Wyrok SN z 14 października 2009, sygn. V CSK 124/09
Data orzeczenia
14 października 2009
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział V
Przewodniczący
SSN Lech Walentynowicz
Tagi
Podstawa prawna
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 października 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
Protokolant Piotr Malczewski
w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "S. G." w G.
przeciwko F. J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 października 2009 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 17 grudnia 2008 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz
pozwanego kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa powódka - Spółdzielnia
Mieszkaniowa „S. G." w G. domagała się od pozwanego F. J. przeniesienia na jej
rzecz własności działek nr 17/7, 17/9, 17/11, 58 i 17/4 za wynagrodzeniem w
kwocie 25 364,77 zł, a także przeniesienia części działki nr 42. W zakresie
żądania dotyczącego działki nr 42 postępowanie w sprawie zostało zawieszone.
W dniu 12 sierpnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. wydał wyrok częściowy, w
którym nakazał pozwanemu przenieść na rzecz powódki prawo własności
nieruchomości położonej w G., o powierzchni 26510 m2
, stanowiącej działki o
numerach 17/7 (obecnie 1268), 17/9 (obecnie 273), 17/11 (obecnie 278) i 58
(obecnie 447), zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w G. KW […] -
za wynagrodzeniem w kwocie 4 162 070 zł (2.570 m2
+ 7.938 m2
+ 10.512 m2
+
5.490 m2
= 26.510 m2
x 157 złotych/1 m2
) oraz oddalił powództwo o zobowiązanie
pozwanego do przeniesienia na powódkę prawa własności działki 17/4 (obecnie
280). Apelację powódki od tego wyroku, kwestionującą oznaczoną przez Sąd I
instancji wysokość wynagrodzenia oraz oddalenie powództwa co do działki 17/4 (po
zmianie numeracji - 280), Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008
r.
Podstawą orzeczeń obydwu Sądów były następujące ustalenia faktyczne:
Poprzedniczka prawna powódki (Międzyzakładowa G. Spółdzielnia Mieszkaniowa)
otrzymała sporne działki w użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji
Prezydenta Miasta G. z dnia 31 października 1979 r. i wybudowała na nich w
latach 1979 - 1991 osiedle mieszkaniowe. Wykorzystanie terenu na ten cel
odpowiadało planowi zagospodarowania i nastąpiło na podstawie zezwoleń na
budowę. Jeden z wzniesionych budynków mieszkalnych, położony na działce nr
17/4, został przeznaczony dla potrzeb kwaterunkowych wojska i Spółdzielnia
przekazała go Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która nim zarządzała i za
pośrednictwem Spółdzielni uiszczała opłaty za użytkowanie wieczyste działki
zajętej przez ten budynek.
3
W chwili oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste w księdze wieczystej
nie był ujawniony Skarb Państwa lecz osoby fizyczne. Później okazało się,
że przez cały czas, w tym także w dniu 5 grudnia 1990 r., właścicielami gruntu
pozostawały te właśnie osoby (J. i A. K., a następnie A., R. i F. K.). Z tego względu
wyrokiem z 2004 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sposób, który legitymowałby
powódkę do użytkowania nieruchomości. Umową z 30 kwietnia 2004 r.
dotychczasowi właściciele przenieśli na pozwanego prawo własności powyższych i
szeregu innych działek.
Wartość rynkowa działek nr 17/7, 17/9, 17/11, 58 i części działki nr 42
wynosi 4.275.000 zł, a działki nr 17/4 - 989.257 zł. Sąd oszacował ją na podstawie
opinii biegłej w zakresie budownictwa i wyceny nieruchomości, według stanu
nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji (działki niezagospodarowane
i nieuzbrojone, przeznaczone dla potrzeb budownictwa mieszkaniowego).
Sądy obydwu instancji oceniły, że zgłoszone roszczenie znajduje
usprawiedliwienie w postanowieniach art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119,
poz. 1116 z późn. zm., dalej powoływana jako „u.s.m.”), przyznających
spółdzielniom mieszkaniowym roszczenie o nabycie prawa własności gruntów, na
których stoją budynki spółdzielcze. Spółdzielnia może kierować to roszczenia
wobec każdego właściciela, jeżeli posiadała grunt w dniu 5 grudnia 1990 r.,
a budynki stojące na nim zostały przed tą datą wybudowane w oparciu
o pozwolenie na budowę (lub uzyskano zezwolenie na ich użytkowanie)
ze środków własnych spółdzielni lub jej poprzednika prawnego i przed dniem
złożenia wniosku o nabycie gruntu przez spółdzielnię nie została wydana
decyzja o nakazie rozbiórki budynków. Sądy uznały, że – mimo niewymienienia tej
przesłanki - skorzystanie z przyznanego w art. 35 ust. 1 u.s.m. prawa dotyczy
wyłącznie spółdzielni, która również w dacie zgłoszenia powództwa jest
w posiadaniu działek, których dotyczy żądanie. Sąd II instancji poparł takie
stanowisko argumentem, że skoro art. 35 u.s.m. przerzuca na członków spółdzielni
odpowiedzialność majątkową za uchybienia popełnione w przeszłości przez
organy państwowe, wydające pozwolenie na budowę, to ciężar ten nie może obciążać
4
członków spółdzielni w stosunku do gruntów, których spółdzielnia już nie jest
posiadaczem.
Sądy przyjęły, że dla realizacji roszczenia dobra bądź zła wiara posiadacza
nie ma znaczenia.
W ocenie Sądów powódka spełnia kryteria uprawniające ją do domagania
się od pozwanego przeniesienia na nią prawa własności działek 17/7 (obecnie
1268), 17/9 (obecnie 273), 17/11 (obecnie 278) i 58 (obecnie 447).
Roszczenie nie przysługuje jej natomiast co do działki 17/4 (obecnie 280), która
ani w chwili zgłoszenie żądania, ani w chwili wyrokowania nie pozostawała
w posiadaniu powódki. Budynek mieszkalny posadowiony na tej działce został
przekazany do zasobów kwaterunkowych wojska i od tego momentu wszelkie
obciążenia finansowe związane z użytkowaniem wieczystym gruntu były
regulowane przez powódkę, jednakże ze środków finansowych Wojskowej
Agencji Mieszkaniowej i jej poprzedników. Ponadto, zdaniem Sądu II instancji,
powódka nie wykazała nawet, iż posiadała działkę 17/4 w dniu 5 grudnia 1990 r.
Określając zasady, na jakich powinno nastąpić przeniesienie
własności działek, w stosunku do których powódce przysługuje roszczenie,
Sądy wskazały, że wysokość wynagrodzenia, należnego dotychczasowemu
właścicielowi za utratę prawa własności nieruchomości reguluje art. 35 ust. 3
u.s.m. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości rynkowej działek, po
odliczeniu wartości wybudowanych przez spółdzielnię lub jej poprzednika
prawnego budynków i innych urządzeń. Ustalenie wartości rynkowej
nieruchomości dokonywane jest według przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z pózn. zm.,
powoływanej dalej jako „u.g.n.”).
Sądy nie podzieliły stanowiska powódki, iż wysokość wynagrodzenia winna
być określona według stawki za grunt rolny, ponieważ taki był charakter
nieruchomości w momencie, kiedy powódka objęła działki w posiadanie.
Sądy zaznaczyły, że sporne grunty od kilkunastu lat kwalifikowane są w planach
zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod budownictwo
oraz infrastrukturę towarzyszącą, a zatem jako tereny budowlane. Sąd II instancji
5
odwołał się do definicji działki budowlanej zawartej w art. 4 pkt 3a u.g.n.
i stwierdził, że o jej charakterze decyduje cel, któremu działka ma służyć.
Sąd II instancji rozważył, czy rozbieżność pomiędzy wynagrodzeniem, za
jakie powódka chciałaby uzyskać działki, a wynagrodzeniem oznaczonym
w orzeczeniu Sądu I instancji zgodnie z wymaganiami art. 35 ust. 3 u.s.m. nie
stanowi naruszenia art. 321 k.p.c. Uznał jednak, że w wypadku żądania, którego
celem jest ukształtowanie stosunku prawnego między stronami, przedmiot
przeniesienia lub nabycia oraz wartość prawa są ze swej istoty sporne.
O rzeczywistej treści powództwa w sprawie o roszczenie przewidziane w art. 35
ust. 1 u.s.m. nie decyduje tylko sformułowanie żądania pozwu, lecz jego cel,
którym jest wydanie przez sąd orzeczenia zastępującego określone
oświadczenie woli. Możliwość wydania takiego orzeczenia o brzmieniu nie w pełni
zgodnym z żądaniem pozwu dopuścił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 stycznia
1967 r. (III CZP 32/66; OSNCP 1968/12/199). Jego konsekwencją będzie
pozostawienie powódce decyzji, czy zawrze umowę o treści wynikającej
z orzeczenia sądu. W rozstrzygnięciu obok przedmiotu przeniesienia własności
musi być określone wynagrodzenie odpowiadające wartości rynkowej działek
budowlanych zajętych pod budowę, określona, jak dla przedmiotu prawa
własności.
Powyższy wyrok powódka zaskarżyła skargą kasacyjną opartą na podstawie
naruszenia prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) ujętej w zarzutach:
1) błędnej wykładni art. 35 ust. 3 u.s.m. w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 134 ust.
2 u.g.n. przez przyjęcie, że o określeniu wartości rynkowej, stanowiącej
podstawę wynagrodzenia za nabycie przez powódkę działek gruntu
w trybie art. 35 ust. 1 u.s.m. decyduje wyłącznie kwalifikacja terenów
w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego i pominięcie przy
ustalaniu stanu faktycznego nieruchomości oświadczenia pozwanego
zawartego w akcie notarialnym z dnia 30 kwietnia 2004 r.;
2) niezastosowanie art. 5 k.c.;
3) niezastosowanie art. 35 ust. 1 w zw. z ust. 3 u.s.m. w odniesieniu do działki nr
17/4 (obecnie nr 280) w sytuacji, gdy powódka w dniu 5 grudnia 1990 r. była
6
w posiadaniu tego gruntu, a odpłatne przekazanie przez nią budynku
posadowionego na tej działce nie wiązało się z dyspozycją co do działki,
która pozostała we władaniu powódki.
We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia w całości zaskarżonego
wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przy uwzględnieniu kosztów
postępowania, w tym kosztów postępowania kasacyjnego; ewentualnie uchylenia
wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania
przy uwzględnieniu kosztów postępowania kasacyjnego.
Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jego rzecz zwrotu
kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Roszczenie przyznane spółdzielni mieszkaniowej w art. 35 ust. 1 u.s.m.
wprowadzone zostało jako droga umożliwiająca uporządkowanie sytuacji prawnej
gruntów, niezbędna dla zadośćuczynienia przewidzianemu w art. 12 ust. 1 i art. 1714
ust. 1 u.s.m. prawu członków spółdzielni i innych osób do żądania przeniesienia na ich
rzecz własności lokali (art. 36 u.s.m.). U jego podstaw legło założenie, że sytuacja
faktyczna trwająca od wielu lat (grunty musiały bowiem pozostawać w posiadaniu
spółdzielni 5 grudnia 1990 r., a budynki na tych gruntach pochodzić z okresu jeszcze
wcześniejszego), dotycząca istotnych interesów wielu osób zasługuje na ochronę
i uzasadnia przyznanie spółdzielniom prawa do nabycia własności na szczególnych
warunkach, odbiegających od bardziej rygorystycznych reguł przewidzianych w art. 231
§ 1 k.c. (por. pkt 10 uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca
2009 r., K 64/07, Dz.U. Nr 117, poz. 988).
Ponieważ jednak konsekwencją tego prawa jest ingerencja we własność
przysługującą innej osobie, podlegającą szczególnej ochronie (art. 64 Konstytucji RP) –
wykładnia powyższego przepisu przeprowadzana być musi w sposób ścisły.
Zważywszy cel, jakiemu służyć ma uzyskanie prawa do zabudowanych przez
spółdzielnię gruntów – koniecznym elementem statuującym jej roszczenie jest
posiadanie tych gruntów wraz z zabudową również w momencie składania wniosku.
Tylko bowiem w takim wypadku uwzględnienie roszczenia umożliwi spółdzielni
zaspokojenie żądań o przeniesienie własności lokali. Słusznie zatem Sądy obydwu
7
instancji przyjęły, że roszczenie przewidziane w art. 35 ust. 1 u.s.m. nie przysługuje
spółdzielni mieszkaniowej w stosunku do zabudowanego gruntu, jeżeli w chwili
występowania o jego realizację grunt ten nie pozostaje już w jej posiadaniu. Posiadanie
jest stanem faktycznym – jego szczególny charakter polega na przyznaniu mu ochrony
prawnej. Jednak sam stan władztwa nad rzeczą należy do sfery faktów. Skoro zatem
Sądy obydwu instancji ustaliły, że powódka odpłatanie „przekazała” na rzecz
administracji wojskowej budynek znajdujący się na działce nr 17/4 i od tej chwili jej rola
ograniczała się jedynie do przekazywania do 2004 r. gminie środków na opłatę za
użytkowanie wieczyste zabudowanej nim działki, otrzymywanych od Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej – to takie ustalenie wiąże Sąd Najwyższy na podstawie art. 39813
§ 2
k.p.c. i uzasadnia pogląd, że powódka nie pozostaje obecnie w posiadaniu tej działki,
a nawet wątpliwe jest – na co zwrócił uwagę Sąd II instancji - czy pozostawała w jej
posiadaniu w dniu 5 grudnia 1990 r., skoro nie wiadomo dokładnie, kiedy nastąpiło
przekazanie. W rezultacie oddalenie żądań powódki w części dotyczącej powyższej
działki było zatem słuszne.
Skarżąca nie ma też racji podając w wątpliwość prawidłowość ustalenia
wynagrodzenia za nieruchomości, których prawa własności się domaga. Odjęcie prawa
własności musi nastąpić za ekwiwalentnym wyrównaniem majątkowym dla właściciela
(por. uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 maja 2001 r., K 5/01,
OTK 2001/4/87). Ten cel realizuje art. 35 ust. 3 u.s.m., który precyzyjnie oznacza
zasady określenia należnego właścicielowi wynagrodzenia. Oczywiste jest,
że wynagrodzenie musi być oszacowane według przeznaczenia nieruchomości z chwili
orzekania i cen rynkowych z tego czasu, ponieważ przejście własności nieruchomości
ma nastąpić dopiero na podstawie i na warunkach wydanego orzeczenia. Dlatego
postanowienia zawarte w art. 35 ust. 3 u.s.m. wykluczają możliwość wyznaczenia
wartości gruntu według sposobu jego wykorzystywania w przeszłości.
Powódka nie ma też racji dopatrując się w zastosowaniu przez Sąd tego
przepisu swojego pokrzywdzenia i wskazując, że wyznaczone wynagrodzenie
w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego premiuje pozwanego, przez
co powinno być oceniane w kategoriach nadużycia prawa podmiotowego.
Wprawdzie żądanie ustalenia słusznego wynagrodzenia za odebranie własności
stanowi realizację prawa podmiotowego pozwanego, jednak nie może być mowy o jego
8
nadużyciu w sytuacji, kiedy ustalone wynagrodzenie odpowiada wartości
przejmowanego prawa. Twierdzenia powódki o spekulacyjnym zakupie nieruchomości
są zarzutami bez pokrycia w materiale dowodowym, a argumenty odnoszące się do
uniemożliwienia powódce nabycia działek na zasadach, jakie wynegocjował pozwany
z poprzednimi właścicielami w żaden sposób nie obciążają pozwanego.
Sama powódka wskazuje bowiem, że stało się to z powodu działań gminy, która przez
długi czas toczyła, ostatecznie przegrany, spór o uzgodnienie treści księgi wieczystej
nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, kwestionując prawo własności
poprzednich właścicieli.
Nadużycie prawa podmiotowego następuje wówczas, kiedy uprawniony czyni ze
swego prawa użytek, którego nie sposób pogodzić z normami moralnymi.
W rozpatrywanej sprawie sytuacja taka nie zachodzi.
Z przytoczonych względów skargę kasacyjną powódki należało oddalić na
podstawie art. 39814
k.p.c.
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 39821
k.p.c.
w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c.
jz