Moi rodzice są po rozwodzie i posiadają dom jako współwłasność małżeńska.
Po rozwodzie nie ma już wspólności majątkowej małżeńskiej. Jeżeli dom był w majątku wspólnym, to po ustaniu małżeństwa trzeba mówić raczej o majątku wspólnym po ustaniu wspólności albo o współwłasności udziałowej, zależnie od tego, co dokładnie jest wpisane w księdze wieczystej i czy był już podział majątku. To trzeba sprawdzić w KW i w akcie, którym ojciec „przepisał” udział siostrze.
Umowa dożywocia jest uregulowana w
art. 908 kc. Jeżeli ojciec przeniósł swój udział w nieruchomości na siostrę w zamian za dożywotnie utrzymanie, to siostra jako nabywca ma obowiązki wobec ojca. Ale to nie oznacza automatycznie, że może wprowadzić ojca do domu wbrew drugiemu współwłaścicielowi i wbrew aktualnemu sposobowi korzystania z nieruchomości.
W tym domu mieszka tylko moja mama. Czy siostra może tam ulokować ojca bez zgody mamy która nie chce z nim mieszkać?
Jeżeli dom jest współwłasnością, każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych —
art. 206 kc. Problem w tym, że korzystanie z domu mieszkalnego przez skłóconych byłych małżonków często nie da się pogodzić w praktyce. Siostra nie może traktować udziału jak prawa do samodzielnego zarządzania całym domem i narzucania mamie wspólnego zamieszkania z ojcem.
Jeżeli nie ma zgody co do sposobu korzystania, można żądać sądowego uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości, czyli tzw. podziału quoad usum. Sąd może wtedy określić, kto z jakich części domu korzysta. To nie znosi współwłasności, ale porządkuje korzystanie.
Zniesienie współwłasności jest możliwe. Każdy współwłaściciel może go żądać na podstawie
art. 210 kc. Sąd może:
- podzielić nieruchomość fizycznie, jeżeli to możliwe — art. 211 kc,
- przyznać nieruchomość jednej osobie ze spłatą pozostałych,
- zarządzić sprzedaż i podział ceny — art. 212 kc.
Dożywocie ojca może jednak mieć znaczenie przy wartości udziału i przy sposobie zniesienia współwłasności. Udział obciążony prawem dożywocia nie jest „czysty”, więc jego wartość może być inna niż zwykłe 1/2 udziału bez obciążeń. To zwykle wymaga opinii biegłego.
Czy jeżeli mama udowodni że to ona płaciła za całą budowę domu to miała by mniejsze koszty do spłaty w przypadku zniesienia współwłasności?
Może to mieć znaczenie, ale nie działa automatycznie tak, że „płaciła, więc dom jest jej”. Jeżeli budowa była finansowana w czasie trwania małżeństwa z majątku wspólnego, to zasadniczo traktuje się to jako majątek wspólny. Jeżeli mama finansowała budowę ze swojego majątku osobistego, np. pieniędzy sprzed ślubu, darowizny, spadku, majątku osobistego, to może żądać rozliczenia nakładów. Podstawą jest
art. 45 kro.
Możliwe jest też żądanie ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym po ustaniu wspólności, ale tylko przy spełnieniu przesłanek z
art. 43 § 2 kro. Trzeba wykazać ważne powody oraz różny stopień przyczynienia się do powstania majątku. Samo twierdzenie, że jedna strona więcej płaciła, nie zawsze wystarczy.
Kluczowe do sprawdzenia:
- czy był już podział majątku po rozwodzie,
- co dokładnie jest wpisane w księdze wieczystej,
- czy ojciec przeniósł udział w domu, udział w całym majątku wspólnym, czy zawarto inną umowę,
- czy prawo dożywocia jest wpisane w KW,
- z jakich środków mama finansowała budowę i czy da się to udowodnić dokumentami.
Najprościej: siostra nie powinna samowolnie wprowadzać ojca do domu zajmowanego przez mamę, jeżeli narusza to sposób korzystania z nieruchomości i prawa mamy jako współwłaściciela. Sprawę trzeba rozwiązywać przez sąd: albo uregulowanie korzystania z domu, albo zniesienie współwłasności/podział majątku ze spłatami i rozliczeniem nakładów.