Zarządzenie z 6 maja 2026, sygn. I C 806/24

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z dnia 27 kwietnia 2026 r.

Pozwem z dnia 13 września 2024 r. strona powodowa Gmina Miejska F. - Zarząd Budynków Komunalnych w F. domagała się rozwiązania stosunku najmu (...), położonego w F. przy (...), zawartego z pozwanymi S. C. i I. C. (1), nakazania pozwanym S. C., I. C. (1) oraz I. C. (2), aby opuścili, opróżnili ze swoich rzeczy i wydali Gminie Miejskiej F. przedmiotowy lokal, o ustalenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej F. oraz zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podała, że w niniejszej sprawie zachodzą ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a to na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, albowiem pozwani małżonkowie nie zamieszkują w przedmiotowym lokalu, koncentrując swoje centrum życiowe w domu położonym w miejscowości (...), do którego to S. C. posiada tytuł prawny w postaci dożywotniej, nieodpłatnej służebności mieszkania, w związku z czym tytuł prawny do zamieszkiwania w ww. domu posiada również jego małżonka: I. C. (1). Ponadto strona powodowa podała, że lokal ten jest potrzebny powodowej Gminie, a to celem realizacji ciążących na Gminie Miejskiej F. zadań publicznych w zakresie gospodarki mieszkaniowej, jednocześnie zaś nie jest on niezbędny pozwanym, których sytuacja materialna umożliwia zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych bez potrzeby korzystania w tym zakresie ze wsparcia Gminy Miejskiej F.. Strona powodowa zakwestionowała nadto, aby małżonkowie C. pozostawali w złych, trudnych lub też napiętych stosunkach, które mogłoby uniemożliwić im wspólne zamieszkiwanie w miejscowości M. nr (...).

W odpowiedzi na pozew pozwany S. C. (k. 88 i n.) wniósł o oddalenie względem niego powództwa w całości oraz o nieobciążenie kosztami procesu. Pozwany podał, iż już od wielu lat sygnalizował powodowej Gminie, że nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, wyrażając wolę dobrowolnego poddania się eksmisji. Pozwany wskazał nadto, iż z żoną ma jedynie sporadyczny kontakt – tylko ze względu na dzieci i sprawy urzędowe - oraz że prywatnie nie mają oni już takiej relacji jak małżonkowie, zwłaszcza, że od lat nie mieszkają razem.

W odpowiedzi na pozew pozwani I. C. (1) i I. C. (2) również wnieśli o oddalenie powództwa w całości, ewentualnie – w razie orzeczenia przez Sąd o rozwiązaniu stosunku prawnego i o eksmisji - o ustalenie, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej F. oraz o wstrzymanie wykonania wyroku do czasu złożenia pozwanym przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Pozwani wnieśli nadto o zasądzenie od strony powodowej na ich rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według przedłożonego spisu kosztów, a w przypadku jego braku: według norm przepisanych.

Pozwani podnieśli zarzuty nadużycia prawa, przedwczesności powództwa oraz braku odpowiedniego udowodnienia dochodzonego roszczenia, w to z uwagi na nadinterpretację stanu faktycznego (k. 97v). Pozwani podali, iż strona powodowa nadużywa prawa, albowiem pozwana, na skutek działań pracowników Gminy, pozostawała w przekonaniu, że może wykupić przedmiotowy lokal, który to zajmuje ona od 1982 r. - traktując jako dom i nie posiadając nigdy żadnych opóźnień w regulowaniu opłat. Nadto pozwani nie dysponują innym, alternatywnym lokalem, w którym mogli by zamieszkać, jednocześnie pozwana utrzymuje się jedynie z emerytury wynoszącej 1.844,00 zł oraz jest osobą schorowaną, wymagającą opieki ze strony najmłodszego syna: I., który z nią zamieszkuje. W odpowiedzi na pozew zwrócono także uwagę, że małżonkowie C. pozostają aktualnie w separacji, w związku z czym pozwana nie posiada także tytułu prawnego do korzystania z domu położonego w M..

Pismem z dnia 30 kwietnia 2025 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) strona powodowa cofnęła pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w stosunku do pozwanego S. C., podtrzymując w całości żądanie pozwu wobec pozwanych I. C. (1) i I. C. (2). Strona powodowa podniosła przy tym m.in., że uzyskanie przez pozwanych separacji było elementem strategii procesowej, której celem było zniweczenie działań strony powodowej, zmierzających do rozwiązania stosunku najmu.

Postanowieniem z dnia 2 września 2025 r. Sąd umorzył postępowanie względem pozwanego S. C. i oddalił wniosek strony powodowej o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania.

W piśmie przygotowawczym z dnia 25 listopada 2025 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) pełnomocnik pozwanych I. C. (1) i I. C. (1) podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, rozszerzając przytoczoną już uprzednio argumentację oraz zaprzeczając przede wszystkim, jakoby uzyskanie separacji miało stanowić element strategii procesowej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość zabudowana budynkiem (...), położonym przy (...) w F. stanowi przedmiot współwłasności Gminy Miejskiej F. i osób fizycznych. Lokal nr (...) stanowi wyłączną własność Gminy Miejskiej F..

- bezsporne.

I. C. (1) zamieszkuje w lokalu przy (...) w F. od 1982 r. W dniu 10 czerwca 1983 r. pozwana zawarła związek małżeński z S. C., następnie zaś wraz z mężem i dziećmi zamieszkiwali oni w przedmiotowym lokalu do 1994 r., kiedy to z uwagi na narodziny trzeciego dziecka, przenieśli się oni do M., do domu wybudowanego tamże przez S. C..

- dowód: zeznania świadka S. C. (k. 310v), przesłuchanie pozwanej (k. 312v), umowa o najem lokalu mieszkalnego z 1982 r. (k. 113-114), poświadczenia zamieszkiwania i zameldowania (k. 140,141).

W dniu 28 kwietnia 2004 r. I. C. (1) zawarła z administratorem budynku – uprawnionym przez właściciela lokalu, tj. Miasto F. - umowę najmu (...) przy (...) w F., a to na podstawie wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 stycznia 2004 r., sygn. akt I C (...), w którym to orzeczono, że ówczesna powódka I. C. (1) wstąpiła z mocy prawa w stosunku najmu ww. lokalu mieszkalnego z dniem 1 stycznia 2003 r. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, wiążąc strony od dnia 1 stycznia 2003 r. Zgodnie z umową, uprawnionymi do wspólnego zamieszkiwania w lokalu z I. C. (1) byli syn Z. C. oraz córka U. C..

- bezsporne, nadto dowód: kopia wyroku SR z dnia 28/04/2004 r., sygn. akt I C (...)03(...)S (k. 8), umowa najmu (k. 9-10).

W 2008 r. I. C. (1) zwróciła się do Urzędu Miasta F. – Wydziału Skarbu Państwa z pismem w przedmiocie możliwości wykupu (...) usytuowanego w budynku położonym przy (...) w F., uzyskując początkowo odpowiedź, iż w pierwszej kolejności organ musi podjąć decyzje celem ustalenia, czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości prowadzone jest postępowanie komunalizacyjne, albowiem do czasu ujawnienia w księdze wieczystej Gminy Miejskiej F. jako właściciela, nie jest możliwa sprzedaż przez (...) lokali usytuowanych w ww. budynku. W dniu 13 października 2009 r. I. C. (1) złożyła deklarację chęci wykupienia na własność zajmowanego przez nią mieszkania przy ul. (...) w F. po cenie preferencyjnej, uwzględniającej zużycie techniczne budynku, w procencie ustalonym przez Radnych Miasta F..

- bezsporne, nadto dowód: pismo (...) Wydziału Skarbu Państwa z dnia 3 października 2008 r. (k. 105), wniosek o wykup z dnia 13 października 2009 r. (k. 106).

Pismem z dnia 25 kwietnia 2016 r. – w nawiązaniu do korespondencji w sprawie wniosku o sprzedaż przedmiotowego lokalu – (...) w F. poinformował I. i S. C. o tym, że w celu kontynuowania procedury sprzedaży lokalu niezbędne jest dostarczenie do Zarządu dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do zajmowanego lokalu, co będzie wymagać podpisania aneksu, a to z uwagi na wynik inwentaryzacji.

W dniu 23 maja 2016 r. Gmina Miejska F. zawarła z I. C. (1) i S. C. aneks do umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 28 kwietnia 2004 r., albowiem wykonana inwentaryzacja architektoniczna lokalu wykazała różnice pomiędzy powierzchnią zinwentaryzowaną, a powierzchnią umową (...) nr (...) przy ul(...) w F.. W nowej treści umowy, stanowiącej załącznik do ww. aneksu, nie wskazano na inne osoby uprawnione do wspólnego zamieszkiwania z najemcami (w osobach I. C. (1) i S. C.), jednakże wskazano, że opłaty za odbiór odpadów komunalnych dotyczą trzech osób. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. S. C. nie był zorientowany w tym, dlaczego musi on podpisać aneks, gdyż nie zna się on na kwestiach prawnych.

- dowód: pismo (...) z dnia 25 kwietnia 2016 r. (k. 108), aneks do umowy najmu lokalu mieszkalnego wraz z załącznikiem (k. 11-15), zeznania świadka S. C. (k. 310v).

W dniu 27 maja 2016 r. pracownik (...) przeprowadził wizję lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w F.. Podczas wizji nikogo nie zastano w lokalu. Sąsiadka z lokalu nr (...) podała, że w przedmiotowym lokalu mieszka córka I. C. (1) z mężem i dwójką dzieci, że sąsiedzi z lokalu nr (...) wyjechali na weekend oraz że mieszkają tam cztery osoby.

- dowód: protokół z wizji lokalu mieszkalnego (k. 18).

Pismem z dnia 14 czerwca 2016 r. Urząd Miasta F. – Wydział Mieszkalnictwa polecił Zarządowi Budynków Komunalnych w F. sprawdzenie, czy istnieją przesłanki do wypowiedzenia państwu I. i S. C. umowy najmu oraz dokonać ewentualnego wypowiedzenia, albowiem małżonkowie prawdopodobnie zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowej w budynku położonym pod adresem: M. 109, gmina N..

- dowód: pismo (...) do (...) (k. 17).

Od ok. 2000 do 2019 r. w lokalu przy ul. (...) w F. mieszkała pozwana I. C. (1) oraz córka pozwanej i siostra pozwanego: U. F. wraz z dwójką dzieci (urodzonymi w 2012 i 2015 r.). Mąż U. F. mieszkał w M. (w domu rodzinnym), w F. bywał sporadycznie, U. F. wraz z dziećmi bywała natomiast w M. w weekendy. W dniu 21 września 2016 r. U. C. złożyła oświadczenia użytkownika lokalu, oświadczając, że w lokalu przy ul. (...) w F. zamieszkują: 1) I. C. (1), 2) U. C. (córka najemcy), 3) I. F. (wnuk: 4 lata) oraz V. F. (wnuczka: 10 miesięcy). Tego samego dnia przeprowadzona została wizja w przedmiotowym lokalu, w którym zastano U. C. wraz z dwójką małoletnich dzieci.

- dowód: zeznania świadków: U. F. (k. 246-247), B. F. (k. 248), R. P. (k. 283), I. P. (k. 283v), oświadczenie użytkownika lokalu wraz z zapiskiem z wizji (k.19).

Rodzina państwa C. funkcjonowała w ten sposób, że centrum życiowe S. C. znajdowało się w M., natomiast I. C. (1) co do zasady zamieszkiwała w F.. S. C. nie mógł bowiem odnaleźć się w życiu w mieście (w F.), natomiast I. C. (1) nie mogła odnaleźć się w życiu na wsi (w M.). Rodzeństwo rzadko zamieszkiwało razem: C. C. i I. C. (2) zamieszkiwali w M. wraz z ojcem, U. C. zamieszkiwała w F. z mamą, natomiast syn Z. wiódł już swoje życie. I. C. (1) przyjeżdżała do M. na weekendy i święta.

- dowód: zeznania świadków: U. F. (k. 246-247), C. C. (k. 247-247v), S. C. (k. 310v-311); przesłuchanie pozwanej I. C. (1) (k. 312v-313), przesłuchanie pozwanego I. C. (2) (k. 311v-312).

W dniu 28 września 2021 r. I. C. (1) złożyła (...) w F. oświadczenia o ilości osób zamieszkałych w lokalu mieszkalnym, w którym podała, że w przedmiotowym lokalu zamieszkuje wraz z nią syn I. C. (2). Tożsamej treści oświadczenie I. C. (1) złożyła także w dniu 6 listopada 2023 r.

- bezsporne, nadto dowód: oświadczenia o ilości osób zamieszkałych w lokalu mieszkalnym (k.20-21).

Pismem z dnia 27 października 2021 r. – w odpowiedzi na wniosek I. i S. C. z dnia 13 października 2021 r. – Urząd Miasta F. potwierdził, że aktualnym tytułem prawnym do zajmowania przez wnioskodawców lokalu przy (...) w F. jest umowa najmu z dnia 28 kwietnia 2004 r., zawarta w związku z wyrokiem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 stycznia 2004 r., sygn. akt I C 2000/03/S, ustalającym wstąpienie w stosunku najmu omawianego lokalu, aneksowana 23 maja 2016 r. na podstawie inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej. Nadto (...) zwrócił uwagę, że już pismem z dnia 9 czerwca 2016 r. Wydział Mieszkalnictwa potwierdził tytuł prawny wnioskodawców do zajmowanego lokalu, że dokumenty zgromadzone w sprawie nie dają podstaw do rozszerzenia kręgu najemców oraz że na dzień 26 października 2021 r. umowa nie został wypowiedzenia.

- bezsporne, nadto dowód: odpowiedź na wniosek (k. 16).

Pismem z dnia 22 grudnia 2021 r. (...) w F. poinformował I. C. (1), że jej wniosek o nabycie (...) usytuowanego w budynku przy ul. W. 18 w F. z dnia 13 października 2009 roku wraz z pozostałymi dokumentami niezbędnymi do jego rozpatrzenia został przekazany do Wydziału Skarbu Państwa Urzędu Miasta F. jako jednostki właściwej merytorycznie do jego rozpatrzenia.

Pismem z dnia 27 października 2022 r. (...) poinformował I. i S. C., że na obecnym etapie możliwe jest sporządzenie wyceny najmowanego mieszkania, wzywając do dokonania wpłaty w łącznej wysokości 285 zł.

- bezsporne, nadto dowód: pismo (...) w F. z dnia 22 grudnia 2021 r. (k. 110), pisma (...) Wydziału Skarbu Miasta: z dnia 11 stycznia 2022 r. (k. 111), z dnia 27 października 2022 r. (k. 112).

S. C. był właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości M. nr (...). Istnieje rozbieżność pomiędzy numeracją przedmiotowego budynku, w rejestrach widnieje M. nr 103, a w rzeczywistości jest to adres M. nr (...). S. C. w dniu 9 października 2021 r. na mocy aktu notarialnego A.. A nr. (...) sporządzonego w kancelarii (...) notariusze SP w F. dokonał darowizny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położonej w miejscowości M., gmina N. – na rzecz swojego syna C. C.. Jednocześnie, obdarowany ustanowił na rzecz darczyńcy bezpłatną i dożywotnią służebność zamieszkiwania w budynku mieszkalnym w miejscowości M. nr (...). Darowanie domu przez S. C. synowi C. stanowi autonomiczną decyzję ojca.

- dowód: zaświadczenia wraz z wypisem z danych ewidencji gruntów (k. 22-23), pismo Starostwa Powiatowego w Z. z 28 lipca 2021 r. (k. 24), notatka służbowa wraz z wydrukami z M. D. K. (k. 25-27), wyciąg z konta (k. 47-52), odpis aktu notarialnego A.. A nr. (...) (k. 41-43), zeznania świadków: U. F. (k. 246-247).

Pismem z dnia 2 kwietnia 2024 r. S. C. poinformował stronę powodową, iż postanawia rozwiązać umowę najmu lokalu mieszalnego przy ul. (...) w F. za porozumieniem stron. W odpowiedzi na powyższe strona powodowa poinformowała, że nie może się przychylić do prośby o rozwiązanie umowy najmu lokalu wobec fakt, iż pozostaje on w związku małżeńskim z pozwaną. Pismem z 29 stycznia 2025 r. S. C. ponowił oświadczenie, załączając jednoczenie odpis postanowienia o separacji.

- bezsporne, nadto dowód: pisma S. C. z dnia 2 kwietnia 2024 r. (k. 37), pismo S. C. z dnia 29 stycznia 2025 r. (k. 90), pismo strony powodowej z dnia 10 maja 2024 r. (k. 38).

Dnia 17 marca 2025 r. strona powodowa zawarła z S. C. oraz I. C. (1) porozumienie, na mocy którego na drodze porozumienia stron rozwiązano stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy (...) w F. z jednym z dotychczasowych najemców – S. C. - a następnie zgodnie postanowiono, że najemcą w dalszym ciągu pozostaje I. C. (1).

- bezsporne, nadto dowód: porozumienia z dn. 17 marca 2025 r. (k.94-95);

Pismem z dnia 14 sierpnia 2024 r. (data złożenia w Biurze (...) w F.) I. C. (1) poinformowała Zarząd Budynków Komunalnych w F., że w dniu 13 sierpnia 2024 r. złożyła do Sądu Okręgowego w Krakowie wniosek o separację z S. C..

- dowód: pismo I. C. (1) do (...) w F. z dnia 13 sierpnia 2024 r. (k. 145).

Wniosek o separację na zgodne żądanie małżonków: I. C. (1) i S. C. został złożony przez I. C. (1) w Sądzie Okręgowym w Krakowie w dniu 13 sierpnia 2024 r. W uzasadnieniu wniosku ówczesna wnioskodawczyni podała, że pożycie pomiędzy stronami ustało w sposób zupełny, że strony zamieszkują osobno, prowadzą dwa oddzielne gospodarstwa domowe oraz że nie łączy ich wspólne pożycie intymne, ani związek uczuciowy. W odpowiedzi na wniosek ówczesny uczestnik S. C. podał, iż popiera wniosek oraz oświadczył, że obecnie nie widzi możliwości dalszego funkcjonowania małżeństwa, a separacja jest jedynym rozwiązaniem, które powoli na uregulowanie osobistej i prawnej [sytuacji] obojga małżonków.

Postanowieniem z dnia 12 grudnia 2024 r., sygn. akt XI Ns 760/24, Sąd Okręgowy w Krakowie orzekł separację małżeństwa zawartego w dniu 10 czerwca 1983 roku pomiędzy S. C. i I. C. (1).

- bezsporne, nadto dowód: wniosek o separację (k. 5 akt XI Ns 760/24), odpowiedz na wniosek o separację (k. 6 akt XI Ns 760/24), postanowienie SO w Krakowie z dnia 12 grudnia 2024 r., sygn. akt XI Ns 760/24 (k. 11 akt XI Ns 760/24).

Pismem z dnia 2 czerwca 2025 r. (...) poinformował I. C. (3), że informacje w sprawie dotyczącej nabycia przez pozwaną od Gminy Miejskiej F. przedmiotowego lokalu zostaną udzielone w późniejszym terminie, po otrzymaniu dodatkowych informacji w tym przedmiocie od (...) w F.. Jednocześnie pozwanej doręczona została kserokopia operatu szacunkowego przedmiotowego lokalu.

- dowód: pismo (...) z dnia 2 czerwca 2025 r. z kserokopią operatu szacunkowego (k. 206-229).

W przedmiotowym lokalu przy ul. (...) w F. zamieszkują aktualnie wyłącznie I. C. (1) i I. C. (2), który wprowadził się tam ok. 5 lat temu, po wyprowadzce swoje siostry: U.. Pozwany uznał bowiem, iż koszty za ww. mieszkanie i tak są niższe, niż koszty, które musiałby on wyłożyć na najem samego tylko pokoju w F.. Lokal ten stanowi centrum życiowe pozwanych. Czynsz i rachunki uiszczane są przez I. C. (2), który utrzymuje się samodzielnie od początku studiów oraz aktualnie pomaga matce. Pozwani nie posiadają tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości.

Pozwana I. C. (1) ma 64 lata. Za rok podatkowy 2023 pozwana uzyskała od organu rentowego dochód w kwocie 25.434,08 zł, natomiast za rok 2022 w kwocie 18.491,80 zł. Pozwana cierpi na dolegliwości gastroenterologiczne, od 2002 r. pozwana leczy się w poradni zdrowia psychicznego, gdyż cierpi na zaburzenia depresyjne. Pozwana znaczną część emerytury przeznacza na zakup leków oraz opatrunków.

Pozwany I. C. (2) ma 30 lat. Za rok podatkowy 2023 r. pozwany uzyskał łączny dochód w kwocie 161.241,74 zł (przychód: 187.335,87 zł), natomiast za rok 2024 r. łączny dochód w kwocie 223.927,40 zł (przychód: 250.492,76 zł).

- dowód: przesłuchanie pozwanej I. C. (1) (k. 312v-313), przesłuchanie pozwanego I. C. (2) (k. 311v-312), zeznania świadków: S. C. (k. 310v-311), U. F. (k. 246-247), R. P. (k. 283), I. P. (k. 283v); PIT-37 za 2023 r. (k. 123-127), PIT-37 za 2024 r. (k. 241-243), informacja dla lekarza kierującego z dnia 27 maja 2022 r. (k. 118); PIT-40A za 2022 r. (k. 119), PIT-11A za 2023 r. (k. 121), oświadczenie I. C. (1) o stanie rodzinnym i majątku (k. 134-138); paragony za zakup leków oraz usług medycznych (k. 139), zaświadczenie lekarskie z dn. 13 marca 2025 r. (k. 117).

Ocena dowodów

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przywołane dowody z dokumentów, których autentyczność i wiarygodność nie była kwestionowana przez strony, nadto także i Sąd nie dopatrzył się jakichkolwiek przyczyn, aby odmówić im mocy dowodowej. Czyniąc ustalenia faktyczne Sąd oparł się także na dowodach z zeznań świadków: Z. T. (k. 245v-246), U. F. (k. 246-247), C. C. (k. 247-248), B. F. (k. 248-248v), B. Z. (k. 282v-283), R. P. (k. 283), I. P. (k. 283v) oraz S. C. (k. 310v-311).

Zeznania świadków zasługiwały na obdarzenie ich co do zasady walorem wiarygodności, albowiem korespondowały one zarówno ze sobą, jak i z treścią zgromadzonych w sprawie dokumentów. Sąsiedzi pozwanych z ul. (...) w F. opisali, jak to początkowo widywali, że w przedmiotowym lokalu zamieszkuje I. C. (1) wraz z mężem i dwójką, a potem trójką dzieci, następnie zaś zamieszkiwała tam U. F. wraz z partnerem i dwójką dzieci, w późniejszym okresie widywani byli tam natomiast I. C. (1) i I. C. (2), S. C. nie był tam natomiast widywany od lat. Świadek Z. T. podała co prawda, iż raczej nie widywała ona tam I. C. (2), przyznając jednak później, iż po wyprowadzce U. F. widywała ona tam jakiegoś młodego mężczyznę, którym mógł być pozwany. Sąd odmówił wiary jedynie zeznaniom świadek B. Z., z uwagi na fakt iż świadek twierdziła, że nie wie za dużo i nie interesuje się życiem sąsiadów, nadto złożone przez nią zeznania należało ocenić jako wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony świadek twierdziła bowiem, że regularnie widuje pozwaną na klatce schodowej, z drugiej zaś wyrażała opinię, iż można przypuszczać, że pozwana nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu.

Pozostali świadkowie to natomiast członkowie rodziny, którzy również w wiarygodny sposób opisali, w jaki sposób wyglądało ich życie rodzinne, w tym jego podział na adresy: ul. (...) w F. oraz M. (...) oraz jakie były przyczyny tego stanu rzeczy. Z powyższym korespondowały także depozycje pozwanych, również zasługujące na obdarzenie ich walorem wiarygodności, z tym jednak zastrzeżeniem, iż Sąd nie stracił z pola widzenia, że w niniejszej sprawie pozwani i świadek S. C. podawali, że faktyczne separacja małżonków/rodziców ma miejsce już od ok. 2010 r., natomiast w sprawie o separacje małżonkowie zgodnie wskazywali, iż tego rodzaju stan rzeczy ma miejsce od 2020 r. Kwestia ta zostanie omówiono szerzej w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Już na wstępie należy zaznaczyć, iż Sąd nie stracił z pola widzenia regulacji art. 327(1) § 2 k.p.c., zgodnie z którą to: uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły. Przedmiot niniejszej sprawy oraz znajdujące w niniejszej sprawie regulacje wymagały jednak istotnie szerszego omówienia, a to również w świetle tego, iż Sąd meriti nie podziela części obecnych dotychczas w doktrynie i orzecznictwie poglądów (o czym dalej), które to wymagają aktualnie rewizji. Zważając na fakt, iż dyrektywa określona w art. 327(1) § 2 k.p.c. ma służyć temu, aby uzasadnienie orzeczenia było również bardziej czytelne, Sąd poczynił stosowne podkreślenia (pogrubienia) oraz wprowadził podtytuły – celem ułatwienia odbiorcom odnalezienia się w treści pisemnych motywów.

W niniejszej sprawie – po częściowym cofnięciu pozwu, tj. względem pozwanego S. C. i prawomocnym umorzeniu w tej części postępowania – strona powodowa co do meritum wnosiła o: 1) rozwiązanie stosunku prawnego najmu, nawiązanego pomiędzy Gminą Miejską F. a pozwaną I. C. (1), którego przedmiotem jest (...) położony przy (...) w F.; 2) o nakazanie pozwanym I. C. (1) i I. C. (2), aby opuścili, opróżnili ze swoich rzeczy i wydali wyżej wymieniony lokal Gminie Miejskiej F. oraz 3) o ustalenie, że wyżej wymienionym pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej F..

Nie było spornym, że pozwana I. C. (1) posiadała tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu, którym to była umowa najmu z dnia 28 kwietnia 2004 r., zawarta ze stroną powodową w związku z wyrokiem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 stycznia 2004 r., sygn. akt I C 2000/03/S, ustalającym wstąpienie przez I. C. (1) w stosunek najmu przedmiotowego lokalu, aneksowana 23 maja 2016 r. (na podstawie inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej). Pozwany I. C. (2) (domownik) wywodził natomiast tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu z uprawnienia swojej matki. W drodze porozumienia z dnia 17 marca 2025 r. doszło natomiast do rozwiązania za porozumieniem stron stosunku najmu z jednym z dotychczasowych najemców, tj. S. C.. Poza sporem pozostawało także i to, że strona powodowa nie kierowała wobec pozwanej oświadczeń w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, upatrując zasadności swojego roszczenia w regulacji art. 11 ust. 10 u.o.p.l.

Powództwo podlegało oddaleniu w całości, albowiem Sąd meriti doszedł do przekonania, że: w niniejszej sprawie nie można mówić o ziszczeniu się ważnych przyczyn w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l. (strona powodowa usiłowała bowiem de facto substytuować tą podstawą dla rozwiązania stosunku prawnego dekompletacje przesłanek wypowiedzenia umowy oraz swoje wcześniejsze zaniechania), strona powoda nie wykazała niezbędności przedmiotowego lokalu dla realizacji zadań publicznych, nadto lokal ten w dalszym ciągu jest niezbędny pozwanej, która nie posiadała ani tytułu prawnego do innego lokalu, ani też środków, aby inaczej zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe. Sąd nie stracił także z pola widzenia tego, iż czynności podejmowane przez pozwaną niejednokrotnie wynikały ze wskazań udzielanych wprost przez urzędników strony powodowej, zwłaszcza zaś związanych z procedowaniem przez Gminę od 2009 r. tzw. wniosku o wykup mieszkania, w tym także to, że działania strony powodowej, podejmowane względem pozwanej I. C. (1) na przestrzeni wielu lat, jawiły się jako niespójne i nieskoordynowane, stanowiąc również o zasadności przyjęcie, że w niniejszym przypadku zasadnym jest mówić także o nadużyciu prawa.

Ważne przyczyny

Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.): z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Nie budzi wątpliwości, że zawarte w cytowanej wyżej regulacji pojęcie ważnych przyczyn stanowi pojęcie bliżej niesprecyzowane, w związku z czym to na sądzie orzekającym spoczywa obowiązek jego wykładni, a to w odniesieniu do wyjątkowych i de facto niepowtarzalnych okoliczności poszczególnego przypadku. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się przy tym, że ocena, czy w danej sprawie ziściły się ważne przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l. winna uwzględniać z jednej strony konstytucyjne zasady ochrony własności, z drugiej zaś również konstytucyjnej zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 21 listopada 2012 r., I ACa 926/12, LEX nr 1289472), że ważne przyczyny, to takie, które leżą po stronie wynajmującego lub lokatora, bądź w splocie ich relacji i które to w kontekście istniejącego najmu lokalu nie dają szans na rozwiązanie konfliktu interesów w zgodzie z zasadami współżycia społecznego (te ostatnie muszą uwzględniać usprawiedliwione interesy zarówno właściciela, jak i lokatora), jak również, że ważne przyczyny, uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą przede wszystkim wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest on niezbędny najemcy (zob. R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IX, Gdańsk 2025, art. 11, LEX i przywołane tamże orzecznictwo). W orzecznictwie obecne są także poglądy, zgodnie z którymi to wykładnia pojęcia ważnych przyczyn, w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l., może in concreto uzasadniać nadanie prymatu interesowi publicznemu, a nie indywidualnemu interesowi lokatorów, których sytuacja nie wymaga pomocy ze strony samorządu, umożliwiając swoiste odzyskiwanie lokalu komunalnych (zob. wyrok Sądu Rejonowego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2022 r., VI C 1224/21, LEX nr 3418556).

Przywołanym wyżej poglądom, stanowiącym niewątpliwie istotne wskazówki interpretacyjne, zwłaszcza zaś w przypadku konieczności dekodowania treści i desygnatów pojęć, którym ustawodawca nadał ogólny charakter, nie sposób co do zasady odmówić słuszności. W ocenie Sądu meriti w pierwszej kolejności zasadnym jest poczynić jednak kilka apriorycznych w istocie uwag, albowiem odnoszących się jeszcze do wyników wykładni językowej regulacji art. 11 ust. 10 u.o.p.l., zważając, iż to właśnie wykładnia językowa winna stanowić punkt wyjścia dla wszelkiej wykładni prawa, zakreślając jej granice w ramach możliwego sensu słów zawartych w tekście prawnym. W tym aspekcie odnotować należy, iż już samo literalne brzmienie przywołanej wyżej regulacji dostarcza pewnych wskazówek. Nie jest bowiem nade wszystko tak, że ustawodawca, posługując się w art. 11 ust. 10 u.o.p.l. pojęciem ważnych przyczyn, nie dokonał ich jakiegokolwiek, tj. nawet li tylko kierunkowego, sprecyzowania. Omawiana w tym miejscu regulacja już in principio stanowi bowiem o ważnych przyczynach, innych niż określone w ust. 2 (…). Co w tym miejscu istotne – przepis ten odwołuje się wyłącznie do ust. 2, pomijając m.in. regulacje ust. 3-5. Tego rodzaju sformułowanie wskazuje zatem jednoznacznie, iż w poczet innych ważnych przyczyn ustawodawca zaliczył ponad wszelką wątpliwość podstawy do wypowiedzenia umowy określone w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. – skoro art. 11 ust. 10 u.o.p.l. stanowi o ważnych przyczynach, innych niż określone w ust. 2. Przyczyny określone w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. związane są natomiast wyłącznie z zawinionym i bezprawnym (w rozumieniu ww. ustawy, innych przepisów prawa, jak również postanowień umowy) zachowaniem lokatora (pkt 1–3) lub z obiektywną koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (pkt 4). Dostrzec należy zatem, że o ile przesłanki wypowiedzenia umowy określone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 u.o.p.l. stanowią przesłanki dotyczące stanów mających miejsce wyłącznie z uwagi na naganność i bezprawność zawinionych zachowań (jak i zaniechań) lokatora, o tyle przesłanka określona w art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. stanowi przesłankę o charakterze obiektywnym, której ratio nie sposób kwestionować.

Na tym etapie czynionych niniejszym rozważań zasadnym jest więc przyjąć, iż za ważne przyczyny (mogące uzasadniać orzeczenie o rozwiązaniu stosunku prawnego na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l.) winny być ponad wszelką wątpliwości uznane przyczyny pokrewne przesłankom wypowiedzenia umowy określonym w art. 11 ust. 2 u.o.p.l., aczkolwiek nie wyłącznie. Słusznie również wskazuje bowiem , że art. 11 ust. 10 u.o.p.l. ma łagodzić rygoryzm wynikający z zamkniętego katalogu przyczyn wypowiedzenia odpłatnego stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, zapewniając jednak każdorazowe ważenie interesów właściciela i lokatora (por. komentarz do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów pod red. J. Chacińskiego, Legalis 2019 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r., III CKN 404/00, LEX nr 52361). W judykaturze nie bez racji zaznacza się nadto, że wykładnia pojęcia ważnej przyczyny jest czymś innym, niż ocena żądania wynajmującego w świetle zasad współżycia społecznego, albowiem nie chodzi tu o ocenę zachowania wynajmującego żądającego rozwiązania umowy, lecz o ocenę i wyważenie interesów stron (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 2002 r., IV CKN 1214/00, LEX nr 80265).

Posłużeniu się przez ustawodawcę regulacją służącą swoistemu uelastycznieniu przesłanek rozwiązania stosunku prawnego per se nie sposób odmówić słuszności – aczkolwiek rozwiązanie to bywa również krytykowane, z uwagi na posłużenie się pojęciem nieostrym, wymagającym chociażby przykładowego wymienienia owych ważnych przyczyn (zob. K. Krzekotowska, Prawo cywilne a ochrona lokatorów w świetle prawa europejskiego ze szczególnym uwzględnieniem prawa niemieckiego, MiP 2015/7–12, s. 6). Truizmem będzie jednak w tym miejscu stwierdzić, iż ustawodawca z oczywistych względów nie jest w stanie przewidzieć wszystkich przypadków, w których to rozwiązania stosunku prawnego może jawić się nawet jako jednoznacznie słuszne, nie znajdując jednak wprost oparcia i podstawy w przesłankach wypowiedzenia umowy określonych w art. 11 ust. 2-6 u.o.p.l. Ważnymi przyczynami (w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l.) – w ślad za poglądami doktryny i orzecznictwa - mogą być np. bezdomność właściciela, chęć podziału lokalu na dwa mniejsze i zaoferowanie lokatorowi jednego z nich, chęć przekształcenia lokalu zajmowanego przez lokatora w lokal użytkowy wraz z dostarczeniem lokatorowi innego przyzwoitego lokalu, szczególnie naganne zachowanie lokatora, które nie spełnia żadnej z przesłanek z art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l., nagła konieczność sprzedaży mieszkania, np. w związku z poniesieniem wysokich kosztów leczenia czy niespodziewanym, znacznym pogorszeniem się sytuacji majątkowej, czy koniecznością zamieszkania wynajmującego w tym mieszkaniu w związku z eksmisją z zamieszkiwanego przez niego lokalu (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego - komentarz, Warszawa : (...), 2002, s. 167-168; K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. (...)-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 11, LEX). Przywołanym wyżej przykładom ważnych powodów nie sposób odmówić tego, iż mowa jest w nich o stanach, w których to rozwiązanie stosunku prawnego jawi się jako niemalże obiektywnie słuszne, nadto w tych przypadkach nie budzi wątpliwości, pomiędzy jakimi konkretnie interesami oraz jakich konkretnych podmiotów winno dokonywać się niezbędnego wyważenia racji.

W niniejszej sprawie powodowa Gmina podnosiła natomiast – oprócz twierdzeń i wniosków mających służyć wykazaniu tego, że przedmiotowy lokal jest zbędny pozwanej najemczyni, która gdzie indziej zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe (o czym dalej) – iż lokal ten jest jednocześnie potrzebny Gminie Miejskiej F. do realizacji ciążących na Gminie zadań publicznych w zakresie gospodarki mieszkaniowej. Jakkolwiek Sąd dostrzega racje towarzyszącemu takim twierdzeniom, o tyle jednak wymaga to szerszego omówienia – zwłaszcza w świetle okoliczności niniejszej sprawy.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2000 r., II CKN 720/98

Wstępem do tej części rozważań zasadnym jest uczynić przywołany przez stronę powodową pogląd – wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 stycznia 2000 r., II CKN 720/98, LEX nr 51070 – zgodnie z którym to: ważną przyczyną - w znaczeniu art. 33 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) - jest okoliczność, że lokal jest wynajmującemu niezbędny dla wykonywania zadań publicznych w sytuacji, gdy najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób, zwłaszcza, że w orzecznictwie w istocie powszechnie wskazuje się również, że: pojęcie "ważnych przyczyn" w rozumieniu art. 33 ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w związku z czym ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r., III CKN 404/00, LEX nr 52361 - cytowany m.in. w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2018 r., I CNP 12/18, LEX nr 2562173).

Pierwszy z przywołanych wyżej poglądów może - w swoim literalnym brzmieniu - jawić się jako wręcz odpowiadający argumentacji strony powodowej, która to ważnych przyczyn dla rozwiązania stosunku prawnego upatrywała przecież właśnie w niezbędności posiadania przez Gminę Miejską F. przedmiotowego lokalu dla wykonywania zadań publicznych. Rzecz jednak w tym, iż stan faktyczny w sprawie toczącej się przed Sądem Najwyższym pod sygn. akt II CKN 720/98 wykazywał istotne, w ocenie Sądu meriti, odrębności. Sprawa ta dotyczyła rozwiązania najmu lokalu mieszkalnego zajmowanego przez tamtejszego pozwanego w Hotelu (...) w F., który to lokal, mający status mieszkania funkcyjnego, został przydzielony tamtejszemu pozwanemu jako mieszkanie rodzinne na okres jego zatrudnienia u tamtejszej strony powodowej. W późniejszym czasie doszło do rozwiązania umowy o pracę, a zajmowany przez tamtejszego pozwanego lokal, po jego odzyskaniu i planowanej przebudowie, miał zostać przeznaczony na pokoje hotelowe dla pracowników uczelni, która nie dysponowała wystarczającą ilością mieszkań dla zatrudnionych pracowników. W tak ustalonym stanie faktycznym przyjęto, że istnieją ważne przyczyny w rozumieniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z dnia 2 lipca 1994 r. uzasadniające rozwiązanie najmu w postaci trudności lokalowych strony powodowej i konieczności udostępnienia jej pracownikom powierzchni mieszkaniowej zajmowanej przez pozwanego, który nie jest pracownikiem powódki.

Nie budzi wątpliwości, iż podobieństwo opisanego wyżej stanu faktycznego ze stanem faktycznym niniejszej sprawy przejawia się nade wszystko w tym, iż z czasem doszło do zmiany okoliczności, uzasadniających pierwotnie oddanie lokalu w najem, że dany lokal mógłby aktualnie zostać oddany w posiadaniu komuś, kto spełnia aktualne kryteria, aby z niego korzystać oraz w tym, iż w obu przypadkach mowa jest ograniczonym zasobie lokalowym. Istotną różnicą jest jednak to, że szkoła wyższa nie posiada de facto ani obowiązku, ani też możliwości podejmowania czynności zmierzających do zwiększania swojego zasobu, czego nie można już jednak powiedzieć o gminach. Pojęcia niezbędności posiadania/odzyskania lokalu dla wykonywania zadań publicznych winno być zatem rozumiane przede wszystkim w ten sposób, iż mowa jest tutaj o innych zadań publicznych, aniżeli samo gospodarowanie zasobem lokalowym. Wówczas to w istocie – w imię wyższych racji – mogą zaistnieć ważne przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.p.l., jak miało to miejsce w przywołanej wyżej sprawie toczącej się przed Sądem Najwyższym.

Ważne przyczyny vs przesłanki wypowiedzenia

Jak zostało to zasygnalizowane już wyżej: regulacja art. 11 ust. 10 u.o.p.l. służy uelastycznieniu przesłanek rozwiązania stosunku prawnego, który to stosunek prawny – w przypadku lokatorów w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., uprawnionych do odpłatnego używania lokalu – może zostać wypowiedziany przez właściciela tylko z przyczyn określonych w [art. 11] ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a u.o.p.l. (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.). Już w tym miejscu wskazać należy również, iż zgodnie z art. 75 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej: ochronę praw lokatorów określa ustawa.

W świetle powyższego przyjąć należy, że przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego winny być zatem rozumiane jako wprowadzające minimalny poziom ochrony lokatorów, stanowiąc o ich konstytucyjnych prawach. Ustalenie stosunku prawnego najmu wbrew woli lokatora może mieć zatem miejsce jedynie na skutek wypowiedzenia z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a u.o.p.l. albo na skutek orzeczenia przez sąd o rozwiązaniu stosunku prawnego z ważnych przyczyn (na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l.).

W ocenie Sąd meriti nie można nade wszystko przyjąć, aby regulacja art. 11 ust. 10 u.o.p.l. mogła być rozumiana jako swoista furtka, mająca umożliwiać de facto rozszerzanie przewidzianych już wprost w ustawie innych przesłanek wypowiedzenia, na stany w istocie jedynie, aczkolwiek jawnie (o czym dalej) podobne/zbliżone, deprecjonując tym samym już sam sens istnienia ich zamkniętego katalogu, służącego ochronie konstytucyjnych praw lokatorów. Modyfikacja określonych, zwłaszcza w art. 11 ust. 2 i 3 u.o.p.l., przesłanek wypowiedzenia stosunku prawnego, mogąca, w radyklanych przypadkach, przybierać postać np. skrócenia terminów wypowiedzenia, czy też np. skrócenia określonego w art. 11 ust. 2 ust. 2 u.o.p.l. okresu zalegania z płatnościami za okres krótszy, niż ustawowe trzy pełne okresy płatności (jako podstawy do wypowiedzenia) – motywowana w istocie w ten sposób, iż jakkolwiek nie doszło do spełnienia ustawowych przesłanek wypowiedzenia, to jednak zasadnym jest mimo to mówić o ziszczeniu się ważnych powodów do rozwiązania stosunku prawnego w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l. - czyniłaby zwłaszcza regulacje art. 11 ust. 2 i 3 u.o.p.l. w istocie fasadowymi, albowiem wprowadzone tamże rygory (oparte już u swoich podstaw o dyrektywę dążenia do ochrony praw lokatorów oraz wyważenie, już na etapie legislacyjnym, interesów wynajmującego i najemcy) musiałyby jawić się jako de facto irrelewantne, podczas gdy nie koresponduje to z ratio wprowadzenia i obowiązywania w polskim porządku prawnym regulacji art. 11 ust. 10 u.o.p.l., mającej w istocie rozszerzać podstawy do wygaszenia stosunku prawnego z uwagi na inne, aniżeli określone dotychczas wprost przez ustawodawcę (częstokroć obiektywnie niemożliwe do dostrzeżenia pro futuro i in abstracto), stany faktyczne.

Art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l.

Strona powodowa podnosiła, że przedmiotowy lokal jest zbędny pozwanej, albowiem I. C. (1) w nim nie zamieszkuje, koncentrując swoje centrum życiowe w M., do której to nieruchomości S. C. posiada tytuł prawny w postaci dożywotniej, nieodpłatnej służebności mieszkania, w związku z czym tytuł prawny do zamieszkiwania w ww. domu posiada również jego małżonka: I. C. (1).

Tego rodzaju twierdzenia strony powodowej zasadnym jest zestawić z regulacją art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l., zgodnie z którą to: właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem: 1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy; 2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie budzi wątpliwości, że stan faktyczny w niniejszej sprawie nie wypełniał per se żadnej z przywołanych wyżej przesłanek wypowiedzenia, zwłaszcza, że miejscowość M. nie jest położona w pobliskiej miejscowości w rozumieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 13 u.o.p.l. Powodowa Gmina odwoływała się w istocie niejako do obu z przywołanych wyżej przesłanek, jako do ich wypadkowej.

Racjonalny ustawodawca

W powiązaniu z powyższym odnotować godzi się, że ustawodawca sam dostrzega i to wprost swoistą potrzebę m.in. rozszerzania przesłanek wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. – w aktualnym brzmieniu (niezmiennym od dnia 21 kwietnia 2019 r., aczkolwiek wcześniej innym – o czym dalej): właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Zmiana przywołanej wyżej regulacji – dokonana na mocy art. 2 pkt 9 lit c ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 756 z późn. zm.) rozszerzyła przywołaną wyżej przesłankę wypowiedzenia o sytuacje, gdy lokator posiada tytuł prawny do innego lokalu (którego może używać oraz który to spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego) położonego nie tylko w ten samej, ale i w pobliskiej miejscowości, wprowadzając jednocześnie – na mocy art. 2 pkt 1 lit d ww. ustawy definicję legalną pojęcia pobliskiej miejscowości – rozumianej jako miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem. Co istotne - w uzasadnieniu rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw wskazano wprost, że: umożliwienie rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej, (…) powinno przyczynić się do wyeliminowania przypadków zajmowania mieszkań gminnych przez osoby, które równocześnie posiadają tytuł prawny do innego lokalu, niekiedy nawet do domu. Przyjęcie tej regulacji pozwoli gminom na odzyskanie dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla najbardziej potrzebujących (druk nr (...), Sejm VIII kadencji).

W niniejszej sprawie strona powodowa podstaw swojego roszczenia upatrywała natomiast właśnie w konieczności odzyskania/odzyskiwania przez Gminę Miejską F. dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenia dla (naj)bardziej potrzebujących, podnosząc jednocześnie de facto, że pozwana I. C. (1) zaspokajała dotychczas swoje potrzeby mieszkaniowe w M., co analogicznie odnieść należałoby również do pozwanego I. C. (2). Rzecz jednak była w tym, że wieś M. położona jest w powiecie (...), który to nie graniczy z F. (miastem na prawach powiatu), co dekompletowało tym samym quasi-znamiona przesłanki wypowiedzenia umowy określonej w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l., albowiem nieruchomość położona w M. nie jest tym samym położona w pobliskiej miejscowości w rozumieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 13 u.o.p.l., lecz w dalszej miejscowości.

Nie budzi wątpliwości, że w przeciwieństwie do regulacji art. 11 ust. 2-5 u.o.p.l., ważne przyczyny (w rozumieniu regulacji art. 11 ust. 10 u.o.p.l.) nie stanowią przesłanki wypowiedzenia stosunku prawnego, lecz przesłankę umożliwiającą dopiero wytoczenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. To sądom pozostawiono zatem dokonanie oceny, czy przedstawione przez wynajmującego przyczyny w istocie winny być uznane za ważne przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l.

Zaproponowana przez stronę powodową wykładnia pojęcia ważnych przyczyn (w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l.) w ocenie Sądu meriti nie mogła in concreto zasługiwać na aprobatę. Nade wszystko podkreślić należy, iż proces subsumpcji (pozostający w swoistej kognicji organów stosujących prawo) polega na przyporządkowaniu danego stanu faktycznego pod ogólną normę (regułę) prawną, nie zaś odwrotnie. Rozwiązanie stosunku prawnego, uprawniającego do odpłatnego używania lokalu, może mieć zatem miejsce wówczas, gdy spełnione są uzasadniające to ustawowe przesłanki. Te zaś – w zakresie, w jakim stanowią one o skonkretyzowanych ex lege przypadkach, uzasadnianych nadto wprost określonymi racjami ( per se stanowiących już o swoiście ustawowym wyważeniu interesów wynajmującego i najemcy) nie mogą być de facto obchodzone w ten sposób, iż stany faktyczne, niewątpliwie podobne/zbliżone do statuowanych wprost przez ustawodawcę przesłanek wypowiedzenia (w tym przypadku do przesłanki określonej w art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l.) miałby podlegać swoistemu luzowaniu, poprzez przyjęcie, iż stan faktyczny, który nie w pełni licuje z wymogami danej przesłanki wypowiedzenia miałby jednocześnie stanowić o ziszczeniu się przesłanki ważnych przyczyn w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l.

Z tych samych względów nie można również przyjąć, aby tego rodzaju luzowanie mogło polegać także np. na sanowaniu wcześniejszych zaniedbań wynajmującego, dążącego do ochrony swoich interesów, przy czym – w przypadku gmin – również interesów o charakterze publicznym. Powodowa Gmina już wcześniej posiadała bowiem informacje/sygnały w przedmiocie tego, iż pozwana może nie zamieszkiwać w przedmiotowym lokalu, albowiem był on zajmowany przez córkę pozwanej i jej rodzinę. Mimo to wysławiana aktualnie przez stronę powodową troską o realizacje zadań publicznych nie towarzyszyła wówczas powodowej Gminie na tyle, ale podjąć stosowne czynności zmierzające do wypowiedzenia stosunku prawnego w oparciu o wprost określoną (w zamkniętym katalogu) podstawę wypowiedzenia z art. 11 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l. Nie bez znaczenia pozostaje także w tym względzie niespójność czynności podejmowanym przez powodową Gminę względem pozwanej (o czym dalej).

Przechodząc dalej wskazać należy, iż w sytuacji, gdy to sam ustawodawca dokonuje na przestrzeni wielu lat kolejnych zmian legislacyjnych – skutkujących m.in. wyodrębnieniem z pojęcia ważnych przyczyn (w rozumieniu art. 31 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 z późn. zm.) określonych przesłanek wypowiedzenia, następnie zaś również ich rozszerzenia – jak np. w przypadku art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. o przesłankę także pobliskiej miejscowości – brak jest podstaw, ażeby przyjąć, iż zmiany te miałby jawić się jako irrelewantne. W tym miejscu raz jeszcze godzi się odnotować, że wspominana wyżej nowelizacja art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. miała na celu: umożliwienie rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej, co powinno przyczynić się do wyeliminowania przypadków zajmowania mieszkań gminnych przez osoby, które równocześnie posiadają tytuł prawny do innego lokalu, niekiedy nawet do domu. Przyjęcie tej regulacji pozwoli gminom na odzyskanie dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla najbardziej potrzebujących (druk nr (...), Sejm VIII kadencji). Gdyby przyjąć, iż także i tego rodzaju stany faktyczny miałby stanowić o ważnych powodach w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l., wówczas ingerencję w brzmienie regulacji art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. należało ocenić jako zbędną, co jednak pozostawałoby w opozycji do koncepcji tzw. racjonalnego prawodawcy.

Stanowczo podkreślić godzi się także, iż obowiązki gmin w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej stanowią obowiązki ustawowe znajdujące swoje podstawy już m.in. w art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, aktualnie zaś w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie sposób pominąć nadto, że już samo wprowadzenie do polskiego porządku prawnego regulacji art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. wiązane bywa właśnie z koniecznością realizacji zadań własnych przez gminy, które to wcześniej - na gruncie uprzednio obowiązujące stanu prawnego - mogły w takich przypadkach odzyskiwać lokale, wytaczając powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l. (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024, art. 11 UOPL, V.).

W świetle powyższego nie budzi wątpliwości, że ustawodawca dostrzega potrzebę podejmowania wprost działań umożliwiających rozwiązanie umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu, a to celem wyeliminowania przypadków zajmowania mieszkań gminnych przez osoby, które równocześnie posiadają tytuł prawny do innego lokalu, wprowadzając w tym przedmiocie stosowne regulacje, które to jednak, co należy w tym miejscu podkreślić: nie przewidują i nie przewidywały – mimo upływu już ponad 30 lat od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, wraz z jej art. 4 – ażeby przesłanką wypowiedzenia, tudzież rozwiązania stosunku prawnego, per se miałaby być konieczność racjonalizacji wykorzystywania zasobu mieszkań komunalnych, podczas gdy w ocenie Sądu meriti nic nie stało i nie stoi na przeszkodzie ku temu, ażeby ustawodawca wprowadził w tym przedmiocie stosowne regulacje, obejmujące także inne przypadki, aniżeli określone np. w art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l. Ponad 30-letnia bierność w tym przedmiocie utwierdza tylko w przekonaniu, iż brak takich regulacji jest zabiegiem celowym racjonalnego ustawodawca, który sam doskonale zdaje sobie przecież jednocześnie sprawę z tego, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 1 u.o.p.l.). W tym stanie rzeczy nie można także przyjąć, jakoby zasadnym było mówić tutaj o ważnych powodach w rozumieniu art. 11 ust. 10 u.o.p.l., które to odnoszone winny być do zdarzeń o charakterze w istocie nagłym oraz na tyle nieprzewidywalnym i rzadkim, w odniesieniu do których to ewentualne regulacje uznane musiałby zostać już a limine za nazbyt kazuistyczne.

Tytułem uzupełnienia godzi się także zwrócić uwagę na regulacje art. 21b i n. u.o.p.l. – wprowadzające nowe narzędzia i instrumenty, umożliwiające właśnie racjonalizacje wykorzystywania zasobu mieszkań komunalnych, przy czym na szczególną uwagę zasługuje tutaj regulacja art. 21c ust. 1 u.o.p.l., zgodnie z którą to: gmina, nie częściej niż co 2,5 roku, weryfikuje spełnianie przez najemców, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu, kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Podkreślić należy jednak, iż nawet w przypadku, gdy średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, to także i wówczas ustawodawca przewidział jedynie możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu, nie zaś wypowiedzenia umowy albo też rozwiązania stosunku prawnego na skutek wytoczenia właściwego ku temu powództwa. Także i powyższe przekonuje więc, że nawet w przypadku, gdy lokator przestaje spełniać kryterium uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu komunalnego, to również i wówczas naczelną zasadą jest dalsze trwanie zawiązanego przez strony stosunku prawnego, o ile nie ziściła się żadna z określonych w ustawie przesłanek do jego wypowiedzenia, któremu to rozwiązaniu legislacyjnemu zasadnym jest przypisać także charakter ochrony praw słusznie nabytych.

Niezbędność przedmiotowego lokalu dla wykonywania zadań publicznych przez Gminę

Nie sposób pominąć jednocześnie – co trafnie zostało podniesione także przez pełnomocnika pozwanych – iż Gmina Miejska F. nie udowodniła (nie wykazała), aby możliwość dalszego dysponowania akurat przedmiotowym lokalem położonym przy ul. (...) w F. jawiła się dla powodowej Gminy jako niezbędna, dla realizacji przez Gminę J. swoich zadań własnych w zakresie tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (art. 4 ust. 1 u.o.p.l.), przez którą to wspólnotę rozumie się mieszkańców gminy (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 z późn. zm.). Jak wskazywano natomiast już i wyżej: ważne przyczyny, uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą przede wszystkim wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy.

W tym zakresie odnotować należy, iż strona powodowa wprost przyznała, że w przypadku tzw. wniosków o wykup mieszkania wdrażana jest procedura weryfikacji tytułu prawnego do zajmowania lokalu, jednocześnie zaś doświadczenie orzecznicze Sądu meriti (w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę) uzasadnia twierdzenia, iż częstokroć właśnie na skutek powyższego dochodzi do wypowiadania przez Gminę Miejską F. stosunków prawnych najmu – aczkolwiek zasadniczo w oparciu o przesłanki wypowiedzenia określone wprost w art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l. O ile faktem notoryjnym pozostaje to, że tzw. zasób mieszkań komunalnych z oczywistych względów jest ograniczony oraz że w istocie zawsze swoisty popyt przewyższa i będzie przewyższać podaż, o tyle jednak zważyć należy jednocześnie, iż być może zasadnym byłoby rozważanie przez stronę powodową poszerzenie weryfikacji ewentualnego ziszczenia się przesłanek wypowiedzenia (zwłaszcza określonych w art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l.) także na przypadki, które to nie stają się obiektem zainteresowania wynajmującej Gminy Miejskiej F. dopiero na skutek złożenia przez lokatorów tzw. wniosków o wykup. Podejmowanie takich działań ponad wszelką wątpliwości umożliwiłoby racjonalizację wykorzystywania zasobu mieszkań komunalnych, zwłaszcza, że także i w niniejszej sprawie część twierdzeń strony powodowej opierała się na tym, iż pozwana miała już wcześniej – i to w istocie przez dłuższy okres czasu - nie zamieszkiwać w przedmiotowym lokalu, zaspokajając swoje potrzeby mieszkaniowe w M..

W tym miejscu zważyć także na treść uchwały nr XLIV/902/25 Rady Miasta F. z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej F. oraz zasobem tymczasowych pomieszczeń na lata 2026-2030 – przyjętej na podstawie na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1153, 1436) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). W tej części rozważań Sąd będzie odnosił się najnowszej z uchwał, zważając, iż także i wcześniejsza uchwała (tj. uchwała nr LIV/(...)/21 Rady Miasta F. z dnia 24 marca 2021 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej F. oraz zasobem tymczasowych pomieszczeń na lata 2021-2025) posiadała w istocie analogiczną treść.

Nie budzi wątpliwości, że Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej F. oraz zasobem tymczasowych pomieszczeń jest programem obligatoryjnym dla gmin, uchwalanym przez Radę Miasta F. na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., określającym zasady racjonalnego i skutecznego gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Jak słusznie wskazano przy tym już we wprowadzeniu do załączniku: zgodnie z przepisem art. 4 u.o.p.l., jednym z podstawowych zadań własnych gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Dążenie do jak najpełniejszej realizacji tego zadania jest jednym z priorytetowych celów działań podejmowanych przez organy Gminy. Mieszkanie, jako jedno z najdroższych dóbr jest dla przeciętnego gospodarstwa domowego trudno osiągalne, co stawia Gminę przed wyzwaniem wymagającym dużego zaangażowania. Zgodnie z art. 20 ust. 1 u.o.p.l., Gmina, w celu realizacji zadań, o których mowa w art. 4 u.o.p.l., może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy. Jednocześnie z przepisu art. 20 ust. 2a u.o.p.l. wynika, że w celu wykonania zadań, o których mowa w art. 4, gmina może wynajmować także lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Dodatkowo, Gmina określone zadanie może realizować za pośrednictwem społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a także Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, o których mowa w art. 23 i art. 24 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (…). Dysponowanie zasobem mieszkaniowym powinno odbywać się w sposób zapewniający maksymalne jego wykorzystanie na cele związane z udzielaniem pomocy mieszkaniowej tym, którzy tego rzeczywiście potrzebują. Aby ograniczać liczbę osób oczekujących na lokal z zasobu i doprowadzić do docelowego stanu, iż to mieszkanie będzie „oczekiwało” w stanie wolnym i nadającym się do zasiedlenia przez zgłaszającą się osobę zainteresowaną pomocą mieszkaniową ze strony Gminy, która spełnia wymogi do otrzymania pomocy mieszkaniowej przewidziano następujące działania: 1. powiększanie zasobu i zasobu tymczasowych pomieszczeń; 2. utrzymywanie zasobu i zasobu tymczasowych pomieszczeń na dobrym poziomie technicznym; 3. zaspokajanie przez Gminę niezbędnych potrzeb mieszkaniowych; 4. zaprzestanie zmniejszania zasobu; 5. dostosowanie wysokości stawek czynszowych do wartości odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej lokalu w zasobie i stosowanie systemu obniżek czynszowych w zależności od osiąganych dochodów; 6. reprezentowanie Gminy we wspólnotach mieszkaniowych z jej udziałem; 7. racjonalne zarządzanie zasobem i zasobem tymczasowych pomieszczeń. W dalszej części załącznika do ww. uchwały wskazano, iż w celu powiększenia zasobu mieszkaniowego Gminy będą podejmowane bliżej opisane działania m.in. w zakresie inwestycji mieszkaniowych, ale i regulacji tytułów prawnych, co wyjaśniono w następujący sposób: krąg osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu po zgonie najemcy innych niż wynikający z art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny został wskazany w stosownej uchwale Rady Miasta F. regulującej zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu Gminy Miejskiej F. oraz tymczasowych pomieszczeń. W uchwale tej wskazane są kryteria ograniczające nabycie przez te osoby tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, w szczególności: 1. powierzchnia lokalu przewyższająca normę ustaloną dla danej liczby osób; 2. posiadanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub innej nieruchomości stanowiącego podstawę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie; 3. dochód przekraczający ustalone kryterium. W celu sprawdzenia prawdziwości złożenia przez wnioskodawców oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innej nieruchomości nawiązano współpracę ze starostwami (...), (...) i (...).

W dokumencie tym, jako działania, mające na celu powiększenie zasobu mieszkaniowego Gminy poprzez regulację tytułów prawnych, odwołano się wprost do przesłanek weryfikacji osób uprawnionych w drodze uchwały Rady Miasta F. do zawarcia umowy najmu po zgonie najemcy (innych, aniżeli określonych w art. 691 k.c.) oraz do nawiązania współpracy z sąsiednimi starostwami, w celu sprawdzenia prawdziwości złożenia przez wnioskodawców oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innej nieruchomości. W dalszej części wskazano natomiast, iż: w istniejącym zasobie pozyskuje się do ponownego zasiedlenia lokale mieszkalne uzyskane w wyniku naturalnego ruchu ludności, w szczególności w przypadku braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu. Działania w tym zakresie będą kontynuowane. W dalszym ciągu będą podejmowane również działania w celu odzyskania jak największej liczby lokali mieszkalnych polegające w szczególności na: 1. kontroli tytułów prawnych do lokali zajmowanych przez najemców poprzez wizje w terenie oraz gromadzenie stosownej dokumentacji; 2. kontynuowaniu działań zmierzających do odzyskania lokali w drodze postępowań sądowych i egzekucyjnych; 3. kontynuowaniu weryfikacji posiadanych przez najemców, wynajmujących lokale na czas nieoznaczony, innych tytułów prawnych do nieruchomości.

Nie budzi wątpliwości, iż wspomniana wyżej kontrola tytułów prawnych do lokali zajmowanych przez najemców poprzez wizje w terenie oraz gromadzenie stosownej dokumentacji winna ogniskować się przede wszystkim na badaniu spełnienia potencjalnych przesłanek do wypowiedzenia stosunku prawnego na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l.

W powiązaniu z powyższym na uwagę zasługuje także to – a to zwłaszcza na kanwie niniejszej sprawy – iż o tym, czy dany lokal jest niezbędny dla realizacji przez powodową Gminę zadań publicznych winno przekonywać nie tylko to, czy popyt przewyższa podaż (tak będzie co do zasady niestety zawsze), lecz także to, czy Gmina w istocie podejmuje niezbędne czynności celem racjonalizacji korzystania z zasobu, gdy ma możliwość ich podejmowania. Podkreślić należy bowiem, iż zgodnie z art. 4 ust. 1 u.o.p.l.: zadaniem własnym gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a więc także sprawne powiększanie i uzupełnienia zasobu lokali. W niniejszej sprawie ujawniło się natomiast to, iż pierwsze próby zawarcia porozumienia w przedmiocie rozwiązaniu umowy najmu przedmiotowego lokalu – co istotne: pod wysławianym wprost rygorem wytoczenia powództwa na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l.– miały miejsce już w 2016 r., następne zaś w 2021 r., natomiast do właściwego wytoczenia powództwa doszło dopiero we wrześniu 2024 r., podczas gdy już od 2016 r. Urząd Miasta F. dysponował w istocie tożsamymi informacjami, jak powoływane aktualnie (k. 17-18).

W tym stanie rzeczy tym bardziej zasadnym jest przyjąć, iż strona powodowa nie wykazała, aby przedmiotowy lokal był niezbędny Gminie Miejskiej F. dla wykonywania zadań publicznych. O ile Sąd meriti nie stracił z pola widzenia, iż w orzecznictwie rozważania w tym przedmiocie częstokroć ograniczają się w istocie do stwierdzenia notoryjnego faktu nadwyżki popytu na lokale komunalne, nad ich podażą, o tyle jednak na kanwie niniejszej sprawie ujawniły się okoliczności, mogące rodzić w tym względzie uzasadnione wątpliwości, w tym zwłaszcza w zakresie tego, o jakim to dodatkowym/ukrytym zasobie lokali komunalnych Gmina może już teraz posiadać wiedzę, jednakże mimo to, przez długie lata, nie podejmować w tym przedmiocie właściwych czynności – zwłaszcza, iż takowe nie są te wyszczególniane wprost (w odróżnieniu do innych, zbliżonych danych) we wspominanym już wyżej Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej F. (…), jawiąc się jedynie jako postulaty programowe, nie podlegające dalej idącej weryfikacji i raportowaniu. Nie bez znaczenia pozostaje w końcu i to, że podejmowanie przez Gminę Miejską F. stosownych czynności weryfikacyjnych zazwyczaj dopiero na skutek tzw. wniosku o wykup mieszkania, nie zaś wedle innej systematyki, rodzi pytanie o poszanowanie zasady równości wobec prawa. Zważyć należy bowiem, iż mogą istnieć przypadki, kiedy to dalsze trwanie stosunku prawnego najmu lokalu komunalnego należałoby ocenić jako niewątpliwie niesłuszne (np. z uwagi na bardzo dobrą i postrzegalną dla każdego sytuację materialną najemcy), jednakże przypadki takie będą uchodzić uwadze Gminy, gdyż dany lokator nie złożył tzw. wniosku o wykup mieszkania, swoiście zwracając tym na siebie uwagę.

Uwzględnienie powództwa w niniejszej sprawie stanowić musiałoby zatem w istocie wyraz tego, że interesy innych, potencjalnych tylko lokatorów (mieszkańców Gminy) górować musiałby nad interesami pozwanych, którzy to w należyty sposób i bez jakichkolwiek uwag i opóźnień wywiązują się z ciążących na nich obowiązków, jednocześnie zaś Gmina Miejska F. posiada inne metody racjonalizacji zarządzania zasobem lokali komunalnych – czy to przewidywane w przywołanej wyżej uchwale, czy to określone w art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 u.o.p.l. – których to jednak nie wykorzystuje w pełni, co z przywołanych już wyżej względów nie mogło zasługiwać na aprobatę. Ważna przyczyna to przyczyna nie tylko słuszna, ale i nienormowana inaczej, podczas gdy w niniejszej sprawie mowa musiałaby być w istocie o pozaustawowym luzowaniu ustawowych wymogów, wprowadzanych i modyfikowanych także z uwzględnieniem już a priori konieczności obowiązki realizacji przez gminę jej własnych zadań.

Niezbędność lokalu z perspektywy zaspokajania potrzeb najemcy

Zgodnie z art. 316 § 1 in principio k.p.c.: po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało natomiast, że pozwana I. C. (1) zaspokaja aktualnie swoje potrzeby mieszkaniowe wyłącznie w lokalu położonym przy ul. (...) w F., nie posiadając tytułu prawnego do żadnego innego lokalu, w tym także pośredniego tytułu do korzystania z domu położonego w M., a to z uwagi na separację z S. C.. Nie budzi bowiem wątpliwości, że z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia separacji, które – co do zasady – wywołuje skutki takie, jak rozwiązanie małżeństwa przez rozwód (art. 61(4) § 1 k.r.o.), małżonek traci uprawnienie do korzystania z mieszkania oraz przedmiotów urządzenia domowego drugiej strony na podstawie art. 28(1) k.r.o. Jakkolwiek zgodnie z art. 61(4) § 3 k.r.o.: jeżeli wymagają tego względy słuszności, małżonkowie pozostający w separacji obowiązani są do wzajemnej pomocy, to wskazać należy, iż w niniejszym przypadku małżonkowie nie zamieszkują razem już od wielu lat, nie czują więzi uczuciowej, nadto S. C. ma jawić się jako osoba z trudnym charakterem, co z oczywistych względów mogłoby wpłynąć negatywnie także na stan zdrowia psychicznego pozwanej. Stan majątkowy oraz stan zdrowia pozwanej uniemożliwia jednocześnie I. C. (1) najem albo zakup innego lokalu. Brak jest także w końcu podstaw ku temu, aby wymagać od S. C., aby powrócił on do zamieszkiwania ze swoją żoną. Pozwana korzysta aktualnie z pomocy i opieki swojego syna, jednakże stan ten należy ocenić jako niewątpliwie tymczasowy.

Separacja

Strona powodowa podnosiła, że uzyskanie przez I. i S. C. orzeczenia w przedmiocie separacji stanowiło element strategii procesowej (k. 164v), stanowiąc działanie, które nie powinno tym samym korzystać z ochrony prawnej, gdyż miało ono na celu zniweczenie działań strony powodowej, zmierzających do rozwiązania stosunku najmu, zwłaszcza, że wniosek o separację został złożony wiele lat po deklarowanym przez małżonków rozkładzie pożycia. Argumentacja ta nie zasługiwało natomiast na aprobatę i to z kilku względów:

1)  to w wyłącznej dyspozycji samych tylko małżonków C. pozostawało to, czy - i ewentualnie kiedy – chcieliby oni wystąpić o orzeczenie separacji, zwłaszcza, iż z oczywistych względów brak jest takiego obowiązku, nadto o ile zgodnie z art. 61(4) § 1 k.r.o.: orzeczenie separacji ma skutki takie jak rozwiązanie małżeństwa przez rozwód, chyba że ustawa stanowi inaczej, to jednym z takich odstępstw jest brak możliwości zawarcia małżeństwa. O ile zatem nie sposób pominąć, iż orzeczenie separacji wywiera istotne skutki prawne (m.in. w zakresie dziedziczenia, czy też małżeńskich ustrojów majątkowych), o tyle jednak instytucja ta jawi się już u swoich podstaw jako jedynie tymczasowa i nietrwała, a w konsekwencji, w świadomości wielu małżonków: jako zbędna. Nie sposób zatem skutecznie czynić zarzutu, zgodnie z którym to złożenie zgodnego wniosku o separację nawet dopiero wiele lat po nastąpieniu zupełnego rozkładu pożycia miałoby stanowić okoliczność, z której to per se zasadnym byłoby wywodzić o niekorzystnych dla małżonków skutkach prawnych;

2)  strona powodowa podniosła, iż nawet jeżeli wniosek o separację został złożony przed dniem wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie, to miało to miejsce już po złożeniu małżonkom C. przez Gminę Miejską F. propozycji rozwiązania stosunku najmu za porozumieniem stron, w związku z czym pozwani wiedzieli, że uzyskanie przez nich orzeczenia w przedmiocie separacji wpłynie na ich sytuację procesową. Także i w tym zakresie Sąd meriti nie podzielił argumentacji strony powodowej.

Strona powodowa zdaje się pomijać, że pierwsza propozycja zawarcia porozumienia w sprawie rozwiązania umowy najmu przedmiotowego lokalu pojawiła się już na spotkaniu pracownika (...) w F. z I. C. (1) i S. C. jeszcze w dniu 23 listopada 2016 r., kiedy to najemcy zostali jednocześnie poinformowani o tym, że Gmina Miejska F. skieruje przeciwko nim pozew - na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l., a to z uwagi na zabezpieczenie swoich podstaw mieszkaniowych w miejscowości M. nr (...) (k. 28-30). Kolejna propozycja zawarcia porozumienia w sprawie rozwiązania umowy najmu przedmiotowego lokalu - również pod rygorem wytoczenia powództwa na podstawie art. 11 ust. 10 u.o.p.l. – została natomiast złożona pozwanej w piśmie z dnia 6 września 2021 r., doręczonym skutecznie adresatce (na ręce syna) w dniu 10 września 2021 r. (k. 31-33).

Wniosek o separację (na zgodne żądanie małżonków) został natomiast złożony przez I. C. (1) w Sądzie Okręgowym w Krakowie dopiero w dniu 13 sierpnia 2024 r., a więc nie tylko na miesiąc przed złożeniem w tut. Sądzie przez powodową Gminę pozwu inicjującego niniejsze postępowanie, ale i blisko osiem lat po spotkaniu z 2016 r. oraz blisko trzy lata po złożeniu ostatniej propozycji zawarcia porozumienia, które to propozycje – w świetle twierdzeń strony powodowej – miały swoiście zainspirować pozwanych do podjęcia czynności mających na celu zniweczenie działań powodowej Gminy, zmierzających do rozwiązania stosunku najmu, a to przybierając postać wniosku o separację.

Rzecz jednak w tym, iż gdyby w istocie małżonkom C. miała towarzyszyć w tym względzie zła wiara, to wniosek o separację złożyliby oni najpewniej jeszcze w latach 2016-2021, nadto I. C. (1) nie poinformowałaby o tym fakcie (...) w F., co uczyniła już kolejnego dnia po złożeniu wniosku do Sądu Okręgowego w Krakowie.

Tym samym, nawet jeżeli wniosek o separację w istocie miałby być motywowany chęcią uregulowania spraw związanych z przedmiotowym lokalem, to strona powodowa zdaje się pomijać, iż nie chodziło tutaj o zniweczenie działań powodowej Gminy zmierzających do rozwiązania stosunku najmu, lecz o podjęcie przez małżonków działań, które to w najpełniejszym stopniu umożliwiłyby regulację spraw związanych z mieszkaniem, nade wszystko w ten sposób, aby stroną umowy najmu był tylko ten z małżonków, który faktycznie korzysta z lokalu i w nim zamieszkuje. Co więcej – postępowanie takie w istocie zostało wskazane małżonkom przez urzędnika (...) (k. 38).

W świetle poczynionych już wyżej rozważań irrelewantnym dla rozstrzygnięcia pozostawało jednocześnie to, czy do faktycznej separacji małżonków C. doszło już ok. 2010 r. (jak podawali w niniejszym postępowaniu pozwani I. C. (1) i I. C. (2) oraz świadek S. C.), czy też miało to miejsce dopiero w 2020 r. (jak wskazywali małżonkowie w sprawie o separację). W tym miejscu przypomnieć należy przede wszystkim, iż zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c.: orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Przepisanie nieruchomości na syna

W tym miejscu podkreślić należy, iż Sąd nie stracił z pola widzenia, że I. C. (1) i S. C., podczas ich przesłuchania w dniu 12 grudnia 2024 r. - przed Sądem Okręgowy w Krakowie, w sprawie toczącej się pod sygn. akt XI Ns 760/24 (o separację) – zgodnie podali, iż w faktycznej separacji pozostają oni od 2020 r., kiedy to I. C. (1) wyprowadziła się do swojego mieszkania, S. C. dodał przy tym, iż dom zapisali oni na syna oraz że powodem separacji jest niezgodność charakterów. Wcześniej zaś ówczesny uczestnik podał – w odpowiedzi na wniosek (z dnia 13 sierpnia 2024 r.) – iż popiera on wniosek o separację oraz że obecnie nie widzi on możliwości dalszego funkcjonowania małżeństwa, a separacja jest jedynym rozwiązaniem, które pozwoli na uregulowanie osobistej i prawnej [sytuacji] obojga małżonków. Końcowo zaś, prawomocnym postanowieniem z dnia 12 grudnia 2024 r., sygn. akt XI Ns 760/24, Sąd Okręgowy w Krakowie orzekł separację małżeństwa państwa C. bez orzekania o winie.

Z uwagi na poczynione już wyżej rozważania – w tym zwłaszcza dotyczące skutków separacji – dalej idące rozważania w tym przedmiocie ocenić należałoby jako irrelewantne.

Nadużycie prawa

Jako zasadny Sąd ocenił także podniesiony przez pozwanych zarzut nadużycia prawa (art. 5 k.c.). Jakkolwiek dopuszczalność oddalenia powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego z powołaniem się na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego budzi wątpliwości w doktrynie i orzecznictwie, o tyle jednak zważyć należy, iż roszczenie w niniejszej sprawie dotyczyło nie per se żądania eksmisji, lecz przede wszystkim żądania rozwiązania stosunku prawnego, którego to utrata mogłaby dopiero uzasadniać nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu.

W tym zakresie Sąd nie stracił z pola widzenia – co słusznie było podnoszone przez pełnomocnika pozwanych – iż powodowa Gmina w istocie przez okres blisko 12 lat prowadziła z pozwaną I. C. (1) (zajmującą przedmiotowy lokal od ponad 43 lat) korespondencję, utwierdzającą pozwaną w przekonaniu, że przedmiotowy lokal można ona wykupić oraz że są ku temu podstawy, konsekwencją czego były m.in. żądanie od pozwanej kolejnych dokumentów, czy też wezwanie do uiszczenia opłat, w końcu zaś także zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego.

Jakkolwiek nie budzi wątpliwości, że możliwość preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę nie stanowi prawa podmiotowego lokatora oraz per se nie kreuje ona po stronie lokatora żadnego roszczenia, o tyle jednak z oczywistych względów nie sposób czynić pozwanej swoistych zarzutów, iż przez długie lata postępowała ona zgodnie z kolejnymi wskazaniami strony powodowej (tj. w zaufaniu do organów państwa), raportując w istocie o tych czynnościach i zdarzeniach, z których to aktualnie powodowa Gmina usiłowała wywodzić niekorzystnie dla pozwanej. Sąd zdaje sobie sprawę, iż w ocenie Gminy kwestia odwlekania wytoczenia powództwa – sygnalizowana pozwanej wprost przez urzędników już w 2016 r. i 2021 r. – mogłaby świadczyć o działaniu na korzyść pozwanej (co jednak nie było twierdzone), a to w związku z trwającą procedurą wykupu. Rzecz jednak w tym, iż procedura ta w dalszym ciągu nie została zakończona, a przez okres ostatnich 8-10 lat nie uległy zmianie te fakty, w których to strona powodowa dopatrywała niniejszym podstaw do uwzględnienia swojego roszczenia.

W tym stanie rzeczy tym bardziej nie można podzielić także tej części twierdzeń strony powodowej, w których to Gmina Miejska F. swoiście wymagała od pozwanej, aby ponownie przeniosła się ona na wieś (do M.) i ponownie zamieszkała z mężem, w przypadku, gdy pomiędzy małżonkami już dawno nastąpił zupełny rozkład pożycia i co mogłoby negatywnie wpłynąć na stan zdrowia pozwanej.

Oddalenie powództwa

Mając na uwadze powyższe, Sąd oddalił powództwo w całości. Pozwany I. C. (2) wywodził swój tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu od swojej matki – jako domownik. Jako, że tytuł ten nie utracił mocy, brak było także podstaw do orzeczenia o eksmisji pozwanego.

Koszty postępowania

W punkcie II wyroku Sąd orzekł w przedmiocie kosztów postępowania, a to na zasadzie art. 98 § 1 k.p.c., tj. zgodnie z tzw. zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec oddalenia powództwa w całości, strona powodowa (strona przegrywająca) winna zwrócić pozwanym (stronie wygrywającej) koszty niezbędne do celowej obrony. Zważając na fakt, iż w niniejszym przypadku nie znajdowała zastosowania regulacja art. 105 k.p.c., Sąd zasądził obowiązku zwrotu kosztów procesu na rzecz każdego z pozwanych - w częściach równych. Sąd uznał za zasadne zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej stawce, a to z uwagi na nakład pracy pełnomocnika pozwanych i istotne przyczynienie się do wyjaśnienia niezbędnych faktów. Na dzień wytoczenia powództwa pojedyncza stawka wynosiła 240 zł (§ 7 pkt 1 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie - t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 215). Mając na uwadze powyższe, Sąd zasądził od strony powodowej na rzecz każdego z pozwanych kwotę 257 zł, uwzględniając także uiszczone przez pozwanych opłaty skarbowe od udzielony pełnomocnictw. O odsetkach od tychże kosztów Sąd zobligowany był natomiast orzec z urzędu – zgodnie z art. 98 § 1(1) k.p.c.

Tytułem uzupełnienia odnotować należy, iż Sąd nie orzekł dotychczas w przedmiocie zwrotu kosztów poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa (art. 83 w zw. z art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r.), albowiem na dzień zamknięcia rozprawy brak było dowodu, iż faktycznie doszło już do wypłaty na rzecz świadka C. C. kwoty 343,76 zł tytułem zwrotu kosztów stawiennictwa przed tut. Sądem w dniu 5 grudnia 2025 r., podczas gdy warunkiem orzeczenia w tym przedmiocie jest nade wszystko to, aby koszty te zostały faktycznie poniesione ze środków Skarbu Państwa. Postanowienie w tym przedmiocie zostanie wydane po uprawomocnieniu się orzeczenia.

(...)

ZARZĄDZENIE

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

4.  (...)

F., (...)

(...)