Wyrok z 19 czerwca 2026, sygn. III C 1177/24
W skrócie
Sygn. akt III C 1177/24
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 czerwca 2026 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie, III Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Tomasz Niewiadomski
Protokolant: Mateusz Borkowski
po rozpoznaniu 19 czerwca 2026 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. (KRS (...))
przeciwko A. Ł. i N. O.
o zobowiązanie do podjęcia czynności, wydanie, ewentualnie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, o ustalenie lub zapłatę
I. umarza postępowanie w zakresie dotyczącym żądania zobowiązania do dokończenia budowy lokalu;
II. w pozostałym zakresie oddala powództwo główne;
III. oddala powództwa ewentualne;
IV. zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. na rzecz pozwanej N. O. kwotę 5 417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu;
V. zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. na rzecz pozwanego A. Ł. kwotę 5 417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu;
VI. nakazuje ścignąć od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w W., kwotę 271,52 zł (dwieście siedemdziesiąt jeden złotych i pięćdziesiąt dwa grosze) tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Sędzia Tomasz Niewiadomski
Sygn. akt III C 1177/24
UZASADNIENIE
wyroku z 19 czerwca 2026 roku
Pozwem z 6 czerwca 2019 roku ( data nadania przesyłki poleconej k. 62) powód – (...)Spółdzielnia Mieszkaniowa „(...)” z siedzibą w W., wniósł o zobowiązanie pozwanych A. Ł. i C. O. solidarnie do dokończenia budowy lokalu użytkowego na nieruchomości przy (...) oraz czterech miejsc postojowych zlokalizowanych w wybudowanym podziemnym garażu w części wzniesionej na gruncie objętym użytkowaniem. Powód domagał się także wydania powyższego lokalu oraz miejsc postojowych do nieodpłatnego korzystania, a ponadto określenia jego udziału w nieruchomości. Świadczenia te miały być związane z realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego o charakterze budowlanym, polegającego na wzniesieniu zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującą w szczególności część podziemną w postaci hali garażowej, miejsc postojowych oraz część nadziemną z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, zlokalizowanego na działce nr (...) obręb (...), przy ul. (...) w W., objętej księgą wieczystą (...). Przedmiotem żądania pozwu było także zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że inwestorem ww. przedsięwzięcia budowlano – mieszkaniowego przy ul. (...) w W., był (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.. Już na etapie projektowania inwestycji okazało się jednak, że wykonanie części obiektu obejmującej garaże podziemne nie jest możliwe wyłącznie w granicach ww. nieruchomości i wymaga ingerencji w obszar nieruchomości sąsiedniej objętej księgą wieczystą (...), pozostającej w użytkowaniu wieczystym powoda. Przedstawiciele powoda i ww. spółki podjęli rozmowy w celu uregulowania powyższej kwestii. W efekcie w dniu 4 maja 1998 roku zawarto umowę w formie aktu notarialnego (rep. (...)) na mocy której powód ustanowił na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. prawo użytkowania części (...) o powierzchni 922 m ( 2) (w granicach przedstawionych w załączniku nr 1 do aktu notarialnego) z przeznaczeniem na wybudowanie w tej części podziemnego garażu, z których spółka miała korzystać we własnym zakresie lub udostępniać je osobom trzecim na warunkach i według własnego uznania. W zamian za ustanowienie tego prawa, (...) sp. z o.o. zobowiązała się, że po wzniesieniu ww. obiektu i oddaniu do użytkowania wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego, przekaże powodowi do nieodpłatnego korzystania nie więcej niż cztery miejsca postojowe zlokalizowane w wybudowanym garażu podziemnym, w części wzniesionej na gruncie objętym użytkowaniem. Ponadto spółka zobowiązała się, że w terminie 36 miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na budowę budynku wielomieszkaniowego, wybuduje na działce będącej w użytkowaniu wieczystym powoda budynek o wspólnej ścianie szczytowej, z przeznaczeniem na lokal użytkowy o łącznej powierzchni około 90 m ( 2), o standardzie i wyposażeniu opisanym w załączniku nr 4 do aktu notarialnego rep. A nr (...). W ramach ekwiwalentności świadczeń, spółka przejęła na siebie obowiązek ponoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przez nią zajętego i przeznaczonego na wjazd oraz wyjazd z garażu podziemnego. Powód miał w całości wywiązać się ze zobowiązań, wnosząc 5 udziałów na kwotę 200 000 złotych, na mocy czego nabył prawo własności do przedmiotowego lokalu użytkowego, co potwierdzać miał wpis do rejestru (...) dokonany postanowieniem Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w W. z 28 czerwca 1994 roku.
Następnie, aktem notarialnym z 7 sierpnia 2000 roku, rep. (...) „(...)” sp. z o.o. udzieliła pozwanym A. Ł. i C. O. nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży odpowiednich udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we własności budynku, obwarowując to umocowaniem warunkiem w postaci zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń zastrzeżonych na rzecz powoda, a wynikających z pierwotnego ustanowienia prawa użytkowania. Pozwani (działający jako pełnomocnicy) wraz z nowymi współwłaścicielami, którym zbywali udziały, przystąpili do dokończenia inwestycji w postaci wzniesionego już wielokondygnacyjnego budynku wraz z lokalem użytkowym o wspólnej ścianie szczytowej przeznaczonym dla powoda.
Powód podkreślił, że pozwani mieli pełną świadomość ciążących na nich obowiązków kontraktowych, co sami potwierdzali na spotkaniach w siedzibie powoda, wskazując, że lokal powoda został ostatecznie usytuowany w bryle budynku wielomieszkaniowego, który ponadto został częściowo posadowiony na działce pozostającej w użytkowaniu wieczystym powoda. Ponadto, w aktach notarialnych zawieranych z nowymi współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z dyspozycją udzielonego pełnomocnictwa, konsekwentnie wprowadzono zapisy o zabezpieczeniu roszczeń powoda, umożliwiające wybudowanie i wydanie mu lokalu użytkowego oraz czterech miejsc postojowych. W ocenie powoda, przebieg późniejszego spotkania w sprawie propozycji rozwiązania spornych kwestii dotyczących części nieruchomości zajętej pod budowę budynku potwierdził potrzebę kompleksowego uregulowania wszystkich sporów związanych z przedmiotową nieruchomością.
W ocenie powoda cały proces inwestycyjny stanowił jednolitą i spójną całość gospodarczą i prawną, w ramach której poszczególne etapy realizacji – mimo zmian podmiotowych po stronie wykonawczej i organizacyjnej – pozostawały związane pierwotnymi zobowiązaniami wynikającymi z umowy z 4 maja 1998 roku. Powód wskazywał, że późniejsze przekształcenia organizacyjne, w tym przejęcie faktycznej realizacji inwestycji przez inne podmioty, nie wpływają na zakres jego uprawnień, które jego zdaniem zachowały ciągłość i powinny zostać zrealizowane przez aktualnych uczestników procesu inwestycyjnego. Pozwani posiadali stosowne pełnomocnictwa do działania w imieniu dewelopera - (...) sp. z o.o., co skutkować miało powstaniem po ich stronie wykonaniem ww. obowiązku, a tym samym koniecznością sfinalizowania inwestycji ( pozew k. 3 – 4v).
W odpowiedzi na pozew z 1 lipca 2020 roku (data nadania przesyłki poleconej k. 93) pozwani A. Ł. i C. O. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swego stanowiska pozwani wskazali na oczywistą bezzasadność zarówno w aspekcie faktycznym, jak i prawnym. Powyższa ocena znajdować miała odzwierciedlenie w materiale dowodowym oraz w ustaleniach faktycznych Sądu Okręgowego w Warszawie poczynionych w sprawie o sygn. akt IV C 1191/14, które legły u podstaw wyroku z dnia 14 grudnia 2016 roku. Ponadto zawarte w nim rozstrzygnięcie zostało w całości potwierdzone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 31 grudnia 2018 roku (sygn. akt V ACa 1263/17). Powołując się na powyższe prawomocne rozstrzygnięcia, pozwani podnieśli, że powód – reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika – nie przedstawił żadnej normatywnej podstawy prawnej uzasadniającej zobowiązanie ich do wykonania świadczeń budowlanych, rzeczowych lub majątkowych związanych z inwestycją. Jak wskazali, z wiążących ustaleń wynika, iż zgodnie z pierwotnymi założeniami umownymi lokal użytkowy o powierzchni około 90 m ( 2), usytuowany w budynku przylegającym do budynku wielomieszkaniowego i posiadający wspólną ścianę szczytową, miał zostać wybudowany w terminie 36 miesięcy od daty uzyskania pozwolenia na budowę budynku wielomieszkaniowego. Decyzję o pozwoleniu na budowę tego budynku mieszkalnego nr (...) „(...)” sp. z o.o. uzyskała w dniu 28 maja 1998 roku, w konsekwencji czego budynek użytkowy powinien zostać wybudowany i wydany powodowi najpóźniej w dniu 28 maja 2001 roku. Termin ten jednak upłynął bezskutecznie co skutkować miało wygaśnięciem powyższego obowiązku.
Pozwani argumentowali także, że obiekt do którego wybudowania zobowiązała się (...) sp. z o.o. w umowie z 1998 roku, nie został nigdy wzniesiony. Co więcej, z uwagi na formę architektoniczną, jaką wzniesionym już budynkowi wielomieszkaniowemu przy ul. (...) nadała (...) sp. z o.o., jego wzniesienie w pierwotnie planowanym kształcie stało się niemożliwe. Pozwani wskazali ponadto, że nie posiadają żadnych miejsc postojowych ani innych składników majątkowych związanych z inwestycją, które mogliby wydać powodowi, jak również nie dysponują tytułem prawnym do nieruchomości, na której inwestycja była realizowana, co czyni zgłoszone żądania niewykonalnymi.
Niezależnie od powyższego, pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczeń obligacyjnych zgłoszonych przez powoda wskazując, że uległy one przedawnieniu w dniu 29 maja 2004 roku. Ponadto zakwestionowali legitymację bierną po stronie pozwanych, wskazując, że ich udział w całym procesie inwestycyjnym miał wyłącznie charakter pomocniczy i reprezentacyjny, wynikający z udzielonych pełnomocnictw, przez co po ich stronie nie powstały jakiekolwiek obowiązki inwestorskie czy zobowiązania wobec powoda. Z ostrożności procesowej, na wypadek nieuwzględnienia zarzutu przedawnienia i braku legitymacji, zgłosili zarzut potrącenia (odpowiedź na pozew k. 88-93).
W toku niniejszego postępowania, tj. 9 października 2022 roku, zmarł pozwany C. O.. W związku z powyższym postanowieniem z dnia 31 marca 2023 roku na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 kpc postępowanie podlegało zawieszeniu (odpis skrócony aktu zgonu k. 150, postanowienie k. 152). Spadek po zmarłym na podstawie ustawy nabyła w całości wprost żona N. O. ( akt poświadczenia dziedziczenia k. 163 – 167). Następnie postanowieniem z dnia 6 sierpnia 2024 roku Sąd podjął postępowanie z udziałem N. O. jako następcy prawnego zmarłego pozwanego C. O. ( postanowienie k. 170).
W piśmie z 12 września 2024 roku (data nadania k. 177) pozwana N. O. – występująca w niniejszym procesie jako następca prawny pozwanego C. O., który zmarł w toku postępowania – oświadczyła, iż przyłącza się do stanowiska procesowego swojego poprzednika prawnego. Ponadto w pełni podtrzymała podniesione przez niego zarzuty oraz argumentację, wnosząc tym samym o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (odpowiedź N. O. na pozew k. 174-177).
W dalszym toku postępowania, tj. pismem z 11 kwietnia 2025 roku (data nadania k. 196) powód zmodyfikował powództwo, wnosząc o:
a. ustalenie – na podstawie art. 189 kpc w zw. z art. 91 kc – istnienia po jego stronie „warunkowego prawa własności” do lokalu użytkowego położonego „na tarasie” budynku przy (...), na działce nr (...), w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o (...) oraz czterech miejsc postojowych w podziemnym garażu i określenia udziału powoda w tej nieruchomości,
b. zobowiązanie – na podstawie art. 64 kc w zw. z art. 91 kc, w zw. z art. 92 § 1 i 2 kc oraz w zw. z art. 65 kc – pozwanego A. Ł., zgodnie z nieodwołalnym pełnomocnictwem notarialnym z dnia 7 sierpnia 2000 roku Rep. A nr (...), do sprzedaży odpowiednich udziałów części wspólnych w budynku mieszkalnym z dobudowanym lokalem użytkowym i w prawie użytkowania wieczystego ww. działki oraz przeniesienia własności lokalu użytkowego na rzecz powoda, ewentualnie –
c. zasądzenie – na podstawie art. 471 kc w zw. z art. 92 § 1 kc – solidarnie od pełnomocnika pozwanych kwoty odpowiadającej wartości wybudowanego lokalu użytkowego i czterech miejsc postojowych, tj. 165 581,96 złotych, z tytułu szkody wyrządzonej powodowi ( modyfikacja powództwa k. 189 - 192).
Następnie w piśmie z 23 października 2025 roku (data nadania k. 269 - 270) powód doprecyzował, że modyfikacja ta miała charakter żądań ewentualnych i polegała na cofnięciu powództwa jedynie w zakresie żądania zobowiązania do wybudowania lokalu użytkowego, co oznacza otwarcie możliwości wydania lokalu powodowi również na podstawie innych, alternatywnych tytułów prawnych wynikających z przytoczonego stanu faktycznego, przy jednoczesnym uwzględnieniu okoliczności, że lokal ten został ostatecznie wzniesiony. Natomiast w pozostałym zakresie powód podtrzymuje roszczenia, traktując je jako alternatywne sposoby realizacji swojego interesu prawnego, obejmujące zarówno ustalenie prawa, jego przekształcenie w prawo własności, jak i ewentualną kompensację pieniężną ( pismo powoda k. 269 - 270). Na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2026 roku pełnomocnik powoda oświadczył, że po modyfikacji powództwa powód domaga się zasądzenia od pozwanych kwoty 165 581,93 złotych ( protokół rozprawy k. 381 – 383v).
W odpowiedzi na modyfikację powództwa (data nadania k. 239) pozwani wnieśli o oddalenie powództwa również w zmodyfikowanym zakresie wskazując, że żądania powoda sformułowane w pozwie, jak i piśmie obejmującym modyfikację powództwa - są całkowicie bezzasadne. Wskazali oni na brak interesu prawnego w dochodzeniu żądania ustalenia istnienia po stronie powoda „warunkowego prawa własności” bliżej nieokreślonego lokalu użytkowego, mającego przysługiwać nieokreślonemu podmiotowi. Podkreślili, że konstrukcja „warunkowego prawa własności” nie znajduje oparcia w obowiązującym porządku prawnym, albowiem w myśl art. 157 § 1 kc własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona, czy też ustanowiona z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Pozwani podnieśli dodatkowo kwestię wygaśnięcia pełnomocnictwa udzielonego pierwotnie przez (...) sp. z o.o., wskazując, iż umocowanie utraciło moc prawną na skutek ogłoszenia upadłości tej spółki. Niezależnie od powyższego ewentualne pełnomocnictwa, na które powoływał się powód, nie obejmowały umocowania do kształtowania jego sytuacji prawnej ani składania wobec niego oświadczeń woli. Wskazali, że wszelkie roszczenia wynikające z umowy z 4 maja 1998 roku mogą być kierowane wyłącznie wobec jej stron, w szczególności (...) sp. z o.o., a nie wobec pełnomocników tego podmiotu. Pozwani podtrzymali także zgłoszony w odpowiedzi na pozew zarzut przedawnienia roszczeń powoda o złożenie przez pozwanego oświadczenia woli, jak również ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.
Pozwani dodatkowo powoływali się na dotychczasowy przebieg innych postępowań sądowych inicjowanych przez powoda przeciwko podmiotom uczestniczącym w tym samym procesie inwestycyjnym, w szczególności przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz współwłaścicielom nieruchomości położonej przy (...) w W.. Wskazali, że roszczenia te – oparte na zbliżonej, a częściowo tożsamej podstawie faktycznej – zostały prawomocnie uznane za bezzasadne i oddalone. W ich ocenie niniejsze postępowanie stanowi kolejny element szerszego ciągu działań procesowych powoda, zmierzających do przenoszenia skutków niewykonania umowy z 1998 roku na kolejne podmioty niebędące jej stronami ( odpowiedź na modyfikację powództwa k. 199-239).
W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska w sprawie (protokół rozprawy k. 381 – 383, k. 423-423v).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny :
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), położonej u zbiegu ulic (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) ( akt notarialny – ustanowienie użytkowania k. 10 – 11v). Na tej nieruchomości była planowana inwestycja budowlana polegająca na wzniesieniu zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującą w szczególności część podziemną w postaci hali garażowej oraz część nadziemną z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Inwestycja ta od samego początku miała charakter złożony zarówno pod względem technicznym, jak i prawnym, albowiem była realizowana na styku dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości o odmiennym statusie.
Pierwotnym inwestorem powyższego przedsięwzięcia była (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Tym niemniej już na etapie projektowania inwestycji ujawniło się jednak, że wykonanie części podziemnej obiektu, obejmującej garaże podziemne, nie jest możliwe wyłącznie w granicach tej nieruchomości i wymaga ingerencji w obszar sąsiedniej działki o nr (...).
Uwarunkowania techniczne inwestycji powodowały konieczność przekroczenia granicy działki nr (...) i wykonania części konstrukcji podziemnej pod działką o nr (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta (...). Jest ona własnością miasta (...) W., ale znajduje się w użytkowaniu wieczystym (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. ( mapa sytuacyjna k. 107v – 108, protokół oględzin wraz z dokumentacją fotograficzną k. 247 - 256). Okoliczność ta determinowała konieczność uprzedniego uregulowania tytułu prawnego do korzystania z tej części nieruchomości, co stanowiło warunek niezbędny do realizacji inwestycji zgodnie z przyjętym projektem budowlanym.
Z tego względu 4 maja 1998 roku zawarta została umowa w formie aktu notarialnego (rep. (...)) pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową „(...)” z siedzibą w W. a (...) sp. z o.o., której zasadniczym celem było stworzenie podstaw prawnych dla realizacji inwestycji w opisanym kształcie. Na mocy tej umowy ustanowiono na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. prawo użytkowania obejmujące część nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” stanowiącej działkę nr (...), przeznaczoną na realizację podziemnych garaży oraz innych elementów infrastruktury wymagających przekroczenia granicy działki. Prawo użytkowania zostało ustanowione do czasu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego działki, tj. do dnia 17 grudnia 2067 roku ( akt notarialny – ustanowienie użytkowania k. 10 – 11v). Następnie w dniu 20 lipca 1999 roku w dziale III księgi wieczystej nr (...) zostało wpisane prawo użytkowania na rzecz (...) spółki z o.o. części działki oznaczonej na szkicu kolorem zielonym ( k. 22) z przeznaczeniem na wybudowanie w tej części przez spółkę (...) sp. z o.o. podziemnych garaży, a następnie korzystanie z nich przez ww. spółkę we własnym zakresie, jak i przez ich udostępnienie osobom trzecim na warunkach i według uznania użytkownika oraz stosownie do ustaleń zawartych w akcie ustanowienia użytkowania. Po odłączeniu działki nr (...) prawo użytkowania zostało także następnie w dniu 15 grudnia 2008 roku ujawnione w dziale III księgi wieczystej (...)( treść ksiąg wieczystych znanych z urzędu).
Umowa ta regulowała jednocześnie wzajemne prawa i obowiązki stron w zakresie realizacji inwestycji, w tym przede wszystkim zobowiązania inwestora. W jej ramach (...) sp. z o.o., działając jako inwestor, w zamian za ustanowienie użytkowania zobowiązała się po wybudowania garażu i oddaniu do użytkowania budynku wielomieszkaniowego oddać do nieodpłatnego korzystania nie więcej niż cztery miejsca postojowe zlokalizowane w podziemnym garażu na poziomie -1, w części wybudowanej na gruncie objętym użytkowaniem, a ponadto do wybudowania budynku przylegającego do budynku wielomieszkaniowego, o wspólnej ścianie szczytowej, zgodnie z planem stanowiącym załącznik nr 3 do niniejszej umowy. Budynek ten miał być przeznaczony na lokal użytkowy o powierzchni około 90 m 2, o standardzie i wyposażeniu opisanych w załączniku nr 4 do niniejszej umowy i stanowić integralny element całego założenia inwestycyjnego (§ 4. 6 i § 6 umowy).
Strony określiły również ramy czasowe realizacji tego zobowiązania, wskazując, że jego wykonanie powinno nastąpić w terminie 36 miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na budowę. Jednocześnie zobowiązanie to miało charakter warunkowy, gdyż jego aktualizacja została uzależniona od uprzedniego wykonania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „(...) obowiązków określonych w § 4 i § 7 umowy, obejmujących w szczególności działania niezbędne dla umożliwienia prowadzenia inwestycji na jej nieruchomości ( akt notarialny – ustanowienie użytkowania k. 10 – 11v).
W dniu 28 maja 1998 roku, zostało wydana decyzja nr (...) w przedmiocie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z częścią usługową i garażami zlokalizowanego w rejonie ulic (...) ( kopia decyzji k. 116). Pomimo stworzenia wskazanych ram prawnych oraz podjęcia działań zmierzających do realizacji inwestycji, (...) sp. z o.o. popadła w trudności finansowe i nie doprowadziła do jej wykonania w pełnym zakresie ani w przewidzianym umownie czasie. W konsekwencji proces inwestycyjny uległ faktycznemu zahamowaniu na etapie niepełnej realizacji zamierzenia budowlanego ( zeznania M. F. k. 381-381v; zeznania A. Ł. k. 382v-383v).
W związku z powyższym, aktem notarialnym z 7 sierpnia 2000 roku (Rep. (...)) (...) sp. z o.o. udzieliła A. Ł. i C. O. nieodwołanego pełnomocnictwa do sprzedaży odpowiednich udziałów, tj. w stosunku do wniesionych przez nabywców wpłat, w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki o nr (...), z obrębu (...), objętej księgą wieczystą (...) i we własności budynku – pod warunkiem uprzedniego zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń zastrzeżonych na rzecz powodowej Spółdzielni, wynikających z ustanowienia przez nią na rzecz inwestora prawa użytkowania aktem notarialnym z dnia 4 maja 1998 roku. Czynności te mogły być dokonane jedynie względem 52 osób wskazanych w tym dokumencie ( pełnomocnictwo k. 14 – 16).
Następnie osoby zainteresowane kontynuacją przedsięwzięcia, czyli współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), zlokalizowanej przy ul. (...) w W., podjęli działania organizacyjne i finansowe zmierzające do zakończenia powyższej budowy. Ich przejawem było zawarcie przez nich w dniu 12 grudnia 2000 roku umowy o dokończenie budowy domu wielomieszkaniowego na wspólnej nieruchomości, określającej sposób zarządu i korzystania z nieruchomości oraz przedwstępną umowę ustawienia odrębnej własności lokali (kopia umowy k. 388 - 408). W wyniku tych działań wyłoniony został podmiot, który przejął faktyczną rolę kontynuatora inwestycji, tj. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. (...) sp. z o.o. przystąpiła do dalszej realizacji inwestycji, podejmując czynności o charakterze organizacyjnym, finansowym i wykonawczym, zmierzające do doprowadzenia przedsięwzięcia do zakończenia. Działania te obejmowały zarówno kontynuację robót budowlanych, jak i podejmowanie czynności mających na celu zapewnienie dostępu do nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznych i prawnych związanych z prowadzeniem inwestycji na styku dwóch sąsiadujących gruntów ( kopia decyzji k. 116; kopia Protokołu Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników k. 416 – 420).
W dniu 5 maja 2006 roku odbyło się spotkanie przedstawicieli Spółdzielni Mieszkaniowej (...) oraz (...) sp. z o.o., która w tym czasie była już podmiotem faktycznie realizującym inwestycję. Uczestniczyli w nim m.in. M. R. i S. K. – występujący po stronie powodowej Spółdzielni, A. C. – członek zarządu (...) sp. z o.o., A. Ł. jako przedstawiciel współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w W. oraz M. F. jako pełnomocnik współwłaścicieli ww. nieruchomości. W trakcie tego spotkania zgłoszono potrzebę kompleksowego rozwiązania kwestii spornych przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji potwierdzono istnienie roszczeń wynikających z wcześniejszych ustaleń kontraktowych związanych z realizacją inwestycji, co odzwierciedlało trwający pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego stan niepełnego rozliczenia ich wzajemnych praw i obowiązków ( notatka służbowa k. 17; zeznania M. F. k. 381-381v; zeznania A. Ł. k. 382v-383v).
W dalszym toku zdarzeń (...) sp. z o.o. doprowadziła do faktycznego zakończenia inwestycji, wykonując roboty budowlane i realizując zasadnicze elementy przedsięwzięcia zgodnie z jego założeniami technicznymi. W rezultacie powstał budynek odpowiadający przyjętej koncepcji inwestycyjnej, obejmujący zarówno część mieszkalną, jak i infrastrukturę towarzyszącą.
C. O. i A. Ł. działali w przeszłości jako pełnomocnicy (...) sp. z o.o. w zakresie czynności związanych z realizacją inwestycji. Ich udział w przedsięwzięciu miał charakter pochodny i wynikał z udzielonych im umocowań, nie zaś z ich własnego statusu jako inwestora, wykonawcy czy właściciela nieruchomości ( zeznania A. Ł. k. 382v-383v).
Na powyższej nieruchomości, oprócz szeregu lokali mieszkalnych, został także wybudowany lokal użytkowy o numerze (...) o powierzchni 89 m 2. Jest dla niego prowadzona księga wieczysta (...), a jego właścicielami zgodnie z działem II są członkowie wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) – w tym A. Ł. w udziale wynoszących 80/6120 i N. O. w udziale wynoszącym 120/6120. Lokal ten jest wynajmowany i obecnie jest w nim prowadzona działalność gospodarcza w postaci salonu urody ( dane z systemu elektronicznej księgi wieczystej; protokół oględzin k. 247 – 248, dokumentacja fotograficzna z oględzin k. 249 - 256).
Nieruchomość, na której zrealizowano inwestycję, znajduje się obecnie w zasobie wspólnoty mieszkaniowej X. (...), która nie była stroną umowy z dnia 4 maja 1998 roku, ani też nie uczestniczyła w późniejszych uzgodnieniach dotyczących realizacji inwestycji. Powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” skierowane przeciwko członkom wspólnoty mieszkaniowej oraz (...) sp. z o.o. zostały prawomocnie oddalone ( kopie wyroków z uzasadnieniami k. 50 – 61, k. 203 – 233).
* * * * * * *
Sąd Okręgowy dokonał ustaleń faktycznych na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, obejmującego zarówno dokumenty, jak i dowody osobowe oraz wyniki oględzin, oceniając je zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów.
Za wiarygodne w przeważającej części Sąd uznał dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, w tym w szczególności umowę z 4 maja 1998 roku sporządzoną w formie aktu notarialnego w przedmiocie ustanowienia użytkowania, dokumenty dotyczące ustanowienia prawa użytkowania, pełnomocnictwa udzielone pozwanym, jak również materiały geodezyjne i kartograficzne. Nie były one skutecznie kwestionowane przez strony, a ich treść pozostawała spójna i korespondowała ze sobą, tworząc logiczny i konsekwentny obraz przebiegu procesu inwestycyjnego. Ich autentyczność nie budziła także wątpliwości Sądu.
Istotne znaczenie dla ustalenia przebiegu inwestycji oraz zakresu ingerencji w nieruchomości miały również mapy znajdujące się w aktach sprawy ( k. 107v – 108, k. 246). Wynikające z nich dane została potwierdzone w toku oględzin nieruchomości, podczas których Sąd miał możliwość bezpośredniej weryfikacji położenia spornej infrastruktury oraz relacji przestrzennych pomiędzy poszczególnymi działkami i elementami budynku. W toku oględzin ustalono w sposób niewątpliwy, że realizacja inwestycji w części dotyczącej garaży podziemnych wiązała się z przekroczeniem granicy działki i wejściem w obszar nieruchomości sąsiedniej. Ustalenia te znalazły jednoznaczne potwierdzenie w wypowiedzi obecnej na oględzinach biegłej sądowej z zakresu geodezji – Z. E., której wyjaśnienia Sąd uznał za rzeczowe, logiczne i zgodne z dokumentacją kartograficzną zgromadzoną w sprawie ( protokół oględzin k. 247 – 248, dokumentacja fotograficzna z oględzin k. 249 - 256). Wnioski przedstawione przez geodetę pozostawały w pełnej zgodności z treścią map znajdujących się w aktach sprawy, co dodatkowo wzmacnia ich walor dowodowy.
Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania świadka A. C. ( k. 292v – 293v) oraz M. F. ( 381-381v). Świadkowie ci przedstawili przebieg zdarzeń w sposób spójny, konsekwentny i znajdujący potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, w szczególności w dokumentach. Ich relacje były logiczne i pozbawione wewnętrznych sprzeczności, a także korespondowały z ustalonym stanem faktycznym w zakresie przebiegu inwestycji oraz relacji pomiędzy jej uczestnikami.
Zeznania strony powodowej, reprezentowanej przez członków zarządu – prezes zarządu S. A. ( k. 381v – 382) oraz R. K. ( k. 382 – 382v), Sąd ocenił jako szczere, logiczne i uporządkowane. Na szczególne uwzględnienie zasługiwała wiedza Pani prezes zarządu powoda dotycząca okoliczności faktycznych związanych ze sporem. Wynikała ona z jej wieloletniego związku z powodem — od końca lat 80-tych XX wieku, dzięki czemu posiadała ona szczegółową znajomość historii nieruchomości, wcześniejszych relacji pomiędzy uczestnikami przedsięwzięcia oraz okoliczności, w jakich doszło do powstania obecnego konfliktu.
Osoby występujące w imieniu powoda przedstawiły okoliczności związane z przyczyną powstania sporu oraz wskazały na rzeczywiste motywy jakimi kierował się powód, tj. chęć uzyskania władztwa na częścią nieruchomości wskazanej w porozumieniu z 1998 roku. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że nie uczestniczyły one bezpośrednio we wszystkich rozmowach prowadzonych pomiędzy pozwanymi a (...) sp. z o.o., co ograniczało możliwość czynienia na ich podstawie bezpośrednich ustaleń co do przebiegu tych rozmów i ich treści.
Zeznania te w znacznej części znajdowały potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy. Wynikało z nich, że początkowy etap współpracy pomiędzy powodem a ww. deweloperem przebiegał prawidłowo i bez istotnych konfliktów, a pomiędzy tymi podmiotami istniała realna i prawidłowa współpraca związana z realizacją przedsięwzięcia budowlanego. Problemy pojawiły się dopiero w późniejszym okresie, w szczególności po ogłoszeniu upadłości dewelopera, co w istotny sposób wpłynęło na dalszy przebieg inwestycji oraz relacje pomiędzy jej uczestnikami. Prowadzone następnie rozmowy przedstawiciel powoda z mieszkańcami oraz innymi osobami zaangażowanymi w proces inwestycyjny nie doprowadziły do osiągnięcia porozumienia, gdyż uczestnicy tych rozmów prezentowali odmienne oczekiwania, stanowiska oraz oceny zaistniałej sytuacji.
Zeznania te miały istotne znaczenie dla przedstawienia szerszego kontekstu sprawy. Wynikało z nich bowiem, że powód czuje się pokrzywdzony faktem, iż nie doszło do wykonania umowy, na podstawie której oddał część swojej nieruchomości, a tym samym że nie osiągnięto skutku, którego w jego ocenie zasadnie oczekiwał. Należy przy tym podkreślić, że samo subiektywne poczucie pokrzywdzenia strony nie może przesądzać o zasadności dochodzonego roszczenia ani zastępować dowodów dotyczących istotnych okoliczności faktycznych. Stanowi ono jednak element oceny motywacji strony oraz szerszego kontekstu powstałego sporu. W konsekwencji zeznania członków zarządu powoda, choć nie mogły samodzielnie determinować wyniku postępowania ani przesądzać o zasadności zgłoszonych żądań, miały istotną wartość dowodową w zakresie odtworzenia przebiegu relacji pomiędzy uczestnikami inwestycji, wskazania rzeczywistych i uzasadnionych interesów powoda oraz wyjaśnienia źródeł jego poczucia pokrzywdzenia.
Odnosząc się do zeznań pozwanych, Sąd zważył, że pozwany A. Ł. dysponował obszerną wiedzą dotyczącą przebiegu inwestycji oraz podejmowanych w jej toku czynności. Z tego względu w istotnym zakresie przyczyniły się do ustalenia stanu faktycznego. W znacznym stopniu znajdowały one potwierdzenie w dokumentach, dlatego zostały uznane za w pełni wiarygodne ( k. 382v – 383v). Z kolei zeznania pozwanej N. O. ( k. 188v) nie wniosły istotnych informacji do sprawy. Pozwana wskazywała na brak szczegółowej wiedzy dotyczącej inwestycji, co pozostaje zrozumiałe w kontekście jej sytuacji osobistej, w tym faktu, że sprawami tymi zajmował się jej zmarły mąż. Jej relacja miała charakter dosyć ogólny i nie pozwalała na dokonanie konkretnych ustaleń faktycznych.
Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania żadnego z kluczowych dowodów, przy czym ich wzajemna zgodność oraz komplementarność pozwoliły na odtworzenie przebiegu zdarzeń w sposób pełny i niesprzeczny. W konsekwencji zgromadzony materiał dowodowy Sąd uznał za wystarczający do poczynienia ustaleń faktycznych w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje :
Powództwo – zarówno w pierwotnym kształcie, jak i po jego modyfikacji dokonanej w 2025 roku – nie mogło zostać uwzględnione, albowiem nie znajduje ono podstaw ani w ustalonym stanie faktycznym, ani w przepisach prawa materialnego. Ponadto pozostaje ono w sprzeczności z licznymi zasadami prawa cywilnego – zarówno rzeczowego, jak i zobowiązań.
Powód wywodził odpowiedzialność pozwanych z faktu udzielenia im przez inwestora (...) sp. z o.o. nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we własności budynku, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, iż sprzedaż udziałów mogła nastąpić pod warunkiem zaspokojenia bądź zabezpieczenia roszczeń przysługujących powodowi z tytułu ustanowienia prawa użytkowania części nieruchomości. Niniejszy spór wymagał w istocie odpowiedzi na pytanie, czy osoby pełniące w przeszłości funkcję pełnomocników w wieloetapowym procesie inwestycyjnym mogą zostać uznane za podmioty zobowiązane do wykonania świadczeń wynikających z umowy zawartej przez inny podmiot ((...) sp. z o.o.).
Ponadto rozstrzygnięcie zależało od oceny, czy możliwe jest przeniesienie na pozwanych odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań inwestycyjnych, obejmujących budowę lokalu użytkowego, miejsc postojowych oraz ich późniejsze wydanie i rozliczenie. Innymi słowy Sąd musiał dokonać kompleksowej oceny, czy pozwani – jako osoby pełniące uprzednio wyłącznie funkcje pełnomocników w ramach powyższego procesu inwestycyjnego – mogą być adresatami roszczeń wywodzonych przez powoda z umowy zawartej przez inne podmioty, a także czy istnieją jakiekolwiek podstawy prawne do uwzględnienia żądań o charakterze rzeczowym, obligacyjnym oraz odszkodowawczym, zgłoszonych zarówno w pozwie pierwotnym, jak i w jego zmodyfikowanej postaci. Odpowiedź na te pytania musi być jednoznacznie negatywna.
I. Brak legitymacji biernej pozwanych i względny charakter stosunku zobowiązaniowego
Punktem wyjścia dla oceny zasadności powództwa jest kwestia fundamentalna, mająca charakter wstępny i determinujący dalsze rozważania, tj. brak legitymacji biernej pozwanych w niniejszym postępowaniu, a więc brak odpowiedzialności a wykonanie zobowiązań wynikających z aktu notarialnego z 4 maja 1998 roku, na podstawie którego powód ustanowił na rzecz inwestora prawo użytkowania części nieruchomości. Już na powyższym etapie samo ustalenie tej okoliczności czyni powództwo niezasadnym, niezależnie od dalszych analiz dotyczących jego konstrukcji, podstaw faktycznych czy zakresu żądań. Istota sporu sprowadza się bowiem do tego, że powód wywodzi swoje roszczenia z umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 4 maja 1998 roku (Rep. (...)). Nie budziło wątpliwości Sądu, że umowa ustanowienia prawa użytkowania części nieruchomości została zawarta wyłącznie pomiędzy powodem a (...) sp. z o.o. jako inwestorem i stroną zobowiązaną do realizacji określonego przedsięwzięcia budowlanego, obejmującego w szczególności budowę budynku wielomieszkaniowego oraz lokalu użytkowego, jak również infrastruktury towarzyszącej. To wyłącznie te podmioty złożyły zgodne oświadczenia woli prowadzące do powstania stosunku obligacyjnego, którego treść obejmowała z jednej strony ustanowienie prawa użytkowania części nieruchomości na rzecz inwestora, z drugiej zaś zobowiązanie inwestora do wybudowania lokalu użytkowego o określonych standardach, wyposażeniu, parametrach oraz oddania powodowi do nieodpłatnego korzystania oznaczonej liczby miejsc postojowych.
Pozwani nie byli stroną tej umowy w żadnym zakresie. Nie uczestniczyli w jej zawarciu jako kontrahenci, nie składali oświadczeń woli kreujących stosunek obligacyjny, nie przyjmowali na siebie żadnych obowiązków wynikających z tej umowy ani nie uzyskiwali jakichkolwiek praw podmiotowych z niej wynikających. Co istotne, nie zostali również wskazani jako podmioty zobowiązane w treści umowy, ani nie doszło do późniejszego rozszerzenia kręgu dłużników w drodze jakiejkolwiek czynności prawnej.
W konsekwencji należy podkreślić, że pozwani nie są i nigdy nie byli dłużnikami w rozumieniu stosunku zobowiązaniowego, z którego powód wywodzi swoje roszczenia, nie składali oświadczeń woli o przystąpieniu do zobowiązania ani o przyjęciu długu w rozumieniu art. 519 i nast. kc. Ich rola w całym procesie inwestycyjnym miała charakter wyłącznie wtórny i techniczno-reprezentacyjny, ograniczający się do wykonywania czynności faktycznych i prawnych jako pełnomocników innych podmiotów uczestniczących w inwestycji.
Powyższa okoliczność ma zasadnicze znaczenie wobec obowiązującej na gruncie prawa cywilnego fundamentalnej zasady względnego charakteru zobowiązań ( inter partes), wyrażającej się w tym, że stosunek obligacyjny wiąże wyłącznie strony, które go zawarły. Zasada ta wynika wprost z art. 353 § 1 kc, zgodnie z którym zobowiązanie polega na tym, że dłużnik powinien spełnić świadczenie na rzecz wierzyciela. Konstrukcja ta jednoznacznie wyklucza możliwość przypisania obowiązków wynikających z umowy osobom trzecim, które nie były jej stroną. Odpowiedzialność kontraktowa ma charakter ściśle względny i nie może być rozszerzana na osoby niebędące stronami umowy, nawet jeśli pozostają one w pewnym związku faktycznym z jej wykonaniem. Sam fakt uczestniczenia w czynnościach związanych z realizacją zobowiązania nie rodzi po stronie osoby trzeciej statusu dłużnika. Z powyższego wynika, że nawet intensywny udział w procesie inwestycyjnym – organizacyjnym, technicznym czy faktycznym – nie może być utożsamiany z przejęciem zobowiązań kontraktowych. Kluczowe znaczenie ma bowiem nie faktyczne uczestnictwo w przedsięwzięciu, lecz przynależność do stosunku obligacyjnego jako jego strona.
Podejmowanie działań zmierzających do zakończenia rzeczonej budowy, czy też późniejsze uczestniczenie w sprzedaży udziałów nie prowadzi bowiem do powstania odpowiedzialności za zobowiązania wynikające z zawartej wcześniej umowy, w sytuacji gdy brak jest jakiejkolwiek podstawy prawnej prowadzącej do zmiany podmiotowej po stronie dłużnika. Sam fakt, że pozwani posiadali wiedzę o istniejących roszczeniach powoda, uczestniczyli w procesie inwestycyjnym, bądź wykonywali czynności wynikające z udzielonego im pełnomocnictwa, nie kreuje jeszcze po ich stronie obowiązku wykonania zobowiązań zaciągniętych przez inwestora.
W realiach niniejszej sprawy brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że pozwani weszli w stosunek zobowiązaniowy łączący pierwotnie powoda z (...) sp. z o.o., czy też że doszło do rozszerzenia kręgu dłużników. Powód nie wykazał żadnej czynności prawnej, która mogłaby prowadzić do zmiany podmiotowej po stronie zobowiązanej, w szczególności:
nie doszło do przejęcia długu (art. 519 kc),
nie doszło do przystąpienia do długu,
nie doszło do cesji obowiązków,
ani do jakiejkolwiek sukcesji generalnej lub singularnej.
Mając na uwadze treść art. 522 kc oraz utrwalone orzecznictwo, przejęcie długu wymaga wyraźnego i zgodnego oświadczenia wierzyciela, dłużnika oraz osoby trzeciej ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2022 roku, V ACa 533/21, Legalis nr 2667686). Brak któregokolwiek z tych elementów wyłącza możliwość uznania, że doszło do zmiany dłużnika.
Należy również podkreślić, że samo udzielenie nieodwołalnego pełnomocnictwa – nawet o szerokim zakresie – nie prowadzi do powstania po stronie pełnomocnika jakiegokolwiek zobowiązania własnego wobec osób trzecich. Instytucja pełnomocnictwa, również określonego jako nieodwołalne, nie prowadzi do sukcesji praw i obowiązków mocodawcy ani nie powoduje przejścia jego odpowiedzialności kontraktowej. W konsekwencji nie ma żadnych podstaw do twierdzenia, że pozwani mogliby zostać uznani za dłużników zobowiązania wynikającego z umowy z 1998 roku, ani że mogliby ponosić odpowiedzialność za jej niewykonanie lub nienależyte wykonanie.
Podsumowując, brak legitymacji biernej pozwanych wynika z dwóch niezależnych, a jednocześnie kumulatywnych przesłanek:
po pierwsze, z faktu, że nie byli oni stroną umowy stanowiącej źródło zobowiązania,
po drugie, z braku jakiejkolwiek czynności prawnej prowadzącej do przeniesienia na nich obowiązków z tej umowy.
W świetle powyższego powództwo skierowane przeciwko pozwanym już z tej przyczyny nie mogło zostać uwzględnione, gdyż zostało skierowane przeciwko podmiotom nieposiadającym biernej legitymacji materialnoprawnej do występowania w niniejszym procesie jako podmioty odpowiedzialne za wykonanie obowiązków wynikających z umowy ustanowienia prawa użytkowania.
II. Brak przejścia obowiązków umownych na pozwanych (brak sukcesji zobowiązań)
Jak wskazano wyżej - przesłanką przemawiającą za oddaleniem powództwa jest brak jakiegokolwiek przejścia na pozwanych obowiązków wynikających z umowy z dnia 4 maja 1998 roku. Okoliczność ta ma charakter całkowicie rozstrzygający, albowiem nawet przy hipotetycznym przyjęciu, że pierwotne zobowiązanie inwestycyjne mogłoby być źródłem jakichkolwiek roszczeń powoda, to nie zostało wykazane, aby pozwani kiedykolwiek stali się jego dłużnikami.
Przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują instytucji automatycznego czy dorozumianego przejścia ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią wyłącznie z tego względu, że uczestniczy ona w realizacji inwestycji, nabywa prawa do nieruchomości lub działa w interesie jednej ze stron stosunku zobowiązaniowego. Zmiana podmiotowa po stronie dłużnika została uregulowana w art. 519-525 kc. Zgodnie z art. 519 § 1 kc osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika jedynie poprzez przejęcie długu, natomiast § 2 tego przepisu wyczerpująco określa dwa dopuszczalne sposoby dokonania tej czynności. Ustawodawca wymaga przy tym zgody wierzyciela albo zgody dłużnika – zależnie od przyjętego modelu przejęcia – a zgodnie z art. 522 kc zarówno umowa o przejęcie długu, jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Brak formy pisemnej skutkuje zatem nieważnością umowy o przejęcie długu. Jak podkreśla Sąd Najwyższy, jest to nieważność bezwzględna, którą sąd uwzględnia z urzędu, na którą powołać się może każdy zainteresowany, a czynność prawna nią dotknięta nie może być konwalidowana. Nie jest dopuszczalne przeprowadzanie dowodu z zeznań świadka na fakt zawarcia umowy przejęcia długu w wypadku niezachowania formy pisemnej tej umowy ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1972 roku, III CRN 266/72, OSNCP 1973 nr 9, poz. 160).
Wymaga ona wyraźnej podstawy prawnej oraz jednoznacznych czynności prawnych, które prowadzą do sukcesji zobowiązania. W szczególności może ona nastąpić w drodze:
przejęcia długu (art. 519 kc), o której mowa wyżej,
przystąpienia do długu,
przejęcia przedsiębiorstwa wraz z zobowiązaniami (art. 55 1 kc),
sukcesji generalnej (np. w wyniku połączenia, podziału lub przekształcenia spółek),
bądź innej wyraźnie przewidzianej ustawowo konstrukcji.
W niniejszej sprawie żadna z powyższych sytuacji nie miała miejsca. Nie wykazano w należyty sposób, aby pomiędzy inwestorem a pozwanymi została zawarta umowa przejęcia długu, ani aby powód wyraził zgodę na zastąpienie inwestora pozwanymi jako występującymi w charakterze dłużnika. Brak jest również dowodów świadczących o zawarciu pomiędzy powodem a pozwanymi odrębnej umowy kreującej po ich stronie obowiązek wykonania świadczeń pierwotnie obciążających inwestora, wynikających z aktu notarialnego stanowiącego źródło dochodzonych roszczeń.
Na szczególne podkreślenie zasługuje stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 8 listopada 2023 roku (II CSKP 313/23, OSNC 2024 nr 5, poz. 52, str. 67) w którym wskazano, że prawo polskie nie zna normatywnej instytucji przejęcia praw i obowiązków strony umowy dwustronnie zobowiązującej, w tym umowy wzajemnej (przejęcie umowy). Dlatego zmiany strony takiej umowy (wstąpienia w uprawnienia i obowiązki strony) można dokonać tylko w drodze jednoczesnego przelewu wierzytelności (art. 509 kc.) i przejęcia długu (art. 519 kc.). Jest przy tym obojętne, czy nastąpi to w ramach jednej złożonej czynności, czy sukcesywnie. Dla takiej zmiany konieczne jest natomiast, aby czynność prawna (czynności prawne) stron spełniały przesłanki decydujące o skuteczności zarówno przelewu wierzytelności, jak i przejęcia długu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2019 roku, IV CSK 333/18, Legalis nr 1911204).
Powyższy pogląd ma zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Argumentacja powoda sprowadza się bowiem do stwierdzenia, że pozwani – wskutek uczestnictwa w dalszej realizacji inwestycji, zawierania umów sprzedaży udziałów oraz podejmowania czynności związanych z zakończeniem przedsięwzięcia budowlanego – stali się podmiotami odpowiedzialnymi za wykonanie zobowiązań wynikających z umowy zawartej przez inwestora z powodem. Stanowiska prezentowanego przez powoda nie sposób podzielić. Żadna z ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych nie stanowi zdarzenia prawnego prowadzącego do zmiany podmiotowej po stronie dłużnika w rozumieniu art. 519 i nast. kc.
Na powyższą ocenę nie wpływa również okoliczność, iż w aktach notarialnych sporządzanych przy sprzedaży udziałów zamieszczono postanowienia odnoszące się do zabezpieczenia roszczeń powoda. Zapisy te nie zawierają oświadczenia woli odpowiadającego konstrukcji przejęcia długu uregulowanej w art. 519 i nast. kc, nie wskazują także, aby pozwani przyjęli wobec powoda obowiązki wynikające z umowy ustanowienia prawa użytkowania. Ich treść potwierdza jedynie świadomość istnienia określonych roszczeń oraz obowiązek uwzględniania ich przy dokonywaniu dalszych czynności prawnych, nie zaś zmianę podmiotową po stronie zobowiązania.
Podkreślenia wymaga również, że sama kontynuacja procesu inwestycyjnego przez inne podmioty – w tym faktyczne przejęcie robót budowlanych czy organizacji inwestycji – nie stanowi jeszcze podstawy do przyjęcia, że doszło do przejęcia zobowiązań umownych. Faktyczne wykonywanie czynności związanych z cudzym zobowiązaniem nie prowadzi do zmiany dłużnika.
Należy także zaakcentować, że nie doszło do przejęcia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 1 kc, które mogłoby potencjalnie obejmować zobowiązania związane z inwestycją. Brak jest jakichkolwiek dowodów na przeniesienie zorganizowanego zespołu składników majątkowych obejmujących prawa i obowiązki wynikające z umowy z 1998 roku na pozwanych. W konsekwencji nie można mówić ani o sukcesji uniwersalnej, ani o sukcesji singularnej po stronie pozwanych.
Istotne znaczenie ma również fakt, że pozwani nie są następcami prawnymi (...) sp. z o.o., ani żadnego innego podmiotu będącego stroną pierwotnego stosunku zobowiązaniowego. Nie doszło bowiem do przekształcenia podmiotowego inwestora, połączenia czy też podziału, który mógłby skutkować wejściem pozwanych w sytuację prawną dłużnika.
W konsekwencji należy stanowczo podkreślić, że brak jest jakiegokolwiek łańcucha sukcesji praw i obowiązków, który mógłby uzasadniać przypisanie pozwanym odpowiedzialności za zobowiązania inwestycyjne wynikające z umowy z 4 maja 1998 roku. Nie można przy tym tracić z pola widzenia, że konstrukcja odpowiedzialności cywilnej nie dopuszcza domniemywania przejęcia długu ani jego dorozumianego przeniesienia. Każde takie przejście musi wynikać wprost z czynności prawnej spełniającej ustawowe wymogi, co w niniejszej sprawie nie zostało nawet uprawdopodobnione. W rezultacie brak sukcesji zobowiązań stanowi samodzielną i wystarczającą przesłankę oddalenia powództwa, niezależnie od pozostałych argumentów dotyczących braku legitymacji biernej, niewykonalności świadczenia czy braku podstaw materialnoprawnych zgłoszonych roszczeń.
III. Charakter pełnomocnictwa, jego ściśle ograniczony zakres oraz brak jakiejkolwiek odpowiedzialności pozwanych
Kolejną istotną przesłanką wyłączającą możliwość uwzględnienia powództwa jest prawidłowa ocena charakteru prawnego pełnomocnictwa z 7 sierpnia 2000 roku (rep. (...)), na podstawie których działali pozwani, oraz wynikających z nich granic umocowania ( k. 14 – 16). Okoliczność ta ma znaczenie fundamentalne, gdyż powód w istocie zmierza do przypisania pozwanym skutków prawnych czynności, które w świetle prawa cywilnego obciążają wyłącznie mocodawcę, a nie osoby działające jako jego przedstawiciele.
Przepisy określające zasady działania osób prawnych oraz ich reprezentacji nie wyłączają możliwości składania przez te podmioty oświadczeń woli przez przedstawiciela. Stosownie do treści art. 95 § 1 i 2 kc z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo), o czym stanowi przepis art. 96 kc. Pełnomocnik nie staje się stroną czynności prawnej, lecz działa wyłącznie w imieniu i na rachunek mocodawcy, a skutki jego działania powstają bezpośrednio po stronie reprezentowanego podmiotu. Powyższa zasada ma charakter konstrukcyjny i stanowi istotę przedstawicielstwa bezpośredniego.
Stosunek pełnomocnictwa jest bowiem niezależny od stosunku podstawowego, a ewentualne ograniczenia nałożone na pełnomocnika w umowie wiążącej go z mocodawcą mają znaczenie tylko w ramach wiążącego ich stosunku wewnętrznego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 roku, III CSK 205/12, Legalis nr 726345).
W realiach niniejszej sprawy decydujące znaczenie ma nie tylko sama konstrukcja pełnomocnictwa wynikająca z art. 95 i nast. kc, ale przede wszystkim treść udzielonego pozwanym umocowania. Z materiału dowodowego wynika jednoznacznie, że inwestor udzielił pozwanym pełnomocnictwa szczególnego, którego zakres został precyzyjnie i wyczerpująco określony w treści aktu notarialnego. Umocowanie wynikające z pełnomocnictwa, na które się powoływano, ograniczało się wyłącznie do dokonywania czynności prawnych związanych ze zbywaniem oznaczonych udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we własności budynku. Przedmiotem umocowania pozostawały zatem czynności rozporządzające dotyczące udziałów w nieruchomości, a nie praw inwestycyjnych, obowiązków budowlanych, realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, jakichkolwiek zobowiązań wynikających z umowy z 1998 r. zawartej pomiędzy powodem a inwestorem, składania oświadczeń o przejęciu zobowiązań inwestora, czy też zawierania z powodem jakichkolwiek porozumień modyfikujących istniejący stosunek obligacyjny. W szczególności z treści pełnomocnictwa nie wynikało upoważnienie do składania oświadczeń dotyczących wykonania obowiązków budowlanych ciążących na inwestorze, wydania powodowi lokalu użytkowego lub miejsc postojowych ani do podejmowania czynności związanych z realizacją świadczeń wynikających z aktu notarialnego ustanawiającego prawo użytkowania.
Co istotne, pozwani mogli działać jedynie w ramach ściśle określonych relacji wskazanych w treści pełnomocnictw, tj. wobec konkretnie oznaczonych podmiotów i w zakresie sprzedaży udziałów w nieruchomości. Nie byli natomiast upoważnieni do działania w imieniu powoda, nie mogli kształtować jego sytuacji prawnej, ani tym bardziej podejmować czynności prowadzących do powstania po jego stronie jakichkolwiek praw lub obowiązków. W szczególności brak było jakiegokolwiek umocowania do:
wykonywania zobowiązań inwestycyjnych,
realizacji robót budowlanych,
ustanawiania lub przenoszenia praw rzeczowych na rzecz powoda,
czy też składania oświadczeń woli dotyczących wykonania umowy z 1998 roku.
W konsekwencji czynności podejmowane przez pozwanych pozostawały wyłącznie w sferze reprezentacji w zakresie obrotu udziałami w nieruchomości i nie mogły wywoływać skutków w postaci przejęcia jakichkolwiek obowiązków inwestycyjnych czy kontraktowych wobec powoda. Oznacza to, że zakres udzielonego pozwanym umocowania był szczególnie wąski oraz ściśle określony pod względem przedmiotowym, jak i funkcjonalnym
Podkreślenia wymaga, że sama aktywność pełnomocnika w procesie gospodarczym – nawet jeśli pozostaje związana z szeroko rozumianą inwestycją – nie może być utożsamiana z przejęciem odpowiedzialności za jej realizację. Pełnomocnik działa bowiem w cudzym imieniu i na cudzy rachunek, a jego rola nie polega na zastępowaniu strony zobowiązanej. Pełnomocnik nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania wynikające z czynności dokonanych w imieniu mocodawcy, a samo wykonywanie umocowania nie może prowadzić do przypisania mu statusu dłużnika.
Tym samym nie sposób zatem przyjąć, aby wykonywanie przez pozwanych czynności mieszczących się w granicach tak określonego pełnomocnictwa mogło prowadzić do powstania po ich stronie odpowiedzialności za realizację całego przedsięwzięcia deweloperskiego lub wykonanie zobowiązań inwestora wynikających z umowy ustanowienia prawa użytkowania. W ocenie Sądu nie można utożsamiać pełnomocnictwa do rozporządzania udziałami w nieruchomości z umocowaniem do wykonywania praw i obowiązków wynikających z procesu inwestycyjnego. Są to dwie odrębne sfery stosunków prawnych, których zakres nie pokrywa się ani częściowo, ani w całości. Prowadziłoby to bowiem do niedopuszczalnego utożsamienia umocowania do dokonania oznaczonej czynności prawnej z przejęciem praw i obowiązków wynikających z odrębnego stosunku zobowiązaniowego. W rezultacie zarówno charakter, jak i zakres udzielonych pełnomocnictw jednoznacznie wykluczają możliwość przypisania pozwanym odpowiedzialności za realizację inwestycji lub niewykonanie zobowiązań przyjętych przez inwestora wobec powoda.
IV. Niewykonalność dochodzonych świadczeń oraz brak tytułu prawnego pozwanych do rozporządzania nieruchomością i wykonania świadczeń wynikających z umowy zawartej pomiędzy powodem a inwestorem
Niezależnie od przedstawionych wyżej rozważań, powództwo nie mogło zostać uwzględnione również z tej przyczyny, że świadczenia, których wykonania domaga się powód od pozwanych, pozostają obiektywnie niewykonalne z przyczyn prawnych, są pozbawione jakiegokolwiek oparcia w tytule prawnorzeczowym lub obligacyjnym. W konsekwencji oznacza to, że żądania pozwu są nie tylko nieuzasadnione, ale również konstrukcyjnie sprzeczne z systemem prawa rzeczowego.
Nie budzi wątpliwości, iż zobowiązania wynikającego z powołanego aktu notarialnego miały charakter ściśle związany z realizacją konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego przez spółkę będącą inwestorem. Powód domagał się bowiem zobowiązania pozwanych do wybudowania lokalu użytkowego i miejsc postojowych, ich wydania do korzystania, a także dokonania rozliczeń związanych z nieruchomością, której częścią są te obiekty.
Tymczasem pozwani nie posiadają tak szerokiego prawa do nieruchomości, której dotyczą żądania pozwu. W szczególności nie są wyłącznymi właścicielami gruntu, nie przysługuje im wyłączne prawo użytkowania wieczystego, nie posiadają prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ani nie dysponują żadnym tytułem prawnym do lokalu użytkowego ani miejsc postojowych. Oznacza to, że już na poziomie elementarnym brak jest możliwości spełnienia świadczeń, których domaga się powód.
Jedną z podstawowych zasad postępowania cywilnego jest wydawanie orzeczeń, których wykonanie pozostaje możliwe zarówno z punktu widzenia prawa, jak i stanu faktycznego istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy. Ochrona sądowa nie może prowadzić do kreowania obowiązków niewykonalnych ani do nakładania na stronę obowiązków, których wykonanie pozostaje poza zakresem jej praw podmiotowych. Sąd rozpoznający sprawę nie może bowiem kształtować sytuacji prawnej stron w sposób abstrakcyjny, oderwany od możliwości wykonania orzeczenia.
Orzeczenie sądu powinno odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu oraz prowadzić do skutku, który może zostać osiągnięty przy wykorzystaniu instrumentów przewidzianych przez obowiązujące przepisy prawa, a nie kreować nowego prawa lub obowiązków niemożliwych do wykonania. Sąd nie może nakazać spełnienia świadczenia, które jest obiektywnie niewykonalne. W szczególności wskazuje się, że nie jest dopuszczalne wydanie orzeczenia zobowiązującego do świadczenia, którego spełnienie jest niemożliwe już w chwili orzekania. W konsekwencji już na etapie oceny zasadności powództwa konieczne jest uwzględnienie, czy dochodzone świadczenia może zostać wykonane zgodnie z jego treścią i w ramach obowiązującego porządku prawnego.
Należy wskazać, że żądanie po ostatecznej modyfikacji powództwa zmierza w istocie do wywołania skutków w sferze prawa rzeczowego, w szczególności do ustanowienia na rzecz powoda określonych praw do lokalu użytkowego, przeniesienia własności oraz wyodrębnienia miejsc postojowych, względnie do zobowiązania pozwanych do dokonania czynności prowadzących do powstania takich praw. Powyższe roszczenia sformułowana przez powoda w niniejszym postępowaniu mogłyby zostać uwzględnione wówczas, gdyby pozwani dysponowali prawem podmiotowym umożliwiającym skuteczne rozporządzanie przedmiotem objętym żądaniem pozwu. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie pozwala jednak na przyjęcie takiego ustalenia, albowiem nie wykazano, aby pozwanym przysługiwało prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego albo inne prawo rzeczowe pozwalające na jego ustanowienie lub przeniesienie, czy też aby pozwani dysponowali władztwem faktycznym lub jakimkolwiek instrumentem prawnym umożliwiającym realizację inwestycji. Tym samym nie istnieje żadna realna możliwość wykonania obowiązków, których żąda powód.
Zgodnie bowiem z obowiązującymi w prawie cywilnym zasadami, nikt nie może przenieść więcej praw niż mu przysługuje ( nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet). Nie jest możliwe zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy, której się nie posiada, ani do ustanowienia prawa rzeczowego przez podmiot nieuprawniony. Orzeczenie sądu nie może zastąpić braku prawa podmiotowego po stronie osoby zobowiązanej ani prowadzić do powstania prawa rzeczowego w oderwaniu od jego materialnoprawnych podstaw.
Warunkiem istnienia zobowiązania jest określenie jego treści w sposób pozwalający na jednoznaczne ustalenie świadczenia dłużnika. Świadczenie musi być oznaczone i pozostawać w związku z istniejącym stosunkiem prawnym, który stanowi jego źródło. Brak oznaczenia świadczenia lub brak możliwości jego jednoznacznego określenia uniemożliwia przyjęcie istnienia skutecznego zobowiązania. W konsekwencji nie jest dopuszczalne przypisanie obowiązku świadczenia w sytuacji, gdy jego treść wykracza poza ramy stosunku prawnego, albo gdy nie wynika z niego w sposób dostatecznie skonkretyzowany.
Niezależnie od argumentacji przedstawionej powyżej należy zauważyć, że świadczenia dochodzone przez powoda nie ograniczają się do czynności rozporządzających, lecz pozostają nierozerwalnie związane z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Obowiązki wynikające z aktu notarialnego obejmowały bowiem wybudowanie lokalu użytkowego o ściśle określonych parametrach, wykonanie robót budowlanych zgodnie z uzgodnionym standardem, udostępnienie powodowi do nieodpłatnego korzystania oznaczonej liczby miejsc postojowych oraz wykonanie szeregu czynności związanych z procesem inwestycyjnym. Świadczenia te mogły zostać wykonane wyłącznie przez podmiot posiadający status inwestora albo dysponujący prawami umożliwiającymi realizację inwestycji.
W realiach niniejszej sprawy pozwani nie posiadają żadnej faktycznej możliwości prowadzenia robót budowlanych, nie przysługiwały im decyzje administracyjne związane z procesem budowlanym, nie dysponowali terenem budowy, decyzją o pozwoleniu na budowę, uprawnieniami inwestorskimi, ani jakąkolwiek kontrolą nad procesem inwestycyjnym. Nie sposób zatem zobowiązać ich do wykonania świadczeń, których realizacja wymagałaby dysponowania prawami i kompetencjami przysługującemu wyłącznie innemu podmiotowi. Dodatkowo należy podkreślić, że inwestycja została w przeszłości przejęta i zakończona przez inne podmioty, co także wyłącza możliwość jej ponownego „nakazania” pozwanym.
W prawie cywilnym utrwalona została zasada, zgodnie z którą z niemożliwego nikt nie może być zobowiązany. Odnosi się ona bezpośrednio do rzymskiej paremii impossibilium nulla obligatio est. Zasada ta stanowi wyraz podstawowego założenia, że zobowiązanie musi dotyczyć świadczenia realnie możliwego do wykonania w świetle obowiązującego porządku prawnego. Nie może ono prowadzić do nałożenia obowiązku, którego spełnienie jest obiektywnie wyłączone z uwagi na brak odpowiednich uprawnień po stronie zobowiązanego – w przeciwnym razie orzeczenie miałoby charakter iluzoryczny i niewykonalny.
Mając na uwadze powyższe rozważania, należy stwierdzić, że dochodzone roszczenie nie mogło zostać uwzględnione również z tej przyczyny, iż świadczenie to pozostawało obiektywnie niewykonalne. Niewykonalność świadczenia nie stanowi jedynie okoliczności faktycznej, lecz ma charakter materialnoprawny i procesowy, który samodzielnie wyłącza możliwość uwzględnienia powództwa. Sąd nie może bowiem kreować obowiązków abstrakcyjnych, oderwanych od realnej możliwości ich wykonania przez konkretny podmiot. Prowadziłoby to do wydania orzeczenia o charakterze deklaratywno-pozornym, niewykonalnego w drodze egzekucji.
Reasumując należy stwierdzić, że już sama analiza charakteru żądań pozwu prowadzi do wniosku o ich niezasadności, albowiem pozwani nie posiadają żadnych praw do nieruchomości, nie dysponują możliwością realizacji inwestycji, nie mogą ustanawiać ani przenosić praw rzeczowych, a żądane świadczenia mają charakter obiektywnie niewykonalny.
V. Brak materialnoprawnych przesłanek zastosowania art. 64 kc
Zastosowanie art. 64 kc wymaga uprzedniego ustalenia, że po stronie pozwanego istnieje konkretny, wynikający z prawa materialnego obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Przepis ten – jak wynika z jego treści i ugruntowanej wykładni – ma charakter wyłącznie wykonawczy i nie stanowi samoistnej podstawy kreowania obowiązku złożenia oświadczenia woli, co oznacza, że nie jest on źródłem roszczenia. Przewiduje on, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Stanowi on wyłącznie prawną podstawę do przymusowego wykonania cywilnoprawnego obowiązku wynikającego z innego źródła. Oznacza to jednak jedynie tyle, że sąd może „zastąpić” oświadczenie strony już zobowiązanej, nie zaś kreować taki obowiązek w sytuacji, gdy on wcześniej nie istnieje. Źródłem obowiązku złożenia oświadczenia woli może być każde zdarzenie cywilnoprawne, tj. czynność prawna, ustawa albo akt administracyjny. Z obowiązkiem tym musi być skorelowane odpowiednie uprawnienie drugiej strony w postaci roszczenia cywilnoprawnego. Należy podkreślić, że przepis nie może służyć do „uzupełnienia” braków w zakresie podmiotowym stosunku zobowiązaniowego, ani do konstruowania obowiązków, które nie wynikają z istniejącego stosunku prawnego. Jego funkcją jest wyłącznie realizacja już istniejących i wykonalnych obowiązków, a nie ich kreowanie.
W niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia, aby po stronie pozwanych istniał jakikolwiek obowiązek złożenia oświadczenia woli odpowiadającego żądaniu pozwu. Pomiędzy powodem a pozwanymi nie powstał jakikolwiek stosunek zobowiązaniowy. Roszczenia dochodzone przez powoda wywodzone są z umowy ustanowienia prawa użytkowania z 4 maja 1998 roku, zawartej pomiędzy powodem a spółką (...) sp. z o.o. jako inwestorem. Pozwani nie byli stroną ww. umowy stanowiącej źródło zobowiązania, nie uczestniczyli w stosunku prawnym, nie przejęli obowiązków inwestora, ani nie przysługiwał im tytuł prawny do dokonania czynności, których miałoby dotyczyć orzeczenie zastępujące oświadczenie woli. W konsekwencji nie sposób przyjąć, aby istniał po ich stronie obowiązek materialnoprawny, który mógłby być zastąpiony orzeczeniem sądu wydanym na podstawie art. 64 kc.
W konsekwencji nie istnieje źródło zobowiązania, które mogłoby zostać „zastąpione” orzeczeniem sądu wydanym w trybie art. 64 kc. Sam przepis nie tworzy bowiem obowiązku złożenia oświadczenia woli – może jedynie urzeczywistniać już istniejący obowiązek o określonej treści i skierowany do konkretnego podmiotu. Co więcej, powód nie wykazał, aby po stronie pozwanych istniał jakikolwiek skonkretyzowany obowiązek złożenia oświadczenia woli odpowiadającego żądaniu pozwu. Żądania w istocie zmierzają do ukształtowania nowego stanu prawnego – przeniesienia praw lub ustanowienia określonych uprawnień – co wykracza poza funkcję art. 64 kc, który nie służy kreowaniu stosunków obligacyjnych od podstaw.
Nie można również pominąć, że pozwani nie posiadają ani tytułu prawnego do nieruchomości, ani uprawnień umożliwiających rozporządzanie lokalem użytkowym czy miejscami postojowymi. Tym samym nawet hipotetyczne zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli pozostawałoby niewykonalne, co dodatkowo wyklucza możliwość zastosowania tego przepisu.
VI. Niedopuszczalność konstruowania „warunkowego” prawa własności w świetle prawa rzeczowego
Odnosząc się do żądania powoda dotyczącego „warunkowego” prawa własności należy wskazać, że konstrukcja ta nie występuje w obowiązującym porządku prawnym i pozostaje sprzeczna z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego. W istocie to żądanie powoda zmierza do stworzenia nowej, nieznanej ustawie kategorii prawa podmiotowego, które miałoby charakter niepewny, warunkowy i uzależniony od zdarzeń przyszłych, co pozostaje w sprzeczności z naturą praw rzeczowych. Tymczasem system prawa cywilnego nie dopuszcza konstruowania praw rzeczowych w drodze wykładni ani orzeczenia sądu, jeżeli nie znajdują one oparcia w przepisach ustawy.
Sąd Najwyższy konsekwentnie podkreśla, że powództwo o ustalenie (art. 189 kpc) nie może służyć tworzeniu nowych praw podmiotowych, lecz wyłącznie potwierdzaniu istnienia już istniejącego stosunku prawnego lub prawa (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2001 roku, II CKN 898/00; Legalis nr 277455). W szczególności niedopuszczalne jest żądanie ustalenia istnienia konstrukcji prawnej, która nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach.
W realiach niniejszej sprawy powód wywodzi swoje roszczenie z umowy o charakterze obligacyjnym zawartej z inwestorem. Z umowy tej wynikały określone obowiązki świadczenia po stronie inwestora, jednakże sam fakt istnienia stosunku obligacyjnego nie prowadził do powstania po stronie powoda prawa rzeczowego do lokalu użytkowego. Powstanie takiego prawa mogłoby nastąpić wyłącznie w sposób przewidziany przepisami prawa rzeczowego, po spełnieniu ustawowych przesłanek i z udziałem podmiotu legitymowanego do dokonania odpowiednich czynności rozporządzających. Powód nie wykazał istnienia żadnego prawa rzeczowego do lokalu użytkowego, ani tym bardziej prawa „warunkowego”. Co więcej, pozwani nie są podmiotami uprawnionymi do rozporządzania nieruchomością, nie posiadają tytułu prawnego do lokalu ani możliwości jego wyodrębnienia czy przeniesienia.
Uwzględnienie powództwa prowadziłoby w istocie do wykreowania po stronie powoda prawa rzeczowego z pominięciem ustawowego modelu jego powstania, wyłącznie na podstawie istniejącego wcześniej stosunku obligacyjnego. W konsekwencji żądanie ustalenia „warunkowego” prawa własności należy uznać za próbę stworzenia konstrukcji prawnej poza systemem prawa. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do obejścia zasad prawa cywilnego, w szczególności zasady numerus clausus praw rzeczowych i numerus clausus sposobów ich nabycia oraz zasady legalizmu w ich kształtowaniu, co pozostawałoby w sprzeczności z prawem oraz utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego.
VII. Brak interesu prawnego powoda w żądaniu ustalenia (art. 189 kpc)
Niezależnie od bezzasadności roszczeń dochodzonych przez powoda z przyczyn omówionym we wcześniejszej części uzasadnienia, oddaleniu podlegało również żądanie ustalenia istnienia po stronie powoda „warunkowego prawa własności” do lokalu użytkowego, czterech miejsc postojowych w podziemnym garażu i określenia udziału powoda w tej nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 189 kpc powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny w rozumieniu powyższego przepisu stanowi materialnoprawną przesłankę powództwa o ustalenie i podlega badaniu w ramach merytorycznego rozpatrywania sprawy. Jego istnienie warunkuje zatem przyznanie ochrony prawu podmiotowemu, a brak prowadzi do oddalenia powództwa jako bezzasadnego.
Interes prawny to interes odnoszący się do szeroko rozumianych praw oraz stosunków prawnych i w obecnym stanie prawnym występuje nie tylko wtedy, gdy bezpośrednio zagrożona jest sytuacja prawna strony powodowej, ale i wówczas, gdy w związku z zachowaniem pozwanego uzasadnione jest ustalenie stosunku prawnego lub prawa w celu definitywnego usunięcia niepewności co do tego prawa lub stosunku prawnego z przyczyn faktycznych lub prawnych ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 września 2020 roku, VII AGa 815/19, Legalis 2530826) .
W judykaturze dominuje pogląd, iż interes prawny ma charakter subsydiarny i nie zachodzi z reguły, gdy zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00, LEX nr 78333, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97, M. Prawn. 1998/2/3, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1998 r., II CKN 572/97, LEX nr 50644, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2000 r., II CKN 750/99, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2001 r., I PKN 333/00, Prok. i Pr. 2002/2/43, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 września 1998 r., I PKN 334/98, OSNP 1999/20/646, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1997 r., II CKN 280/97, LEX nr 255613).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że powód nie wykazał również istnienia interesu prawnego w żądaniu ustalenia w rozumieniu art. 189 kpc, co stanowi samodzielną przesłankę oddalenia powództwa o ustalenie. Powód sam jednocześnie formułuje roszczenia o charakterze dalej idącym, obejmujące zarówno żądania zobowiązujące do złożenia oświadczenia woli, jak i żądania zapłaty wartości rzekomego świadczenia. Oznacza to, że dysponuje on – przynajmniej w swoim własnym ujęciu – środkami ochrony prawnej dalej idącymi niż samo ustalenie.
W takich sytuacjach brak jest interesu prawnego w rozumieniu art. 189 kpc, albowiem powództwo o ustalenie nie może zastępować powództwa o świadczenie ani służyć „alternatywnemu” dochodzeniu roszczeń (np. wyrok Sądu Najwyższego z 15 marca 2002 roku, II CKN 919/99, Legalis nr 55423).
Dodatkowo należy podkreślić, że sytuacja prawna powoda nie cechuje się stanem niepewności wymagającym usunięcia w drodze powództwa o ustalenie. Spór pomiędzy stronami ma bowiem charakter stricte roszczeniowy i dotyczy wykonania lub niewykonania określonych obowiązków, co do zasady powinno być rozstrzygane w ramach powództwa o świadczenie, a nie w trybie art. 189 kpc.
Przedmiotem żądania było ustalenie istnienia „warunkowego prawa własności”, podczas gdy – jak wskazano w pkt VI – konstrukcja taka nie jest znana polskiemu prawu rzeczowemu. Powództwo z art. 189 kpc może zmierzać wyłącznie do ustalenia istnienia prawa lub stosunku prawnego istniejącego w obowiązującym porządku prawnym. Nie może natomiast zmierzać do ustalenia prawa, którego ustawa nie przewiduje.
Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że rzeczywisty spór pomiędzy stronami nie dotyczył istnienia prawa rzeczowego po stronie powoda, lecz koncentrował się na odpowiedzialności pozwanych za wykonanie zobowiązań wynikających z umowy zawartej pomiędzy powodem a inwestorem. Wydanie wyroku ustalającego nie usuwałoby zatem zasadniczej przyczyny sporu, jaką pozostaje brak obowiązku materialnoprawnego po stronie pozwanych oraz brak podstaw do przypisania im odpowiedzialności za zobowiązania inwestora. Co więcej, żądanie ustalenia w niniejszej sprawie pozostaje w istocie próbą zastąpienia brakujących podstaw materialnoprawnych dla żądań o świadczenie, co nie może stanowić funkcji powództwa o ustalenie. Instrument ten nie służy bowiem „uzupełnianiu” braków w konstrukcji roszczeń, lecz wyłącznie usuwaniu obiektywnej niepewności co do stosunku prawnego.
W konsekwencji należy uznać, że brak jest podstaw do przyjęcia, że powód wykazał interes prawny w żądaniu ustalenia, a zgłoszone żądanie ustalenia podlegało oddaleniu także z tej przyczyny.
VIII. Wyłączna odpowiedzialność inwestora (...) sp. z o.o. za wykonanie zobowiązań wynikających z umowy ustanowienia prawa użytkowania z 1998 roku
Niezależnie od wszystkich wcześniejszych rozważań należy podkreślić, że nawet przy założeniu istnienia jakichkolwiek roszczeń wynikających z umowy z 1998 r., ich adresatem może być wyłącznie (...) sp. z o.o. jako jedyny podmiot będący stroną tego stosunku zobowiązaniowego. Już z treści tej umowy wynika, że wszystkie obowiązki o charakterze inwestycyjnym zostały przypisane wyłącznie spółce będącej inwestorem. To właśnie (...) sp. z o.o. przyjęła na siebie zobowiązania dotyczące realizacji inwestycji budowlanej, w tym w szczególności obowiązek wybudowania określonych obiektów oraz ich rozliczenia w relacji z powodem. Tym samym to w sferze tego podmiotu, a nie jakichkolwiek osób trzecich, powstało ewentualne ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Stosownie do treści art. 353 § 1 kc zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zgodnie z art. 471 kc dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przepis ten statuuje zasadę odpowiedzialności kontraktowej, a więc znajduje zastosowanie wyłącznie w ramach istniejącego stosunku zobowiązanego. Warunkiem jej przypisanie jest istnienie więzi obligacyjnej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Odpowiedzialność ta ma charakter ściśle osobisty i nie może być przenoszona na podmioty trzecie, które nie są stroną stosunku obligacyjnego, ani które nie przejęły długu w przewidzianej prawem formie. Odpowiedzialność kontraktowa nie ma charakteru „rozszerzalnego” ani „łańcuchowego”, a więc nie może być przypisywana osobom, które jedynie uczestniczyły w wykonywaniu zobowiązania lub pozostawały w jego otoczeniu faktycznym.
W niniejszej sprawie skoro źródłem dochodzonych przez powoda roszczeń pozostaje umowa zawarta z inwestorem, to wyłącznie inwestor mógł ponosić odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie. Pozwani nie byli stroną tej umowy, a ponadto – jak wykazano w pkt. II – nie doszło do przejęcia przez nich zobowiązań inwestora w żadnym z trybów przewidzianych przez ustawę, w szczególności na podstawie art. 519 kc i nast. kc, pozwani nie stali się jej następcami prawnymi ani nie weszli w jej sytuację obligacyjną w jakimkolwiek zakresie. Ich rola ograniczała się wyłącznie do działań o charakterze wykonawczym i reprezentacyjnym, podejmowanych w ramach udzielonych pełnomocnictw. Nie ma zatem żadnych podstaw, aby odpowiedzialność za ewentualne niewykonanie zobowiązań inwestycyjnych była przenoszona na pozwanych, skoro nie są oni dłużnikami z tytułu umowy, a ich sytuacja prawna nie uległa żadnej transformacji skutkującej przejęciem obowiązków inwestorskich. W konsekwencji wszelkie roszczenia powoda, o ile w ogóle istnieją, powinny być kierowane wyłącznie wobec (...) sp. z o.o. jako podmiotu pierwotnie i wyłącznie zobowiązanego, natomiast brak jest podstaw prawnych do obciążania nimi pozwanych.
IX. Brak wykazania szkody oraz jej wysokości
Niezależnie od powyższych kwestii konstrukcyjnych, powództwo nie mogło zostać uwzględnione również z tego względu, że powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, zarówno co do samej zasady, jak i co do wysokości dochodzonego roszczenia. W szczególności powód nie przedstawił spójnego i weryfikowalnego wyliczenia szkody, nie wskazał metody jej ustalenia, ani nie przedłożył dowodów pozwalających na jej obiektywną ocenę. Żądanie zasądzenia wartości lokalu użytkowego lub innych świadczeń majątkowych zostało sformułowane w sposób ogólny i abstrakcyjny, bez odniesienia do konkretnych danych ekonomicznych, opinii biegłych czy dokumentów pozwalających na weryfikację jego wysokości.
Zgodnie z art. 6 kc ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W procesie cywilnym oznacza to obowiązek wykazania zarówno samego faktu powstania szkody, jak i jej rozmiaru oraz związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem a szkodą. Analogicznie art. 232 kpc nakłada na stronę obowiązek przedstawienia dowodów na poparcie swoich twierdzeń.
W procesie cywilnym ciężar dowodu stanowi wymaganie dostarczenia sądowi dowodów potwierdzających przytoczone fakty pod rygorem negatywnego rozstrzygnięcia sprawy. Przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 471 k.c. są: zdarzenie, z którym związane jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania oraz szkoda i adekwatny związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą. Te wszystkie przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, a więc brak zaistnienia chociażby jednej z nich wyłącza tę odpowiedzialność. Brak wykazania wysokości szkody stanowi samodzielną podstawę oddalenia powództwa odszkodowawczego, niezależnie od innych przesłanek odpowiedzialności.
W niniejszej sprawie powód ograniczył się w istocie do wskazania wartości rzekomo należnego mu lokalu, jednak bez wykazania, aby wartość ta wynikała z jakichkolwiek obiektywnych kryteriów rynkowych lub dokumentów. Brak jest także dowodów pozwalających na ustalenie, czy i w jakim zakresie doszło do jakiejkolwiek szkody majątkowej po stronie powoda, a tym bardziej, czy pozostaje ona w adekwatnym związku przyczynowym z działaniami pozwanych.
W konsekwencji roszczenie w zakresie odszkodowawczym ma charakter wyłącznie deklaratywny i hipotetyczny, nieoparty na wykazanych faktach ani dowodach. Samo subiektywne przekonanie strony o poniesieniu szkody nie może zastąpić wymogów dowodowych wynikających z przepisów prawa procesowego i materialnego. Z tych względów powództwo podlegało oddaleniu również jako nieudowodnione co do wysokości, niezależnie od pozostałych przesłanek jego bezzasadności.
X. Wcześniejsze postępowania sądowe i ich znaczenie dla oceny zasadności roszczeń
Nie bez znaczenia dla oceny niniejszej sprawy pozostaje również okoliczność, że roszczenia powoda oparte na tym samym lub zbliżonym stanie faktycznym były już przedmiotem innych postępowań sądowych, kierowanych przeciwko odmiennym podmiotom uczestniczącym w procesie inwestycyjnym, w szczególności wobec wspólnoty mieszkaniowej. We wszystkich tych sprawach powód formułował roszczenia związane z realizacją inwestycji, wywodząc je z tego samego pierwotnego stosunku prawnego lub jego następstw. Postępowania te zakończyły się jednak oddaleniem powództw, co oznacza, że sądy nie podzieliły prezentowanej przez powoda koncepcji odpowiedzialności innych podmiotów za skutki umowy inwestycyjnej.
Choć formalnie każde postępowanie ma charakter autonomiczny, to jednak powtarzalność roszczeń oraz tożsamość ich podstawy faktycznej i konstrukcji prawnej ma istotne znaczenie dla oceny wiarygodności i zasadności twierdzeń powoda. W szczególności wskazuje na konsekwentne kierowanie roszczeń wobec różnych podmiotów, które nie były stronami umowy z 1998 roku, mimo że ich sytuacja prawna również nie dawała podstaw do przypisania im odpowiedzialności kontraktowej.
Okoliczność ta potwierdza, że spór ma charakter wtórny względem pierwotnego stosunku zobowiązaniowego i wynika z próby jego „przeniesienia” na kolejne podmioty, które nie były stronami umowy ani nie przejęły wynikających z niej obowiązków. W tym kontekście należy podkreślić, że oddalenie powództw w poprzednich sprawach nie ma wprawdzie skutku formalnie wiążącego w niniejszym postępowaniu, jednak stanowi istotny element oceny całokształtu sytuacji prawnej i faktycznej, w szczególności w zakresie spójności i zasadności prezentowanej przez powoda koncepcji odpowiedzialności pozwanych.
W konsekwencji również ta okoliczność wzmacnia wniosek, że roszczenia powoda nie znajdują oparcia w obowiązującym porządku prawnym i zostały skierowane wobec podmiotów, które nie ponoszą odpowiedzialności za realizację inwestycji wynikającej z umowy z 1998 roku.
XI. Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia (art. 752–757 kc) – brak spełnienia przesłanek
W końcowej części rozważań należało odnieść się również do ewentualnie rozważanej przez powoda konstrukcji prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, uregulowanej w art. 752–757 kc, która mogłaby potencjalnie stanowić próbę kwalifikacji działań pozwanych w toku procesu inwestycyjnego. Zgodnie z art. 752 kc ten, kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, oraz zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a w dalszych przepisach ustawodawca określa warunki powstania i granice ewentualnych roszczeń z tego tytułu. Przede wszystkim jednak konstrukcja ta ma charakter wyjątkowy i znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacjach, w których dana osoba samodzielnie, bez podstawy umownej, podejmuje działania w cudzym interesie, przy czym działania te muszą dotyczyć realnej „cudzej sprawy” oraz być podejmowane w warunkach braku innego stosunku prawnego regulującego relację stron.
W realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw do przyjęcia, aby pozwani prowadzili cudze sprawy w rozumieniu art. 752 kc. Po pierwsze, działali oni w ramach formalnego umocowania, tj. pełnomocnictw udzielonych im przez właściwe podmioty, co wyłącza możliwość kwalifikacji ich działań jako prowadzenia spraw bez zlecenia. Istnienie pełnomocnictwa eliminuje bowiem fundamentalną przesłankę tej instytucji, jaką jest brak zlecenia lub innej podstawy prawnej działania.
Po drugie, nawet gdyby abstrahować od samego faktu umocowania, brak jest podstaw do przyjęcia, aby działania pozwanych były podejmowane w sposób prowadzący do powstania po ich stronie jakichkolwiek roszczeń lub obowiązków wobec powoda. Instytucja prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie służy bowiem kreowaniu odpowiedzialności za zobowiązania inwestycyjne ani zastępowaniu stosunków kontraktowych.
Po trzecie, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, zastosowanie art. 752 kc wymaga wykazania rzeczywistego prowadzenia cudzej sprawy w sensie materialnym, tj. podejmowania działań zmierzających bezpośrednio do ochrony interesów konkretnego podmiotu w jego sferze prawnej. Tymczasem działania pozwanych miały charakter organizacyjny i wykonawczy w ramach szerszego procesu inwestycyjnego, który był już uprzednio ukształtowany stosunkiem obligacyjnym pomiędzy innymi podmiotami.
Po czwarte, instytucja prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie może być wykorzystywana jako alternatywna podstawa dochodzenia roszczeń o wykonanie inwestycji, przeniesienie własności czy ustanowienie praw rzeczowych, albowiem jej funkcją nie jest zastępowanie reżimu odpowiedzialności kontraktowej ani rzeczowej.
W konsekwencji brak jest jakichkolwiek podstaw do kwalifikowania działań pozwanych w niniejszej sprawie jako prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, a tym samym również ta konstrukcja prawna nie może stanowić źródła ich odpowiedzialności wobec powoda.
XII. Dodatkowe rozważania dotyczące wygaśnięcia prawa użytkowania ustanowionego na rzecz inwestora (...) sp. z o.o.
Jak wskazano w powyższej części uzasadnienia – w dniu 4 maja 1998 roku zawarta została umowa pomiędzy powodem a (...) sp. z o.o., na podstawie której ustanowiono na rzecz (...) sp. z o.o. prawo użytkowania obejmujące część nieruchomości nr (...) będącą przedmiotem użytkowania wieczystego powoda, przeznaczoną na realizację podziemnych garaży oraz innych elementów infrastruktury wymagających przekroczenia granicy działki ( akt notarialny – ustanowienie użytkowania k. 10 – 11v). Następnie w dniu 20 lipca 1999 roku prawo to zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej nr (...), a następnie także księgi wieczystej (...). Powyższe okoliczności stanowiły podstawę szeregu działań prawnych podejmowanych przez powoda wobec różnych podmiotów – w tym pozwanych w niniejszej sprawie.
Tymczasem uwadze powoda uszedł fakt, że użytkowanie stanowi ograniczone prawo rzeczowe o charakterze ściśle osobistym. Zgodnie z art. 254 kc, ma ono charakter niezbywalny , co oznacza, że nie może być skutecznie przeniesione na inny podmiot ani w drodze czynności prawnej, ani poprzez postanowienia umowne sprzeczne z jego ustawową konstrukcją. Niezbywalność tego prawa jest jego podstawową cechą i to bez względu na przedmiot i podmiot użytkowania. W konsekwencji wszelkie zapisy w aktach notarialnych, a nawet ujawnione w księdze wieczystej – które sugerują możliwość „przeniesienia użytkowania na mieszkańców”, nie wywołują skutków rzeczowych i nie mogą prowadzić do powstania prawa użytkowania po stronie wspólnoty mieszkaniowej czy jej członków.
Użytkowanie ustanowione na rzecz dewelopera – jako osoby prawnej – było prawem ściśle związanym z jego bytem. W wyniku przeprowadzenia postępowania upadłościowego i zakończenia bytu prawnego tego podmiotu doszło do sytuacji, w której brak jest podmiotu, któremu prawo to mogłoby przysługiwać. W konsekwencji należy przyjąć, że ww. prawo użytkowania wygasło najpóźniej z chwilą zakończenia postępowania upadłościowego i wykreślenia ww. spółki z rejestru (art. 284 kc w zw. z art. 266 kc).
Wspólnota mieszkaniowa (...) nie jest następcą prawnym ww. spółki i dlatego nie mogła skutecznie wejść w jego prawa. Brak jest również innego tytułu prawnego, który legitymizowałby korzystanie z nieruchomości, chyba że zostałby wykazany odrębnie (np. służebność, w tym nabyta przez zasiedzenie – art. 292 kc w zw. z art. 172 kc, albo stosunek obligacyjny). W aktualnym stanie należy zatem przyjąć, że korzystanie z fragmentu nieruchomości nr(...), dla której jest prowadzona księga wieczysta (...), przez wspólnotę mieszkaniową (...) i jej mieszkańców - odbywa się bez jednoznacznej podstawy prawnej.
W tej sytuacji konieczne jest podjęcie działań zmierzających do uregulowania stanu prawnego, w szczególności poprzez podjęcie rozmów z właścicielem nieruchomości i wypracowanie rozwiązania odpowiadającego rzeczywistemu sposobowi korzystania z gruntu (np. ustanowienie odpowiedniego prawa rzeczowego lub zawarcie umowy). Utrzymywanie stanu, w którym wspólnota korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego i bez współdziałania z właścicielem, prowadzi do trwałej niepewności prawnej i potencjalnych sporów.
Należy przy tym wskazać, że pierwotna umowa z 1998 roku, choć stanowiła podstawę organizacyjną inwestycji, była wadliwie skonstruowana w zakresie skutków rzeczowych, w szczególności w odniesieniu do użytkowania. Nie mogła ona jednak doprowadzić do obejścia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa cywilnego regulujących charakter tego prawa.
XIII. Rozstrzygnięcie dotyczące częściowego cofnięcia powództwa, oddalenia powództwa głównego w pozostałym zakresie oraz oddalenia powództwa ewentualnego
Postępowanie w zakresie powództwa głównego o zobowiązanie do dokończenia budowy lokalu podlegało umorzeniu z uwagi na cofnięcie pozwu w tym zakresie ( pismo powoda k. 269 – 270, protokół rozprawy k. 381 – 383v).
Stosownie do treści art. 203 § 1 kpc, pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku. Sąd uznał cofnięcie pozwu za dopuszczalne, nie uznając go za sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego, ani za zmierzające do obejścia prawa (art. 203 § 4 kpc). Z kolei w myśl przepisu art. 355 kpc, sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie wyroku stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne. Wobec skutecznego oświadczenia powoda i braku przesłanek negatywnych, postępowanie w tym zakresie podlegało umorzeniu, o czym orzeczono jak w pkt. I sentencji.
W pozostałej, nieumorzonej części, powództwo główne okazało się nieuzasadnione w całości. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że powód nie udźwignął ciężaru dowodu (art. 6 kc w zw. z art. 232 kpc) i nie wykazał przesłanek warunkujących odpowiedzialność pozwanych. Powód nie udowodnił faktu poniesienia szkody ani adekwatnego związku przyczynowego. Wobec powyższego, powództwo główne w tej części oraz powództwa ewentualne podlegały oddaleniu stosownie do w pkt. II i III sentencji. Z tego względu bezprzedmiotowe stało się szczegółowe badanie i ocenianie zgłoszonych przez pozwanego dodatkowych zarzutów, tj. przedawnienia roszczenia oraz potrącenia. Skoro bowiem wierzytelność powoda w ogóle nie powstała, to nie mogła ona ulec przedawnieniu, jak również nie mogło dojść do jej wzajemnego umorzenia wskutek potrącenia w rozumieniu art. 498 kc.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc, kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W niniejszej sprawie powództwo główne wraz z żądaniami ewentualnymi zostały oddalone. Dodatkowo częściowo pozew został cofnięty, ale w świetle utrwalonego orzecznictwa oraz doktryny procesu cywilnego, stronę cofającą pozew co do zasady uznaje się za przegrywającą sprawę, chyba że cofnięcie nastąpiło wskutek zaspokojenia roszczenia przez pozwanego w toku procesu - co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.
W konsekwencji Sąd uznał powoda za stronę, która w rozumieniu art. 98 § 1 kpc przegrała proces w całości. To rodziło po jego stronie obowiązek zwrotu pozwanym wszystkich poniesionych przez nich kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając na względzie rozważania, Sąd zasądził od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 5 417 złotych. Składały się na równowartość uiszczonych opłat skarbowych od dokumentów pełnomocnictw w wysokości po 17 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 5 400 złotych. Zostało ono ustalone zgodnie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (tj. Dz. U. z 2026 roku, poz. 215 ze zm.).
W realiach niniejszej sprawy występowały okoliczności mogące potencjalnie uzasadniać ustalenie wynagrodzenia pełnomocnika pozwanych w wysokości przekraczającej stawkę minimalną. Postępowanie miało niewątpliwe charakter długotrwały, obejmowało liczne zagadnienia faktyczne oraz prawne, a jego prowadzenie wymagało od pełnomocnika pozwanych znacznego nakładu pracy. Okoliczności te nie mogły jednak podlegać ocenie w sposób wyizolowany, lecz wymagały uwzględnienia całokształtu okoliczności sprawy, w tym przede wszystkim charakteru sporu oraz przyczyn, które doprowadziły do jego powstania.
Sąd miał na względzie, że mimo ostatecznego oddalenia powództwa oraz wadliwości przyjętej przez powoda konstrukcji prawnej, wniesienie pozwu nie stanowiło przejawu oczywiście bezzasadnego korzystania z prawa do sądu. U podstaw zainicjowania postępowania leżało bowiem rzeczywiste i subiektywnie silne przekonanie powoda o zasadności dochodzonej ochrony prawnej. Przekonanie to, choć nie znalazło potwierdzenia w obowiązujących normach prawa materialnego ani nie mogło prowadzić do uwzględnienia zgłoszonego roszczenia, nie było całkowicie oderwane od okoliczności faktycznych ujawnionych w toku postępowania.
Bezsporne pozostawało, że wspólnota mieszkaniowa przy (...) korzysta z części nieruchomości co do której powodowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie zgromadzony materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie, aby wspólnota podejmowała realne i skonkretyzowane działania zmierzające do definitywnego uregulowania podstaw prawnych korzystania z tej części nieruchomości. Okoliczność ta stanowiła zasadnicze źródło konfliktu pomiędzy stronami i pozostawała faktycznym tłem niniejszego postępowania. Pozwani są członkami tej wspólnoty, wobec czego ich udział w procesie pozostawał w funkcjonalnym związku z istniejącym stanem faktycznym oraz sposobem wykonywania uprawnień związanych z nieruchomością wspólną.
Powyższe okoliczności nie mogły wprawdzie prowadzić do uwzględnienia powództwa ani wpływać na ocenę jego bezzasadności, pozostawały jednak relewantne z punktu widzenia oceny zasadności podwyższenia wynagrodzenia pełnomocnika pozwanych ponad stawkę minimalną. Rozstrzygnięcie w tym przedmiocie nie może abstrahować od całokształtu okoliczności sprawy, lecz powinno uwzględniać nie tylko nakład pracy pełnomocnika i stopień zawiłości postępowania, ale również charakter sporu oraz przyczyny jego powstania.
W ocenie Sądu wskazane okoliczności przemawiały za pozostawieniem wynagrodzenia pełnomocnika pozwanych na poziomie stawki minimalnej. Mimo że sprawa miała charakter złożony i wymagała znacznego zaangażowania pełnomocnika, to geneza sporu oraz okoliczności, w jakich doszło do wytoczenia powództwa, nie uzasadniały zastosowania podwyższonej stawki wynagrodzenia. Stawka minimalna w sposób należyty realizuje funkcję kompensacyjną kosztów zastępstwa procesowego, pozostając adekwatna zarówno do rzeczywistego nakładu pracy pełnomocnika, jak i całokształtu okoliczności niniejszej sprawy. Na podstawie art. 98 § 1 1 kpc od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził również odsetki ustawowe za opóźnienie, liczone od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (pkt IV i V sentencji wyroku).
Rozstrzygnięcie o wydatkach poniesionych przez Skarb Państwa
W toku niniejszego postępowania zostały poniesione wydatki, które zostały pokryte tymczasowo przez Skarb Państwa. Składało się na nie wynagrodzenie biegłej Z. E. w wysokości 271,52 złotych przyznane postanowieniem z 20 października 2025 roku ( postanowienie k. 264). Z uwagi na wydatkowanie tej należności tymczasowo przez Skarb Państwa oraz finalny wynik sprawy, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. Dz. U. z 2025 roku, poz. 1228 ze zm.), Sąd w pkt. VI sentencji wyroku nakazał pobrać tę kwotę na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie od powoda jako strony przegrywającej niniejszy proces, stosując odpowiednio zasady obowiązujące przy zwrocie kosztów procesu.
Mając na uwadze powyższe okoliczności i treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.
Sędzia Tomasz Niewiadomski