Wyrok z 27 sierpnia 2025, sygn. I C 1293/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w O. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Wojciech Wacław

po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2025 r. w O.

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 224 § 3 kpc, w zw. z art. 326 ¹ kpc

sprawy z powództwa J. O. (1) i J. O. (2)

przeciwko W. Ł. (1) i W. Ł. (2)

o zapłatę

I na podstawie przepisów powołanych na wstępie postanawia zamknąć rozprawę;

II zasądza od pozwanych W. Ł. (1) i W. Ł. (2) na rzecz powodów J. O. (1) i J. O. (2) kwotę 35 837,64 zł (trzydzieści pięć tysięcy osiemset trzydzieści 64/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 202 r. do dnia zapłaty;

III oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV na zasadzie art. 108 § 1 zd. drugie kpc rozstrzyga o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu oraz o kosztach sądowych, stosunkowo je rozdzielając według zasady obciążenia nimi stron proporcjonalnie do wygranej powodów oraz rozmiarów tego, w jakim stopniu pozwani ulegli ich żądaniu, tj. przy uznaniu, że powodowie wygrali sprawę w 47,15 %, a pozwani ulegli w 52,85 %, pozostawiając jednocześnie referendarzowi sądowemu szczegółowe rozliczenie tych kosztów (sądowych i procesu) do czasu po uprawomocnieniu się wyroku.

Sygn. akt I C 1293/21

UZASADNIENIE

Powodowie J. O. (1) i J. O. (2) w pozwie skierowanym przeciwko W. Ł. (1) i W. Ł. (2) wnieśli o:

1.  zasądzenie od pozwanych W. Ł. (1) i W. Ł. (2) solidarnie na rzecz powodów J. O. (1) i J. O. (2) kwotę 80.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 2020 roku do dnia zapłaty,

2.  zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że nabyta przez nich nieruchomość - działka nr (...) położona w O. przy ul. (...), zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej - posiada liczne wady fizyczne, które ujawniły się w niedługim czasie po rozpoczęciu jej użytkowania. Pomimo wielokrotnych zgłoszeń kierowanych do pozwanych, nie podjęto skutecznych działań naprawczych, co skłoniło powodów do przeprowadzenia inwentaryzacji wad oraz wystąpienia z roszczeniem o zapłatę.

Powodowie wskazali na następujące okoliczności:

⚫

Nieruchomość została nabyta w stanie deweloperskim na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2018 r.

⚫

Budynek mieszkalny, zgodnie z przekazaną dokumentacją projektową, miał spełniać określone standardy techniczne i funkcjonalne, jednakże w rzeczywistości wykonanie odbiegało od tych założeń.

⚫

Wady ujawnione przez powodów obejmują zarówno elementy konstrukcyjne (np. osiadanie gruntu, pęknięcia, nieszczelności stolarki), jak i instalacyjne (np. wadliwa instalacja odwadniająca, brak oddzielnych kanałów wentylacyjnych), a także braki formalne (np. brak dokumentacji budynku i map infrastruktury).

Powodowie podkreślili, że część wad ma charakter wspólny dla obu segmentów budynku (42A i 42B), co znajduje potwierdzenie w toczącej się równolegle sprawie o zapłatę z powództwa współwłaścicieli budynku (...) (sygn. akt (...)).

W ocenie powodów, zakres i charakter stwierdzonych wad uzasadnia roszczenie o zapłatę kwoty odpowiadającej kosztom ich usunięcia, przy czym ostateczna wysokość dochodzonego roszczenia zostanie doprecyzowana po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. (pozew k. 4-7)

Pismem z dnia 21 października 2021 r. powodowie sprecyzowali wysokość dochodzonego roszczenia, jednocześnie wnosząc o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwoty 76.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 2020 r. do dnia zapłaty. (pismo k. 71)

W odpowiedzi na pozew W. Ł. (1) i W. Ł. (2) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty oraz kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwani podnieśli, że wartość przedmiotu sporu została określona w sposób dowolny i nieproporcjonalny, a część zgłoszonych przez powodów wad pokrywa się z tymi dochodzonymi w odrębnej sprawie dotyczącej sąsiedniego budynku, co może prowadzić do podwójnego dochodzenia roszczeń. Pozwani zakwestionowali również wartość dowodową opinii technicznej oraz dokumentacji fotograficznej, wskazując, że nie rozróżniają one wad przypisanych do konkretnego budynku. Dodatkowo wskazali, że powodowie samodzielnie dokonywali prac remontowych i adaptacyjnych, nie informując o tym sprzedających, co uniemożliwia ocenę zakresu i jakości tych działań. Pozwani podnieśli, że zjazd do garażu został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami sztuki budowlanej, a zastosowane rozwiązania techniczne odpowiadają wymaganym standardom. Wskazali również, że część zgłoszonych przez powodów usterek nie wynika z wadliwości wykonania, lecz jest efektem typowego zużycia eksploatacyjnego budynku lub braku jego należytej konserwacji, za co nie ponoszą odpowiedzialności. (odpowiedź na pozew k. 88-90)

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 3 lipca 2018 r. J. i J. O. (2) nabyli od W. i W. Ł. (2) zabudowaną działkę gruntu nr (...) położoną w O. przy ul. (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej o pow. użytkowej 95,24 m ² wraz z garażem, za cenę 499.000 zł.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach prowadzonej przez sprzedającą W. Ł. (1) działalności gospodarczej i była objęta podatkiem VAT.

Powodowie w akcie notarialnym z dnia 3 lipca 2018 r., Rep. A nr (...) złożyli oświadczenie, że zapoznali się ze stanem technicznym budynku mieszkalnego oraz granicami działki i „uwag nie wnoszą”.

(dowód: akt notarialny z dnia 03.07.2018 r., Rep. A nr (...) - k.12-18)

Powodowie, pismem reklamacyjnym z dnia 15 maja 2020 r., a następnie wezwaniem z dnia 1 września 2020 r., zgłosili pozwanym szereg wad nabytego budynku. Wskazali w szczególności na wadliwe wykonanie zjazdu do garażu, w tym brak właściwego przewyższenia oraz ukształtowanie spadku w kierunku budynku, co skutkuje zalewaniem pomieszczenia garażowego, a także na nieprawidłowe wykonanie odpływu liniowego. Zarzucili ponadto błędne wykonanie izolacji pionowej – folii kubełkowej, wyprowadzonej zbyt nisko i bez prawidłowego zakończenia, co sprzyja przedostawaniu się wilgoci do fundamentów. Powodowie podnieśli również wady stolarki okiennej i drzwiowej, w tym nieszczelność okien, powstawanie mostków termicznych, nieprawidłowy montaż parapetów oraz wadliwe osadzenie drzwi wejściowych. Zgłosili także zastrzeżenia co do pokrycia dachowego, które ich zdaniem zostało wykonane nieprawidłowo, skutkując powstawaniem zacieków i zawilgoceń na poddaszu, przy jednoczesnym braku wyłazu dachowego, uniemożliwiającego prowadzenie niezbędnych prac konserwacyjnych. W reklamacji i wezwaniu wskazano również na wady przewodów kominowych, które zostały wyprowadzone zbyt nisko, bez wymaganych czap kominowych, oraz na nieprawidłowe działanie wentylacji grawitacyjnej. Powodowie podnieśli też zarzut braku należytej izolacyjności akustycznej ścian międzylokalowych, które zamiast zdwojonej przegrody zostały wykonane jako pojedyncze, co skutkuje przenikaniem hałasu pomiędzy lokalami. Dodatkowo zwrócili uwagę na wady elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, takich jak brak balustrad przy schodach i brak dostępu na dach, a także na wady ogrodzenia w postaci korozji elementów metalowych i osiadania płotu.

Wezwanie do usunięcia stwierdzonych powyżej wad, ewentualnie do zapłaty kwoty 80.000 zł zostało odebrane przez pozwanych w dniu 04.09.2020 r.

(dowód: reklamacja z dnia 15.05.2020 r. - k. 24-25; wezwanie z dnia 01.09.2020 r. - k. 64-66; potwierdzenie odbioru - k. 67)

Budynek został zasadniczo wykonany zgodnie z projektem, jednak wykazuje istotne wady w zakresie pokrycia dachowego, w szczególności pęcherze, nieszczelności i przecieki oraz brak wyłazu dachowego, co stanowi wadę projektową i eksploatacyjną. Zalewanie garażu jest następstwem zarówno niewłaściwego ukształtowania zjazdu i spadku w stronę budynku, jak i problemów z kanalizacją deszczową. Brak jest wad w zakresie folii kubełkowej ani wentylacji grawitacyjnej. Wszystkie pomieszczenia piętra noszą ślady zalewania. Dach wykonano bez wymaganej dylatacji pomiędzy segmentami oraz bez murków ogniowych, co zwiększa rozprzestrzenianie się wilgoci i hałasu. Obróbki blacharskie zostały wykonane nieprawidłowo, co przyczyniło się do niszczenia elewacji. Wjazd do garażu poszerzono i wykonano ze spadkiem w kierunku budynku, co było sprzeczne z projektem.

Przeprowadzony przez powodów remont wadliwie wykonanego pokrycia dachu był konieczny i odpowiadał cenom rynkowym, a poniesione koszty w wysokości 35.837,64 zł były zasadne.

W zakresie stolarki okiennej i drzwiowej, izolacyjności akustycznej ścian międzylokalowych, a także folii kubełkowej i wentylacji grawitacyjnej zastosowane rozwiązania odpowiadają projektowi i mieszczą się w obowiązujących normach budowlanych.

(dowód: opinia główna biegłego J. L. - k. 131-161; opinia uzupełniająca nr 1 biegłego J. L. - k.226-239; opinia uzupełniająca nr 2 biegłego J. L. - k. 500-504; umowa o roboty budowlane z dnia 26.06.2024 r. wraz z aneksem - k. 474- 477; faktury VAT - k. 478,480,484, dowód wpłaty - k.486; potwierdzenia przelewów - k. 479,481, 484,485)

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie, lecz jedynie w części.

Na wstępie i dla porządku wskazać należy, że zgodnie z art. 224 § 1 k.p.c. przewodniczący zamyka rozprawę po przeprowadzeniu dowodów i udzieleniu głosu stronom. Natomiast zgodnie z § 3 wskazanego przepisu jeżeli przyczyni się to do sprawniejszego rozpoznania sprawy, a wyznaczanie kolejnych posiedzeń jest zbędne, sąd może zamknąć rozprawę na posiedzeniu niejawnym. Strony należy uprzedzić o możliwości zamknięcia rozprawy i umożliwić im zabranie głosu w piśmie procesowym, w terminie nie krótszym niż 7 dni. Sąd zamyka rozprawę w terminie miesiąca od dnia, w którym upłynął termin do zabrania głosu przez strony. Postanowienie może być wydane jedynie przez sędziów, przed którymi odbyło się ostatnie posiedzenie jawne poprzedzające bezpośrednio zamknięcie rozprawy. Uregulowanie art. 224 § 3 k.p.c. dotyczy sytuacji, w której rozprawa została wyznaczona, ale po jej odroczeniu w celu zamknięcia rozprawy nie wyznacza się kolejnego posiedzenia z udziałem stron, lecz zamyka się rozprawę na posiedzeniu niejawnym.

Sąd postanowił zamknąć rozprawę, o czym postanowiono w punkcie I sentencji wyroku.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy, a w szczególności na podstawie dokumentów. Sąd dał im wiarę, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego nie nasuwała żadnych wątpliwości.

Sąd postanowił pominąć wnioski dowodowe o przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego oraz dowodu z przesłuchania stron. Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowił art. 235 ² § 1 pkt 2 i 3 k.p.c., zgodnie z którym sąd pomija środki dowodowe, jeżeli fakt, który ma być stwierdzony za pomocą danego dowodu, został już dostatecznie wyjaśniony, albo gdy dowód zmierza jedynie do przedłużenia postępowania. W ocenie Sądu, zebrany w sprawie materiał dowodowy, obejmujący w szczególności trzy obszerne opinie biegłego z zakresu budownictwa, a także dokumentację techniczną oraz rachunkową, pozwalał na dokonanie pełnych i miarodajnych ustaleń co do zakresu wad nieruchomości oraz kosztów ich usunięcia. Kolejna opinia uzupełniająca, o którą wnosiła strona powodowa, zmierzałaby jedynie do powtórzenia i rozszerzenia ustaleń już poczynionych, podczas gdy dotychczasowe ekspertyzy były spójne i dostatecznie przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy. Podobnie Sąd ocenił wniosek o przesłuchanie powodów. W zakresie stanu technicznego nieruchomości decydujące znaczenie miała wiedza specjalna biegłego, a nie subiektywne odczucia właścicieli co do jakości wykonania budynku. Powodowie w toku postępowania przedstawili swoje stanowisko w pismach procesowych, a twierdzenia dotyczące istnienia wad zostały zweryfikowane przez biegłego. Dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron w tym zakresie prowadziłoby jedynie do powielenia już zgłoszonych twierdzeń, nie wnosząc do sprawy nowych, obiektywnych faktów.

Warto jedynie wskazać, iż okoliczności czy fakty na które mieliby być przesłuchani powodowie dotyczyły „okoliczności związanych z zakupem nieruchomości ......, ujawniania wad tych budynków, oraz ich zgłaszania pozwanym przez powodów, prób usuwania wad przez pozwanych”.

Sąd uznał, iż okoliczności te bądź są bezsporne, bądź udowodnione i ustalone zgodnie z twierdzeniami wnioskującego dowód, bądź też są nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Tak też wskazać należy, iż okoliczności związane z zakupem nieruchomości nie są sporne o tyle, iż obrazuje je dołączona do akt umowa zaś jej przedmiot również od początku jest bezsporny i wynika z treści tejże umowy. Jednocześnie również strony nie spierają się co do tego , że strona powodowa dokonała przed zawarciem umowy wizytacji (oglądu budynku i całej nieruchomości łącznie z granicami działki) czego uzupełnieniem jest jednoznaczny zapis zawarty w § 5, a dotyczący zapoznania się ze stanem technicznym budynku oraz granicami działki.

Co do ujawniania wad oraz ich zgłaszania - ta okoliczność również jest niezaprzeczona i udokumentowana korespondencją dołączoną do pozwu (reklamacja k. 24, wezwanie k. 64, opinia prywatna k. 26 i nast.), tak jak nie jest spornym fakt, iż zgłaszane wady nie zostały usunięte przez pozwanych, a jedynymi ewentualnie pracami były te które wymienił w swych zeznaniach świadek M. W., a które to bezsprzecznie nie stanowią przedmiotu postępowania.

Z tych przyczyn, uznając że wskazane fakty zostały dostatecznie wyjaśnione, a dalsze postępowanie dowodowe prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia sprawy, Sąd pominął wnioski dowodowe stron na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 3 k.p.c.

Powtórzyć należy, iż Sąd oparł swoje ustalenia w głównej mierze na opiniach biegłego sądowego J. L. (2), które uznał za rzetelne, spójne i logiczne. Biegły przeprowadził oględziny, wskazał na istotne wady dachu i ich skutki w postaci zalewania pomieszczeń. W szczególności opinia uzupełniająca nr 2 pozwalała na ustalenie, że wykonane przez powodów prace remontowe były konieczne i odpowiadały standardom rynkowym. Opinię tę należy uznać rzetelną i wyczerpującą, odpowiadającą w sposób przekonywający na zadane biegłemu pytanie.

Co do dalszych wniosków strony powodowej o dalsze opinie biegłego - Sąd oddalił wniosek czy też pominął dalsze dowody w tym zakresie z przyczyn o których to jeszcze będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Sąd nie podzielił natomiast wniosków opinii prywatnej sporządzonej na zlecenie powodów, uznając ją jedynie za wyraz procesowego stanowiska strony. Opinia ta zawierała pewne ustalenia co do nieszczelności stolarki i izolacyjności akustycznej, ale nie została potwierdzona przez biegłego sądowego, a jej metodologia została rzeczowo zakwestionowana prze pozwanych (dotyczy to rodzaju budynku, który jest bezspornie wykonany w technologii tradycyjnej nie zaś energooszczędnej).

Sąd nie dał także wiary zeznaniom świadków w zakresie, w jakim wskazywali oni na liczne inne wady budynku (m.in. stolarka, wentylacja, akustyka, folia kubełkowa), skoro nie znalazły one potwierdzenia w opinii biegłego sądowego.

Z drugiej strony sąd nie podzielił stanowiska pozwanych co do tego, że dach budynku był wolny od wad. Ustalenia biegłego jednoznacznie wskazują, że dach był nieszczelny i wadliwie wykonany, a wady te istniały od początku i nie mogły powstać na skutek późniejszych ingerencji powodów.

Biegły w opinii uzupełniającej nr 2 potwierdził zasadność przeprowadzonych robót i zgodność kosztów z cenami rynkowymi, wskazując jednak, że w celu trwałego usunięcia wad konieczne byłoby również wykonanie dalszych prac, takich jak budowa murków ogniowych, pełne osuszenie stropu czy montaż wyłazu dachowego.

W odniesieniu do pozostałych zarzutów powodów biegły stwierdził, że brak jest jednoznacznych podstaw do przyjęcia wadliwości stolarki okiennej i drzwiowej oraz izolacyjności akustycznej ścian międzylokalowych, albowiem konieczne byłyby badania niszczące lub specjalistyczne, których nie przeprowadzono.

Podobnie brak podstaw do przyjęcia nieprawidłowości w zakresie folii kubełkowej i wentylacji, gdyż rozwiązania przyjęte w projekcie i wykonaniu mieszczą się w dopuszczalnych normach.

Przechodząc do dalszych rozważań - w niniejszej sprawie powodowie dochodzą roszczenia pieniężnego z tytułu kosztów usunięcia wad fizycznych nieruchomości nabytej od pozwanych, wskazując, że budynek mieszkalny posadowiony na działce nr (...) w O. wykazuje liczne nieprawidłowości techniczne i wykonawcze.

Podstawę prawną dochodzonego roszczenia (jak należy przyjąć) stanowią przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, uregulowane w art. 556 i nast. k.c..

Zgodnie z art. 556 § 1 k.c., sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną, która zmniejsza jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży była nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, przekazana powodom w stanie deweloperskim, co jednocześnie przesądza określony standard techniczny i funkcjonalny sprzedanego obiektu.

W myśl art. 556 ¹ § 1 k.c., rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę, albo została wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie też z art. 558 § 1 k.c., odpowiedzialność z tytułu rękojmi może zostać ograniczona lub wyłączona, jednakże w relacjach z konsumentem sprzedawca nie może skutecznie powoływać się na takie ograniczenie (art. 558 § 1 zd. 2 k.c.), ponadto zgodnie z § 2 nie może powoływać się na ograniczenie, jeżeli wadę podstępnie zataił.

W myśl art. 560 § 1 k.c. kupujący może w razie stwierdzenia wady rzeczy żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy. Orzecznictwo i doktryna w pewnych sytucjach wyjątkowo dopuszczają także możliwość dochodzenia przez kupującego równowartości kosztów usunięcia wad w ramach reżimu rękojmi. Roszczenie powodów o zapłatę kosztów naprawy dachu należy zatem w okolicznościach sprawy również traktować również jako wyjątkowo dopuszczalną formę realizacji uprawnień z rękojmi.

Co do dopełnienia warunków formalnych skorzystania z rękojmi – te zostały dochowane.

Zgodnie z art. 563 § 1 k.c., kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu roku od jej wykrycia. Powodowie wykazali, że reklamacja została złożona w terminie, pierwsze pismo datowane jest na maj 2020 r., a następnie powodowie skierowali wezwanie do usunięcia wad we wrześniu 2020 r., przy czym wady ujawniły się w niedługim czasie od rozpoczęcia użytkowania nieruchomości. W przypadku nieruchomości termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wynosi pięć lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 1 k.c.), co w niniejszej sprawie również zostało dochowane.

Powodowie nie domagają się odstąpienia od umowy, lecz żądają zapłaty kwoty odpowiadającej kosztom usunięcia stwierdzonych wad, co stanowi - jak już to zostało powiedziane- w pewnych sytuacjach dopuszczalną formułę realizacji roszczenia w ramach reżimu rękojmi. Roszczenie to ma charakter zbliżony do odszkodowawczego i zmierza do przywrócenia stanu zgodnego z umową poprzez pokrycie kosztów niezbędnych napraw, choć nie jest wprost wyartykułowane w KC.

Zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. ciężar dowodu co do istnienia wad i odpowiedzialności sprzedawcy za nie spoczywał na powodach i powyższemu sprostali oni częściowo tj. w odniesieniu do dachu, nie czyniąc jednak temu zadość w pozostałym zakresie.

Zgromadzony materiał dowodowy, w tym opinie biegłego sądowego oraz dokumentacja fotograficzna i rachunkowa, pozwala na przyjęcie, że część zgłoszonych przez powodów wad rzeczywiście występuje i wpływa na użyteczność oraz wartość nieruchomości. Brak reakcji pozwanych na zgłoszenia oraz ich ostatecznie bierna postawa wobec wezwania do zapłaty uzasadniają przyjęcie ich odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

W świetle poczynionych ustaleń faktycznych Sąd uznał powództwo za zasadne jedynie częściowo. W toku postępowania dowodowego zostało wykazane, że budynek nabyty przez powodów posiadał istotne wady w zakresie pokrycia dachowego. Biegły sądowy w swoich opiniach (z września 2023 r., marca 2024 r. oraz marca 2025 r.) jednoznacznie stwierdził, że dach wykonany został wadliwie, co skutkowało jego nieszczelnością, powstawaniem zacieków w pomieszczeniach mieszkalnych oraz zawilgoceniem stropu.

Powodowie, nie doczekawszy się działań naprawczych ze strony pozwanych, zlecili przeprowadzenie remontu dachu, którego koszt w ich części wyniósł 35.837,64 zł. Koszty te zostały udokumentowane przedłożonymi umowami, fakturami i potwierdzeniami przelewów. Biegły potwierdził, że prace te były konieczne, a poniesione koszty odpowiadają cenom rynkowym. Wobec powyższego Sąd zasądził na rzecz powodów dochodzoną z tego tytułu w/w kwotę.

W pozostałym zakresie żądanie zapłaty nie zasługiwało na uwzględnienie i to z różnych przyczyn.

Opinie biegłego sądowego nie potwierdziły bowiem, aby zgłoszone przez powodów wady w zakresie stolarki okiennej i drzwiowej, izolacyjności akustycznej ścian, wykonania folii kubełkowej czy działania wentylacji grawitacyjnej miały charakter wad w rozumieniu przepisów o rękojmi. Biegły wskazał, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż elementy te zostały wykonane w sposób sprzeczny z projektem budowlanym lub obowiązującymi normami, a dla przesądzenia o ich wadliwości konieczne byłyby dalsze badania specjalistyczne, które nie zostały przeprowadzone.

W tym zakresie twierdzenia powodów nie znalazły wystarczającego udokumentowania w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Nadto Sąd nie uwzględnił roszczeń odnoszących się do rzekomych wad ogrodzenia czy balustrad, uznając je za uchybienia o charakterze eksploatacyjnym bądź estetycznym, niemające istotnego wpływu na wartość użytkową nieruchomości.

Odrębnego też omówienia wymagają te elementy sprzedanej nieruchomości (budynku), które jakkolwiek mogłyby być poczytane za wady – nie obciążają pozwanych.

W części, w której powództwo zostało oddalone, chodziło w istocie o te rozwiązania, które miały charakter ewentualnych wad jawnych i łatwo dostrzegalnych w chwili zawierania umowy. Dotyczy to zwłaszcza takich elementów jak: niektóre mankamenty ogrodzenia, brak balustrad przy schodach, (czy zbyt niskie balustrady), brak wyłazu na dach, czy brak murków ogniowych.

Wady te bowiem, były widoczne już na pierwszy rzut oka i nie wymagały wiadomości specjalnych do ich stwierdzenia. Powodowie mieli możliwość dokonania oględzin budynku przed podpisaniem aktu notarialnego, a w samym akcie - co należy powtórzyć- złożyli oświadczenie, iż zapoznali się ze stanem technicznym nieruchomości i „uwag nie wnoszą”. Co prawda oświadczenie to nie uchyla odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi w stosunku do konsumenta (art. 558 § 1 zd. 2 k.c.), jednakże tutaj nie zachodzi taka sytuacja z różnych przyczyn.

Po pierwsze bowiem, wzmiankowany zapis nie był zastrzeżeniem umownym ograniczającym rękojmię jako taką w rozumieniu powołanego przepisu, lecz notarialnym potwierdzeniem faktu dokładnej lustracji nabywanej nieruchomości, również w kontekście jej stanu technicznego.

Po wtóre, powodowie nie nabywali domu od przedsiębiorcy w ramach prowadzonej przez stronę pozwaną działalności gospodarczej

Zastosowanie bowiem ma tutaj przepis art. 557 § 1 kc.

Zauważyć należy, iż zgodnie z tym to przepisem wiedza o wadzie ze strony kupującego eliminuje odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.

Warto jedynie zauważyć, iż brak murków oporowych jak również wyłazu na dach wynikał wprost z projektu, co wynika z przedostatniej opinii biegłego (k. 230) oraz z projektu.(k. 341-342).

Po czwarte wreszcie, po doręczeniu tej przedostatniej opinii strona powodowa zgłaszała jedynie informacje co do dachu budynku i zamiaru niezwłocznego podjęcia robót naprawczych dachu. (k. 270).

Dalej przedstawiła zgodę na odkrywki dachu (k. 274), skupiając się na kosztorysie robót właśnie dachu dotyczących (k. 468), dalej składając wniosek o biegłego jedynie w zakresie weryfikacji poniesionych kosztów kompleksowej naprawy dachu. (k. 472)

Stąd też kolejne wnioski powodów dotyczące pozostałych wad należało uznać za spóźnione, co znalazło odzwierciedlenie w ich pominięciu.

Co do zarzutów pozwanych i wniosków o ponowienie opinii w zakresie, jak w piśmie z dnia 29 04 2024 r. (k. 262) te stały się bezprzedmiotowe, skoro Sąd ostatecznie uznał, iż brak podstaw dla odpowiedzialności pozwanych z tytułu innych wad niż wady pokrycia dachowego.

Co do zarzutu zaś, iż pozwani mieli deklarować wykonanie miejscowych napraw, tu zgodzić się należy z biegłym, iż kompleksowa naprawa dachu była z punktu widzenia przywrócenia mu właściwego stanu niezbędna i jednocześnie racjonalna.

Co do deklaracji zaś ze strony pozwanych - tu trudno przypisać powodom brak lojalności kontraktowej w postaci pospiesznego zlecenia prac, skoro wady jako takie były od początku kwestionowane przez pozwanych (prace zostały przez powodów zlecone w czwartym roku procesu), zaś trudno wymagać, by powodowie mieli dalej wyczekiwać na wiążącą decyzję pozwanych co do sposobu, terminu oraz zakresu napraw, bo z przyczyn oczywistych tego wymagać nie sposób.

Warto jedynie odnieść się do tego, że dach został wyremontowany w całości, zatem w zakresie obejmującym całą jego powierzchnię – tu wymaga podkreślenia, iż powodowie przedłożyli rachunek (faktury) i przelewy jedynie za swoją część przynależnego im dachu, proporcjonalną do powierzchni zadaszenia ich jedynie domu, co wynika z porównania kosztorysu całościowego na 91 950,- zł (netto) oraz aneksu na 7600,- zł netto, z adnotacją o obciążeniu 1/3 powodów, nadto umów (k. 474-475) oraz faktur (k. 478, 480) i kopii przelewów (k. 479,481)

Argumentacja zatem pozwanych co do oczywistego zawyżenia robót jako dotyczących całego dachu jest całkowicie chybiona.

Sąd uznał zatem, że jedynie wady w zakresie pokrycia dachowego mogą obciążać pozwanych, co skutkowało zasądzeniem na rzecz strony powodowej kwoty odzwierciedlającej koszty tejże właśnie kompleksowej naprawy dachu w ich części.

Warto jedynie zauważyć, iż były to koszty nie tylko obejmujące likwidacje przecieków, lecz usunięcie innych niedociągnięć wymienione w piśmie powodów z dnia 12 11 2024 r. w pkt 3. (k. 472v)

Natomiast niejako na poparcie argumentacji dotyczącej braku podstaw dla przyjęcia swoistego „automatyzmu” w postaci prawnej racji dla obciążenia pozwanych kosztem usunięcia wszelkich wad - tu warto przywołać treść art. 560 § 3 kc nakazującego co do zasady obciążać sprzedawcę obniżeniem ceny w takim stopniu (proporcji) do ceny jaka wynika z proporcji wartość rzeczy (tu nieruchomości z wadą) do wartości rzeczy bez wady.

Na tę okoliczność powodowie konsekwentnie wniosków dowodowych nie składali, co winno od strony procesowej dla nich rodzić negatywne skutki.

Jeśli zaś powodowie chcieli skorzystać z treści art. 560 § 1 zd. ostatnie kc w zw. z art. 471 i nast. kc, to tu należy wskazać, iż w sprawie zachodzi sytuacja zawarcia umowy sprzedaży, nie zaś np. umowy o roboty budowlane lub umowy deweloperskiej.

Trudno zatem wprost obciążać odpowiedzialnością kontraktową sprzedawcy za ewentualne błędy projektowe jak wadliwe przyłącze kanalizacji deszczowej, czy brak murków ogniowych, lub brak wyłazu itp., które to błędy jak logicznie należy przyjąć są ewentualnymi bledami projektowymi, nie są zaś wyrazem niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości.

I w tym zatem kontekście należało uznać, iż istnieją podstawy do oddalenia powództwa za błędy projektowe.

Końcowo należy jedynie stwierdzić, iż osuszenie stropu, o którym wzmiankuje biegły w opinii jest na obecnym etapie sprawy bezprzedmiotowe o tyle, iż powodowie licząc się z konsekwencjami podjętych przez siebie zabiegów naprawczych, siłą rzeczy wzięli na siebie ciężar konsekwencji takiego, a nie innego sposobu ich zlecenia oraz wykonania, a także bardziej lub mniej nieodwracalnych takiego,ccc a nie innego sposobu wykonania ich skutków.

Z tego względu roszczenie w tej części zostało oddalone.

Mając powyższe na względzie, Sąd uwzględnił powództwo w części dotyczącej zwrotu poniesionych przez powodów kosztów remontu dachu w wysokości 35.837,64 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 2020 r. (punkt II sentencji wyroku), a w pozostałym zakresie powództwo oddalił jako nieudowodnione (punkt III sentencji wyroku).

W zakresie żądania odsetek ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek ustawowych za opóźnienie, niezależnie od tego, czy poniósł szkodę i niezależnie od przyczyn opóźnienia. W niniejszej sprawie powodowie wezwaniem z dnia 1 września 2020 r. zakreślili pozwanym termin 5 dni od dnia doręczenia wezwania na zapłatę żądanej kwoty. Wezwanie to zostało doręczone pozwanym w dniu 04.09.2020 r., a zatem termin płatności upłynął w dniu 09.09.2020 r. Ponieważ pozwani nie spełnili świadczenia w zakreślonym terminie, od dnia 10.09.2020 r. pozostawali w opóźnieniu. Z tego względu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 10 września 2020 r. aż do dnia zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 100 zd. 1 k.p.c. Zgodnie z art. 98 k.p.c., strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi, na jego żądanie, koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Jednakże w myśl art. 100 k.p.c., jeżeli każda ze stron utrzymała się ze swoim żądaniem tylko w części, Sąd stosunkowo rozdziela koszty albo znosi je wzajemnie. W niniejszej sprawie powodowie dochodzili kwoty 76.000 zł, natomiast Sąd zasądził na ich rzecz 35.837,64 zł. Oznacza to, że powodowie wygrali sprawę w 47,15%, a pozwani ulegli ich żądaniu w 52,85%. Uwzględniając powyższe proporcje, Sąd obciążył strony kosztami procesu stosunkowo, w takim zakresie, w jakim przegrały sprawę. Szczegółowe wyliczenie kosztów procesu oraz kosztów sądowych, w tym rozliczenie wzajemnych należności stron, Sąd na podstawie art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. pozostawił referendarzowi sądowemu do czasu uprawomocnienia się wyroku. (punkt IV sentencji wyroku)