Uzasadnienie z 28 kwietnia 2025, sygn. I C 112/23

UZASADNIENIE

Powód K. S. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanej P. K. (uprzednio: W.) kwoty 11.080 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi
od dnia 1 grudnia 2022 roku do dnia zapłaty. Nadto domagał się zasądzenia od pozwanej
na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w M. zawarta na czas określony od dnia 1 kwietnia 2022 roku do 31 marca 2023 roku, a w związku z zawarciem przedmiotowej umowy pozwana zobowiązała się uiszczać czynsz w kwocie 800 złotych miesięcznie oraz dokonała wpłaty kaucji w kwocie 3.000 złotych na poczet ewentualnie powstałych w lokalu zniszczeń i szkód. Podał, że pozwana wyprowadziła się – za zgodą powoda – z przedmiotowego lokalu wcześniej, bowiem z końcem listopada 2022 roku, przekazując powodowi klucze do mieszkania na klatce schodowej. Następnie zaś powód udał się do lokalu mieszkalnego, a po dokonanych oględzinach okazało się, że stan lokalu uległ znacznemu pogorszeniu. Powód stwierdził następujące uszkodzenia:



w korytarzu: zniszczony kinkiet i wieszak na ubrania, zniszczenia listwy przy drzwiach oraz dzwonka, rozbita i umazana farbą skrzynka bezpiecznikowa, umazany kontakt, zniszczona tapicerka drzwi wejściowych, niedziałająca wkładka zamka
do drzwi, a przy progu wyjściowym – uszkodzenia oraz ślady zabrudzeń po fekaliach psa,



w kuchni: brak pochłaniacza nad kuchenką gazową, pocięty nożem blat kuchenny, posiadający widoczne ślady po krojeniu bez deski, brak korka w miejscu
do podłączenia zmywarki, pomazany farbą karnisz, wyrwane gniazdo elektryczne,
w dodatku pomazane farbą, uszkodzona terakota (jeden kafelek), potłuczone meble kuchenne, tj. stół, ławka i dwie ławeczki, a także ogólny bród w kuchni, jak
i pozostawiona rozsypana karma dla psów oraz sierść zwierząt,



w sypialni: uszkodzenia zawiasu dolnego drzwi, zalany parkiet, rozbity termostat grzejnika, karnisz, pomazany farbą kontakt i gniazda elektryczne, 6 kołków w suficie po linie zamontowanej do zabawy dla dzieci,



w łazience: uszkodzone drzwi kabiny prysznicowej, uszkodzona glazura, urwane zawory dopływu wody zimnej i ciepłej, uszkodzona bateria oraz dwa wężyki doprowadzające wodę do baterii, źle zamontowana umywalka na postument pod umywalką poprzez doklejenie sylikonem akrylowym oraz wieszak na ręczniki przewieszony w inne miejsce,



w pokoju gościnnym: plamy na parkiecie (wymiociny, mocz) prawdopodobnie
po psach, które przebywały w mieszkaniu bez zgody powoda lub małym dziecku, porozrywana tylna część rogówki, pochlapana farbą skórzana tapicerka, zniszczona ława, na której widać widoczne zadrapania pazurów psa i potłuczeń, zamazany farbą karnisz kontakty, listy podłogowe i podłoga.

W ocenie powoda koszt przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego – ponad wpłaconą kaucję – wynosi 11.080 złotych, przy czym pozwana pomimo wystosowanych
do niej wezwań nie czuje się zobowiązana do naprawienia szkody powstałej w czasie trwania najmu w lokalu powoda.

Pozwana P. K. (uprzednio: W.) w odpowiedzi na pozew wniosła
o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu potwierdziła, że w okresie od dnia 1 kwietnia 2022 roku do listopada 2022 roku wynajmowała od powoda lokal mieszkalny, o którym mowa w pozwie, gdzie zamieszkiwała wraz z partnerem oraz dwójką dzieci i psami. Odnosząc się do twierdzeń powoda co do stanu pozostawionego mieszkania wskazała, że w momencie wprowadzenia się przez nią do lokalu, posiadał on niski standard. Kuchnia była zaklejona tłuszczem, kuchenka gazowa oraz okap nie nadawały się do użytku, a powód zadecydował, żeby pozbyć się przedmiotowych sprzętów, a nowe zakupić na (...) i tak też pozwana zrobiła w zakresie kuchenki, natomiast okap zamontowała swój prywatny. Szafki oraz blaty mebli kuchennych były oklejone białą folią okleinową, która była podrapana i miejscami się odklejała. Podłogi mieszkania posiadały natomiast znaczne ślady użytkowania (odpadające klepki, listwy, zaplamiona podłoga), a ściany w pokojach były pożółkłe tak, jakby ktoś wcześniej palił papierosy w mieszkaniu, przy czym w kuchni oraz korytarzu ściany były niechlujnie odmalowane jeszcze przez poprzednich lokatorów (widoczne zacieki, zachlapania listew, kontaktów, ościeżnic). Pozwana wskazała również, że sygnalizowała powodowi okoliczność niedziałającego zamku dolnego drzwi wejściowych, jak i zwracała się do niego o usunięcie wyposażania mieszkania, którego stan był niezadowalający, tj. m.in. rogówki, ławy oraz stoły. Co do stanu łazienki podała, że w chwili zawarcia umowy najmu wszystkie zawory były stare, zakamienione oraz nieszczelne, a kabina prysznicowa miała niesprawny mechanizm zamykania drzwi i także była zakamieniona, co też było zgłaszane powodowi. Wskazała, że powód był świadomy stanu mieszkania, co wiązało się z dość niskim czynszem. W ocenie pozwanej mieszkanie przez cały okres najmu było przez nią prawidłowo użytkowane, a powód w żaden sposób nie wykazał, by do zniszczeń, o których mowa w pozwie, doszło w trakcie umowy najmu łączącej strony. Jednocześnie pozwana podkreśliła, że strony rozliczały się z czynszu najmu w ten sposób, że powód co miesiąc przychodził do lokalu po zapłatę. Wówczas też dokonywał oględzin mieszkania i nie składał żadnych zastrzeżeń do jego stanu. Jednocześnie wskazała, że powód zatrzymał wpłaconą przez nią kaucję na poczet zabezpieczenia ewentualnych szkód w mieszkaniu, a jednocześnie żądał od niej zapłaty należności wynikających z rachunków, które pozwana już uprzednio opłaciła.

Pismem procesowym z dnia 28 marca 2025 roku powód K. S. (1) – wobec wniosków opinii biegłego – częściowo cofnął powództwo ponad kwotę 2.325 złotych wraz
ze zrzeczeniem się roszczeń w tym zakresie. Po ostatecznym zmodyfikowaniu stanowiska
w sprawie wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kwoty 2.325 złotych wraz
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2022 roku do dnia zapłaty oraz zwrot kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że na dochodzoną pozwem kwotę składa się kwota 1.825 złotych tytułem pokrycia szkody powstałej w lokalu powoda w czasie trwania umowy najmu z pozwaną, ustalona przez biegłego w opinii uzupełniającej z dnia 3 lutego 2025 roku powiększona o kwotę 500 złotych, a więc koszt, jaki powód poniósł po ustaniu stosunku najmu między stronami w związku z koniecznością generalnego sprzątnięcia lokalu.

Sąd ustalił, co następuje:

K. S. (1) jest właściciel lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w M..

(okoliczność bezsporna)

W latach 2018-2021 K. S. (1) wynajmował lokal mieszkalny położony przy
ul. (...) w M. J. S. oraz D. S.. Relacje stron oraz współpraca pomiędzy nimi układała się poprawnie. K. S. (1) co miesiąc pojawiał się
w mieszkaniu w celu rozliczenia się z najemcami. Przed zakończeniem stosunku najmu D. S. sam odmalował mieszkanie w całości. Po zdaniu mieszkania K. S. (1) dokonał zwrotu wpłaconej przez w/w kaucji, nie zgłaszając żadnych zastrzeżeń co do stanu mieszkania, przy czym J. S. i D. S. pozostawili mieszkanie puste.
W mieszkaniu znajdowały się jedynie szafki kuchenne oraz kuchenka gazowa. W czasie trwania najmu najemcy korzystali bowiem z ruchomości stanowiących ich własność, które zostały przez nich zabrane wraz z ustaniem stosunku najmu. W czasie trwania przedmiotowego stosunku najmu:



doszło m.in. do uszczerbienia się co najmniej jednej kafelki w łazience,



J. S. zmieniła kolor kuchni z niebieskiego na biały, używając do tego białej okleiny,



J. S. zakupiła lustro, które przykrywało ślady po mocowaniu wcześniejszej szafki z lustrem,



w miejscu pomiędzy salonem a korytarzem na podłodze ruszały się tzw. klepki,
co było naprawiane przez najemców,



były już widoczne przetarcia podłogi oraz plamy powstałe od zwykłego użytkowania.

Poza tym pod koniec najmu w mieszkaniu przebywał starszy kot.

(dowód: zeznania świadka J. S. – k. 263-263v, zeznania świadka D. S. –
k. 263v-264)

W dniu 1 kwietnia 2022 roku K. S. (1) zawarł z P. K. (uprzednio: W.) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w M. na czas określony od dnia 1 kwietnia 2022 roku do dnia 31 marca 2023 roku. Na podstawie przedmiotowej umowy P. K. zobowiązała się opłacać czynsz w kwocie 800 złotych do 10-tego dnia każdego miesiąca oraz ponoszenia wszelkich opłat wynikających
z eksploatacją lokalu. W pkt 3 umowy najemca zobowiązał się użytkować lokalu w taki sposób, aby nie powodować szkód, czy też nadmiernego zniszczenia. W związku z tym K. S. (1) pobrał od P. K. kaucję na poczet ewentualnych szkód w kwocie 3.000 złotych. W przedmiotowym lokalu wraz z P. K. zamieszkiwał jej partner D. K. oraz dwójka dzieci, a także dwa psy. K. S. (1) co miesiąc pojawiał się w mieszkaniu zajmowanym przez rodzinę w celu dokonywania rozliczeń z najmu. Wówczas nie składał zastrzeżeń co do zastanego stanu mieszkania.

(bezsporne, a nadto dowód: umowa najmu – k. 5-5v, zeznania świadka H. W. – k. 264, zeznania świadka Ł. M. – k. 264-264v, zeznania świadka Z. W. – k. 404-405, przesłuchanie powoda K. S. (1) – k. 95v-96 i k. 405, przesłuchanie pozwanej P. K. – k. 9697v i k. 405-406)

W dacie oddania lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w M. P. K. w najem, lokal ten miał niski standard oraz posiadał już problemy
z infrastrukturą techniczną (ruszający się parkiet, podłogi wymagające cyklinowania
i lakierowania, „wiekowe” zawory w łazience, problem z dolnym zamkiem w drzwiach wejściowych, problem z mechanizmem zasuwania drzwi w kabinie prysznicowej, meble posiadały ślady długotrwałej eksploatacji, blaty kuchenne były oklejone białą okładziną przez poprzednich lokatorów, niesprawny okap oraz kuchenka, odmalowane ściany przez poprzednich lokatorów). W trakcie trwania stosunku najmu P. K. zgłaszała K. S. (2) problem w zakresie niedziałającego dolnego zamka do drzwi oraz nieszczelności zaworów, jak i problem z mechanizmem drzwiami kabiny prysznicowej. Jednocześnie bezskutecznie zwracała się do powoda z prośbą o wyniesienie z mieszkania ruchomości w postaci mebli, które posiadały już znaczne ślady użytkowania,
a w szczególności stołów, rogówki, ław oraz ławek.

(dowód: zeznania świadka Z. W. – k. 404-405, dokumentacja fotograficzna –
k. 249, protokół oględzin – k. 98-134, przesłuchanie powoda K. S. (1) – k. 95v-96
i k. 405, przesłuchanie pozwanej P. K. – k. 9697v i k. 405-406)

Stosunek najmu pomiędzy stronami ustał w listopadzie 2022 roku. Strony nie dokonały spisania protokołu zdawczo-odbiorczego ani przy zawarciu umowy najmu lokalu
z dnia 1 kwietnia 2022 roku, ani przy jego zakończeniu. Po dokonaniu oględzin mieszkania
w listopadzie 2022 roku K. S. (1) uznał, że w mieszkaniu doszło do uszkodzeń, które wykraczają poza normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Stwierdził, że w czasie trwania umowy najmu z P. K. w korytarzu doszło
do zniszczenia kinkietu, wieszaka na ubrania, listwy przy drzwiach, dzwonka, została rozbita
i umazana farbą skrzynka bezpiecznikowa, umazano kontakt, zniszczono tapicerkę drzwi wejściowych, pozostawiono niesprawną wkładkę zamku do drzwi. Z kuchni zabrano pochłaniacz znajdujący się dotychczas nad kuchenką gazową, doszło do zniszczenia blatu kuchennego i mebli kuchennych, które posiadały widoczne ślady po krojeniu bez deski, brakowało korka w miejscu do podłączenia zmywarki, pomazano farbą karnisz, wyrwano gniazdo elektryczne, doszło do uszkodzenia terakoty (jeden kafelek), potłuczono meble kuchenne, a najemca pozostawił ogólny brud w kuchni. W sypialni doszło natomiast
do uszkodzenia zawiasu dolnego drzwi, zalania parkietu, rozbicia termostatu grzejnika, pomazania farbą kontaktu, karnisza i gniazda elektrycznego, a poza tym w suficie pozostawiono 6 kołków po linie zamontowanej do zabawy dla dzieci. W łazience doszło zaś do uszkodzenia drzwi kabiny prysznicowej oraz glazury, urwania zaworu dopływu wody zimnej i ciepłej, uszkodzenia baterii oraz dwóch wężyków doprowadzających wodę do baterii, złego zamontowana umywalki na postument pod umywalką poprzez doklejenie sylikonem akrylowym, a wieszak na ręczniki został przewieszony w inne miejsce. Z kolei
w pokoju gościnnym na parkiecie pozostawiono plamy (wymiociny, mocz) prawdopodobnie po psach lub małym dziecku, doszło do rozerwania tylnej części rogówki, pochlapania farbą skórzanej tapicerki, zniszczono ławę, na której widać widoczne zadrapania pazurów psa
i potłuczenia oraz doszło do zamazania farbą karnisza, kontaktów, listew podłogowych
i podłogi.

(dowód: dokumentacja fotograficzna – k. 11-44 i k. 226, przesłuchanie powoda K. S. (1) – k. 95v-96 i k. 405, przesłuchanie pozwanej P. K. – k. 96-97v i k. 405-406)

W marcu 2023 roku strony podjęły nieskuteczną próbę rozliczenia się ze stosunku najmu. P. K. żądała od K. S. (1) zwrotu wpłaconej przez nią w związku
z zawarciem umowy najmu lokalu kaucji na poczet zabezpieczenia ewentualnie powstałych
w mieszkaniu szkód. K. S. (1) zadecydował jednak zatrzymać wpłaconą przez pozwaną kaucję w kwocie 3.000 złotych. Pomiędzy stronami powstał przy tym także spór
co do rozliczenia opłat eksploatacyjnych z czasu trwania najmu, a także rozliczenia kosztu poniesionego przez powoda z tytułu konieczności sprzątnięcia lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu.

(dowód: dokumentacja – k. 52-69, przesłuchanie powoda K. S. (1) – k. 95v-96
i k. 405, przesłuchanie pozwanej P. K. – k. 96-97v i k. 405-406)

Rynkowa wartość prac związanych z usunięciem uszkodzeń spowodowanych przez P. K. (ewentualnie członków jej rodziny) w czasie trwania umowy najmu z dnia
1 kwietnia 2022 roku polegających na pomalowaniu wszystkich ścian i sufitów w lokalu położonym przy ul. (...) w M. wraz z pracami towarzyszącymi, w tym zaszpachlowaniem drobnych uszkodzeń, zarysowań, otworów i pęknięć – poza okładzinami
z glazury, myciem po robotach malarskich, wykonaniem nowej okleiny blatu kuchennego okleiny meblowej, szlifowania i polakierowania stołu i ław w kuchni o wymiarach 1,1m x 0,6 m, 1,1m x 0,3m; 0,5m x 0,3 m (2 szt.) oraz szlifowania i polakierowania stołu w pokoju
o wymiarach 1,17m x 1,4m według cen z IV kwartału 2022 roku wynosi 1.436 złotych, zaś według cen z IV kwartału 2024 – 1.825 złotych.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa E. A. (1) –
k. 341-355, opinia uzupełniająca biegłego sądowego E. A. (1) – k. 370-379, dokumentacja fotograficzna – k. 6-43, protokół oględzin – k. 98-134)

W okresie od maja 2021 roku do marca 2022 roku P. K. wynajmowała lokal mieszkalny położony w M. od D. B. i K. B.. Przedmiotowy stosunek najmu zakończył się z uwagi na uciążliwości zgłaszane przez sąsiadów związane
z zamieszkiwaniem przez P. K. i jej rodzinę (hałas, psy, interwencje Policji). Przez hałas dobiegający z mieszkania, które zajmowała pozwana, sąsiedzi podejrzewali, że P. K. może być ofiarą przemocy domowej. D. B. i K. B. nie mieli zastrzeżeń co do stanu lokalu po zakończeniu stosunku najmu z P. K..

(dowód: zeznania świadka D. B. – k. 337-337v, zeznania świadka K. B. – k. 337v-338,

W okresie od grudnia 2022 roku do listopada 2023 roku P. K. wynajmowała lokal mieszkalny w M. od M. P.. Współpraca stron przebiegła pomyślnie.
Po zakończeniu najmu M. P. nie miał żadnych zastrzeżeń co do stanu zdanego mieszkania, które posiadało jedynie normalne ślady użytkowania.

(dowód: zeznania świadka M. P. – k. 338)

Sąd zważył, co następuje:

Po ostatecznym zmodyfikowaniu swojego żądania powód K. S. (1) domagał się zasądzenia od pozwanej P. K. kwoty 2.325 złotych tytułem odszkodowania
za uszkodzenia powstałe w lokalu mieszkalnym położonym przy ul. ul. (...)
w M., który wynajmował pozwanej.

Modyfikacja powodująca rezygnację z dochodzenia części roszczenia pieniężnego stanowi cofnięcie pozwu. Stosownie do treści art. 355 § 1 kpc, Sąd wydaje postanowienie
o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie orzeczenia stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne. Z kolei według art. 203 § 1 kpc, pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku.

W realiach niniejszej sprawy powód dokonał cofnięcia pozwu ponad kwotę
2.325 złotych wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w tym zakresie. Miało to miejsce przed wydaniem wyroku, a tym samym zgoda pozwanej nie była wymagana. Jednocześnie okoliczności niniejszej sprawy w ocenie Sądu nie wskazują, by częściowe cofnięcie pozwu było sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzało do obejścia prawa (art. 203 § 4 kpc). Wręcz przeciwnie, jawiło się jako uzasadnione, bowiem wynikało
z aprobacji wniosków opinii biegłego sądowego, który ustalił zakres oraz rynkową wartość prac związanych z usunięciem uszkodzeń spowodowanych przez P. K. w czasie trwania umowy najmu z dnia 1 kwietnia 2022 roku według cen z IV kwartału 2022 roku
na kwotę 1.436 złotych, zaś według cen z IV kwartału 2024 na kwotę 1.825 złotych.

Mając powyższe na uwadze – na podstawie art. 355 § 1 kpc w zw. z art. 203 kpc – postępowanie w sprawie umorzono ponad kwotę 2.350 złotych (pkt I wyroku).

Podstawę prawną dochodzonego przez powoda roszczenia stanowił art. 471 kc w zw.
z art. 675 § 1 kc. Według treści art. 417 kc, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przepis art. 675 § 1 kc stanowi zaś, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności
za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

W procesie cywilnym to na stronach spoczywa obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności, które stosownie do art. 227 kpc mogą być przedmiotem dowodu. Ciężar dowodu spoczywa zaś – stosownie do treści art. 6 kc – na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że powód nie sporządził protokołu zdawczo-odbiorczego ani na początku, ani na zakończenie stosunku najmu z pozwaną, co znacząco utrudniało jednoznaczne określenie stanu technicznego lokalu przed zawarciem umowy najmu z pozwaną, jak i po jego zakończeniu. Brak takiego dokumentu oraz innych miarodajnych dowodów, które wykazywałyby faktyczny stan lokalu mieszkalnego obciąża natomiast powoda jako wynajmującego. Tym bardziej, że w wyniku przeprowadzonych oględzin lokalu mieszkalnego, Sąd utwierdził się w przekonaniu,
że mieszkanie powoda już w chwili zawarcia umowy najmu z pozwaną było dość niskiego standardu. Urządzenia sanitarne, podłogi oraz część elementów wyposażenia mieszkania, jak rogówka, czy kuchenka gazowa posiadały bowiem widoczne ślady długotrwałego użytkowania. Ich ogólny stan wskazywał na ich „wiekowość”, co pozwala uznać,
że większość uszkodzeń, które powód wymienił pierwotnie w pozwie powstała jeszcze przed rozpoczęciem najmu z pozwaną lub w jego trakcie, co mogło jednak być naturalną konsekwencją dalszego użytkowania lokalu, który już w chwili oddania najmu znajdował się w stanie odbiegającym od obecnych standardów i przeciętnych oczekiwań najemcy.
W konsekwencji Sąd uznał, że obecny stan lokalu nie może zostać przypisany jako zawiniony wyłącznie działaniom pozwanej i jej rodziny, lecz wynika w znacznej mierze z naturalnego procesu jego zużycia oraz wiekowej już infrastruktury mieszkania i jego wyposażenia.

W dalszej kolejności wskazać należy, że powód ostatecznie podzielił wnioski opinii biegłego, który ustalił zakres uszkodzeń lokalu, które przekraczały zakres normalnego zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego korzystania, co znalazło swój wyraz
w oświadczeniu o częściowym cofnięciu powództwa. Pozwana także nie kwestionowała wniosków biegłego. I tak powołany w niniejszej sprawie niezależny biegły sądowy E. A. (2) wskazał, że rynkowa wartość prac związanych z usunięciem uszkodzeń spowodowanych przez P. K. w czasie trwania umowy najmu z dnia 1 kwietnia
2022 roku polegających na pomalowaniu wszystkich ścian i sufitów w lokalu położonym przy ul. (...) w M. wraz z pracami towarzyszącymi, w tym zaszpachlowaniem drobnych uszkodzeń, zarysowań, otworów i pęknięć – poza okładzinami z glazury, myciem po robotach malarskich, wykonaniem nowej okleiny blatu kuchennego okleiny meblowej, szlifowania i polakierowania stołu i ław w kuchni o wymiarach 1,1m x 0,6 m, 1,1m x 0,3m; 0,5m x 0,3 m (2 szt.) oraz szlifowania i polakierowania stołu w pokoju o wymiarach
1,17m x 1,4m według cen z IV kwartału 2022 roku wynosi 1.436 złotych, zaś według cen
z IV kwartału 2024 – 1.825 złotych.

Po wyważeniu w/w okoliczności Sąd kierując się zasadami logicznego rozumowania uznał, że w sposób najbardziej rzeczywisty zakres uszkodzeń lokalu, które przekraczały zakres normalnego zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego korzystania powstałych
w czasie trwania umowy najmu między stronami oraz wartość tych prac obrazują ustalenia
i wnioski biegłego sądowego E. A. (1) wyrażone w opinii głównej z dnia
7 stycznia 2025 roku, który oszacował zakres niezbędnych prac naprawczych w lokalu powoda oraz ich wartość rynkową według cen z IV kwartału 2022 roku na kwotę 1.436 złotych. Sąd uznał przedmiotową opinię za miarodajną z uwagi na fakt, że została ona sporządzona w sposób profesjonalny, fachowy i poparty rzeczową argumentacją. Nie zawierała sprzeczności ani nieścisłości. Z kolei wnioski końcowe wyrażone w opinii zostały sformułowane w sposób jednoznaczny i zostały należycie umotywowane.

Powód stał na stanowisku, że wartość szkody powinna zostać ustalona według
cen z IV kwartału 2024 roku, którą biegły oszacował w opinii uzupełniającej na kwotę
1.825 złotych. W ocenie Sądu zasadnym było jednak przyjęcie wartości szkody ustalonej według cen obowiązujących w IV kwartale 2022 roku, a więc okresu najbardziej zbliżonego
do tego, w którym zakończył się stosunek najmu. Takie podejście znajduje uzasadnienie zarówno w zasadach doświadczenia życiowego, jak i obowiązujących przepisach prawa. Przyjęcie wyższych stawek z 2024 roku w ślad za stanowiskiem powoda prowadziłoby niewątpliwie do nieuzasadnionego uprzywilejowania powoda kosztem pozwanej.

Odnosząc się do roszczenia powoda w zakresie zwrotu kosztów sprzątnięcia lokalu
po zakończonym stosunku najmu w kwocie 500 złotych wskazać należy, że powód nie przedłożył w zasadzie żadnych miarodajnych dowodów potwierdzających rzeczywiste poniesienie przez niego takiego wydatku. Nie tylko nie wykazał – stosownie do treści art. 6 kc – by zlecił usługę sprzątania osobie trzeciej, czy firmie, ale i nie przedstawił dokumentów potwierdzających zapłatę wynagrodzenia za tego rodzaju usługę, czy też dowodów
na okoliczność ewentualnego zakupu środków chemicznych dla tych celów. Samo twierdzenie o konieczności uprzątnięcia lokalu, choć co do zasady uzasadnione w świetle przedstawionej dokumentacji fotograficznej (faktycznie przedstawione przez powoda fotografie ukazywały resztki karmy pozostawionej na podłodze w lokalu oraz mieszkanie nie wyglądało
na posprzątane), nie stanowi wystarczającej podstawy do zasądzenia jakiejkolwiek kwoty z tego tytułu, gdyż powód nie wykazał roszczenia w tym zakresie co do jakiejkolwiek wysokości.

W dalszej kolejności zaznaczyć należy, że choć w toku niniejszego postępowania strony wskazywały na istnienie pomiędzy nimi sporu związanego z rozliczeniem opłat eksploatacyjnych z tytułu łączącego ich stosunku najmu oraz potrąceniem kosztu sprzątnięcia lokalu po zakończeniu najmu, to jednak żadna ze stron nie zgłosiła formalnych żądań w tym zakresie, tj. powód nie dochodził od pozwanej zapłaty należności z tytułu ewentualnych zaległości w opłatach, zaś pozwana nie podniosła zarzutu potrącenia, nie wystąpiła też
w stosownym terminie z powództwem wzajemnym. W związku z tym kognicja Sądu – związanego treścią art. 321 § 1 kpc – w ramach niniejszego postępowania, sprowadzała się wyłącznie do oceny zasadności roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu szkód wyrządzonych przez pozwaną w przedmiocie najmu, a kwestie innych rozliczeń nie mogły podlegać ocenie.

W sprawie bezspornym przy tym pozostawało, że powód zatrzymał kwotę
3.000 złotych wpłaconą przez pozwaną w związku z zawarciem umowy najmu, która miała stanowić zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu ewentualnych szkód wyrządzonych w przedmiocie najmu. Tymczasem w niniejszym postępowaniu powód ostatecznie dochodził roszczenia odszkodowawczego w kwocie 2.325 złotych, a więc zapłaty kwoty niższej niż zatrzymana przez niego kaucja. Nie ulega przy tym wątpliwości, że wartość szkody w lokalu powoda oszacowana przez biegłego według cen z IV kwartału 2022 roku
na kwotę 1.436 złotych została już zaspokojona środkami pozostającymi w jego posiadaniu
z tytułu zatrzymanej kaucji. Okoliczności te jednoznacznie świadczą zatem o bezzasadności niniejszego powództwa.

W kontekście powyższego wskazać również należy, że kaucja – jako świadczenie
o charakterze gwarancyjnym – może być zatrzymana jedynie na poczet konkretnych, należnych roszczeń, które najemca jest zobowiązany spełnić w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. Jeśli zatem doszło do sytuacji, w ramach której pozwany zatrzymał wpłaconą przez pozwaną kaucję na poczet innych należności, to zrobił to w sposób nieuprawniony. Z umowy najmu lokalu, która łączyła strony postępowania jednoznacznie wynikało bowiem, że kwota 3.000 złotych została wpłacona przez najemcę na poczet ewentualnie powstałych szkód oraz zniszczeń w lokalu.

Mając powyższe na uwadze – na podstawie art. 471 kc i art. 6 kc – orzeczono jak
w punkcie II wyroku.

/-/ sędzia Krzysztof Połomski