie, stosunek, w jakim do siebie pozostają dochodzona kara umowna i spełnione z opóźnieniem świadczenie dłużnika; relację wysokości kary umownej do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych; przyczynienie się wierzyciela do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika; ogół majątkowych i niemajątkowych interesów wierzyciela, jakie miał on w wykonaniu zobowiązania; stopień winy dłużnika, jeśli na tej zasadzie oparta jest odpowiedzialność.

Charakter wskazanych powyżej przesłanek w części jest zatem zbieżny z normami, które wchodzą w zakres zgodnych z zasadami współżycia społecznego, a zatem ponowna ich ocena przez dodatkowo pryzmat art. 5 kc nie wydaje się racjonalny i nie powinien mieć miejsca. Już sama ocena braku możliwości zastosowania wskazanej normy w celu zmniejszenia dochodzonej kary umownej była wystarczająca do uwzględnienia rozpoznawanego środka zaskarżenia.

Po drugie godzi się jednak podkreślić, iż na naruszenie zasad współżycia społecznego nie może powoływać się osoba, która sama te zasady łamie, co uznaje się za zasadę tzw. czystych rąk. Stanowisko w tym zakresie jest jednolite i ugruntowane w orzecznictwie sadowym (tak też m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19.10.2022r V ACa 799/21 czy Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12.04.2022r I PSK 212/21).

W niniejszej sprawie to pozwany naruszył prawo i zasady współżycia społecznego i to w stopniu rażącym, co wynika również z treści uzasadnienia skarżonego wyroku. Deweloper w pierwszej kolejności wprowadził w błąd organy udzielające pozwolenia na budowę, gdyż zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. Nr DAR-UA-III. (...).2018 z dnia 5.09.2018 r. projekt budowlany określa wysokość budynku wynoszącą 12 m, w którym zaprojektowano 3 kondygnacje naziemne. Trzecia kondygnacja zawiera tzw. antresolę, spełniającą wymagania antresoli zawartej w § 3 pkt 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (...) inwestor wystąpił z wnioskiem o zmianę tego pozwolenia. W projekcie zamiennym w części opisowej na stronie 13 określono szczegółowy zakres zmian, przy czym nie określono zwiększenia wysokości budynku o jedną kondygnację naziemną przez budowę antresoli (...) W ocenie tutejszego organu wprowadzenie wydzielonych pomieszczeń na poziomie antresoli stanowi istotną zmianę zmieniającą kwalifikację budynku w zakresie kondygnacji nadziemnych, których nie uwzględnia ww. decyzja zatwierdzająca pozwolenie na budowę, kolejno nabywców, skoro w prospekcie informacyjnym jest mowa o 3 kondygnacjach budynku i zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak próba ta nie powiodła się wobec organów nadzoru budowlanego, które dostrzegły opisaną niezgodność, a także szereg innych o charakterze istotnym i nieistotnym, zatem nieprawidłowości w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w całości obciążają dewelopera, ponieważ zaprojektował i wzniósł budynek C niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz o istotnych i nieistotnych odstępstwach projektu architektoniczno-budowlanego, co uniemożliwiło i nadal uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Niezasadne jest zatem twierdzenie pozwanego, iż nie wykonał w terminie zobowiązania z przyczyn niezależnych od niego, za które nie ponosi odpowiedzialności - decyzji władz administracyjnych, które wstrzymały lub opóźniły proces budowy. Należy mieć na uwadze, iż dokonane przez pozwanego odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego spowodowały odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a więc zawinione działania pozwanego niezgodne ze sztuką budowlaną spowodowały, iż decyzja administracji państwowej spowodowała opóźnienie w zakończeniu budowy budynku wielomieszkaniowego budowanego przez pozwanego (wyrok SO w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2014 r. sygn. akt III Ca 36/14 ).

Mimo istniejących wątpliwości co do prawidłowości posadowienia budynku, jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uwzględniając profesjonalny charakter działalności prowadzonej przez pozwanego), brak zawartych umów z dostawcami mediów, pozwany nie tylko zawarł z powódką umowę deweloperską, ale zobowiązał się do odbioru technicznego lokalu (którym protokół z 02.10.2019r kategorycznie nie jest) i przeniesienia własności lokalu w drastycznie krótkim terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Słusznie przy tym Sąd I instancji uznał, iż motywem takiego postępowania było z pewnością uzyskanie ceny od powódki przeznaczonej na dalszą działalność. Wywiązanie się z tak ustalonych obowiązków było zatem całkowicie nierealne, zaś pozwany musiał posiadać pełną wiedzę w tym zakresie. Znamiennym jest przy tym to, iż obowiązki pozwanego nie zostały zrealizowane do dnia dzisiejszego a więc w okresie blisko 5 lat od daty zawarcia umowy deweloperskiej. W tych okolicznościach nie ma żadnych podstaw do uznania, aby w toku obowiązywania umowy z powódką pozwany postępował zgodnie z normami współżycia społecznego a tylko takie postępowanie pozwoliłoby mu na skorzystanie z dobrodziejstwa wynikającego z normy art. 5 kc. To działanie pozwanego spowodowało rażące przekroczenie terminu umownego, który sam ustalonym wzorcem umownym ustalił, mając świadomość braku realnej możliwości jego zachowania, dążąc do uzyskania pełnej ceny nabycia do dalszego prowadzenia swojej działalności. Znamiennym jest przy tym fakt, iż w toku procesu pozwany nadal nie dostrzegał swoich zaniedbań co do przyczyn niewykonania umowy, usiłując wywodzić, iż odpowiedzialność w tym zakresie ponoszą inne podmioty poczynając od organu nadzoru budowlanego a kończąc na nabywcach lokali. Zawierając umowę z powódką deweloper był w pełni świadomy niemożności dotrzymania terminu umownego przeniesienia własności lokalu na powódkę, a mimo to zagwarantował go umową doprowadzając do jego niedotrzymania w bardzo długim okresie czasu, pozostawiając nabywcę lokalu w dalszej niepewności co do podstaw administracyjnych zamieszkiwania w lokalu bez pozwolenia na użytkowanie.

Samo wydanie lokalu umożliwiające powódce zamieszkanie w nim pozostaje w tym zakresie bez znaczenia dla możliwości zastosowania normy art. 5 kc. Nie można bowiem oprzeć się wrażeniu, iż czynność ta miała na celu jedynie stworzenie pozorów dla oceny wykonania zobowiązania w przeważającym stopniu i pewnego rodzaju „pocieszeniem” nabywców możliwością faktycznego korzystania z lokalu. Za przejaw złej woli i dla tak podjętych działań uznać przy tym należy obecne stanowisko dewelopera, który w ramach niniejszego postępowania czyni zarzut nabywcom co do przeprowadzenia wykończenia wewnętrznego lokali, na które sam przecież wyraził zgodę. Kara umowna została przy tym zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania do przeniesienia własności lokalu, co do chwili obecnej nie nastąpiło. Istnieje również niepewność, czy i kiedy czynność taka nastąpi. Powódka de facto zamieszkuje zatem w lokalu nieprzydatnym do zamieszkania z punktu widzenia administracyjnego, jak również boryka się z problemami opisanymi w toku postępowania chociażby w relacjach z bankiem, w którym zaciągnęła kredyt na zakup lokalu. Trudno wyobrazić sobie również gamę potencjalnych problemów po stronie powódki związanych z brakiem przeniesienia własności lokalu i dokonaniem jego odbioru technicznego w przyszłości.

W tych okolicznościach uznać należało, iż pozwany w całości ponosi odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania obwarowanego karą umowną. Skoro została ona zastrzeżona na wzorcu opracowanym przez dewelopera, który miał świadomość braku możliwości wywiązania się z kontraktu w ustalonym terminie, zaś po stronie powódki nie występują żadne okoliczności mogące skutkować oceną, iż postępowała ona niezgodnie z normami współżycia społecznego, to nie ma żadnych podstaw faktycznych do zmniejszenia należnego powódce świadczenia w oparciu o normę generalną jaką jest art. 5 kc. Odmienna ocena byłaby nieuzasadnionym premiowaniem tej strony umowy, która jako jedyna doprowadziła do rażąco długiego okresu niewykonania umowy, mimo realizacji wszystkich obowiązków kontraktowych przez I. D.. Nie można zgodzić się przy tym ze stanowiska Sądu I instancji, iż deweloper mógł mieć przekonanie o usanowaniu błędnego projektu wydanym pozwoleniem na budowę. Przystąpienie bowiem do inwestycji to działanie pozostające w sferze działalności zawodowej pozwanego, na które powódka nie miała kategorycznie wpływu. Do pozwanego, jako profesjonalisty należała faktyczna ocena możliwości podjęcia pracy, w kontekście posiadanego projektu budowlanego a z drugiej strony takiego ukształtowania umów z nabywcami, aby niezależnie od potencjalnych problemów z jego wykonaniem zachować ustalone terminu ich wykonania. Również ta okoliczność nie pozwala na ocenę, iż wystąpienie z niniejszym roszczeniem przez powódkę pozostawało w sprzeczności z normami sprawiedliwości społecznej.

Podkreślić należy, że art. 5 k.c. pozwala podważyć umowę, gdyby przy jej sporządzaniu została świadomie wykorzystana przewaga jednej ze stron, czym z pewnością nie można obciążyć skarżącej, skoro zawarła umowę w kształcie zaproponowanym przez profesjonalnego przedsiębiorcę. Trudno zatem mówić o tym, aby dochodzonym roszczeniem powódka działała sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, a tylko takie postępowanie nie mogłoby korzystać z ochrony prawnej. Nie można tez zgodzić się z Sądem I instancji, że zasady współżycia społecznego uzasadniają obniżenie należnej powódce kary umownej o 30%, chociaż w wyroku nie wyjaśniono adekwatności stopnia redukcji kary umownej do stopnia naruszania tychże zasad, co zresztą nie mogło nastąpić, bowiem zachowanie I. D. (1) nie zaburzyło równowagi kontraktowej pomiędzy stronami i w żadnym aspekcie nie zostało negatywnie ocenione, co w konsekwencji doprowadziło do pozbawienia znacznej części należnej jej świadczenia w postaci kwoty 16 028,27 PLN wraz z odsetkami. Możliwość zamieszkania w lokalu – bez jego odbioru technicznego i przeniesienia własności – nie może być w tym zakresie okolicznością wskazującą na jakiekolwiek wykonanie umownych obowiązków przez pozwanego, z którymi była związana kara umowna. Aktualny stan faktyczny związany z dalszym niewykonaniem obowiązku przeniesienia własności lokalu również uniemożliwia przyjęcie, iż istnieją jakiekolwiek powody do umożliwienia pozwanemu skorzystania z powołania się na normę art. 5 kc.

Reasumując, w realiach niniejszej sprawy nie zachodziły żadne przesłanki do zmniejszenia należnej powódce kary umownej w trybie art. 5 kc, zaś zarzuty jego naruszenia okazały się zasadne, co z jednej strony skutkuje uwzględnieniem złożonej apelacji, zaś z drugiej czyni bezzasadnym odnoszenie się do pozostałych zarzutów wskazanych w apelacji powódki.

Wobec powyższego za uzasadnione należało uznać również zarzuty powódki odnoszące się do rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu. Z uwagi na to, że to pozwany pozostaje odpowiedzialny za wynik sporu , ponosi on również odpowiedzialność za jego koszty w całości (art. 98 § 1 k.p.c.). Orzeczenie nie narusza natomiast art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 w zw. z § 19 w zw. z § 15 ust. 3 pkt 1), 3) i 4) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. Wkład pracy radcy prawnego w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym inicjatywa dowodowa pełnomocnika w zakresie pozyskania danych od organów administracji publicznej, choć dostrzegalna i trudna do zaprzeczenia, nie stanowiła jednak w ocenie Sądu Okręgowego wystarczającej podstawy do orzeczenia kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości stawki minimalnej.

Przechodząc do omówienia apelacji pozwanego, wskazać należy, w pierwszej kolejności, iż skarżący poddał kontroli instancyjnej zaskarżone orzeczenie wyłącznie pod katem naruszenia prawa procesowego w postaci normy art. 233§1 kpc. Zarzut ten okazał się całkowicie chybiony jak również w większości błędnie sformułowany, albowiem jego analiza prowadzi do wniosku, iż poprzez pryzmat wskazanego przepisu skarżący usiłował podważyć nie tyle stan faktyczny sprawy i dokonaną ocenę dowodów, co ocenę prawną dokonaną przez Sąd I instancji. Nie ulega zaś wątpliwości, iż w takim przypadku apelujący winien zgłosić określone zarzuty naruszenia prawa materialnego, czego zaniechał w rozpoznawanym środku zaskarżenia.

Sąd Okręgowy uznaje, iż poczynione przez Sąd I instancji ustalenia w sprawie były bardzo wnikliwie. Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy mieszczą się w granicach swobodnej – w przeciwieństwie do dowolnej – oceny przeprowadzonych dowodów jako spójne, logicznie powiązane z materiałem dowodowym, niebudzące wątpliwości w świetle życiowego doświadczenia oraz zupełne z punktu widzenia zakresu ustaleń niezbędnego do prawidłowego rozstrzygnięcia. Jako takie nie mogą być skutecznie zwalczane polemicznymi twierdzeniami apelującego. W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjmuje owe ustalenia Sądu I instancji w całości za własne.

Przed rozpoczęciem analizy zgłoszonych zarzutów wskazać należy, iż zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiada to w pełni zasadzie, że okoliczności uwalniające od odpowiedzialności musi wykazać ten, kto chce się na nie powołać (art. 6 k.c.). Uwolnienie się dłużnika od odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania jest jednak kategorią prawa materialnego, nie zaś procesowego i przez taki pryzmat należy między innymi analizować zgłoszone zarzuty.

Nie może przy tym ulegać wątpliwości, iż zasadniczą przyczyną opóźnienia w wykonaniu zobowiązania pozwanego do przeniesienia własności nieruchomości jak również odbioru technicznego lokalu powódki było niewątpliwie to, że pozwany postanowił wybudować budynek o liczbie kondygnacji wyższej aniżeli przewidziana w pierwotnym pozwoleniu na budowę i następnie zmierzał – mniej lub bardziej skutecznie – do zalegalizowania swojego nieuprawnionego w świetle pierwotnego pozwolenia działania. Jest to okoliczność, za którą odpowiedzialności I. D. (1) nie ponosi, a w stosunku między stronami, całość odpowiedzialności w tej mierze spoczywa na pozwanym. Ustalenia Sądu Rejonowego w tej mierze jawią się jako ze wszech miar prawidłowe i poparte prawidłowo ocenionym materiałem dowodowym.

Odnosząc powyższe uwagi wstępne do powołanych w apelacji zarzutów wskazać należy, iż zarzuty nr 1 i 2 zmierzały do wykazania okoliczności uwalniających pozwanego od odpowiedzialności z tytułu kary umownej. Jak już wskazano ewentualny brak winy pozwanego a więc wystąpienie okoliczności skutkujących niewykonaniem w terminie zobowiązania z przyczyn, za które nie ponosi on odpowiedzialności ma charakter materialnoprawny i nie ma podstaw do oceny tak zgłoszonego zarzutu w kategorii potencjalnego naruszenia prawa procesowego. Z tych przyczyn tak sformułowany zarzut jest błędny i nie może zostać uwzględniony. Dodatkowo jedynie wskazać należy, iż w toku procesu pozwany nie wykazał, aby to prace wykończeniowe prowadzone przez powódkę jak również pozostałych nabywców lokali miały jakikolwiek wpływ na opóźnienie w przeniesieniu prawa własności i dokonaniu odbioru technicznego lokalu I. D. (1).

Całkowicie chybiony jest zarzut nr 3 i 4, albowiem Sąd I instancji prawidłowo i wszechstronnie ustalił fakty związane z przyczynami opóźnienia (występującego wszak do chwili zamknięcia rozprawy w II instancji) na podstawie prawidłowo ocenionego materiału dowodowego sprawy. Trudno zrozumieć intencję pozwanej spółki zobowiązującej się do wykonania w pełni zobowiązania w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia umowy deweloperskiej z powódką, skoro na dzień jej podpisania nie zostały nawet zawarte umowy z gestorami sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej jak również dostawcą energii elektrycznej. Twierdzenie skarżącego, iż przewidywał w tych okolicznościach wywiązanie się z obowiązków umownych wobec powódki skutkujących naliczeniem kary umownej, jawi się jako całkowicie chybione.

Zarzut określony jako 5 jest chybiony z tego powodu, iż sam okres opóźnienia w wykonaniu przyłącza wodnokanalizacyjnego były irrelewantny dla oceny podstaw do naliczania przez powódkę kary umownej.

Zarzuty nr 6 i 7 są chybione z tego powodu, iż zakwestionowana w nich wina pozwanego jest kategorią prawną, zaś jej przyjęcie winno być zwalczane zarzutami natury materialnoprawnej nie zaś procesowej. Podobna ocena dotyczy również zarzutów nr 8 i 9 oraz 14-15, które ponownie zmierzają do wykazania istnienia okoliczności wyłączających odpowiedzialność dłużnika, jak również uwypuklenia dodatkowych kryteriów, jakie Sąd I instancji winien wziąć pod uwagę przy ustaleniu wysokości kary umownej. Jak już wskazano pojęcie winy, jak i kary umownej co do zasady, ale również wysokości mają charakter materialnoprawny. Okoliczności te były przedmiotem analizy Sądu I instancji w ramach rozważań prawnych nie zaś ustalenia stanu faktycznego i związanej z tym oceny dowodów a tylko ewentualne uchybienia w tym zakresie mogą być zwalczane zarzutem naruszenia art. 233§1 kpc. Skarżący nie zgłosił zaś zarówno naruszenia normy art. 471§1 kc jak i art. 483-484 kc a tylko ich zakwestionowanie mogłoby prowadzić do analizy trafności wskazanych powyżej zarzutów.

Nie ma racji skarżący, iż Sąd I instancji nie uwzględnił okoliczności wskazanych w p. 10-12, gdyż były one przedmiotem ustaleń faktycznych na podstawie dowodów z dokumentów, których strony w żadnej mierze nie kwestionowały. Ocena prawna opisanych przez apelanta zdarzeń winna być jednak przedmiotem określonych zarzutów natury materialnoprawnej zarówno wystąpienia okoliczności za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności w związku z niewykonaniem zobowiązania, a w konsekwencji oceny zasadności przyznania powódce kary umownej. Nie ma żadnych podstaw do powoływania tego rodzaju zarzutów w ramach zarzutów natury procesowej, jak również próby przemycania w taki sposób zarzutów naruszenia prawa materialnego, które Sąd II instancji miałby oceniać choć zostały one sformułowane jednoznacznie jako naruszenie normy art. 233§1 kpc.

Nie jest przekonujący zarzut nr 13, albowiem Sąd I instancji ustalił stan faktyczny sprawy na podstawie opisanych dokumentów, oceniając równocześnie z jakich przyczyn uznał, iż brak stwierdzenia nieważności decyzji o zatwierdzeniu projektu architektoniczno budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, nie wpływał na możliwość oceny braku winy pozwanego w opóźnieniu wykonania względem powódki obowiązków umownych statuujących jej prawo do kary umownej. Prawidłowo wskazał przy tym, co wydaje się, iż umyka apelującemu, z jakich przyczyn Wojewoda (...) nie mógł stwierdzić nieważności wskazanej powyżej decyzji. Ocena ta jest prawidłowa i nie ma potrzeby jej powielania. Ponownie jednak wskazać należy, iż zarzut ten zmierzał do wykazania, iż w ustalonym stanie faktycznym pozwany nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania, a więc nie może być skutecznie kwestionowany zarzutem naruszenia prawa procesowego.

Analogiczna ocena dotyczy zarzutu nr 16, który odnosi się do prawidłowości zastrzeżenia kary umownej w kontekście podniesionego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zarzutu nieważności tego unormowania. Zarzut zmierzający do uwzględnienia tak określonego zarzutu winien przybrać formę wyłącznie materialnoprawną, nie zaś procesową. Już z tych względów nie może on zostać uznany za skuteczny. Podobna ocena dotyczy zarzutu miarkowania kary umownej a więc instytucji opisanej w art. 484§2 kc nie zaś normie art. 233§1 kpc.

Chybionym jest zarzut dotyczący ustalenia wysokości kary umownej poprzez jej przeliczenie na podstawie odsetek ustawowych nie zaś ustawowych za opóźnienie, gdyż wyliczenie przyjęte przez Sąd I instancji było prawidłowe, zaś z przeprowadzonych obliczeń za pomocą kalkulatora www.kalkulatory.gofin.pl wynika, iż kara umowna wyliczona na podstawie ustawowych odsetek za opóźnienie w sposób określony w umowie deweloperskiej za okres od 01 grudnia 2019 roku do 25 października 2022 roku wyniosłaby kwotę 126.504,58zł. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, iż wydając rozstrzygnięcie Sąd I instancji błędnie przyjął wysokość należnego powódce świadczenia.

Ostatni z zarzutów jest o tyle chybiony, iż powódka nigdy nie cofnęła powództwa w jakiejkolwiek części. Niemniej jednak skoro pozwany kwestionował sposób rozliczenia kosztów procesu za I instancję w odrębnym zarzucie procesowym to z pewnością nie może być uznana za skuteczną próba zarzucenia Sądowi Rejonowemu w tym zakresie naruszenia normy art. 233§1 kpc.

Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy w wyniku uwzględnienia apelacji powódki zmienił zaskarżony wyrok w zakresie postulowanym przez stronę powodową, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i zasądzoną w punkcie 1. wyroku kwotę 37 400,52 podwyższył do 53.429,31zł.

Zmiana orzeczenia w zakresie roszczenia głównego skutkować musiała również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach procesu. O kosztach postępowania pierwszo-instancyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz pozwanej, która wygrała proces w całości, kwotę 6.289,00 zł. Na koszty postępowania po stronie powodowej złożyły się: uiszczona opłata sądowa od pozwu w kwocie 1.589 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.); uiszczona opłata sądowa od rozszerzenia powództwa – 1.083 zł; wynagrodzenie pełnomocnika powódki będącego radcą prawnym w kwocie 3.600 zł, ustalone od pierwotnej wartości przedmiotu sporu (31.772,54 zł) w oparciu o § 2 pkt 5 w zw. z § 19 rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. 2018 poz. 265 t.j.; opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.

Apelację pozwanego Sąd Okręgowy oddalił w całości jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie III. na podstawie art. 98 § 1 i 1 1 w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c. Na koszty postępowania apelacyjnego powódki złożyło się 2.700 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Okręgowym (§ 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 1 r.o.a.) oraz 1.000 zł tytułem opłaty sądowej od apelacji.