Centrum tematu

Eksmisja

Eksmisja to postępowanie zmierzające do opróżnienia lokalu, domu albo innego pomieszczenia przez osobę, która nie ma skutecznego prawa do dalszego zajmowania nieruchomości. Najczęściej dotyczy zaległości czynszowych, zakończenia najmu, zajmowania lokalu bez umowy albo wykonania prawomocnego wyroku eksmisyjnego.

Przepisy Pytania Pisma Krok po kroku

Co warto wiedzieć

Eksmisja nie polega na samodzielnym usunięciu lokatora przez właściciela. Co do zasady konieczne jest uzyskanie orzeczenia sądu nakazującego opróżnienie lokalu, a następnie skierowanie sprawy do komornika. Właściciel, wynajmujący albo inny uprawniony podmiot powinien wykazać, że osoba zajmująca lokal nie ma skutecznego tytułu prawnego do dalszego korzystania z niego.

Sprawy o eksmisję często wynikają z wypowiedzenia umowy najmu, zaległości w zapłacie czynszu, zajmowania mieszkania po zakończeniu umowy albo naruszania porządku domowego. W sprawach lokali mieszkalnych sąd bada także, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Ma to znaczenie dla wykonania wyroku, bo w określonych sytuacjach opróżnienie lokalu może zostać wstrzymane do czasu złożenia oferty najmu socjalnego przez gminę.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sprawa może trafić do komornika. Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeżeli obowiązek nie zostanie wykonany, prowadzi czynności zmierzające do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Wykonanie eksmisji zależy m.in. od treści tytułu wykonawczego, rodzaju lokalu, sytuacji osoby eksmitowanej oraz ewentualnego prawa do lokalu socjalnego albo tymczasowego pomieszczenia.

W praktyce ważne jest odróżnienie samego roszczenia o opróżnienie lokalu od roszczeń pobocznych, takich jak zapłata zaległego czynszu, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, koszty procesu albo koszty egzekucji. Mogą one występować obok sprawy eksmisyjnej, ale nie są tym samym co żądanie opróżnienia lokalu.

Krok po kroku

Najprostszy porządek działania w typowej sprawie związanej z tym tematem.

Ustal tytuł do lokalu

Sprawdź, czy osoba mieszka na podstawie umowy, użyczenia, współwłasności, meldunku czy bez żadnego tytułu.

Zakończ podstawę korzystania

Jeśli istnieje umowa, najpierw trzeba ją skutecznie wypowiedzieć albo wykazać, że wygasła.

Wyślij wezwanie do opuszczenia lokalu

Pisemne wezwanie porządkuje sprawę i pokazuje, od kiedy właściciel żąda wydania lokalu.

Przygotuj pozew

W pozwie opisz tytuł właściciela, brak prawa do lokalu i żądanie wydania nieruchomości.

Nie usuwaj lokatora siłowo

Wymiana zamków albo odcięcie mediów może stworzyć dodatkowe ryzyko prawne.

Po wyroku kieruj sprawę do komornika

Przymusowe wykonanie eksmisji odbywa się według procedury, a nie samodzielnie.

Najczęściej potrzebne pisma

Najbardziej praktyczne dokumenty powiązane z tym problemem. Gotowe wzory prowadzą bezpośrednio do formularza, a pozostałe pozycje porządkują listę dokumentów do rozbudowy.

Pozew o eksmisję i opróżnienie lokalu do przygotowania w bazie wzorów Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu do przygotowania w bazie wzorów Wniosek do komornika o wykonanie eksmisji do przygotowania w bazie wzorów Odpowiedź na pozew o eksmisję do przygotowania w bazie wzorów Pozew o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu do przygotowania w bazie wzorów

Najważniejsze przepisy

Wybrane artykuły, od których najczęściej zaczyna się analizę tego tematu.

art. 222 kc Roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela upr... art. 675 kc Zwrot rzeczy Art. 675. § 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawid... art. 680 kc Najem lokalu Art. 680. Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych. Art. 680[1]. § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istn... art. 791 kpc Skuteczność tytułu wykonawczego wobec innych osób Art. 791. § 1. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uz... art. 1046 kpc Wydanie nieruchomości statku Art. 1046. § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego...

Pytania z forum

Praktyczne problemy użytkowników powiązane z tym hasłem.

Eksmisja lokatorów Moja babcia przed laty udostępniała mieszkanie naszej dalszej rodzinie za pomocą ustnej umowy użyczenia. Złożyła już im wypowiedzenie umowy użyczenia... Prawo Cywilne · 13 odpowiedzi Natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu. Proszę o interpretację zapisu: "W przypadku nieprzestrzegania niniejszej Umowy oraz w razie dopuszczenia się zwłoki w zapłacie czynszu i opłat dłużej... Prawo Cywilne · 5 odpowiedzi Rozwód i majątek. Witam ja z pytaniem czy dom nabyty jako darowizna podlega podziałowi majątku jeżeli tylko żona jest prawnym właścicielem i nabywcą darowizny. I czy po... Prawo Cywilne · 4 odpowiedzi

Najczęstsze pytania

Gdzie składa się pozew o eksmisję?

Pozew o eksmisję składa się zwykle do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia lokalu albo nieruchomości.

Co powinien zawierać pozew o eksmisję?

Pozew powinien wskazywać strony, lokal, żądanie opróżnienia i wydania lokalu, podstawę zajmowania lokalu, przyczynę utraty tytułu prawnego oraz dowody, np. umowę najmu, wypowiedzenie, wezwania i dokumenty zadłużenia.

Czy właściciel może sam usunąć lokatora?

Nie powinien robić tego samodzielnie. Co do zasady potrzebne jest orzeczenie sądu i egzekucja prowadzona przez komornika.

Czy sąd zawsze przyznaje lokal socjalny?

Nie. Sąd bada sytuację osoby eksmitowanej i stosuje przepisy o ochronie lokatorów. W niektórych sprawach może orzec uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, a w innych odmówić takiego uprawnienia.

Co dzieje się po uwzględnieniu pozwu o eksmisję?

Sąd nakazuje opróżnienie lokalu. Po uprawomocnieniu orzeczenia i uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę można skierować do komornika.

Czy eksmisja może być wstrzymana?

Tak, w szczególności gdy z orzeczenia wynika uprawnienie do najmu socjalnego lokalu i wykonanie opróżnienia lokalu zależy od złożenia odpowiedniej oferty przez gminę.

Czy w sprawie o eksmisję można żądać zapłaty zaległości?

Roszczenie o opróżnienie lokalu jest odrębne od roszczenia o zapłatę. W praktyce obok eksmisji mogą pojawić się żądania dotyczące czynszu, odszkodowania za bezumowne korzystanie albo kosztów procesu.

Co oznacza oddalenie powództwa o eksmisję?

Oddalenie oznacza, że sąd nie uwzględnił żądania opróżnienia lokalu. Może to wynikać np. z niewykazania utraty tytułu prawnego albo z innych przeszkód procesowych lub materialnoprawnych.