Wyrok SA we Wrocławiu z 11 grudnia 2013 r. w sprawie o ustalenie.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 maja 2013 r. Sąd Okręgowy w Opolu oddalił powództwo, którym M. G. pozywając Centrum Zarządzania (...) spółka z o.o. w K. − K. i Wspólnotę Mieszkaniową ul. (...) w K. − K., domagał się ustalenia nieważności uchwały Wspólnoty nr (...) z dnia 20 lipca 2012 r., którą upoważniono zarządcę do odcięcia mediów – wody i centralnego ogrzewania dostarczanych do lokali właścicieli zalegających z opłatami powyżej 1.000 zł. Sąd ustalił, że realizując tę uchwałę 14 listopada 2012 r. odcięto dopływ wody do obydwóch należących do powódki lokali.

Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powódki nie nadaje się do uwzględnienia. Uchwała nie jest bezwzględnie nieważna nie może więc zostać skutecznie zaskarżona w trybie art. 58 k.c. i 189 k.p.c., a procedura zaskarżania uchwał przewidziana w ustawie o własności lokali nie został przez powódkę zastosowana i nie wnosiła ona o uchylenie spornej uchwały w zakreślonym terminie.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka domagając się jego zmiany i uwzględnienia powództwa. Wskazała na wadliwość stanowiska o niedopuszczalności zaskarżenia uchwały w przyjętym przez powódkę trybie, to jest na podstawie art. 189 k.p.c. i 58 k.c. i na bezprawność zaskarżonej uchwały.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja jest uzasadniona. Nie jest trafne stanowisko Sądu pierwszej instancji wskazujące na niedopuszczalność zaskarżenia spornej uchwały w trybie art. 189 k.p.c. i na podstawie art. 58 k.c. z uwagi na przyjętą w przepisach ustawy o własności lokali zasadę nieważności względnej (ustawa z 24 czerwca 1994 r., Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 tekst jednolity). W przeważających przypadkach jest to pogląd słuszny, a tryb przewidziany w art. 25 wyłączny, jednak nie można nie zauważyć sytuacji, w których doszło do naruszenia prawa w sposób tak daleko idący, że uchwała jest bezwzględnie nieważna i nie powinna pozostać w obrocie, mimo, że nie została zaskarżona w trybie powołanej ustawy. Dotyczy to w szczególności uchwał, którymi Wspólnota przekracza swoje kompetencje związane z zarządzaniem nieruchomością, narusza nie tylko interes swojego członka, ale także jego dobra osobiste i prawo do lokalu. W ocenie Sądu Apelacyjnego z uchwałą taką mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Wspólnota podjęła uchwałę o odcięciu dopływu wody pitnej do mieszkań powódki i uchwałę tą wykonała. Tym samym naruszyła jej dobro osobiste w postaci prawa do spokojnego zamieszkiwania, miru domowego, utrudniając czy wręcz uniemożliwiając spokojne zamieszkiwanie i to niezależnie od tego czy powódka lokale te zajmował osobiście czy wykorzystywała w inny sposób. Podkreślić przy tym należy, że Wspólnota nie jest uprawniona do tego typu działań. Prowadzi to do niedopuszczalnej samopomocy i zmuszania w niedozwolony sposób członka Wspólnoty do określonych zachowań, nawet, jeśli te zachowania są powinnością członka. W sytuacji, gdy długotrwale nie wywiązuje się on z obowiązków wobec Wspólnoty to przepisy ustawy o własności lokali wskazują jakie czynności mogą być podjęte w stosunku do niego. Wspólnota może dochodzić zaległych należności, może je egzekwować kierując egzekucje także do lokalu stanowiącego odrębną własność, może wreszcie w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ). Nie może natomiast podejmować czynności, które stanowią próbę uprzykrzenia czy uniemożliwienia zamieszkiwania i wymuszenia uiszczenia zaległych kwot.

Wskazać też trzeba na przepisy ustawy z dnia 7.06.2001 r. zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków (Dz. U. Nr 123, poz. 858). Przepis art. 8 tej ustawy stanowi, że przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne może odciąć dostawy wody lub zamknąć przyłącze tylko w przypadkach tam enumeratywnie wymienionych . Również na przedsiębiorcy wodno – kanalizacyjnym ciążą wówczas obowiązki, o jakich mowa w ust. 2 i 3 art. 8 (udostępnienie punktu zastępczego poboru wody i zawiadomienie odbiorcy na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia wody).

Cytowana ustawa nie przewiduje natomiast możliwości odcięcia dostawy wody przez inne podmioty, w tym właściciela czy zarządcę budynku wielolokalowego, gdy użytkowaniu lokalu mieszkalnego zalega z płatnościami. Prowadziła by to zresztą do dużej dowolności i stwarzało możliwość szykanowania czy zmuszania do określonych zachowań drogami pozaprawnymi. Skoro jednoznacznie z ustawy tej wynika, że określa ona zasady i warunki zbiorowego zapatrzenia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (…) w tym zasady działalności przedsiębiorstw wodno – kanalizacyjnych, mających obowiązek zapewnienia dostaw wody i którym ustawodawca wyznaczył konkretne warunki, w jakich może dojść do odcięcia dostawy wody (art. 8 ), to uznanie, że również inny podmiot (niezobowiązany już do dostaw wody) n. p. zarządzający nieruchomością jest władny do odcięcia wody pozostaje w sprzeczności z treścią tej ustawy – jej literalnym brzmieniem oraz z jej założeniami. Zarządca budynku czy też administrator w świetle tej ustawy są uprawnieni tylko do zawarcia umowy o dostawę wody do budynku, jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym (art. 6 ustawy). Z samego faktu zawarcia tego rodzaju umowy nie wynika, by zarządca był uprawniony do dokonywania w miejsce przedsiębiorstwa wodno – kanalizacyjnego czynności, o których mowa w art. 8 . Zatem jego działania podjęte w wykonaniu uchwał należy uznać za samowolne.

Dodać przy tym trzeba wobec podmiotowego ukształtowania powództwa, że biernie legitymowana w sporze o uchylenie, stwierdzenie nieważności czy nieistnienia uchwał, jest zawsze Wspólnota. Uchwała jest wyrażeniem jej stanowiska i pełni funkcje oświadczenia woli jej członków. Dlatego tylko Wspólnota, a nie zarządca czy zarząd, może występować w sporze jako pozwana, zarządca (zarząd) jest zaś powołany do jej reprezentowania w procesie. Czyni to bezzasadnym powództwo wobec pozwanego Centrum Zarządzania (...)sp. z o.o. w K. − K.. Podmiot ten bowiem pełnił właśnie funkcję zarządcy. W tym zakresie oddalenie powództwa, aczkolwiek z innych przyczyn niż przyjął to Sąd pierwszej instancji, było prawidłowe.

Natomiast, co już wyżej wskazano niedopuszczalne było ograniczenie prawa właściciela – powódki poprzez odcięcie dostępu do wody pitnej. Zatem należy uznać, że zaskarżona uchwała narusza w sposób rażący m.in. przepisy art. 12 – 13 ustawy o własności lokali odnoszące się do praw i obowiązków właścicieli lokali, co powoduje jej nieważność i konieczność wyeliminowania z obrotu niniejszym orzeczeniem.

Mając powyższe na uwadze zaskarżony wyrok w stosunku do pozwanej Wspólnoty należało zmienić i powództwo uwzględnić (art. 386 § 1 k.p.c.), zaś wobec drugiego z pozwanych apelacje oddalić (art. 385 k.p.c.). Orzeczenie o kosztach oparto na art. 98 k.p.c.

MR-K