Postanowienie SN z 21 marca 2013, sygn. II CSK 495/12
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
o zasiedzenie
Typ sprawy
sprawa nieprocesowa
Etap
skarga kasacyjna
Tryb
posiedzenie niejawne
Role w sprawie
Skarb Państwa
wnioskodawca / wnioskodawczyni
uczestnik postępowania
wnioskodawca
uczestnik
Data orzeczenia
21 marca 2013
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział II
Przewodniczący
SSN Antoni Górski
Podstawa prawna
POSTANOWIENIE
Dnia 21 marca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Anna Owczarek
w sprawie z wniosku Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska”
w O.
przy uczestnictwie S. A. i H. A.
o zasiedzenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 marca 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 15 marca 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną, zasądza od wnioskodawczyni na
rzecz uczestników postępowania kwotę 900 (dziewięćset) zł
kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił
apelację wnioskodawczyni Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w O. od
postanowienia Sądu Rejonowego w O. z dnia 3 listopada 2011 r. jako bezzasadną i
zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestników postępowania S. A. i H. A. kwotę
900 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu
odwoławczym.
Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Uczestnicy postępowania S. A. i H. A. są współwłaścicielami każdy z nich w
1/2 części nieruchomości położonej w T. M. i T. W. o obszarze 3,73,00 ha
zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w O. Udziały we współwłasności
tej nieruchomości uczestnicy postępowania nabyli na podstawie umowy darowizny
z dnia 16 stycznia 1995 r. W skład tej nieruchomości wchodzi m.in. zabudowana
działka oznaczona w rejestrze gruntów nr 160/2 o obszarze 0,0300 ha.
W dniu 30 lipca 1988 r. Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska”
zawarła z R. A. nieformalną wstępną umowę kupna sprzedaży nieruchomości na
której znajdował się budynek parterowy, w którym miał zostać urządzony sklep
spożywczy. Strony ustaliły cenę sprzedaży na 2.300.000 starych zł, która miała
zostać uregulowana do dnia 5 sierpnia 1988 r. Po przekazaniu tej kwoty
sprzedający zobowiązał się udostępnić nabywcy budynek wraz z przyległym
gruntem.
Wnioskodawczyni czyniła starania zmierzające do podziału działki nr 160
i załatwiła formalności niezbędne do sfinalizowania sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości.
Następnie zawarła z R. A. i H. A. umowę wstępną kupna – sprzedaży, w
której małżonkowie A. zobowiązali się do sprzedaży budynku zbudowanego
położonego na należącej do nich nieruchomości położonej w T. M. zapisanej w KW
nr […] wraz gruntem, na którym się znajdował oraz pasem przyległego gruntu o
szerokości około 4 m za kwotę 2.300.000 starych zł. Tytułem zadatku kupujący
zobowiązał się zapłacić w terminie do dnia 22 sierpnia 1988 r. kwotę 500.000
starych zł, a pozostała część ceny miała zostać zapłacona w terminie zawarcia
3
umowy przed notariuszem. Z chwilą zapłaty zadatku sprzedający zobowiązali się
udostępnić kupującemu budynek wraz z gruntem będącym przedmiotem umowy
celem prowadzenia niezbędnych prac remontowych i adaptacyjnych.
Po zawarciu tej umowy R. i H. małżonkowie A. wydali wnioskodawczym
przedmiotową nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej budynkiem.
Umową sprzedaży z dnia 24 kwietnia 1990 r. zawartą w formie aktu
notarialnego R. A. i H. A. sprzedali Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w
O., pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu, z
nieruchomości kw nr […] działkę budowlaną oznaczoną w rejestrze gruntów 209 nr
działki 160/2 o obszarze 0.03,22 ha za kwotę 2.300.000 starych zł. W § 5 tej
umowy stwierdzono, że wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście
własności sprzedanej działki na nabywcę nastąpić może dopiero w przypadku, gdy
Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu.
Po zawarciu tej umowy wnioskodawczyni na własny koszt przeprowadziła
remont budynku, adaptując go na sklep. Skarb Państwa nie skorzystał
z przysługującego mu prawa pierwokupu.
Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska” nie zwracała się do R. i H.
małżonków A. o wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście
własności sprzedanej działki na jej rzecz.
W dniu 16 stycznia 1995r. R. i H. małżonkowie A. darowali należące do nich
nieruchomości swoim synom S. i H. A.
Pismem z dnia 25 października 2011 r. wnioskodawczyni wezwała
uczestników postępowania S. i H. A. do stawienia się u notariusza celem
sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości - działki nr
160/2 położonej w T. M. zapisanej w księdze wieczystej kw […].
Od momentu objęcia w posiadaniu przedmiotowej działki nr 160/2
wnioskodawczyni władała nią jak właściciel. Wnioskodawczyni nie płaciła R. i H.
małżonkom A. żadnego czynszu i prowadziła w budynku położonym na tej działce
sklep. W 1995 r. wnioskodawczyni wydzierżawiła na 5 lat sklep znajdujący się na
tej nieruchomości W. K. i pobierała od niego czynsz.
Od 1995 r. wnioskodawczyni opłacała podatki od przedmiotowej
nieruchomości.
4
Działka nr 160/2 nadal znajduje się w posiadaniu wnioskodawczyni.
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 3
listopada 2011 r. oddalił wniosek Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” o
stwierdzenie, że nabyła ona w drodze zasiedzenia w dniu 24.04.2010 r. prawo
własności nieruchomości o obszarze 0,0300 ha, składającej się z działki gruntu o
obszarze nr 160/2 położonej w T. M. 1 wchodzącej w skład nieruchomości
położonej w T.M. i T. W. 2 o obszarze 3,73,00 ha, dla której Sąd Rejonowy
prowadzi KW nr […] i orzekł o kosztach postępowania.
Apelację wnioskodawczyni od powyższego postanowienia Sądu Rejonowego
w O., Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił.
W uzasadnieniu wskazał, aprobując ustalenia Sądu Rejonowego, że wejście
w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia
jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, gdyż
z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu
zbywcy. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości wymaga późniejszego
wykonania przez zawarcie umowy przenoszącej własność . Nie uzasadnia dobrej
wiary kupującego, w ocenie Sądu, wydanie mu sprzedawanej nieruchomości na
podstawie umowy zobowiązującej przy zaniechaniu zawarcia umowy
rozporządzającej.
Zaznaczył ponadto, że zarząd wnioskodawcy składający się z osób, które
uczestniczą z istoty w obrocie gospodarczym, powinien mieć świadomość prawną
pozwalającą rozumieć treść zawieranych umów typowych.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach naruszenia
wnioskodawczyni zarzuciła, w ramach naruszenia prawa materialnego:
- art. 7 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do obalenia
domniemania istnienia dobrej wiary wnioskodawczyni w chwili obejmowania
w samoistne posiadanie w kwietniu 1990 r. przedmiotowej nieruchomości,
- art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie pomimo, iż zasady współżycia
społecznego przemawiają za uznaniem dobrej wiary wnioskodawczyni;
- art. 172 § 1 k.c. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie doszło do nabycia
przez wnioskodawczynię w drodze zasiedzenia prawa własności
przedmiotowej nieruchomości.
5
W ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie prawa procesowego, tj. art.
234 k.p.c. przez uznanie, iż w niniejszej sprawie doszło do obalenia domniemania
dobrej wiary pomimo, że w sprawie nie został przeprowadzony żaden dowód
przeciwny wykazujący złą wolę wnioskodawczyni w chwili objęcia przedmiotowej
nieruchomości w samoistne posiadanie.
W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz
rozstrzygnięcie co do istoty sprawy i uwzględnienie apelacji wnioskodawczyni
w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania właściwemu Sądowi
Okręgowemu. W każdym przypadku o rozstrzygnięcie o kosztach procesu według
norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną wnioskodawczyni, uczestnicy
postępowania wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kluczowe dla instytucji zasiedzenia pojęcia prawne dobrej i złej wiary
posiadacza nie są zdefiniowane ustawowo. Na ogół przyjmuje się, że dobra wiara
oznacza stan psychiczny osoby, polegający na usprawiedliwionym przekonaniu, że
przysługuje jej określone prawo. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na
takie prawo lub stosunek prawny wie, a przynajmniej na podstawie okoliczności
powinien wiedzieć, że one nie istnieją. Tak pojmowana dobra wiara, określana jako
dobra wiara w rozumieniu tradycyjnym lub dobra wiara sensu stricto, nie była
stosowana jednolicie w orzecznictwie jako podstawa liczenia okresu zasiedzenia.
Często przyjmowano tu dobrą wiarę w ujęciu zliberalizowanym, a więc jako
usprawiedliwione przekonanie, że faktyczne wykonywanie danego prawa nie
szkodzi interesom rzeczywiście uprawnionego (dobra wiara sensu largo). Sytuacja
uległa zmianie po podjęciu uchwały w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNC 1992, nr 4, poz. 48), w której Sąd
ten opowiedział się za przyjmowaniem na potrzeby zasiedzenia dobrej wiary
w ujęciu tradycyjnym. W związku z tym od tego czasu w orzecznictwie
przyjmowano, że w razie zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości
o charakterze jedynie zobowiązującym, nabywcy z takiej umowy nie przysługuje
6
przymiot posiadacza w dobrej wierze. Z treści takiej umowy wynika bowiem jasno,
że prawo własności należy w dalszym ciągu do zbywcy, skoro ma ono zostać
przeniesione na nabywcę dopiero w drodze zawarcia umowy o charakterze
rozporządzającym (por. przykładowo postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
23 kwietnia 1997 r. I CKN 74/97, OSNC 1997, nr 11, poz. 171, z dnia 19 lipca
2000 r., II CKN 282/00, czy z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 152/10 – oba
niepubl.). Wprawdzie w postanowieniu z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081 (OSNC
1999, nr 10, poz. 181) Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która uzyskała posiadanie
nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności może być – w zakresie zasiedzenia –
uznana za samoistnego jej posiadacza w dobrej wierze, ale stanowisko to jest
odosobnione i spotkało się z uzasadnioną krytyką glosatorów, a Sąd Najwyższy
w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę go nie podziela. Warto też odnotować
podjętą w orzecznictwie próbę swoistego zliberalizowania dobrej wiary
w rozumieniu tradycyjnym, jaką podjął Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 606/11
(niepubl.). Sąd przyjął w niej, że w pewnych sytuacjach możliwe jest potraktowanie
posiadacza w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien wiedzieć, że nie
jest właścicielem, na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za
tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia
społecznego. Pomijając już samą kontrowersyjność tego stanowiska, stwierdzić
należy, że w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne okoliczności szczególne, które
mogłyby przemawiać za jego zastosowaniem w niej. Wbrew przy tym wywodom
skargi kasacyjnej, nie ma podstaw do przyjęcia, że wnioskodawca korzysta
z domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawierając umowę jedynie o charakterze
zobowiązującym (pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu nieruchomości) Spółdzielnia od samego początku wiedziała, że
wchodząc w posiadanie nieruchomości nie jest jej właścicielką. Taki stan jej
świadomości był permanentny, gdyż jeszcze w dniu 25 października 2001 r.
wezwała pisemnie uczestników do stawiennictwa u notariusza celem zawarcia
umowy przeniesienia własności spornej nieruchomości. W sprawie nie było zatem
podstaw do przyjmowania domniemania z art. 7 k.c. ani potrzeby obalania tego
domniemania, co jednocześnie czyni bezpodstawnym zarzut skargi naruszenia art.
7
234 k.p.c. Prawidłowe jest zatem stanowisko Sądów obu instancji, że skoro od
wejścia wnioskodawczyni w posiadanie nieruchomości nie upłynął jeszcze okres
trzydziestu lat, usprawiedliwiający nabycie własności przez posiadacza w złej
wierze w drodze zasiedzenia, wniosek w niniejszej sprawie nie mógł być
uwzględniony, jako przedwczesny. Skarga kasacyjna kwestionująca to stanowisko
była więc nieusprawiedliwiona, gdyż chybiony okazał się też jej podstawowy zarzut
naruszenia art. 172 § 1 k.c., i w związku z tym podlegała oddaleniu (art. 39814
k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 520 § 3 k.p.c.
db.
db