Data orzeczenia | 9 września 2021 |
---|---|
Data uprawomocnienia | 9 września 2021 |
Sąd | Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny |
Przewodniczący | Beata Kozłowska |
Tagi | Uchwały wspólnoty mieszkaniowej Apelacja Wspólnota mieszkaniowa |
Podstawa Prawna | 12wlasnosc-lokali 25wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 3wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 233kpc 327kpc 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 15wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 221kc 1wlasnosc-lokali 18wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 12wlasnosc-lokali 3ksiegi-wieczyste-i-hipoteka 58kc 7wlasnosc-lokali 10ksiegi-wieczyste-i-hipoteka 386kpc 98kpc |
Sygn. akt I ACa 330/21
Dnia 9 września 2021 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący SSA Beata Kozłowska
Protokolant Marta Grzeszczyk
po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2021 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa D. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.
o uchylenie uchwał
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 9 lutego 2021 r., sygn. akt XXIV C 356/19
I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od D. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Marszałkowska 58 Front w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu,
II. zasądza od D. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 670 (sześćset siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Beata Kozłowska
Sygn. akt I ACa 330/21
Powód D. S. pozwem z dnia 1 kwietnia 2019 r. wniósł o ustalenie, że uchwały nr (...) i (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. nie istnieją, bądź o ich uchylenie oraz o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że w oparciu o zaskarżone uchwały ustalono zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy w sposób sprzeczny z prawem, tj. proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu, a nie udziału w nieruchomości wspólnej.
Pozwana Wspólnota (...) z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej kosztów procesu. W uzasadnieniu podniesiono, że udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej zostały określone nieprawidłowo i nie sumują się do jedności, w związku z czym, nie jest możliwe ustalenie właściwej partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatkach na fundusz remontowy proporcjonalnie do wielkości udziałów. Jedynym właściwym sposobem ustalenia wysokości zaliczek jest odniesienie ich do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu. Taki sposób ustalania wysokości zaliczek jest rozpowszechniony w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Ponadto, powód głosował za przyjęciem obu uchwał. Zaś
Wyrokiem z dnia 9 lutego 2021 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:
I. uchylił uchwałę numer (...) z dnia 19 lutego 2019 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
II. uchylił uchwałę numer (...) z dnia 19 lutego 2019 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy;
III. zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda D. S. kwotę 772 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Swe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i następujących ocenach prawnych:
Powód D. S. jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku mieszczącym się przy ul. (...) w W..
W dniu 21 grudnia 2017 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) podjęli uchwały nr (...) i (...). Uchwała nr (...) zatwierdzała plan finansowo-gospodarczy na 2019 r. oraz ustalała wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na wysokość 3,50 zł/m ( 2). Z kolei uchwała nr (...) zatwierdzała plan remontowo-finansowy na 2019 r. oraz ustalała wysokość zaliczki na Fundusz Remontowy na wysokość 3 zł/m ( 2).
Uchwały nr (...) i (...) zostały podjęte częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałami głosowało po 0,761 udziałów. Powód głosował za przyjęciem obu uchwał.
Udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej sumują się do liczby 0,9012. Udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 0,0160 (1,6 %), podczas gdy udział powierzchni lokalu powoda w powierzchni nieruchomości wspólnej wynosi ok. 4,5 %.
Powód otrzymał powiadomienie o podjęciu uchwał drogą mailową w dniu 26 lutego 2019 r.
Podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie stanowiły wskazane powyżej dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, które nie budziły wątpliwości sądu, co do ich wiarygodności. Za wiarygodne sąd uznał również zeznania świadka oraz powoda, pomiędzy którymi nie było sprzeczności, tworzące spójny obraz stanu faktycznego sprawy.
Sąd Okręgowy wskazał, że w sprawie niniejszej nie ma wątpliwości, że bezwzględna większość właścicieli lokali głosowała za przyjęciem zaskarżonych przez powoda uchwał, a zatem uchwały te istnieją, więc powództwo o ustalenie ich istnienia nie mogło zostać uwzględnione.
Drugie żądanie alternatywne zostało zgłoszone w trybie
Zgodnie z
W świetle jasnego brzmienia powyższego przepisu nie może ulegać wątpliwości, że uchwały nr (...) i (...) pozwanej wspólnoty mieszkaniowej określają wysokość zaliczek sprzecznie z tym przepisem, co zasadniczo powinno prowadzić do uchylenia przedmiotowych uchwał. Pozwany, nie negując znaczenia przepisu, podnosił jednakże, że sposób ustalania wysokości zaliczek w pozwanej Wspólnocie jest jedynym prawidłowym, biorąc pod uwagę, że udziały we Wspólnocie sumują się liczby mniejszej od 1, a ponadto, że
Zdaniem Sądu Okręgowego nie można się zgodzić ze stanowiskiem pozwanej o dyspozytywnym charakterze
Co do drugiego z wysuwanych przez pozwanego argumentów, zdaniem Sądu Okręgowego sytuacja, w której udziały w nieruchomości wspólnej określone w aktach notarialnych nie sumują się do jednego nie uzasadnia odstąpienia od reguły pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określonej w
Ustawodawca przewidział sytuację, w której błędnie określono wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej
Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżone przez powoda uchwały naruszają jego interesy, obciążając go obowiązkiem uiszczania zaliczek w wyższej wysokości, niż wynikałoby to z wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, zaskarżone przez powoda uchwały należało uchylić.
Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana.
Zaskarżając wyrok w całości, skarżąca zarzuciła:
I. naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj.:
-
-
-
II. naruszenie przepisów postępowania, tj.:
-
a) przyjęcie, że powód udowodnił w sposób należyty zasadność swoich roszczeń, w szczególności okoliczności, z których wywodziła skutki prawne, tj. że wykazał istnienie roszczenia, podczas gdy powyższe nie znajduje żadnego obiektywnego odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym, czego Sąd orzekający nie zauważył i nie wziął pod uwagę w procesie wyrokowania;
b) dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny i wszechstronny, co skutkowało przyjęciem błędnego założenia, sprzecznego z zasadami logicznego myślenia, dotyczącego dowodów wykazanych w odpowiedzi na pozew, co spowodowało przyjęciem zasadności pozwu w sytuacji, gdy winien on być oddalony;
c) dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny i wszechstronny, co spowodowało nieobiektywną ocenę zebranego materiału dowodowego, jak również brak wszechstronnego rozważenia zebranych dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, poprzez błędne przyjęcie stanowiska, jakie przedstawił w trakcie postępowania pozwany za zasadne;
d) nieobiektywną ocenę materiału dowodowego oraz brak wszechstronnego rozważenia zebranych dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez błędne założenie o rzekomej sprzeczności z prawem uchwał nr (...) i (...);
e) brakiem należytej oceny dowodów bez analizy faktów, które te dowody potwierdzają i wyciągnięcie błędnych wniosków, w szczególności poprzez przyjęcie, iż strona pozwana podjęła uchwały nr (...) i (...) sprzecznie z prawem,
-
Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów postępowania sądowego za obie instancje.
Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej zasługuje na uwzględnienie, pomimo tego, że większość zarzutów apelacji nie jest zasadna.
Nie ma racji pozwana uznając, że przepis
Trafnie Sąd Okręgowy wskazał sytuacje, w których może dość do odstępstw od zasady wynikającej w wyżej wskazanego przepisu. Zasadę z
Trzeba jednakże zauważyć, że pozwana w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i w swej apelacji, w istocie nie kwestionuje wynikającej z
Skoro udziały właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, to w istocie odwołanie się do powierzchni użytkowej lokali i ustalenie stawek opłat w oparciu o stawkę za 1 m 2 powierzchni lokalu, prowadzi do ustalenia tych opłat w stosunku do rzeczywistych udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych członków wspólnoty. Z załączonych do apelacji dokumentów wynika, że faktyczna powierzchnia wszystkich lokali w nieruchomości wynosi 1612,34 m 2, a powierzchnia lokalu powoda wynosi 70,67 m 2. Powód tych faktów nie zanegował. Nie twierdził również, że według reguł z
Zdaniem Sądu Apelacyjnego oś niniejszego sporu sprowadza się zatem do kwestii tego, czy badając zasadność uchylenia zaskarżonych uchwał wspólnoty, dopuszczalnym jest samodzielne ustalenie udziału właściciela samodzielnego lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej, odpowiadającego stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali - niezależnie od wielkości udziału ujawnionego w księdze wieczystej, gdy ten ostatni został określony wadliwie, innymi słowy, czy w sprawie o uchylenie uchwały możliwym jest obalenie domniemania, o którym mowa w
Pozwana wskazywała bowiem w niniejszej sprawie na wadliwe określenie wielkości udziałów kilku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z
Korekta wielkości udziałów obliczonych z obrazą
Zachodzi jednak w niniejszej sprawie pytanie, czy taka korekta może nastąpić w sprawie o uchylenie uchwały, czy wyłącznie w postępowaniu zmierzającym bezpośrednio do usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Dotychczas kwestia dopuszczalności obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w
Tym niemniej, w uchwale z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 Sąd Najwyższy stwierdził, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w
Przyjąć zatem należy, że podejmując tę uchwałę Sąd Najwyższy przychylił się do tych wcześniejszych swych wypowiedzi, które dopuszczały możliwość obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, nawet jeśli wpis ma charakter konstytutywny.
W niniejszym postępowaniu pozwana przedstawiła dokumenty, które pozwalają na ustalenie, że rzeczywisty udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 0,0438. Pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej w dniu 25 sierpnia 2021 r. oświadczył, że nie kwestionuje treści dokumentów przedstawionych na tę okoliczność przez pozwaną wspólnotę.
W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu Apelacyjnego, pomimo tego, że zaskarżone uchwały nie odwołują się bezpośrednio do wielkości faktycznych udziałów powoda w nieruchomości wspólnej, ale poprzez ustalenie obciążeń powoda w stosunku do powierzchni użytkowej jego lokalu, przesądzają o obciążeniu powoda w stosunku do jego rzeczywistego udziału w nieruchomości wspólnej, nie można uznać, by zaskarżone uchwały były sprzeczne z prawem lub też naruszały interes powoda, jak przyjął to Sąd Okręgowy.
Tym niemniej, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nawet gdyby nie podzielić argumentacji z uchwały z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 o możliwości obalenia domniemania zgodności wpisu o charakterze konstytutywnym (a taki charakter ma wpis prawa odrębnej własności lokalu i związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10), z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w
W niniejszej sprawie nie można pominąć istotnych okoliczności, które mają znaczenie dla oceny zgodności żądania dochodzonego przez powoda z zasadami współżycia społecznego.
Otóż, trzeba zwrócić uwagę na fakt, że w pozwanej wspólnocie od szeregu lat jej członkowie, w tym sam powód, mieli świadomość, że zachodzi rozbieżność pomiędzy udziałami ujawnionymi w księdze wieczystej i rzeczywistymi udziałami, obliczonymi z obrazą
Z niezakwestionowanych przez powoda twierdzeń pozwanej wspólnoty, znajdujących potwierdzenie w przedstawionych w toku postępowania apelacyjnego dokumentach, wynika, że część z lokali, tj. lokale nr (...) mają prawidłowo ustalony udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że ci właściciele partycypują proporcjonalnie do rzeczywistych udziałów. Natomiast powód, tak jak i inni właściciele lokali, których udziały zostały wadliwie ustalone, partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w mniejszym zakresie. Dotychczas właściciele lokali akceptowali uchwały przewidujące obciążenia kosztami, które uznawali za sprawiedliwe i prawidłowe.
W tych szczególnych okolicznościach, żądanie uchylenia uchwał dochodzone przez osobę, która przez szereg lat była członkiem zarządu i nie podejmowała kroków w celu skorygowania wadliwego wpisu wielkości udziałów w częściach wspólnych, co więcej, będąc właścicielem lokalu, którego udział został wadliwie określony, mogła również wystąpić o korektę li tylko swego udziału, ale żadnych czynności w tym zakresie nie podjęła, nie zasługuje na aprobatę z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.
Dlatego też na podstawie
Beata Kozłowska
Wyszukiwarka
- Kodeks Karny dostęp do ustawy
- 22 Kodeks Karny konkretny artykuł ustawy
- Sąd Okręgowy w Ełku informacje o sądzie
- Pełnomocnictwo ogólne dostęp do wzorców