Zarządzenie z 4 marca 2024, sygn. VI C 556/21
Pokaż pozostałe podstawy prawne (5)
Sygn. akt VI C 556/21
UZASADNIENIE
wyroku z dnia 09 lutego 2024 r.
Pozwem z dnia 19 lutego 2021 r. (data stempla pocztowego, k. 70) powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie solidarnie na swoją rzecz od pozwanych M. G. (1) i M. G. (2) kwoty 23.406,44 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 16 maja 2019 r. zawarł z pozwanymi M. G. (1) i M. G. (2) w formie aktu notarialnego (rep. (...)) umowę deweloperską na wybudowanie w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą (...) budynku mieszkalnego nr (...) wraz z samodzielnym lokalem mieszkalnym oznaczonym wstępnie nr (...), usytuowanym na parterze, pierwszym piętrze i poddaszu, pierwszej, drugiej i trzeciej kondygnacji, o projektowanej powierzchni użytkowej 113,70 m ( 2), liczonej według normy ISO 9836:1997, składającym się na parterze z klatki schodowej, przedsionka, salonu z aneksem i wc, na pierwszym piętrze z trzech pokoi, klatki schodowej, komunikacji, łazienki i pralni, na poddaszu z poddasza i klatki schodowej. Zgodnie z umową deweloperską powód zobowiązał się do ustanowienia na rzecz pozwanych odrębnej własności ww. lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży pozwanym bez jakichkolwiek obciążeń wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którym związane miało być prawo do wyłącznego korzystania z ogródka, tarasu oraz dwóch naziemnych miejsc postojowych, z wyłączeniem innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Z kolei pozwani zobowiązali się zapłacić powodowi kwotę 505.000,00 zł tytułem ceny za sprzedany lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Cena nabycia lokalu została ustalona jako iloczyn kwoty 4.441,51 zł i wyrażonej w metrach kwadratowych projektowanej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Ponadto w umowie deweloperskiej zastrzeżono, że cena nabycia ww. lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie stosownie do rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego, powstałej po wybudowaniu budynku nr (...). Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w umowie, zaś powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała być określona na podstawie obmiaru powykonawczego, ustalonego na podstawie Polskiej Normy ISO 9836:1997. Na zlecenie powódki w dniu 21 listopada 2019 r. wykonano obmiar ww. lokalu mieszkalnego, w wyniku którego ustalono, że powierzchnia lokalu mieszkalnego zwiększyła się do 118,97 m ( 2), tj. o 5,27 m ( 2). W związku z powyższym zgodnie z § 8 ust. 3 lit. b) umowy deweloperskiej doszło do automatycznej zmiany ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego z 505.000,00 zł do 528.406,44 zł, tj. cena nabycia zwiększyła się o 23.406,44 zł. Powód e-mailem z dnia 21 kwietnia 2020 r. poinformował pozwanych o zmianie ceny nabycia lokalu i wezwał ich do jej zapłaty. Pismem z dnia 24 kwietnia 2020 r. pozwani odmówili zapłaty tej ceny, wskazując, że powierzchnia użytkowa lokalu według aranżacji wynosi 114,98 m ( 2). Powód wyjaśnił, że powierzchnia podana przez pozwanych, tj. 114,98 m ( 2), stanowi rzeczywistą sumę powierzchni poszczególnych pomieszczeń znajdujących się w lokalu, nie jest to natomiast powierzchnia wyliczona zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, służąca do określenia ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Poza tym powierzchnia według aranżacji jest każdorazowo następstwem zmian aranżacyjnych wprowadzonych przez nabywców i jako suma powierzchni pomieszczeń znajdujących się w lokalu jest każdorazowo niższa od powierzchni użytkowej lokalu ustalanej zgodnie z obiektywną normą ISO 8936:1997. Powód zaznaczył, że z powodu niewywiązania się przez pozwanych z obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, choć pozwani odebrali lokal w dniu 25 stycznia 2020 r. Jako podstawę prawną swego roszczenia powód wskazał art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w związku z art. 354 § 1 k.c. w związku z § 8 ust. 1 i 2 lit. b) umowy deweloperskiej zawartej przez powoda i pozwanych. Kwota dochodzona niniejszym pozwem stanowi brakującą część ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nieuiszczoną dotychczas przez pozwanych. Powód zaznaczył, że solidarność pozwanych w zapłacie tej kwoty wynika z treści umowy deweloperskiej, ponieważ razem zobowiązali się do zapłaty umówionej ceny nabycia lokalu w całości, a obecnie są małżeństwem (pozew, k. 5–15).
Nakazem zapłaty z dnia 04 marca 2021 r. (sygn. akt I Nc 833/21) Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu (nakaz zapłaty, k. 72).
W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 07 kwietnia 2021 r. (data stempla pocztowego, k. 188) pozwana M. G. (2), reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o uchylenie ww. nakazu zapłaty i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych. Pozwana zakwestionowała powództwo co do zasady. Przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy pozwana wniosła o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu z uwagi na jej nieprawidłowe określenie przez powoda. Uzasadniając swoje stanowisko w tej kwestii, pozwana wskazała na brak solidarności pomiędzy pozwanymi, ponieważ każde z nich nabywało udział w przedmiotowym lokalu mieszkalnym do majątków odrębnych, przed dniem zawarcia małżeństwa, w związku z czym pozwana nie odpowiada wobec dewelopera co do pełnej kwoty żądanej pozwem, lecz jedynie stosownie do swego udziału w nieruchomości. Ponadto roszczenie powoda nie zostało udowodnione, ponieważ załączony do pozwu dokument obmiaru nie został wykonany przez uprawnionego do tego geodetę, nie został uwierzytelniony i podpisany i jako taki nie ma mocy dowodowej. W ocenie pozwanej powód w sposób nieuprawniony zaliczył do powierzchni lokalu mieszkalnego pole powierzchni zajęte pod ścianki działowe, zaś zgodnie z normą, na którą się powołuje, do powierzchni użytkowej lokalu można włączyć wyłącznie ścianki działowe, które można zdemontować, a nie ścianki działowe murowane, których demontaż wymaga przeprowadzenia prac budowlanych. W dalszej części uzasadnienia pozwana przyznała, że wraz z M. G. (1) zawarli z powodem w dniu 16 maja 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę deweloperską, na mocy której deweloper zobowiązał się wobec każdego z nabywców do wybudowania budynku wraz z lokalem i ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia na każdego z nabywców własności udziału w lokalu wynoszącego ½ części lokalu za łączną kwotę 505.000,00 zł, ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu na nieruchomości wspólnej służebności gruntowej polegającej na prawie wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego, do umowy deweloperskiej załączono rzut lokalu i szkic sytuacyjny. W celu sfinansowania swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości pozwana i M. G. (1) zawarli w dniu 23 lipca 2019 r. umowę kredytu hipotecznego na łączną kwotę 400.000,00 zł. Zgodnie z umową deweloperską wydanie lokalu miało nastąpić do dnia 31 października 2019 r., zaś zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 28 lutego 2020 r. Pozwana i M. G. (1) wywiązali się wobec dewelopera ze swoich zobowiązań dotyczących zapłaty ceny w trzech transzach: do dnia 23 maja 2019 r. uiścili kwotę 101.000,00 zł, do dnia 30 czerwca 2019 r. kwotę 353.500,00 zł i do dnia 31 sierpnia 2019 r. kwotę 50.500,00 zł. W dniu 17 grudnia 2019 r. został sporządzony w obecności pozwanej i M. G. (1) protokół z przeglądu technicznego lokalu, w którym ujawniono szereg wad w wykonaniu poszczególnych robót oraz stwierdzono, że część prac w ogóle nie została wykonana. Odbiór lokalu nastąpił w dnu 25 stycznia 2019 r., przy czym deweloper zobowiązał się do usunięcia pozostałych usterek do końca lutego 2020 r. Pozwana podniosła, że w momencie wydania lokalu przedstawiciel dewelopera nie poinformował pozwanej ani M. G. (1) o dokonanych wcześniej pomiarach lokalu i że zmianie uległa powierzchnia lokalu, w związku z czym niezbędna jest dopłata, bez której lokal nie zostanie im wydany, ponadto w protokole odbioru końcowego lokalu wskazano brak zmiany powierzchni użytkowej lokalu. Pozwana podniosła również, że w dniu, w którym powód miał rzekomo dokonać obmiaru lokalu, nie wszystkie prace były przez dewelopera wykonane, ponadto ani ona ani M. G. (1) nie byli przy tym obecni ani nie okazano im oryginału dokumentacji obmiarowej. Informację o rzekomej zmianie powierzchni użytkowej lokalu i wezwanie do uiszczenia dopłaty otrzymał wyłącznie M. G. (1) e-mailem w dniu 21 kwietnia 2020 r., przy czym od zapłaty żądanej kwoty deweloper uzależnił podpisanie umowy przyrzeczonej, pozwana nie otrzymała tej korespondencji. Pismem z dnia 14 maja 2020 r. za pośrednictwem pełnomocnika M. G. (1) poinformował dewelopera, że nie uznaje jego żądań. Pismem z dnia 20 lipca 2020 r. pozwana i M. G. (1) za pośrednictwem pełnomocnika wezwali dewelopera do stawiennictwa w dniu 08 września 2020 r. przed notariuszem celem zawarcia umowy przyrzeczonej. Mimo kolejnych spotkań z przedstawicielem dewelopera stronom nie udało się dojść do porozumienia, nie doszło też do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwana zarzuciła powodowi wykorzystywanie swojej przewagi kontraktowej wobec konsumentów, którzy zainwestowali własne środki oraz zaciągnęli długoletni kredyt na zakup upragnionej nieruchomości, poprzez uzależnianie zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego od zapłaty ceny ustalonej bezpodstawnie, z powodu wyliczonego niezgodnie z normą ISO 9836:1997 nadmiaru powierzchni użytkowej. Pozwana podniosła również zarzut abuzywności postanowień umowy deweloperskiej, w szczególności dotyczących możliwości zmiany ceny nabycia lokalu w związku ze zmianą ostatecznej powierzchni użytkowej. W ocenie pozwanej nabyła ona ½ udziału w przedmiotowym lokalu, którego powierzchnia została protokolarnie stwierdzona, i uiściła w całości w części na nią przypadającej umówioną cenę za lokal 505.000,00 zł, zaś zgodnie z § 9 umowy deweloperskiej wydanie lokalu mogło nastąpić wyłącznie po zapłacie całej ceny za lokal (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 80–117).
W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 08 kwietnia 2021 r. (data stempla pocztowego, k. 302) pozwany M. G. (1), reprezentowany przez tego samego profesjonalnego pełnomocnika co pozwana M. G. (2), wniósł o uchylenie ww. nakazu zapłaty i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych. Pozwany zakwestionował powództwo co do zasady oraz przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy podniósł zarzut nieprawidłowo wyliczonej przez powoda wartości przedmiotu sporu. Z ostrożności procesowej podniósł, iż powództwo w niniejszej sprawie zostało wniesione przedwcześnie, gdyż byłoby dopuszczalne dopiero wtedy, gdyby powód wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wobec pozwanego, tj. wybudowałby i wyodrębnił lokal mieszkalny, o którym mowa w pozwie, i przeniósł własność udziałów wybudowanego i wyodrębnionego lokalu. Argumentacja przedstawiona przez pozwanego M. G. (1) jest tożsama treściowo z argumentacją przedstawioną w jej sprzeciwie od nakazu zapłaty przez M. G. (2) (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 189–226).
Postanowieniem z dnia 24 września 2021 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie odrzucił sprzeciwy pozwanych od nakazu zapłaty z dnia 04 marca 2021 r. wobec nieuzupełnienia braków formalnych (postanowienie, k. 361).
Postanowieniem z dnia 24 marca 2022 r. Sąd Okręgowy w(...)(sygn. akt V Cz 46/22), na skutek zażaleń wniesionych przez pozwanych, uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 24 września 2021 r. (postanowienie, k. 428).
Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 16 maja 2019 r. przed K. D., notariuszem w W., pomiędzy (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W., reprezentowaną przez K. K., a M. G. (1) i M. W. (1) jako nabywcami została zawarta w formie aktu notarialnego (rep. (...)) umowa deweloperska, na mocy której spółka zobowiązała się do: a) wybudowania budynku nr (...) przy ul. (...) w P. na terenie nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z lokalem mieszkalnym oznaczonym wstępnie nr (...) usytuowanym w tym budynku na parterze, pierwszym piętrze i poddaszu, pierwszej, drugiej i trzeciej kondygnacji, o projektowanej powierzchni użytkowej 113,70 m ( 2), liczonej według normy ISO 9836:1997, składającym się na parterze z klatki schodowej, przedsionka, salonu z aneksem i wc, na pierwszym piętrze z trzech pokoi, klatki schodowej, komunikacji, łazienki i pralni, na poddaszu z poddasza i klatki schodowej, b) ustanowienia odrębnej własności lokalu opisanego szczegółowo w § 2 aktu, c) sprzedaży nabywcom bez jakichkolwiek obciążeń lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którym to udziałem związane będzie prawo do wyłącznego korzystania z ogródka, tarasu oraz dwóch naziemnych miejsc postojowych oznaczonych nr (...) i (...), z wyłączeniem innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, d) ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego na nieruchomości wspólnej służebności gruntowej polegającej na prawie wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego, oznaczonego na rzucie stanowiącym część prospektu informacyjnego. Z kolei nabywcy M. G. (1) i M. W. (1) zobowiązali się lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej kupić w udziałach wynoszących po ½ (jednej drugiej) części każde z nich (§ 1 i § 3). W § 1 pkt 10 aktu zaznaczono, że układ pomieszczeń lokalu mieszkalnego wraz z określeniem ich powierzchni oraz usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku zostało oznaczone na rysunkach stanowiących załącznik nr 2. Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 aktu umowa przyrzeczona o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży miała zostać zawarta w terminie do dnia 28 lutego 2020 r. po uzyskaniu przez spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, dokonaniu odbioru lokalu przez nabywców oraz zapłacie ceny nabycia lokalu mieszkalnego określonej w § 8 tego aktu w całości. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w W. w miejscu i terminie, o których spółka miała powiadomić nabywców pisemnie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. Zgodnie z § 6 aktu spółka zobowiązywała się do przedstawienia lokalu mieszkalnego nabywcom do odbioru technicznego w terminie do 30 dni od dnia uzyskania przez spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, przy czym dniem wykonania zobowiązania miała być data zawiadomienia nabywców o możliwości przystąpienie do odbioru technicznego. W § 7 aktu strony zgodnie postanowiły, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego zostanie określona na podstawie obmiaru powykonawczego, dokonanego zgodnie z następującymi zasadami: powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest to powierzchnia obliczona według Polskiej Normy ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”; powierzchnia podłogi zajęta przez ściany działowe nie jest odliczana od powierzchni lokalu lub garażu; jako ściany działowe wewnątrzlokalowe rozumie się ściany rozbieralne, ściany niestanowiące przegrody pomiędzy lokalami, ściany niespełniające funkcji nośnej konstrukcyjnej. W związku z powyższym powierzchnia użytkowa miała być obliczana dla lokalu lub garażu: a) ograniczonego ścianami wyodrębniającymi ten lokal mieszkalny lub garaż, b) będącego w stanie wykończonym, c) na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp., d) włączając do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub garażu powierzchnię podłogi zajętą przez ściany działowe dzielące lokal mieszkalny lub halę garażową na poszczególne powierzchnie podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Zgodnie z § 8 ust. 1 aktu strony ustaliły cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na kwotę brutto 505.000,00 zł, w tym podatek VAT 8% w kwocie 37.407,41 zł, którą nabywcy zobowiązali się zapłacić spółce zgodnie z następującym harmonogramem: pierwsza część ceny w kwocie 101.000,00 zł – 20% w terminie do dnia 23 maja 2019 r., druga część ceny w kwocie 353.500,00 zł – 70% w terminie do dnia 30 czerwca 2019 r. i trzecia część ceny w kwocie 50.500,00 zł – 10% w terminie do dnia 31 sierpnia 2019 r. Zgodnie z § 8 ust. 3 lit. b) aktu cena sprzedaży lokalu mieszkalnego miała być skorygowana odpowiednio do wyników obmiaru lokalu mieszkalnego, o ile nabywcy nie skorzystają z uprawnień przysługujących na podstawie Kodeksu cywilnego w związku ze zmianą przedmiotu umowy. Strony postanowiły jednocześnie, iż w przypadku, w którym różnica pomiędzy projektowaną powierzchnią przedmiotowego lokalu wskazaną w tej umowie oraz rzeczywistą powierzchnią ustaloną na podstawie dokonanego obmiaru nie będzie większa niż 2% powierzchni projektowanej, niniejsza umowa będzie uważana za wykonaną prawidłowo, a nabywcy nie będą uprawnieni do odstąpienia od niniejszej umowy. Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w tej umowie i taka zmiana ceny nie wymagała sporządzenia aneksu do niniejszej umowy i miała nastąpić automatycznie, po zajściu zdarzenia ją powodującego. O nowej wysokości ceny i dalszych jej płatnościach przewidzianych w harmonogramie płatności nabywcy mieli być poinformowani niezwłocznie drogą e-mailową. Zgodnie z § 9 ust. 1 aktu lokal mieszkalny po wybudowaniu i wydaniu przez właściwy organ administracji publicznej decyzji pozwolenia na użytkowanie budynku oraz pod warunkiem dokonania przez nabywców uprzedniej zapłaty całości ceny sprzedaży zgodnie z § 8 podlegał odbiorowi technicznemu i wydaniu w terminie do dnia 31 października 2019 r., którego celem miało być stwierdzenie wykonania lokalu i jego powierzchni oraz ustalenie jego stanu technicznego. Odbiór techniczny miał się odbyć w lokalu mieszkalnym z udziałem nabywców osobiście lub ich pełnomocnika, a w ramach odbioru technicznego miał być przeprowadzony pełny przegląd stanu lokalu (wypis aktu notarialnego rep. A nr (...) z załącznikami, k. 30–39v).
Zawierając w dniu 16 maja 2019 r. umowę deweloperską z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółką komandytową z siedzibą w W., M. G. (1) i M. W. (1) nie pozostawali w związku małżeńskim. Związek małżeński zawarli w dniu 10 sierpnia 2019 r. Zakup nieruchomości określonej w akcie notarialnym rep. A nr (...) sfinansowali w częściach na nich przypadających z majątków osobistych obojga oraz wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego (zeznania M. G. (2) złożone na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r., protokół z rozprawy, k. 508–508v).
M. G. (1) i M. G. (2) uiścili określoną w umowie deweloperskiej cenę nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...), tj. 505.000,00 zł, w terminach wskazanych w umowie (okoliczność bezsporna, nadto e-mail z dnia 21 kwietnia 2020 r., k. 48; rozliczenie końcowe umowy nr (...), k. 50).
Prace budowlane w budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...), zostały ukończone w dniu 25 listopada 2019 r. Przed przekazaniem lokalu nabywcom M. G. (1) i M. G. (2) przeprowadzono przeglądy techniczne w celu ustalenia ewentualnych usterek i ich usunięcia. Usterki, które stwierdzono w przedmiotowym lokalu, nie uniemożliwiały przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych, przy czym pomiarów geodezyjnych nie protokołowano, sporządzony został plan sytuacyjny lokalu. Usterki dotyczyły m.in. stolarki okiennej , uszkodzonej szyby w salonie, braku gniazdek elektrycznych w niektórych pomieszczeniach, braku kątów górnych w kuchni, łazience i wc, pęknięcia szlichty w holu na piętrze, uzupełnienia wymagał tynk w łazience na poddaszu. Czynności związane z odbiorem technicznym ww. lokalu przeprowadzono w dniu 17 grudnia 2019 r., na początku stycznia i w dniu 25 stycznia 2020 r. Wszystkie zgłoszone usterki zostały naprawione (dziennik budowy, k. 335–336; zeznania świadka P. O. złożone na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r., protokół z rozprawy, k. 505–507; zeznania M. G. (1) złożone na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r., protokół z rozprawy, k. 507–507v; protokół z przeglądu technicznego z dnia 17 grudnia 2019 r., k. 120–121).
W dniu 21 listopada 2019 r. architekt P. W. (1) z (...) Okręgowej Izby Architektów na zlecenie firmy (...). Usługi geodezyjne” działającej na zlecenie (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. przeprowadził obmiar lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...) oraz sporządził plan sytuacyjny. Według ustaleń rzeczoznawcy powierzchnia użytkowa według aranżacji wynosiła 114,98 m ( 2), a powierzchnia użytkowa według normy ISO – 118,97 m ( 2). Zgodnie z obmiarem łączna powierzchnia użytkowa parteru wynosiła 39,40 m ( 2) (przedsionek – 2,85 m ( 2), WC o powierzchni 1,57 m ( 2), salon z aneksem o powierzchni 33,28 m ( 2) i schody zajmujące 50% powierzchni – 1,70 m ( 2)), piętra – 45,03 m ( 2) (łazienka – 7,53 m ( 2), pokój 1 o powierzchni 9,38 m ( 2), pokój 2 o powierzchni 10,30 m ( 2), pokój 3 o powierzchni 8,89 m ( 2), schody zajmujące 100% powierzchni – 3,16 m ( 2), pralnia o powierzchni 1,61 m ( 2) oraz komunikacja o powierzchni 4,16 m ( 2)) i poddasza – 30,55 m ( 2) (poddasze – 25,11 m ( 2), łazienka o powierzchni 3,73 m ( 2) oraz schody zajmujące 50% powierzchni – 1,71 m ( 2)). M. G. (1) i M. G. (2) nie byli obecni przy pomiarze geodezyjnym ich lokalu mieszkalnego, zostali poinformowani przez przedstawiciela dewelopera, że nie ma takiej praktyki (plan sytuacyjny wraz z obmiarem lokalu mieszkalnego nr (...)/numer budowlany (...) k. 356; zeznania M. G. (1) złożone na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r., protokół z rozprawy, k. 507–507v).
W dniu 16 grudnia 2019 r. (data wpływu do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w P.) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W. złożyła wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynków nr (...) z zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „Budowa 24 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą” na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...). W budynku nr (...) znajdował się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. zawartej pomiędzy ww. spółką a M. G. (1) i M. G. (2). Decyzja na użytkowanie ww. budynków została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 21 stycznia 2020 r. W dniu 10 marca 2020 r. Starosta (...) wydał zaświadczenie o samodzielności lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) na pierwszej kondygnacji składającego się z przedsionka, salonu z aneksem kuchennym i klatką schodową oraz wc, na drugiej kondygnacji z klatki schodowej z komunikacją, trzech pokoi, pralni i łazienki, na trzeciej kondygnacji z klatki schodowej z poddaszem i łazienki. Do wniosku spółki deweloperskiej był dołączony plan sytuacyjny lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) (numer budowlany 2.13) sporządzony, opatrzony pieczęcią i podpisany przez P. W. (2), nr uprawnień MA/(...) (wniosek, k. 337–338; decyzja nr (...), k. 339–340; zaświadczenie o samodzielności lokali, k. 341–345; plan sytuacyjny, k. 91 w załączonych aktach ARB.705.121.2020.KGr).
Lokal mieszkalny nr(...) położony w P. przy ul. (...) został przekazany M. G. (1) i M. G. (2) w dniu 25 stycznia 2020 r., przy czym w odbiorze lokalu uczestniczyli M. G. (1), przedstawiciel generalnego wykonawcy Firmy Budowlanej (...) sp. z o.o. P. M. oraz K. K. jako przedstawicielka (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W.. W protokole odbioru wpisano powierzchnię użytkową lokalu – 113,70 m ( 2), nie wpisano żadnych wartości w pozycjach „1.2. Powierzchnia lokalu mieszkalnego po inwentaryzacji geodezyjnej” oraz „1.3. Bilans powierzchni wynosi … m ( 2)” (protokół odbioru z dnia 24 stycznia 2020 r., k. 122–123v).
E-mailem z dnia 21 kwietnia 2020 r. M. B. z (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. przesłała M. G. (1) rzut lokalu po obmiarze geodezyjnym przeprowadzonym w dniu 21 listopada 2019 r. wraz z rozliczeniem. Zaznaczyła, że wprawdzie w rozliczeniu nie uwzględniono dokonanych wpłat, ale wynika z niego konieczność dopłaty. Według rozliczenia M. G. (1) i M. W. (2) powinni dopłacić kwotę 23.406,44 zł brutto, która stanowiła różnicę między ceną nieruchomości do zapłaty po obmiarze a ceną określoną w umowie deweloperskiej. Metraż nieruchomości ustalony w umowie deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. wynosił 113,70 m 2, a metraż po obmiarze, przyjęty do ustalenia ostatecznej ceny – 118,97 m 2. Cena jednostkowa za 1 m 2 wynosiła 4.112,52 zł netto, cena ostateczna – 489.265,22 zł netto (brutto 528.406,44 zł). W rozliczeniu zaznaczono, że nabywcy mają udziały w nieruchomości po 50% każde (e-mail z dnia 21 kwietnia 2020 r., k. 48; rozliczenie końcowe umowy nr (...), k. 50).
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W. nie przedstawiła M. W.-G. ostatecznego rozliczenia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...) ani nie wezwała ją do zapłaty kwoty 23.406,44 zł. Spółka kontaktowała się w tej sprawie wyłącznie z M. G. (1) (zeznania M. G. (2) złożone na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r., protokół z rozprawy, k. 508–508v).
Pismem z dnia 24 kwietnia 2020 r. pełnomocnik M. G. (1) zakwestionował rozliczenie przedstawione przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółkę komandytowej z siedzibą w W. w e-mailu z dnia 21 kwietnia 2020 r. jako niezgodne z treścią postanowień umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r., powołując się na rozbieżności w planie sytuacyjnym załączonym do umowy deweloperskiej a planem sytuacyjnym załączonym do rozliczenia końcowego (pismo z dnia 24 kwietnia 2020 r., k. 52–53).
Ustosunkowując się do powyższego stanowiska, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W. w piśmie z dnia 01 czerwca 2020 r. wskazała, że załączony do rozliczenia końcowego plan sytuacyjny został sporządzony przez uprawnionego geodetę i odzwierciedla rzeczywisty stan faktyczny. Powierzchnia 113,70 m 2 podana w umowie deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. została oszacowana na podstawie dokumentacji projektowej, natomiast po wybudowaniu lokalu i dokonaniu obmiaru zgodnie z normą ISO 9836:1997 (do powierzchni lokalu włączono powierzchnię podłogi zajętą przez ściany działowe) okazało się, że rzeczywista powierzchnia jest większa od projektowanej o 5,27 m 2 i wynosi 118,97 m 2, w związku z czym na podstawie § 8 ust. 3 umowy deweloperskiej skorygowano ostateczną cenę nabycia. Spółka wyjaśniła, że wskazana w obmiarze powierzchnia użytkowa według aranżacji 114,98 m 2 stanowi rzeczywistą sumę powierzchni pomieszczeń znajdujących się w lokalu, ale nie jest to powierzchnia wyliczona zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej. Powierzchnia ta jest określana przez geodetę wyłącznie do celów administracyjnych, na potrzeby uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Ze względu na późne powiadomienie klienta o konieczności dopłaty spółka zaproponowała rozłożenie należności na raty zgodnie z ustalonym przez strony harmonogramem. Pismo zostało doręczone M. G. (1) w dniu 16 czerwca 2020 r., a jego pełnomocnikowi w dniu 15 czerwca 2020 r. (pismo z dnia 01 czerwca 2020 r., k. 55–55v; potwierdzenie nadania, k. 56 i k. 58; potwierdzenie odbioru, k. 57–57v i k. 59–59v).
Pismem z dnia 20 lipca 2020 r. M. G. (1) i M. G. (2) za pośrednictwem pełnomocnika wezwali osoby uprawnione do reprezentacji (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. do stawiennictwa przed notariuszem K. D. w dniu 06 sierpnia 2020 r. celem zawarcia umowy przyrzeczonej na mocy aktu notarialnego rep. A nr (...) z dnia 16 maja 2019 r. (wezwanie, k. 61).
Odpowiadając na powyższe wezwanie pismem z dnia 23 lipca 2020 r., prezes spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W. poinformował pełnomocnika M. G. (1), że spółka jest gotowa do stawiennictwa celem zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem zapłaty ceny nabycia lokalu mieszkalnego w pełnej wysokości. Jednocześnie wezwał M. G. (1) i M. G. (2) do zapłaty kwoty 23.406,44 zł tytułem pozostałej części ceny zgodnie z § 5 ust. 1 w związku z § 8 ust. 3 lit. b) umowy deweloperskiej (pismo z dnia 23 lipca 2020 r., k. 63; protokół nadania przesyłek do M. G. (1) i jego pełnomocnika, k. 64).
Z powodu nieważności dowodu osobistego M. G. (2) wyznaczono nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 08 września 2020 r. W dniu 08 września 2020 r. przed notariuszem K. D. stawili się w imieniu (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. – B. S. oraz M. G. (1) i M. G. (2) celem zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni według aranżacji 114,98 m ( 2) i powierzchni użytkowej według normy PN-ISO 9836:1997 – 118,97 m ( 2), usytuowanego w budynku przy ul. (...) w P., do którego to lokalu przylega ogródek z tarasem o powierzchni 146,81 m ( 2). Strony oświadczyły, że do podpisania ww. umowy nie doszło ze względu na rozbieżności stron co do postanowień umowy przyrzeczonej. M. G. (1) i M. G. (2) oświadczyli m.in., że obmiar lokalu został dokonany niezgodnie z umową deweloperską i postanowieniami normy PN-ISO 9836:1997, cena lokalu została arbitralnie zmieniona przez dewelopera stosownie do § 8 ust. 3 lit. b), będącej klauzulą abuzywną, niewiążącą konsumenta oraz oświadczyli, że domagają się zawarcia umowy przyrzeczonej za cenę wskazaną w umowie deweloperskiej. Przedstawicielka spółki odmówiła podpisania protokołu ze względu na to, że nie zgodziła się z oświadczeniami M. G. (1) i M. G. (2) (e-mail z dnia 06 sierpnia 2020 r., k. 66; korespondencja e-mailowa K. L. i B. S., k. 134; wypis aktu notarialnego rep. A nr (...), k. 68–69v).).
Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 98:36:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” powierzchnią użytkową jest część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia użytkowa określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona zgodnie z 5.1.3.1. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku (pkt 5.1.7). Zgodnie z pkt 5.1.3.1 powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe. Zgodnie z pkt 5.1.3.2 powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad. Wnęki i występy dla celów konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowania nie są wliczane, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji. Zgodnie z pkt 5.1.5.3 i pkt 5.1.5.4 do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury, kanały. Do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających (Polska Norma PN-ISO 98:36:1997, k. 41–46).
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w P. wynosi 113,91 m ( 2), a powierzchnia pomocnicza lokalu – 7,14 m ( 2), przy czym łączna powierzchnia użytkowa parteru wynosi 35,67 m ( 2), piętra – 47,75 m ( 2) i poddasza – 30,49 m ( 2). Na parterze ww. lokalu mieszkalnego znajduje się przedsionek o powierzchni, 3,23 m ( 2), WC o powierzchni 1,70 m ( 2), salon z aneksem o powierzchni 29,14 m ( 2) i schody zajmujące 50% powierzchni – 1,60 m ( 2). Na piętrze ww. lokalu znajduje się łazienka o powierzchni 8,13 m ( 2), pokój 1 o powierzchni 9,78 m ( 2), pokój 2 o powierzchni 10,64 m ( 2), pokój 3 o powierzchni 9,41 m ( 2), schody zajmujące 100% powierzchni – 3,16 m ( 2), pralnia o powierzchni 2,01 m ( 2) oraz komunikacja o powierzchni 4,62 m ( 2). Na poddaszu ww. lokalu znajduje się pomieszczenie – poddasze o powierzchni 25,28 m ( 2), łazienka o powierzchni 3,57 m ( 2) oraz schody zajmujące 50% powierzchni – 1,64 m ( 2). Ponadto na poddaszu znajduje się powierzchnia pomocnicza o łącznej powierzchni 7,14 m ( 2) (4,50 m ( 2) i 2,64 m ( 2)) (pisemna opinia biegłej sądowej biegłej sądowej z zakresu geodezji i kartografii A. B. z dnia 03 kwietnia 2023 r. z planem sytuacyjnym, k. 524–527; pisemna opinia uzupełniająca biegłej sądowej z zakresu geodezji i kartografii A. B. z dnia 09 sierpnia 2023 r. wraz z załącznikiem, k. 551–554; szkice z pomiarów wykonanych przez biegłą sądową z zakresu geodezji i kartografii A. B. w dniu 29 marca 2023 r., k. 568–570; ustna opinia uzupełniająca złożona przez biegłą sądową z zakresu geodezji i kartografii A. B. na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r., protokół z rozprawy, k. 587–588v).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy załączonego przez obie strony postępowania, w granicach podniesionych przez strony twierdzeń i faktów istotnych dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.). Sąd zaznacza, że dokumenty przedłożone przez strony do akt sprawy miały charakter dokumentów prywatnych w rozumieniu art. 245 k.p.c. Ich prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana przez strony i nie budziła wątpliwości Sądu.
Ustalając stan faktyczny, Sąd oparł się również na zeznaniach świadka P. O., którym dał wiarę w całości. Zeznania były spójne i logiczne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym.
Dokonując ustaleń faktycznych, z uwagi na konieczność powzięcia wiadomości specjalnych, Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii A. B., której zadaniem było ustalenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nr (...)położonego przy ul. (...) w P. zgodnie z Polską Normą ISO 9836:1997 oraz umową deweloperską z dnia 16 maja 2019 r. Zadaniem biegłej było także zbadanie, czy ustalona przez powoda powierzchnia użytkowa jest zgodna ze wskazanymi wyżej kryteriami. W pozostałym zakresie Sąd pominął dowód z opinii biegłego na podstawie art. 235 ( 2) § 1 pkt 2, 3 i 4 k.p.c. i art. 130 ( 4) k.p.c. Zarządzeniem wydanym na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r. strony zostały zobowiązane do wpłaty zaliczki w przypadku powoda – w kwocie 3.000,00 zł, a pozwanych – 2.000,00 zł (protokół z rozprawy, k. 508v). Ponieważ pełnomocnik powoda nie wywiązał się z zobowiązania w zakreślonym przez Sąd terminie, Sąd pominął dowód z opinii biegłego sądowego w zakresie tezy dowodowej sformułowanej przez stronę pozwaną.
Biegła sądowa A. B. sporządziła opinię po przeprowadzeniu obmiaru przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 29 marca 2023 r., który wykonała oddzielnie dla każdej kondygnacji na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. Następnie po opracowaniu wyników pomiaru biegła sporządziła plan sytuacyjny z rzutami poszczególnych kondygnacji lokalu, przy czym na planie sytuacyjnym zaznaczyła powierzchnie, które policzyła analitycznie z wykorzystaniem edytora graficznego typu (...). Biegła przyjęła w swoich obliczeniach następujące założenia: do powierzchni użytkowej wliczyła powierzchnię pod ściankami działowymi, zaznaczyła, że podane powierzchnie dotyczą stanu „po tynkach”, nie wliczyła powierzchni otworów na drzwi i okna, do powierzchni wliczyła natomiast powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, tj. ścianki działowe, obudowy spłuczki podtynkowej. Powierzchnię użytkową pomieszczeń znajdujących się na poddaszu, gdzie jest strop pochyły, biegła policzyła w 100% od wysokości powyżej 1,90 m, natomiast powierzchnie o wysokości poniżej 1,90 m (h<1,90 m) oznaczyła na rzutach jako powierzchnię pomocniczą i nie wliczyła jej do powierzchni użytkowej. Rzeczywiste wymiary kontrolne biegła podała w metrach z dokładnością do 1 centymetra, a pole powierzchni w metrach kwadratowych z dokładnością do 1 centymetra. W przypadku klatki schodowej biegła przyjęła założenia wynikające z dokumentacji powoda, tj. powierzchnia zajęta przez schody na parterze i poddaszu uwzględniona została w wielkości odpowiadającej 50% tej powierzchni, natomiast powierzchnia zajęta przez schody na poziomie piętra uwzględniona została w 100% tej powierzchni. Na podstawie powyższych założeń biegła ustaliła na podstawie obmiarów i obliczeń, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...)położonego przy ul. (...) w P. wynosi 113,91 m ( 2). Biegła ustaliła ponadto, że podana przez powoda powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu mieszkalnego 118,97 m ( 2) nie została przez niego obliczona zgodnie z przytoczonymi powyżej kryteriami ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Zarzuty do opinii biegłej sądowej wniósł powód, który zarzucił biegłej, że mimo przyjętego założenia, żeby w pomiarach uwzględnić powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, biegła powierzchnię tę pominęła. Ponadto powód nie zgodził się z przyjętym przez biegłą założeniem, że powierzchnia znajdująca się pod stropem pochyłym o wysokości poniżej 1,9 m stanowi powierzchnię pomocniczą, niewliczaną do powierzchni użytkowej. Powód podniósł, że Polska Norma ISO 9836:1997 nie wprowadza rozróżnienia wysokościowego pomiędzy powierzchnią użytkową podstawową a powierzchnią użytkową pomocniczą. Powód zakwestionował wykonane przez biegłą pomiary salonu z aneksem, ponieważ według biegłej powierzchnia użytkowa tego pomieszczenia wynosi 29,14 m 2, podczas gdy powód ustalił, że wynosi ona 33,28 m 2.
Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez powoda, biegła sądowa wyjaśniła, że powierzchnia pod ścianami działowymi została wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, przy czym ścianki działowe na planie sytuacyjnym zostały wykreślone w celu poglądowego przedstawienia ich położenia. Nieuwzględnienie w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni poniżej 1,90 m (h<1,90 m) nie wynika z treści przyjętej do obliczenia powierzchni normy, lecz z obowiązujących przepisów prawa, które są w stosunku do niej nadrzędne. Biegła powołała się na przepisy ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2023, poz. 682) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2022, poz. 1225). Zgodnie z § 72 ust. 1 rozporządzenia pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1–4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej mają mieć minimalną wysokość w świetle 2,2 m, przy czym przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejsza niż 1,90 m, zaś przestrzeni o wysokości poniżej 1,90 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
Odnosząc się do nieprawidłowego ustalenia powierzchni salonu z aneksem, biegła wyjaśniła, że w celu wyeliminowania błędu grubego w różnicy powierzchni, która wynosi ≈4 m 2, biegła zeskanowała rzut parteru z planu sytuacyjnego sporządzonego przez geodetę działającego na zlecenie powoda i po przeskalowaniu przedstawiła go w zestawieniu z rzutem wykreślonym na podstawie pomiarów przez nią wykonanych. Biegła kolorem czerwonym na podstawie własnych pomiarów wykreśliła rzuty ścian na podłożu zeskalowanego rzutu parteru załączonego przez powoda. Oba rzuty – biegłej i geodety – są zbieżne, z tego zestawienia nie natomiast wynika, skąd w pomiarach wykonanych na zlecenie powoda powstała różnica w powierzchni salonu z aneksem rzędu około 4 m 2. Jedyna różnica w pomiarach biegłej i powoda wynikała z nieuwzględnienia przez biegłą w powierzchni użytkowej poddasza powierzchni poniżej 1,90 m, co wynika z przepisów prawa.
Ustosunkowując się do pytań strony pozwanej zgłoszonych na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r., biegła wyjaśniła, że ścianami działowymi są ściany, których nie można przestawić lub zburzyć, ponieważ naruszyłoby to konstrukcję budynku. Biegła w swoich pomiarach uwzględniła powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi wskazanymi przez powoda. Biegła wyjaśniła, że nie jest ścianą działową ściana, w której znajduje się instalacja elektryczna, jeżeli ścianę tę można przestawić bez uszczerbku dla konstrukcji budynku. W tym miejscu Sąd zaznacza, że w identyczny sposób ściany działowe zdefiniował świadek P. O..
Dodatkowo na zarządzenie Sądu z dnia 10 października 2023 r. biegła sądowa przedstawiła dokładne pomiary wykonane w przedmiotowym lokalu w dniu 23 marca 2023 r. (k. 568–570).
W ocenie Sądu opinie sporządzone przez biegłą sądową – główna i uzupełniająca – zasługują w pełni na walor miarodajnych i stanowią wartościowy materiał dowodowy. Biegła sporządziła opinie dokładnie i rzetelnie, wyjaśniając założenia metodologiczne i sposób wyliczenia powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu. Ponadto na rozprawie w dniu 24 stycznia 2020 r. biegła złożyła dodatkową ustna opinię uzupełniającą, wyjaśniając wszystkie wątpliwości zgłoszone przez strony postępowania. Stąd opinie biegłej sądowej stanowiły podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r. Sąd przeprowadził również dowód z zeznań stron z ograniczeniem do strony pozwanej. Sąd uznał zeznania pozwanego M. G. (1) i pozwanej M. G. (2) za wiarygodne, spójne i logiczne, mając na uwadze, iż spór w niniejszej sprawie koncentrował się wokół wykładni postanowień umowy deweloperskiej zawartej przez strony postępowania. Zeznania pozwanej M. G. (2) były przydatne dla rozstrzygnięcia spornej kwestii solidarnej odpowiedzialności pozwanych.
Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r. Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu.
Na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 6 k.p.c. Sąd pominął dowód z zeznań świadków zgłoszonych w sprzeciwach od nakazu zapłaty B. S., K. K., P. M., M. B.. W ocenie Sądu dowód ten byłby nieistotny dla rozstrzygnięcia sporu w niniejszej sprawie, biorąc pod uwagę, iż sporne kwestie wiązały się z wykładnią postanowień umowy deweloperskiej, którą strony zawarły w dniu 16 maja 2019 r.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.
W niniejszej sprawie powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w W. domagał się od pozwanych M. G. (1) i M. G. (2) zapłaty solidarnie kwoty 23.406,44 zł tytułem pozostałej do zapłaty ceny nabycia nieruchomości – lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...).
Stan faktyczny pozostawał w zasadzie bezsporny pomiędzy stronami postępowania. Strony zgodnie przyznały, że łączyła je umowa deweloperska z dnia 16 maja 2019 r., na mocy której powodowa spółka zobowiązała się do wybudowania budynku nr (...) wraz z lokalem mieszkalnym roboczo oznaczonym nr 2.13 w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą (...), o projektowanej powierzchni 113,70 m ( 2), oraz do ustanowienia odrębnej własności tegoż lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz pozwanych w udziałach wynoszących po ½ (jednej drugiej), zaś pozwani zobowiązali się do zapłaty ceny nabycia określonej w umowie w wysokości 505.000,00 zł zgodnie z ustalonym przez strony harmonogramem. Bezsporne było to, że powodowa spółka przedmiotowy lokal mieszkalny wybudowała i przekazała pozwanym w dniu 25 stycznia 2019 r., a pozwani zapłacili uzgodnioną cenę 505.000,00 zł we wskazanych terminach. Sporną kwestią była rzeczywista powierzchnia przedmiotowego lokalu po obmiarze wykonanym w dniu 21 listopada 2019 r., ostateczna cena do zapłaty oraz odpowiedzialność solidarna pozwanych z tytułu zapłaty ceny nabycia lokalu. Spór w dużej mierze koncentrował się wokół wykładni postanowień umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. i sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu.
Powodowa spółka stała na stanowisku, że zgodnie z umową miała prawo skorygować ostateczną cenę do zapłaty zgodnie z § 8 ust. 3 lit. b) w związku z § 7 umowy deweloperskiej. Ponadto w jej ocenie obmiar geodezyjny przedmiotowego lokalu został przeprowadzony w dniu 21 listopada 2019 r. prawidłowo i ustalona wówczas przez rzeczoznawcę powierzchnia użytkowa powinna być podstawą końcowego rozliczenia między stronami. Ponadto powód do końca rozprawy podtrzymał swoje stanowisko co do solidarnej odpowiedzialności pozwanych z tytułu ciążącym na nim obowiązku dopłaty o ustalonej w umowie z dnia 16 listopada 2019 r. ceny.
Strona pozwana z kolei utrzymywała, iż powód nie miał prawa skorygować ceny ze względu na wydanie lokalu pozwanym w dniu 25 stycznia 2020 r. i zapłacie przez pozwanych ceny określonej w umowie z dnia 16 maja 2019 r. w pełnej wysokości i zgodnie z harmonogramem. Ponadto strona pozwana podniosła, że postanowienie umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. dające deweloperowi możliwość arbitralnej zmiany ceny już po podpisaniu umowy stanowi postanowienie niedozwolone i jest przejawem wykorzystywania przez silniejszą stronę stosunku zobowiązaniowego swojej przewagi względem konsumentów.
W niniejszej sprawie zachodziła konieczność dokonania wykładni postanowień § 8 ust. 3 lit. b) w związku z § 7 umowy deweloperskiej oraz zbadanie ich pod kątem abuzywności.
Z uwagi na to, że strony zawarły umowę deweloperską w dniu 16 maja 2019 r., należy ją przeanalizować pod kątem ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2019, poz. 1805, dalej: ustawa deweloperska), która została uchylona z dniem 01 lipca 2021 r. w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. 2021, poz. 1177). Celem ustawy deweloperskiej z 2011 r. było uregulowanie zasad ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie wprowadzono definicję legalną umowy deweloperskiej, która w poprzednim stanie prawnym, była umową nienazwaną. Zgodnie z art. 3 pkt 5 przywołanej ustawy umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (w ustawie deweloperskiej z 2021 r. definicja ta została znacznie poszerzona). W art. 22 przywołanej ustawy (w ustawie z 2021 r. jest to art. 35) zawarto katalog elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska lub inna, do której mają zastosowanie przepisy przywołanej ustawy, przy czym nie jest to katalog zamknięty, ma co wskazują poprzedzające go słowa „w szczególności”. Elementy te wyznaczają pewien abstrakcyjny wzorzec normatywny umowy, który ma chronić interesy nabywcy względem dewelopera. Zatem umowa deweloperska powinna zawierać m.in. określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej; cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 26 ust. 1 przywołanej ustawy umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. W art. 27 ustawy deweloperskiej określono zasady odbioru lokalu. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (ust. 1). Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy (ust. 2). Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ust. 3).
Zgodnie ze stanowiskiem utrwalonym w orzecznictwie umowa deweloperska jest umową dwustronnie zobowiązującą, odpłatną i wzajemną. Świadczenie jednej strony - wybudowanie budynku, a w nim lokalu, wyodrębnienie własności tego lokalu i przeniesienie na zamawiającego stanowi ekwiwalent świadczenia drugiej strony w postaci zapłaty ceny (wynagrodzenia) za wybudowanie i sprzedaż lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 05 grudnia 2018 r., sygn. akt I ACa 898/18, LEX nr 2772827).
Analiza zawartej przez strony umowy deweloperskiej dnia 16 maja 2019 r. prowadzi do wniosku, że została ona skonstruowana zgodnie z wzorcem normatywnym określonym w art. 22 ustawy deweloperskiej z 2011 r. obowiązującej w dacie zawarcia umowy. Umowa precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron, zabezpiecza interes pozwanych zgodnie z warunkami określonymi w ustawie. Należy przy tym wskazać, że przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby na wcześniejszym etapie którekolwiek z postanowień umowy było wcześniej przez stronę pozwaną kwestionowane. Co istotne, z punktu widzenia zawisłego sporu, w umowie w sposób jasny i czytelny opisano sposób pomiaru lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej z 2011 r. Zgodnie z § 7 umowy deweloperskiej powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała zostać określona na podstawie obmiaru powykonawczego, dokonanego zgodnie z następującymi zasadami: 1) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest to powierzchnia obliczona według Polskiej Normy ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”; 2) powierzchnia podłogi zajęta przez ściany działowe nie jest odliczana od powierzchni lokalu lub garażu; 3) jako ściany działowe wewnątrzlokalowe rozumie się ściany rozbieralne, ściany niestanowiące przegrody pomiędzy lokalami, ściany niespełniające funkcji nośnej konstrukcyjnej. W związku z powyższym powierzchnia użytkowa miała być obliczana dla lokalu lub garażu: a) ograniczonego ścianami wyodrębniającymi ten lokal mieszkalny lub garaż, b) będącego w stanie wykończonym, c) na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp., d) włączając do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub garażu powierzchnię podłogi zajętą przez ściany działowe dzielące lokal mieszkalny lub halę garażową na poszczególne powierzchnie podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Jednocześnie należy wskazać, że nabywcy, tj. pozwani, nie musieli być obecni przy dokonywaniu obmiaru powykonawczego. Ich obecność była konieczna tylko przy odbiorze technicznym lokalu, którego warunki określono w § 9 umowy, co jest zrozumiałe, skoro to właśnie wówczas miał być przeprowadzony pełny przegląd stanu lokalu w celu stwierdzenia ewentualnych usterek wymagających usunięcia przez dewelopera. Obmiar powykonawczy przewidziany w § 7 umowy był przeprowadzany w celu ustalenia rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu, co następnie pozwalało zweryfikować wykonanie umowy przez dewelopera (czy faktycznie wybudowany lokal był zgodny z parametrami określonymi w dokumentacji projektowej stanowiącej załącznik do umowy), jak również ustalić ostateczną cenę. Plan sytuacyjny sporządzony po wykonaniu obmiaru powykonawczego był następnie przedkładany wraz z wnioskiem do starosty powiatowego o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Umowa deweloperska z dnia 16 maja 2019 r. zawierała – stosownie do art. 22 ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej z 2011 r. – cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą strony ustaliły na kwotę brutto 505.000,00 zł, w tym podatek VAT 8% w kwocie 37.407,41 zł. W umowie ustalono również warunki płatności.
W toku postępowania pozwani podnieśli zarzut abuzywności postanowień umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r., kwestionując przede wszystkim § 8 ust. 3 lit. b) jako dający deweloperowi możliwość – w ocenie strony pozwanej – arbitralnej zmiany ceny. W związku z tym zarzutem przywołać należy przepisy art. 385 1 § 1 k.c. Stosownie do treści tego przepisu postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z przepisu tego wynika, że uznanie danego postanowienia umownego za niedozwolone uwarunkowane jest koniecznością łącznego spełnienia kilku przesłanek. Po pierwsze, o postanowieniu niedozwolony można mówić jedynie w relacjach przedsiębiorcy z konsumentem. Po drugie, dane postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem. Po trzecie, postanowienie to kształtuje prawa i obowiązku konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, przy czym rażąco narusza jego interesy. Po czwarte, postanowienie nie dotyczy głównych świadczeń stron, o ile zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny. Sankcją za stosowanie postanowienia niedozwolonego, ustanowioną w art. 385 1 § 2 k.c,. jest to, że nie wiąże ono konsumenta. Za nieuzgodnione indywidualnie – zgodnie z art. 385 1 § 3 k.c – uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W literaturze przedmiotu jako przykłady postanowień niedozwolonych w umowach deweloperskich podaje się m.in. postanowienia wyłączające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości do użytku, wyłączanie możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego lub uzależnienie skuteczności odstąpienia od znalezienia nowego nabywcy oraz zastrzeganie wygórowanych kwot odstępnego, ograniczanie odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu (E. Badura, 3. Wybrane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, w: Sto lat polskiego prawa handlowego. Księga jubileuszowa dedykowana Profesorowi Andrzejowi Kidybie. Tom II, red. M. Dumkiewicz, K. Kopaczyńska-Pieczniak, J. Szczotka, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2020).
W ocenie Sądu kwestionowany przez pozwanych § 8 ust. 3 lit. b) umowy deweloperskiej nie stanowi postanowienia niedozwolonego. Zawierając umowę z powodową spółką, pozwani niewątpliwie działali jako konsumenci w rozumieniu art. 22 1 k.c., zaś deweloper miał status przedsiębiorcy. Zgodnie z § 8 ust. 3 lit. b) aktu cena sprzedaży lokalu mieszkalnego miała być skorygowana odpowiednio do wyników obmiaru lokalu mieszkalnego, o ile nabywcy nie skorzystają z uprawnień przysługujących na podstawie Kodeksu cywilnego w związku ze zmianą przedmiotu umowy. Strony postanowiły jednocześnie, iż w przypadku, w którym różnica pomiędzy projektowaną powierzchnią przedmiotowego lokalu wskazaną w tej umowie oraz rzeczywistą powierzchnią ustaloną na podstawie dokonanego obmiaru nie będzie większa niż 2% powierzchni projektowanej, niniejsza umowa będzie uważana za wykonaną prawidłowo, a nabywcy nie będą uprawnieni do odstąpienia od niniejszej umowy. Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w tej umowie i taka zmiana ceny nie wymagała sporządzenia aneksu do niniejszej umowy i miała nastąpić automatycznie, po zajściu zdarzenia ją powodującego. O nowej wysokości ceny i dalszych jej płatnościach przewidzianych w harmonogramie płatności nabywcy mieli być poinformowani niezwłocznie drogą e-mailową. W ocenie Sądu treść powyższego postanowienia w równym stopniu zabezpieczała interesy obu stron umowy. W przypadku rażącego (większego niż 2%) zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego po jego wybudowaniu – w stosunku do powierzchni projektowanej – pozwani mieli zagwarantowanie prawo odstąpienia od umowy, co zresztą wynikało z ustawy deweloperskiej z 2011 r.
W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że postanowienie umowne przewidujące określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, już po zakończeniu inwestycji nie stanowi rażącego naruszenia interesów konsumenta. Za dopuszczalnością takiego rozwiązania przemawiają względy pragmatyczne związane ze specyfiką realizacji projektów budowlanych. Nie zawsze bowiem nawet najlepiej zaprojektowana inwestycja będzie zgodna z wcześniejszym projektem, stąd dopuszczalny jest pewien margines elastyczności. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2014 r. (sygn. akt I CSK 624/13, LEX nr 1554251), postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta. Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 czerwca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 1885/14, LEX nr 1766092) stwierdził, iż samo postanowienie o przeliczeniu ceny lokalu w oparciu o dokonany obmiar rzeczywistej powierzchni lokalu, nie jest co do zasady niekorzystne dla konsumenta, ani nie narusza dobrych obyczajów. Rzeczywista powierzchnia lokalu może być odmienna od projektowanej, przy czym może być ona zarówno większa, jak i mniejsza, w związku z czym ostateczna cena obliczona na podstawie rzeczywistej powierzchni lokalu również może być większa albo mniejsza. Z zatem w tym wypadku równowaga stron zostaje zachowana. Sąd Apelacyjny słusznie zauważa, że zawierając umowę, konsument musi się liczyć z możliwością niewielkiej zmiany ceny i ją uwzględniać w swoich planach, wskazując jednocześnie, że w przypadku wzrostu ceny powyżej 5% wartości umowy konsumentowi przysługuje prawo do jej odstąpienia.
W podobnym duchu Sąd Apelacyjny w Warszawie wypowiedział się w uzasadnieniach innych wyroków, zauważając, że w przypadku automatycznej waloryzacji ceny przewidzianej w umowie konsument musi się przygotować na ewentualne podwyższenie świadczenia i uwzględnić je w planie wydatków na poczet świadczenia głównego, jednak gdyby miał to być kilkuprocentowy wzrost ceny przy jednoczesnym braku możliwości skorzystania z prawa odstąpienia od umowy lub zagwarantowaniu tego uprawnienia dopiero w przypadku wzrostu ceny o ponad 10% pierwotnie ustalonej, wówczas regulacja ta naruszałaby w sposób rażący interesy konsumenta (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 03 września 2015 r., sygn. akt 830/15, LEX nr 1814844). W uzasadnieniu innego wyroku, powołując się na postępowanie przeprowadzone przed Prezesem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań, dochodzić mogą nawet do 4,3% tej powierzchni w przypadku mieszkań o powierzchni do 25 m 2. Dla powierzchni mieszkań do 50 m 2 różnica może wynosić do 2,8%, zaś dla mieszkań powyżej 100 m 2 różnica może wynosić 2,1% (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 08 lipca 2015 r., sygn. akt 831/15, LEX nr 1927438).
Odnosząc powyższe uwagi do realiów niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że przeprowadzone postępowanie wykazało, iż rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w P. zwiększyła się w stosunku do projektowanej o 0,21 m ( 2) (z 113,70 m ( 2) do 113,91 m ( 2)). Wprawdzie według obmiaru powykonawczego przeprowadzonego na zlecenie powoda w dniu 21 listopada 2019 r. powierzchnia użytkowa według normy PN-ISO 8936:1997 miała wynosić 118,97 m ( 2), jednak biegła sądowa zweryfikowała te ustalenia. Według obliczeń biegłej powierzchnia użytkowa parteru wynosi 35,67 m ( 2) (według rzeczoznawcy powoda – 39,40 m ( 2)), powierzchnia użytkowa piętra wynosi 47,75 m ( 2) (według rzeczoznawcy powoda – 45,03 m ( 2)), a poddasza 30,49 m ( 2) (według rzeczoznawcy powoda 30,55 m ( 2)). Największa różnica (4,14 m ( 2)) dotyczyła powierzchni użytkowej znajdującego się na parterze salonu z aneksem kuchennym: według biegłej powierzchnia salonu z aneksem wynosi 29,14 m ( 2), a według rzeczoznawcy powoda 33,28 m ( 2). Przy czym biegła wskazała, że różnica ta nie jest widoczna w zestawieniu obu planów sytuacyjnych, wymiary pomieszczenia są w zasadzie zbieżne i nie wiadomo, skąd w planie sytuacyjnym powoda tak duża różnica, której być nie powinno.
Skoro rzeczywista powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu zwiększyła się w stosunku do projektowanej jedynie o 0,21 m 2, to w świetle przywołanych powyżej kryteriów zmiana ta mieści się w dopuszczalnym zakresie. Rzeczywiście, można zarzucić powodowi, iż zaniechał niezwłocznego powiadomienia pozwanych o zmianach. Obmiar powykonawczy przeprowadzono w dniu 21 listopada 2019 r., zaś pozwanego M. G. (1) powiadomiono o zmianach dopiero e-mailem wysłanym w dniu 21 kwietnia 2020 r., co mogło wywołać uzasadniony niepokój i podejrzliwość. Niemniej, zmiana ta była przewidziana w umowie, pozwani nie zgłaszali wcześniej zastrzeżeń do § 8 ust. 3 lit. b) umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r., natomiast jak wynika z przywołanego powyżej orzecznictwa różnice w metrażu powierzchni użytkowej projektowanej i rzeczywistej ustalonej po przeprowadzeniu obmiary powykonawczego są jak najbardziej dopuszczalne i pozwani powinni się z tym liczyć. Z kolei powód, mając świadomość negatywnego odbioru tej zmiany przez pozwanych, proponował rozłożenie płatności na raty.
Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał roszczenie powoda za udowodnione co do zasady, lecz nie co do wysokości, ostatecznie bowiem ustalono inny metraż powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego pozwanych: zamiast 118,97 m ( 2), jak twierdził powód, 113,91 m ( 2) według ustaleń biegłej sądowej. W związku z tym Sąd ustalił, że ostateczna cena nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w P. wynosi 505.932,40 zł (113,91 m2 x 4.441,51 zł), zaś różnica między ceną ustaloną w umowie deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. i zapłaconą przez pozwanych (505.000,00 zł) wynosi 932,40 zł.
Kwestią sporną w niniejszej sprawie była odpowiedzialność solidarna pozwanych, przy której obstawał powód, domagając się zapłaty solidarnie od obojga pozwanych. Argumentacja powoda w okolicznościach niniejszej sprawy jest nietrafna. Zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika z ustawy albo z czynności prawnej. W myśl art. 370 k.c. jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z zobowiązaniem solidarnym, gdyż nie wynika ono ani z ustawy ani z czynności prawnej. W dacie zawarcia umowy deweloperskiej z powodową spółką pozwani nie byli małżeństwem, każde z nich odrębnie zawarło umowę, nabywając każde z nich po ½ udziału w nieruchomości do majątku osobistego. Wprawdzie w samej umowie z dnia 16 maja 2019 r. nie określono, jak pozwani mają się rozliczyć, niemniej wynikało to z umowy, bowiem zgodnie z § 3 pozwani zobowiązali się lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej kupić w udziałach wynoszących po ½ (jednej drugiej) części każde z nich. Ten stan rzeczy został uwzględniony w rozliczeniu końcowym umowy nr (...) (k. 50), w którym zaznaczono, że oboje mają po 50% udziałów. Z powyższych względów Sąd zasądził kwotę 932,40 zł po połowie od każdego z pozwanych, tj. po 466,20 zł. Stąd w punkcie I wyroku Sąd zasądził od M. G. (1) na rzecz powoda kwotę 466,20 zł, a w punkcie II wyroku powództwo oddalił, natomiast w punkcie IV wyroku Sąd zasądził od M. G. (2) na rzecz powoda kwotę 466,20 zł, a w punkcie V wyroku powództwo oddalił.
O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód domagał się zasądzenia ustawowych odsetek za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponieważ pozew został wniesiony do tut. Sądu w dniu 19 lutego 2021 r., Sąd od tego dnia zasądził ustawowe odsetki za opóźnienie od zasądzonych od pozwanych kwot.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Pozwani przegrali zaledwie w 4%, stąd Sąd uznał za zasadne obciążyć powoda w całości kosztami procesu i zasądzić je po połowie na rzecz każdego z pozwanych.
Na koszty procesu po stronie pozwanych złożyły się opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 34,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600,00 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (t.j. Dz. U. 2023, poz. 1935) oraz koszty postępowania zażaleniowego w wysokości 1.200 zł, w tym opłaty sądowe od zażalenia w wysokości 150,00 zł i koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900,00 zł. Sąd uznał, iż w realiach niniejszej sprawy, gdy pozwanych reprezentował ten sam profesjonalny pełnomocnik, nie ma powodów, aby przy współuczestnictwie materialnym zasądzać koszty zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości. Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 listopada 2023 r. (sygn. akt III CZP 54/23, LEX nr 3626562) w odpowiedzi na zagadnienie prawne, że w razie współuczestnictwa materialnego (art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.) do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez współuczestników reprezentowanych przez jednego pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym zalicza się jego wynagrodzenie ustalone niezależnie od liczby reprezentowanych przez niego uczestników. Sąd może jednak podwyższyć to wynagrodzenie, jeżeli przemawiają za tym okoliczności, o których mowa w art. 109 § 2 k.p.c. W niniejszej sprawie mieliśmy do czynienia ze współuczestnictwem materialnym, o którym mowa w 72 § 1 pkt 1 k.p.c. ze względu na tożsamość faktyczną i prawną powództwa. Sprawa nie wymagała szczególnego nakładu pracy od pełnomocnika, pisma procesowe przedkładane w toku postępowania – zarówno oba sprzeciwy od nakazu zapłaty, jak i pisma późniejsze – jakkolwiek były wnoszone odrębnie w imieniu pozwanego i pozwanej, to jednak zawierały identyczną argumentację i w zasadzie stanowiły powielenie treści. Zgodnie z przywołaną uchwałą Sądu Najwyższego koszty procesu należne współuczestnikom materialnym – w tym także pozostającym w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej – podlegają zasądzeniu na ich rzecz w częściach równych, chyba że współuczestnicy zgodnie wniosą o inny podział zasądzonych kosztów albo o zasądzenie ich jedynie na rzecz jednego lub niektórych ze współuczestników. Zgodnie z tą zasadą Sąd zasądził koszty procesu od powoda na rzecz pozwanych w częściach równych, nie wnosili oni bowiem o zasądzenie ich w inny sposób.
W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji.
(...)
ZARZĄDZENIE
1.(...) –(...) (...)– (...)), (...)
2. D..(...)
(...)