Wyrok z 13 maja 2026, sygn. II C 1427/21
Sygn. akt II C 1427/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 maja 2026 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie – II Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Sylwia Urbańska-Tkocz
Protokolant: Maciej Suwiński
po rozpoznaniu 13 maja 2026 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa R. B. (1)
przeciwko R. B. (2)
o zapłatę
oraz sprawy z powództwa R. B. (2)
przeciwko R. B. (1)
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej (...) W.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego i zapłatę
A. w sprawie z powództwa R. B. (1) przeciwko R. B. (2)
I. zasądza od R. B. (2) na rzecz R. B. (1) kwotę 150.000,00 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie
1. od kwoty 125.000,00 zł (sto dwadzieścia pięć tysięcy złotych) od dnia 14 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty,
2. od kwoty 25.000,00 zł (dwadzieścia pięć tysięcy złotych) od dnia 31 marca 2022 r. do dnia zapłaty;
II. umarza postępowanie w pozostałym zakresie wobec cofnięcia pozwu;
III. wyrokowi w punkcie I. nadaje rygor natychmiastowej wykonalności
IV. ustala, że powód R. B. (1) ponosi w całości koszty procesu z powództwa głównego pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu i przyjmując wynagrodzenie pełnomocnika powoda ustanowionego z urzędu w wysokości jednokrotności stawki minimalnej, które należy wypłacić ze środków Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie.
B. w sprawie z powództwa R. B. (2) przeciwko R. B. (1)
I. nakazuje pozwanemu wzajemnemu R. B. (1) opuszczenie i wydanie R. B. (2) lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą numer (...);
II. orzeka, że R. B. (1) przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego;
III. nakazuje wstrzymanie wykonania wyroku w punkcie I. do czasu złożenia R. B. (1) przez (...) W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;
IV. zasądza od R. B. (1) na rzecz R. B. (2) kwotę 63.774,00 zł (sześćdziesiąt trzy tysiące siedemset siedemdziesiąt cztery złote) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 sierpnia 2024 roku do dnia zapłaty;
V. oddala powództwo o zapłatę w pozostałym zakresie;
VI. ustala, że R. B. (2) ponosi koszty procesu w 65 % a R. B. (1) w 35 %, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu i przyjmując wynagrodzenie pełnomocnika powoda ustanowionego z urzędu w wysokości jednokrotności stawki minimalnej.
Sygn. akt II C 1427/21
UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 22 października 2020 roku ( data prezentaty Biura Podawczego Sądu – k. 4), złożonym do Sądu Rejonowego dla Miasta Stołecznego Warszawy w Warszawie powód R. B. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanego R. B. (2) kwoty 125.000,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu.
W uzasadnieniu podał, że jego matka D. B. zmarła w marcu 2019 r. Powód mieszkał z matką w lokalu przy ulicy (...) od 1999 roku. W roku 2005 powstała możliwość wykupienia lokalu, jednak z uwagi na brak środków kwotę na wykup lokalu wydatkował pozwany R. B. (2) – syn brata powoda. Następnie matka powoda D. B. darowała prawo do lokalu R. B. (2) który zobowiązał się do opieki nad darczyńcą. Powód wskazał, że jego matka podpisała akt darowizny w dobrej wierze pod warunkiem, że on nie zostanie pozbawiony dachu nad głową. Jednakże po śmierci matki powoda w 2019 r pozwany zaproponował, by powód znalazł sobie mieszkanie, deklarując pokrycie kosztów do 2.000,00 zł miesięcznie. Następna propozycja pozwanego dotyczyła wynajęcia dla powoda kawalerki przez rok i pokrycia w tym czasie kosztów wynajmu. Powód wskazał, że był jedynym opiekunem chorej matki od października 1999 r. do jej śmierci i nie otrzymał od niej żadnych środków pieniężnych. Matka powoda nie otrzymywała też żadnej pomocy finansowej od pozwanego. Wyjaśnił, że jedynymi spadkobiercami po rodzicach są powód i jego brat T. B. którego synem jest pozwany R. B. (2). Wyjaśnił dalej, że jego brat T. B. z powodu choroby jest osobą ubezwłasnowolnioną a jego opiekunem jest matka pozwanego S. B.. Wartość mieszkania powód oszacował na 500.000,00 zł ( pozew – k. 4-5).
Postanowieniem z dnia 7 stycznia 2021 roku Sąd Rejonowy dla Miasta Stołecznego Warszawy przekazał sprawę według właściwości Sądowi Okręgowemu Warszawa-Praga ( postanowienie – k. 15)
Postanowieniem z dnia 10 maja 2021 r Sąd Okręgowy Warszawa-Praga przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie ( postanowienie – k. 28)
W odpowiedzi na pozew (k. 69) pozwany wniósł o oddalenie powództwa, oświadczając jednocześnie, że uznaje roszczenie powoda co do zasady i wysokości w zakresie roszczenia o zapłatę zachowku w kwocie 125.000,00 zł i jednocześnie składa oświadczenie o potrąceniu i podnosi zarzut potrącenia wierzytelności powoda z wierzytelnościami pozwanego w kwocie 130.308,50 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Ponadto złożył pozew wzajemny o wydanie przez pozwanego wzajemnego nieruchomości lokalowej położonej przy ulicy (...) m. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz nakazanie pozwanemu wzajemnemu opuszczenie tej nieruchomości wraz z rzeczami należącymi do pozwanego.
W ramach roszczenia ewentualnego, w przypadku gdyby zarzut potrącenia nie doprowadził do umorzenia wzajemnych należności, pozwany (powód wzajemny) wniósł o zasądzenie od pozwanego wzajemnego na rzecz powoda wzajemnego kwoty 130.308,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu swojego stanowiska wyjaśnił, że uznaje powództwo co do zasady i wysokości i nie neguje tego, że powód należy do kręgu spadkobierców, któremu przysługuje prawo do zachowku po zmarłej D. B..
Na podstawie artykułu 101 kpc wniósł o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego z uwagi na to, że pozwany przed wytoczeniem procesu nie otrzymał wezwania do dobrowolnego spełnienia świadczenia i uznał powództwo przy pierwszej czynności procesowej. Zdaniem pozwanego powód zbędnie wytoczył proces.
Wyjaśnił że posiada w stosunku do R. B. (1) wymagalne roszczenie w kwocie 130.308,50 zł z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ulicy (...) m. (...). Oświadczył, że potrąca wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w kwocie 130.308,50 zł przysługującą mu wobec R. B. (1) z wierzytelnością jaką R. B. (1) ma wobec R. B. (2) z tytułu zachowku po zmarłej D. B. w kwocie 125.000,00 zł. Zdaniem pozwanego, w wyniku potrącenia wierzytelność dochodzona przez powoda z tytułu zachowku wygasła. Wskazał, że wyliczona przez niego kwota odszkodowania wynika z opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz cen rynkowych czynszu najmu nieruchomości położonych w rejonie nieruchomości pozwanego, a także z faktu, że do marca 2019 r. powód zamieszkiwał w nieruchomości pozwanego wspólnie ze zmarłą D. B.. W przedstawionym wyliczeniu pozwany przedstawił należności za zajmowanie lokalu od roku 2015 do roku 2021. Oświadczył, że podnosi zarzut potrącenia wierzytelności powoda wobec pozwanego z wierzytelnością pozwanego wobec powoda.
W zakresie powództwa wzajemnego wyjaśnił, że wnosi o wydanie przez pozwanego wzajemnego nieruchomości lokalowej przy ulicy (...) oraz nakazanie pozwanemu opuszczenia tej nieruchomości. Podał, że powód wzajemny jest właścicielem nieruchomości, a pozwany wzajemny nie ma żadnego tytułu do zajmowania lokalu i mimo kierowanych do niego wezwań do dobrowolnego wydania lokalu, nie uczynił tego. Zdaniem powoda wzajemnego, stron nie łączyła i nie łączy żadna umowa, a pozwany wzajemny objął nieruchomość w posiadanie bez tytułu prawnego. Jako podstawę prawną żądania wskazał art. 222 kc.
Dalej wyjaśnił, że z ostrożności wystąpił z ewentualnym powództwem wzajemnym o zapłatę na wypadek gdyby Sąd nie uznał skuteczności dokonanego potrącenia.
Pełnomocnik pozwanego wskazał, że pozwany wzajemny od ponad 16 lat korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, a powód wzajemny nigdy nie zawierał żadnych umów z pozwanym, dotyczących przeniesienia własności nieruchomości czy korzystania z nieruchomości. Pozwany wzajemny nigdy też nie uiszczał powodowi wzajemnemu jakiegokolwiek wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Powód wzajemny wezwał pozwanego wzajemnego do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ale pozwany wzajemny nie odpowiedział na to wezwanie, nie zaprzeczył też korzystaniu z nieruchomości. Zdaniem powoda wzajemnego, może on domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres ostatnich 6 lat wyliczonego według stawek rynkowych za korzystanie z tego rodzaju nieruchomości. Dochodzi tego wynagrodzenia za okres od stycznia 2015 r. do grudnia 2021 r., a dochodzone kwoty odpowiadają rynkowym cenom czynszu najmu lokali w obrębie położenia i wielkości nieruchomości należącej do powoda wzajemnego i zostały ustalone przez biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Jako podstawę prawną roszczenia o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powód wzajemny wskazał artykuł 224 § 2 kc w związku z artykułem 225 kc w związku z artykułem 230 kc, Zdaniem powoda wzajemnego, pozwany wzajemny od samego początku korzystania z nieruchomości miał świadomość, że nie jest jej właścicielem, a zatem był w złej wierze. Jako podstawę roszczenia o wydanie nieruchomości powód wzajemny wskazał artykuł 222 § 1 kc, wskazując że jest właścicielem nieruchomości, która jest w posiadaniu pozwanego, a zatem przysługuje mu roszczenie petytoryjne ( odpowiedź na pozew wraz z pozwem wzajemnym – k. 69-86).
W piśmie z dnia 28 lutego 2022 roku (k. 173) pełnomocnik powoda oświadczył że rozszerza dotychczas zgłoszone powództwo o zapłatę o kwotę 25.000,00 zł i wnosi o zasądzenie od pozwanego R. B. (2) kwoty 150.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 125.000,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz od kwoty 25.000,00 zł od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazał, że powód zamierza dochodzić należnego mu zachowku w pełnej wysokości, która wynika wyłącznie z wartości doliczonej do spadku po D. B. darowizny dokonanej na rzecz jej spadkobiercy R. B. (2), dotyczącej lokalu nr (...) w budynku przy ulicy (...). W ocenie powoda wartość lokalu wynosi obecnie ponad 600.000,00 zł, co oznacza, że należy mu się zachowek co najmniej w wysokości 150.000,00 zł. Wskazał, że z uwagi na upływ terminu do odrzucenia spadku R. B. (2), który został powołany do dziedziczenia po D. B. na podstawie testamentu notarialnego z 13 kwietnia 2006 roku pozwany jest spadkobiercą D. B. i jednocześnie obdarowanym odpowiedzialnym bez ograniczeń czasowych co do daty otrzymania darowizny za zapłatę zachowku osobom uprawnionym w tym R. B. (1) ( pismo powoda – k. 173-174).
W piśmie z dnia 28 lutego 2022 r. (. 176) pełnomocnik powoda wniósł o nieuwzględnienie zarzutu potrącenia wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez R. B. (1) z lokalu numer (...) w budynku przy ulicy (...) w W.. Wniósł też o oddalenie powództwa wzajemnego zgłoszonego przez R. B. (2). Zdaniem pełnomocnika powoda, pozwany dał powody do wytoczenia powództwa o zapłatę zachowku, bowiem jednocześnie odmówił tego świadczenia R. B. (1)w trakcie rozmów dotyczących wynajęcia dla powoda innego lokalu i złożenie pozwu w niniejszej sprawie było reakcją na zachowanie R. B. (2) który z działaniem postępuje niezgodnie wbrew woli darczyńcy i spadkodawcy nieodpłatnie w lokalu po śmierci D. B..
Dalej podniósł, że oświadczenie pozwanego o potrąceniu nie spełnia warunków z artykułu 203 ( 1) § 1 kpc i jest niedopuszczalne. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie ma nic wspólnego i nie wynika z tego samego stosunku prawnego co roszczenie o zapłatę zachowku. Ponadto zgłoszona przez pozwanego wierzytelność jest sporna i nie została uprawdopodobniona ani co do zasady ani co do wysokości. Pełnomocnik powoda wskazał, że za życia D. B. jak i po jej śmierci powód korzystał z lokalu za wyraźną zgodą R. B. (2) na zasadzie użyczenia aż do momentu otrzymania wezwania do zapłaty i do wydania nieruchomości z dnia 16 grudnia 2020 r. Przed tą datą R. B. (2) nigdy nie kwestionował prawa powoda do zamieszkiwania w lokalu. Podniósł, że R. B. (2)nie opiekował się nigdy D. B.ani nie wspomagał jej finansowo i nigdy nie sygnalizował, że korzystanie przez R. B. (1) z lokalu ma inny charakter niż nieodpłatny. W ocenie pełnomocnika powoda te argumenty odnoszą się również do zgłoszonego przez pozwanego roszczenia ewentualnego zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od 2015 roku.
W zakresie roszczenia o opróżnienie lokalu podniósł, że wytoczenie powództwa stanowi nadużycie prawa podmiotowego przez R. B. (2), ponieważ wolą D. B. było, by po jej śmierci R. B. (1) do swojej śmierci zamieszkiwał w lokalu opłacając koszty jego utrzymania. Pozwany R. B. (2) otrzymał znaczny majątek w postaci lokalu, z którego wbrew woli darczyńcy i spadkodawcy chce obecnie eksmitować R. B. (1) ( pismo powoda – k. 176-178).
W piśmie z dnia 19 kwietnia 2022 r. (k. 187) pełnomocnik pozwanego (powoda wzajemnego) wniósł o oddalenie powództwa ponad kwotę 130.308,50 zł. Oświadczył, że uznaje roszczenie powoda co do zasady i wysokości wskazanej w pozwie oraz piśmie procesowym z 28 lutego 2022 roku w zakresie roszczenia o zapłatę zachowku w kwocie 150.000,00 zł i podtrzymuje oświadczenie o potrąceniu i ponownie podnosi zarzut potrącenia wierzytelności powoda pozwanego w kwocie 130.308,50 z tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie.
Podtrzymał żądanie obciążenia powoda kosztami procesu na podstawie art. 101 kpc.
Zaprzeczył, by wyraził zgodę na bezpłatne korzystanie z lokalu przez powoda. Wskazał, że oświadczenie z dnia 19 października 2008 r., złożone przez R. B. (2)nie było oświadczeniem o udostępnieniu bezpłatnie powodowi lokalu. Podniósł, że oświadczenie to zostało złożone kiedy powód starał się o dofinansowanie z urzędu pracy na otwarcie i prowadzenie działalności gospodarczej a jednym z wymogów było potwierdzenie, że powód będzie dysponował lokalem na cele związane z prowadzoną działalnością. Pozwany podpisał oświadczenie na prośbę powoda, jednak powód nigdy nie prowadził w lokalu żadnej działalności gospodarczej, a oświadczenie to nie stanowiło zgody na nieodpłatne zajmowanie lokalu. Podniósł, że to R. B. (2) przekazał swojej babci D. B. środki na wykup lokalu. Dodatkowo R. B. (2) uiszczał wszystkie opłaty z tytułu podatku od nieruchomości oraz użytkowania wieczystego, a także opłacił przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Oświadczył, że D. B. nigdy nie składała obietnic, że po jej śmierci powód będzie mógł nieodpłatnie zamieszkiwać w lokalu pozwanego. Dalej pozwany podniósł, że lokal jest w złym stanie technicznym, a winę za doprowadzenie mieszkania do aktualnej kondycji ponosi powód.
Wobec tego zakwestionował zarzut nadużycia prawa w zakresie wytoczenia powództwa o opróżnienie lokalu i zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Odnosząc się do zarzutu o niedopuszczalności złożenia zarzutu potrącenia pełnomocnik pozwanego podniósł, że podstawą potrącenia może być nie tylko wierzytelność pozwanego wynikająca z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, ale także wierzytelność niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego. Wskazał, że podnosząc zarzut potrącenia pozwany przedłożył prywatną opinię biegłego rzeczoznawcy, z której wynika roszczenie pozwanego ( pismo pozwanego – k. 187-195).
Postanowieniem z dnia 5 maja 2022 roku Sąd skierował sprawę do mediacji ( postanowienie – k. 197).
Pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia ugody w toku mediacji ( protokół z przebiegu mediacji – k. 254).
Na rozprawie w dniu 6 września 2023 r. pełnomocnik powoda oświadczył, że roszczenie o zapłatę w powództwie wzajemnym nie jest roszczeniem ewentualnym do roszczenia o wydanie nieruchomości, ale jest to roszczenie zgłoszone obok roszczenia o wdanie nieruchomości ( protokół rozprawy – k. 271-281).
Postanowieniem z dnia 6 września 2023 roku Sąd na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zawiadomił gminę (...) W. o toczącym się postępowaniu o wydanie nieruchomości w celu umożliwienia wstąpienia do sprawy ( postanowienie - k. 280).
W piśmie z dnia 7 września 2023 roku (k. 286) pełnomocnik powoda rozszerzył powództwo o kwotę 80.000,00 zł wnosząc o zasądzenie od pozwanego R. B. (2) na rzecz powoda R. B. (1) kwoty 230.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty:
a. 125.000,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;
b. 25.000,00 zł od dnia rozszerzenia powództwa objętego pismem procesowym powoda z 28 lutego 2022 roku do dnia zapłaty;
c. 80.000,00 zł od dnia rozszerzenia powództwa objętego tym pismem do dnia zapłaty.
W związku z rozszerzeniem powództwa powód podtrzymał wniosek dowodowy o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości w celu wykazania faktu wartości lokalu nr (...) w budynku przy ulicy (...) w W. według stanu na dzień 29 września 2006 roku, a według cen z chwili orzekania o zachowku ( pismo powoda – k. 286-286v.).
W piśmie z dnia 31 października 2023 roku (k. 292) pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa ponad kwotę 130.308,50 zł i podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew. Podniósł zarzut nieudowodnienia wysokości roszczenia przez wykazanie wartości udziału spadkowego jaki przypadałby spadkobiercy to jest powodowi, na podstawie którego dokonał rozszerzenia powództwa.
Pełnomocnik pozwanego oświadczył, że pozwany uznaje powództwo co do zasady i wysokości wskazanej przez powoda w pozwie oraz piśmie z 28 lutego 2022 roku stanowiącym rozszerzenie powództwa i wnosi o oddalenie ponad kwotę 130.308,50 zł co do której pozwany podniósł zarzut potrącenia i złożył materialnoprawne oświadczenia o potrąceniu z tytułu bezumownego korzystania z lokalu powtórzył wniosek o zastosowanie artykułu 101 kpc.
Odnosząc się do zarzutu nieudowodnienia przez powoda wysokości roszczenia stwierdził, że według pozwanego mieszkanie przy ulicy (...) w W. według cen rynkowych warte jest około 600.000,00 zł, jednak podkreślił, że mieszkanie jest zaniedbane, nadające się do całkowitego remontu, co przekładać się będzie na jego wartość rynkową. Wskazał, że spółdzielnia obciążyła pozwanego kosztami naprawy instalacji zimnej i ciepłej wody oraz naprawy instalacji zimnej wody wraz z pracami budowlanymi przeprowadzonymi w lokalu numer(...)w budynku przy ulicy (...), ponieważ w mieszkaniu doszło do awarii, na skutek której zalaniu uległa klatka schodowa, w której znajduje się mieszkanie ( pismo pozwanego – k. 292-298).
W piśmie z dnia 13 listopada 2023 roku (k. 316) (...) W.zgłosiło przystąpienie do sprawy w trybie artykułu 15 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i wniosło o orzeczenie braku uprawnienia pozwanego do najmu socjalnego. Pełnomocnik interwenienta wskazał na art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego nie stosuje się przepisu art. 14 ust. 4 przedmiotowej ustawy. Sąd uprawniony jest zatem do orzeczenia o braku uprawnienia pozwanego do lokalu socjalnego nawet, gdyby zaistniała którakolwiek z przesłanek wymienionych w artykule 14 ust. 4. Dalej pełnomocnik interwenienta wskazał, że do uzyskania uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego na terenie (...) W. konieczne jest wykazanie przez osobę zainteresowaną spełnienia kryterium dochodowego obliczonego zgodnie z § 5 uchwały numer (...) rady (...) W. z 5 grudnia 2019 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu (...) W., a wynoszącego w chwili obecnej kwotę dochodu – w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 1.663,95 zł ( pismo (...) W. – k. 316-316v.).
W piśmie z dnia 15 listopada 2023 roku (k. 323) pełnomocnik powoda oświadczył, że powód nie wyraża zgody na zawarcie ugody. Odnosząc się do interwencji ubocznej wskazał, że powołany przepis artykułu 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów wszedł w życie 1 stycznia 2005 roku, a przepis przejściowy zawarty w art. 4 stanowi, że przepisów art. 3 ust. 1 oraz art. 14 ust. 7 ustawy, o której mowa w art. 1 brzmieniu nadanym niniejszą ustawą nie stosuje się do umów o używanie lokali mieszkalnych zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. W związku z tym, jeżeli R. B. (1) do śmierci swojej matki zajmował lokal na podstawie ustnej umowy użyczenia, w którą jako spadkobierca wstąpił R. B. (2) i która została przez niego następnie wypowiedziana, to powołany przepis artykułu 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Wobec tego na wypadek uwzględnienia powództwa o wydanie lokalu zanim zajdzie konieczność dokonania przez Sąd oceny czy w stosunku do R. B. (1) zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego ( pismo powoda – k. 323-323v.).
Postanowieniem z dnia 7 marca 2024 r. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości celem ustalenia wartości lokalu nr(...) budynku przy ul (...) według stanu na dzień 29 września 2006 roku i cen aktualnych, a także dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny czynszów celem ustalenia stawki rynkowej czynszu najmu tej nieruchomości w okresie od dnia 22 stycznia 2021 r. do dnia 31 października 2021 roku. Jednocześnie sąd pominął wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w pozostałym zakresie ( postanowienie – k. 371).
Postanowieniem z dnia 1 maja 2024 r. na podstawie artykułu 240 kpc Sąd zmienił postanowienie dowodowe z dnia 7 marca 2024 r. w ten sposób że pominął dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny wobec nieuiszczenia zaliczki ( postanowienie – k. 381)
W piśmie z dnia 27 sierpnia 2024 roku (k. 443) pełnomocnik pozwanego (powoda wzajemnego) zmienił powództwo przez jego rozszerzenie domagając się dodatkowo kwoty 72.564,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pisma zawierającego rozszerzenie powództwa do dnia zapłaty. Oznaczył wymagalność roszczenia na dzień 21 czerwca 2024 roku wskazując, że wyznaczył pozwanemu wzajemnemu 7 – dniowy termin do zapłaty należności, a pozwany wzajemny odebrał wezwanie 14 czerwca 2024 roku, zatem termin 7 upłynął 21 czerwca 2024 roku.
Wyjaśnił w uzasadnieniu, że pozwany wzajemny nadal bez tytułu prawnego zajmuje nieruchomość i nie uiszcza powodowi wzajemnemu jakiegokolwiek wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Powołał się na prywatną opinię, w której kwota wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od stycznia 2022 r. do maja 2024 r. wyniosła 72.564,00 zł. Wyjaśnił, że za pośrednictwem swojego pełnomocnika wezwał pozwanego wzajemnego do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. jednak pozwany wzajemne nie odpowiedział na wezwanie.
Jako podstawę prawną roszczenia wskazał artykuł 224 § 2 kc w związku z artykułem 225 kc w zw. z art 230 kpc ( pismo pozwanego – k. 443-452).
W piśmie z dnia 14 listopada 2024 roku (k. 506), stanowiącym odpowiedź na rozszerzenie pozwu wzajemnego, pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego o zapłatę również w części objętej rozszerzeniem. Zakwestionował wysokość stawek czynszu najmu oraz całą opinię prywatną złożoną przez pozwanego (powoda wzajemnego). Potwierdził, że w okresie wskazanym w piśmie to jest od stycznia 2022 roku do maja 2024 roku R. B. (1) zajmował lokal, jednak zakwestionował wysokość stawek rynkowych czynszu najmu w tym okresie.
W razie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego wniósł o zobowiązanie biegłego do określenia czy czynsz stanowi kwotę brutto czy netto, to jest czy uwzględnia zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej opłacone przez właściciela z otrzymanej od najemcy kwoty czynszu (czynsz brutto) czy też zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią dodatkowy koszt obciążający najemcę a wyliczony przez biegłego czynsz stanowi w całości dochód wynajmującego (czynsz netto).
Wniósł także o zobowiązanie R. B. (2) do złożenia informacji o wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. (...) w okresie od marca 2019 r. do maja 2024 r. oraz o wysokości ewentualnej niedopłaty lub nadpłaty.
W uzasadnieniu wskazał, że R. B. (1) nadal zamieszkuje w lokalu i co miesiąc przelewa na rzecz R. B. (2) kwotę, która w ocenie powoda odpowiada wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w budynku przy ulicy (...). Wyjaśnił, że powód nie ma informacji o dokładnej wysokości tej kwoty, bowiem jako osoba niebędąca właścicielem nie ma możliwości pozyskania tej informacji od wspólnoty mieszkaniowej.
Zdaniem pełnomocnika powoda (pozwanego wzajemnego) co do zasady rzeczoznawcy wyliczają czynsz najmu brutto, z której to kwoty właściciele pokrywają koszty należne wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni stanowiące około 30% ceny całości opłat ponoszonych przez najemcę. Natomiast R. B. (1) co miesiąc przelewa na rachunek bankowy powoda kwotę, która odpowiada w jego ocenie wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Zdaniem powoda, ostateczna kwota należna R. B. (2) z tytułu bezumownego korzystania powinna być niższa, to jest pomniejszona o dokonane przez powoda wpłaty.
Podniósł, że skoro nie został przeprowadzony dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia możliwego do uzyskania przez właściciela czynszu najmu lokali za okres poprzedzający ten wskazany w piśmie obejmującym rozszerzenie powództwa, z uwagi na niewpłacenie przez R. B. (2) zaliczki na poczet wynagrodzenie biegłego, to roszczenie powoda wzajemnego w tym zakresie nie zostało w ogóle udowodnione. W konsekwencji cała kwota jaką R. B. (1) przelał na rzecz R. B. (2) od kiedy bezumownie korzysta z lokalu, powinna być zaliczona na poczet wyliczonej przez biegłego kwoty czynszu najmu brutto obejmującej okres od stycznia 2022 r. do maja 2024 r., o ile pozwany zdoła udowodnić wysokość swojego roszczenia w tym zakresie.
Zdaniem pełnomocnika powoda, w okresie od dnia 22 grudnia 2020 roku (data doręczenia pierwszego wezwania skierowanego przez R. B. (2)) do dnia 17 grudnia 2021 r. (data wytoczenia powództwa o eksmisję) z uwagi na bezczynność R. B. (2), który milcząco akceptował istniejący stan rzeczy i nie podejmował żadnych czynności związanych z eksmisją R. B. (1) z lokalu, który cały czas pokrywał obciążające właściciela lokalu koszty należne wspólnocie mieszkaniowej, między stronami w sposób konkludentny utrzymywał się stosunek użyczenia nieruchomości ( pismo powoda – k. 506-510).
W piśmie z dnia 2 stycznia 2025 roku (k. 519) pozwany (powód wzajemny) podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Zakwestionował, by wyraził zgodę w sposób konkludentny na dalsze bezpłatne użytkowanie nieruchomości i wskazał, że w odpowiedzi na pozew o zapłatę zachowku wytoczył powództwo o wydanie nieruchomości. Zakwestionował stanowisko powoda (pozwanego wzajemnego) by zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych tytułem utrzymania nieruchomości wspólnej do spółdzielni stanowiły opłaty na poczet czynszu za najem lokalu. Zdaniem pozwanego, kwota za czynsz to koszt samego wynajmu mieszkania, natomiast kwota za opłaty eksploatacyjne to wszystkie dodatkowe koszty, które generuje użytkownik lokalu. Odwołał się do prywatnej opinii biegłego przedstawionej przez siebie, w której ceny rynkowe powód ustalił w oparciu o prywatną opinię i wskazał, że wynoszą one 2.600,00 zł miesięcznie ( pismo pozwanego – k. 519-525).
W piśmie z dnia 27 stycznia 2025 r. (k. 530) pełnomocnik powoda podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Zaznaczył, że w przypadku dopuszczenia dowodu z opinii biegłego zasadne jest, by biegły określił jednoznacznie czy jego wyliczenia obejmują kwotę netto czy brutto, ponieważ w przypadku wyliczenia kwoty brutto od wskazanej przez biegłego wartości konieczne będzie odjęcie kwoty uiszczonej przez powoda na rzecz pozwanego i oddalenie powództwa w tej części. Końcowo wskazał, że powód kwestionuje powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w całości jako nieudowodnione i oparte wyłącznie na dokumencie prywatnym ( pismo powoda – k. 530-531).
Postanowieniem z 6 lutego 2025 r. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny czynszów celem ustalenia stawki rynkowej czynszu najmu nieruchomości w okresie od stycznia 2022 roku do maja 2024 roku ( postanowienie – k. 533).
Na rozprawie w dniu 11 marca 2026 r. pełnomocnik powoda podniósł zarzut nadużycia prawa w stosunku do żądania eksmisji i wskazał, że w razie uwzględnienia tego żądania powodowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Pełnomocnik powoda oświadczył, że cofa pozew ponad kwotę 150.000,00 zł, uznawaną przez pozwanego, ze zrzeczeniem się roszczenia ( protokół rozprawy – k. 580-586).
W piśmie z 1 kwietnia 2026 r. (k. 604) pełnomocnik powoda (pozwanego wzajemnego) wskazał, że ponieważ nie został przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od grudnia 2021 r., roszczenie w tym zakresie nie zostało udowodnione co do wysokości. Wobec tego cała wykazana złożonym do akt sprawy wyciągu z rachunku bankowego R. B. (1) kwota 24.647,00 zł powinna zostać zaliczona na poczet roszczenia R. B. (2) o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie od stycznia 2022 r. nie tylko na wpłata w wysokości 9.967,35 zł ( pismo powoda – k. 604-605).
Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymywały swoje stanowiska procesowe.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
R. B. (1) jest synem H. B. i D. B. z domu M. ( akt urodzenia – k. 8).
Drugim synem H. B. i D. B. z domu M. jest T. B. ( odpis aktu urodzenia – k. 66).
R. B. (2) jest synem T. B.. H. B. zmarł 4 listopada 1992 roku ( kopia aktu zgonu – k. 7).
D. B.zmarła w dniu 6 marca 2019 r ( akt zgonu – k. 6).
Dla nieruchomości położonej wW. przy ulicy (...) Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W dziale II jako właściciel wpisany jest R. B. (2) syn T. i S. ( wydruk z księgi wieczystej – k. 91 – 94).
Tytuł własności R. B. (2) wynika z umowy darowizny, jaką D. B. zawarła z R. B. (2)w dniu 29 września 2006 roku. Na podstawie tej umowy D. B. darowała swojemu wnukowi R. B. (2) prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) składającego się z 2 pokoi, przedpokoju z aneksem kuchennym i łazienki z WC o powierzchni 53,25 m ( 2 )usytuowanego na 2 kondygnacji w budynku wielomieszkaniowym w W. przy ul. (...) wraz z udziałem wynoszącym 297/10000 we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na której budynek się znajduje. Jednocześnie w § 4 umowy R. B. (2) ustanowił na nabytym lokalu mieszkalnym dożywotnio i nieodpłatnie na rzecz D. B. służebność osobistą polegającą na prawie korzystania z lokalu mieszkalnego nr(...).
W § 12 umowy D. B. oświadczyła, że zwalnia R. B. (2) z obowiązku zaliczenia darowizny na poczet schedy spadkowej ( umowa darowizny z dnia 29 września 2006 r. – akt notarialny Rep A nr (...)- k 158 – 160).
Lokal został darowany R. B. (2), który wraz z małżonką M. M. spłacał kredyt zaciągnięty celem wykupienia przez D. B. lokalu od Gminy, ponieważ D. B. nie posiadała środków na wykupienie lokalu ( zeznania S. B.- k. 341; zeznaniaM. M. - k. 341v – 342; przesłuchanie R. B. (2) – k. 274-275; k. 583-585).
W dniu 13 kwietnia 2006 roku D. B. sporządziła testament, w którym oświadczyła, że do całego spadku powołuje wnuka R. B. (2) ( testament - akt notarialny Rep. A nr (...) - k. 161).
W październiku 2008 roku R. B. (2)złożył oświadczenie do Urzędu Pracy (...) W., że jeden z pokoi w lokalu przy ulicy (...) udostępni R. B. (1) na cele związane z prowadzeniem agencji reklamowej, którą R. B. (1) planuje uruchomić. W oświadczeniu zawarto stwierdzenie, że właściwa umowa między stronami zostanie podpisana w stosownym czasie ( oświadczenie z 19 października 2008 r – k. 179, przesłuchanie R. B. (1) – k. 272-274; k. 581-583).
R. B. (1) od 2000 roku zamieszkiwał w lokalu. Zamieszkiwał w lokalu także, po zawarciu umowy darowizny pomiędzy D. B., aR. B. (2). R. B. (2) zamieszkiwał wówczas w Ł.. R. B. (1) ponosił opłaty za lokal i nadal je uiszcza pomimo tego, że nie zna dokładnie wysokości należności, ponieważ R. B. (2) zablokował mu dostęp do faktur. R. B. (1) płaci czynsz oraz opłaty za gaz i energię na podstawie informacji od znajomych. Do śmierci D. B.rozliczenia ze wspólnoty przychodziły na adres e-mail R. B. (1). Taka sytuacja istniała jeszcze kilka miesięcy po śmierci D. B., a R. B. (2) przesyłał R. B. (1) linki, na podstawie których uiszczał opłaty i które dawały mu dostęp do konta. W tym okresie R. B. (1) nie uiszczał na rzecz R. B. (2)dodatkowych opłat z tytułu zajmowania lokalu. Należności czynszowe przekazywał na konto R. B. (2), a należności za media bezpośrednio do dostawców mediów ( zeznania świadka J. Z. k. 276 – 277; zeznania G. C.- k. 275 – 276, zeznania świadka I. C.- k. 277 – 278, zeznaniaM. C. - k. 278 – 279, zeznania D. P. - k. 279 – 280; przesłuchanie R. B. (1) – k. 272-274; k. 581-583; przesłuchanie R. B. (2) – k. 274-275; k. 583-585).
Początkowo R. B. (1) deklarował, że będzie zamieszkiwał w lokalu do śmierci matki, jednak po jej śmierci na spotkaniu z R. B. (2) i M. M.oświadczył, że chce zamieszkiwać w tym lokalu do swojej śmierci. R. B. (1) miał wyprowadzić się z przedmiotowego lokalu po upływie roku od śmierci D. B.. Po dalszych rozmowach R. B. (2) wyraził zgodę, aby R. B. (1)mieszkał w lokalu przez rok ( zeznania M. M. – k. 342, zeznania D. B. – k. 342v.).
R. B. (2) opłacał podatek od nieruchomości, poniósł także opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności ( przesłuchanie R. B. (2) – k. 274-275; k. 583-585).
W piśmie z dnia 16 grudnia 2020 r. R. B. (2) wezwał R. B. (1) do wydania nieruchomości w terminie 30 dni od otrzymania pisma oraz zapłaty kwoty 103.500,00 zł z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres od 2017 do 2020 r. ( wezwanie do zapłaty – k. 99 – 100).
Wezwanie to zostało doręczone R. B. (1) w dniu 22 grudnia 2020 r ( potwierdzenie odbioru – k. 349).
R. B. (2) skierował w grudniu 2020 roku do Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przeciwko R. B. (1). Przedmiotem wniosku o zawezwanie było wydanie nieruchomości zamieszkiwanej przez R. B. (1) przy ulicy (...) oraz zapłata na rzecz R. B. (2)kwoty 18.000,00 zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości w 2017 roku. W postępowaniu, które toczyło się przed Sądem Rejonowym dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie pod sygnaturą II Co 54/21 nie doszło do zawarcia ugody ( kopia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej – k. 95 – 96, zawiadomienie – k. 98).
W piśmie z dnia 26 października 2021 roku R. B. (2) wezwał R. B. (1) do zapłaty i wydania nieruchomości, domagając się wydania nieruchomości w terminie 30 dni od otrzymania pisma oraz zapłaty kwoty 133.500,00 zł ( wezwanie – k. 350).
R. B. (1) odebrał wezwanie w dniu 5 listopada 2021 r ( potwierdzenie odbioru – k. 351).
W piśmie z dnia 17 grudnia 2021 roku pełnomocnik R. B. (2) wezwał R. B. (1) do zapłaty kwoty 25.392,50 zł z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w terminie 7 dni od otrzymania wezwania z tytułu połowy czynszu najmu za lata 2015 i 2016. Wezwanie zostało nadane do R. B. (1) przesyłką poleconą w dniu 17 grudnia 2021 roku ( wezwanie do zapłaty – k. 104, potwierdzenie nadania – k. 105)
R. B. (1) odebrał wezwanie w dniu 3 stycznia 2022 roku ( potwierdzenie odbioru k. 354).
R. B. (2) proponował R. B. (1) zamieszkanie w innym lokalu, między innymi na ogródkach działkowych, proponował także wynajęcie lokalu na rok. R. B. (1) nie wyraził na to zgody, ponieważ po upływie ustalonego roku nie byłoby go samodzielnie stać na opłacanie mieszkania ( zeznania G. C. - k. 275 – 276; zeznania S. B. - k. 341v.; przesłuchanie R. B. (1) – k. 272-274; k. 581-583).
R. B. (1) utrzymuje się z emerytury w kwocie 1.900,00 zł, jego dodatkowym źródłem dochodu jest sprzedaż rysunków, z czego uzyskuje około 300,00 zł kwartalnie. Pomiędzy R. B. (1), a jego byłą żoną toczyła się sprawa o podział majątku, którego przedmiotem było między innymi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy ulicy (...). R. B. (1) nie zamieszkuje w tym lokalu, zamieszkuje w nim jego była żona i R. B. (1) nie ma możliwości zamieszkania w tym lokalu. W wyniku podziału majątku lokal przy ul. (...) został przyznany byłej żonie R. B. (1). R. B. (1) w wyniku podziału majątku otrzymał spłatę w wysokości 115.000,00 zł. R. B. (1) nie pobiera świadczeń z opieki społecznej. Leczy się na depresję pozostając pod opieką neurologa i psychiatry. Bierze leki przepisane przez psychiatrę na depresję. Ma problemy ortopedyczne z kolanem i oczekuje na wizytę, z tym że termin wizyty u ortopedy jest dostępny w 2027 roku. Cierpi też na dnę moczanową ( zeznania świadka G. C. k. 275–276; przesłuchanie R. B. (1) – k. 272-274; k. 581-583).
W 2023 roku w lokalu przy ul. (...) zostały przeprowadzone prace hydrauliczne polegające na próbie szczelności instalacji zimnej i ciepłej wody oraz naprawie instalacji zimnej wody wraz z pracami budowlanymi. Koszt tych prac w wysokości 1.222,83 zł poniósł R. B. (2) ( faktura – k. 299, kosztorys powykonawczy - k. 300 – 303; protokół – k. 304– 309; zdjęcia – k. 310, potwierdzenie przelewu – k. 311).
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego numer (...)położonego przy ulicy (...) w W. według stanu na 29 września 2006 roku i cen aktualnych wynosiła 578.754,00 zł ( opinia biegłej z zakresu wyceny nieruchomości M. A. – k. 408 - 431).
Pismem z dnia 12 czerwca 2024 roku R. B. (2) skierował do R. B. (1) wezwanie do zapłaty za pośrednictwem swojego pełnomocnika domagając się zapłaty kwoty 72.564,00 z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, wskazując że na podaną kwotę składa się wynagrodzenie odpowiadające stawce czynszu najmu za okres od początku 2022 roku do maja 2024 roku. Pismo zostało doręczone R. B. (1) w dniu 19 czerwca 2024 roku ( wezwanie – k. 454, potwierdzenie odbioru – k. 455–456).
W okresie od dnia 17 maja 2020 roku do dnia 16 października 2024 roku R. B. (1)uiszczał na rzecz R. B. (2) kwoty, które w tytułach przelewu opisywał jako czynsz za dany miesiąc. Łącznie w tym okresie zapłacił na rzecz R. B. (2) kwotę 24.647,00 zł ( lista operacji – k. 511–514).
Kwoty wpłacane przez R. B. (1), R. B. (2) przelewa na konto administracji budynku. R. B. (1) uiszcza opłaty za energię dostawcy mediów. Na koncie lokalu nie ma zaległości eksploatacyjnych ( przesłuchanie R. B. (2) – k. 583–584).
Nadpłaty odnotowane w kartotece księgowej lokalu za okres od maja do grudnia 2019 wyniosła 892,08 zł. W następnych latach nadpłaty wyniosły:
2020 r. – 1.190,27 zł.
2021 r. - 877,16 zł
2022 r. - 3.185,16 zł
2023 r. - 4.097,58 zł
2024 r. - 6.388,72 zł
2025 r. - 9.462,73 zł
Za rok 2026 do lutego nadpłata wynosi 9.967,35 zł ( wydruk kartoteki księgowej lokalu - k. 589–602).
Wartość rynkowa czynszu najmu lokalu w okresie od stycznia 2022 r. do maja 2024 roku wyniosła 63.774 zł ( opinia biegłej M. A. – k. 553–576).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane dowody z dokumentów. Żadna ze stron nie kwestionowała ich wiarygodności. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich wiarygodności z urzędu.
Sąd nie czynił ustaleń faktycznych w oparciu o przedłożone oświadczenia osób (S. B. i M. M. – k. 140-142), jako że stanowiłoby to naruszenie zasady bezpośredniości. Dokumenty te, tak samo jak wydruki ogłoszeń najmu lokali (k. 106-139), mogły stanowić co najwyżej środki uprawdopodobnienia twierdzeń stron, a nie źródła ustaleń faktycznych. Przedłożona przez pozwanego (powoda wzajemnego) opinia prywatna (k. 143-157), nie stanowiła dowodu rynkowych stawek czynszu nieruchomości, nie mogła też (o czym dalej) potwierdzać słuszności roszczenia powoda co do zasady.
Za wiarygodne należało uznać zeznania świadków G. C., I. C., M. C. i D. P.. Zeznania te dotyczyły w części relacji rodzinnych pomiędzy R. B. (1), jego matką, kwestii opieki nad matką D. B. a zatem pozostawały bez istotnego znaczenia dla przedmiotu rozstrzygnięcia. W zakresie natomiast, w jakim dotyczyły kwestii rozliczeń, opłacania czynszu i należności za media oraz kwestii zgody R. B. (2) na zamieszkiwanie przez R. B. (1) w lokalu zeznania te znajdują potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, w tym w relacjach powoda i pozwanego
Sąd uwzględnił w zakresie ustalenia wartości lokalu opinię biegłej M. A., jako sporządzoną rzetelnie, z uwzględnieniem istotnych dla nieruchomości cech tak jak lokalizacja, stan zagospodarowania stan techniczno- użytkowy budynku, a także stan prawny i przeznaczenie nieruchomości. Biegła zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Dokonała analizy rynku, przeprowadziła też oględziny nieruchomości.
Także dla ustalenia wysokości stawki czynszu najmu za okres od stycznia 2022 roku do maja 2024 roku sąd oparł się na opinii biegłej M. A.. Biegła wyjaśniła, że informacje z umów najmu nie są gromadzone w Polsce w żadnym oficjalnym rejestrze i praktyką stosowaną przez rzeczoznawców jest ustalenie wysokości stawek czynszu na podstawie ofert najmu danego typu powierzchni zamieszczonych na portalach internetowych, a także w oparciu o informacje zawarte w raportach o rynku nieruchomości publikowanych przez krajowe i międzynarodowe firmy będące liderami w branży. Biegła zebrała oferty wynajmu mieszkań na terenie dzielnicy (...) w rejonie (...) i (...) dostępne na portalach internetowych, które zostały skorygowane o margines negocjacyjny aktualne w dniu sporządzenia opinii.
Stawkę czynszu oszacowała w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej przez określenie wartości przy założeniu, że wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za obiekty podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość skorygowano ze względu na cechy różniące nieruchomości i ustalono z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.
Dalej biegła wskazała, że na rynku najmu mieszkań w 2022 roku obserwowano silne wzrosty średnich rocznych stawek czynszów najmu mieszkań. Natomiast w roku 2023 sytuacja na rynku nieruchomości wynikała ze skutków pandemii COVID 19, na które nałożyły się negatywne zjawiska wywołane agresją Rosji w Ukrainie.
Biegła przeanalizowała rynek najmu lokali mieszkalnych w części (...)Dzielnicy (...) i uwzględniła oferty najmu lokali o powierzchni między 40 a 70 m ( 2), dwupokojowych w standardzie do wymagających generalnego remontu dostępnych na portalach internetowych. Wybrała 11 obiektów porównawczych, których stawki jednostkowe czynszów mieszczą się w przedziale od 56 zł za m ( 2) do 75 zł za m ( 2) a czynsze miesięczne od 2.800,00 do 4.000,00 przy powierzchni użytkowej lokali od 41 m ( 2) do 68 m ( 2).
Biegła uwzględniła stawki netto, które nie uwzględniają czynszu administracyjnego oraz pozostałych opłat licznikowych które są dodatkowo opłacane przez najemcę.
Ustalając czynsz dla ocenianego lokalu wskazała, że lokal ten należy uznać za nieatrakcyjny. Ze względu na stan techniczny i standard wykończenia lokal kwalifikuje się do generalnego remontu, wobec czego biegła obniżyła stawkę czynszu współczynnikiem eksperckim na poziomie 10 %.
Czynsz miesięczny w roku 2022 biegła ustaliła na 1.846,00 zł, w roku 2023 na 2.350,00 zł i w roku 2024 na 2.685,00 zł. Za okres od stycznia 2022 roku do maja 2024 roku dało to kwotę 63.774,00 zł.
W zakresie wskazanym w uzasadnieniu Sąd oparł ustalenia faktyczne na dowodzie z przesłuchania stron, obejmującym także potwierdzone przez strony relacje złożone w ramach przesłuchania informacyjnego.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo główne i wzajemne podlegały uwzględnieniu w części.
Dla jasności wywodu kolejne kwestie poruszane przez Sąd, zostaną oddzielone, tak by wywód był jasny, a tok rozumowania precyzyjny do ustalenia. Sąd osobno odniesie się do pozwu głównego R. B. (1) (A) oraz pozwu wzajemnego R. B. (2) (B).
A. Pozew główny R. B. (1)
I. Roszczenie R. B. (1) o zachowek
W niniejszej sprawie powód R. B. (1) wystąpił o zasądzenie od pozwanego R. B. (2) kwoty 150.000,00 zł tytułem zachowku po D. B.. Żądana kwota stanowiła ½ przysługującego powodowi udziału spadkowego przy dziedziczeniu ustawowym. Podstawą do obliczenia ww. kwoty (substratem zachowku) była wartość darowizny dokonanej przez D. B. na rzecz R. B. (2)(spadkobiercy testamentowego), która to darowizna wyczerpywała cały spadek.
Pozwany R. B. (2), w piśmie z dnia 19 kwietnia 2022 r. uznał powództwo co do zasady i co do ww. kwoty.
Zgodnie z art. 213 § 2 kpc Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.
Uznanie powództwa jest aktem dyspozycyjności pozwanego, który nie tylko uznaje samo żądanie powoda, ale i to, że uzasadniają je przytoczone przez powoda okoliczności faktyczne i godzi się na wydanie wyroku uwzględniającego to żądanie (por. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 października 1976 r., III CRN 232/76, OSNCP 1977, nr 5–6, poz. 101; z dnia 14 września 1983 r., III CRN 188/83, OSNCP 1984, nr 4, poz. 60; z dnia 18 marca 2011 r., III CSK 127/10, OSNC 2012, nr A, poz. 17; z dnia 9 listopada 2011 r., II CSK 671/10).
Skuteczność dokonanego uznania zależy od jego zgodności z prawem i zasadami współżycia społecznego oraz od celu uznania – jest ono bowiem bezskuteczne, jeżeli będzie zmierzać do obejścia prawa (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 21 stycznia 1999 r., I ACa 890/98, OSA 1999, nr 11–12, poz. 52; zob. także P. Rylski, Prawnoprocesowy charakter uznania..., s. 1079–1081).
W niniejszej sprawie w ocenie Sądu nie było żadnych przesłanek, by przyjąć, że dokonane przez pozwanego uznanie powództwa było bezskuteczne. Żaden przepis nie wyłącza uznania w sprawach o zapłatę zachowku.
Zgodnie z art. 991 § 1 kc zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).
W myśl art. 991 § 2 kc jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, bądź w postaci świadczenia od fundacji rodzinnej lub mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.
Wątpliwości Sądu nie budziła legitymacja stron do występowania w niniejszym postępowaniu.
Powód jest synem D. B., a zatem wstępnym pozostającym w kręgu uprawnionych do zachowku, wobec czego przysługuje mu połowa wartości udziału spadkowego. Spadkobiercami D. B., którzy byliby powołani do spadku z ustawy są powód R. B. (1) oraz T. B. – synowie spadkodawczyni, którym w ramach dziedziczenia ustawowego przypadałby udział spadkowy w wysokości po ½ spadku. Jedynym spadkobiercą testamentowym po D. B. jest pozwany R. B. (2)(na podstawie testamentu z dnia 13 kwietnia 2006 r.). W tym stanie rzeczy, na zasadzie art. 991 § 1 i 2 kc powodowi R. B. (1) przysługuje wobec R. B. (2) roszczenie o zachowek w wysokości ¼ spadku po D. B. (połowa udziału spadkowego przy dziedziczeniu ustawowym).
Przy kalkulacji należnego powodowi zachowku nie znajdował zastosowania art. 992 kc. Należało za to, na zasadzie art. 994 § 1, 2 i 3 kc uwzględnić darowiznę dokonaną przez D. B. na rzecz pozwanego, biorąc pod uwagę jej stan z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku (art. 995 § 1 kc). Pierwszą czynnością konieczną do obliczenia zachowku jest ustalenie czystej wartości spadku. Należało więc najpierw ustalić wartość stanu czynnego spadku przez zestawienie i wycenę wszystkich praw (aktywów) należących do spadku, następnie zaś – od tak ustalonej wartości stanu czynnego spadku – odjąć wartość stanu biernego (pasywów) spadku. Wreszcie do wartości czystego spadku dolicza się wartość darowizn i zapisów windykacyjnych dokonanych przez spadkodawcę zarówno na rzecz spadkobierców powołanych czy osób uprawnionych do zachowku, jak i na rzecz osób obcych, i to niezależnie od tego czyj zachowek się oblicza. Czysta wartość spadku powiększona o darowizny doliczane do spadku tworzy substrat zachowku (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 24 stycznia 2018 r., I ACa 878/17). Do ustalonego stanu czynnego spadku dolicza się, stosownie do przepisów art. 993 i n. kc, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę. Doliczanie darowizn i zapisów windykacyjnych przy zachowku jest natomiast obligatoryjne. Spadkodawca nie może wyłączyć określonej darowizny i zapisów windykacyjnych od obowiązku ich doliczania do substratu zachowku ani zmodyfikować samej zasady. Jedyną drogą jest wydziedziczenie, w tym wydziedziczenie częściowe (art. 1008 kc). Jeżeli zatem spadkodawca w darowiźnie czy testamencie oświadczy, że darowiznę lub zapis windykacyjny dokonuje ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia na schedę spadkową, odniesie to skutek jedynie na płaszczyźnie działu spadku, natomiast będzie irrelewantne z punktu widzenia zachowku. (P.Księżak w komentarzu do art. 993 kc pod red K. Osajdy, Legalis). Stanowisko to, niesporne w doktrynie, zostało potwierdzone w wyroku Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2008 r. (III CSK 255/07, OSNC 2009, Nr 3, poz. 47 z glosą J. Kremisa, OSP 2009, Nr 5, poz. 54), którego teza brzmi: „Jeżeli spadkodawca dokonał darowizny wyczerpującej cały spadek, uprawniony do zachowku może dochodzić od obdarowanego roszczenia o zachowek w granicach określonych w art. 1000 kc”. To samo odnosi się do wypadku, w którym cały majątek spadkodawcy został rozdysponowany w drodze zapisów windykacyjnych albo w drodze darowizn i zapisów windykacyjnych.
W realiach niniejszej sprawy oznaczało to, że podstawą kalkulacji należnego zachowku (substratem zachowku) była wyłącznie wartość darowizny dokonanej przez D. B.na rzecz R. B. (2), która to darowizna wyczerpywała cały spadek.
Dla oceny zasadności roszczenia powoda o zachowek, irrelewantne było dokonane w przedmiotowej umowie darowizny zwolnienie z zaliczenia darowizny na schedę spadkową (§ 12 umowy). Zwolnienie darowizny z zaliczenia na schedę spadkową chroni przed pomniejszeniem spadku przy dziale spadku, ale nie zwalnia z obowiązku jej doliczenia przy obliczaniu zachowku. Oświadczenie darczyńcy, że zwalnia darowiznę z obowiązku zaliczenia jej na poczet schedy spadkowej nie ma znaczenia dla kwestii zachowku. W szczególności zwolnienie z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową nie powoduje, że darowizny tej nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku należnego uprawnionym. Zaliczanie darowizn na schedę spadkową i zaliczanie darowizn do spadku przy ustalaniu zachowku to dwie różne kwestie. Należy wyraźnie podkreślić, że kodeks cywilny nie przewiduje możliwości zwolnienia darowizny z zaliczania do spadku przy obliczaniu zachowku (por. np. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 18 lutego 2016 r., III Ca 1769/15).
Roszczenie powoda znajdowało zatem oparcie w powołanych przez niego okolicznościach oraz miało wystarczającą podstawę w przepisach regulujących instytucję zachowku. Żądana przez powoda kwota odpowiadała w przybliżeniu wartości dokonanej darowizny ustalonej w opinii biegłej.
Żadne okoliczności sprawy nie wskazywały na sprzeczność uznania z zasadami współżycia społecznego. Nie było też jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że celem uznania było obejście prawa. Co więcej, opinia biegłej ustalała wartość lokalu (substratu zachowku) na kwotę 578.754,00 zł, co uzasadniałoby roszczenie o zachowek do kwoty 144.688,50 zł, a pozwany uznał roszczenie powoda do kwoty nieco wyższej – 150.000,00 zł. Wobec tego uznanie było skuteczne i Sąd był nim związany.
O odsetkach za opóźnienie od zasądzonej kwoty Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 kc przychylając się do stanowiska, zgodnie z którym roszczenie o zachowek jest roszczeniem bezterminowym i jego wymagalność należy ustalić w oparciu o regułę z art. 455 kc (por. np. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 września 2010 r., II CSK 178/10).
Powód w pozwie domagał się zasądzenia kwoty 125.000,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. Tego rodzaju żądanie przymiot wymagalności uzyskuje od momentu wezwania do zapłaty. Ponieważ przed wszczęciem procesu powód nie wzywał pozwanego do zapłaty, dopiero doręczenie odpisu pozwu może zostać uznane za wezwanie w rozumieniu artykułu 455 kodeksu cywilnego. Odpis pozwu doręczono pozwanemu 29 listopada 2021 r. (zpo k. 60). W ocenie Sądu realnym terminem na spełnienie świadczenia był termin 14 dni, który upływał 13 grudnia 2021 roku, wobec czego odsetki należne są od 14 grudnia 2021 roku.
Po rozszerzaniu powództwa o dalszą kwotę 25.000,00 zł, co nastąpiło w piśmie powoda 28 lutego 2025 r. (pisma karta 173) powód domagał się zasądzenia odsetek od kwoty rozszerzenia od dnia rozszerzenia powództwa. W tym wypadku także termin wymagalności należy liczyć od dnia doręczenia pełnomocnikowi pozwanego odpisu tego pisma co nastąpiło 16 marca 2022 r. (spo k. 186). Analogicznie liczony termin 14 dni od daty doręczenia upływał 30 marca 2022 r., wobec czego odsetki za opóźnienie należne są od dnia następnego to jest 31 marca 2022 r.
II. Zarzut potrącenia złożony przez pozwanego R. B. (2)
W odpowiedzi na pozew pozwany R. B. (2) złożył oświadczenie o potrąceniu i podniósł zarzut potrącenia wierzytelności powoda o zapłatę zachowku z wierzytelnościami pozwanego w kwocie 130.308,50 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Należało ocenić, czy ten zarzut potrącenia był dopuszczalny w świetle treści art. 203 1 § 1 kpc, znajdującego zastosowanie do oświadczenia pozwanego złożonego w 2021 r. (por. art. 17 ust. 1 a contrario ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2019.1469), w brzmieniu przepisu z dnia złożenia oświadczenia (por. art. 20 ustawy z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 614).
Zgodnie z art. 203 1 § 1 kpc, podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność pozwanego jest niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego (§ 1). Pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna (§ 2). Zarzut potrącenia może zostać podniesiony tylko w piśmie procesowym. Do pisma tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące pozwu, z wyjątkiem przepisów dotyczących opłat (§ 3). Cytowany przepis zawiera trzy ograniczenia złożenia zarzutu potrącenia (przedmiotowe, temporalne i formalne).
Pierwsza kategoria wierzytelności, które mogą zostać objęte zarzutem potrącenia, wynika ze związku z wierzytelnością dochodzoną pozwem. Ten związek między wierzytelnościami jest skutkiem tego, że muszą one wynikać z tego samego stosunku prawnego, opartego na umowie, delikcie, prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia itd. To pojęcie należy interpretować w sposób ścisły, co oznacza, że nie może stanowić podstawy zarzutu potrącenia wierzytelność pozwanego, która pozostaje w jakimkolwiek związku z wierzytelnością powoda (T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 1–458 16. Tom I, wyd. 2, 2023). Oznacza to, że potrąceniu może podlegać np. wynagrodzenie z umowy z naliczoną karą umowną na jej podstawie.
W niniejszej sprawie wierzytelność potrącana i wierzytelność przedstawiona do potrącenia wynikały z różnych stosunków prawnych, które wynikają z kolei z różnych zdarzeń prawnych. Wierzytelność powoda z tytułu zachowku wynika ze statusu powoda jako osoby, która byłaby powołana do spadku w razie dziedziczenia ustawowego po D. B.. Wierzytelność pozwanego R. B. (1) z tytułu bezumownego korzystania z jego nieruchomości wynika ze stanu faktycznego chronionego przepisami prawa rzeczowego (art. 224–231 kc). Jak wcześniej wspomniano, pojęcie „tego samego stosunku prawnego” należy wykładać w sposób ścisły i nie wyczerpuje go tożsamość podmiotów stosunków prawnych.
Przedstawiona do potrącenia wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania nieruchomości miała charakter sporny. Nie została przy tym uprawdopodobniona za pomocą dokumentu „niepochodzącego wyłącznie od pozwanego”. Dokumentem takim nie jest przeprowadzona w sprawie opinia biegłej, stwierdzająca jedynie wysokość roszczenia. Nie ma wątpliwości co do tego, że przez „uprawdopodobnienie wierzytelności” należy rozumieć uprawdopodobnienie jej zasadności oraz wysokości. Opinia biegłej została sporządzona przy założeniu, że roszczenie okaże się słuszne co do zasady, a weryfikacja tego założenia była dopiero przedmiotem oceny Sądu. Z tego względu opinia ta nie mogła stanowić środka uprawdopodobnienia zasadności roszczenia pozwanego R. B. (2). Pozwany nie przedłożył żadnego innego dokumentu uprawdopodobniającego istnienie i wysokość swojej wierzytelności.
Wobec niespełnienia żadnej z przesłanek wymienionych w art. 203 1 § 1 kpc, zarzut potrącenia należało uznać za procesowo nieskuteczny. Oznacza to, że w niniejszym procesie nie może nastąpić skutek umorzenia wierzytelności powoda o zachowek poprzez jej potrącenie z wierzytelnością pozwanego o bezumowne korzystanie.
W konsekwencji, orzekając w zakresie powództwa głównego R. B. (1) przeciwko R. B. (2) (A) w pkt. 1 Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 150.000,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 125.000,00 zł od dnia 14 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty, zaś od kwoty 25.000,00 zł od dnia 31 marca 2022 r. do dnia zapłaty.
W pkt. II Wyroku Sąd na podstawie art. 355 kpc umorzył postępowanie w zakresie, w jakim powództwo zostało cofnięte (tj. ponad kwotę 150.000,00 zł). Wobec cofnięcia pozwu ze zrzeczeniem się roszczenia (k. 581) nie zachodziła konieczność uzyskania zgody pozwanego R. B. (2). Samo cofnięcie pozwu należało uznać za dopuszczalne, zgodne z prawem i zasadami współżycia społecznego. Nie zmierzało do obejścia prawa, stanowiąc w niniejszej sprawie po prostu realizację zasady dyspozycyjności (rozporządzalności) przedmiotem sporu.
Wyrokowi w zakresie roszczenia uznanego przez pozwanego (pkt I) Sąd na zasadzie art. 333 § 1 pkt 2) kpc z urzędu nadał rygor natychmiastowej wykonalności (pkt III).
III. Koszty procesu
O kosztach procesu w zakresie żądania R. B. (1) o zasądzenie kwoty 150.000,00 zł Sąd orzekł na podstawie art. 101 kpc. W sprawie z powództwa R. B. (1) żądanie ostatecznie opiewało na kwotę 230.000,00 zł i zostało uznane przez pozwanego w pierwszym piśmie procesowym, to jest w odpowiedzi na pozew do kwoty 125.000,00 zł pierwotnie zgłoszonej w pozwie na pozew, a następnie w piśmie stanowiącym odpowiedź na rozszerzenie powództwa w zakresie kwoty 25.000,00 zł.
Zgodnie z art. 101 kpc zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ponieważ przed wszczęciem postępowania powód nie wzywał pozwanego do zapłaty zachowku. Zatem należy uznać, że pozwany nie dał powodu do wytoczenia sprawy i niewątpliwie uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. W zakresie kwoty 80.000,00 złotych, co do której ostatecznie powód cofnął pozew powoda należy uznać za przegrywającego.
Wobec tego w punkcie A.III wyroku Sąd ustalił, że powód ponosi w całości koszty procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu. Jednocześnie z uwagi na to, że powód był reprezentowany przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu i w braku podstaw do obciążenia kosztami pełnomocnika w tym zakresie strony pozwanej Sąd ustalił, że wynagrodzenie to należne jest pełnomocnikowi powoda ze środków Skarbu Państwa.
B. Pozew wzajemny R. B. (2)
I. Roszczenie o wydanie nieruchomości
Podstawę prawną roszczenia powoda wzajemnego R. B. (2) o wydanie nieruchomości stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są:
1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie;
2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie;
3) brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (por. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911, wyd. 1, 2016).
W świetle zgromadzonego w sprawie materiału uznać należało, że spełnione zostały wszystkie przesłanki roszczenia windykacyjnego. R. B. (2) pozostawał na dzień zamknięcia rozprawy właścicielem nieruchomości – lokalu nr (...) położonego w W.przy ul. (...). R. B. (1), jak sam stwierdził, nadal zamieszkuje w lokalu (por. przesłuchanie powoda k. 581). Pozwany wzajemny nie wykazał, że przysługuje mu względem właściciela jakiekolwiek uprawnienie do władania rzeczą. W szczególności uznać należało, że stron w dacie orzekania nie wiąże żadna umowa użyczenia nieruchomości.
W tym stanie rzeczy roszczenie windykacyjne podlegało uwzględnieniu, o czym Sąd orzekł w punkcie I wyroku, nakazując pozwanemu wzajemnemu R. B. (1)opuszczenie i wydanie R. B. (2) lokalu nr (...) położonego w W. przy ul(...).
II. Zarzut nadużycia prawa w odniesieniu do roszczenia o wydanie nieruchomości
Nie zasługiwał na uwzględnienie podniesiony przez R. B. (1) zarzut nadużycia prawa.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że jakkolwiek stosowanie art. 5 kc w sprawach o wydanie rzeczy nie jest ex lege wyłączone, to możliwość jego zastosowania ograniczona jest do absolutnie wyjątkowych wypadków (przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku z 27 maja 1999 r. II CKN 337/98, z 14 grudnia 2004 r. II CSK 255/04, z 17 października 2008 r. IV CSK 417/07, z 28 lipca 2011 r. I CSDK 77/11, z 20 czerwca 2012 r. I CSK 590/11). W ocenie Sądu okoliczności na jakie powoływał się R. B. (1)nie prowadzą do wniosku, że uwzględnienie powództwa windykacyjnego R. B. (2) stanowiłoby nadużycie prawa i byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Pozwany wzajemny argumentował, że eksmisja jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, ponieważ wolą jego zmarłej matki było, by zamieszkiwał on w lokalu do swojej śmierci. Wola spadkodawcy niebędąca testamentem ani sformalizowaną służebnością mieszkania, nie może jednak trwale ograniczać prawa własności. Nie sposób zresztą przyjąć, że wolą D. B. było dalsze zamieszkiwanie R. B. (1) w przedmiotowym lokalu, pomimo uzyskania znacznej kwoty z tytułu zachowku (czyli de facto obniżenia darowizny przekazanej wnukowi). Podzielenie stanowiska R. B. (1) prowadziłoby, zdaniem Sądu, do sytuacji trudnej do zaakceptowania z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, w której uzyskałby on od pozwanego świadczenie z tytułu zachowku, a jednocześnie R. B. (2) w dalszym ciągu byłby pozbawiony faktycznego władztwa nad darowaną mu rzeczą i możliwości czerpania z niej korzyści (np. z tytułu najmu). R. B. (2) stał się właścicielem lokalu w 2006 roku i choć tolerował zamieszkiwanie wuja przez lata, ma prawo do odzyskania władztwa nad rzeczą.
Sąd uznał, że ochrona R. B. (1) następuje nie poprzez oddalenie powództwa (co byłoby zbyt daleką ingerencją w prawo własności), lecz poprzez przyznanie mu uprawnienia do lokalu socjalnego. Pomimo orzeczenia eksmisji pozwany wzajemny dalej będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe.
III. Uprawnienie R. B. (1)do lokalu socjalnego
Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd z urzędu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W myśl zaś z art. 14 ust. 3. tej ustawy sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może przy tym orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec osób objętych katalogiem art. 14 ustawy, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (art. 14 ust. 4).
Wyłączenie art. 14 ust. 4 ustawy w odniesieniu do takich osób oznacza, że sąd w dalszym ciągu ma możliwość przyznania osobie eksmitowanej uprawnienia do najmu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy, jednak nie jest to obligatoryjne (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07; Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w wyroku z 21 czerwca 2013 r., II Ca 384/13, oraz Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, 2021, s. 485).
W przypadku stwierdzenia przez sąd, że pozwany ma możliwość zamieszkania w innym lokalu, sąd orzeka w sentencji wyroku o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego (sąd nie ma możliwości odmiennego orzeczenia). Obligatoryjne przyznanie uprawnienia do najmu socjalnego jest wyłączone nie tylko wtedy, gdy osoba wymieniona w art. 14 ust. 4 ma samodzielny tytuł prawny do lokalu (np. prawo własności, prawo obligacyjne) albo gdy przysługuje jej ekspektatywa uzyskania takiego tytułu, która się spełni do czasu realnego wykonania orzeczenia o eksmisji. Artykuł 14 ust. 4 in fine nie ustanawia bowiem wymagania, aby osobie eksmitowanej przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu (por. art. 11 ust. 3 pkt 2), a tylko stanowi o możliwości zamieszkania w innym lokalu. Uprawnienie do najmu socjalnego nie zostanie więc też przyznane osobie wymienionej w art. 14 ust. 4, gdy dysponuje ona pochodnym tytułem prawnym do innego lokalu albo możliwością uzyskania takiego tytułu (tak D. Przyczyna w: Ochrona osób eksmitowanych, Legalis). Do tego, by wyjątek przewidziany w art. 14 ust. 4 in fine zachodził, możliwość zamieszkania przez eksmitowanego w innym lokalu niż dotychczasowy musi być realna. Nie będzie ona zachodziła przykładowo wtedy, gdy lokal, w którym potencjalnie miałaby zamieszkać osoba eksmitowana, jest już zamieszkały przez inne osoby i przez to nie ma w nim miejsca dla kolejnego lokatora. Możliwość zamieszkania w innym lokalu nie będzie też realna, gdy były lokator mógłby co prawda zamieszkać u osób, na których ciąży wobec niego obowiązek alimentacyjny, lecz osobom tym przysługuje do lokalu tytuł prawny niepozwalający na przyjęcie do lokalu kolejnej osoby bez zgody właściciela (zob. Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 220).
Mając powyższe na względzie, Sąd doszedł do przekonania, że choć w stosunku do pozwanego wzajemnego R. B. (1) nie zachodzi żadna z przesłanek obligatoryjnego orzeczenia o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, to przyznanie takiego lokalu jest uzasadnione ze względu na jego sytuację życiową, w szczególności warunki finansowe i rodzinne. R. B. (1) nie pracuje zawodowo, utrzymuje się z emerytury w wysokości 1.900 zł oraz niewielkich zysków ze sprzedaży rysunków (ok. 300 zł na kwartał). Jest przewlekle chory na depresję, cierpi też na problemy ortopedyczne oraz dnę moczanową. Prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe, nie mając realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu.
W tym stanie rzeczy, Sąd przyjął, że zaistniały przesłanki przyznania R. B. (1) prawa do lokalu socjalnego, o czym orzekł w pkt. II wyroku, w pkt. III nakazując wstrzymanie wykonania wyroku eksmisyjnego, do czasu złożenia mu przez (...) W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
IV. Roszczenie o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu
W ramach powództwa wzajemnego, R. B. (2) wystąpił także z roszczeniem o zasądzenie kwoty 202.872,50 zł z tytułu bezumownego korzystania przez R. B. (1) z lokalu przy ul(...) (130.308,50 zł w ramach roszczenia pierwotnie zgłoszonego w pozwie wzajemnym oraz 72.564,00 zł w ramach rozszerzenia powództwa).
Powództwo wzajemne o zapłatę w zakresie pierwotnie zgłoszonego roszczenia o zapłatę kwoty 130.308,50 zł obejmującej wynagrodzenie za okres od 2015 r. do dnia 31 października 2021 r. podlegało oddaleniu w całości jako nieudowodnione. Wobec nieuiszczenia przez powoda wzajemnego zaliczki na koszty opinii biegłego, Sąd pominął dowód z opinii biegłego w tym zakresie. Wysokość stawek rynkowych za korzystanie z nieruchomości stanowi okoliczność wymagającą wiedzy specjalnej, wobec czego orzeczenie przez Sąd w tej kwestii bez zasięgnięcia opinii biegłego było niedopuszczalne.
Na marginesie wypada stwierdzić, że roszczenie to i tak podlegałoby oddaleniu w znacznej części, a to z uwagi na istnienie pomiędzy stronami do 21 stycznia 2021 r. umowy użyczenia lokalu. Było bezsporne, że już po śmierci D. B. R. B. (2) zgadzał się na zamieszkiwanie R. B. (1) w lokalu. Ten stan należy ocenić jako istnienie dorozumianej umowy użyczenia. Zdaniem Sądu dopiero wezwanie do wydania nieruchomości należy traktować jako wypowiedzenie umowy użyczenia. R. B. (2) wezwał powoda do wydania nieruchomości oraz zapłaty świadczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w piśmie z dnia 16 grudnia 2020 r. wyznaczając 30 – dniowy termin na zaspokojenie roszczeń. Wezwanie to zostało doręczone pozwanemu dnia 22 grudnia 2020 r., zatem zakreślony 30 – dniowy termin upływał w dniu 21 stycznia 2021 r. Z tym dniem ustał stosunek użyczenia i od dnia następnego liczyć należało okres bezumownego korzystania z lokalu przez R. B. (1). R. B. (2)nie zamanifestował przedtem swojego sprzeciwu wobec korzystania przez R. B. (1) z lokalu. Mając to na względzie, w świetle zgromadzonego w sprawie materiału uznać należy, że do 21 stycznia 2021 r. R. B. (1) korzystał z lokalu na podstawie stosunku użyczenia wynikającego ze stosunków rodzinnych i ustaleń stron, co wyklucza przypisanie pozwanemu wzajemnemu (powodowi) statusu posiadacza bez tytułu prawnego będącego w złej wierze.
Pierwotnie zgłoszone w pozwie wzajemnym roszczenie R. B. (2) mogłoby zatem podlegać ocenie co do wysokości jedynie w okresie od 22 stycznia 2021 roku do 31 października 2021 roku, ponieważ przed 22 stycznia 2021 r. pozwany wzajemny R. B. (1) był uprawniony do korzystania z lokalu. Jednakże za okres, który co do zasady mógł być rozważany jako okres bezumownego korzystania, powód wzajemny nie zaoferował dowodu dla wykazania wysokości roszczenia, wobec nieuiszczenia zaliczki na koszt opinii biegłego. Dowodem takim nie mogła być prywatna opinia przedstawiona przez powoda wzajemnego, wobec jej zakwestionowania przez pozwanego wzajemnego. W sprawie został dopuszczony dowód z opinii biegłego celem ustalenia wysokości czynszu za okres od 22 stycznia 2021 r. do 31 października 2021 r., jednak R. B. (2) nie uiścił zaliczki z na koszt opinii biegłego, wobec czego postanowieniem z 01 maja 2024 r. na podstawie artykułu 240 kpc w związku z artykułem 235
(
2) § 1 pkt 4 kpc w związku z artykułem 130
(
4) § 5 kpc wniosek o dopuszczenie dowodu został pominięty. W konsekwencji roszczenie powoda w tym zakresie należało uznać za nieudowodnione. Wobec tego, e obie strony były reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników, Sąd nie znalazł podstaw do przeprowadzenia dowodu w tym zakresie z urzędu. Aktualnie w orzecznictwie wskazuje się, że dopuszczenie z urzędu dowodu niewskazanego przez stronę jest obowiązkiem sądu, jeżeli wymaga tego interes publiczny
(por. przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 sierpnia 2017 r.
I CSK 97/17). Taka sytuacja nie zachodziła w niniejszej sprawie.
Roszczenie o zasądzenie świadczenia z tytułu bezumownego korzystania za dalszy okres (od stycznia 2022 r. do maja 2024 r.), objęte rozszerzeniem powództwa podlegało uwzględnieniu w części tj. w kwocie 63.774,00 zł. wynikającej z opinii biegłej. Opinii tej żadna ze stron nie kwestionowała.
Nie zasługiwało na aprobatę stanowisko R. B. (1), że ww. kwota powinna zostać obniżona o kwotę 24.467,00 zł uiszczoną przez niego na rzecz powoda wzajemnego, stwierdzoną wyciągiem bankowym (k. 511-514) oraz kwotę 9.967,35 zł uiszczoną tytułem nadpłat za korzystanie z ww. lokalu figurujących w kartotece księgowej wystawionej przez Wspólnotę Mieszkaniową dla przedmiotowego lokalu (k. 589-602).
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia o wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ma fakt, że roszczenie powoda wzajemnego oraz wpłaty dokonywane przez pozwanego wzajemnego dotyczą dwóch całkowicie odrębnych składników finansowych związanych z zajmowaniem lokalu. Powód wzajemny R. B. (2) domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, które zgodnie z opinią biegłej sądowej M. A. zostało określone w wartości netto. W orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych przyjmuje się, że tak rozumiane wynagrodzenie odpowiada kwocie, jaką właściciel uzyskałby na wolnym rynku z tytułu samego czynszu najmu, po wyłączeniu wszelkich opłat dodatkowych. Wartość 63.774,00 zł ustalona przez biegłą M. A. stanowi zatem czystą rekompensatę dla właściciela za pozbawienie go możliwości dysponowania rzeczą i nie zawiera w sobie kosztów eksploatacji lokalu.
Bezsporne było, że kwota 24.467,00 zł wynikająca z wyciągu bankowego stanowiła sumę wpłat R. B. (1) tytułem opłat eksploatacyjnych lokalu pobieranych przez administrację budynku. Wpłaty te zostały dokonane na konto R. B. (2), lecz zostały przekazane na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem opłat eksploatacyjnych. Kwoty te nie stanowiły świadczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu należnych R. B. (2). Powodowi jako właścicielowi lokalu na zasadzie art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc oraz art. 230 kc, przysługuje wobec posiadacza w złej wierze roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (obejmujące hipotetyczne wynagrodzenie np. z tytułu czynszu najmu) oraz zwrot rzeczywiście poniesionych opłat eksploatacyjnych (rozliczenie mediów etc.). Kwota 9.967,35 zł wynikająca z kartoteki księgowej lokalu stanowi część ww. kwoty 24.467 zł – nadpłatę wynikającą z wyższych wpłaconych zaliczek na koszty eksploatacji i media niż ich rzeczywiste zużycie. Ustalona przez biegłą kwota rekompensaty za bezumowne korzystanie nie obejmowała ww. opłat eksploatacyjnych, a jedynie „czyste” wynagrodzenie dla właściciela za korzystanie z jego rzeczy, co wynika wprost z opinii biegłej z 26 września 2025 roku, w której to opinii biegła wyraźnie wskazała, że podane przez nią stawki stanowią stawki netto i nie uwzględniają czynszu administracyjnego oraz pozostałych opłat licznikowych, które dodatkowo opłacane są przez najemcę (str. 14 opinii k. 566).
Niedopuszczalne jest zatem pomniejszenie wynagrodzenia netto o kwoty wpłacone tytułem opłat eksploatacyjnych. Przemawiają za tym następujące przesłanki: R. B. (1) wpłacał środki na pokrycie kosztów, które sam generował, zamieszkując w lokalu (zużycie wody, ogrzewanie, wywóz nieczystości). Płacąc te kwoty, spełniał on własny obowiązek dbałości o substancję lokalu. Nie była to jednak w żadnej mierze spłata długu z tytułu wynagrodzenia za samo korzystanie z cudzej rzeczy. Skoro biegła ustaliła stawkę netto (bez mediów), to przyjęła założenie, że najemca pokrywa koszty eksploatacji ponad tę kwotę. Zatem wpłaty na media i administrację są obojętne dla wyliczonego przez biegłą wynagrodzenia. Stąd, nie było podstaw do obniżenia zasądzonego świadczenia z tytułu bezumownego korzystania o ww. kwoty uiszczone na rzecz administracji.
Raz jeszcze podkreślić należy, że kwota dochodzona przez R. B. (2) stanowiła kwotę netto wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a kwota 24.467 zł świadczenie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Kwoty te wynikały z dwóch różnych stosunków prawnych (z tytułu bezumownego korzystania z lokalu oraz z tytułu utrzymania lokalu – art. 13 i n. ustawy o własności lokali). Z tego względu niedopuszczalne jest dokonywanie ich wzajemnej kompensaty poprzez odjęcie opłat eksploatacyjnych od wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. R. B. (1), w przypadku stwierdzenia nadpłaty, przysługuje wobec R. B. (2) samodzielne, osobne roszczenie o jej zwrot, jednak nie może być ono zrealizowane w ramach rozliczenia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w niniejszym postępowaniu.
W konsekwencji, w pk.t IV Sąd zasądził od R. B. (1)na rzecz R. B. (2) kwotę 63.774,00 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 kc przyjmując, że pozwany wzajemny pozostawał w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia już od dnia 21 czerwca 2024 r. (7 dni od doręczenia wezwania do zapłaty z dnia 12 czerwca 2024 r.). Tym niemniej, wobec dyspozycji art. 321 § 1 kpc, odsetki za opóźnienie podlegały zasądzeniu od dnia 30 sierpnia 2024 r., zgodnie z żądaniem powoda wzajemnego.
W pkt. V Sąd oddalił dalej idące roszczenie o zapłatę.
V. Koszty procesu
O kosztach procesu w zakresie powództwa wzajemnego Sąd orzekł w pkt. VI na podstawie art. 100 kpc stosunkowo je rozdzielając.
W sprawie z powództwa wzajemnego o nakazanie opróżnienia lokalu oraz o zapłatę wartość przedmiotu sporu w zakresie powództwa o wydanie została oznaczona na kwotę 6.300,00 zł jako trzykrotność należnego czynszu. Żądanie zapłaty stanowiło kwotę 130.309,00 zł, następnie rozszerzoną o kwotę 63.774,00 zł. Uwzględnieniu w tym zakresie podlegało żądanie nakazania wydania nieruchomości oraz roszczenie o zapłatę w kwocie 63.774 zł. Uwzględniając wartość przedmiotu sporu należało uznać, że powód wzajemny wygrał sprawę w przybliżeniu w 35 % (co do żądania nakazania opróżnienia lokalu – wps 6.300,00 złi żądania zapłaty kwoty 63.774,00 zł). Szczegółowe wyliczenie kosztów w oparciu o art. 108 kpc pozostawiono referendarzowi sądowemu.
Z tych względów, na podstawie powołanych przepisów, Sąd orzekł jak w wyroku.