Wyrok SN z 14 lutego 2013, sygn. II CSK 351/12
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
uchylono orzeczenie
Przedmiot
o zapłatę
Typ sprawy
sprawa cywilna
Etap
skarga kasacyjna
Tryb
posiedzenie niejawne
Tematy
odszkodowanie
Data orzeczenia
14 lutego 2013
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział II
Przewodniczący
SSN Anna Kozłowska
Podstawa prawna
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lutego 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa M.W. – B.
przeciwko W. Przedsiębiorstwu Handlowo - Usługowo -
Produkcyjnemu "A." Spółce Akcyjnej w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 14 lutego 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 2 lutego 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 10 października 2011 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził od
pozwanej na rzecz powódki 109 059,80 zł tytułem części odszkodowania za
bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego.
Sąd ustalił, że do stycznia 2009 r. powódka była właścicielką nieruchomości
w P. przy ul. R. 42, którą nabyła w drodze dziedziczenia. W budynku znajdującym
się na tej nieruchomości jest lokal użytkowy, który od lat 70. dwudziestego wieku do
6 marca 2009 r. zajmowała pozwana spółka.
W sierpniu 2001 r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu tego
lokalu; wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 31 sierpnia 2001 r. Powódka
wielokrotnie wzywała pozwaną do opróżnienia i wydania lokalu; został on jednak
zwrócony dopiero w marcu 2009 r.
Czynsz za wynajem lokalu w okresie od dnia 1 września 2001 r. do dnia
31 grudnia 2008 r., ustalony według stawek wolnorynkowych i stanu lokalu z dnia
1 września 2009 r., wynosił 759 231 zł. Za zajmowanie lokalu od dnia
1 października 2001 r. do dnia 31 marca 2009 r. powódka otrzymała od
pozwanej 145 980 zł.
Wspomniany lokal użytkowy znajduje się na parterze kamienicy, w centrum
miasta, walorem jego jest atrakcyjna lokalizacja i dobry dojazd autobusowy
i tramwajowy. Duże okna wystawowe zapewniają dobre warunki reklamowe.
Całkowita powierzchnia lokalu wynosi 144,20 m2
, w tym część handlowa - 79,40
m2
, zaplecze - 51,70 m2
i piwnica - 13,10 m2
. W pomieszczeniach zaplecza
widoczne są ślady wilgoci, zacieki, odpryski farby, ubytki tynku i znaczne zużycie
podłogi. Lokal wymaga remontu.
W kamienicy są także inne lokale użytkowe, w jednym najemca prowadzi
sklep obuwniczy, a w drugim – cukiernię. Podcienia kamienicy zostały
zaadoptowane na kawiarnię. Na piętrach kamienicy znajduje się 30 lokali
mieszkalnych, dziesięć z nich lokatorzy wykupili. Część lokatorów zalega
z płaceniem czynszu. Stawki czynszowe są ustalane uchwałą Rady Miasta P.
Dochód z tytułu czynszu powódka przeznaczała na bieżące utrzymanie
nieruchomości i drobne remonty. Powódka była także właścicielką innych
3
nieruchomości w P., nabytych również w drodze dziedziczenia. Powódka jest
farmaceutą, od 1989 r. jest zatrudniona w aptece, wcześniej była nauczycielem
akademickim.
Sąd Okręgowy uznał, że powódka - wbrew stanowisku pozwanej - była
właścicielką nieruchomości w okresie, za który dochodzi odszkodowania
za bezumowne korzystanie z lokalu; wynika to jednoznacznie z księgi wieczystej
nieruchomości. Sąd nie podzielił zarzutu pozwanej, że dochodzone roszczenie
podlega przewidzianemu w art. 118 k.c. trzyletniemu terminowi przedawnienia;
nie jest ono bowiem roszczeniem o świadczenie okresowe, ani też świadczeniem
związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu
wynajmowanie lokali przez powódkę nie stanowiło działalności gospodarczej.
Należało natomiast uznać, że powódka korzystała z przysługującego jej prawa
własności i czerpała z tego pożytki cywilne. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia
Sąd wskazał art. 225 k.c.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej,
podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu postawach, pełnomocnik pozwanej
zarzucił naruszenie art. 225 k.c., art. 431
k.c. w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia
23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 41, poz. 324 ze zm.;
dalej: „u.d.g.”), art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności
gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.; dalej: „u.s.d.g.”), art. 5 ust. 6
u.s.d.g. w związku z art. 10 ust. 6 i art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca
1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.,
Nr 51, poz. 307 ze zm.; dalej – „ u.p.d.f.”) i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca
2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej:
„u.p.t.u.”), art. 118 k.c. i art. 244 k.p.c. Powołując się na te podstawy, wniósł
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania albo o wydanie określonego wyroku reformatoryjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności skargi kasacyjnej ma zarzut
wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego
niewłaściwego zastosowanie. Zdaniem skarżącej nie ma bowiem podstaw
do uznania jej za posiadacza zależnego lokalu użytkowego w złej wierze,
od którego powódka może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z lokalu, ponieważ po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu
najmu z sierpnia 2001 r. doszło do przedłużenia umowy na czas nieoznaczony
na podstawie art. 674 k.c.
Uwzględniając powództwo, Sąd uznał, że pozwana jako posiadacz zależy
lokalu użytkowego w złej wierze odpowiada wobec właściciela tak jak samoistny
posiadacz w złej wierze. Jest zatem obowiązana do zapłaty dochodzonego
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, stanowiącego
jedynie określoną część wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu
w okresie od 1 września 2001 r. do 31 grudnia 2008 r., albowiem nie miała tytułu
prawnego do zajmowania wynajmowanego lokalu, gdyż utraciła go na skutek
wypowiedzenia umowy najmu w sierpniu 2001 r. Tymczasem uszło uwagi Sądu,
że z kilku dołączonych do pozwu pism powódki, uznanych za wiarygodne dowody
w sprawie, wynika, iż powódka po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu
z sierpnia 2001 r. wielokrotnie – wobec używania nadal lokalu przez pozwaną –
wypowiadała pozwanej umowę stanowiąca podstawę używania lokalu użytkowego.
W zaadresowanym do pozwanej piśmie z dnia 27 sierpnia 2003 r., doręczonym jej
w dniu 28 sierpnia 2003 r., powódka powiadomiła adresata, że rozwiązuje
wspomnianą umowę za trzymiesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do
opróżnienia i wydania lokalu z dniem 30 listopada 2003 r. Z kolejnego pisma z dnia
29 czerwca 2004 r., doręczonego w dniu 30 czerwca 2004 r., wynika, że powódka
rozwiązała umowę za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia
i wydania lokalu z dniem 31 lipca 2004 r. Dwa razy powódka wypowiadała umowę
w 2005 r. W piśmie z dnia 28 lutego 2005 r., doręczonym tego samego dnia,
powiadomiła pozwaną, że rozwiązuje umowę za miesięcznym wypowiedzeniem
i wezwała do opróżnienia i wydania lokalu. W drugim piśmie, opatrzonym datą
31 sierpnia 2005 r. i doręczonym pozwanej tego samego dnia, powódka rozwiązała
5
umowę również za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia
i wydania lokalu z dniem 30 września 2005 r.
Mając na względzie powyższe, nie można odeprzeć zarzut skarżącej,
że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego
niewłaściwe zastosowanie. Wynikające z przytoczonych pism powódki do
pozwanej, wielokrotne rozwiązywanie stanowiącej podstawę używania lokalu
umowy za wypowiedzeniem podważa stanowisko Sądu, że już od chwili upływu
terminu oznaczonego w wypowiedzeniu z sierpnia 2001 r. pozwana zajmowała
lokal bez tytułu prawnego, zatem była jego posiadaczem zależnym w złej wierze,
obowiązanym do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu tak
jak samoistny posiadacz w złej wierze. Rozważenia wymagało bowiem - czego nie
zrobiono w sprawie – czy po rozwiązaniu najmu lokalu za wypowiedzeniem
z sierpnia 2001 r. nie doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony
na podstawie art. 674 k.c. W myśl bowiem tego przepisu, jeżeli po upływie terminu
oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za
zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został
przedłużony na czas nieoznaczony. Zarówno w literaturze, jak i w orzecznictwie
przyjmuje się, że zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę,
stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu,
może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 6 czerwca 1959 r., 3 CR 832/58, OSN 1960 nr 3, poz. 77,
z dnia 23 maja 1983 r., IV CSK 569/82, nie publ., z dnia 14 października 1998 r.,
II CKN 925/97, nie publ. i z dnia 16 czerwca 2000 r., IV CKN 65/00 nie publ.).
Uwzględnienie omówionego zarzutu naruszenia prawa przesądza
o uwzględnieniu skargi kasacyjnej. Niezbędną przesłanką dochodzonego
roszczenia jest bowiem wykazanie, że skarżąca w okresie, za który powódka
domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, była
posiadaczem zależnym tego lokalu w złej wierze. Skuteczne podważenie
tej przesłanki powoduje, że przedwczesne byłoby odnoszenie się do pozostałych
zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż ocena ich zależy od przesądzenia
kwestii dotyczącej wspomnianej przesłanki roszczenia o wynagrodzenie za
bezumowne korzystanie z lokalu. Jedynie zatem ubocznie można zauważyć,
6
że kwestia, czy wynajmowanie lokali może stanowić działalność gospodarczą była
przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 11 października
1996 r., III RN 4/96 (OSNP 1997, nr 10, poz. 160). W zaskarżonym w tej sprawie
kasacją wyroku przyjęto, że wynajmowanie lokali nie jest działalnością
gospodarczą, a stanowi jedynie pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy.
Podkreślając, że uznanie wynajmowania lokali za działalność gospodarczą albo
pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy zależy od skali przedsięwzięcia
i aktywności związanej z pobieraniem pożytków cywilnych, a także od kontekstu
prawnego, Sąd Najwyższy - co uszło uwagi Sądu odwoławczego - nie podzielił
poglądu wyrażonego w zaskarżonym wyroku, że wynajem lokali nie stanowił
działalności gospodarczej. Uznał bowiem, że wynajmowanie przez właściciela
trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali
w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania
najmu lokali za działalność gospodarczą.
Za nieuzasadniony należało uznać zarzut naruszenia art. 244 § 1
k.p.c. polegającego - zdaniem skarżącej - na pominięciu wniosków
dowodowych zgłoszonych w piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2011 r.,
ponieważ nie mogło dojść do obrazy tego przepisu w sposób wskazany przez
skarżącą. Przytoczony przepis dotyczy bowiem pojęcia dokumentu w znaczeniu
procesowym, nie reguluje on natomiast kwestii pominięcia dowodów w sprawie
(tego zagadnienia dotyczy np. art. 217 § 2 czy art. 381 k.p.c.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku
(art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c.).
jw.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku
(art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c.).
jw