Wyrok z 30 lipca 2026, sygn. I C 15/23
W skrócie
Sygn. akt I C 15/23
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Warszawa, dnia 29 kwietnia 2026 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący sędzia Marcin Polit
Protokolant Karol Rostkowski
po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2026 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa R. D.
przeciwko T. S.
o zapłatę
I. zasądza od pozwanego T. S. na rzecz powoda R. D. kwotę 249 539,70 zł (dwieście czterdzieści dziewięć tysięcy pięćset trzydzieści dziewięć złotych i siedemdziesiąt groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 lipca 2022 roku do dnia zapłaty;
II. w pozostałej części oddala powództwo;
III. zasądza od pozwanego T. S. na rzecz powoda R. D. kwotę 19 106,86 zł (dziewiętnaście tysięcy sto sześć złotych i osiemdziesiąt sześć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.
Sygn. akt I C 15/23
UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym do tut. Sądu w dniu 28 grudnia 2022 roku (data stempla pocztowego – k. 189) powód R. D. wniósł o:
I. zasądzenie od pozwanego T. S. na rzecz powoda kwotę 316 250 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 8 lipca 2022 roku do dnia zapłaty,
II. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu (pozew – k. 3).
W odpowiedzi na pozew z dnia 25 kwietnia 2024 roku (k. 210; data stempla pocztowego – k. 213) pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania.
Pozwany w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew podniósł m.in.:
nieważność oświadczenia pozwanego z dnia 7 października 2011 roku z mocy prawa – przy założeniu, że jest ono zmianą lub uzupełnieniem zawartej przez strony umowy sprzedaży,
że oświadczenie pozwanego z dnia 7 października 2011 roku jest czynnością prawną jednostronną pozbawioną causy, a tym samym jest nieważna (odpowiedź na pozew – kk. 210-212).
Powód w replice na odpowiedź na pozew rozszerzył wniosek o zasądzenie kosztów procesu o koszty zastępstwa procesowego (k. 234).
Strony podtrzymywały swoje stanowiska w toku postępowania do dnia zamknięcia rozprawy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 18 kwietnia 2009 roku zmarł K. K. – ojciec R. D. i B. S.(żony T. S.). Postanowieniem z dnia 20 października 2010 roku (prawomocnym z dniem 12 listopada 2010 roku) w sprawie o sygn. I Ns 703/09 Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie I Wydział Cywilny stwierdził, iż spadek po J. S. na podstawie ustawy nabyły dzieci: córka W. O. i syn K. K. po 1/2 części spadku każde z nich, zaś spadek po K. K. na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza, nabyli żona B. K. w 1/3 części oraz dzieci: córka B. S. oraz syn R. D. po 1/3 części każde z nich (postanowienie z 20.10.2010 – k. 32).
W skład majątku spadkowego wchodził udział 1/2 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. w postaci działki ew. nr (...) oraz udział 1/2 w prawie własności budynku przeznaczonego na cele mieszkalne, dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).
W dniu 20 września 2011 roku R. D., W. O., B. K. i B. S. i zawarli umowę o dział spadku, na mocy której oświadczyli, że:
- W. O. w udziale wynoszącym 1/2 części,
- R. D. w udziale wynoszącym 1/6 części,
- B. K. w udziale wynoszącym 1/6 części,
- B. S. w udziale wynoszącym 1/6 części,
są użytkownikami wieczystymi gruntu oraz właścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość budynku, dla których to praw Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) Przedmiotowa nieruchomość położona przy ul. (...) w W. oznaczona jest jako działka ewidencyjna o numerze (...), w obrębie (...), o obszarze 0,1098 ha, na której posadowiony jest stanowiący odrębną nieruchomość budynek o kubaturze 675 m ( 3) przeznaczony na cele mieszkalne. R. D., W. O., B. K. i B. S. oświadczyli, że:
1) W. O. nabywa udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z takim samym udziałem we własności stanowiących odrębne nieruchomości budynków,
2) B. K. nabywa udział wynoszący 1/6 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z takim samym udziałem we własności stanowiących odrębne nieruchomości budynków,
3) R. D. nabywa udział wynoszący 1/6 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z takim samym udziałem we własności stanowiących odrębne nieruchomości budynków,
4) B. S. nabywa udział wynoszący 1/6 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z takim samym udziałem we własności stanowiących odrębne nieruchomości budynków.
Wartość przedmiotu umowy o dział spadku została określona na kwotę 1 897 500 zł (umowa o dział spadku – kk. 35-41).
W dniu 15 lutego 2012 roku komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie dokonał spisu inwentarza po zmarłym K. K.. Stan czynny ustalono na łączną kwotę 949 050 zł, zaś stan bierny ustalono na łączną kwotę 904 218,08 zł, w związku z czym czysta masa spadkowa wynosi 44 831,92 zł. Spis ten był następnie uzupełniony o kolejnych wierzycieli (protokół spisu inwentarza – kk. 42-43).
R. D. został pozwany przez wierzycieli K. K. i powództwa te sądy uwzględniły w całości. Następnie R. D.zawarł z wierzycielami ugody i spłacił długi spadkowe:
a) w związku z zawartą w dniu 21 listopada 2011 roku ugodą, R. D. dokonał na rzecz Banku (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. ((...) S.A.) wpłaty kwoty 150 000 zł, która to wpłata zniosła wszelkie roszczenia pomiędzy stronami wynikające z przyjęcia przez R. D. z dobrodziejstwem inwentarza spadku po dłużniku K. K. (zaświadczenie o dokonaniu wpłaty – k. 45; potwierdzenie przelewu – k. 47);
b) W następstwie zawartej w dniu 19 grudnia 2011 roku ugody, R. D. uiścił na rzecz R. T. kwotę 50 000 zł, w efekcie czego R. T. zwolnił R. D. z długu w pozostałej części (ugoda – kk. 51-52; potwierdzenie przelewu – k. 49);
c) Zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z orzeczenia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie (sygn. I C 73/11) R. D. uiścił na rzecz W. C. kwotę 15 328,60 zł (potwierdzenie przelewu – k. 54).
R. D. zobowiązany był również do zapłaty podatku dochodowego. Z uwagi na konieczność spłaty wierzycieli oraz zapłaty podatku zaciągnął on zobowiązania z tytułu umów pożyczki (umowy pożyczki – kk. 118-134; zeznania powoda – kk. 509v.-510).
B. S. i T. S. zaproponowali R. D. odkupienie jego udziału w przedmiotowej nieruchomości. Propozycja zakładała, że T. S. nabędzie od R. D. udział w nieruchomości, a B. S. przekaże swój odziedziczony udział 1/6 nieruchomości mężowi T. S., który następnie miał porozumieć się z pozostałymi spadkobiercami i odkupić od nich udziały w przedmiotowej nieruchomości, aby następnie sprzedać z zyskiem całą nieruchomość deweloperowi lub samodzielnie ją wyremontować i zagospodarować jako deweloper (uzyskać pozwolenia na budowę, uzyskać projekt budowlany, wybudować mieszkania, być może połączyć działkę z inną działką), zwiększając jej wartość; małżeństwo S. zapewniało, że ma doświadczenie w zakresie tego typu inwestycji na nieruchomościach. T. S. zaproponował R. D. zakup jego udziału 1/6 przedmiotowej nieruchomości za cenę 316 250 zł (1/6 wartości całej nieruchomości określonej w umowie o dział spadku; 1/6 x 1 897 500 zł), zaś po sfinalizowaniu planowanej inwestycji T. S. miał zapłacić R. D. dodatkowo uzyskaną nadwyżkę ponad cenę sprzedaży (zysk ponad 316 250 zł), pomniejszoną o koszty poniesienia inwestycji proporcjonalnie do udziału R. D. w nieruchomości oraz pomniejszoną o oprocentowanie kwoty 316 250 zł stawką WIBOR 6M. R. D. zgodził się na tę propozycję (zeznania świadek K. D. – protokół kk. 279-279v.; k. 333v.; zeznania świadek E. Ż. – protokół kk. 333v.-334; zeznania powoda – protokół kk. 508v.-510).
Na mocy umowy sprzedaży z dnia 7 października 2011 roku (akt notarialny (...)) R. D. sprzedał T. S. za cenę 316 250 zł przysługujący mu udział w wymiarze 1/6 części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położnej przy ul. (...) w W.oznaczonej nr (...) oraz taki sam udział we współwłasności usytuowanego na tej działce budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. T. S. nabył przedmiot umowy sprzedaży do majątku osobistego, gdyż w jego małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej (umowa sprzedaży – kk. 56-59).
Ponadto w dniu 7 października 2011 roku T. S. złożył oświadczenie w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, w którym oświadczył: „Niniejszym oświadczam, że w przypadku sprzedaży – przeze mnie bądź moich następców prawnych – opisanego udziału – zwrócę R. D. nadwyżkę z tytułu sprzedaży tego udziału ponad cenę zakupu, tj. kwotę 316.250,00 zł. Nadwyżka wynosić może maksymalnie cenę zakupu. Nadwyżka, zwrócona R. D., zostanie pomniejszona o rynkowy koszt finansowania równy sześciomiesięcznej stawce WIBOR od kwoty 316.250,00 zł liczonej od dnia 30 października 2011 roku do dnia sprzedaży, oraz o wszelkie koszty związane z nieruchomością poniesione od dnia dzisiejszego do dnia sprzedaży, w szczególności:
koszty związane z budową,
koszty związane z transakcją sprzedaży zarówno poniesione w dniu dzisiejszym jak i w dacie zbycia,
opłatę z tytułu użytkowania wieczystego,
podatku od nieruchomości,
wszelkich opłat i podatków lokalnych należnych z tytułu posiadania udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży,
inne koszty uzgodnione między stronami.” (oświadczenie T. S. z 7.10.2011 – kk. 61-62)
Przy rozmowach oraz zawarciu umowy sprzedaży stronom towarzyszyła adw. M. P., polecona R. D. przez jego przyjaciela, która odpowiadała za załatwienie sprawy pod kątem prawnym (zeznania powoda – protokół kk. 508v.-509v.).
W dniu 25 listopada 2011 roku T. S. nabył odB. S. odziedziczony przez nią udział 1/6 przedmiotowej nieruchomości. Następnie T. S. na mocy umowy darowizny z dnia 9 czerwca 2014 roku darował swojemu synowi J. S. udział 1/3 przedmiotowej nieruchomości (bezsporne, ponadto KW – kk. 81-110; zeznania powoda – protokół kk. 509v.-510; zeznania pozwanego – protokół k. 510v.).
T. S. złożył też do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości. W tej sprawie zastępowała go adw. M. P.. Sprawa toczyła się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie pod sygn. I Ns 530/12 (stanowisko uczestniczki W. O. – kk. 65-67; stanowisko uczestniczki W. K. – kk. 68-71; pismo procesowe z 28.11.2012 – k. 74).
B. K. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 kwietnia 2017 roku (akt notarialny (...)) sprzedała przysługujący jej udział 1/2 przedmiotowej nieruchomości B. S. oraz M. Z.. Także W. O. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2017 roku (akt notarialny (...)) sprzedała przysługujący jej udział 1/6 przedmiotowej nieruchomości B. S. oraz M. Z. (KW – kk. 81-110).
W dniu 26 lipca 2021 roku na mocy umowy sprzedaży (akt notarialny (...) J. S.sprzedał przysługujący mu udział wynoszący 1/3 części zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem niemieszkalnym nieruchomości przy ul. (...) w W., w obrębie (...), stanowiącej działkę ew. nr (...) o obszarze 1 098 m ( 2), na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W., w której wspólnikiem i jednocześnie członkiem zarządu jest B. S., za cenę 3 900 000 zł (umowa sprzedaży – kk. 313-321).
W dniu 7 lipca 2022 roku w trakcie rozmowy telefonicznej R. D. zażądał od T. S. zapłatę nadwyżki ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z ustnym porozumieniem oraz oświadczeniem z dnia 7 października 2011 roku. T. S. oświadczył, że musi najpierw wyliczyć koszty („wszystko to będzie rozliczone według umowy”), natomiast zakwestionował interpretację R. D. co do rzeczywistego sensu umowy i wg niego koszty przewyższają kwotę, która miała przypadać R. D. i w efekcie nic mu się nie należy („masz na umowie sumę pewną i żeby dostać tę sumę to od tej sumy trzeba odjąć WIBOR, to przeczytaj umowę, plus koszty, które były. (…) Jeżeli to odejmiemy, to tobie de facto się nic nie należy, to będzie wszystko wyliczone (…) To jest tak że nie nadwyżkę, tylko do trzystu tysięcy ci oddamy, nie więcej. (…) Słuchaj, wymyślaj różne sumy, a de facto ci się należy tyle, ile jest na umowie, czyli nic. No, to do widzenia” (transkrypcja rozmowy telefonicznej – kk. 114-116; pendrive – k. 188).
Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 31 października 2022 roku, wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr (...) z obrębu (...) położonej w W., wg stanu i cen aktualnych na dzień 7 października 2011 roku, wynosi 4 490 000 zł (operat szacunkowy – k. 136).
T. S. poniósł koszty pomocy prawnej (wynagrodzenia radcy prawnego lub adwokata) w kwotach 5 000 zł i 4 500 zł (potwierdzenia przelewów – kk. 300-301). Ponadto z tytułu umowy o świadczenie pomocy prawnej J. S. poniósł koszty wynagrodzenia radcy prawnego w kwotach 10 000 zł i 9 500 zł (umowa o świadczenie pomocy prawnej – kk. 303-305; pokwitowanie – k. 302; dowód wpłaty – k. 306), koszty mediacji w kwocie 800 zł (zapłacono z konta T. S.; rachunek – k. 307; protokół z mediacji – k. 308), a także koszty pomocy prawnej w zakresie zastępstwa w negocjacjach i mediacjach dot. zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. (...) w W. oraz premii od sukcesu – 10% uzyskanej ceny sprzedaży udziału w ww. nieruchomości w łącznej kwocie 64 944 zł brutto (faktura – k. 309).
Oprocentowanie WIBOR 6M od kwoty 316 250 zł za okres od dnia 30 października 2011 roku do dnia 26 lipca 2021 roku wynosi 66 710,30 zł (bezsporne, pismo procesowe powoda z 19.11.2025 – k. 350).
Wzajemne relacje R. D. i T. S. były oparte na rodzinnym zaufaniu (T. S. jest mężem przyrodniej siostry R. D., który poznał siostrę przy okazji pogrzebu ojca w 2009 roku), ich rodziny utrzymywały kontakt. W trakcie spotkań był poruszany temat inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Na przełomie 2020 i 2021 roku B. i T. S. przestali utrzymywać kontakt z K. D. i R. D.. R. D. śledził losy nieruchomości sprawdzając dane z księgi wieczystej, skąd dowiedział się, że T. S. przepisał swój udział na nieletniego syna J. S., który finalnie sprzedał nieruchomość deweloperowi. T. S. unikał kontaktu, rozmowa telefoniczna w dniu 7 lipca 2022 roku odbyła się po ok. 2 miesiącach prób kontaktu ze strony R. D.. J. S. również nie udzielał żadnych informacji w związku z inwestycją, twierdził, że to nie jego sprawa (zeznania świadek K. D. – protokół kk. 279-279v., k. 333v.; zeznania świadek E. Ż. – protokół kk. 333v.-334; zeznania powoda – protokół kk. 508v.-510).
Sąd dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci powołanych dowodów z dokumentów (kopii) – dokumenty te nie budziły wątpliwości Sądu co do swej wiarygodności oraz autentyczności. Z uwagi na fakt, że strony w zasadzie zawarły umowę ustną, której treść w dużej mierze potwierdza jednostronne oświadczenie pozwanego z dnia 7 października 2011 roku z podpisem notarialnie poświadczonym, Sąd musiał oprzeć się również na dowodzie z przesłuchania świadków oraz stron celem ustalenia, jakie były rzeczywiste uzgodnienia stron.
Sąd zasadniczo daje wiarę twierdzeniom świadków (K. D. – żonie powoda, oraz E. Ż. – matce powoda) oraz strony powodowej w zakresie tego, że strony umówiły się, iż T. S. nabędzie od R. D. przysługujący mu na skutek dziedziczenia udział w 1/6 przedmiotowej nieruchomości za cenę 316 250 zł (1/6 wartości całej nieruchomości określonej w umowie o dział spadku; 1/6 x 1 897 500 zł), zaś po sfinalizowaniu planowanej inwestycji (pozwany miał sprzedać z zyskiem całą nieruchomość deweloperowi lub samodzielnie ją wyremontować i zagospodarować jako deweloper – uzyskać pozwolenia na budowę, projekt budowlany, wybudować mieszkania), T. S. miał zapłacić R. D. dodatkowo nadwyżkę ponad cenę sprzedaży 316 250 zł, pomniejszoną o koszty poniesienia inwestycji proporcjonalnie do udziału R. D. w nieruchomości oraz pomniejszoną o oprocentowanie kwoty 316 250 zł stawką WIBOR 6M. To znajduje potwierdzenie zarówno w treści oświadczenia pozwanego z dnia 7 października 2011 roku (które przez cały okres od dnia jego podpisania aż to wszczęcia niniejszego postępowania nie zostało w żaden sposób zakwestionowane przez pozwanego), jak i zapisie z rozmowy telefonicznej stron z dnia 7 lipca 2022 roku, w ramach której pozwany nie zaprzeczał, że takie porozumienie zostało zawarte, ale że koszty przewyższają kwotę osiągniętej nadwyżki ze sprzedaży w konsekwencji nic powodowi nie przysługuje. Dlatego też nie było podstaw by dać wiarę zaprzeczeniom pozwanego co do tych uzgodnień (protokół kk. 510-511). Pozwany twierdził, że na skutek zawartej transakcji pomógł powodowi, wykupił od niego przysługujący mu udział w nieruchomości po to, by go „wydobyć z długów”, zaś obecne domaganie się od niego jakichś pieniędzy nie ma podstaw („Miałe 300 tysięcy, zainwestowałem, aby go uratować. (…) Pan D. wymyślił sobie jakieś pieniądze, które mieliśmy dla niego zdobyć. To jest taki człowiek, gdy zobaczył, że nie ma interesu to się zwinął” – k. 511). Z jego zeznań wynikało także, że inwestycja nie udała się tak jak można było tego oczekiwać („Nie udało mi się, bo po drodze gdzieś pojawili się deweloperzy ze strony tej przysposobionej pani i musiałem przepisać to na syna i nic z tego nie mam. (…) Wiem, że syn jakoś doprowadził tą sprawę do końca” – k. 510v.). Ponadto zeznał, że ma schizofrenię paranoidalną i „może czegoś nie pamiętać” (k. 510v.). W świetle tego, co ustalono, twierdzenia te nie mają znaczenia dla sprawy, choć należało odnieść się do zarzutu – podniesionego także w odpowiedzi na pozew – że oświadczenie z dnia 7 października 2011 roku podpisane przez pozwanego było niezgodne z prawem (k. 510), o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.
Z uwagi na powyższe ustalenia, jako że świadek B. S. (żona pozwanego i przyrodnia siostra powoda) nie stawiała się dwukrotnie na termin rozprawy, jej przesłuchanie okazało się zbędne i spowodowałoby jedynie zwłokę w postępowaniu, w związku z czym na podstawie art. 242 k.p.c. należało ten dowód pominąć.
Brak było także dowodu na to, żeT. S. płacił podatek od nieruchomości i nie wiadomo, w jakich kwotach. Pozwany przedłożył jedynie prywatnie sporządzone zestawienie (k. 295), decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości (działki nr (...) przy ul. (...) w W.) na rok 2021 w wysokości 1 101 zł (k. 296) oraz zaświadczenie, że J. S. nie zalega w podatkach na dzień 11 maja 2021 roku (kk. 297-299), co nie może stanowić wystarczającego dowodu na tę okoliczność.
Pozostałe, niewymienione wyżej dowody należało również uznać za nieprzydatne w świetle okoliczności mających dla sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.).
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo podlegało uwzględnieniu w przeważającej części.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że bezzasadne było twierdzenie pozwanego, iż jego oświadczenie woli z dnia 7 października 2011 roku jest nieważne. Zawarta między stronami nienazwana umowa ustna, której elementy zostały potwierdzone w tym oświadczeniu w żadnym wymiarze nie wykraczają poza zasadę swobody umów (art. 353 1 k.c.). Strony w ramach powiązań rodzinnych umówiły się, że pozwany wykupi od powoda przysługujący mu udział w nieruchomości, dzięki czemu powód będzie w stanie spłacić zadłużenie, które odziedziczył po ojcu, zaś następnie pozwany poczyni kroki w kierunku zwiększenia wartości nieruchomości bądź sprzeda ją z zyskiem, w którym powód będzie następnie partycypował. Oświadczenie stanowi jedynie potwierdzenie zawartej między stronami umowy ustnej i nie jest to ani umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a zatem nie wymagała formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.), ani też w żaden sposób zmianą lub uzupełnieniem zawartej przez strony umowy sprzedaży, która już została przecież wykonana, ani nie można też mówić o tym, by była to jednostronna czynność prawna pozbawiona causae. Powód wniósł swego rodzaju wkład w inwestycję w postaci przeniesienia udziału własności nieruchomości, licząc w przyszłości na udział w zysku, który obydwie strony chciały osiągnąć, a zatem causa jest tu oczywista. Oczywistym jest też, że zobowiązanie pozwanego nie miało charakteru gry lub zakładu, jak próbował to wywodzić pozwany. Zakład jest umową, w której strony przedstawiają sobie przeciwstawne twierdzenia o istnieniu jakiegoś faktu i zobowiązują się do oznaczonego świadczenia majątkowego na rzecz drugiej strony, jeśli jej twierdzenie okaże się prawdziwe (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, Gdańsk 2024, art. 413). Wspólna inwestycja w nieruchomość (próba sprzedaży jej na wolnym rynku bądź poczynienie na niej inwestycji budowlanej celem zwiększenia wartości i następnie sprzedaż z zyskiem, następnie wspólny podział zysku na określonych zasadach) w oczywisty sposób definicji zakładu nie spełnia, skoro strony przedmiotowej umowy zakładały wspólny cel przedsięwzięcia. Z kolei dominującym elementem gry musi być "losowość" rozumiana jako sytuacja, w której wynik gry zależy od przypadku, a także jako sytuacja, w której rezultat gry jest nieprzewidywalny dla grającego. Przyjmuje się też, że gra jest umową, w której strony ustanawiają pewne świadczenie na rzecz tego kontrahenta, który osiągnie korzystny wynik pewnej czynności, podjętej równocześnie dla zabawy i wywołania pewnej czynności, podjętej równocześnie dla zabawy i wywołania rozstrzygnięcia (wyrok WSA w Warszawie z 18.05.2016 r., V SA/Wa 3333/15, LEX nr 2159540). Zgodnie zaś z art. 2 ust. 1 ustawy z 19 listopada 2009 r. o grach hazardowych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 595), grami losowymi są gry, w tym urządzane przez sieć Internet, o wygrane pieniężne lub rzeczowe, których wynik w szczególności zależy od przypadku. W przedmiotowej umowie łączącej strony nie sposób się doszukać elementów „losowości”, „przypadku” czy „zabawy”. W przekonaniu Sądu powództwo podlega uwzględnieniu co do zasady, w oparciu o zawartą między stronami ustną umowę nienazwaną oraz o przepisy ogólne kodeksu cywilnego o zobowiązaniach (art. 353 §1, 353 1, 354 §1 k.c.).
Odnosząc się natomiast do kosztów, o które należna powodowi kwota podlega odliczeniu, w ocenie Sądu nie było podstaw do zakwestionowania zastrzeżenia w łączącej strony umowie dotyczącego oprocentowania przysługującego powodowi zysku stawką WIBOR 6M, uznając, że miało to być wynagrodzenie dla pozwanego za prowadzenie spraw związanych z inwestycją, próbą dalszej sprzedaży nieruchomości z zyskiem lub zwiększenia jej wartości. Ze stanowiska powoda w toku postępowania wynika wprost, że na takie uzgodnienia się godził i sam przedstawił stosowne wyliczenie, które nie było kwestionowane przez pozwanego, w związku z czym należna powodowi kwota podlega odliczeniu o kwotę 66 710,30 zł.
Nie było jednak podstaw do odliczenia kosztów zastępstwa procesowego w sprawie o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości. W treści oświadczenia wyraźnie wskazano, że odliczeniu podlegają „wszelkie koszty związane z nieruchomością poniesione od dnia dzisiejszego do dnia sprzedaży, w szczególności:
koszty związane z budową,
koszty związane z transakcją sprzedaży zarówno poniesione w dniu dzisiejszym jak i w dacie zbycia,
opłatę z tytułu użytkowania wieczystego,
podatku od nieruchomości,
wszelkich opłat i podatków lokalnych należnych z tytułu posiadania udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży,
inne koszty uzgodnione między stronami.”
Nie ma podstaw do uznania, by kosztami uzgodnionymi między stronami miały być koszty obsługi prawnej, zastępstwa procesowego w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, w tym koszty „zastępstwa w negocjacjach i mediacjach” oraz „premii od sukcesu” – takie koszty nie zostały wymienione w treści oświadczenia, nie ma żadnych dowodów na to, by strony to uzgodniły, ani by powód choćby w dorozumiany sposób wyraził zgodę, by były one brane pod uwagę, jak też z logicznego punktu widzenia nie ma podstaw do uznania, by poniesienie tak wysokich kosztów (łącznie 85 244 zł) było celowe i konieczne z punktu widzenia zrealizowania inwestycji. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że powoda dotyczył udział jedynie 1/6 przedmiotowej nieruchomości, zaś sprawa o zniesienie współwłasności dotyczyła całej nieruchomości, zatem nawet gdyby uznać te koszty za celowe, to należałoby je podzielić stosownie do udziału, podobnie jak w przypadku podatku od nieruchomości, co do którego jednak pozwany również nie udowodnił, czy i w jakiej kwocie płacił.
Zgodnie z treścią oświadczenia (i jak uznaje Sąd – umowy ustnej łączącej strony) nadwyżka przysługująca powodowi „wynosić może maksymalnie cenę zakupu”, a więc kwotę 316 250 zł. Skoro J. S. sprzedał przysługujący mu udział wynoszący 1/3 części przedmiotowej nieruchomości 3 900 000 zł, a powodowi przysługiwał udział 1/6 części, to 1/2 ceny sprzedaży wynosi 1 950 000 zł. W konsekwencji przysługująca powodowi nadwyżka to maksymalna cena zakupu, a więc 316 250 zł, zaś po odliczeniu oprocentowania WIBOR 6M, należna powodowi kwota to 249 539,70 zł (316 250 – 66 710,30) i taką kwotę należało zasądzić, jednocześnie oddalając powództwo co do kwoty ponad zasądzoną.
W przedmiocie odsetek orzeczono zgodnie z art. 481 §1 i nast. k.c. oraz art. 455 k.c., zasądzając je zgodnie z żądaniem pozwu od dnia następującego po dniu rozmowy telefonicznej stron, w której powód zażądał zapłaty przysługującej mu kwoty nadwyżki od sprzedaży udziału w nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe rozważania, należało orzec jak w punkcie I-II sentencji wyroku.
W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 1 i §3 k.p.c. art. 99 oraz art. 100 k.p.c. Koszty poniesione przez powoda stanowiły opłata od pozwu w wysokości 15 813 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10 800 zł (zgodnie z §2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł – łącznie 26 630 zł. Powód wygrał sprawę w wymiarze 79,91%, więc należne mu koszty wynoszą 21 280 zł (26 630 x 79,91%). Na koszty poniesione przez pozwanego składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10 800 zł (zgodnie z §2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł – łącznie 10 817 zł. 20,09% z tej kwoty to 2 173,14 zł. Po kompensacie koszty należne od pozwanego na rzecz powoda wynoszą 19 106,86 zł (21 280 – 2 173,14) i taką kwotę należało zasądzić, o czym orzeczono jak w punkcie III sentencji wyroku.