Uzasadnienie z 21 lutego 2023, sygn. I C 964/19
Pokaż pozostałe podstawy prawne (5)
Sygn. akt I C 964/19
UZASADNIENIE
Powódka B. (...) Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w Ś. wystąpiła przeciwko pozwanemu D. S. z powództwem o nakazanie pozwanemu wydania powódce zajmowanej przez pozwanego części nieruchomości wspólnej należącej do powódki, w postaci gruntu pozostającego w wieczystym użytkowaniu, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ś.prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni około 40 m ( 2) – zaznaczoną na mapie stanowiącej załącznik nr 20 do pozwu kolorem czerwonym – w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa pozwanego. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że zawarła z pozwanym D. S. dwie umowy najmu części działki gruntu, który stanowi część nieruchomości wspólnej: umowę najmu nr (...), a następnie umowę najmu nr (...), przy czym umowa oznaczona numerem (...) dotyczyła wynajmu części nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, pozostającej w wieczystym użytkowaniu Wspólnoty, a mianowicie części działki gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni około 40 m 2. Umowa ta – zgodnie z §4 ust. 1 - została zawarta na czas oznaczony, do dnia 31 maja 2015 roku, z zastrzeżeniem możliwości przedłużenia jej obowiązywania na okres następny. W dniu 17 października 2014 roku pozwany złożył oświadczenie o jednostronnym przedłużeniu umowy najmu na dalszy okres, którego powódka nie uznała, wskazując, iż umowa rozwiązała się z dniem 31 maja 2015 roku. Pozwany nie uznając stanowiska powódki, po upływie okresu obowiązywania umowy najmu w dalszym ciągu zajmował należącą do powódki część nieruchomości. Nadto na podstawie wskazanego zapisu umowy najmu nr (...), począwszy od 2015 roku pozwany począł składać kolejne, jednostronne oświadczenia o przedłużeniu najmu tej części nieruchomości na kolejne okresy roczne. Powódka nie akceptując tych oświadczeń wielokrotnie wzywała pozwanego do wydania zajmowanej przez niego nieruchomości wspólnej, jednak bezskutecznie. Zgodnie zaś z treścią art. 222§1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, przy czym w doktrynie oraz orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że owo skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą może wynikać bądź to ze stosunku prawnorzeczowego, bądź to ze stosunku obligacyjnego (przy czym prawa obligacyjne są skuteczne tylko wtedy, gdy to właściciel rzecz wynajął, wydzierżawił czy też wstąpił w stosunek obligacyjny), a nadto ze stosunku prawnorodzinnego czy też z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania. W rozpoznawanym przypadku podstawę do zajmowania przez pozwanego części nieruchomości wspólnej powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej stanowiła pierwotnie umowa najmu nr (...), a następnie umowa nr (...), która zawarta jednak została na czas oznaczony, do dnia 31 maja 2015 roku. Zdaniem powódki składane przez pozwanego oświadczenia nie mogły wywrzeć skutku w postaci przedłużenia umowy najmu na dalsze okresy. Choć umowa przewidywała pewien rodzaj tak zwanej klauzuli prolongacyjnej, w wyniku której mogło dojść do przedłużenia umowy najmu na kolejny okres, to jednak zapis ten nie był sformułowany w sposób, który upoważniałby pozwanego do złożenia wiążącego dla powódki, jednostronnego oświadczenia o przedłużeniu umowy. Jej treść otwierała jedynie możliwość przedłużenia umowy, gdyby pozwany wyraził tym zainteresowanie. Nie sposób natomiast uznać, że przedłużenie zawartej między stronami umowy nie wymagało również współdziałania strony powodowej oraz wyrażenia przez nią zgody na dalsze trwanie umowy, a także na ustalenie warunków, na jakich ta umowa miała nadal obowiązywał między stronami, w tym przede wszystkim o terminie trwania umowy czy wysokości czynszu najmu oraz terminach jego płatności. Wbrew zatem stanowisku pozwanego, zapis umowy nr (...) nie stanowił o przyznaniu mu jednostronnie uprawnień prawno- kształtujących w zakresie przedłużenia umowy o kolejne okresy, co w konsekwencji prowadzi do uznania, że z uwagi na brak woli współdziałania powódki, przedmiotowa umowa wygasła z dniem 31 maja 2015 roku. Powołując się na ostrożność procesową powódka zważyła, że nawet gdyby uznać za słuszne twierdzenia pozwanego o skuteczności składanych przez niego oświadczeń, to stanowisko to może obronić się jedynie w zakresie pierwszego przedłużania umowy, tj. na okres do dnia 31 maja 2016 roku. Literalne brzmienie postanowień umowy nr (...) nie uzasadnia w żadnym wypadku twierdzenia, że najemca uprawniony jest do składania kolejnych, niczym nieograniczonych oświadczeń o przedłużeniu umowy najmu na dalsze okresy. Umowa stanowi wszak jasno, że możliwość przedłużenia umowy najmu dotyczy następnego okresu, nie zaś następnych okresów. Najpóźniej zatem przedmiotowa umowa wygasła z dniem 31 maja 2016 roku, co oznacza, że aktualnie pozwany zajmuje część nieruchomości powódki w sposób bezumowny. Powódka podkreśliła, iż nigdy nie zaakceptowała oświadczeń pozwanego o przedłużeniu umowy najmu, co wyraża się między innymi w tym, że nie wystawiała faktur na rzecz pozwanego i nie księguje otrzymywanych od niego środków, jako przychód ze stosunku najmu, a także regularnie wzywa pozwanego do wydania jej zajmowanej przez pozwanego części nieruchomości wspólnej. Jednocześnie powódka podjęła działania mające na celu wynajem tej części nieruchomości na rzecz innych podmiotów, ogłaszając w tym celu przetarg, jednakże starania te udaremniła postawa pozwanego, który odmówił wydania zwrotu zajmowanej przez siebie nieruchomości. Postawa pozwanego jest zaś tym bardziej naganna, że bezumownie zajmowana część gruntu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest przez pozwanego wykorzystywana na własne potrzeby, lecz oddawana do używania na rzecz innych podmiotów, prowadzących na tym gruncie sezonową działalność gospodarczą, co pozwala mu na czerpanie zysków.
Pozwany D. S. w odpowiedzi na pozew (k. 95-102) wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, iż w dniu 17 kwietnia 2014 roku powódka – reprezentowana przez zarząd w osobach: E. L., Z. C. i J. Ż. (1) – jako wynajmująca zawarła z pozwanym (prowadzącym działalność gospodarczą) jako najemcą umowę najmu nr (...). Z umowy tej wynika, iż przedmiotem najmu jest część terenu, działki nr (...) należącej do wynajmującej, a położonego na Promenadzie, na trawniku o powierzchni około 40 m 2. Umowa zawarta została na czas oznaczony, tj. od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 maja 2015 roku z możliwością przedłużenia umowy na okres następny, o czym najemca powiadomić miał na piśmie wynajmującą najpóźniej do dnia 15 marca 2015 roku. W umowie strony określiły możliwość przedłużenia umowy na kolejne okresy pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia przez najemcę, co określa się mianem prawa opcji. W ocenie pozwanego, warunkiem przedłużenia zawartej w dniu 17 kwietnia 2014 roku umowy było jedynie zawiadomienie na piśmie powódki do 15 marca każdego roku, począwszy od 15 marca 2015 roku. Tak sformułowany zapis umowy uprawnia pozwanego do przedłużenia każdorazowo umowy najmu na kolejne okresy. Składane zatem corocznie przez pozwanego oświadczenia od początku zawarcia umowy wywoływały skutek prawny, który w żadnym czasie nie był przez powódkę kwestionowany. Jednocześnie pozwany wskazał, iż nie polegają na prawdzie twierdzenia powódki odnośnie tego, że złożone przez pozwanego jednostronne oświadczenie z dnia 17 października 2014 roku nie zostało przez nią uznane. Skoro bowiem pozwany uprawniony był do przedłużenia obowiązywania umowy przez jednostronne oświadczenie woli o złożeniu którego decydował wyłącznie jedynie pozwany, to dla jego skuteczności nie była wymagana ani zgoda, ani uznanie, ani tym bardziej akceptacja drugiej strony stosunku zobowiązaniowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 61§1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła się ona zapoznać z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest z kolei skuteczne, jeśli doszło jednocześnie z oświadczeniem lub wcześniej. Stosownie zaś do regulacji art. 65§1 i 2 kc, oświadczenia woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności w jakich zostały złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, przy czym w umowach należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Nie ulega wątpliwości, że zamiarem stron był wynajem terenu i zapłata czynszu. Jednocześnie zawarta przez strony umowa nie przewidywała, iż powódka w przypadku przedłużenia umowy będzie zobligowana każdorazowo do ustalenia nowych warunków, na jakich umowa ma dalej obowiązywać, a przede wszystkim o terminie i wysokości czynszu najmu oraz terminach płatności. Pozwany podkreślił, iż na przestrzeni lat obowiązywania umowy, powódka w żadnym czasie nie poinformowała pozwanego o chęci zmiany warunków umowy w zakresie nowych terminów, wysokości czynszu najmu czy terminów płatności. Brak jest jednocześnie jakichkolwiek regulacji wskazujących na to, że strony przewidywały wyłącznie jednokrotną możliwość jednostronnego przedłużenia obowiązywania umowy przez pozwanego. Pozwany wskazał nadto, że już w 2015 roku odbyły się pierwsze rozmowy stron skutkujące uznaniem dotychczasowych warunków umowy jej przedłużenia. Spotkanie miało miejsce u ówczesnej przewodniczącej Wspólnoty Mieszkaniowej E. L., w jej prywatnym apartamencie i na skutek tych rozmów oraz uznania oświadczenia złożonego przez pozwanego umowa i czas jej trwania na dotychczasowych warunkach został przedłużony. Kolejno w grudniu 2016 roku odbyło się kolejne spotkanie w sprawie przedłużenia umowy najmu nr (...), wobec powyższego za nieprawdziwe należy poczytywać także twierdzenia powódki – podnoszone z ostrożności procesowej – jakoby umowa wygasła najpóźniej z dniem 31 maja 2016 roku. Podczas wspomnianego spotkania w siedzibie Zarządcy A. A. K., obecne były również E. L. i E. G. oraz pełnomocnik Wspólnoty. Wynikiem rozmów było przyjęcie, że umowa zostaje przedłużona na kolejne 3 lata za kwotę 90.000 zł. Każda ze stron zainteresowana była wówczas kontynuowaniem współpracy w obecnym kształcie, a podczas wspomnianego spotkania nikt nie kwestionował składanych przez pozwanego oświadczeń co do przedłużania umowy na podstawie zapisu §4. Pozwany w związku z rozmowami, po raz kolejny korzystając z uprawnienia umownego oświadczył, iż przedłuża czas trwania umowy o kolejny okres do 2017 roku, jednak w tym czasie doszło do zmian w Zarządzie Wspólnoty i całkowitego zignorowania wcześniejszych ustaleń oraz trwałości stosunku zobowiązaniowego. Pozwany otrzymał, mimo trwającej umowy, do podpisania umowę na kwotę dużo wyższą aniżeli ta ustalona wcześniej w umowie i podczas spotkania w grudniu 2016 roku. Chcąc wyjaśnić sprzeczne stanowisko powódki, pozwany zorganizował kolejne spotkanie – tym razem z zarządcą przymusowym – na którym strony ponownie potwierdziły, że współpraca układa się bardzo dobrze i obie strony chcą kontynuować dotychczasową umowę. Pozwany kolejno składał oświadczenia o przedłużeniu umowy, zarówno do 2019 roku, jak i do 2020 roku, dokonując wpłat należnego świadczenia wynikającego z umowy. W żadnym jednak okresie powódka nie kwestionowała, ani warunków umowy, ani kierowanych do niej oświadczeń, ani też wpłat dokonywanych przez pozwanego. Żadna wpłata dokonana przez pozwanego – począwszy od 2014 roku do chwili składania pisma procesowego – nie została pozwanemu zwrócona. Zdaniem pozwanego, analiza całokształtu okoliczności, a w szczególności dokumentów sporządzonych przez strony oraz treści samej umowy wskazuje, że strony zawarły umowę na czas oznaczony, która może ulec rozwiązaniu wyłącznie w wypadkach przewidzianych w umowę. W związku z tym, że prawo opcji przyznane najemcy nie zostało ograniczone w czasie, strony uzgodniły, iż umowa najmu będzie przedłużana na kolejne okresy, a maksymalny okres jej trwania wynosi 30 lat (art. 695 kc). W związku ze skutecznym przedłużaniem okresu trwania umowy przez najemcę oraz brakiem podstaw do wypowiedzenia umowy biorąc pod uwagę przewidziane w umowie przypadki, umowa najmu trwa nadal i stanowi skuteczną podstawę do władania nieruchomością będącą przedmiotem sporu, co z kolei niweczy powództwo – roszczenie windykacyjne. Najemcy służby bowiem skuteczne względem właściciela prawo do korzystania z nieruchomości wynikające z umowy najmu.
Na rozprawie w dniu 19 listopada 2020 roku (k. 287 – płyta CD) oraz na rozprawie w dniu 15 stycznia 2021 roku (k. 359 – płyta CD) strony podtrzymały prezentowane przez siebie stanowiska w sprawie.
W piśmie procesowym z dnia 26 stycznia 2021 roku (k. 363-364) powódka – podtrzymując stanowisko w sprawie – podniosła, iż przedmiotem sporu nie jest to czy pozwany płaci za korzystanie z terenu, którego wydanie jest przedmiotem żądania pozwu. Powódka tego faktu nie kwestionuje, z tym zastrzeżeniem, że dokonywanych przez pozwanego wpłat nie kwalifikuje jako czynsz najmu, lecz co najwyżej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z terenu. Okoliczność, że powódka nie zwraca uiszczanych przez pozwanego wpłat, nie powoduje skutku tego rodzaju, że w konsekwencji pozwany zyskuje tytuł prawny do zajmowanego terenu, a także nie może być traktowane jako przyznanie przez powódkę, że pozwany tytuł prawny do zajmowania spornego terenu może wywodzić z umowy nr (...), gdyż powódka od lat zaprzecza temu konsekwentnie we wszystkich kontaktach z pozwanym, a wniesieniem pozwu dała jednoznaczny wyraz temu, że oczekuje wydania przez pozwanego spornej części nieruchomości. Zarządca przymusowy powódki choć kilkukrotnie podjął próbę zwrotu pozwanemu wnoszonych przez niego opłat, to jednak były one wpłacane ponownie na rachunek Wspólnoty, wobec czego zaniechała dalszej aktywności w tym zakresie, wychodząc z założenia, że jednak w interesie Wspólnoty Mieszkaniowej jest, aby opłaty za korzystanie z terenu wpływały na jej rachunek, niezależnie od sporu o tytuł prawny do zajmowania terenu przez pozwanego. Powódka podkreśliła, iż w jej ocenie umowa nr (...) nie obowiązuje już stron, a złożona przez pozwanego propozycja wynajęcia terenu na okres 10 lat za kwotę 350.000 zł wskazuje co najwyżej na to, że pozwany doskonale ma świadomość nietrafności swojego stanowiska procesowego i wiedząc, że ostatecznie proces i tak doprowadzi do ustalenia braku po jego stronie tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości, stara się wszelkimi sposobami opóźnić wydanie rozstrzygnięcia w sprawie, gdyż z jego punktu widzenia istotna jest możliwość zajmowania terenu Wspólnoty Mieszkaniowej, zaś tytuł prawny ma znaczenie drugorzędne. Zważono przy tym, iż zarządca przymusowy powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nie ma obowiązku przedkładania właścicielom lokali pod głosowanie uchwał w brzmieniu proponowanym przez pozwanego. Zadaniem zarządcy przymusowego jest działanie w dobrze pojętym interesie właścicieli lokali, którzy to – jak wskazuje zgromadzony w sprawie materiał dowodowy – w zdecydowanej większości są za tym ażeby Wspólnota odzyskała możliwość dysponowania sporną nieruchomością.
Na rozprawie w dniu 19 stycznia 2023 roku (k. 663) strony podtrzymały stanowiska prezentowane przez siebie w toku postępowania. Pozwany wskazał, iż umowa nr (...) obowiązuje do dnia dzisiejszego i nie została przez powódkę wypowiedziana. Jeśli zatem traktować umowę jako umowę zawartą na czas nieoznaczony to przed wniesieniem powództwa o wydanie nieruchomości strona powodowa winna była dokonać wypowiedzenia umowy. Jednocześnie zważył, iż zanim został stroną umowy nr (...), powódka w 2013 roku podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na najem i wolą Wspólnoty było zawieranie umów wieloletnich, a pozwany nigdy nie spotkał się z zarzutem nienależytego korzystania z terenu. Podkreślił przy tym, iż wolą większości właścicieli jest kontynuowanie umowy.
Powódka podtrzymała swoje stanowisko procesowe w całej rozciągłości, wskazując jednocześnie, iż nieprawdą jest jakoby większość właścicieli we Wspólnocie była za kontynuowaniem umowy, czego wyrazem jest podjęcie w 2021 roku uchwały o woli odzyskania spornego terenu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powódka B. (...) Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ś. – której przymusowym zarządcą jest I. B. prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą (...) - jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni łącznej 0,2840 ha, dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...).
Pozwany D. S. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (...) wystąpił do Wspólnoty pismem z dnia 1 lutego 2013 roku z propozycją zawarcia umowy najmu części nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej – obok drogi wjazdowej do B. P. (od strony zachodniej) – na okres od dnia 1 maja 2013 roku do dnia 31 sierpnia 2013 roku, z możliwością przedłużenia umowy, w zależności od warunków pogodowych. Działania pozwanego doprowadziły do zawarcia umowy najmu nr (...) części terenu działki nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie nieuciążliwej działalności usługowej i handlowej. Umowa zawarta została na czas oznaczony, tj. od dnia 27 kwietnia 2013 roku do dnia 31 sierpnia 2013 roku, z możliwością przedłużenia umowy na wrzesień 2013 roku, o czym najemca powiadomi na piśmie wynajmującego najpóźniej do dnia 15 sierpnia 2013 roku (§4 ust. 1).
Z kolejnym wnioskiem o zawarcie umowy najmu pozwany wystąpił pismem z dnia 26 września 2013 roku. Proponowany okres najmu obejmować miał okres jednego roku.
W dniu 17 kwietnia 2014 roku Strony zawarły kolejną umowę najmu oznaczoną nr (...), której przedmiotem była część terenu działki nr (...), na trawniku o powierzchni 8m x 5m, razem około 40 m 2. Umowa zawarta została na czas oznaczony, tj. od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 maja 2015 roku z możliwością przedłużenia umowy na okres następny, o czym najemca powiadomić miał na piśmie wynajmującą do dnia 15 marca 2015 roku (§4 ust. 1). Wydanie przedmiotu najmu – po wygaśnięciu umowy – nastąpić miało w terminie 7 dni, tj. do dnia 7 czerwca 2015 roku. Treść łączącej strony umowy zredagowana została przez A. K. – ówczesnego zarządcę nieruchomości w powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej.
(dowód: prośba o zawarcie umowy najmu z 01.02.2013 r. – k. 13,
umowa najmu nr (...) z dnia 23.04.2013 r. – k. 14-15,
prośba o wydzierżawienie terenu z dnia 26.09.2013 r.- k. 16,
umowa najmu nr (...) z dnia 17.04.2014 r. – k. 17,
postanowienie SR w Ś. z dnia 17.06.2016 r. – k. 55,
postanowienie SO w S. z dnia 10.10.2018 r. – k. 56-57,
wydruk z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych – k. 58- 82,
wydruk z Bazy Internetowej Regon – k. 83,
wydruk z (...) k. 84,
zeznania świadka R. B. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
zeznania świadka A. K. – protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r. – k. 287 (płyta CD),
zeznania świadka H. B. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
częściowo zeznania świadka B. K. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
zeznania świadka W. K. - protokół rozprawy
z dnia 14.01.2021 r.- k. 359 (płyta CD),
zeznania świadka J. Ż. (2) - protokół rozprawy
z dnia 14.01.2021 r.- k. 359 (płyta CD),
zeznania świadka Z. C. - protokół rozprawy
z dnia 29.09.2021 r.- k. 551)
Pismem z dnia 17 października 2014 roku pozwany skierował do zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczenie o kontynuowaniu dzierżawy terenu, wskazują §4 umowy nr (...), jako podstawę swojego działania.
W odpowiedzi na oświadczenie pozwanego – pismem z dnia 24 listopada 2014 roku - powodowa Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, iż postanowiła poddać weryfikacji najem terenu aktualnie wykorzystywanego przez pozwanego i w związku z tym przeprowadzić przetarg z decydującym kryterium ceny maksymalnej.
Prowadzona między stronami wymiana korespondencji nie doprowadziła do porozumienia. Najemca stanął na stanowisku, iż przysługuje mu uprawnienie do jednostronnego przedłużania okresu obowiązywania umowy najmu.
Pismem z dnia 13 marca 2015 roku powodowa Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała pozwanego, że umowa nr (...) nie będzie przedłużona, zaś powoływany przez pozwanego zapis umowny (§4 ust. 1) ma charakter warunkowy wobec czego nie nakłada na Wspólnotę Mieszkaniową żadnych zobowiązań, zaś pozwanemu nie przyznaje żadnych uprawnień. Najemcy został wyznaczony siedmiodniowy termin na wydanie wynajmowanego terenu, upływający w dniu 7 czerwca 2015 roku.
Kolejno kierowanymi do powódki pismami pozwany składał propozycje podwyższenia kwoty czynszu najmu, które jednak nie zostały przyjęte przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.
Termin przetargu dotyczącego wyłonienia nowego najemcy części nieruchomości powódki zajmowanej przez pozwanego wyznaczony został na dzień 13 maja 2015 roku. Ostatecznie przetarg nie został sfinalizowany.
Jednostronne oświadczenie dotyczące woli przedłużenia umowy najmu nr (...) na kolejny okres pozwany złożył również 17 grudnia 2015 roku, a także w kolejnych latach, odmawiając przy tym konsekwentnie wydania nieruchomości, do którego wezwany został już pismem z dnia 29 stycznia 2016 roku.
Jednocześnie na przestrzeni lat 2015-2020 pozwany podjął szereg działań zmierzających do zawarcia długoterminowej umowy najmu spornego terenu.
(dowód: oświadczenie pozwanego z dnia 17.10.2014 r. – k. 18,
odpowiedź z dnia 24.11.2014 r. na oświadczenie pozwanego – k. 19,
pismo pozwanego z dnia 27.11.2014 r. – k. 20-21,
pismo pozwanego z dnia 29.01.2015 r. – k. 22-23,
oświadczenie pozwanego z dnia 11.03.2015 r. – k. 24 oraz k. 135,
odpowiedź z dnia 13.03.2015 r. na oświadczenie pozwanego – k. 25-26,
pismo pozwanego z dnia 19.03.2015 r. – k. 27,
pismo pozwanego z dnia 26.03.2015 r. – k. 28-30,
zaproszenie do przetargu z dnia 05.05.2015 r. – k. 31-32, k. 34-35, 37-39,
k. 42,
pismo kontrahentów w sprawie przetargu – k. 33, k. 36, k. 40-41, k. 43,
pismo pełnomocnika powódki z dnia 21.10.2015 r. – k. 44,
oświadczenie pozwanego z dnia 17.12.2015 r. – k. 45 oraz k. 136,
wezwanie do wydania nieruchomości z dnia 29.01.2016 r. – k. 46,
oświadczenie pozwanego z dnia 23.12.2016 r. – k. 47 oraz k. 137,
oświadczenie pozwanego z dnia 11.01.2019 r. – k. 48 oraz k. 139,
wezwanie do wydania nieruchomości z dnia 08.07.2019 r. – k. 49-50,
odpowiedź pozwanego na wezwanie do wydania nieruchomości – k. 51-54,
potwierdzenia przelewów – k. 106-134,
oświadczenie pozwanego z dnia 09.02.2018 r. – k. 138,
rachunki – k. 140-142,
wydruk wiadomości e-mail – k. 143-148,
pismo pozwanego z dnia 25.09.2014 r. – k. 149,
podpisy w sprawie zgody na wydzierżawienie gruntu – k. 208 oraz k. 225-226,
wydruk wiadomości e-mail – k. 227-241,
pismo pozwanego z dnia 15.09.2020 r. – k. 242-244,
pismo pozwanego z dnia 09.06.2020 r. – k. 245- 246,
protokół z zebrania zwyczajnego z dnia 25.07.2020 r. – k. 247-249,
rachunki – k. 269-275,
zeznania świadka R. B. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
zeznania świadka A. K. – protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r. – k. 287 (płyta CD),
zeznania świadka H. B. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
częściowo zeznania świadka B. K. - protokół rozprawy
z dnia 19.11.2020 r.- k. 287 (płyta CD),
rachunki – k. 305-307 oraz k. 309-341,
uchwała nr (...) – k. 308,
wydruki wiadomości e-mail wraz z załącznikami– k. 342- 353,
zeznania świadka W. K. - protokół rozprawy
z dnia 14.01.2021 r.- k. 359 (płyta CD),
zeznania świadka J. Ż. (2) - protokół rozprawy
z dnia 14.01.2021 r.- k. 359 (płyta CD),
zeznania świadka E. G. – protokół rozprawy z dnia
14.01.2021 r. – k. 359 (płyta CD),
zeznania świadka Z. C. - protokół rozprawy
z dnia 29.09.2021 r.- k. 551))
Zajmowana przez pozwanego powierzchnia terenu w całości znajduje się na terenie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...). Obrys zewnętrzny posadowionych na spornym terenie namiotów określa kształt oraz wielkość i dokładną lokalizację terenu będącego we władaniu pozwanego, którego całkowita powierzchnia obejmuje 36 m 2.
(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji z 26.10.2022 r. – k. 634-641)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo windykacyjne okazało się uzasadnione.
Na gruncie niniejszej sprawy powódka B. (...) Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w Ś. domagała się wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy nieruchomości położonej w Ś. przy ul. (...), stanowiącej część działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni około 40 m ( 2), którą bez tytułu prawnego zajmować miał pozwany D. S.. Powódka podniosła, iż łącząca strony umowa najmu nr (...) spornej nieruchomości zawarta w dniu 17 kwietnia 2014 roku z okresem obowiązywania do dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 maja 2015 roku wygasła, zaś do zawarcie kolejnej umowy najmu – ani też do przedłużenia obowiązywania umowy nr (...) - nie doszło, bowiem kierując się interesem członków Wspólnoty Mieszkaniowej przedsięwzięto działania zmierzające do wyłonienia najemcy, który zaproponuje najkorzystniejszą cenowo ofertę. W konsekwencji tego powódka wezwała pozwanego do wydania nieruchomości, które to wezwanie pozostało bezskuteczne.
Pozwany D. S. stanął zaś na stanowisku, zgodnie z którym żądanie powódki jest bezzasadne wobec okoliczności, jakie towarzyszyły zawarciu umowy najmu przedmiotowej nieruchomości z dnia 17 kwietnia 2014 roku i jej zapisu znajdującego się w §4, zgodnie z którym pozwanemu przysługiwało uprawnienie do składania jednostronnych oświadczeń woli o charakterze prawnokształtującym, na skutek którego każdorazowo następowało przedłużenie umowy najmu spornej nieruchomości o kolejny okres roczny, ale także wobec późniejszego zachowania powódki, która na przestrzeni lat nigdy nie informowała pozwanego o chęci zmiany warunków umowy. Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa w całości podniósł, że wobec przyznania jemu jako najemcy prawa opcji, z którego korzysta on corocznie - a w konsekwencji czego okres obowiązywania umowy oznaczonej nr (...) ulega przedłużeniu – oraz w związku z brakiem wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu, stosunek obligacyjny między stronami trwa nadal i stanowi skuteczną podstawę władania nieruchomością przez pozwanego, co z kolei niweczy powództwo windykacyjne.
Zgodnie z treścią art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Pierwszorzędnie wskazać należy, iż poza sporem pozostawało w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy zarówno to, iż użytkownikiem wieczystym działki gruntu, której część stanowi sporna nieruchomości jest B. (...) Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w Ś., jak i to, że w dniu 17 kwietnia 2014 roku strony zawarły umowę najmu oznaczoną nr (...), której przedmiotem była część działki gruntu oznaczonej nr (...), obejmująca powierzchnię o wymiarach 8m x 5m znajdującą się na trawniku. Bezsporne było także i to, iż strony nie zawarły kolejnej umowy najmu przedmiotowej nieruchomości. Sporne zaś pozostawało czy pozwany w oparciu o zapis znajdujący się w §4 umowy z dnia 17 kwietnia 2014 roku uprawniony był do jednostronnego składania oświadczeń woli, które prowadzić miały do przedłużania czasu obowiązywania umowy o kolejne lata. Wyjaśnienie tejże okoliczności miało pierwszorzędne znaczenie na gruncie niniejszej sprawy, jako, że przesądza o tym czy pozwanemu przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do władania sporną nieruchomością, co ostatecznie wprost przekłada się na ocenę zasadności wytoczonego przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową powództwa windykacyjnego.
Zaistniały między stronami spór zasadzał się w zasadzie wyłącznie na odmiennej interpretacji jednego zapisów z umowy nr (...), a mianowicie §4, stosownie do treści którego umowa najmu zawarta została na czas oznaczony, tj. od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 maja 2015 roku, z możliwością przedłużenia umowy na okres następny, o czym najemca powiadomi na piśmie wynajmującą, najpóźniej do dnia 15 marca 2015 roku.
Zgodnie z treścią przepisu art. 65 kc oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§1). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§2).
Zważyć należy, iż w orzecznictwie na gruncie art. 65 kc przyjmuje się tzw. metodę kombinowaną, która zakłada interpretację oświadczeń woli uwzględniającą jednoczesną realizację dwóch wartości: konieczność respektowania woli podmiotu składającego oświadczenie i potrzebę ochrony zaufania osób trzecich do treści złożonego oświadczenia. Stosowanie tej metody składa się z dwóch faz: w pierwszej decydujące znaczenie należy przypisać rzeczywistej woli stron, jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przypisywały złożonemu oświadczeniu takiego samego znaczenia, należy przejść do drugiej fazy, w której w sposób obiektywny ustala się właściwe znaczenie oświadczenia, biorąc pod uwagę, jak adresat rozumiał jego sens i jak powinien ten sens rozumieć. W drugiej fazie podstawową dyrektywą wykładni jest przypisanie oświadczeniu sensu, jaki z treścią komunikatu wiązać mógł potencjalny, racjonalny odbiorca (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 roku, sygn. akt II CSK 489/06).
Co warte podkreślenia, o wykładni oświadczenia nie rozstrzyga sens przypisywany temu oświadczeniu przez konkretnego odbiorcę. Nie jest możliwe ustalenie, jak konkretny odbiorca rzeczywiście zrozumiał oświadczenie, a bezsprzecznym jest, iż co do zasady będzie on interpretował oświadczenie w sposób korzystny ze względu na swój interes. Interpretacja ta odbiegać może od treści komunikatu. Oświadczeniu należy zatem nadać sens, jaki nadałby mu typowy odbiorca, znajdujący się w pozycji adresata.
Jednocześnie punktem wyjścia do oceny zgodności umowy z kryteriami wskazanymi w art. 353 1 kc – regulującym zasadę swobody umów - powinno być ustalenie treści i celu umowy oraz kreowanego nią stosunku prawnego. Należy przy tym uwzględnić zgodny zamiar stron, treść umowy, w tym związki między jej postanowieniami, okoliczności zawarcia umowy oraz inne czynniki wskazane w art. 65 kc. Oznacza to, że poza kontekstem językowym, uwzględniać należy również okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tak zwany kontekst sytuacyjny, który obejmuje w szczególności przebieg negocjacji (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 roku, sygn. akt I CKN 815/97), dotychczasowe doświadczenie stron (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 4 lipca 1975 roku, sygn. akt III CRN 160/75), a ich status, wyrażający się, na przykład prowadzeniem działalności gospodarczej.
Na podstawie całości materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że okres obowiązywania umowy najmu oznaczonej nr (...) – mimo corocznego składania przez pozwanego jednostronnych oświadczeń woli o przedłużeniu okresu jej obowiązywania na kolejny rok – nie została przedłużona na kolejny rok po upływie okresu na jaki została zawarta, w konsekwencji czego obowiązywała strony do dnia 31 maja 2015 roku.
Zważyć należy, na to, iż literalne brzmienie analizowanego zapisu umowy z dnia 17 kwietnia 2014 roku wskazuje wprost, iż była to umowa zawarta na czas oznaczony. Jednocześnie faktycznie dalsza część poddanego ocenie postanowienia umownego wskazuje na to, iż strony przewidziały możliwość jej przedłużenia na następny okres, o czym najemca miał poinformować wynajmującą najpóźniej do dnia 15 marca 2015 roku, jednak zapis ten nie może być – wbrew stanowisku pozwanego - interpretowany w kategoriach „prawa opcji” . W tym kontekście na uwadze należy mieć, że umowa zawarta przez strony zredagowana została przez A. K., ówczesnego zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej. Jak zeznał w toku przesłuchania w charakterze świadka A. K. redagowane przez niego umowy „były proste i nie zawierały zapisów drobnym drukiem. Formowane były na okres oznaczony” (vide: transkrypcja – k. 415). Jednocześnie świadek zeznał, iż „zamiarem zarządu było to, żeby umowa była okresowa, czyli co roku ponawiana, po to, żeby móc mieć wpływ na to nawet w jaki sposób jest wykorzystywany ten teren i jakie środki się pozyskuje z tego” (vide: transkrypcja – k. 417). Nie sposób zatem uznać, ażeby strony zastrzegły w analizowanej umowie „prawo opcji” skoro zredagowana ona została bez udziału prawnika, w sposób prosty, bez zapisów „drobnym druczkiem”, a zatem takich, które miałyby na celu swoiste przemycenie do jej postanowień jakichś skomplikowanych konstrukcji prawnych, podczas gdy klauzula „prawa opcji”, której istnienie w poddanej analizie umowie chce udowodnić pozwany jest konstrukcją dość skomplikowaną i budzącą szereg wątpliwości, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie (zob. M. J. Golecki, Charakter prawny opcji w polskim prawie cywilnym: uwagi na tle nowelizacji przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących ofertowego trybu zawierania umów, „Palestra” 2006/7-8/ s. 9-20). Nie sposób przy tym nie zważyć, iż „prawo opcji” choć wykorzystywane również w powszechnie zawieranych umowach takich, jak umowa najmu czy dzierżawy, to jednak zasadniczo charakterystyczne jest dla sformalizowanych stosunków, występujących w szczególności na gruncie prawa zamówień publicznych. Mając zatem na uwadze, że prawo opcji czy też związane z nim klauzule opcyjne nie są wprost uregulowane w przepisach polskiego prawa, stwierdzić należy, że choć strony w ramach swobody kontraktowej mogą zastosować prawo opcji, które będzie najpełniej odpowiadało realizowanym przez nie interesom, to jednak nie sposób uznać, ażeby w okolicznościach sprawy niniejszej prawo opcji w ogóle zostało zastosowane . Przemawia za tym nie tylko literalne brzmienie umowy, ale również okoliczności, jakie towarzyszyły jej zawarciu – nie pomijając przy tym uprzednio łączącej strony umowy oznaczonej nr (...) – a wreszcie także okoliczności, które zaistniały po złożeniu przez pozwanego pierwszego z pośród kolejno po sobie następujących jednostronnych oświadczeń dotyczących przedłużenia okresu umowy najmu. Przesłuchani w toku postępowania świadkowie, właściwie jednoznacznie – poza B. K. i E. G. – wskazywali, iż umowa łącząca Wspólnotę Mieszkaniową z pozwanym D. S. miała obowiązywać przez czas oznaczony jednego roku, z ewentualną możliwością jej przedłużenia. I tak świadek R. B. zeznał, iż „umowa miała obowiązywać jeden rok, ale pan S. sobie później, po tym jak dopatrzył się w pewnych nieścisłości, samowolnie przedłużał umowę na tyle, ile chciał” (vide: transkrypcja – k. 382). Z kolei H. B. zeznał „w 2017 roku brałem udział w takich rozmowach z panem S., znaczy nie tylko ja, tam było kilka osób, już nazwisk nie pamiętam. Był sporządzony taki protokół i ta umowa miała być podpisana przedłużająca najem (…) To spotkanie wzięło się stąd, że tamta umowa, jakby skończyła swoją ważność i chodziło o przedłużenie jej i ustalenie stawki czynszu” (vide: transkrypcja- k. 434-435). Świadek W. K. wyjaśnił natomiast, iż „interpretacja pana S. jest taka, że on sobie po prostu tą umowę najmu z roku na rok, co raz to przedłuża ją sobie, a myśmy sobie w pewnym momencie uświadomili, że wprawdzie jesteśmy właścicielami tego terenu, ale nie mamy żadnej kontroli nad tym terenem, który wynajmuje pan S. i chcieliśmy tą umowę zmienić, bo zapis jest taki, że teren został panu S. wynajęty na 1 rok z opcją, z możliwością przedłużenia na okres następny. I w sumie dla nas jest jasne, że jest to jeden okres następny, natomiast interpretacja pana S. jest taka, że on uważa, że może sobie ten okres następny z roku na rok, o każdy kolejny rok przedłużać. I tutaj nasze zdania się różnią” (vide: transkrypcja- k. 463). Nadto J. Ż. (2) – który jako członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej uczestniczył w zawarciu umowy nr (...) – zeznał: „Tak to myśmy ustalili na rok. Szczególnie ja nalegałem na rok, bo zmienia się dewaluacja, zmieniają się warunki, wiedząc, co jest, że nie raz zarząd Miasta wydaje różne polecenia, że nie można czegoś prowadzić, że to jest uciążliwe (…)” i dalej w odpowiedzi na pytanie Sądu czy pozwany ma prawo do zajmowania terenu świadek wskazał: „ ja uważam, że już dawno nie ma prawa, nie powinien mieć prawa, bo umówiliśmy się inaczej. Na rok czasu (…). Po 2015 roku pan S. zaczął dyktować nam warunki swoje, że on przecież ma zapis, że z możliwością przedłużenia” (vide: transkrypcja – k. 487-488). Również Z. C. – drugi z członków ówczesnego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, którego podpis widnieje na zawartej z pozwanym umowie – zeznał: „ z pozwanym na rok, to była pierwsza umowa i w tej umowie był zapis z możliwością przedłużenia na następny okres. Konstrukcja prawna może być przeze mnie źle interpretowana, pozwany miał uprawnienie żeby przedłużyć umowę. Nie pamiętam czy w umowie był zapis uprawniający pozwanego do składania jednostronnego oświadczenia o przedłużeniu obowiązywania umowy na kolejny okres” (vide: protokół rozprawy z dnia 29.09.2021 r. – k. 551). Zeznania w toku postępowania złożył również świadek B. K. – właściciel jednego z lokali usługowych – który jednak nie posiadał żadnej właściwie wiedzy ani o zapisach umowy, ani o ewentualnych okolicznościach, w jakich została ona zawarta, w konsekwencji czego nie sposób uznać, ażeby zeznania te miały istotną wartość dowodową na gruncie tej sprawy. Nadto zeznania w charakterze świadka złożyła E. G. – prywatnie partnerka pozwanego – która wskazywała, iż „Wspólnota, właściwie biorąc pod uwagę fakt, że na krok przed rozpoczęciem sezonu była podpisana ta umowa, tak naprawdę wiadomym było, że ten pierwszy rok jest skazany na niepowodzenie (…). W związku z tym założenie było takie, że umowa ma funkcjonować na długi czas, aczkolwiek jest uwarunkowana tym, czy pan S. po tym pierwszym roku funkcjonowania umowy zechce w ogóle kontynuować tę umowę. Czyli ta umowa była uwarunkowana złożeniem oświadczenia przez pana S. po zakończonym sezonie funkcjonowania na tym terenie. Aczkolwiek Wspólnota dawała przyzwolenie i akceptowała fakt, że umowa będzie umową wieloletnią” (vide: transkrypcja – k. 508). Jednocześnie na okoliczność akceptowania stanu rzeczy, w którym umowa miałaby obowiązywał przez wiele lat świadek przytoczył stanowisko jednego z ówczesnych członków zarządu – pani L.. W tym kontekście zważyć należy w pierwszej kolejności, że do zeznań świadka E. G. Sąd podszedł z dużą ostrożnością, bowiem – jak zresztą wskazał sam świadek – świadek nie tylko pozostaje w długoletnim związku z pozwanym, ale uczestniczy w prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej (k. 506 – „wspólnie podjęliśmy tę decyzję odnośnie prowadzenia działalności właśnie na tej nieruchomości”), w konsekwencji czego niewątpliwie ma interes w tym, ażeby to na korzyść pozwanego zapadło rozstrzygnięcie Sądu. Wreszcie nie sposób pominąć i tego, iż nawet jeśli rzeczywiście jeden z członków ówczesnego zarządu składał jakiekolwiek zapewnienia co do okresu obowiązywania umowy – jej długoletniości – to nie miały one żadnej mocy prawnej. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jeśli jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali). Za uznaniem, iż umowa zawarta w dniu 17 kwietnia 2014 roku miała w istocie mieć charakter wieloletni, nie może przemawiać również – wbrew stanowisku pozwanego – fakt podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową w 2013 roku uchwały nr (...) roku, zgodnie z którą „dopuszcza się zawieranie umów wieloletnich, maksymalnie na okres ….. lat, przy spełnieniu warunku podwyżki stawki czynszu o 10% w każdym następnym roku odpowiednio do stawek w miesiącach letnich i miesiącach pozostałych (k. 308). Samo zastrzeżenie możliwości zawierania umów wieloletnich bynajmniej nie dowodzi tego, że zawarta z pozwanym umowa była zawierana z zamiarem jej wieloletniego obowiązywania, zwłaszcza, iż brak jest w niej zapisów odpowiadających wymaganiom uchwały – żaden z zapisów umowy nie przewidywał warunku podwyższania czynszu, podczas, gdy analizowany zapis uchwały właśnie od tego uzależniał możliwość zawarcia umowy na okres kilku lat. Wreszcie pominąć nie można i tego, iż interpretacja umowy, którą stara się przeforsować na gruncie niniejszego postępowania pozwany, nie tylko pozostaje w sprzeczności z innymi jej zapisami - jak chociażby z treścią §5, w którym wskazano, że „po wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym niż w dniu rozpoczęcia najmu, przy uwzględnieniu zmian wynikających z normalnego użytkowania. Wydanie przedmiotu najmu nastąpi w terminie 7 dni od wygaśnięcia umowy, tj. do 7.06.2015 r.” – ale również z zadaniami, jakie stawiane są zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnym z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wydaje się być wnioskowanie, że gdyby Wspólnota Mieszkaniowa w chwili zawierania umowy przewidywała, iż umowa ta mieć charakter wieloletni, to nie wskazywałaby w jej zapisach konkretnej daty dziennej wydania przez najemcę nieruchomości, a ograniczyłaby się wyłącznie do wskazania w jakim terminie od wygaśnięcia umowy ma ono nastąpić, w szczególności uwzględniając fakt, iż w §6 strony postanowiły, iż wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Na uwadze należy mieć, że zapisy przewidujące konkretne przyczyny wypowiedzenia umowy – tak jak w umowie analizowanej na gruncie tego postępowania - znajdują się co do zasady właśnie w umowach zawieranych na czas oznaczony, co wynika z regulacji art. 673§3 kc, zgodnie z treścią którego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W przypadku bowiem nie zawarcia katalogu sytuacji, w których umowa terminowa może zostać wypowiedziana, strony odbierają sobie prawo jej wypowiedzenia i obowiązuje ona do końca okresu na jaki została zawarta.
Jeśli zaś chodzi o zadania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, to nie ulega wątpliwości, iż zadaniem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest przede wszystkim działanie na korzyść właścicieli lokali wchodzących w jej skład. Nie sposób zatem wyobrazić sobie sytuację, w której członkowie zarządu postanawiają o związaniu się z określonym kontrahentem wieloletnią umową najmu terenu, znajdującego się w jednej z lepszych destynacji jeśli chodzi o miasto Ś., pozostawiając wyłącznie najemcy jednostronne uprawnienie do przedłużania tejże umowy i jednocześnie nie zabezpieczają w żadnym zakresie interesów Wspólnoty Mieszkaniowej. W tym kontekście godzi się zważyć, że choć w orzecznictwie wskazuje się, iż nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron umowy, nierówność wzajemnych świadczeń stron, tego co wzajemnie strony otrzymują nie wymaga co do zasady istnienia okoliczności ją uzasadniających, to jednak dotyczy to sytuacji w której taki stan rzecz stanowi wyraz woli stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2008 roku, sygn. akt IV CSK 478/07). O woli stron co do wieloletniego obowiązywania umowy najmu przy jednoczesnym braku możliwości wpływania na jej kształt przez powodową Wspólnotę nie sposób mówić w okolicznościach niniejszej sprawy. Świadczą o tym także działania stron podjęte już po zawarciu z pozwanym umowy nr (...). Już bowiem w piśmie skierowanym do pozwanego po pierwszym oświadczeniu o przedłużeniu umowy najmu na kolejny okres, powódka wskazała, iż dla zapewnienia maksymalnych pożytków oraz rzetelności w sprawach dotyczących korzystania z nieruchomości wspólnej postanowił najem terenu wykorzystywanego przez pozwanego, poddać weryfikacji w przetargu z decydującym kryterium ceny maksymalnej, zaznaczając przy tym, iż §4 umowy nie wyklucza przeprowadzenia przetargu na wyłonienie nowej stawki czynszu (k. 19). Kolejno wymieniania między stronami korespondencja, ale również zachowanie i przejawiana przez pozwanego na przestrzeni lat aktywność wskazują, iż pozwany zdawał sobie sprawę, że umowa zawarta była na czas oznaczony jednego roku, faktycznie z możliwością jej przedłużenia, ale nie na skutek składania przez niego jednostronnych oświadczeń woli. Za sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego należy poczytywać działania pozwanego który nie tylko kierował do powódki szereg pism z propozycjami podwyższenia czynszu najmu, ale uczestniczył w szeregu spotkań zmierzających do uzgodnienia warunków obowiązywania – czy wręcz zawarcia nowe umowy – a także we własnym zakresie zbierał podpisy członków wspólnoty mieszkaniowej, ażeby wykazać, iż nie mają oni nic przeciwko dalszemu obowiązywaniu zawartej w 2014 roku umowy, gdyby rzeczywiście pozwany uważał, iż w sposób prawny i uzasadniony zapisami umowy nr (...) zajmuje nieruchomość stanowiącą część działki nr (...).
Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że pozwany na przestrzeni lat wykorzystał niejako swoją przewagę, jako osoby prowadzącej indywidualną działalność gospodarczą nad wspólnotą mieszkaniową, w której interesie działa kilkuosobowy zarząd, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest uchwała właścicieli lokali. Fakt ustanowienia zarządcy przymusowego – ale także okoliczności podnoszone przez świadków podczas składania zeznań – wskazują bowiem, że właściciele lokali wchodzących w skład powodowej Wspólnoty nie byli zgodni i nie mogli dojść do porozumienia w wielu sprawach, co po części wynika zapewne z faktu, iż inne są priorytety członków wspólnoty będących właścicielami lokali mieszkalnych (apartamentów), zaś inne członków wspólnoty będących właścicielami lokali użytkowych, co starał się wykorzystać we własnym interesie pozwany. Nie ulega wątpliwości, iż pozwany prowadząc indywidualną działalność gospodarczą działa wyłącznie w swoim interesie, podczas gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest do działania w interesie ogółu właścicieli, przez co utrudnione jest niekiedy szybkie i kategoryczne podejmowanie decyzji. Tymczasem jak przyjmuje się w orzecznictwie umowa naruszająca zasady uczciwego obrotu oraz lojalności wobec kontrahenta może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia. Działania naruszające zasady uczciwego obrotu oraz równości stron w stosunkach obligacyjnych nie mogą bowiem zyskać aprobaty społecznej i prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2005 roku, sygn. akt II CK 692/04).
Wreszcie nie można było przyjąć, iż powódka akceptowała fakt zajmowania przez pozwanego spornej nieruchomości, a przyjmując zapłatę kwot przelewanych przez pozwanego tytułem czynszu potwierdzała, iż umowa zawarta w 2014 roku obowiązuje na skutek składania jednostronnych oświadczeń woli pozwanego. Z całą stanowczością nie można – w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy – zaaprobować twierdzenia pozwanego, jakoby w żadnym czasie powódka nie kwestionowała warunków umowy, kierowanych do niej oświadczeń czy też wpłat dokonywanych przez pozwanego. Ustalony stan faktyczny wskazuje, iż powódka poczynając już od listopada 2014 roku zwracała uwagę pozwanego, iż nie jest zainteresowana wynajmowaniem spornej nieruchomości na warunkach wskazanych w umowie nr (...). I tak w piśmie z dnia 24 listopada 2014 roku (k. 19) wskazała, iż postanowiła poddać weryfikacji w przetargu warunki na jakich nieruchomość oddana zostanie w najem, w szczególności jeśli chodzi o wysokość czynszu. Kolejno – pismem z dnia 13 marca 2015 roku – pozwany został poinformowany o zaplanowanym przetargu oraz o tym, że umowa nr (...) z dnia 17 kwietnia 2014 roku nie będzie przedłużona, a umowa jako terminowa wygasa z dniem 31 maja 2015 roku (k. 25). Wreszcie pismem z dnia 29 stycznia 2016 roku (k. 46) pozwany został wezwany do wydania nieruchomości, które to wezwanie powtórzone zostało pismem z dnia 8 lipca 2019 roku (k. 49-50), a wreszcie w dniu 26 sierpnia 2019 roku wytoczone zostało powództwo rozpoznawane na gruncie niniejszej sprawy. Tak ukształtowane działania Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób jednoznaczny wskazując, iż wyrażała ona – poczynając od listopada 2014 roku – dezaprobatę dla stanu rzeczy, w którym sporna nieruchomość pozostaje we władaniu pozwanego. Taki stan rzeczy wynika również z zeznań świadków – w tym świadka B. K. oraz E. G. – którzy zeznali, iż nie było między właścicielami lokali zgody co do tego czy sporny teren winien być nadal wynajmowany pozwanemu. Jednocześnie także i w tym zakresie pozwany swoiście wykorzystuje to, iż jako przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą za swoje działania odpowiada właściwie wyłącznie ryzykiem w zakresie osiągniętych zysków, podczas gdy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, którzy za swoją działalność ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej (zob. A. Sikorska – Lewandowska, Odpowiedzialność odszkodowawcza członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, „Studia Iuridica Toruniensia” 2019). W konsekwencji tego nie sposób dziwić się temu, iż działania podejmowane czy to przez członków zarządu czy to przez zarządcę przymusowego kształtowane były w taki sposób, ażeby nie narażał ich – ale również samej wspólnoty mieszkaniowej na skutek podjętych przez nich działań – na odpowiedzialność, co ostatecznie doprowadziło do tego, iż jedynym sposobem odzyskania od pozwanego spornej nieruchomości było wytoczenie powództwa windykacyjnego. Oceny prawnej tego stanu rzeczy nie zmienia bynajmniej wielokrotnie podnoszona przez pozwanego okoliczność przyjmowania przez powódkę kwot uiszczanych przez pozwanego tytułem czynszu najmu. Skoro bowiem powódka pozbawiona została władania rzeczą, którą bez podstawy prawnej władał pozwany, osiągając zresztą przy tym niemałe zyski, to nie powinien dziwić fakt, iż uiszczane przez pozwanego wpłaty pozostawiane zostały na rachunku bankowym Wspólnoty Mieszkaniowej. Odmienne działania prowadziłyby do sytuacji, w której nie dość, że powódka nie może dysponować nieruchomością, to jeszcze przez okres ponad 7 lat nie uzyskiwałaby w związku z tym żadnych środków pieniężnych.
Już na marginesie jedynie warto zważyć także i na to, że w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy – z przyczyn omówionych powyżej - zastosowania nie znajduje przepis art. 674 kc, zgodnie z którym jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, to poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd doszedł do przekonania, iż pozwany obowiązany jest do wydania powódce nieruchomości o powierzchni 36 m 2 – której kształt oraz przebieg granic przedstawia stanowiący część opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i klasyfikacji gruntów szkic nr 2 - stanowiącej część działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej przy ul. (...) w Ś.. Dlatego Sąd orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.
Sąd ustalił stan faktyczny sprawy na podstawie okoliczności bezspornych, przedłożonych przez strony dokumentów oraz zeznań przesłuchanych w toku postępowania świadków: R. B., A. K., H. B., B. K., W. K., J. Ż. (2), E. G. oraz Z. C.. Sąd miał nadto na względzie zasady logiki oraz doświadczenia życiowego.
Nadto Sąd skorzystał z dowodu z opinii (z dnia 26 października 2022 roku) biegłego sądowego z zakresu geodezji i klasyfikacji gruntów przeprowadzonego na okoliczność ustalenia szczegółowego położenia oraz powierzchni zajmowanej przez pozwanego części nieruchomości. Sąd po dokonaniu – z zastosowaniem art. 233 § 1 kpc – oceny przedłożonej opinii, na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłej sądowej, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków - nadał jej przymiot wiarygodności, podzielił zawarte w niej wnioski i w tym zakresie przyjął ją za podstawę rozstrzygnięcia.
Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanych w sprawie świadków bowiem co do zasady pozostawały one w zgodności z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Zarówno świadkowie wskazani przez stronę pozwaną, jak i przez stronę powodową zgodnie wskazywali, iż strony łączyła umowa nr (...) roku, w której funkcjonował zapis §4 przewidujący możliwość jej przedłużenia na kolejny okres, a nadto wskazywali na okoliczności towarzyszące tak zawarciu umowy, jak i jej wykonywaniu, a wreszcie czynnością przedsiębranym przez każdą ze stron po dniu 31 maja 2015 roku - choć diametralnie różniły się w zakresie oceny konsekwencji prawnych, jakie wywoływały określone działania czy zapisy umowy. W przeważającej jednak części okoliczności niniejszej sprawy pozostawały bezsporne, a osią sporu istniejącego między stronami pozostawała odmienna interpretacja jednego z zapisów łączącej strony w okresie od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 maja 2015 roku umowy.
Sąd pominął w sprawie dowód z zeznań stron. Stosownie do treści art. 299 kpc jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, sąd dla wyjaśnienia tych faktów może dopuścić dowód z przesłuchania stron. W ocenie Sądu pozostały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie pozwolił na wyjaśnienie wszystkich faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy ocenie znaczenia dowodowego zeznań stron w niniejszej sprawie nie można pominąć również, że powodowa wspólnota mieszkaniowa jest obecnie reprezentowana przez zarządcę przymusowego. Zeznania I. B. nie mogły więc mieć znaczenia przy wykładni spornego zapisu umowy łączącej strony. Niezależnie od tego zauważyć należy, że pozwany nie stawił się na termin rozprawy na którym miał być przesłuchany w charakterze strony. Nieobecność pozwanego nie została w sposób właściwy usprawiedliwiona, a obecny na rozprawie pełnomocnik pozwanego nie wnosił o odroczenie rozprawy. Podkreślenia zaś wymaga, że stosownie do treści art. 301 § 1 kpc „gdy z przyczyn natury faktycznej lub prawnej przesłuchać można co do okoliczności spornych jedną tylko stronę, sąd oceni, czy mimo to należy przesłuchać tę stronę, czy też dowód ten pominąć w zupełności. Sąd postąpi tak samo, gdy druga strona lub niektórzy ze współuczestników nie stawili się na przesłuchanie stron lub odmówili zeznań.”.
O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II. sentencji wyroku. Pozwany przegrał proces w całości, zatem zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik wynikającą z treści art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc oraz art. 109 § 2 kpc powinien zwrócić powódce poniesione przez nią koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony w kwocie łącznej 6.017 zł obejmujące: kwotę 400 zł uiszczoną tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwotę łączną 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, kwotę 2.000 zł uiszczoną przez powódkę tytułem zaliczki na wynagrodzenie biegłego sądowego oraz kwotę 3.600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej (§ 7 pkt 3 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.), uwzględniając, że wartość przedmiotu sporu 7.500 zł stanowiła trzykrotność czynszu, stąd stawka minimalna wynagrodzenia pełnomocnika została ustalona zgodnie z § 2 stosownie do sześciokrotności czynszu – 15.000 zł). Zdaniem Sądu brak było podstaw do uznania za niezbędny koszt procesu opłat skarbowych od dalszych pełnomocnictw w łącznej kwocie 34 zł. Zauważyć należy, że z treści art. 98 § 3 kpc wynika, że o niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.
W punkcie III. sentencji wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 83 ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 1125), zgodnie z którym w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepisy art. 113. Przepis art. 113 ust. 1 stanowi zaś, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Nieuiszczonymi kosztami sądowymi w niniejszej sprawie była kwota 2.250,49 zł stanowiąca sumę kwoty 976,49 zł stanowiącej różnicę między wynagrodzeniem należnym biegłemu sądowemu z zakresu geodezji i klasyfikacji gruntów K. I., a uiszczoną przez powódkę zaliczką (2.976,49 zł – 2.000 zł) oraz kwoty 1.274 zł przyznaną świadkowi R. B. tytułem zwrotu kosztów stawiennictwa na rozprawę w dniu 19 listopada 2020 roku. Na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Świnoujściu należało zatem pobrać od pozwanego kwotę 2.250,49 zł.
SSR Mariusz Grobelny