Wyrok z 19 marca 2026, sygn. I C 543/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2026 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 marca 2026 r. w J.

sprawy z powództwa S. R. (1) przeciwko N. V. (1), U. O. o zapłatę

oraz z powództwa wzajemnego N. V. (1), U. O. przeciwko S. R. (1) o zapłatę

1.  oddala powództwo S. R. (1) w całości;

2.  zasądza od powódki S. R. (1) na rzecz pozwanych N. V. (1) i U. O. solidarnie kwotę 3617 zł. (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty;

3.  nie obciąża powódki S. R. (1) kosztami opłaty od pozwu, od uiszczenia której została zwolniona;

4.  zasądza od pozwanej wzajemnie S. R. (1) na rzecz powodów wzajemnych N. V. (1) i U. O. solidarnie kwotę 835,75 zł. (osiemset trzydzieści pięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 września 2023r do dnia zapłaty;

5.  zasądza od pozwanej wzajemnie S. R. (1) na rzecz powodów wzajemnych (...) V. i U. O. solidarnie kwotę 370 zł. (trzysta siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty;

6.  nakazuje ściągnięcie od powódki (pozwanej wzajemnie) S. R. (1) na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 212,94 zł. (dwieście dwanaście złotych dziewięćdziesiąt cztery grosze) tytułem zwrotu kosztów dojazdu świadka na rozprawę.

Sygnatura akt I C 543/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 19 marca 2026 roku

Powódka S. R. (1) wniosła pozew przeciwko U. O. oraz N. V. (1) domagając się zasądzenia od pozwanych kwoty 20.545 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 5 lipca 2022r. strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego przy (...) w J. na czas oznaczony do dnia 30 czerwca 2023 roku. Pozwani nie zgłosili wówczas zastrzeżeń do stanu technicznego lokalu. W dniu zakończenia najmu, tj. w dniu 30 czerwca 2023r. powódka stawiła się celem odebrania lokalu oraz zwrotu kaucji. Jednak w lokalu zastała zniszczenia w postaci: porwanej tapicerki krzeseł w salonie, uszkodzonych listew przypodłogowych, wypalonej dziury w kanapie w salonie, zmatowionych i przepalonych dwóch pozycji w płycie indukcyjnej, wyrwanych zawiasów w drzwiczkach w sypialni, dziur w podłodze i ścianach w salonie, tłustej plamy na podłodze sypialni, zaklejonego okna, powyrywanych rolet i uchwytów do rolet, zmatowionej części połyskliwego blatu w aneksie kuchennym, wyklejonego gwiazdkami sufitu w sypialni, odkręconych pokręteł przy kaloryferach. Z uwagi na wyżej wskazane zniszczenia powódka była zmuszona odwołać wcześniej umówionych najemców. Powódka wskazuje również, że z korespondencji zarządcy wspólnoty mieszkaniowej wynika, że pozwani zachowywali się niewłaściwie i agresywnie, uporczywie naruszali mir domowy. W związku z powyższym powódka domaga się od pozwanych zapłaty kwoty 20.000 zł tytułem odszkodowania za poczynione przez nich zniszczenia (pomniejszonego o kaucję w kwocie 2.500 zł). Nadto, dochodzi zapłaty kwoty 3.044,69 zł tytułem rozliczenia kosztów ogrzewania za okres od 1 lipca 2022r. do 30 czerwca 2023r. Powódka podkreśliła, że zdanie lokalu stanowiło dla niej niewyobrażalnie traumatyczne i stresujące przeżycie. Pozwana wraz z koleżanką wybuchały śmiechem na uwagi powódki o dewastacji lokalu. Pomiędzy stronami doszło do awantury zakończonej wezwaniem Policji.

(pozew, k. 3-7)

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Odnosząc się do twierdzeń zawartych w pozwie zaprzeczyli, aby stan lokalu w dacie jego wydania najemcom był taki, jak na dołączonych do pozwu zdjęciach. Zdaniem pozwanych załączone przez powódkę fotografie zostały wykonane na potrzeby ogłoszenia o wynajmie lokalu i obejmują stan istniejący przed oddaniem lokalu jeszcze poprzednim najemcom. Pozwani zaprzeczyli również, aby przedstawione przez powódkę zdjęcia dokumentowały zniszczenia lokalu z daty jego zwrotu powódce. Nadto, pozwani zaprzeczyli, aby dokonali jakichkolwiek zniszczeń w lokalu oraz w jego wyposażeniu, a także, by w dacie wydania lokal i jego wyposażenie było brudne. Pozwani podnieśli, że nie naruszali miru domowego w czasie trwania najmu. Zdaniem pozwanych, fakt że przy zawarciu umowy nie zgłaszali zastrzeżeń co do stanu technicznego nie determinuje wniosku, że stan lokalu był wzorowy. Uszkodzenia jak: zniszczona tapicerka krzeseł, uszkodzenia ścian, drzwi mebli kuchennych czy glazury powstały wcześniej, jednak nie wpływały one na przydatność lokalu do umówionego użytku, stąd pozwani nie zgłaszali z tego tytułu żadnych uwag (zresztą umowa nie przewidywała załącznika w postaci protokołu). Zdaniem pozwanych lokal został zwrócony w stanie niepogorszonym. Pozwani zaprzeczyli również twierdzeniom powódki dotyczącym okoliczności zdania lokalu i rzekomych traumatycznych przeżyć wynajmującej, wskazując, że to powódka kierowała obelgi pod adresem pozwanej, na dowód czego załączyli zarejestrowane przez nich nagranie audio z czynności zdania lokalu.

Nadto, pozwani wytoczyli przeciwko powódce powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 835,75 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 września 2023 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu części kaucji. Jak wskazali skoro – jak twierdzą – nie wyrządzili żadnych szkód, to nie istniała podstawa do zatrzymania kaucji przez powódkę. Jednocześnie, wyjaśnili, że w okresie od 5 lipca 2022r. do 30 czerwca 2023r. regulowali na bieżąco zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych, przyczyniając się do powstania przedpłaty na koszty ogrzewania w łącznej kwocie 1.399,92 zł (w tym za maj i czerwiec 2023r. w kwocie 233,32 zł). Tym samym niedopłata nie wynosiła 1.897,57 zł, lecz 1.664,25 zł. Pozwani wskazali, że dokonali skutecznego potrącenia przysługującej im wierzytelności o zwrot kaucji w kwocie 2.500 zł z wierzytelnością powódki o uregulowanie niedopłaty z tytułu kosztów ogrzewania w kwocie 1.664,25 zł i w niniejszej sprawie domagają się zwrotu różnicy pomiędzy tymi kwotami, tj. kwoty 835,75 zł.

(odpowiedź na pozew, k. 168-177)

W toku sprawy powódka zmieniła powództwo, domagając się zasądzenia:

- kwoty 15.000 zł tytułem częściowego odszkodowania za szkody wyrządzone w wyżej opisanym lokalu w trakcie trwania stosunku najmu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

- kwoty 2.500 zł tytułem zadośćuczynienia za krzywdę w związku z zachowaniem się pozwanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

- kwoty 3.044,69 zł tytułem odszkodowania obejmującego zwrot kosztów związanych z rozliczeniem ogrzewania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

(pismo procesowe powódki z dnia 14 listopada 2025r., k. 470-471)

Następnie, pismem z dnia 18 grudnia 2025 roku powódka cofnęła pozew co do kwoty 5.000 zł tytułem odszkodowania wraz ze zrzeczeniem się roszczenia. Postanowieniem z dnia 15 stycznia 2026 roku Sąd umorzył postępowanie w tym zakresie.

(pismo procesowe powódki z dnia 18 grudnia 2025r., k. 594, postanowienie z dnia 15 stycznia 2026r., k. 596)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 5 lipca 2022 roku powódka S. R. (1) oddała pozwanym U. O. oraz N. V. (1) w najem lokal mieszkalny położony w J. przy Al(...) składający się z pokoju, salonu z aneksem kuchennym, łazienki i przedpokoju, a także wraz z urządzeniami (meble, sprzęt RTV, odkurzacz, czajnik elektryczny, płyta indukcyjna, lodówka, pralka itd.) (§ 1, § 2 ust. 1). Przy objęciu przedmiotu najmu pozwani nie wnieśli zastrzeżeń do jego stanu technicznego (§ 2 ust. 2).

Zgodnie z umową najemcy byli zobowiązani do zapłaty czynszu najmu w wysokości 2.500 zł oraz opłat eksploatacyjnych, płatnych z góry do dnia 10. każdego miesiąca do rąk wynajmującego lub na wskazany numer rachunku bankowego (§ 3 ust. 1 i 2). Wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją lokalu przez czas trwania umowy miał ponosić najemca (§ 4).

Po zakończeniu najmu najemca był zobowiązany zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji (§ 7 ust. 1). W dniu podpisania umowy najemca wpłacił kaucję w wysokości 2.500 zł, która podlegała zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym wynajmującemu, która stanowiła zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu najmu (nie wykluczała dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych) (§ 7 ust. 2).

Umowa została zawarta na okres od 5 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2023 roku z możliwością przedłużenia za obopólną zgodą stron (§ 8 ust. 1).

(dowód: umowa najmu z dnia 5 lipca 2022r., k. 13-15)

Po objęciu lokalu w posiadanie, w dniu 10 lipca 2022 roku pozwani wykonali zdjęcia lokalu. W powyższej dacie istniały już dziury w ścianie sypialni, zarysowania na ścianach, opadnięte drzwiczki szafki kuchennej, rozbite kafelki w łazience zasłonięte koszem do prania, zniszczona tapicerka na krzesłach. Lokal nie był też posprzątany, gdyż m.in. pozostawiano niedopałki papierosów w kubku oraz nieumyte naczynia i sztućce.

(dowód: zdjęcia wykonane przez pozwanych, k. 180-190, przesłuchanie pozwanego N. V. (1), płyta CD k. 415)

W trakcie trwania najmu pozwani dokonali następujących wpłat na rzecz wynajmującej:

- w dniu 8 lipca 2022 roku – 1.900 zł;

- w dniu 4 sierpnia 2022 roku – 2.877,25 zł;

- w dniu 10 sierpnia 2022 roku – 184,71 zł;

- w dniu 3 września 2022 roku – 2.877,25 zł;

- w dniu 7 października 2022 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 8 października 2022 roku – 115,30 zł;

- w dniu 2 listopada 2022 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 10 grudnia 2022 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 29 grudnia 2022 roku – 156 zł;

- w dniu 10 stycznia 2023 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 10 lutego 2023 roku – 3.357,45 zł;

- w dniu 9 marca 2023 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 10 kwietnia 2023 roku – 3.191,67 zł;

- w dniu 12 maja 2023 roku – 2.972,11 zł;

- w dniu 12 czerwca 2023 roku – 3.220,94 zł.

Wszystkie wpłaty zostały dokonane z rachunku pozwanej na rachunek bankowy powódki.

(dowód: potwierdzenia przelewów bankowych, k. 210-224, przesłuchanie pozwanej U. O., płyta CD k. 415)

O wysokości opłat eksploatacyjnych powódka informowała pozwanych za pośrednictwem sms.

(dowód: wydruki wiadomości sms, k. 286-287, przesłuchanie pozwanej U. O., płyta CD k. 415)

W okresie zimowym stawka opłaty za ogrzewanie wynosiła 4,80 zł/m ², a miesięczna zaliczka z tytułu kosztów ogrzewania dla lokalu mieszkalnego przy (...). (...) - 147,36 zł. Natomiast od maja do czerwca 2023 roku stawka opłaty została zmniejszona do poziomu 1 zł/m ², a wysokość miesięcznej zaliczki do kwoty 30,70 zł.

(dowód: zawiadomienia o wysokości zaliczek, k. 225, 433)

Powódka nie powiadomiła najemców o zmianie wysokości stawki za ogrzewanie po zakończeniu sezonu grzewczego i do zakończenia stosunku najmu pozwani dokonywali wpłat w dotychczasowej wysokości. Dopiero, po zgłoszeniu przez powódkę roszczeń o zwrot kosztów ogrzewania, pozwani udali się do administratora wspólnoty mieszkaniowej, gdzie dowiedzieli się o zmianie stawki opłaty za ogrzewanie.

(dowód: przesłuchanie pozwanego N. V. (1), płyta CD k. 415, przesłuchanie pozwanej U. O., płyta CD k. 415)

W trakcie trwania stosunku umowy pozwani urządzili tylko jedną imprezę z okazji urodzin pozwanego, która trwała do godz. 22. Poza tym raz pomiędzy nimi doszło do kłótni, zakończonej interwencją sąsiada. Pozwani zostali wówczas pouczeni przez administratora o obowiązku przestrzegania porządku domowego.

(dowód: przesłuchanie pozwanego N. V. (1), płyta CD k. 415, przesłuchanie pozwanej U. O., płyta CD k. 415)

W dniu 27 lutego 2023 roku zarządca wspólnoty mieszkaniowej Biuro (...) od A do Z skierował do powódki e – maila z prośbą o przestrzeganie porządku domowego i niezakłócanie ciszy mieszkańców w związku ze skargami lokatorów na odbywające się w awantury w lokalu będącym przedmiotem najmu.

(dowód: wydruk wiadomości e – mail, k. 20, przesłuchanie powódki S. R. (1), płyta CD k. 477)

W czasie używania lokalu pozwani nakleili gwiazdki na suficie sypialni. Nie zdjęli ich przed zwrotem lokalu.

(dowód: przesłuchanie pozwanego N. V. (1), płyta CD k. 415, przesłuchanie powódki S. R. (1), płyta CD k. 477)

Do zwrotu lokalu doszło w dniu 30 czerwca 2023 roku około godz. 21:30. W odbiorze uczestniczyły powódka oraz pozwana z koleżanką V. R. (1). Z uwagi na nieprzyjemny przebieg wcześniejszej rozmowy telefonicznej, V. R. (2) zdecydowała się nagrywać przebieg oględzin, nie informując o tym powódki. Odbiór lokalu trwał około 10 minut. W tym czasie S. R. (1) sprawdziła wszystkie pomieszczenia, zgłaszając zastrzeżenia co do chwiejącego się stołu, zapachu wydobywającego się z lodówki, poluzowanych drzwiczek szafki kuchennej, kranu w łazience, a także porządku w sypialni. Nadto, nakazała ustawienie mebli w takim położeniu w jakim znajdowały się przy zawarciu umowy. Powódka wskazała, że z uwagi na stan mieszkania może zwrócić jedynie kwotę 1.000 zł z tytułu kaucji. Gdy pozwana zaprotestowała i zagroziła sądem, powódka poprosiła ją i towarzyszącą jej koleżankę o opuszczenie lokalu.

(dowód: transkrypcja nagrania audio, k. 230-232, zeznania świadka V. R. (1), płyta CD k. 319, przesłuchanie pozwanej U. O., płyta CD k. 415, częściowo przesłuchanie powódki S. R. (1), płyta CD k. 477)

Po opuszczeniu lokalu przez pozwaną i jej znajomą, powódka wezwała Policję, wskazując, że zastała swoje mieszkanie zdemolowane. Po przyjeździe, funkcjonariusze Policji pouczyli powódkę o możliwości złożenia zawiadomienia o popełnieniu czynu zabronionego.

(dowód: zaświadczenie, k. 251, przesłuchanie powódki S. R. (1), płyta CD k. 477)

W dniu 30 czerwca 2023 roku i 1 lipca 2023 roku powódka wysyłała do pozwanej obraźliwe wiadomości sms, w których zarzucała jej i jej partnerowi zniszczenie mieszkania, a także kradzież niektórych elementów wyposażenia. W odpowiedzi pozwani wskazali, że opisane przez wynajmującą przedmioty i urządzenia znajdują się w szafkach oraz szufladach.

(dowód: wydruk wiadomości sms, k. 204-209)

W dacie zwrotu lokal był posprzątany.

(dowód: zdjęcia wykonane przez pozwanych, k. 191-203)

Koszt ogrzewania lokalu mieszkalnego przy Al. (...) za okres od 1 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2023 roku wyniósł 3.064,17 zł.

(dowód: rozliczenie indywidualne kosztów, k. 25, przesłuchanie powódki S. R. (1), płyta CD k. 477)

W dniu 8 września 2023 roku powódka uiściła z tytułu rozliczenia kwotę 1.900 zł.

(dowód: potwierdzenie przelewu bankowego, k. 26)

Pismami z dnia 2 sierpnia 2023 roku i 29 sierpnia 2023 roku powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 17.500 zł tytułem odszkodowania za szkodę w postaci zniszczenia oraz zabrudzenia lokalu – w terminie 7 dni od otrzymania wezwania, natomiast pismem z dnia 19 sierpnia 2023 roku do zapłaty w 7 - dniowym terminie kwoty 3.044,69 zł tytułem kosztów ogrzewania w okresie rozliczeniowym od dnia 1 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2023 roku (uwzględniając, że najemca nie partycypował w przedpłacie pieniężnej w kwocie 1.166,60 zł).

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 2 sierpnia 2023r., k. 21, wezwanie do zapłaty z dnia 19 sierpnia 2023r., k. 22, wezwanie do zapłaty z dnia 29 sierpnia 2023r., k. 23 wraz z dowodami nadania, k. 24)

Pismem z dnia 11 września 2023 roku pozwani złożyli oświadczenie o potrąceniu przysługującej im wierzytelności o zwrot kaucji w kwocie 2.500 zł z wierzytelnością powódki o zapłatę kwoty 1.664,25 zł stanowiącą faktyczną niedopłatę z tytułu kosztów ogrzewania i wezwali powódkę do zapłaty kwoty 835,75 zł w terminie 5 dni od otrzymania wezwania. Przedmiotowe pismo zostało doręczone powódce w dniu 18 września 2023 roku.

(dowód: oświadczenie pozwanych z dnia 11 września 2023r., k. 226-227 wraz z dowodem nadania, k. 288 oraz wydrukiem z portalu śledzenia przesyłek Poczty (...) S.A., k. 229)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków V. R. (1), G. F., S. R. (2), V. H. i H. A., dowodu z przesłuchania stron, a także dowodu z oględzin telefonu.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów prywatnych w postaci umowy najmu, zawiadomień o wysokości zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych, rozliczeń mediów, korespondencji stron. Zważyć bowiem należało, że przedmiotowe dokumenty nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy też innej manipulacji, stąd nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Nadto, ich autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Podobnie, za przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał wydruki dokumentów elektronicznych w postaci potwierdzeń przelewów bankowych, wydruków korespondencji e – mailowej czy też korespondencji sms-owej. Należy bowiem mieć na względzie, iż wydruki komputerowe mogą stanowić dowód w postępowaniu cywilnym, co wynika z przyjętej powszechnie wykładni przepisów art. 308 k.p.c. Wydruki komputerowe stanowią, bowiem „inny środek dowodowy”, o którym mowa w art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c., gdyż wymieniony tam katalog ma charakter otwarty. Jakkolwiek nie można przyjąć, że oświadczenie zawarte w wydruku komputerowym jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, to należy przyjąć, że przedmiotowy środek dowodowy świadczy o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili dokonywania wydruku (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 29 września 2017r., I ACa 448/17, X.). W toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie twierdziła, by przedstawione wydruki zostały w jakikolwiek przerobione czy też w inny sposób zmanipulowane. Takich okoliczności nie dopatrzył się również Sąd.

Z kolei, jeśli chodzi o przedstawioną przez strony dokumentację zdjęciową, to w toku niniejszego postępowania – poprzez oględziny aparatu – Sąd w sposób niebudzący żadnych wątpliwości ustalił, że zdjęcia przedłożone przez pozwanych zostały wykonane w dniach 10 lipca 2022 roku oraz 30 czerwca 2023 roku. Natomiast, wobec niezłożenia w wyznaczonym terminie stosownych wniosków dowodowych, nie sposób stwierdzić daty wykonania zdjęć przedłożonych przez stronę powodową. Na rozprawie w dniu 17 listopada 2025 roku powódka zeznała, że zdjęcia, które miały pokazywać stan lokalu z dnia wydania go najemcom, zostały wykonane dla potrzeb ogłoszenia na portalu D. (takie też logo widnieje na każdym ze zdjęć), które zostało zamieszczone kilka miesięcy przed zawarciem umowy stron.

Ponadto, w zakresie dotyczącym czasu trwania odbioru mieszkania przez wynajmującą, przebiegu tej czynności, stanu lokalu, przebiegu rozmów stron oraz ich zachowania ustalenia faktyczne Sąd poczynił w oparciu o nagranie złożone przez pozwanych, mimo że zostało ono dokonane bez wiedzy i zgody drugiej strony, tj. powódki. Dopuszczając dowód z przedmiotowego nagrania Sąd miał na względzie, że nie ma zasadniczych powodów do dyskwalifikacji dowodu z nagrań rozmów, nawet jeżeli nagrań tych dokonywano bez wiedzy jednego z rozmówców (zob. wyrok SA w Poznaniu z 23 stycznia 2013r., I ACa 1142/12, X.). Ustawodawca – inaczej niż w postępowaniu karnym – nie dyskwalifikuje tego typu dowodów jako sprzecznych z prawem. W orzecznictwie jednak formułuje się pewne wymogi dotyczące przeprowadzenia dowodu z nagrań audio czy wideo wykonanych bez zgody uczestnika. Wedle poglądów wyrażanych w judykaturze, jeżeli jedna ze stron przedstawia dowód z potajemnego nagrania rozmowy jako dowód na niekorzyść strony przeciwnej, to wówczas powinny być – przy pomocy innych środków dowodowych, zwłaszcza dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron, bardzo starannie i wnikliwie wyjaśnione przyczyny i okoliczności, w jakich nagranie zostało dokonane. Taki dowód może mieć w sobie dużo cech instrumentalnego wykorzystania przez osobę nagrywającą, wyrwanym fragmentem, czy to z samego kontekstu całej odbytej rozmowy, czy też kontekstu sytuacyjnego, w związku z którym doszło do nagrania rozmowy lub samej jednostronnej wypowiedzi (zob. wyrok SA w Szczecinie z 9 października 2014r., I ACa 432/14, (...) 2015, Nr 1, poz. 103-126). Kierując się wyżej wskazanymi wytycznymi Sąd przesłuchał uczestników zarejestrowanej rozmowy i doszedł do przekonania, że w tym wypadku nie doszło do wyłączenia swobody wypowiedzi jednej ze stron, nagannego wykorzystania trudnego położenia, stanu psychicznego lub psychofizycznego jednego z rozmówców, zmanipulowania czy zniekształcenia wypowiedzi. Z zeznań świadka V. R. (1) oraz pozwanej wynika, że nagranie zostało wykonane w celu zabezpieczenia się najemców przed niesłusznymi zarzutami ze strony wynajmującej. Decyzja o wykonaniu nagraniu zapadła po nieprzyjemnej rozmowie telefonicznej stron. Pozwana wówczas nabrała podejrzeń, że powódka szuka pretekstu do zatrzymania kaucji oraz obciążenia najemców dodatkowymi, nieuzasadnionymi kosztami. Na rozprawie Sąd odsłuchał całość nagrania i nie stwierdził, aby doszło do jakiś manipulacji. Rozmowa nie była kierowana przez osobę nagrywającą w takim kierunku, aby uzyskać pożądaną wypowiedź, bądź aby pokazać powódkę w niekorzystnym świetle. Rozmowa nie obejmowała również informacji niejawnych czy też objętych tajemnicą zawodową. W związku z powyższym nie sposób było uznać, aby przeprowadzenie dowodu z nagrania było sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego czy dobrymi obyczajami.

Przechodząc natomiast do oceny wiarygodności osobowego materiału dowodowego, należy stwierdzić, że nic do sprawy nie wniosły zeznania funkcjonariuszy Policji, którzy w dniu 30 czerwca 2023 roku przybyli na interwencję po wezwaniu powódki. S. R. (2) i V. H. w ogóle nie pamiętali tego zdarzenia. Podobnie, świadek H. A. nie przypominał sobie, w jakich okolicznościach zostało sporządzone wezwanie do powódki o przestrzeganie porządku domowego. Niemniej, stwierdził, że informacje o zakłócaniu porządku domowego nie są weryfikowane przez administratora wspólnoty mieszkaniowej, a w razie wpływu zgłoszenia do właściciela lokalu kierowane są e – maile o dość standardowej treści.

W ocenie Sądu za wiarygodne należało uznać zeznania świadka V. R. (1) odnośnie okoliczności zdania lokalu w dniu 30 czerwca 2023 roku. Zeznania świadka co do przebiegu zdania lokalu oraz jego oględzin przez wynajmującą korelują z treścią zapisu audio. Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania zeznań świadka G. F.. Zważyć bowiem należało, iż złożone przez niego zeznania nie pozostawały w sprzeczności z innymi dowodami, ani też nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego. Świadek zeznał, że nie zauważył żadnych widocznych uszkodzeń w lokalu będącym przedmiotem najmu.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł również na zeznaniach pozwanych. W świetle całokształtu zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego należało dać wiarę zeznaniom N. V. (1) i U. O. co do stanu lokalu z daty jego wydania najemcom (10 lipca 2022 roku) oraz z daty zwrotu wynajmującemu (30 czerwca 2023 roku). W tym względzie zeznania pozwanych znajdują potwierdzenie przede wszystkim w dokumentacji fotograficznej wykonanej przez najemców przy objęciu lokalu w posiadanie i w dniu jego zwrotu. Strona powodowa nie przedstawiła w tym względzie żadnych kontrdowodów. W szczególności na zdjęciach wykonanych w dniu 10 lipca 2022 roku można dostrzec, że część uszkodzeń, których dokonanie wynajmująca aktualnie przypisuje najemcom, istniało już w momencie przekazania przedmiotu najmu pozwanym. Za wiarygodne Sąd również uznał zeznania pozwanych odnośnie przestrzegania przez nich porządku domowego oraz miru domowego. N. V. (2) i U. O. zgodnie zeznali, że w trakcie trwania stosunku najmu urządzili tylko jedną imprezę, która trwała do godz. 22, a także wskazali, że raz pomiędzy nimi doszło do głośniejszej kłótni zakończonej interwencją sąsiada (pukanie do drzwi). To właśnie po tej kłótni zarządca miał skierować wezwanie do przestrzegania porządku domowego. W toku niniejszego postępowania strona powodowa nie przedstawiła żadnych dowodów, które poddawałyby w wątpliwość wiarygodność zeznań pozwanych w powyższym zakresie. Zgłoszony na tę okoliczność świadek H. A. nie był w stanie nic powiedzieć o zachowaniu pozwanych. Z jego zeznań wynikało też, że przedłożony przez powódkę wydruk e – maila miał standardową treść, stąd nie sposób przyjąć, że zachowanie pozwanych nosiło znamiona uporczywości, tj. powtarzało się w dłuższym odstępie czasu. Nie budzą również żadnych wątpliwości Sądu zeznania pozwanych odnośnie wysokości i sposobu dokonywania opłat za lokal. Przede wszystkim za wiarygodne – w kontekście informacji przedstawionej przez administratora – należało uznać zeznania najemców odnośnie nieprzekazania im przez wynajmującą informacji o zmniejszeniu wysokości zaliczki na poczet ogrzewania lokalu.

Natomiast, tylko w części Sąd dał wiarę zeznaniom powódki S. R. (1). Przede wszystkim – wobec przedstawionej przez stronę pozwaną dokumentacji fotograficznej – nie sposób było uznać za wiarygodne zeznań powódki odnośnie stanu lokalu z dnia wydania go najemcom. Część uszkodzeń, które aktualnie przypisuje pozwanym, niewątpliwie istniała już w dniu 10 lipca 2022 roku. W swoich zeznaniach powódka wskazywała, że między datą zawarcia umowy najmu a datą wykonania zdjęć minęło 10 dni i w tym czasie wyżej wskazane uszkodzenia mogły powstać. Zauważyć jednak należy, iż pozwani nie byli najemcami od początku miesiąca. Umowa najmu została zawarta w dniu 5 lipca 2022 roku. Zgodnie z zapisami kontraktu najmu czynsz za miesiąc lipiec 2022 roku miał zostać ustalony proporcjonalnie do „przemieszkanych dni”. W dniu 8 lipca 2022 roku pozwana dokonała płatności czynszu w kwocie 1.900 zł. Z tego też tytułu należało uznać, że pozwani weszli w posiadanie przedmiotu najmu w dacie późniejszej niż data zawarcia umowy. Całkowicie gołosłowne pozostały również zeznania powódki co do urządzania przez pozwanych hałaśliwych nocnych awantur, podczas których rzekomo mieli rzucać różnymi przedmiotami. Poza swoimi zeznaniami na tę okoliczność powódka nie przedstawiła żadnych wiarygodnych dowodów, a część wniosków dowodowych złożonych na tę okoliczność została przez powódkę skutecznie cofnięta w toku postępowania.

Natomiast, na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. w zw. z art. 205 ³ § 2 k.p.c. Sąd pominął część wniosków dowodowych złożonych przez powódkę, w tym wniosek o rozszerzenie tezy dowodowej zeznań świadka H. A. (k. 473v), dowód z opinii biegłego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, dowód z zeznań świadków N. R. i A. R., wniosek o zobowiązanie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej do wskazania danych personalnych właścicieli lokali sąsiadujących z lokalem powódki oraz dowód z ich zeznań (wnioski zgłoszone w pkt 4-6 pisma z dnia 14 listopada 2025r., k. 470-470v) oraz dowód z dokumentacji zdjęciowej dołączonej do pisma z dnia 3 grudnia 2025r. (k. 482-483). Wszystkie powyższe wnioski należało uznać za dalece spóźnione. Zważyć bowiem należy, iż zarządzeniem z dnia 5 grudnia 2023 roku Sąd zobowiązał powódkę do złożenia w terminie 14 dni pisma przygotowawczego ze wskazaniem wszystkich twierdzeń i dowodów pod rygorem utraty prawa powoływania w toku dalszego postępowania. Przedmiotowe zobowiązanie zostało powódce doręczone w dniu 11 grudnia 2023 roku, a więc termin do zgłoszenia wszelkich nowych wniosków dowodowych upłynął z dniem 27 grudnia 2023 roku. Jednocześnie należało mieć na względzie, że już w odpowiedzi na pozew pozwani podnieśli zarzuty dotyczące wiarygodności i daty wykonania dołączonej do pozwu dokumentacji zdjęciowej, a także zakwestionowali roszczenie o odszkodowanie co do zasady i wysokości, wskazując, że nie dokonali uszkodzeń wskazanych w pozwie, nie wykraczali przeciwko porządkowi domowemu w trakcie trwania stosunku najmu, a także zakwestionowali wysokość szkody. Zatem nic nie stało na przeszkodzie, aby już w odpowiedzi na wyżej wskazane zobowiązanie z dnia 5 grudnia 2023 roku złożyć odpowiednie wnioski dowodowe celem odparcia zarzutów pozwanych. Dalej, należy wskazać, że zobowiązanie skierowane do powódki zostało sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, w szczególności dla osoby wykonującej zawód radcy prawnego. Stąd też, złożenie wniosków dowodowych po zakreślonym terminie należało uznać za zawinione, co skutkowało ich pominięciem.

Przechodząc do rozważań merytorycznych należy wskazać, że w niniejszej sprawie powódka dochodziła od pozwanych zaspokojenia trojakiego rodzaju roszczeń. Po pierwsze, domagała się częściowego odszkodowania za szkody wyrządzone przez najemców w lokalu mieszkalnym przy (...) w J. w trakcie trwania stosunku najmu w kwocie 15.000 zł. Podstawę prawną odpowiedzialności najemców w tym zakresie stanowił art. 675 §1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. W myśl art. 675 §1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Z kolei, wedle art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Po drugie, powódka domagała się zasądzenia od pozwanych kwoty 2.500 zł tytułem zadośćuczynienia za krzywdę doznaną w związku z zachowaniem pozwanych w postaci rozstroju zdrowia psychicznego i fizycznego, a także poczucia bezsilności. W tym zakresie powództwo było oparte na przepisie art. 445 § 1 k.c. w zw. z art. 444 § 1 k.c. i art. 448 k.c. Wedle art. 445 § 1 k.c. w zw. z art. 444 § 1 k.c. w razie wywołania rozstroju zdrowia sąd może przyznać poszkodowanemu odpowiednią sumę tytułem zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę. Z kolei, w myśl art. 448 § 1 k.c. w razie naruszenia dobra osobistego sąd może przyznać temu, czyje dobro osobiste zostało naruszone, odpowiednią sumę tytułem zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę albo zasądzić odpowiednią sumę pieniężną na wskazany przez niego cel społeczny, niezależnie od innych środków potrzebnych do usunięcia skutków naruszenia.

Ostatnie z roszczeń dotyczyło zapłaty kwoty 3.044,69 zł tytułem odszkodowania za zwrot kosztów ogrzewania. Podstawę prawną odpowiedzialności najemców w tym zakresie stanowił art. 659 §1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Wedle art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ulega wątpliwości, że oprócz obowiązku uiszczania czynszu strony mogą w umowie najmu nałożyć na najemcę dalsze obowiązki, np. uiszczanie opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu. Jak wskazuje się w orzecznictwie świadczenia najemcy za media doprowadzone do wynajmowanego lokalu są świadczeniami wynikającymi z umowy najmu i należy je ocenić w aspekcie takiej umowy (zob. wyrok SA w Katowicach z 2 kwietnia 1996r., I ACr 133/96, OSA 1998, Nr 9, poz. 37).

Przechodząc do rozważań odnośnie pierwszego z roszczeń odszkodowawczych, należy wskazać, iż zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Powyższe obowiązki najemcy w niniejszym przypadku zostały dodatkowo potwierdzone w § 7 ust. 1 umowy najmu. W celu określenia, czy rzecz będąca przedmiotem najmu została zwrócona w stanie uszkodzonym, czy też nosi jedynie ślady prawidłowego używania istotne jest porównanie stanu lokalu z dnia jego wydania najemcy ze stanem w dniu zwrotu najętej rzeczy. Odnośnie stanu lokalu z dnia wydania ustawodawca przewiduje pewne ułatwienia dowodowe dla wynajmującego. Otóż, w myśl art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Domniemanie prawne z art. 675 § 3 k.c. ma dwa aspekty. Po pierwsze, domniemywa się, że rzecz znajdowała się w dobrym stanie (cechy fizyczne), a po drugie, iż była przydatna ze względu na umówiony użytek (funkcjonalność). Może się zdarzyć, że rzecz jest w dobrym stanie, ale całkowicie nieprzydatna do umówionego użytku i odwrotnie, rzecz w przeciętnym lub złym stanie jest nadal przydatna do umówionego użytku. "(...) stan" to kolejne określenie, które wypełniane jest treścią in casu. Z pewnością "dobry stan" powinien być ustalany z uwzględnieniem wieku oraz specyfiki danej rzeczy. Dla zastosowania tego domniemania najpierw należy więc ustalić "dobry stan" abstrakcyjnie rozważanej rzeczy o tych samych cechach. Domniemanie to staje się przydatne w razie sporu między najemcą a wynajmującym co do stanu przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025). Jak słusznie wskazuje SA w Warszawie w wyroku z 30 maja 2017 r. (I ACa 346/16, Legalis), domniemanie to ma charakter wzruszalny; może być zatem obalone poprzez przedstawienie przez najemcę dowodów świadczących o odmiennym stanie przedmiotu najmu. Udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98 , niepublikowany).

W niniejszym przypadku stan lokalu w dacie zawarcia umowy, jak również stan jego wyposażenia nie został utrwalony w postaci protokołu zdawczo – odbiorczego podpisanego przez wynajmującą i najemców przy zawarciu umowy. W § 2 ust. 2 umowy najmu znalazło się jedynie zastrzeżenie, że przy objęciu przedmiotu najmu najemcy nie wnoszą zastrzeżeń do jego stanu technicznego. Z literalnej wykładni tego zapisu umownego nie wynika wcale – jak wywodzi powódka – że stan lokalu był bardzo dobry, lokal i jego wyposażenie nie posiadały żadnych śladów uszkodzeń czy zniszczeń, a jedynie, że najemcy nie wnoszą do niego uwag, tj. stan lokalu nie stanowi – w ich mniemaniu – przeszkody dla umówionego użytku. Zauważyć należy, iż żadne z wymienionych w pozwie uszkodzeń nie czyni lokalu nieprzydatnym dla pełnienia funkcji mieszkaniowej. Mają one głównie wymiar estetyczny. Zadrapana tapicerka krzesła, obluzowane drzwiczki szafki kuchennej, czy też dziura w sofie nie pozbawiają tych mebli głównych cech użytkowych. Na krześle czy sofie nadal można siadać, a drzwiczki zamykać. Niezależnie od wyżej wskazanego zapisu umownego obowiązywało domniemanie prawne dotyczące stanu lokalu z dnia wydania określone w art. 675 § 3 k.c. W toku niniejszego postępowania strona pozwana zdołała wzruszyć wyżej wskazane domniemanie, przedkładając dowody w postaci zdjęć lokalu wykonanych niewątpliwie w dniu 10 lipca 2022 roku. Na podstawie powyższych zdjęć można stwierdzić, że we wskazanej dacie istniały już dziury w ścianie sypialni, zarysowania na ścianach, rozbite kafelki w łazience, zniszczona tapicerka na krzesłach. Nadto, już wówczas drzwiczki szafki kuchennej opadały. Strona powodowa twierdziła, że zdjęcia zostały wykonane po pewnym czasie po wydaniu lokalu, już po dokonaniu zniszczeń. Jak wykazano powyżej – przy okazji oceny dowodów – w posiadanie lokalu pozwani weszli najwcześniej w dniu 8 lipca 2022 roku (data płatności czynszu w kwocie 1.900 zł a więc za 24 dni najmu). Dokonanie wskazanych zniszczeń w tak krótkim czasie i już na początku umowy, w świetle doświadczenia życiowego, wydaje się mało prawdopodobne. Takie zniszczenia jak zniszczenia tapicerki krzesła, czy zniszczenie kafelek w łazience musiałaby zostać wyrządzone umyślnie lub na skutek rażącego niedbalstwa. Mając na względzie, że pozwani mieli przed sobą perspektywę rocznej umowy, dokonywanie tego typu uszkodzeń byłoby całkowicie nieracjonalne. Z zeznań pozwanych wynika natomiast, że w dacie objęcia przedmiotu najmu w posiadanie zależne – poza wymienionymi powyżej uszkodzeniami utrwalonymi na zdjęciach – istniały już m.in.: dziura w kanapie, niedokręcone półki, zadrapania podłogi, dziury w ścianach w salonie, źle zamykające się drzwiczki szafki kuchennej. Nadto, wynajmująca pozostawiła pokrętło do kaloryfera na parapecie okna w sypialni.

Powódka nie zdołała przedstawić żadnych dowodów, które poddawałyby w wątpliwość wiarygodność zeznań pozwanych. Przede wszystkim, nie sposób przyjąć, że przedmiot najmu znajdował się w stanie utrwalonym na zdjęciach dołączonych do pozwu. Fotografie nie zostały opatrzone żadną datą dzienną, a zamiast tego mają nadrukowane w lewym, dolnym rogu logo popularnego portalu z ofertami nieruchomości. Tymczasem, jak wynika z zeznań samej powódki, przed wydaniem lokalu pozwanym w przedmiotowym lokalu zamieszkiwała przez jakiś czas sama wynajmująca, a wcześniej lokal był również oddany w najem. Strona powodowa nie udowodniła, w jakiej dacie wyżej wskazane fotografie zostały wykonane. Pozwani natomiast konsekwentnie kwestionowali, aby przedstawiały one stan mieszkania z daty wydania. Z tych też względów przedstawione przez powódkę zdjęcia nie mogły posłużyć do ustalenia stanu przedmiotu najmu z dnia wydania go najemcom.

Nadto, co istotne – wobec kwestionowania istnienia wskazanych szkód przez pozwanych – obowiązkiem powódki było w niniejszym postępowaniu udowodnić, że przedmiotowe uszkodzenia istniały w dacie zwrotu lokalu, tj. w dniu 30 czerwca 2023 roku. Tymczasem, na tę okoliczność powódka przedłożyła znowu dokumentację zdjęciową, nie opatrzoną żadnymi datami dziennymi. Nie wiadomo więc, kiedy przedłożone zdjęcia zostały wykonane. Odmiennie niż pozwani – zobowiązana do złożenia ostatecznych wniosków dowodowych – nie wniosła o oględziny aparatu ani nie złożyła żadnych dowodów pozwalających na określenie daty wykonania rzeczonych fotografii (np. fotografii w formie cyfrowej). Jednocześnie, należy wskazać, że w celu odparcia zarzutów strony powodowej pozwani przedstawili zdjęcia lokalu z dnia 30 czerwca 2023 roku. Na podstawie przedmiotowych fotografii można stwierdzić, że lokal był posprzątany i nie nosił znamion jakiś istotnych i widocznych śladów uszkodzeń. Pozwani w swoich zeznaniach wskazali również, że wszystkie palniki w płycie indukcyjnej działały, rolety w oknach nie były pourywane, nie był zmatowiony blat w aneksie kuchennym. Powódka nie przedstawiła żadnych kontrdowodów, które pozwalałyby na zakwestionowanie zeznań najemców. Zauważyć także należy, iż początkowo powódka zadeklarowała zwrot części kaucji w kwocie 1.000 zł. Istnienia zniszczeń o jakim mowa w pozwie nie potwierdzili również przesłuchani w niniejszej sprawie świadkowie, w szczególności funkcjonariusze Policji, którzy podjęli interwencję na skutek dokonanego przez powódkę zgłoszenia. Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy na podstawie przedstawionej przez powódkę dokumentacji zdjęciowej oraz zeznań wynajmującej nie sposób było uznać roszczenia odszkodowawczego za udowodnione. Sąd miał przy tym na względzie, że po zakończeniu stosunku najmu powódka wyraźnie poszukiwała pretekstu do zatrzymania pełnej kaucji. W korespondencji sms kierowała do pozwanych zarzuty kradzieży części wyposażenia lokalu (telewizor, patera, kołdra, odkurzacz), choć – jak się później okazało – było one schowane w szafkach oraz szufladach bądź nigdy nie było ich na wyposażeniu mieszkania. Zwrócić również należało uwagę na obraźliwe smsy wysyłane przez powódkę, z których wybrzmiewa ton wyższości oraz pogardy wobec drugiej strony.

Dalej, należy zauważyć, iż w świetle przytoczonych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego najemca odpowiada tylko za zużycie przedmiotu najmu lub pogorszenie jego stanu, które spowodowane jest nieprawidłowym jego używaniem (zob. wyrok SA w Katowicach z 7 października 1991 r., I ACr 267/91, OSA 1992, Nr 3, poz. 22). W doktrynie wskazuje się, że zwrot "prawidłowe używanie" powinien być wyjaśniany przez pryzmat treści umowy najmu. Jeśli strony w umowie tej określiły zasady używania rzeczy, jej przeznaczenie, cel, dla którego rzecz jest wynajmowana, wówczas postanowienia te powinny mieć pierwszeństwo względem zobiektywizowanych ocen. W braku ustaleń stron czy wytycznych wynajmującego, "prawidłowe używanie" powinno uwzględniać zachowania przeciętnego człowieka postępującego z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Kryterium pomocniczym dla ustalenia, czy rzecz została zwrócona w stanie odpowiednim, może być możliwość uzyskania przez wynajmującego czynszu najmu w podobnej jak dotychczas wysokości (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025). Najemca chcąc uwolnić się od tej odpowiedzialności powinien wykazać, że zużycie lub pogorszenie stanu przedmiotu najmu jest efektem prawidłowego jego używania (zob. wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, Legalis). Zważyć należy, iż w niniejszym przypadku nawet osoba nie posiadająca jakiejś szczególnej wiedzy z zakresu budownictwa czy meblarstwa jest w stanie stwierdzić, że część uszkodzeń wskazanych przez powódkę ma charakter eksploatacyjny i jest następstwem normalnego, prawidłowego używania. Bez wątpienia taki charakter można przypisać niedokręconym drzwiczkom kuchennym, czy zmatowionym blatom. Jeśli chodzi natomiast o odkręcone pokrętła przy kaloryferach, to pozwani pozostawili je w takim samym stanie, w jakim zastali. Odkręcenie pokrętła trudno w ogóle kwalifikować w kategoriach uszkodzenia, skoro wystarczy je jedynie dokręcić.

Dodatkowo należy wskazać, że powódka nie udźwignęła ciężaru wykazania wysokości poniesionej szkody. Jak wynika z zeznań S. R. (1) wartość szkody została oszacowana przez nią na podstawie katalogów, biorąc pod uwagę ceny rzeczy nowych (bez uwzględnienia amortyzacji), choć przedmiotem najmu były rzeczy używane. Zarówno sama wartość szkody, jak i sposób wyceny zostały zakwestionowane przez pozwanych. W reakcji na powyższe zarzuty powódka nie zgłosiła żadnych wniosków dowodowych. Wniosek o dopuszczenie dowodu z biegłego sądowego był – jak wskazano wyżej – spóźniony. Jednocześnie, nie sposób było ustalić wysokości szkody na podstawie art. 322 k.p.c. Uprawnienie orzekania przez sąd według własnej oceny nie zwalnia stron z ciążącego na nich ciężaru dowodu (art. 232 zd. 1 k.p.c.), ani nie zmienia jego rozkładu (art. 6 k.c.). Sąd może zatem z niego skorzystać dopiero wówczas, gdy po wyczerpaniu wszystkich dostępnych dowodów okaże się, że ścisłe udowodnienie żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione (zob. wyrok SN z 9 listopada 2007r., V CSK 220/07, Legalis; wyrok SN z 26 stycznia 1976r., I CR 954/75, Legalis). W niniejszym postępowaniu żadna ze wskazanych w art. 322 k.p.c. przesłanek nie zaistniała. Po prostu powódka zaniechała obowiązku przedstawienia dowodów, pozostając przez większą część postępowania całkowicie bierna i nie podejmując żadnej inicjatywy dowodowej. Brak aktywności powódki na płaszczyźnie dowodowej może dziwić w kontekście wykonywanego przez nią zawodu oraz znajomości reguł postępowania cywilnego, a także reprezentacji przez dwóch kolejnych pełnomocników.

W związku z powyższym, pierwsze z roszczeń odszkodowawczych podlegało oddaleniu na podstawie art. 675 §1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. a contrario jako nieudowodnione.

Sąd nie uwzględnił również roszczenia o zasądzenie zadośćuczynienia za krzywdę. Zważyć należy, iż źródeł szkody niemajątkowej powódka upatrywała w rozstroju zdrowia fizycznego oraz psychicznego wywołanym niewłaściwym zachowaniem pozwanych oraz w poczuciu bezsilności. Zgodnie z treścią art. 6 k.c. ciężar wykazania przesłanek odpowiedzialności deliktowej spoczywał na stronie powodowej. Tymczasem, poza swoimi zeznaniami, S. R. (1) nie zaoferowała żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Powódka twierdziła, że zdenerwowała się na skutek zachowania się pozwanej i jej koleżanki w trakcie zdania lokalu, a następnie w trakcie dokładnych oględzin lokalu już po opuszczeniu przez nie lokalu. W ocenie Sądu, w niniejszym przypadku powódka przede wszystkim nie wykazała, że zachowanie pozwanych było bezprawne i zawinione. Jak wskazano nie ma dostatecznych dowodów, które potwierdzałyby, że pozwani dokonali zniszczenia lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot własności powódki. Nadto, z nagrania audio nie wynika, aby zachowanie pozwanej odbiegało od przyjętych konwencji czy norm. Pozwana nie obrażała powódki, a jedynie upomniała się o zwrot kaucji, co stanowi uprawnienie umowne. Śmiechy czy komentarze czynione w trakcie oględzin lokalu same w sobie nie stanowią zachowania bezprawnego. Nie wykraczały one w żaden sposób poza granice przyzwoitości. Powódka oczekiwała szacunku od pozwanych, a sama wyzwała najemczynią za pomocą słów uznawanych powszechnie za obraźliwe (...). Niezależnie od powyższego, strona powodowa nie udowodniła, że na skutek zachowania pozwanych doszło u niej do rozstroju zdrowia fizycznego czy psychicznego. Zważyć należy, iż rozstrój zdrowia to stan zakłócenia normalnego funkcjonowania organizmu (poszczególnych jego organów). Rozstrój taki może dotykać dwóch sfer: zdrowia fizycznego oraz psychicznego, np. przyjmując postać nerwic, chorób psychicznych, depresji (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025; wyrok SN z 12 marca 1975 r., II CR 18/75, Legalis). W niniejszym przypadku powódka nie przedstawiła żadnej dokumentacji medycznej pozwalającej na stwierdzenie, że doszło u niej do rozstroju zdrowia fizycznego czy psychicznego. Nie ma żadnych dowodów wskazujących na podjęcie leczenia psychiatrycznego czy terapii psychologicznej pozostającego w adekwatnym związku przyczynowym z zachowaniem najemców. Samo zdenerwowanie nie może być odczytywane w kategoriach rozstroju zdrowia. W życiu człowiek stale poddawany jest różnym stresującym sytuacjom, jednak nie oznacza to, że w każdym przypadku mamy do czynienia z rozstrojem zdrowia psychicznego. W toku niniejszego postępowania powódka nie udowodniła także, aby pozwana naruszyła dobro osobiste inne niż zdrowie, które podlegało ocenie wyżej.

Stąd, powództwo o zadośćuczynienie należało również oddalić jako nieudowodnione na podstawie art. 445 § 1 k.c. w zw. z art. 444 § 1 k.c. i art. 448 k.c. i art. 6 kc a contrario.

Ostatnie z roszczeń zgłoszonych przez powódkę dotyczyło zapłaty kwoty 3.044,69 zł tytułem odszkodowania za zwrot kosztów ogrzewania. W świetle § 4 umowy najmu nie ulega wątpliwości, że – obok czynszu – najemcy byli zobowiązani do zapłaty wszelkich kosztów i świadczeń związanych z eksploatacją lokalu przez czas trwania umowy. W skład tak rozumianych kosztów wchodziły również koszty ogrzewania. Na podstawie dołączonego do akt sprawy zawiadomienia o wysokości miesięcznych opłat (k. 225) można stwierdzić, że zaliczka na poczet opłaty eksploatacyjnej obejmowała również zaliczkę na centralne ogrzewanie. W okresie zimowym stawka opłaty za ogrzewanie wynosiła 4,80 zł/m ², a miesięczna zaliczka z tytułu kosztów ogrzewania dla lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu - 147,36 zł (k. 225). Natomiast od maja do czerwca 2023 roku stawka opłaty została zmniejszona do poziomu 1 zł/m ², a wysokość miesięcznej zaliczki do kwoty 30,70 zł (k. 433). Zważyć należy, iż do odpowiedzi na pozew pozwani dołączyli potwierdzenia przelewów bankowych dokumentujące ponoszenie przez nich nie tylko czynszu najmu, lecz również kosztów eksploatacyjnych (a więc również kosztów ogrzewania). Znamienne, że przez część okresu najmu pozwani dokonywali na rzecz wynajmującej wpłat w kwocie 2.972,11 zł, co odpowiada sumie czynszu najmu (2.500 zł) oraz opłaty eksploatacyjnej (472,11 zł, k. 225). Skoro więc koszty centralnego ogrzewania były ujęte w zaliczce na poczet kosztów eksploatacyjnych, a pozwani – co przyznała sama wynajmująca – nie mieli żadnych zaległości z tytułu takowych opłat, to należało uznać, że przedpłata w kwocie 1.166,60 zł ujęta w rozliczeniu kosztów centralnego ogrzewania za okres od 1 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2023 roku (a więc okres niemal tożsamy z czasem trwania stosunku najmu) została „wypracowana” przez pozwanych. W toku niniejszego postępowania pozwani zdołali udowodnić, że uiszczone przez nich należności z tytułu kosztów centralnego ogrzewania nie ograniczają się tylko do wyżej wskazanej przedpłaty. Jak wynika z informacji przesłanej przez administratora wspólnoty mieszkaniowej od maja do czerwca 2023 roku wysokość zaliczki na poczet kosztów ogrzewania była niższa. Powódka jednak nie przekazała tej informacji pozwanym i pobierała od nich opłatę eksploatacyjną (obejmującą też zaliczkę na poczet kosztów ogrzewania) w dotychczasowej wysokości. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w dowodach z przelewów bankowych dołączonych do odpowiedzi na pozew. Mimo bowiem zmiany wysokości zaliczki uiszczana przez pozwanych kwota nie uległa zmianie. A skoro tak, to za miesiące maj i czerwiec 2023 roku pozwani posiadają nadpłatę, która stanowi różnicę pomiędzy zaliczką należną do kwietnia w wysokości 147,36 zł a zaliczką należną od maja w kwocie 30,70 zł. A zatem w obu miesiącach pozwani mieli z tytułu zaliczki na poczet kosztów ogrzewania nadpłatę w kwocie po 116,66 zł, a więc łącznie w kwocie 233,32 zł. Z rozliczenia kosztów ogrzewania za okres od 1 lipca 2022 roku do 30 czerwca 2023 roku wynika, że niedopłata wynosiła 1.897,57 zł. Nie uwzględnia ona jednak nadpłaty pozwanych w kwocie 233,32 zł. Pozwani bowiem nie dokonywali wpłat bezpośrednio na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, lecz do rąk wynajmującej, która następnie wpłacała należną kwotę zgodnie z treścią aktualnego zawiadomienia o wysokości zaliczki. W związku z powyższym należało wyżej wskazaną niedopłatę pomniejszyć o nadpłatę w kwocie 233,32 zł. W konsekwencji najemcy winni uiścić na rzecz wynajmującej dodatkowo kwotę 1.664,25 zł. W zakresie przekraczającym tę kwotę roszczenie powódki było nieuzasadnione.

Zważyć jednak należy, iż przed niniejszym procesem, pismem z dnia 11 września 2023 roku pozwani złożyli – w stosunku do wynajmującej – oświadczenie o potrąceniu przysługującej im wierzytelności o zwrot kaucji w kwocie 2.500 zł z wierzytelnością powódki o zapłatę kwoty 1.664,25 zł stanowiącą faktyczną niedopłatę z tytułu kosztów ogrzewania. Przedmiotowe pismo zostało doręczone powódce w dniu 18 września 2023 roku. Skutki oświadczenia o potrąceniu następują z mocą wsteczną od chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, tzn. od dnia powstania stanu potrącalności. Oznacza to, że skutek ten następuje od chwili, kiedy potrącenie stało się w ogóle możliwe (dla dokonujących potrącenia), tzn. od daty, kiedy wierzytelność „aktywna” (przysługująca składającemu oświadczenie o potrąceniu) stała się wymagalna (zob. wyrok SA w Lublinie z 16 grudnia 2024 r., I ACa 1490/23, X.). Wierzytelność pozwanych stała się wymagalna po zakończeniu stosunku najmu (zgodnie z umową kaucja podlegała zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym wynajmującemu), albowiem nie wykazano, aby przedmiot najmu został zwrócony w stanie pogorszonym. Tym samym na skutek wyżej wskazanego oświadczenia o potrąceniu doszło do wygaśnięcia wierzytelności powódki.

W konsekwencji Sąd oddalił również trzecie roszczenie powódki na podstawie art. 659 §1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. a contrario.

O kosztach procesu w zakresie powództwa głównego Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od powódki solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 3.617 złotych, na co składała się opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej określona zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3.600 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Ponadto, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nie obciążył powódki kosztami opłaty sądowej od pozwu, od uiszczenia której została zwolniona. Brak było również podstaw do obciążenia tymi kosztami pozwanych, którzy wygrali spór.

Zważyć należy, iż w odpowiedzi na pozew pozwani wytoczyli przeciwko powódce powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 835,75 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 września 2023 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu pozostałej części kaucji. Podstawę prawną powództwa wzajemnego stanowił art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725), zgodnie z treścią którego kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

W ocenie Sądu powództwo wzajemne zasługuje w całości na uwzględnienie. Przede wszystkim bezsporne pomiędzy stronami pozostawało, że przy zawarciu umowy powodowie wzajemni uiścili na rzecz pozwanej wzajemnej kwotę 2.500 zł z tytułu kaucji. Zgodnie z umową kaucja podlegała zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym wynajmującemu. Jak wskazano powyżej, przy okazji rozważań co do roszczeń odszkodowawczych powódki, w toku niniejszego postępowania nie wykazano, że lokal został zwrócony wynajmującej w stanie pogorszonym. Z tego też względu kaucja co do zasady winna zostać w całości zwrócona najemcom. Na skutek jednak złożonego przez najemców oświadczenia o potrąceniu wierzytelność o zwrot kaucji uległa częściowemu umorzeniu. Aktualnie do zwrotu pozostaje jedynie kwota 835,75 zł (2.500 zł - 1.664,25 zł). Taką też kwotę należało zasądzić solidarnie na rzecz powodów wzajemnych.

Na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od powyższej kwoty należały się odsetki ustawowe za opóźnienie do dnia 26 września 2023 roku do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należy, iż pismem z dnia 11 września 2023 roku powodowie wzajemni wezwali pozwaną wzajemnie do zapłaty kwoty 835,75 zł w terminie 5 dni od otrzymania wezwania. Jak wskazano powyżej, przedmiotowe wezwanie zostało doręczone wynajmującej w dniu 18 września 2023 roku. W związku z powyższym, we wskazanej powyżej dacie roszczenie powodów wzajemnych było już niewątpliwie wymagalne.

W zakresie powództwa wzajemnego o kosztach procesu Sąd również orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od pozwanej wzajemnie solidarnie na rzecz powodów wzajemnych kwotę 370 złotych, na co składała się opłata sądowa od pozwu wzajemnego (100 zł) i opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej określona zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (270 zł). Ponadto, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd natomiast nakazał ściągnięcie od pozwanej wzajemnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 212,94 zł tytułem zwrotu kosztów dojazdu świadka U. U. na rozprawę w dniu 6 maja 2024 roku.