Wyrok z 2 kwietnia 2026, sygn. III C 281/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2026 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, III Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Tomasz Niewiadomski

Protokolant: Paulina Budek

po rozpoznaniu 20 marca 2026 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. (REGON (...))

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (KRS (...))

o zapłatę (symbol 304)

I.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz powoda Wspólnoty mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. kwotę 195 700 (sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy siedemset) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

a.  od kwoty 156 700 (sto pięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset) złotych od dnia 15 maja 2022 roku do dnia zapłaty;

b.  od kwoty 39 000 (trzydzieści dziewięć tysięcy) złotych od dnia 27 lutego 2023 roku do dni zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz powoda Wspólnoty mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. kwotę 12 367 (dwanaście tysięcy trzysta sześćdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Tomasz Niewiadomski

Sygn. akt III C 281/25

UZASADNIENIE

wyroku z 2 kwietnia 2026 roku

Pozwem z 28 września 2022 roku ( data nadania przesyłki poleconej k. 100) powód - Wspólnota mieszkaniowa (...) z siedzibą w W., domagał się zasądzenia od pozwanego - (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., kwoty 315 200 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 15 maja 2022 roku do dnia zapłaty. Powyższa kwota miała stanowić przede wszystkim sumę kar umownych za niewykonanie zobowiązania polegającego na braku dopuszczenia powoda do korzystania z wiaty śmietnikowej przy ul. (...) w wysokości 109 100 złotych oraz za brak ustanowienia służebności umożliwiającej przejazd i dostęp do tego obiektu w wysokości 86 600 złotych. Ponadto na powyższą sumę składać się miało odszkodowania za niewykonanie zobowiązania w wysokości 80 000 złotych, koszty rozbudowy utrzymania dodatkowej wiaty w wysokości 17 500 złotych, dodatkowego sprzątania w wysokości 2000 złotych oraz zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych w postaci konieczności znoszenia immisji związanych z przykrym zapachem oraz widokiem porozrzucanych śmieci w wysokości 20 000 złotych. Powód nie żądał faktycznego dopuszczenia do wiaty ani ustanowienia służebności, lecz wyłącznie roszczeń pieniężnych wynikających z niewykonania zobowiązań przez pozwanego. Przedmiotem żądania pozwu było także zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała tło i genezę sporu pomiędzy stronami. W szczególności podniosła, że pozwany podejmował działania w celu wybudowania bloku mieszkalnego na nieruchomości przy ul. (...). Czynności te zostały jednak wstrzymane w wyniku działań Wspólnoty (...) w postępowaniu administracyjnym dotyczącym pozwolenia na budowę. Przedmiotem sporu było zapewnienie mieszkańcom tej wspólnoty dostępu do wiaty śmietnikowej. W celu zakończenia sporu w dniu 13 lutego 2018 roku Wspólnota mieszkaniowa (...) zawarła z (...) sp. z o.o. sp. k. porozumienie, którego celem było uregulowanie zasad współpracy w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej przy ul. (...) w W.. Na mocy tego porozumienia pozwany zobowiązał się w szczególności do wybudowania i przekazania na rzecz Wspólnoty altany śmietnikowej, która miała zapewnić właściwą obsługę nieruchomości w zakresie gospodarki odpadami, a także do ustanowienia nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności obejmującej prawo przechodu, przejazdu oraz dostępu do tej altany przez działkę oznaczoną (...). Jak podniosła strona powodowa, zgodnie z § 2 ust. 1 porozumienia altana powinna zostać oddana do użytkowania najpóźniej do dnia 30 września 2019 roku, natomiast ustanowienie służebności powinno nastąpić w terminie 7 dni od oddania inwestycji do użytkowania, co miało miejsce 13 maja 2020 roku. Tym samym termin wykonania tego obowiązku upłynął w dniu 20 maja 2020 roku. Pozwany jest następcą prawnym (...) sp. z o.o. sp. k.

Powód wskazał, że pomimo jednoznacznych postanowień ww. porozumienia, pozwany nie wykonał przyjętych zobowiązań. Altana nie została przekazana w terminie, a jej faktyczna funkcjonalność, nawet po jej wybudowaniu, nie odpowiadała potrzebom Wspólnoty. Jednocześnie nie ustanowiono wymaganej służebności, co skutkowało brakiem realnego i prawnie zabezpieczonego dostępu do infrastruktury służącej gospodarce odpadami.

Strona powodowa podkreśliła, że niewykonanie zobowiązań umownych doprowadziło do powstania istotnych trudności w codziennym funkcjonowaniu nieruchomości. Wskazano w szczególności, że istniejąca altana jest wykorzystywana przez kilka wspólnot, co powoduje jej przeciążenie, przepełnienie odpadami oraz powstawanie uciążliwych immisji w postaci nieprzyjemnych zapachów, obecności gryzoni i pogorszenia warunków sanitarnych. W konsekwencji mieszkańcy zmuszeni byli korzystać z innych rozwiązań, w tym z kolejnej, wydzierżawionej altany położonej bliżej budynku, co generowało dodatkowe koszty.

Powód podniósł również, że przedstawiciele pozwanego unikali kontaktu w sprawie wiaty, nie odpowiadali na kierowaną korespondencję, a informacje o uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku zostały przez Wspólnotę powzięte z opóźnieniem, niezależnie od działań pozwanego. W ocenie powoda działania te miały charakter celowy i zmierzały do uchylenia się od wykonania przyjętych zobowiązań. W związku z powyższym strona powodowa wskazała, że na podstawie postanowień porozumienia była uprawniona do naliczania kar umownych w wysokości 100 złotych za każdy dzień opóźnienia. W odniesieniu do obowiązku wydania altany powód wyliczył okres opóźnienia od dnia 1 października 2019 roku do dnia 26 września 2022 roku, co stanowiło 1091 dni i odpowiadało kwocie 109 100 złotych. Natomiast w zakresie obowiązku ustanowienia służebności powód wskazał okres od dnia 20 maja 2020 roku do dnia 26 września 2022 roku, tj. 866 dni, co dawało kwotę 86 600 złotych.

Niezależnie od powyższego powód dochodził także odszkodowania w wysokości 80 000 złotych, obejmującego koszty związane z koniecznością korzystania z alternatywnej infrastruktury, w tym dzierżawy i utrzymania dodatkowej altany przy budynku, a także koszty planowanych prac dostosowawczych i remontowych. W ocenie powoda koszty te pozostawały w bezpośrednim związku z niewykonaniem zobowiązań przez pozwanego. Ponadto powód wskazał, że zaistniała sytuacja doprowadziła do naruszenia dóbr osobistych mieszkańców Wspólnoty, w szczególności prawa do korzystania z nieruchomości w sposób niezakłócony, w warunkach odpowiadających podstawowym standardom sanitarnym i estetycznym. Powód podniósł, że uciążliwości związane z funkcjonowaniem przepełnionej altany, w tym odór, obecność odpadów oraz insektów i gryzoni, powodowały poczucie dyskomfortu, zagrożenia sanitarnego oraz obniżenie standardu życia mieszkańców i cen ich mieszkań. W konsekwencji strona powodowa wniosła o zasądzenie od pozwanego kwoty 195 700 złotych tytułem kar umownych, kwoty 119 500 złotych tytułem odszkodowania oraz zadośćuczynienia, a także o zasądzenie kosztów procesu ( pozew k. 3-12).

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości. Zakwestionował on zarówno zasadność dochodzonych roszczeń, jak i podstawy ich naliczania. W uzasadnieniu w pierwszej kolejności przyznał, iż jest następca prawnym (...) sp. z o.o. oraz Projekt (...) sp. z o.o. sp. k. Zakwestionował natomiast istnienie obowiązku wykonania zobowiązania w postaci wybudowania altany śmietnikowej zgodnie z treścią porozumienia z 13 lutego 2018 roku, w tym w szczególności zapłaty kar umownych, odszkodowania oraz zadośćuczynienia.

Zdaniem pozwanego brak jest podstaw prawnych do przypisania mu odpowiedzialności w tym zakresie. Wskazał także, że dokument ten odwoływał się do załącznika nr 1, określającego plan zagospodarowania terenu, który jednak – według wiedzy pozwanego – nigdy nie został sporządzony ani podpisany przez strony. Brak tego załącznika miał powodować, że nie zostały określone istotne elementy świadczenia, w tym lokalizacja i sposób wykonania tego obiektu. W konsekwencji oznaczać to miało, że po stronie pozwanego nie powstał obowiązek wybudowania jakiejkolwiek altany.

Ponadto pozwany podniósł, że skuteczność porozumienia była uzależniona od podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, stanowiącej jej integralny załącznik (załącznik nr 3). W ocenie pozwanego brak takiej uchwały oznacza, iż porozumienie stanowiło czynność prawną kulejącą, a wobec braku jego potwierdzenia przez uprawniony organ wspólnoty – nie wywoływało skutków prawnych. Tym samym pozwany nie był zobowiązany do jego wykonania.

Niezależnie od powyższego pozwany wskazał, że altana śmietnikowa przy ul. (...) została faktycznie wybudowana i oddana do użytkowania, a powód oraz inne wspólnoty korzystają z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. W ocenie pozwanego rzeczywistym problemem nie jest jednak brak altany, lecz jej niewystarczająca pojemność, co jednak nie może być utożsamiane z niewykonaniem zobowiązania umownego. Pozwany podniósł również, że porozumienie nie przewidywało wyłącznego prawa powoda do korzystania z altany śmietnikowej. W konsekwencji korzystanie z niej przez inne podmioty nie stanowi naruszenia jego postanowień.

Jednocześnie wskazano, że powód był zobowiązany do współpracy przy realizacji inwestycji, a ewentualne nieprawidłowości w zakresie funkcjonowania altany mogą wynikać z braku takiej współpracy lub działań samego powoda.

Odnosząc się do roszczenia o zapłatę kar umownych, pozwany wskazał, że są one nienależne. Kara umowna została bowiem zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewybudowania lub nieoddania altany do użytkowania w terminie, podczas gdy – jak podniesiono – altana została wybudowana i jest użytkowana. Ponadto powód dokonał niedopuszczalnej kumulacji kar umownych, obejmując nimi różne aspekty tego samego zobowiązania.

W zakresie obowiązku ustanowienia służebności pozwany wskazał, że porozumienie nie określało w sposób wystarczająco precyzyjny jej zakresu, co uniemożliwiało wykonanie tego obowiązku. Ponadto podniósł, że po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej nieruchomość stała się współwłasnością właścicieli lokali, co oznacza, iż ustanowienie służebności wymagałoby uchwały właścicieli, a pozwany utracił możliwość samodzielnego dysponowania nieruchomością w tym zakresie.

Pozwany zakwestionował również roszczenie odszkodowawcze, wskazując, że powód nie wykazał ani faktu poniesienia szkody, ani jej wysokości, ani związku przyczynowego pomiędzy rzekomym naruszeniem porozumienia a wskazywanymi kosztami. W szczególności podniesiono, że przedstawione przez powoda wyliczenia mają charakter hipotetyczny i nie znajdują oparcia w rzeczywiście poniesionych wydatkach.

Odnosząc się do żądania zadośćuczynienia, pozwany zaprzeczył, aby jego działania doprowadziły do naruszenia dóbr osobistych członków wspólnoty. Wskazał, że ewentualne nieprawidłowości w zakresie utrzymania porządku wokół altany mogą wynikać z niewłaściwego korzystania z niej przez samych mieszkańców, a nie z działania lub zaniechania pozwanego. Ponadto pozwany podniósł, że powód przez długi okres nie podejmował żadnych działań zmierzających do egzekwowania postanowień porozumienia, a pierwsze wezwania w tym zakresie zostały skierowane dopiero w 2022 roku, tj. po upływie ponad dwóch lat od terminu jego wykonania. W ocenie pozwanego świadczy to o braku rzeczywistego naruszenia interesów powoda oraz wskazuje na instrumentalny charakter dochodzonych roszczeń ( odpowiedź na pozew k. 112-118).

W dalszym toku sprawy strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska w sprawie. Dodatkowo strona powodowa wykazała, że została podjęta uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę o wyrażeniu zgody zarządowi na zawarcie porozumienia z 13 lutego 2008 roku ( pismo przygotowawcze powoda k. 142 – 148; protokół rozprawy k. 210 – 217, k. 258 – 259v, k. 279 – 282, k. 340 - 343).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa (...) w W. jest zlokalizowana na działkach o numerach ewidencyjnych (...) Obejmuje on jeden budynek wzniesiony w latach 50. XX wieku, położony około 3 km od ścisłego centrum W., w sąsiedztwie dużych arterii komunikacyjnych, tj. ul. (...) i ul. (...) roku. Sąsiaduje ona od zachodu z nieruchomością położną przy ul. (...), składającej się z działki o (...) z obrębu, (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta (...) ( okoliczność bezsporna; zeznania X. N. k. 211 - 213).

Na działce położonej przy ul. (...), kilkadziesiąt lat temu władze gminy O. wybudowały altanę śmietnikową przeznaczoną do obsługi mieszkańców budynku przy ul. (...). Altana ta przez dziesięciolecia stanowiła integralny element infrastruktury służącej prawidłowemu funkcjonowaniu nieruchomości, pozostając w faktycznym, nieprzerwanym użytkowaniu mieszkańców budynku przy ul. (...). Była ona okresowo remontowana, co świadczy o utrwalonym i akceptowanym przez wszystkich zainteresowanych sposobie korzystania z tej części przestrzeni ( zeznania X. N. k. 211 – 213; zeznania I. I. k. 213 – 217).

Na początku lat 90 - tych XX wieku doszło do zwrotu działki przy ul. (...) poprzednim właścicielom, jednak zmiana ta nie wpłynęła na sposób korzystania z altany – nadal była ona użytkowana przez mieszkańców budynku przy ul. (...) ( zeznania X. N. k. 211 – 213; zeznania I. I. k. 213 – 217, zeznania Z. X. k. 280 – 281).

Następnie na początku XXI wieku działkę tę nabyła (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. w celu budowy nowego bloku mieszkalnego. Działania te zostały jednak wstrzymane w wyniku działań Wspólnoty mieszkaniowej (...) w postępowaniu administracyjnym dotyczącym pozwolenia na budowę. Przedmiotem sporu było zapewnienie mieszkańcom tej wspólnoty dostępu do wiaty śmietnikowej ( zeznania X. N. k. 211 – 213; zeznania I. I. k. 213 – 217, zeznania Z. X. k. 280 – 281).

Kwestia zapewnienia wspólnotom możliwości korzystania z nowej wiaty była przedmiotem rozmów pomiędzy deweloperem a wspólnotą mieszkaniową (...). Rozmowy te miały charakter wieloetapowy i obejmowały także korespondencję oraz uzgodnienia dotyczące lokalizacji wiaty. Problem gospodarki odpadami był znany stronom już na etapie realizacji inwestycji i stanowił istotny element uzgodnień, w szczególności w zakresie zapewnienia dostępu do wiaty śmietnikowej po zakończeniu budowy ( zeznania Z. X. k. 280 – 281, zeznania E. K. k. 258-259v, zeznania L. A. k. 340-343).

W efekcie 13 lutego 2018 roku zostało zawarte porozumienie pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą
w W. a Wspólnotą mieszkaniową (...)
w W.. Zgodnie z jego treścią (...) sp. z o.o. sp. k. miał wybudować na nieruchomości przy ul. (...) altanę śmietnikową przeznaczoną do korzystania przez Wspólnotę, zgodnie z planem zagospodarowania terenu stanowiącym załącznik nr 1 do porozumienia w terminie do dnia 30 września 2019 roku. Altana miała być dostępna dla mieszkańców Wspólnoty mieszkaniowej (...) i zastąpić dotychczasową altanę zlokalizowaną na działce nr (...). Jednocześnie Wspólnota mieszkaniowa (...) zobowiązała się do współpracy w zakresie ustaleń faktycznych i projektowych dotyczących altany, w tym do niepodejmowania środków zaskarżenia w postępowaniach administracyjnych związanych z inwestycją (§ 2 ust. 2 porozumienia).

Zgodnie z § 2 ust. 5 porozumienia (...) zobowiązał się w terminie 7 dni od dopuszczenia inwestycji do użytkowania złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości Wspólnoty nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności na nieruchomości, na której zlokalizowana będzie altana śmietnikowa, obejmującej m.in. prawo przechodu, przejazdu oraz dostępu. Z kolei zgodnie z § 2 ust. 6 porozumienia zobowiązał się do złożenia wniosku o ujawnienie tej służebności w księdze wieczystej.

W § 3 porozumienia przewidziano, że od chwili oddania altany do użytkowania lub ustanowienia służebności Wspólnota będzie ponosić koszty jej utrzymania, w tym remontów oraz wywozu odpadów. Z kolei Wspólnota mieszkaniowa (...) miała mieć zapewnione odrębne pomieszczenie do składowania odpadów, które miało być zlokalizowane na kondygnacji -1, tj. w garażu podziemnym.

W § 4 ust. 1 i 2 porozumienia strony zastrzegły kary umowne w wysokości 100 złotych za każdy dzień opóźnienia odpowiednio w przypadku niewybudowania altany lub nieoddania jej do użytkowania w terminie, a także w przypadku niewykonania obowiązku ustanowienia służebności lub złożenia wniosku o jej ujawnienie ( porozumienie z 13 lutego 2018 k. 44-47)

Zawarcie powyższego porozumienia umożliwiło kontunuowanie procesu inwestycyjnego. Świadczy o tym fakt, że już 15 lutego 2018 roku Prezydent m. st. B. wydał decyzję na mocy której zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce (...) sp. z o.o. sp.k. pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej m.in. budowę budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą, w tym miejscem gromadzenia odpadów ( decyzja nr (...) z dnia 15 lutego 2018 roku k. 124-124v). W związku z realizacją inwestycji deweloperskiej na terenie nieruchomości przy ul. (...), dotychczasowa wiata śmietnikowa została rozebrana, a w jej miejsce planowano wybudowanie nowej wiaty śmietnikowej. W okresie prowadzenia robót budowlanych mieszkańcy korzystali z wiat tymczasowych ( zeznania X. N. k. 211 – 213; zeznania I. I. k. 213 – 217, zeznania Z. X. k. 280 – 281, zeznania V. I. k. 341-342).

W dniu 7 czerwca 2018 roku pomiędzy (...) sp. k. a Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w W. zostało zawarte porozumienie dotyczące korzystania z wiaty śmietnikowej przy ul. (...) ( porozumienie z dnia 7 czerwca 2018 roku k. 306-307v).

Zaświadczeniem z dnia 4 maja 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W.stwierdził brak podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestycji realizowanej przez (...) sp. z o.o. sp.k., obejmującej m.in. budowę budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą, w tym altaną śmietnikową ( zaświadczenie z dnia 4 maja 2020 roku k. 72).

Oddanie budynku przy ul. (...) do użytkowania nastąpiło 13 maja 2020 roku. Mimo tego (...) sp. z o.o. nie przekazał Wspólnocie mieszkaniowej (...) odbudowanej wiaty ani nie ustanowił na jej rzecz służebności. W efekcie Wspólnota ta była zmuszona do dzierżawy wiaty na działce nr (...)niedaleko ul. (...), ponosząc z tego tytułu dodatkowe koszty ( protokół oględzin k. 232 – 233, dokumentacja fotograficzna k. 238-240; pkt 2 na planie stanowiącym załącznik do protokołu oględzin k. 234).

Po około roku użytkowania wiata przy ul. (...) na działce nr (...) została rozbudowana, co miało umożliwić składowanie gabarytów. W praktyce jednak nowa część została zaadaptowana na dodatkowe kubły na odpady w celu ich segregacji, zgodnie z obowiązującymi przepisami. W efekcie w wiacie nie ma miejsca na składowanie gabarytów. Ich zabranie wymaga umawiania się z wyspecjalizowaną komórką miejską ( protokół oględzin k. 232 – 233, dokumentacja fotograficzna k. 236, k. 242, k. 244 - 245; pkt 1 na planie stanowiącym załącznik do protokołu oględzin k. 234, zeznania świadka L. L. (1) k. 340-341; zeznania V. I. k. 341-342).

W dniu 4 października 2021 roku zawarte zostało porozumienie pomiędzy:
Wspólnotą Mieszkaniową (...) w W., Wspólnotą Mieszkaniową (...)przy ul. (...) w W., Wspólnotą Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w W. oraz (...) sp. z o.o. sp.k. dotyczące korzystania z wiaty śmietnikowej przy ul. (...) ( porozumienie z dnia 4 października 2021 roku k. 335-336v). Dla tych wspólnot mieszkaniowych zostały ustanowione nieodpłatne i nieograniczone w czasie służebności gruntowe, polegające na prawie przechodu przez działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynku numerem (...), dostępu oraz korzystania z altany śmietnikowej, zlokalizowanej na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynku numerem (...)na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonych przy ulicy (...). Zostały one ujawnione w księgach wieczystych, w tym (...) prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...), jak również (...) oraz (...).

Stan wiaty przy ul. (...) pozostaje niezadowalający. Jednokrotnie (...) odmówiło odbioru śmieci, a na co dzień w wiacie panuje nieporządek. Mieszkańcy mają klucze i powinni zamykać wiatę, jednak tego nie czynią. Nie stosują się również do oznakowań kubłów i nie segregują odpadów. Wiaty są niewystarczające, aby pomieścić odpady gabarytowe pięciu wspólnot, ale propozycja dewelopera dotycząca rozbudowy mogłaby wyeliminować te ograniczenia. Altana przy ul. (...) jest użytkowana przez kilka wspólnot i często pozostaje w złym stanie – okresowo panuje tam nieporządek, nie przestrzega się zasad segregacji ( fotografie k. 51-53, k. 57-60, k. 79-99; zeznania świadka L. L. (1) k. 340-341; zeznania V. I. k. 341-342).

Po rozbudowie altany jej funkcjonalność nie uległa poprawie w zakresie składowania odpadów wielkogabarytowych, gdyż nowa część została przeznaczona na dodatkowe pojemniki do segregacji. W praktyce zdarzają się sytuacje, że mieszkańcy budynku przy ul. (...) zostawiają odpady gabarytowe przy altanie dzierżawionej przez Wspólnotę mieszkaniową (...) ( zeznania V. I. k. 341-342).

W dniu 24 stycznia 2022 roku odbyło się zgromadzenie wspólników (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W.. W jego toku wspólnicy podjęli jednomyślnie uchwałę nr 1/01/2022 o rozwiązaniu spółki. Jednocześnie, uchwałą nr 2/01/2022, wspólnicy postanowili o zakończeniu działalności spółki bez przeprowadzania postępowania likwidacyjnego, poprzez przejęcie całego majątku oraz zobowiązań spółki przez jej komplementariusza, tj. (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością ( akt notarialny k. 38-42v).

Pismem z 15 marca 2022 roku Wspólnota mieszkaniowa (...) wezwała (...) sp. z o.o. sp.k. do zapłaty kar umownych oraz realizacji porozumienia z dnia 13 lutego 2018 roku, zarzucając jego niewykonanie, w szczególności brak przekazania altany śmietnikowej oraz nieustanowienie służebności dostępu. Wskazano również, że wybudowana altana jest niewystarczająca i nie spełnia celów porozumienia. Wspólnota dochodziła kar umownych w łącznej kwocie 156 700 złotych ( wezwanie do zapłaty z dnia 15 marca 2022 roku k. 48-50). Pismo zostało przesłane na adres wskazany w Krajowym Rejestrze Sądowym, ale po dwukrotnej awizacji zostało zwrócone do nadawcy 5 kwietnia 2022 roku ( korespondencja k. 66 – 67).

W piśmie z 15 kwietnia 2022 roku Wspólnota mieszkaniowa (...) wezwała wspólników spółki do zapłaty kar umownych oraz realizacji porozumienia z 13 lutego 2008 roku, w szczególności przekazania altany śmietnikowej i ustanowienia służebności. Wskazano, że brak jego wykonania spowodował szkody, w tym problemy z gospodarką odpadami (przepełnienie, odór, gryzonie) oraz konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z zapewnieniem alternatywnej infrastruktury ( wezwanie do zapłaty z dnia 15 kwietnia 2022 roku k. 54-56).

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jest następca prawnym (...) sp. z o.o. ( odpis z Krajowego Rejestru Sądowego k. 120-121; kopia postanowienia k. 137).

* * * * * * *

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, zeznań świadków i stron oraz spostrzeżeń dokonanych w toku oględzin, w tym utrwalonych za pomocą dokumentacji fotograficznej.

Jeśli chodzi o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy to strony nie kwestionowały ich rzetelności ani nie wnioskowały o przedłożenie oryginałów, zgodnie z art. 129 kpc. Również Sąd, badając je z urzędu, nie dopatrzył się żadnych przesłanek, które mogłyby budzić wątpliwości co do ich wiarygodności lub mocy dowodowej. W związku z tym stały się one podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Zgromadzony materiał dowodowy Sąd ocenił jako spójny, logiczny i wzajemnie się uzupełniający. W sposób wyraźny potwierdza on przebieg zdarzeń – od korzystania przez wspólnotę z pierwotnej wiaty przy ul. (...), poprzez jej likwidację w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej, zawarcie porozumienia z 13 lutego 2018 roku, oddanie budynku do użytkowania, aż po brak realizacji zobowiązań pozwanego w zakresie dopuszczenia powoda do korzystania z wiaty oraz ustanowienia służebności. Materiał dowodowy w sposób jasny i przekonujący odzwierciedla przebieg stosunku prawnego między stronami oraz jego następstwa, odpowiadając wskazaniom wiedzy i doświadczenia życiowego, co uzasadnia jego przyjęcie jako wiarygodny.

Nie budzi wątpliwości, że również niepoświadczone kserokopie dokumentów mogą stanowić środek dowodowy w postępowaniu cywilnym. Choć nie są dokumentami w rozumieniu art. 243 ¹ kpc, to stanowią odrębny środek dowodowy w rozumieniu art. 308 kpc, pełniąc funkcję dowodu pośredniego co do istnienia dokumentu o określonej treści, podobnie jak fotografia dokumentu. Ich wykorzystanie w procesie odbywa się zgodnie z przepisami o dowodzie z dokumentów (art. 308 kpc in fine). W niniejszej sprawie brak było podstaw do kwestionowania ich wiarygodności.

Istotne znaczenie dla ustaleń faktycznych miały również oględziny przeprowadzone przez Sąd oraz dokumentacja fotograficzna ( fotografie k. 51-53, k. 57-60, k. 79-99), które w sposób obiektywny obrazowały stan wiaty przy ul. (...), jej funkcjonalność oraz sposób użytkowania. Na ich podstawie Sąd ustalił, że w wiacie panuje nieporządek, użytkownicy nie stosują się do zasad jej zamykania ani do obowiązku segregacji odpadów, a także że jej pojemność – nawet po rozbudowie – nie pozwala na składowanie odpadów gabarytowych.

Za szczególnie cenne Sąd uznał zeznania L. L. (1) ( k. 340-343) - administratora budynku przy ul. (...), który z racji pełnionej funkcji posiadał bezpośrednią i aktualną wiedzę o realiach codziennego funkcjonowania zarówno budynku wybudowanego przez pozwanego, jak i powodowej wspólnoty. Świadek ten w sposób jednoznaczny i przekonujący wskazał, że obecna wiata jest niewystarczająca dla potrzeb pięciu wspólnot mieszkaniowych, co prowadzi do licznych problemów organizacyjnych i eksploatacyjnych. Ocena ta znajduje pełne potwierdzenie w spostrzeżeniach Sądu poczynionych w toku oględzin, co dodatkowo wzmacnia jej wiarygodność.

Zeznania pozostałych świadków, tj. X. N. ( k. 211 - 213), I. I. ( k. 213 – 217), E. K. ( k. 258 – 259v) i Z. X. ( k. 280 – 281) w przeważającej mierze korespondowały z tymi ustaleniami oraz z pozostałym materiałem dowodowym i potwierdzały zarówno sposób korzystania z wiaty, jak i problemy związane z jej funkcjonowaniem oraz skutki braku realizacji porozumienia przez pozwanego. Z tych względów zostały w większości obdarzone walorem wiarygodności. Niczego istotnego dla sprawy nie wniosły natomiast lakoniczne zeznania L. L. (2) ( k. 279 – 280).

Uzupełniająco Sąd dopuścił także dowód z przesłuchania stron. Zeznania przedstawiciela powoda - V. I., były bardzo obszerne i szczegółowe, jednak w pewnym stopniu miały charakter emocjonalny. Wypowiedzi te wskazywały, że spór z pozwanym jest przez stronę powodową odbierany w sposób personalny. W zeznaniach pojawiały się także spekulacje dotyczące powiązań dewelopera z organami miasta, co – w ocenie powoda – miało przekładać się na jego gorsze traktowanie. Jedynie w tej części zeznania te należało ocenić jako mniej wiarygodne i przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem miały charakter subiektywnych ocen, niepopartych obiektywnym materiałem dowodowym.

Przedstawiciel pozwanego - L. A., składał zeznania w sposób uporządkowany i rzeczowy. Niewątpliwie także posiadał on szczegółową wiedzę na temat inwestycji oraz okoliczności związanych z realizacją porozumienia. Nie zdołał jednak w sposób przekonujący wyjaśnić przyczyn, dla których – pomimo upływu znacznego czasu od oddania budynku do użytkowania – nie doszło do wydania wiaty do użytkowania powodowej Wspólnocie. Jednocześnie potwierdził istnienie konfliktu pomiędzy stronami, wskazując, że w jego ocenie powód koncentruje się przede wszystkim na dochodzeniu roszczeń finansowych, a nie na rzeczywistym rozwiązaniu sporu.

Za szczególnie istotne Sąd uznał te fragmenty zeznań przedstawiciela pozwanego, które dotyczyły technicznych możliwości rozbudowy wiaty. W tym zakresie wypowiedzi miały charakter merytoryczny i świadczyły o posiadaniu przez niego wiedzy fachowej, co zwiększało ich wiarygodność.

W konsekwencji Sąd uznał, że zgromadzony materiał dowodowy pozwala na jednoznaczne ustalenie, iż przedmiotem porozumienia była wiata przy ul. (...), a pozwany nie wykonał w sposób należyty przyjętych na siebie zobowiązań w zakresie dopuszczenia powoda do korzystania z niej. Twierdzenia pozwanego dotyczące braku załącznika nr 2 do porozumienia nie podważają tych ustaleń, albowiem identyfikacja wiaty wynika w sposób jednoznaczny z całokształtu materiału dowodowego, w szczególności z zeznań świadków, stron oraz wyników oględzin.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie w zakresie kwoty 195 700 złotych dotyczących kar umownych za brak dopuszczenia do korzystania z wiaty oraz brak ustanowienia służebności w zakreślonym terminie. W pozostałym zakresie podlegało ono oddaleniu.

Nie ulega wątpliwości, iż podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy cywilnej stanowi materiał procesowy (tzn. fakty i dowody) zebrane w toku postępowania, o czym przesądza treść art. 316 § 1 i art. 328 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2026 roku, poz. 468 ze zm., powoływany dalej w skrócie jako kpc). Jednak zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 1964 roku – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2025 roku, poz. 1071 ze zm., powoływany dalej w skrócie jako kc) oraz art. 232 kpc to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Powyższe przepisy stanowią normatywną podstawę zasady kontradyktoryjności, zgodnie z którą ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania, do nich należy gromadzenie materiału i wreszcie to one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6–7, poz. 76, z glosą A. Zielińskiego, Palestra 1998, nr 1–2, s. 204; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 roku, II CKN 70/96, OSNC 1997, nr 8, poz. 113).

W niniejszej sprawie bezsporny pomiędzy stronami był fakt korzystania przez mieszkańców Wspólnoty mieszkaniowej (...) z dawnej wiaty na działce przy (...), jej rozebrania na czas realizacji inwestycji, zawarcia porozumienia z 13 lutego 2018 roku, oddania budynku wybudowanego przez pozwanego do użytkowania w dniu 13 maja 2020 roku, jak również brak dopuszczenia powoda do korzystania z nowej wiaty. Zasadniczym przedmiotem sporu była natomiast interpretacja postanowień ww. porozumienia, przyczyny niewydania altany, brak ustanowienia służebności, naliczenie kar umownych, a także zasadność roszczeń finansowych, w tym odszkodowania i zadośćuczynienia. Dodatkowo sporna była kwestia technicznej możliwości rozbudowy altany i składowania odpadów gabarytowych.

Charakter prawny porozumienia z 13 lutego 2018 roku

Na wstępie należy podkreślić, że stosownie do art. 353 ¹ kc zawarte przez strony porozumienie z 13 lutego 2018 roku ( k. 44 – 47) stanowiło w pełni skuteczne źródło zobowiązania cywilnoprawnego. Jego strony – działając w granicach swobody umów – ukształtowały wzajemne prawa i obowiązki w sposób jednoznacznie wskazujący na wolę zapewnienia powodowi trwałego i rzeczywistego dostępu do infrastruktury niezbędnej do funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Strony mogły swobodnie kształtować treść zobowiązań, ustalać terminy wykonania, wysokość kar umownych oraz zakres służebności. Żadne postanowienia nie przekraczały granic prawa ani zasad współżycia społecznego, a warunki umowy zostały zaakceptowane przez poprzednika prawnego pozwanego. Jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego, nie tylko zaakceptował treść tego zobowiązania, ale również przejął na siebie ryzyko jego wykonania. W tym kontekście nie może budzić wątpliwości, że jego odpowiedzialność powinna być oceniana z uwzględnieniem podwyższonego miernika staranności wynikającego z art. 355 § 2 kc.

Należy przy tym podkreślić, że zobowiązanie pozwanego miało charakter zobowiązania rezultatu, a nie jedynie starannego działania. Jego istotą było bowiem doprowadzenie do konkretnego, weryfikowalnego efektu w postaci wybudowania i oddania do użytkowania altany śmietnikowej oraz ustanowienia skutecznej służebności zapewniającej realny dostęp do tej infrastruktury. Tym samym dla oceny wykonania zobowiązania decydujące znaczenie ma osiągnięcie umówionego rezultatu, a nie sam fakt podjęcia określonych czynności przez dłużnika.

W konsekwencji brak osiągnięcia tego rezultatu – niezależnie od przyczyn leżących po stronie organizacyjnej lub technicznej inwestycji – stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 kc. Pozwany nie wykazał przy tym, aby niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, co – wobec obowiązującego domniemania winy – obciąża go w pełnym zakresie.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że sposób wykonania zobowiązania przez pozwanego nie może być oceniany wyłącznie przez pryzmat formalnego wybudowania altany śmietnikowej, lecz musi uwzględniać jej rzeczywistą funkcjonalność oraz możliwość korzystania z niej przez powoda. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że nawet po realizacji inwestycji dostęp powoda do wiaty nie został zapewniony w sposób odpowiadający treści porozumienia, a sama infrastruktura nie spełniała swojej podstawowej funkcji w zakresie gospodarki odpadami. Tym samym nie można uznać, aby doszło do należytego wykonania zobowiązania, skoro jego cel gospodarczy nie został osiągnięty.

Istotne znaczenie ma również to, że pozwany, pomimo upływu znacznego czasu od oddania budynku do użytkowania, nie doprowadził do formalnego uregulowania sytuacji prawnej powoda poprzez ustanowienie służebności. Obowiązek ten miał charakter jednoznaczny i był powiązany z konkretnym terminem, a jego niewykonanie skutkowało utrzymywaniem się stanu niepewności prawnej po stronie wspólnoty. Taka sytuacja pozostaje sprzeczna z funkcją służebności jako prawa mającego zapewnić trwały i stabilny dostęp do infrastruktury.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że po stronie powoda występowała konieczność organizowania alternatywnych rozwiązań w zakresie gospodarki odpadami. Okoliczność ta potwierdza, że świadczenie pozwanego nie zostało wykonane w sposób umożliwiający normalne funkcjonowanie nieruchomości. Skoro bowiem powodowa wspólnota była zmuszona do korzystania z innych wiat oraz ponoszenia dodatkowych kosztów, oznacza to, że świadczenie pozwanego nie realizowało swojego podstawowego celu. Wbrew twierdzeniom pozwanego - została podjęta uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę o wyrażeniu zgody zarządowi na zawarcie porozumienia z 13 lutego 2008 roku ( kopia uchwały k. 174).

Dodatkowo należy podkreślić, że z materiału dowodowego wynika utrzymujący się konflikt pomiędzy stronami, który jednak nie może wpływać na ocenę istnienia i zakresu obowiązku pozwanego. Okoliczność, że strony pozostawały w sporze co do sposobu realizacji porozumienia, nie zwalniała pozwanego z obowiązku jego wykonania zgodnie z jego treścią. Tym samym brak współdziałania stron nie może być utożsamiany z brakiem odpowiedzialności pozwanego, zwłaszcza że to na nim ciążył obowiązek podjęcia działań prowadzących do wykonania zobowiązania.

Wreszcie, należy mieć na uwadze, że czas trwania opóźnienia w wykonaniu zobowiązania był znaczny, co wzmacnia ocenę, iż doszło do nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze trwałym. Długotrwałość tego stanu wyklucza możliwość uznania go za przejściową trudność organizacyjną i przemawia za przyjęciem, że pozwany nie dochował należytej staranności w realizacji przyjętych obowiązków.

Postanowienia porozumienia dotyczące altany oraz służebności miały charakter funkcjonalny i gospodarczy – służyły zapewnieniu wspólnocie podstawowych warunków korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Tym samym ich wykładnia nie może prowadzić do wniosków formalistycznych, oderwanych od celu umowy, lecz powinna uwzględniać zgodny zamiar stron oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie zobowiązania, zgodnie z art. 65 kc.

Odpowiedzialność pozwanego i funkcja kar umownych

Przechodząc do instytucji kary umownej, wskazać należy, że jej zastrzeżenie w niniejszej sprawie było nie tylko dopuszczalne, ale wręcz racjonalne z punktu widzenia zabezpieczenia interesów powoda. Zgodnie z art. 483 § 1 kc kara umowna stanowi szczególną postać odpowiedzialności kontraktowej, której celem jest uproszczenie dochodzenia roszczeń oraz zdyscyplinowanie dłużnika. W orzecznictwie Sądu Najwyższego konsekwentnie podkreśla się, że kara umowna należy się wierzycielowi już z samego faktu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, niezależnie od tego, czy poniósł on szkodę i w jakiej wysokości ( vide: uchwała z 6 listopada 2003 roku, III CZP 61/03, OSNC 2004 nr 5, poz. 69, str. 1; wyrok z dnia 12 stycznia 2012 roku, II CSKP 71/22, Legalis nr 2657863). Tym samym ciężar dowodu w zakresie przesłanek egzoneracyjnych spoczywa na dłużniku.

Nie ulega wątpliwości, że kara umowna może zostać skutecznie zastrzeżona wyłącznie w odniesieniu do zobowiązań niepieniężnych. Pogląd ten jest utrwalony w orzecznictwie, w którym wskazuje się, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej na wypadek niewykonania świadczenia pieniężnego ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2007 roku, III CSK 288/06, Legalis nr 124558). Jednocześnie jednak pojęcie zobowiązania niepieniężnego należy rozumieć szeroko, co również znajduje potwierdzenie w judykaturze. Wskazuje się bowiem, że kara umowna może zabezpieczać różnego rodzaju obowiązki o charakterze niepieniężnym, nawet jeśli pozostają one w związku z zobowiązaniem pieniężnym ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2008 roku, IV CSK 202/08, Legalis nr 124561).

W niniejszej sprawie pozwany nie wykazał, aby niewykonanie ww. zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności od niego niezależnych. Wręcz przeciwnie, z materiału dowodowego wynika, że źródłem problemu były przyjęte przez niego błędne założenia inwestycyjne, w tym nieprawidłowa koncepcja gospodarki odpadami w nowo wybudowanym budynku. Okoliczność ta obciąża wyłącznie pozwanego jako przedsiębiorcę i nie może prowadzić do ograniczenia jego odpowiedzialności wobec powoda.

Kary umowne za opóźnienie w wydaniu altany

W niniejszej sprawie kara umowna została zastrzeżona w odniesieniu do obowiązków polegających na:



wybudowaniu i wydaniu altany,



dopuszczeniu do korzystania z niej. Nie budzi wątpliwości, że wszystkie te obowiązki mają charakter niepieniężny, a zatem mieszczą się w zakresie zastosowania art. 483 kc.

Zastrzeżona kara umowna została określona w sposób jednoznaczny – jako 100 złotych za każdy dzień opóźnienia. Tego rodzaju konstrukcja odpowiada dopuszczalnej formie kary okresowej. W orzecznictwie podkreśla się, że kara umowna powinna być określona w sposób pozwalający na jej ustalenie bez potrzeby dokonywania dodatkowych uzgodnień między stronami ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2007 roku, I CSK 420/06, Legalis nr 158031). Obowiązek zapłaty kary umownej powstaje niezależnie od tego, czy wierzyciel poniósł szkodę oraz jaka jest jej wysokość ( vide: uchwała Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 roku, III CZP 61/03, OSNC 2004 nr 5, poz. 69, str. 1). Oznacza to, że kara umowna stanowi swoiste zryczałtowane odszkodowanie, którego dochodzenie nie wymaga wykazywania szkody.

Porozumienie zawarte pomiędzy stronami w sposób jednoznaczny określało obowiązek pozwanego polegający na wybudowaniu altany śmietnikowej oraz przekazaniu jej do użytkowania wspólnocie najpóźniej do dnia 30 września 2019 roku. Jednocześnie strony przewidziały mechanizm zabezpieczający wykonanie tego zobowiązania w postaci kary umownej w wysokości 100 złotych za każdy dzień opóźnienia.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że zobowiązanie to nie zostało wykonane w terminie. Pozwany w żaden sposób nie wykazał, że wprowadził powoda w posiadanie odbudowanej wiaty przy ul. (...) . Opóźnienie należy liczyć od dnia 1 października 2019 roku do dnia 26 września 2022 roku, co daje łącznie 1091 dni. Przy przyjętej przez strony stawce 100 złotych dziennie oznacza to, że należna powodowi kara umowna wynosi 109 100 złotych.

Podstawę prawną dochodzonego roszczenia stanowią przepisy art. art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego, które dopuszczają zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W realiach niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że obowiązek wybudowania i wydania altany miał właśnie taki charakter. Należy podkreślić, że kara umowna pełni w obrocie cywilnoprawnym wielorakie funkcje. Po pierwsze, ma charakter kompensacyjny, gdyż stanowi zryczałtowaną formę naprawienia szkody, zwalniając wierzyciela z obowiązku jej szczegółowego wykazywania. Po drugie, pełni funkcję dyscyplinującą, motywując dłużnika do terminowego wykonania zobowiązania. Po trzecie wreszcie, ma charakter prewencyjny, przeciwdziałając powstawaniu sporów i zabezpieczając interes wierzyciela na wypadek niewykonania umowy.

W tym kontekście nie ma znaczenia, czy powód poniósł konkretną szkodę oraz jaka była jej wysokość. Istotne jest jedynie to, że doszło do niewykonania zobowiązania w terminie, co w niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości Sądu.

Nie zasługuje również na uwzględnienie ewentualny zarzut nadmiernego charakteru kary umownej. W ocenie sądu wysokość 100 złotych dziennie nie może być uznana za rażąco wygórowaną, zwłaszcza przy uwzględnieniu charakteru zobowiązania oraz jego znaczenia dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Zapewnienie dostępu do infrastruktury służącej gospodarce odpadami stanowi element podstawowy dla prawidłowego korzystania z nieruchomości, a jego brak przez dłuższy czas generuje istotne utrudnienia organizacyjne i eksploatacyjne.

Dodatkowo należy mieć na uwadze, że pozwany działał jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego, co – zgodnie z art. art. 355 § 2 kc – nakłada na niego obowiązek zachowania podwyższonej staranności. Tym samym to na pozwanym spoczywało ryzyko prawidłowego zaplanowania inwestycji i wykonania przyjętych zobowiązań.

W niniejszej sprawie pozwany nie wykazał, aby niewykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności od niego niezależnych. Przeciwnie, z materiału dowodowego wynika, że przyczyną opóźnienia były przyjęte przez niego założenia organizacyjne oraz inwestycyjne, które okazały się nieadekwatne do rzeczywistych warunków.

Należy podkreślić, że zobowiązanie pozwanego miało charakter zobowiązania rezultatu, a nie starannego działania. Przedmiotem świadczenia było bowiem nie samo podjęcie działań zmierzających do budowy altany i zapewnienia dostępu do niej, lecz osiągnięcie konkretnego, oznaczonego rezultatu w postaci faktycznego i skutecznego dopuszczenia powoda do korzystania z altany oraz ustanowienia służebności zapewniającej trwały dostęp do niej.

Tym samym dla oceny wykonania zobowiązania irrelewantne pozostaje, czy pozwany wybudował altanę jako obiekt budowlany, jeżeli nie zapewnił powodowi możliwości korzystania z niej w sposób zgodny z celem porozumienia. Brak osiągnięcia rezultatu oznacza niewykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 kc.

W konsekwencji należy uznać, że niewydanie altany w terminie stanowiło niewykonanie zobowiązania w rozumieniu art. art. 471 kc, a zastrzeżona kara umowna stanowiła adekwatny i w pełni uzasadniony środek ochrony interesów powoda. Mając powyższe na uwadze, sąd uznał, że powód był w pełni uprawniony do dochodzenia kary umownej w wysokości 109 100 złotych, a jej zasądzenie jest zarówno zgodne z treścią łączącego strony stosunku prawnego, jak i z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego

Kara umowna za brak ustanowienia służebności

Porozumienie zawarte pomiędzy stronami przewidywało także ustanowienie na rzecz powoda nieodpłatnej, nieograniczonej w czasie służebności gruntowej, obejmującej prawo przechodu, przejazdu oraz dostępu do altany śmietnikowej zlokalizowanej na działce nr (...). Strony określiły również mechanizm zabezpieczenia wykonania tego zobowiązania poprzez zastrzeżenie kary umownej w wysokości 100 złotych za każdy dzień opóźnienia. Zgodnie z treścią porozumienia kary te miały być naliczane po upływie 7 dni od oddania budynku do użytkowania, tj. od dnia 20 maja 2020 roku.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że do dnia
26 września 2022 roku pozwany nie ustanowił przewidzianej w porozumieniu służebności. Oznacza to, że opóźnienie w wykonaniu tego zobowiązania trwało 866 dni, co przy przyjętej przez strony stawce 100 złotych dziennie uzasadnia naliczenie kary umownej w wysokości 86 600 złotych. W porozumieniu deweloper zobowiązał się do przekazania niezwłocznie do użytku Wspólnocie altany śmietnikowej, która zgodnie z jego § 2 ust. 1 winna być oddana do użytku wspólnocie do dnia 30 września 2019 roku. Pozwany na mocy jego § 4 ust. 1 oraz 2 zobowiązał się do zapłaty kar umownych w przypadku niewywiązania się z ww. postanowień.

Należy podkreślić, że powyższe zobowiązanie było w pełni wykonalne i dostatecznie skonkretyzowane. Dotyczyło ono jednej, ściśle oznaczonej nieruchomości oraz jasno określonych uprawnień – przechodu, przejazdu i dostępu do wiaty. Wbrew twierdzeniom pozwanego, brak szczegółowego załącznika graficznego nie uniemożliwiał ani nie utrudniał wykonania tego obowiązku. W praktyce obrotu ustanawianie służebności o analogicznym zakresie następuje często przy użyciu opisów słownych, uzupełnianych ewentualnie dokumentacją geodezyjną na etapie czynności notarialnych.

Co więcej, z ustalonego stanu faktycznego wynika, że dla innych wspólnot mieszkaniowych funkcjonujących na sąsiednich nieruchomościach podobne służebności zostały ustanowione i ujawnione w księgach wieczystych, w tym (...) ( k. 310 – 330). Okoliczność ta ma istotne znaczenie, albowiem dowodzi, że zarówno od strony prawnej, jak i technicznej ustanowienie takiej służebności było możliwe. Tym samym nie można podzielić stanowiska pozwanego, jakoby istniały obiektywne przeszkody uniemożliwiające wykonanie tego zobowiązania.

Sąd w pełni podziela w tym zakresie wnioski płynące z zeznań świadków X. N., I. I. czy Z. X., potwierdzone spostrzeżeniami w toku przeprowadzonych oględzin, które jednoznacznie wskazują, że dostęp do wiaty przy ul. (...) był możliwy do ukształtowania w sposób odpowiadający treści porozumienia. W istocie problem nie polegał na braku możliwości ustanowienia służebności, lecz na przyjętej przez pozwanego koncepcji organizacji gospodarki odpadami, która okazała się niewystarczająca i nieprzystająca do realnych potrzeb użytkowników.

Nie sposób również podzielić stanowiska pozwanego, jakoby brak załącznika do porozumienia uniemożliwiał identyfikację wiaty lub zakresu służebności. Jak wynika z całokształtu materiału dowodowego – w szczególności z zeznań ww. świadków oraz stron – przedmiot zobowiązania był dla stron oczywisty i nie budził wątpliwości w chwili zawierania porozumienia. Jest to obiekt który był przedmiotem oględzin ( protokół oględzin k. 232 – 233, dokumentacja fotograficzna k. 236, k. 242, k. 244 - 245; pkt 1 na planie stanowiącym załącznik do protokołu oględzin k. 234). W tym kontekście zastosowanie znajduje art. 65 § 2 kc, zgodnie z którym przy wykładni oświadczeń woli należy badać przede wszystkim zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie opierać się wyłącznie na jej literalnym brzmieniu. Dokonując wykładni porozumienia, Sąd miał na uwadze dyrektywy wynikające z art. 65 § 2 kc, zgodnie z którymi należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie opierać się wyłącznie na jej literalnym brzmieniu. Celem porozumienia było zapewnienie powodowi realnej, trwałej i funkcjonalnej możliwości korzystania z infrastruktury służącej gospodarce odpadami, która wcześniej znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości powoda. W tym kontekście nie można uznać, że zobowiązanie zostało wykonane poprzez samo wybudowanie altany, jeżeli nie zapewniono powodowi faktycznego dostępu do niej, ani nie ustanowiono służebności gwarantującej trwałość tego dostępu.

W ocenie sądu brak ustanowienia służebności stanowił niewykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 kc, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. Należy przy tym podkreślić, że pozwany występował w niniejszej sprawie jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego – deweloper – co oznacza, że zgodnie z art. art. 355 § 2 kc był zobowiązany do zachowania podwyższonej staranności. Obejmuje ona w szczególności obowiązek właściwego zaplanowania inwestycji oraz uwzględnienia wszystkich wynikających z umowy zobowiązań. Pozwany, jako profesjonalny podmiot prowadzący działalność deweloperską, powinien był przewidzieć skutki przyjętych rozwiązań projektowych, w tym w szczególności kwestie związane z gospodarką odpadami. Ryzyko przyjęcia nieprawidłowych założeń inwestycyjnych, w tym niewystarczającej przepustowości altany czy niemożności składowania odpadów w garażu, obciąża wyłącznie pozwanego i nie może być przerzucane na powoda.

Nie sposób przyjąć, aby przyczyny niewykonania zobowiązania miały charakter niezależny od pozwanego. Z materiału dowodowego wynika bowiem, że były one związane z przyjętymi przez niego założeniami inwestycyjnymi oraz sposobem organizacji przestrzeni, które nie uwzględniały w sposób wystarczający interesów wspólnoty.

Brak podstaw do miarkowania kary umownej

Odnosząc się do wysokości kary umownej, sąd uznał, że nie ma podstaw do jej miarkowania w rozumieniu art. 484 § 4 kc. Wysokość 100 złotych za każdy dzień opóźnienia nie może zostać uznana za rażąco wygórowaną, zwłaszcza w kontekście długotrwałości naruszenia oraz znaczenia zobowiązania dla powoda. Zapewnienie dostępu do infrastruktury odpadowej stanowi element podstawowy dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, a jego brak przez dłuższy okres prowadzi do realnych i odczuwalnych utrudnień.

W tym zakresie należy odwołać się do utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, zgodnie z którym miarkowanie kary umownej powinno mieć charakter wyjątkowy i może nastąpić jedynie w przypadku wykazania rażącej dysproporcji pomiędzy wysokością kary a rozmiarem naruszenia zobowiązania (wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 2006 roku, V CSK 55/06, Legalis nr 124574). W realiach niniejszej sprawy taka sytuacja nie zachodzi.

W konsekwencji należy uznać, że powód był uprawniony do naliczenia kary umownej w wysokości 86 600 złotych, a jej zasądzenie jest w pełni uzasadnione zarówno treścią łączącego strony stosunku prawnego, jak i obowiązującymi przepisami prawa.

Podsumowując, pozwany ponosi odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania polegającego na ustanowieniu służebności oraz zapewnieniu powodowi dostępu do wiaty, co – łącznie z niewydaniem altany – uzasadniało zasądzenie na rzecz powoda kwoty 195 700 złotych tytułem kar umownych. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako niezasadne.

Częściowe oddalenie powództwa

Powód dochodził również zasądzenia odszkodowania, zwrotu kosztów dzierżawy i utrzymania dodatkowej altany niedaleko ul. (...), a także zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych z powodu immisji. Roszczenia te nie zasługiwały jednak na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że dochodzone przez powoda dodatkowe roszczenie odszkodowawcze w wysokości 80 000 złotych, kosztów rozbudowy dodatkowej altany w wysokości 17500 złotych oraz sprzątania terenu pozostawało wyłączone przez sam fakt zastrzeżenia przez strony kar umownych. Zgodnie z art. 484 § 1 kc, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, wierzyciel nie może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej. W niniejszej sprawie porozumienie z dnia 13 lutego 2018 roku nie zawierało żadnych postanowień dopuszczających kumulację tych roszczeń, co oznacza, że strony ukształtowały karę umowną jako zryczałtowany sposób naprawienia szkody związanej z niewykonaniem zobowiązania. Oznacza to, że kara umowna pełni w niniejszej sprawie funkcję substytutu odszkodowania i co do zasady wyczerpuje roszczenia powoda związane z niewykonaniem zobowiązania. Pogląd ten znajduje pełne potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie, zgodnie z którym zastrzeżenie kary umownej co do zasady wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2007 roku, III CSK 288/06, Legalis nr 124558). W konsekwencji już sama konstrukcja umowy stron wyłączała możliwość dochodzenia przez powoda dalszych świadczeń odszkodowawczych poza zastrzeżonymi karami umownymi.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej w rozumieniu art. 361 § 1 kc, w szczególności istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego a poniesioną szkodą. Odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje wyłącznie normalne następstwa działania lub zaniechania dłużnika, oceniane według kryterium obiektywnego.

W niniejszej sprawie ewentualny związek pomiędzy niewydaniem altany a koniecznością korzystania przez wspólnotę z innej infrastruktury ma charakter jedynie pośredni i nie spełnia kryterium adekwatności. Z ustaleń dokonanych w toku oględzin oraz zeznań świadków, wynika jednoznacznie, że altana przy ul. (...) – nawet po jej rozbudowie – nie jest w stanie zaspokoić potrzeb wszystkich wspólnot korzystających z tej infrastruktury. Problemy eksploatacyjne mają zatem charakter systemowy i wynikają również z liczby użytkowników oraz organizacji gospodarki odpadami, a nie wyłącznie z niewykonania zobowiązania przez pozwanego.

W tym kontekście koszty ponoszone przez powoda w związku z dzierżawą i utrzymaniem dodatkowej altany niedaleko ul. (...) należy traktować jako rezultat decyzji organizacyjnych podejmowanych w ramach zarządzania nieruchomością, a nie jako normalne następstwo działania pozwanego. Na ich powstanie wpływ miały również inne czynniki niezależne od pozwanego, takie jak sposób korzystania z altany, brak przestrzegania zasad segregacji odpadów czy konieczność dostosowania się do obowiązujących regulacji prawnych. W konsekwencji brak jest podstaw do przyjęcia adekwatnego związku przyczynowego, co wyklucza możliwość uwzględnienia tego roszczenia.

Nie zasługiwało również na uwzględnienie roszczenie o zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych w wysokości 20 000 złotych. Zgodnie z art. 23 i 24 kc ochrona dóbr osobistych osoby prawnej obejmuje w szczególności jej dobre imię i renomę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 22 stycznia 2015 roku (I CSK 16/14, OSNC 2016/B/24), dobre imię osoby prawnej wiąże się z opinią, jaką mają o niej inne podmioty uczestniczące w obrocie gospodarczym.

W niniejszej sprawie powód nie wykazał, aby działania pozwanego doprowadziły do obiektywnego pogorszenia tej opinii, utraty zaufania czy naruszenia jego reputacji. Podnoszone okoliczności dotyczyły wyłącznie trudności organizacyjnych oraz uciążliwości w codziennym funkcjonowaniu wspólnoty, w postaci znoszenia immisji związanych z przykrym zapachem oraz widokiem porozrzucanych śmieci. Tym niemniej powyższe okoliczności nie mogą być utożsamiane z naruszeniem dóbr osobistych osoby prawnej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2013 roku (III CSK 198/12, OSNC 2013 nr 12, poz. 141), osoba prawna nie posiada sfery odczuć, a zatem subiektywne odczucia osób ją tworzących nie mogą być traktowane jako naruszenie jej dóbr osobistych. Dodatkowo, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, dla stwierdzenia naruszenia dobra osobistego osoby prawnej konieczne jest wykazanie obiektywnego pogorszenia jej wizerunku w oczach osób trzecich, a nie jedynie subiektywnego poczucia pokrzywdzenia ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 grudnia 2012 roku, VI ACa 1199/11, Legalis nr 740426). Tego rodzaju okoliczności w niniejszej sprawie nie zostały wykazane.

W konsekwencji powództwo w zakresie roszczeń odszkodowawczych oraz o zadośćuczynienie podlegało oddaleniu w pkt. II sentencji jako nieudowodnione, a w zakresie odszkodowania – także jako niedopuszczalne wobec uprzedniego zastrzeżenia kar umownych.

Podsumowanie

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie, przy czym zasadniczy jego trzon – odnoszący się do odpowiedzialności pozwanego za niewykonanie zobowiązań umownych – okazał się uzasadniony. Natomiast roszczenia o charakterze odszkodowawczym i niemajątkowym nie znalazły podstaw ani w zgromadzonym materiale dowodowym, ani w obowiązujących przepisach prawa.

Sąd uwzględnił powództwo w zakresie kar umownych, uznając, że pozwany nie wykonał przyjętych na siebie zobowiązań wynikających z porozumienia z dnia 13 lutego 2018 roku. W szczególności nie doszło ani do terminowego wydania altany śmietnikowej, ani do ustanowienia przewidzianej umową służebności przechodu i przejazdu oraz dostępu do niej. Uchybienia te miały charakter długotrwały i nie zostały przez pozwanego w sposób przekonujący usprawiedliwione.

W konsekwencji Sąd zasądził na rzecz powoda: kwotę 109 100 złotych tytułem kary umownej za opóźnienie w wydaniu altany oraz kwotę 86 600 złotych tytułem kary umownej za brak ustanowienia służebności. Łącznie daje to zasądzoną w pkt. I sentencji kwotę 195 700 złotych, która odpowiada rzeczywistemu zakresowi niewykonania zobowiązań przez pozwanego oraz okresowi pozostawania w zwłoce. Sąd uznał przy tym, że porozumienie z lutego 2018 roku było w pełni dopuszczalne i zgodne z zasadą swobody umów (art. 353 ¹ kc), nie naruszało żadnych norm prawnych ani zasad współżycia społecznego. Ponadto jego postanowienia dotyczące kar umownych i służebności były wykonalne, precyzyjne i realne. Kary umowne spełniają funkcję kompensacyjną, prewencyjną i dyscyplinującą, a brak ustanowienia służebności był niewątpliwie naruszeniem zobowiązania, co w pełni uzasadnia przyznanie należnych kwot.

W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone, co znalazło odzwierciedlenie w pkt. II sentencji. Dotyczy to przede wszystkim roszczeń o: zapłatę odszkodowania, zwrot kosztów związanych z korzystaniem z innej altany śmietnikowej oraz roszczenia oraz zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych wskutek immisji. Sąd uznał, że powód nie wykazał w sposób wymagany przepisami prawa ani wysokości szkody, ani adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanego a ponoszonymi kosztami. W szczególności koszty związane z korzystaniem z altany niedaleko ul. (...) nie pozostają w normalnym związku przyczynowym z niewydaniem altany przy ul. (...), skoro – jak wynika z ustalonego stanu faktycznego – altana ta i tak nie byłaby w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb wspólnoty, a ponadto brak było postanowień umownych wyłączających możliwość korzystania z niej przez inne podmioty. Podobnie roszczenie o zapłatę odszkodowania w kwotach: 80 000, 17 500 oraz 2000 złotych nie zostało w żaden sposób skonkretyzowane ani udowodnione, a jego dochodzenie pozostaje w sprzeczności z charakterem i funkcją zastrzeżonych kar umownych, które co do zasady zastępują odszkodowanie w zakresie objętym ich treścią. Nie znalazło również podstaw roszczenie o zadośćuczynienie w wysokości 20 000 złotych, albowiem powód nie wykazał, aby doszło do naruszenia dóbr osobistych w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, ani tym bardziej aby naruszenie to miało charakter zawiniony i uzasadniało przyznanie świadczenia pieniężnego.

Odsetki

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc, zgodnie z którym wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, niezależnie od tego, czy poniósł szkodę, jak również bez względu na przyczyny opóźnienia po stronie dłużnika.

Powód wniósł o zasądzenie odsetek od całej dochodzonej pozwem kwoty od dnia 15 maja 2022 roku, wskazując, iż data ta odpowiada upływowi terminu wyznaczonego pozwanemu w przedsądowym wezwaniu do zapłaty. Dokonana przez Sąd analiza treści tego wezwania prowadzi jednak do odmiennych wniosków, albowiem obejmowało ono jedynie żądanie zapłaty kwoty 156 700 złotych ( wezwanie do zapłaty k. 61 – 63). W konsekwencji tylko w tym zakresie można mówić o skutecznym wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia, w rozumieniu art. 455 kc. Powyższe oznacza, że roszczenie w tej części stało się wymagalne z upływem terminu zakreślonego w wezwaniu ( k. 66 – 67), a zatem od dnia 15 maja 2022 roku, co uzasadniało zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od tej właśnie daty. W tym kontekście warto też wskazać, że pozew dotyczył kar umownych należnych m.in. za okres od 16 maja 2022 roku do okres do 26 września 2022 roku, które z pewnością nie były wymagalne już 15 maja 2022 roku.

Odmiennie należało ocenić kwestię wymagalności roszczenia w pozostałym zakresie, tj. 39 000 złotych. Powód nie wykazał bowiem, aby przed wytoczeniem powództwa skierował do pozwanego skuteczne wezwanie do zapłaty obejmujące tę część dochodzonej należności. Tymczasem, stosownie do art. 455 kc, w przypadku gdy termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do jego wykonania.

W realiach niniejszej sprawy funkcję takiego wezwania – w zakresie, w jakim nie zostało ono wcześniej dokonane – spełniło doręczenie pozwanemu odpisu pozwu. Z tą chwilą pozwany uzyskał bowiem w sposób niewątpliwy wiedzę zarówno o istnieniu roszczenia, jak i o jego wysokości, co aktualizowało obowiązek jego niezwłocznego spełnienia. Zgodnie z art. 455 kc jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Taki charakter może mieć także doręczenie odpisu pozwu ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 22 maja 1980 roku, II CR 131/80, OSNCP 1980, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2002 roku, I PK 88/02, Legalis nr 88332).

Z powyższych względów Sąd przyjął zróżnicowany początek biegu odsetek ustawowych za opóźnienie, zasądzając je:

– od kwoty 156 700 złotych od dnia 15 maja 2022 roku, tj. od dnia następującego po upływie terminu wyznaczonego w przedsądowym wezwaniu do zapłaty ( k. 61 – 63),

– od kwoty 39 000 złotych od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu, tj. 27 lutego 2023 roku ( elektroniczne potwierdzenie odbioru k. 111), jako momentu równoznacznego z wezwaniem do zapłaty w rozumieniu art. 455 kc.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu

Podstawą rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów postępowania zawartego w pkt. III sentencji był art. 100 kpc, który przewiduje możliwość proporcjonalnego rozdzielenia kosztów między strony w zależności od wyniku sprawy. Zasada ta pozwala uwzględnić zarówno faktyczny wynik postępowania, jak i rzeczywiste nakłady finansowe poniesione przez strony, a także stopień zasadności poszczególnych roszczeń powoda, zapewniając rozliczenie adekwatne i sprawiedliwe.

W niniejszej sprawie strona powodowa dochodziła kwoty 315 200 złotych, natomiast zasądzono na jej rzecz 195 700 złotych. Oznacza to, że wygrała proces w 62%, zaś pozwany w 38%. W takiej sytuacji każda ze stron powinna ponieść koszty procesu w takim zakresie, w jakim przegrała sprawę. To stało się podstawą do proporcjonalnego rozliczenia kosztów postępowania.

Powód poniósł w toku postępowania wydatki w wysokości 26 577 złotych, obejmujące opłatę sądową od pozwu w wysokości 15 760 złotych ( potwierdzenie wpłaty k. 101), wynagrodzenie pełnomocnika oraz opłatę skarbową od dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych. Pozwany poniósł koszty w wysokości 10 817 złotych, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika oraz opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych. Wysokość wynagrodzenia pełnomocników stron w wysokości po 10 800 złotych została ustalona na podstawie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2026 roku, poz. 118 ze zm.).

Łączne koszty procesu poniesione przez strony wyniosły więc 37 394 złotych, w tym powód poniósł koszty w wysokości 26 577 złotych, natomiast pozwany w wysokości 10 817 złotych. Stosownie do wyniku sprawy pozwany powinien ponieść 62% łącznych kosztów procesu, co odpowiada kwocie 23 184 złotych (tj. 37394 x 62% ≈ 23184). Ponieważ pozwany poniósł już koszty w wysokości 10 817 złotych, zobowiązany jest do zwrotu na rzecz powoda różnicy pomiędzy kosztami, które powinien ponieść zgodnie z wynikiem sprawy, a kosztami faktycznie poniesionymi, tj. kwoty 12 367 złotych (tj. 23184 – 10817 = 12 367). Z tych względów Sąd zasądził kwotę 12 367 złotych na rzecz powoda tytułem zwrotu kosztów procesu. Zgodnie z art. 98 § 1 ^{( 1)} kpc została ona powiększoną o ustawowe odsetki za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Powyższe rozliczenie uwzględnia zarówno stopień uwzględnienia poszczególnych żądań powoda, jak i faktyczne wydatki stron, zapewniając proporcjonalne obciążenie pozwanego kosztami odpowiadającymi jego udziałowi w części przegranej sprawy. Tak ustalone rozliczenie kosztów stanowi realizację art. 100 kpc gdyż odzwierciedla rzeczywisty wynik postępowania, gwarantuje sprawiedliwość procesową i adekwatność wydatków stron.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Sędzia Tomasz Niewiadomski