Wyrok - II SA/Gd 762/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - z dnia 3 czerwca 2026
Teza
Oddalono skargę. Dnia 3 czerwca 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P.K. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 6 sierpnia 2025 r. nr WI-I.7843.1.30.2025.AC w przedmiocie sprzeciwu w sprawie budowy obiektu budowlanego oddalaOddalono skargę. Dnia 3 czerwca 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P.K. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 6 sierpnia 2025 r. nr WI-I.7843.1.30.2025.AC w przedmiocie sprzeciwu w sprawie budowy obiektu budowlanego oddala
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
3 czerwca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Przewodniczący
Diana Trzcińska
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
P. K. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego w sprzeciwu w sprawie budowy obiektu budowlanego w następującym stanie sprawy:J. K. i P. K. złożyli zgłoszenie dotyczące budowy ogrodu zimowego/oranżerii na działce nr [...], obręb [...] G.Decyzją z 11 lutego 2025 r. Prezydent Miasta Gdańska wniósł sprzeciw w sprawie tego zgłoszenia. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że zakres zgłoszenia obejmuje wykonanie robót budowlanych polegających na rozbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.Po wniesieniu odwołania od ww. sprzeciwu, zostało skierowane do inwestora na etapie postępowania przed organem II instancji wezwanie - pismem z 13 czerwca 2025 r. Wojewoda wezwał inwestorów do:- przedłożenia dokumentu, z którego wynika prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla części wspólnych budynku, tj. uchwały właściwej Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na projektowane prace i udzieleniu prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane;- przedłożenia szczegółowego opisu oraz odpowiednich szkiców i rysunków przedstawiających projektowaną oranżerię/ogród zimowy, jej rzut, przekrój i elewacje – w powiązaniu z istniejącym budynkiem;- podania wysokości oraz wskaźnika intensywności zabudowy po realizacji zamierzenia, w celu umożliwienia zbadania zgodności planowanej inwestycji z przepisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;- podania kolorystyki stolarki oraz kształtu dachu projektowanego obiektu budowlanego, w celu umożliwienia zbadania zgodności planowanej inwestycji z przepisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;- przedstawienia, na rysunkach i opisowo, przyjętych rozwiązań technicznych dotyczących sposobu zbierania i odprowadzenia wód opadowych z dachu projektowanego ogrodu zimowego z uwidocznieniem zasadniczych elementów instalacji kanalizacji deszczowej.Skarżący złożyli wyjaśnienia pismem z 13 lipca 2025 r. Wskazali, że taras w dokumentacji inwentaryzacyjnej ujętej w umowie deweloperskiej został przypisany wyłącznie do ich lokalu jako przestrzeń (pomieszczenie) przynależne, dostęp do tarasu jest możliwy wyłącznie poprzez wyjście z ich lokalu, a pozostali mieszkańcy nie mają ani fizycznej, ani prawnej możliwości korzystania z tarasu, a w konsekwencji, jako właściciele lokalu posiadają tytuł prawny do dysponowania tarasem na cele budowlane w opisanym zakresie.Wyjaśnili także, że zamierzenie polegać będzie na budowie jednoprzestrzennego ogrodu zimowego z zastosowaniem jednospadowego dachu (szklanego), pionowych przeziernych przegród szklanych oraz modułowych przeziernych drzwi przesuwnych w lekkiej konstrukcji aluminiowej, na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego, na siódmej kondygnacji nadziemnej od stronu południowo-wschodniej istniejącego budynku. Ogród zimowy posadowiony zostanie na istniejących warstwach dachowych, tj. na istniejącej warstwie hydroizolacji, na której wykonana zostanie żelbetowa podwalina pod montaż konstrukcji szkieletowej. Najwyższy punkt planowanego ogrodu zimowego znajdować się będzie na rzędnej budynku równiej +21,93 m, a więc na wysokości 59,12 m n.p.m. Planowana powierzchnia ogrodu zimowego: 26,81 m2. Intensywność zabudowy (I) wynosić będzie: 1,5761. Całość konstrukcji ogrodu zimowego wraz z dachem jednospadowym oraz obróbkami blacharskimi w kolorystyce nawiązującym do istniejących balkonów i pergol – tj. w kolorze szarym RAL 7045. Wody opadowe z planowanego ogrodu zimowego zbierane i odprowadzane będą poprzez jednospadowy dach szklany do projektowanej rynny systemowej, a następnie rurą spustową wyprowadzane poniżej poziomu betonowych płyt tarasowych, na istniejące warstwy dachowe. Kolejno, zgodnie z pierwotnym założeniem projektowanym, wody te będą odprowadzane poprzez istniejące spadki w połaci dachowej do pierwotnego wpustu zbiorczego. Powyższy przebieg odprowadzania wód deszczowych opisano za załączniku graficznym.Decyzją z 6 sierpnia 2025 r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 15 lit. b) Prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie trybu zgłoszeniowego, przydomowych: oranżerii (ogrodów zimowych) - o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.Organ odwoławczy wyjaśnił, że przepisy nie definiują wprost pojęcia "ogród zimowy". Przywołał stanowisko wyroku tut. Sądu z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20, gdzie wskazano, że termin "ogród zimowy" odnosi się do lekkich, łatwych w montażu przeszklonych konstrukcji pozwalających zarówno na hodowlę roślin wymagających ciepłego klimatu, jak również stworzenie dodatkowej przestrzeni wypoczynkowej, głównie w chłodnych porach roku, która ze względu na jej przeszklenie pozwala na dużą absorpcję ciepła słonecznego i możliwość obserwowania znajdującej się na zewnątrz roślinności. Tym samym, mając na uwadze charakter oraz rodzaj zastosowanej przez inwestora konstrukcji, zgłaszaną inwestycję zakwalifikować można jako ogród zimowy. Dalej Wojewoda wyjaśnił, że w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, iż oranżeria - ogród zimowy, jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia z mocy art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nie musi być usytuowany bezpośrednio na gruncie, zatem możliwe jest jego sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych (wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt. II OSK 586/10).Mając na uwadze powyższe Wojewoda przyjął, że ogród zimowy, którego budowę zgłosili inwestorzy, jest obiektem budowlanym o powierzchni 26,81 m2, którego budowa podlega zgłoszeniu z art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego. Zdaniem organu drugiej instancji nie ma również przeciwskazań ze względu na treść przepisu, aby tego typu konstrukcja została usadowiona na tarasie budynku mieszkalnego, szczególnie zważywszy na nowoczesną, lekką konstrukcję tego typu obiektów. Odnośnie do zakwalifikowania zamierzenia jako rozbudowy budynku, organ odwoławczy wskazał, że pomimo, iż roboty budowlane polegające na budowie ogrodu zimowego, który ma zostać posadowiony na tarasie budynku mieszkalnego istotnie stanowią rozbudowę budynku, to podlegają zwolnieniu z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i wymagają jedynie zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 7 ustawy.Wojewoda wskazał dalej, że ogród zimowy, tak jak każda inna inwestycja, musi być realizowana zgodnie z przepisami. Inwestycja powinna być zgodna także z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgłaszany ogród zimowy będzie posadowiony na tarasie budynku mieszkalnego. Prawidłowość jego usytuowania należy rozpatrzyć w kontekście obowiązujących przepisów prawa.Działka nr [...], obręb nr [...] objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Siedlce - rejon ulic Powstańców Warszawskich i Legnickiej w mieście Gdańsku (uchwała Nr XXI 1/603/16 Rady Miasta Gdańska z dnia 28 kwietnia 2016 r.), znajduje się w granicach terenu 001-M/U31 - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w ramach którego wyznaczono liniami podziału wewnętrznego obszary oznaczone literami "a", "b", "c" i "d". Zgodnie z częścią graficzną planu miejscowego, budynek, na tarasie którego zgłoszono zamiar budowy oranżerii/ogrodu zimowego znajduje się w obszarach "c" i "d". Zgodnie z przepisami planu, dla terenu 001-M/U31 wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej objętej inwestycją wynosi maksymalnie 30%, intensywność zabudowy dla obszaru objętego inwestycją wynosi maksymalnie 4, maksymalna wysokość zabudowy w rozumieniu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki wynosi 25 m na obszarze "c" i "d", a maksymalny poziom najwyższego punktu na pokryciu kubatury brutto budynku wynosi 58,7 m n.p.m. dla obszaru oznaczonego literą "c" oraz 62,7 m n.p.m. dla obszaru oznaczonego literą "d".Na podstawie informacji uzyskanych od inwestora Wojewoda stwierdził, że objęta zgłoszeniem budowa oranżerii/ogrodu zimowego nie wpłynie na zmianę powierzchni zabudowy, długości budynku, jego szerokości bądź liczby kondygnacji. Podana przez inwestorów intensywność zabudowy stanowi wartość dla budynku, a nie dla działki, co uniemożliwia weryfikację z przepisami planu - na działce nr [...] obr. [...] znajdują się bowiem 3 budynki mieszkalne wielorodzinne, a podana w planie miejscowym wartość obowiązuje dla całości zabudowy na działce. Realizacja zgłaszanego obiektu nie spowoduje przekroczenia ustalonej w planie miejscowym maksymalnej dopuszczalnej wysokości zabudowy, gdyż zgłaszany obiekt znajdowałby się w obszarze oznaczonym w planie miejscowym literą "d", dla którego maksymalna wysokość zabudowy wynosi 25 m. Nie dojdzie również do przekroczenia maksymalnego poziomu najwyższego punktu na pokryciu kubatury brutto budynku, który dla obszaru "d" wynosi 62,7 m n.p.m.W § 7 pkt 2 planu miejscowego zawarto regulacje w zakresie kolorystyki elewacji i kolorystyki dachów, zgodnie z którymi "należy stosować jeden kolor stolarki okiennej w obrębie całego budynku; dla całego budynku, należy stosować jednolitą formę stolarki okiennej, loggii i balkonów (wielkość, kształt, podział) zgodną z pierwotnym lub nowym projektem elewacji przewidującym jednolitą ich formę na wszystkich kondygnacjach powtarzalnych budynku". Z załączonej do odwołania dokumentacji fotograficznej wynika natomiast, że budynek, na którego tarasie miałaby powstać objęta zgłoszeniem oranżeria/ogród zimowy, posiada stolarkę okienną w kolorze brązowym (naturalny kolor drewna). Specyfika ogrodu zimowego zakłada, iż stolarka okienna stanowi jeden z jego kluczowych elementów. Należy zatem uznać, że zgłaszany obiekt montowany na metalowych elementach konstrukcyjnych w kolorze szarym, nie będzie zgodny z regulacjami, zawartymi w przytoczonym wcześniej § 7 pkt 2 planu miejscowego, w zakresie koloru stolarki okiennej.Co zaś tyczy się pozostałych wymaganych dokumentów, inwestorzy przy piśmie uzupełniającym ponownie przedłożyli oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na druku PB-5, nie dostarczyli jednak wymaganego w wezwaniu dokumentu, z którego wynikałoby prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla części wspólnych budynku, tj. uchwały właściwej wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na projektowane prace i udzieleniu prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Inwestorzy argumentują brak wymaganej zgody tym, że taras, na którym ma być zamontowana zgłaszana oranżeria/ogród zimowy, jest przypisany wyłącznie do mieszkania, stanowiącego ich własność, a także jest dostępny wyłącznie poprzez ich lokal, nie wchodzi zatem w skład nieruchomości wspólnej, przez co inwestorzy mieliby być zwolnieni z wymogu uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na realizację zgłaszanej inwestycji.W ocenie Wojewody twierdzenie, że zgłoszone prace nie wymagają uchwały wspólnoty o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie prac, jest wadliwe, gdyż jak wynika z przedłożonej dokumentacji, elementy konstrukcyjne montowane będą do zewnętrznych przegród istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, które stanowią części wspólne budynku. Nadto wody opadowe z dachu projektowanego ogrodu zimowego odprowadzone zostaną rurą spustową usytuowaną na elewacji budynku, kolejno poprzez istniejące spadki w połaci dachowej do wpustu zbiorczego. Co więcej, realizacja planowanego zamierzenia wpłynie na wygląd elewacji budynku. Mając to na uwadze, przed złożeniem wymaganego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy w tym oświadczeniu, koniecznym było wcześniejsze uzyskanie przez inwestorów zgody wspólnoty mieszkaniowej. Po bezskutecznym wezwaniu inwestorów do przedłożenia zgody wspólnoty mieszkaniowej na projektowane prace i udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, Wojewoda uznał, że nie posiadają oni takiej zgody. W związku z tym przedłożone przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z uwagi na specyfikę sprawy, nie mogą być uznane za wystarczające.Zdaniem Wojewody organ pierwszej instancji błędnie uzasadnił decyzję, powołując się na art. 30 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego, uznając, że zgłoszenie dotyczy rozbudowy budynku mieszkalnego. Nie zmienia to jednak faktu, iż zgłaszany obiekt musi być zgodny z przepisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i którą to zgodność inwestor powinien mieć możliwość wykazać. Podana zaś przez inwestorów intensywność zabudowy dla pojedynczego budynku nie daje możliwości stwierdzenia zgodności tego wskaźnika z parametrami ustalonymi w planie miejscowym dla działki budowlanej. Projektowana oranżeria/ogród zimowy nie jest zgodna z ustaleniami planu w zakresie kolorystyki elewacji i kolorystyki dachów (§ 7 pkt 2 planu miejscowego), zgodnie z którymi należy stosować jeden kolor stolarki okiennej w obrębie całego budynku, jak również dla całego budynku należy stosować jednolitą formę stolarki okiennej, loggi i balkonów, zgodną z pierwotnym lub nowym projektem elewacji, przewidującym jednolitą ich formę na wszystkich kondygnacjach budynku. Jednak przede wszystkim, inwestorzy nie udokumentowali faktu posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla części wspólnych budynku, w związku z czym należy wyciągnąć wniosek, iż inwestorzy nie posiadają tytułu prawnego, który uprawniałby ich do prowadzenia robót budowlanych na działce nr [...], obręb nr [...] we wskazanym w zgłoszeniu zakresie.Postanowieniem z 13 sierpnia 2025 r. Wojewoda sprostował z urzędu oczywistą omyłkę pisarską w decyzji Wojewody z 6 sierpnia 2025 r.W skardze na tak wydaną decyzję zarzucono naruszenie:1) art. 7, 8 i 9 k.p.a. poprzez bezzasadne przyjęcie, że:- zgłaszany obiekt narusza postanowienia planu miejscowego, podczas gdy postanowienia planu odnoszą się jedynie do stolarki okiennej nie zaś pozostałych elementów konstrukcyjnych, które powinny zachować jedynie jednolitą formę;- elementy konstrukcyjne montowane będą do zewnętrznych przegród budynku, podczas gdy nie wynika to z przedłożonej dokumentacji; projekt nie zakłada mocowań do zewnętrznych przegród;- wody opadowe z dachu projektowanego ogrodu odprowadzone miały być rurą spustową usytuowaną na elewacji, tymczasem projekt nie zakłada żadnych modyfikacji części wspólnych;2) art. 7, 8, 9 i art. 15 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zapewniania rzeczywistego, czynnego udziału strony w postępowaniu, pogłębiania zaufania oraz dwuinstancyjności, polegające na niezwróceniu stronom uwagi na dostrzeżone przeszkody w wydaniu decyzji zgodnej z ich oczekiwaniami; a także3) art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 30 ust. 2a pkt 1 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez ich niewłaściwą wykładnię skutkującą uznaniem, że wykonanie ogrodu zimowego na przynależnym do lokalu tarasie przeznaczonym do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokalu w technologii zakładającej jego swobodne posadowienie na ławie tj. bez trwałego mocowania, kotwienia – stanowi ingerencję w części wspólne lokalu, a w konsekwencji złożone oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pozostaje niewystarczające.Mając na uwadze powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta oraz umorzenie postępowania w sprawie względnie o uchylenie obu decyzji.W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Skarga podlega oddaleniu.Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Wojewody 6 sierpnia 2025 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 11 lutego 2025 r., którą organ ten wniósł sprzeciw w sprawie zgłoszenia dotyczącego budowy ogrodu zimowego/oranżerii na działce nr [...], obręb [...] G..W ocenie Sądu, przeprowadzone postępowanie prawidłowo potwierdziło zasadność wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszonej inwestycji, z uzasadnieniem wynikającym z decyzji organu odwoławczego.Wskazać należy, że podstawą prawną działania organów był przepis art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), zwanej dalej jak wcześniej Prawem budowlanym, który odnosi się do instytucji sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej, wnoszonego wobec zgłoszonego przez inwestora zamiaru dokonania robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z wolą ustawodawcy roboty, o których mowa w art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego, mogą zostać zrealizowane w oparciu o zgłoszenie, a nie pozwolenie na budowę. W takim wypadku inwestor, przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych składa do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenie wraz z niezbędną dokumentacją, a roboty można rozpocząć, jeśli organ ten, w terminie 21 dni od otrzymania zgłoszenia, nie wniesie sprzeciwu (art. 30 ust. 5 ustawy). Natomiast zgodnie z ar. 30 ust. 6 Prawa budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli: 1) zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę; 2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy; 3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 7, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje; 4) roboty budowlane zostały rozpoczęte z naruszeniem ust. 5.Przedmiotem złożonego przez skarżących zgłoszenia jest inwestycja opisana jako przydomowa/-y: oranżeria (ogród zimowy) - o powierzchni zabudowy do 35 m2. Jak przy tym wyjaśniono w odwołaniu, taras, na którym planowana jest zabudowa znajduje się na 6 piętrze, 7-piętrowego budynku mieszkalnego. Z pisma z 13 lipca 2025 r. wynika natomiast, że zamierzenie polegać będzie na budowie jednoprzestrzennego ogrodu zimowego z zastosowaniem jednospadowego dachu (szklanego), pionowych przeziernych przegród szklanych oraz modułowych przeziernych drzwi przesuwnych w lekkiej konstrukcji aluminiowej, na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego, na siódmej kondygnacji nadziemnej od stronu południowo-wschodniej istniejącego budynku. Ogród zimowy posadowiony zostanie na istniejących warstwach dachowych, tj. na istniejącej warstwie hydroizolacji, na której wykonana zostanie żelbetowa podwalina pod montaż konstrukcji szkieletowej. Planowana powierzchnia ogrodu zimowego: 26,81 m2. Całość konstrukcji zaplanowano w kolorze szarym. Wody opadowe zbierane i odprowadzane będą poprzez jednospadowy dach szklany do projektowanej rynny systemowej, a następnie rurą spustową wyprowadzane poniżej poziomu betonowych płyt tarasowych, na istniejące warstwy dachowe. Kolejno, zgodnie z pierwotnym założeniem projektowanym, wody te będą odprowadzane poprzez istniejące spadki w połaci dachowej do pierwotnego wpustu zbiorczego.Inwestycja planowana jest na działce o identyfikatorze [...] przy ul. [...]. Jak przy tym wynika z KW [...] DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA oraz treści aktu notarialnego, złożonej do akt Wojewody, właściciele lokalu nr [...] korzystać będą z tarasu na dachu budynku.Sąd w składzie orzekającym podziela ugruntowane już stanowisko sądów administracyjnych (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 września 2017 r., sygn. akt VIII SA/Wa 179/17, CBOSA), zgodnie z którym oranżeria (ogród zimowy), jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia z mocy art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nie musi być usytuowany bezpośrednio na gruncie, zatem możliwe jest jego sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych. W takim przypadku inwestycja polegająca na wzniesieniu oranżerii na tarasie istniejącego budynku mieszkalnego nie stanowi również nadbudowy budynku, ani też rozbudowy tarasu.Na gruncie niniejszej sprawy przedmiotem sporu pozostaje, czy jak twierdzi Wojewoda zgłaszany obiekt narusza postanowienia obowiązującego planu miejscowego, a także czy zgłaszany obiekt wymaga uchwały wspólnoty o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie prac, czy wystarczy oświadczenie skarżących jako właścicieli lokalu mieszkalnego.Działka nr [...], na której zaplanowano wykonanie spornej oranżerii jest objęta planem miejscowym podjętym uchwałą nr XXII/603/16 Rady Miasta Gdańska z dnia 28 kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Siedlce - rejon ulic Powstańców Warszawskich i Legnickiej w mieście Gdańsku (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2016 poz.2042, Ogłoszony: 02.06.2016 r.) – dalej jako uchwała lub plan miejscowy i jest położona w granicach terenu 001-M/U31 stanowiącego teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej z wydzielonymi obszarami oznaczonymi literami od a do d. Budynek, na terenie którego zgłoszono zamiar budowy oranżerii jest umiejscowiony na terenach "c" i "d".W § 7 planu miejscowego zostały uregulowane zasady dotyczące regulacji w zakresie estetyki. Zgodnie z zawierającym regulacje planu w zakresie kolorystyki elewacji i kolorystyki dachów z § 7 ust. 2:1) Dla każdego budynku należy stosować jeden kolor elewacji jako dominujący. Dodatkowo dopuszcza się maksymalnie trzy kolory do podkreślenia poziomych i pionowych podziałów elewacji oraz innych charakterystycznych cech i detali architektonicznych budynku (z wyłączeniem napisów informujących o adresie). W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;2) Należy stosować jeden kolor stolarki okiennej w obrębie całego budynku z zastrzeżeniem pkt. 5. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;3) Dla całego budynku, należy stosować jednolitą formę stolarki okiennej, loggii i balkonów (wielkość, kształt, podział) zgodną z pierwotnym lub nowym projektem elewacji przewidującym jednolitą ich formę na wszystkich kondygnacjach powtarzalnych budynku z zastrzeżeniem pkt. 5 i pkt. 6 lub historyczne formy stolarki. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;4) Należy stosować jeden kolor zewnętrznej stolarki drzwiowej w obrębie całego budynku z zastrzeżeniem pkt. 5. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;5) Dla lokali usługowych zlokalizowanych w parterach w obrębie jednego budynku dopuszcza się inny niż w pozostałej części budynku kolor i formę stolarki okiennej i drzwiowej z zachowaniem jednolitej wielkości, podziałów i koloru we wszystkich lokalach usługowych usytuowanych na parterze. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.6) Dla kondygnacji poddasza budynku, należy stosować formę stolarki okiennej i lukarn (wielkość, kształt, podział) zgodną z projektem elewacji przewidującym spójną ich formę lub formy historyczne. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.7) Należy stosować jedną kolorystykę dachu dla całego budynku. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.Z przedłożonej przez inwestorów dokumentacji fotograficznej wynika, że budynek, na którego tarasie miałaby powstać oranżeria/ogród zimowy posiada stolarkę okienną w kolorze brązowym, odzwierciedlającym naturalny kolor drewna. Tymczasem zgłaszany obiekt montowany ma być z elementów w kolorze szarym. Tym samym inwestycja jest niezgodna z § 7 ust. 2 planu miejscowego, co słusznie uwzględnił Wojewoda.Nadto co istotne oranżeria/ogród zimowy miałaby powstać na tarasie na dachu budynku, z którego skarżący jako właściciele lokalu nr [...], wyłącznie korzystają. Tymczasem Sąd podziela stanowisko orzecznictwa, że dach stanowi część wspólną budynku. Artykuł 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm., dalej u.w.l.) stanowi bowiem, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak przyjmuje się przy interpretacji tejże normy, nie ulega żadnej wątpliwości, że ściany zewnętrzne, dach z elementami zamocowania jego konstrukcji, czy elewacja budynku to części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazane wyżej części budynku powszechnie uznawane są za nieruchomość wspólną. Niemożliwe jest, by w budynku wielorodzinnym ww. elementy stanowiły wyłączną własność właściciela lokalu. Jeżeli zaś chodzi o sporny taras, to skoro jest on umieszczony w połaci dachowej i stanowi element trwale połączony z bryłą budynku - z dachem - usytuowany jest na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, to oznacza, że należy go uznać za takie części budynku które, mimo że w konkretnych okolicznościach służą wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu, stanowią część wspólną. Tym samym, na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. powinny być one kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.Jak wynika z wpisu w księdze wieczystej [...] właściciele lokalu nr [...] przy ul. [...] korzystać będą z miejsc garażowych nr [...], nr [...], nr [...] i nr [....], pomieszczeń na jednoślady nr [...] i [...] oraz tarasu zlokalizowanego na dachu tego budynku. Przeznaczenie tarasu do wyłącznego korzystania dla właścicielom lokalu nr [...] zawęża podmiotowo prawo do używania tej części budynku do konkretnych osób. Nie oznacza jednak, że taras ten, jako element dachu, nie stanowi przedmiotu współwłasności odnoszącej się do części wspólnej budynku. Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przy tym w przepisie tym nie chodzi o "użytek" w wąskim tego słowa znaczeniu, sprowadzający się do korzystania z danej części budynku powiązanej z jej dostępnością, ale o "użytek" w szerszym zakresie, który musi być odnoszony do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji każda część budynku, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Takie podejście interpretacyjne wymaga każdorazowej zindywidualizowanej kwalifikacji poszczególnych części budynku z uwzględnieniem ich cech konstrukcyjnych i architektonicznych oraz wzajemnych powiązań, którą organ odwoławczy w okolicznościach niniejszej sprawy prawidłowo przeprowadził. Co więcej, korzystanie z ogrodu zimowego przez właściciela jednego lokalu, który ma do niego wyłączny dostęp w okolicznościach, w których jego konstrukcja pełni jednocześnie rolę dachu budynku, nie wpływa, bo nie może wpływać - na traktowanie tej części budynku, tj. dachu (stropodachu) lub jego fragmentu nad lokalem mieszkalnym jako części wspólnej. W sytuacji, w której taki ogród zimowy pełni jednocześnie funkcję dachu budynku, to tę drugą funkcję należy uznać za podstawową, zaś pierwszą za funkcję wtórną. Oznacza to, że samo korzystanie z ogrodu zimowego, będącego równocześnie elementem składowym dachu, przez właściciela jednego lokalu nie zmienia podstawowej funkcji tej części budynku, nawet gdy - tak jak w niniejszej sprawie - fragment dachu pod planowany ogród zimowy - znajduje się jedynie nad/obok pomieszczeniem/a użytkowany/ego przez jednego właściciela z wyłączeniem innych osób. Przyjęcie przeciwnego stanowiska mogłoby prowadzić do błędnego uznania odpowiedzialności za stan techniczny dachu właścicieli ostatnich kondygnacji budynku, zamiast zarządcy części wspólnych, których kondycja rzutuje na cały budynek (por. wyrok NSA z 20 maja 2025 r., II OSK 2453/22, CBOSA).W konsekwencji, rację ma Wojewoda uznając, że z powyższego względu konieczna jest uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na wykonanie zamierzonych przez skarżących robót budowlanych jako odnoszących się do części wspólnych budynku. Co więcej, przedłożony przez skarżących opis robót budowlanych dotyczących realizacji ogrodu zimowego jednoznacznie wskazuje na ingerencję w dach budynku wielorodzinnego, skoro ogród zimowy posadowiony zostanie na istniejących warstwach dachowych, tj. na istniejącej warstwie hydroizolacji, na której wykonana zostanie żelbetowa podwalina pod montaż konstrukcji szkieletowej, a wody opadowe zbierane i odprowadzane będą do projektowanej rynny systemowej, a następnie rurą spustową wyprowadzane poniżej poziomu betonowych płyt tarasowych, na istniejące warstwy dachowe. Argumentacja zawarta w skardze o całkowitym braku jakiejkolwiek ingerencji w elementy wspólne budynku, takie jak dach, jest zatem chybiona.Z tych względów, uznając, że zarzuty skargi okazały się niezasadne zarówno odnośnie do naruszenia przepisów prawa procesowego jak i materialnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143), skargę oddalił., nie musi być usytuowany bezpośrednio na gruncie, zatem możliwe jest jego sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych. W takim przypadku inwestycja polegająca na wzniesieniu oranżerii na tarasie istniejącego budynku mieszkalnego nie stanowi również nadbudowy budynku, ani też rozbudowy tarasu.Na gruncie niniejszej sprawy przedmiotem sporu pozostaje, czy jak twierdzi Wojewoda zgłaszany obiekt narusza postanowienia obowiązującego planu miejscowego, a także czy zgłaszany obiekt wymaga uchwały wspólnoty o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie prac, czy wystarczy oświadczenie skarżących jako właścicieli lokalu mieszkalnego.Działka nr [...], na której zaplanowano wykonanie spornej oranżerii jest objęta planem miejscowym podjętym uchwałą nr XXII/603/16 Rady Miasta Gdańska z dnia 28 kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Siedlce - rejon ulic Powstańców Warszawskich i Legnickiej w mieście Gdańsku (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2016 poz.2042, Ogłoszony: 02.06.2016 r.) – dalej jako uchwała lub plan miejscowy i jest położona w granicach terenu 001-M/U31 stanowiącego teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej z wydzielonymi obszarami oznaczonymi literami od a do d. Budynek, na terenie którego zgłoszono zamiar budowy oranżerii jest umiejscowiony na terenach "c" i "d".W § 7 planu miejscowego zostały uregulowane zasady dotyczące regulacji w zakresie estetyki. Zgodnie z zawierającym regulacje planu w zakresie kolorystyki elewacji i kolorystyki dachów z § 7 ust. 2:1) Dla każdego budynku należy stosować jeden kolor elewacji jako dominujący. Dodatkowo dopuszcza się maksymalnie trzy kolory do podkreślenia poziomych i pionowych podziałów elewacji oraz innych charakterystycznych cech i detali architektonicznych budynku (z wyłączeniem napisów informujących o adresie). W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;2) Należy stosować jeden kolor stolarki okiennej w obrębie całego budynku z zastrzeżeniem pkt. 5. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;3) Dla całego budynku, należy stosować jednolitą formę stolarki okiennej, loggii i balkonów (wielkość, kształt, podział) zgodną z pierwotnym lub nowym projektem elewacji przewidującym jednolitą ich formę na wszystkich kondygnacjach powtarzalnych budynku z zastrzeżeniem pkt. 5 i pkt. 6 lub historyczne formy stolarki. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;4) Należy stosować jeden kolor zewnętrznej stolarki drzwiowej w obrębie całego budynku z zastrzeżeniem pkt. 5. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków;5) Dla lokali usługowych zlokalizowanych w parterach w obrębie jednego budynku dopuszcza się inny niż w pozostałej części budynku kolor i formę stolarki okiennej i drzwiowej z zachowaniem jednolitej wielkości, podziałów i koloru we wszystkich lokalach usługowych usytuowanych na parterze. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.6) Dla kondygnacji poddasza budynku, należy stosować formę stolarki okiennej i lukarn (wielkość, kształt, podział) zgodną z projektem elewacji przewidującym spójną ich formę lub formy historyczne. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.7) Należy stosować jedną kolorystykę dachu dla całego budynku. W karcie terenu można również ustalić powyższą zasadę w odniesieniu dla całego zespołu budynków.Z przedłożonej przez inwestorów dokumentacji fotograficznej wynika, że budynek, na którego tarasie miałaby powstać oranżeria/ogród zimowy posiada stolarkę okienną w kolorze brązowym, odzwierciedlającym naturalny kolor drewna. Tymczasem zgłaszany obiekt montowany ma być z elementów w kolorze szarym. Tym samym inwestycja jest niezgodna z § 7 ust. 2 planu miejscowego, co słusznie uwzględnił Wojewoda.Nadto co istotne oranżeria/ogród zimowy miałaby powstać na tarasie na dachu budynku, z którego skarżący jako właściciele lokalu nr [...], wyłącznie korzystają. Tymczasem Sąd podziela stanowisko orzecznictwa, że dach stanowi część wspólną budynku. Artykuł 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm., dalej u.w.l.) stanowi bowiem, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak przyjmuje się przy interpretacji tejże normy, nie ulega żadnej wątpliwości, że ściany zewnętrzne, dach z elementami zamocowania jego konstrukcji, czy elewacja budynku to części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazane wyżej części budynku powszechnie uznawane są za nieruchomość wspólną. Niemożliwe jest, by w budynku wielorodzinnym ww. elementy stanowiły wyłączną własność właściciela lokalu. Jeżeli zaś chodzi o sporny taras, to skoro jest on umieszczony w połaci dachowej i stanowi element trwale połączony z bryłą budynku - z dachem - usytuowany jest na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, to oznacza, że należy go uznać za takie części budynku które, mimo że w konkretnych okolicznościach służą wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu, stanowią część wspólną. Tym samym, na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. powinny być one kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.Jak wynika z wpisu w księdze wieczystej [...] właściciele lokalu nr [...] przy ul. [...] korzystać będą z miejsc garażowych nr [...], nr [...], nr [...] i nr [....], pomieszczeń na jednoślady nr [...] i [...] oraz tarasu zlokalizowanego na dachu tego budynku. Przeznaczenie tarasu do wyłącznego korzystania dla właścicielom lokalu nr [...] zawęża podmiotowo prawo do używania tej części budynku do konkretnych osób. Nie oznacza jednak, że taras ten, jako element dachu, nie stanowi przedmiotu współwłasności odnoszącej się do części wspólnej budynku. Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przy tym w przepisie tym nie chodzi o "użytek" w wąskim tego słowa znaczeniu, sprowadzający się do korzystania z danej części budynku powiązanej z jej dostępnością, ale o "użytek" w szerszym zakresie, który musi być odnoszony do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji każda część budynku, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Takie podejście interpretacyjne wymaga każdorazowej zindywidualizowanej kwalifikacji poszczególnych części budynku z uwzględnieniem ich cech konstrukcyjnych i architektonicznych oraz wzajemnych powiązań, którą organ odwoławczy w okolicznościach niniejszej sprawy prawidłowo przeprowadził. Co więcej, korzystanie z ogrodu zimowego przez właściciela jednego lokalu, który ma do niego wyłączny dostęp w okolicznościach, w których jego konstrukcja pełni jednocześnie rolę dachu budynku, nie wpływa, bo nie może wpływać - na traktowanie tej części budynku, tj. dachu (stropodachu) lub jego fragmentu nad lokalem mieszkalnym jako części wspólnej. W sytuacji, w której taki ogród zimowy pełni jednocześnie funkcję dachu budynku, to tę drugą funkcję należy uznać za podstawową, zaś pierwszą za funkcję wtórną. Oznacza to, że samo korzystanie z ogrodu zimowego, będącego równocześnie elementem składowym dachu, przez właściciela jednego lokalu nie zmienia podstawowej funkcji tej części budynku, nawet gdy - tak jak w niniejszej sprawie - fragment dachu pod planowany ogród zimowy - znajduje się jedynie nad/obok pomieszczeniem/a użytkowany/ego przez jednego właściciela z wyłączeniem innych osób. Przyjęcie przeciwnego stanowiska mogłoby prowadzić do błędnego uznania odpowiedzialności za stan techniczny dachu właścicieli ostatnich kondygnacji budynku, zamiast zarządcy części wspólnych, których kondycja rzutuje na cały budynek (por. wyrok NSA z 20 maja 2025 r., II OSK 2453/22, CBOSA).W konsekwencji, rację ma Wojewoda uznając, że z powyższego względu konieczna jest uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na wykonanie zamierzonych przez skarżących robót budowlanych jako odnoszących się do części wspólnych budynku. Co więcej, przedłożony przez skarżących opis robót budowlanych dotyczących realizacji ogrodu zimowego jednoznacznie wskazuje na ingerencję w dach budynku wielorodzinnego, skoro ogród zimowy posadowiony zostanie na istniejących warstwach dachowych, tj. na istniejącej warstwie hydroizolacji, na której wykonana zostanie żelbetowa podwalina pod montaż konstrukcji szkieletowej, a wody opadowe zbierane i odprowadzane będą do projektowanej rynny systemowej, a następnie rurą spustową wyprowadzane poniżej poziomu betonowych płyt tarasowych, na istniejące warstwy dachowe. Argumentacja zawarta w skardze o całkowitym braku jakiejkolwiek ingerencji w elementy wspólne budynku, takie jak dach, jest zatem chybiona.Z tych względów, uznając, że zarzuty skargi okazały się niezasadne zarówno odnośnie do naruszenia przepisów prawa procesowego jak i materialnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143), skargę oddalił.