Mieszkanie rynek wtórny, pluskwy - rękojmia, pozew
Bardzo proszę o pomoc. Kupiłam mieszkanie na rynku wtórnym w lutym. Już w dzień odbioru mieszkania okazało się, że są w nim pluskwy. Od razu zamówiłam firmę dezynsekcyjną oraz powiadomiłam sprzedających. Sprzedający oczywiście byli świadomi problemu z pluskwami i problemu z sąsiadem z góry, od którego pluskwy przechodzą już od 2 lat. Zostało to przed nami zatajone.
Przeprowadziliśmy dwie dezynsekcje o łącznej kwocie 800 zł. Firma wystawiła nam też oświadczenie, że pluskwy na pewno były tam zanim my przejęliśmy mieszkanie. Pozbyliśmy się zainfekowanych mebli, co kosztowało 400 zł, ale nie mam niestety paragonu ani dowodu zapłaty. Przez miesiąc nie mogliśmy korzystać z mieszkania, co opóźniło nam remont. Mimo, że nie mogliśmy korzystać z mieszkania, musieliśmy opłacić pierwszą ratę kredytu oraz czynsz do spółdzielni.
Sprzedający nie zgodzili się pokryć kosztu usunięcia pluskiew, zignorowali przedsądowe wezwanie do zapłaty.
Czy mam jakiekolwiek podstawy do pozwu sprzedających? Mogę liczyć na jakiekolwiek odszkodowanie? Chciałam złożyć pozew w postępowaniu upominawczym, czy sąd może taki pozew odrzucić? Ewentualnie jeśli lepiej skorzystać z rękojmi, jak by ten proces wyglądał?
Byłabym wdzięczna za wszelką pomoc. Jestem załamana całą sytuacją i wściekła. Jest to nasze pierwsze mieszkanie, a niestety bardzo żałuję zakupu i nie mam ochoty wchodzić do tego mieszkania.
Tak, podstawy do pozwu są. To jest klasyczna rękojmia za wadę fizyczną lokalu. Mieszkanie z aktywną infestacją pluskiew nie ma właściwości, które lokal mieszkalny powinien mieć, więc jest wadliwe. Sprzedawca odpowiada za wadę istniejącą przy wydaniu lokalu albo wynikającą z przyczyny tkwiącej w nim w tej chwili, a przy nieruchomości termin rękojmi wynosi 5 lat od wydania. To, że pluskwy ujawniły się dopiero w dniu odbioru, nie zamyka sprawy; sprzedawca jest wolny od rękojmi tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie już przy zawarciu umowy.
Do samej rękojmi nie trzeba udowadniać winy sprzedających. Trzeba udowodnić wadę i to, że istniała przy wydaniu. Wiedza sprzedających robi się kluczowa wtedy, gdy w akcie notarialnym wyłączono albo ograniczono rękojmię, bo przy podstępnym zatajeniu taka klauzula jest bezskuteczna. Jeżeli naprawdę wiedzieli o pluskwach i o sąsiedzie z góry, a temat przemilczeli, to jest dla Pani bardzo mocny punkt.
Najbardziej sensowny kierunek to obniżenie ceny i zwrot kosztów związanych z wadą, a nie od razu odstąpienie od umowy. Odstąpienie jest możliwe tylko przy wadzie istotnej. Tu da się to próbować bronić, ale jeśli wada była usuwalna i została zwalczona dezynsekcją, sąd może uznać, że właściwsze jest obniżenie ceny. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny można dochodzić także szkody poniesionej dlatego, że umowę zawarto nie wiedząc o wadzie.
Dwie dezynsekcje za 800 zł wyglądają jak normalna pozycja do dochodzenia. Koszt wyrzucenia mebli też może wejść, ale bez paragonu albo innego śladu trzeba go będzie wykazać inaczej, np. świadkiem, korespondencją, zdjęciami, potwierdzeniem zlecenia. Sama rata kredytu i zwykły czynsz do spółdzielni są dużo słabsze, bo te koszty co do zasady i tak obciążałyby właściciela po zakupie; tu problemem będzie normalny związek przyczynowy. Gdyby był konkretny dodatkowy koszt zastępczy przez brak możliwości korzystania z lokalu, to byłaby lepsza pozycja.
Co do trybu: zwykłe postępowanie upominawcze można próbować, bo chodzi o roszczenie pieniężne, ale to nie jest dobra sprawa na nakaz zapłaty „z automatu”. Jeżeli twierdzenia co do faktów budzą wątpliwość, sąd nie wyda nakazu. A tutaj spór będzie o stan lokalu, moment istnienia wady i wiedzę sprzedających. W zwykłym upominawczym to nie oznacza odrzucenia pozwu; sprawa po prostu pójdzie dalej zwykłym trybem. Gorzej z EPU, bo tam przy braku podstaw albo po sprzeciwie postępowanie jest umarzane i potem trzeba składać zwykły pozew.
Czyli krótko: tak, pozew ma podstawy. Najmocniej wygląda roszczenie o obniżenie ceny i zwrot udokumentowanych kosztów usunięcia skutków wady. Kluczowe dowody to akt notarialny, protokół wydania, zgłoszenie do sprzedających z dnia odbioru, faktury za dezynsekcję, oświadczenie firmy, zdjęcia, korespondencja i wszystko, co pokaże, że problem był wcześniej znany w tym lokalu albo przynajmniej sprzedającym. Skoro po zgłoszeniu nic nie zrobili, trudno im będzie bronić się tym, że chcieli wadę niezwłocznie usunąć.