Wyrok z 26 lutego 2026, sygn. I AGa 210/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2026 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg

Protokolant: Julia Grabowska

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2026 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółka z o.o. Sp. k. w S.

przeciwko (...) Spółce z o.o. w S.

o zapłatę

na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 4 kwietnia 2023 r. sygn. akt IX GC 1085/21

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu
w Krakowie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I AGa 210/23

UZASADNIENIE

(...) sp. z oo sp.k., będąca inwestorem zamierzenia polegającego na budowie centrum magazynowego w miejscowości V., domagała się od I. (...) (2) - najemcy 1 400 m ² powierzchni magazynowej w tym centrum - zasądzenia odszkodowania z tytułu utraty przez stronę powodową przychodów z przedmiotu najmu za okres 12 miesięcy . Strona powodowa podniosła , że najem miał charakter terminowy i trwałaby gdyby nie doszło do konieczności wypowiedzenia. Stosunek prawny zakończył się według powoda w dniu 20 lipca 2020r. W chwili rozwiązania umowy stawka czynszu wynosiła 6530 Euro (po waloryzacji zgodnie z umowa a suma opłat eksploatacyjnych wynosiła 7255,56 zł netto . Powód wskazał, że umowa została wypowiedziana wobec braku zapłaty czynszu. Powód zwrócił przedmiot najmu w dniu 29 lipca 2020r. (protokół odbioru sporządzono 31 lipca 2020 r.). Przedmiot najmu zwrócono w złym stanie (uszkodzenia, zabrudzenia ścian wewnętrznych i zewnętrznych, wylewki) a najemca zwlekał z usunięciem uszkodzeń. Niezbędne prace zostały przeprowadzone dopiero do połowy października 2020r. Trudności w wynajęciu wynikały z tego faktu oraz z faktu z zaprojektowania i wybudowania przedmiotu najmu do wymogów spowodowały konieczność poniesienia dodatkowych kosztów pośrednictwa. Powód powołał się na fakt niezapłacenia przez stronę pozwaną kary umownej z§10 ust. 4 oraz brak możliwości uzyskania wobec pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego obejmującego oświadczenie strony pozwanej o poddaniu się egzekucji. Wobec kwestionowania ważności tej kary przez stronę pozwaną i treści p13 ust. 5 umowy powód wezwał pozwana o zapłatę odszkodowania, którego podstawą jest art. 471 k.c.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa. Przyznała, że na mocy umowy najmu z dnia 26.03.2018 r. najmowała (jako najemca) od pozwanego (jako wynajmującego) powierzchnię 1400m2 we wskazanej hali za czynsz 6530 Euro netto miesięcznie. W złotówkach były płacone opłaty eksploatacyjne. Strony łączyła również druga umowa najmu (400m2), która jednak nie została przedłużona i wygasła na początku 2019 r. Okoliczności związane z tą drugą umową mają według strony pozwanej znaczenie dla niniejszej sprawy, gdyż rozliczenia stron z tytułu umowy 400m2 stały się 2 stycznia 2019 r. przyczyną niezgody między stronami, która przekładała się na złe relacje handlowe w dalszym etapie współpracy (najmu).

Według stron pozwanej powód wymusił na pozwanym zmianę powierzchni 1400 m2 - na inną, podobną. Dokonano tego aneksem z dnia 27 lutego 2019 r.. Strona pozwana podniosła , ze wpłaciła powodowi kaucję pieniężna w wysokości 3 miesięcznego czynszu 20000 euro i trzykrotności opłat tj 340000 zł i poddała się w tym zakresie egzekucji. Strona pozwana powołała się na treść §10 pkt 3.1, pkt 3.7 umowy . Pozwana podała, że z uwagi na perturbacje gospodarcze związane z COVID-19 (problemy od początku roku z płatnościami i współpracą z klientami włoskimi, głównymi kontrahentami pozwanego, a to w związku z tzw. „lockdownem” epidemicznym we Włoszech), była w opóźnieniu z zapłatą Czynszu Najmu oraz Opłat Eksploatacyjnych za maj 2020 r., czyli: 6530 euro (czynsz). Powód, nie mając jakiegokolwiek względu na zmienioną sytuację gospodarczą, pismem z dnia 12.05.2020 r. oświadczył o potrąceniu tych wierzytelności z Kaucji oraz wezwał pozwanego do uzupełnienia Kaucji w terminie 14 dni. Ponowił to wezwanie (dot. uzupełnienia Kaucji) pismem z dnia 26.05.2020 r. Wszystkie należności za marzec-kwiecień były natomiast wówczas zapłacone (bezsporne).

Strony prowadziły rozmowy w czerwcu 2020 r. co do ewentualnego sposobu zakończenia najmu. Jednak nie osiągnęły porozumienia i pismem z dnia 24 czerwca 2020 r. powód wezwał powoda ostatecznie do zapłaty Czynszu/Opłat eksploatacyjnych za maj 2020 r. w terminie do 26 czerwca 2020 r. ” jednak to wezwanie było niezrozumiałe albowiem opłaty były już rozliczone poprzez potrącenie dokonane 12.05.2020 r. Pismem z dnia 29.06.2020 r. powód wypowiedział pozwanemu Umowę Najmu z zachowaniem 30-dniowego okresu wypowiedzenia, powołując się na niewykonanie przez powoda dwóch zobowiązań pieniężnych:

- niezapłacenie Czynszu Najmu za maj/czerwiec 2020 r. mimo wezwań z 13.05.2020r., 26.05.2020 r., 24.06.2020 r., a więc wypowiedzenie na podstawie § 10 pkt 3.1;

- niedokonanie wpłaty pieniężnej tytułem, uzupełnienia Kaucji o potrącony z nią czynsz za maj 2020, a więc na podstawie 8 10 pkt 3.7.

Zdaniem pozwanej wypowiedzenie Umowy była oczywiście bezzasadne. Jak wynika z lektury ww. pism powoda (13.05.2020 r., 26.05.2020 r., 24.06.2020 r.) ich przedmiotem były tylko wezwania do zapłaty czynszu za 1 miesiąc (maj), a podstawą do wypowiedzenia Umowy z § 10 pkt 3.1 jest zwłoka w zapłacie Czynszu za 2 miesiące oraz skierowane po tym wezwanie zakreślające 14 dni na zapłatę.

Zatem zwłoka w zapłacie 1-miesięcznego Czynszu (za maj) i poprzedzające wypowiedzenie wezwania pisemne do zapłaty 1-miesięcznego Czynszu (za maj) nie były wystarczające dla powstania po stronie powoda uprawnienia do wypowiedzenia Umowy - gdyż takimi wezwaniami musiałaby być objęta zwłoka obejmująca Czynsz za 2 miesiące. Rozważać więc można tylko skuteczność wypowiedzenia Umowy na podstawie § 10 pkt 3.7 - czyli brak zapłaty kwoty 6530 euro tytułem uzupełnienia Kaucji pieniężnej, do czego rzeczywiście po dokonanym potrąceniu z części Kaucji, był wzywany pozwany pismami z maja 2020 r.

Zdaniem pozwanej powód bezzasadnie potrącił nienależne mu wierzytelności wzajemne z kaucja z umowy najmu pow. 400 m2 a także częściowo kaucją wynikająca z drugiej umowy. Zdaniem pozwanej powód wykorzystał trudną sytuację strony pozwanej i wymusił w dniu 27 lutego 2019 podpisanie aneksu , na mocy którego zmieniono powierzchnie magazynową, co zaogniło konflikt. Zdaniem pozwanego potrącenie z kaucji kwoty 6530 euro nie doprowadziło do poziomu uzasadniającego jej uzupełnienia, co oznacza , że wypowiedzenie było bezzasadne, tym bardziej, ze powód doprowadził poprzez niezasadne potrącenia do obniżenia tej kaucji. Ponadto strona pozwana zakwestionowała podstawy do obciążenia jej opłatami eksploatacyjnymi za okres sprzed 7 maja 2019r. Wskazała, że z końcem lipca 2020 strony konkludentnie rozwiązały umowę. Ponadto zakwestionowała możliwość dochodzenia odszkodowania wobec zastrzeżenia kary umownej, która miała charakter wyłączny. Niezależnie od tego strona pozwana zakwestionowała istnienie podstaw odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym istnienie związku przyczynowo skutkowego pomiędzy parotygodniowym opóźnieniem w zapłacie kwoty 6530 euro. Pozwana zarzuciła ponadto, że strona powodowa nie podjęła należytych starań o wynajęcie przedmiotu najmu po jego zakończeniu.

Jednocześnie przyznała, że powód pismem z dnia 29.06.2020 r. obciążył również pozwanego karą umowną w kwocie 267.730,00 euro — a to na podstawie § 10 pkt 4 Umowy - jako równowartość pozostałego do zapłaty Czynszu za okres jaki Umowa miała obowiązywać - była to kara umowna „za wypowiedzenie Umowy Najmu” z tytułu naruszenia przez powoda ww. zobowiązań pieniężnych. Kara umowna wyrażona w euro to równowartość 41-krotności Czynszu netto (41 x 6530), czyli 267.730,00 euro.

Wnioskiem z dnia 14.09.2020 r. powód wystąpił w trybie art. 782 k.p.c. z zw. z art. 777 k.p.c. z wnioskiem do Sądu Rejonowego (...) Wydziału I Cywilnego w K. o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z 06.07.2018 r., Rep. (...) (...) sporządzonemu przez notariusza N. A. w S. w zakresie obowiązku zapłaty przez powoda kwoty 976.374,00 złote, tytułem zapłaty kary umownej w kwocie 267.730,00 euro.

Do wniosku powód dołączył wyżej omówione wezwanie do zapłaty z 29.06.2020 r., w którym wzywał powoda do zapłaty kary umownej 267.730,00 euro (w euro), tytułem 5 10.4 Umowy Najmu, w zw. z wypowiedzeniem Umowy na podstawie 5 10 pkt 3.1 oraz 8 10 pkt 3.7 Umowy (zob. k. 6, k. 15 akt sprawy (...)).

Sąd Rejonowy (...) Wydział I Cywilny ds. (...) wydał postanowienie z dnia 17 listopada 2020 r. o nadaniu klauzuli wykonalności ww. aktowi notarialnemu w zakresie obowiązku zapłaty przez pozwanego kwoty 976.374,00 złote z odsetkami., jednak Sąd Okręgowy w Krakowie uwzględnił powództwo przeciw egzekucyjne z uwagi na niezgodność waluty zobowiązania względem dochodzenia roszczenia w walucie polskiej. Ponadto uwzględnienie powództwa wynikało także z oceny , że kara umowna została zastrzeżona na wypadek nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.

Pozwana zakwestionowała też podstawy do przypisania jej odpowiedzialności za zwrot hali w złym stanie. Dnia 31.07.2020 r. strony dokonały protokolarnego zwrotu powodowi hali (przedmiot najmu).Powierzchnia 1400 m2 była w należytym stanie zwrócona powodowi – ewentualne jej „zużycie” wynikało z normalnego użytkowania hali przez pozwanego. Dowody — na ww. okoliczności.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2023 r sygn. akt .(...)Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej koszty procesu w kwocie 10 817 zł .

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 26 marca 2018 r. strony sporządziły dokument nazwany umową najmu. Jak wynika z treści dokumentu spółki uzgodniły obowiązek oddania przez(...) Fundusz na rzecz I. (...) (1) powierzchni około 1 400 m ² w mającym powstać budynku magazynowym. Sposób korzystania został określony jako działalność produkcyjna, serwisowa i recykling sprzętu przeciwpożarowego.

Oprócz obowiązku zapłaty czynszu i zwrotu wynajmującemu części kosztów utrzymania obiektu, podmioty uzgodniły świadczenie przez najemcę tak zwanej kaucji gwarancyjnej, czyli przysporzenie na wypadek możliwych przyszłych roszczeń odszkodowawczych wynajmującego.

Okoliczności wysokości uiszczonych przez pozwaną spółkę wpłat nie zostały w toku sporu wyjaśnione. Nie wykazano również żadnych innych uchybień w zachowaniach pozwanej spółki.

Sąd Okręgowy wskazał, że powodowa spółka, uznaje wypowiedzenie za oczywiste następstwo braku terminowej zapłaty. Za opóźnienie w zapłacie wierzycielowi należą się zaś odsetki, a gdyby nie pokryły szkody odszkodowanie za na zasadach ogólnych (art. 481 kc), niezależnie od żądania świadczenia wynikającego z umowy (art. 477 par. 1 kc).

Wypowiedzenie nie było zatem normalnym skutkiem nienależytego wykonania przez pozwaną spółkę umowy najmu, lecz zdarzeniem cywilnoprawnym wywołanym swobodną decyzją wynajmującego.

Mając na względzie, że w świetle art. 471 i 415 kc odpowiedzialność odszkodowawcza jest przewidziana za inne naganne zachowania dłużnika, aniżeli zwłoka w zapłacie zobowiązań pieniężnych,

Sąd wskazał też , że nie jest związany podstawą prawną przytoczoną w pozwie i dążył do wyjaśnienia wszystkich zdarzeń związanych z nawiązaniem i rozwiązaniem najmu. Zdaniem Sądu pierwszej nawiązany przez strony stosunek, który wszedł w życie po ukończeniu inwestycji, ze względu na swoją naturę stanowił dzierżawę uregulowaną w art. 693 i nast.

Jak wynika z wyżej wymienionych przepisów dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty czynszu, ale nie jest zobowiązany do uiszczania zabezpieczeń gwarancyjnych.
Postanowienie w tym przedmiocie kaucji gwarancyjnej jest zatem bezskuteczne, ze względu na przekroczenie przez strony granic autonomii negocjacji warunków umowy (art. 353(3)kc).

Zdaniem Sądu Okręgowego stan faktyczny sprawy nie daje podstaw do przypisania dzierżawcy jakichkolwiek uchybień.

Zatem powództwo jako pozbawione podstaw prawnych oddalono.

Apelację od tego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając orzeczenie w całości zarzucając:

I naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na rozstrzygnięcie, tj.:

1.) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z 227 k.p.c. poprzez:

a) dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów oraz brak wszechstronnego

rozważenia zebranego w sprawie materiału, skutkiem czego było: przyjęcie, że:

- nie wykazano również żadnych innych uchybień w zrachowaniach pozwanej spółki” oraz „stan faktyczny sprawy nie daje podstaw do przypisania dzierżawcy jakichkolwiek uchybień” w sytuacji gdy zgromadzone w sprawie dowody jednoznacznie wskazywały, że Strona pozwana wielokrotnie uchybiła swoim obowiązkom wynikającym z Umowy najmu, w szczególności nie regulowała należności czynszowych oraz eksploatacyjnych w terminie, nie uzupełniła zabezpieczenia w postaci kaucji gwarancyjnej oraz zwróciła lokal w stanie uszkodzonym, nienadającym się do dalszego wynajęcia;

- okoliczności wysokości uiszczonych przez pozwaną spółkę wpłat nie zostały w toku sporu wyjaśnione , w sytuacji gdy z zebranych w sprawie dokumentów, w postaci wezwań do zapłaty, tabeli podsumowującej zaległości wynika, że Strona powodowa wykazała jakich należności, wynikających z umowy, Strona pozwana nie uiściła oraz ich wysokość;

- złożone przez Stronę powodową wypowiedzenie było „zdarzeniem cywilnoprawnym wywołanym swobodną decyzją wynajmującego”, w sytuacji gdy ze zgromadzonych w sprawie dowodów wynika, że wypowiedzenie zostało dokonane na skutek zaniechań Strony pozwanej oraz było konieczne dla ochrony interesów Strony powodowej;

- doszło do braku terminowej zapłaty i jednoczesnym przyjęciu, że „stan faktyczny sprawy nie daje podstaw do przypisania dzierżawcy jakichkolwiek uchybień”, które to ustalenia są wewnętrznie sprzeczne, gdyż brak terminowej zapłaty jest w oczywisty sposób uchybieniem dzierżawcy/najemcy w zakresie wykonywania umowy;

b) nieustalenie istotnych da rozstrzygnięcia sprawy faktów dotyczących:

- nienależytego spełnienia przez Stronę pozwaną obowiązków umownych w zakresie wpłaty kaucji gwarancyjnej oraz jej uzupełnienia, nieterminowej zapłaty należności z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, a w dalszych okresach całkowitego braku zapłaty ww. należności, stanu lokalu przed zawarciem umowy, stanu lokalu po wypowiedzeniu umowy, braku możliwości natychmiastowej komercjalizacji lokalu pa wypowiedzeniu umowy najmu, ponownego wynajęcia lokalu na rzecz podmiotu innego niż Strona pozwana, okresu potrzebnego do przystosowania lokału do warunków rynkowych, wysokości szkody

poniesionej przez Stronę powodową na skutek naruszenia umowy przez Stronę pozwaną i wynikającego z tych naruszeń wypowiedzenia umowy;

c) art. 5 k.p.c. w zw. z art. 156 ¹k.p.c. i 156 ² k.p.c. poprzez stwierdzenie, że konkretnie niewskazane przez Sąd dokumenty zawierają treści specjalistyczne i konieczne jest ich wyjaśnienie przez biegłego, przy jednoczesnym braku udzielenia na prośbę Strony powodowej wyjaśnień w zakresie, które z dokumentów zawierają treści specjalistyczne, i uznanie ww. prośby za brak zgody na powołanie biegłego, w sytuacji gdy Stronie powodowej, jako stronie występującej bez profesjonalnego pełnomocnika, należało udzielić niezbędnych pouczeń w tym zakresie, w szczególności należało wskazać, które z dokumentów zawierają treści specjalistyczne, wówczas Strona powodowa mogłaby zgłosić wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, co mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy;

d) art. 327 ¹§ 1 pkt 1 k.p.c. poprzez sporządzenie przez Sąd I instancji uzasadnienia niezawierającego wskazania dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił ich wiarygodności i mocy dowodowej, na skutek czego zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli apelacyjnej co do przyczyn faktycznych, które legły u jego podstaw.

II naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 353 ¹k.c. w zw. z art. 693§ 1 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że postanowienie umowne w przedmiocie kaucji gwarancyjnej jest bezskuteczne ze względu na przekroczenie przez strony granic autonomii negocjacji warunków umowy, w sytuacji gdy zgodnie z wyrażoną w tym przepisie zasadą swobody umów, strony mogły skutecznie zawrzeć w umowie, niezależnie od jej kwalifikacji jako umowy najmu lub dzierżawy, postanowienia dot. obowiązku wniesienia kaucji gwarancyjnej;

b) art. 471 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. poprzez błędną interpretację wskazanych przepisów, polegającą na przyjęciu, że za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego wierzycielowi należą się jedynie odsetki, gdyż odpowiedzialność odszkodowawcza wynikająca z ww. przepisu jest przewidziana jedynie za inne naganne zachowania dłużnika, aniżeli zwłoka w zapłacie zobowiązań pieniężnych, w sytuacji gdy zgodnie z prawidłową interpretacją ww. przepisu, odpowiedzialność odszkodowawcza wynikająca z art. 471 k.c. obejmuje swym zakresem również szkodę wywołaną opóźnieniem w spełnieniu świadczenia pienionego;

c) naruszenie art. 471 k.c. w zw. z art. 693§ 1 k.c. oraz w zw. z art. 361§1| k.c. poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że Strona pozwana nie jest obowiązana do naprawienia Szkody wynikłej z wypowiedzenia umowy przez Stronę powodową na skutek uchybień Strony pozwanej, w sytuacji gdy wypowiedzenie nastąpiło na skutek niewykonywania zobowiązania przez Stronę pozwaną i stanowiło bezpośrednią przyczynę wypowiedzenia umowy i powstania szkody po stronie Strony powodowej.

W związku z powyższymi zarzutami strona powodowa podniosła zarzut nierozpoznania istoty sprawy .

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasadzenie kosztów. Podniosła brak legitymacji czynnej go dochodzenia roszczeń z uwagi na dokonanie przelewu roszczeń przez stronę powodową, jednocześnie wniosła o przeprowadzenie dowodów w tym z opinii biegłego na okoliczność przyczyn konfliktu pomiędzy stronami , istnienia nadpłat , przyczyn zgody pozwanego na rozwiązanie najmu.

Rozpoznając apelację Sąd drugiej instancji w pierwszej kolejności zwraca uwagę, że brak jest podstaw do uznania a limine braku legitymacji czynnej skoro cesja praw i wierzytelności strony powodowej miała zostać dokonana jedynie na zabezpieczenie i nie pozbawiała możliwości realizacji praw związanych z wierzytelnościami (k 771) . Co więcej z punktu 10 wynikało, ze to cesjonariusz nie jest zobowiązany do wszczynania postepowań w celu dochodzenia wierzytelności a ewentualna możliwości takiego dochodzenia była warunkowana upoważnieniem dokonanym przez cedenta (k 779) . Świadczy to jednoznacznie , że cedent nie utracił legitymacji do dochodzenia wierzytelności i to niezależnie od podnoszonej przez stronę powodową kwestii zwolnienia z zabezpieczenia.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Swoboda kontaktowa nie wyklucza zawarcia umowy o najem "powierzchni użytkowej" jako części powierzchni hali czy magazynu ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/06 ), co rodzi zastosowanie przepisów i najmie lokali. Sąd Okręgowy w ogóle nie poczynił odpowiednich ustaleń wskazujących na zastosowanie przepisów o dzierżawie a sama umowa wskazywała zobowiązanie do oddania w najem na cele magazynowe (k37).

Dopuszczalne jest ponadto co do zasady postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn co mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2023 r. II CSKP 1434/22). A limine nie można więc wykluczyć dopuszczalności zastrzeżenia kary umownej na wypadek konieczności wypowiedzenia najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy. Sąd Okręgowy nie rozważył ponadto charakteru granic powagi rzeczy osądzonej wynikających z wyroku pozbawiającego tytuł wykonawczy wykonalności ani też charakteru kary umownej (tj nie oceniał czy zastrzeżenie kary umownej miało charakter wyłączny, przyjął natomiast bez bliższego wyjaśnienia, że zastrzeżenie kary umownej było nieważne. W takim jednak wypadku winien ocenić przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 471 k.c. w tym zdarzenie, z którym związane jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania i szkoda, którą poniósł wierzyciel w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania – na skutek okoliczności, za które dłużnik z mocy umowy lub ustawy ponosi odpowiedzialność, oraz adekwatny związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą. Te wszystkie przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, a więc brak zaistnienia chociażby jednej z nich wyłącza tę odpowiedzialność. Jakkolwiek obowiązek ich wykazania spoczywa na wierzycielu, to jednak odpowiedzialność kontraktowa opiera się na domniemaniu winy dłużnika. Wierzyciel nie jest więc zobowiązany do wskazania winy dłużnika, a jedynie do wskazania okoliczności świadczących o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 2023 r. II CSKP 596/22 i powołane tam inne orzecznictwo). Sąd Okręgowy bez uzasadnienia wskazał, że nie dostrzega uchybień dłużnika. Roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.) powstaje w chwili, w której aktualizują się wszystkie przesłanki odpowiedzialności z tego tytułu, czyli ma miejsce stan niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i powstaje szkoda wierzyciela (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lipca 2023 r., I CSK 4352/22). Wymaga jednocześnie podkreślenia, że istota normy zawartej w art. 471 k.c. wyraża się w tym, że odpowiedzialność kontraktowa korzysta z domniemania winy dłużnika. Wierzyciel nie jest więc zobowiązany do wskazania winy dłużnika, a jedynie do wskazania okoliczności świadczących o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania. Sam fakt wypowiedzenia i zwrotu najmu oznaczał domniemanie faktyczne , że strona pozwana nienależycie wykonywała zobowiązanie co rodziło konieczność ustaleń i zweryfikowania twierdzeń o bezskuteczności wypowiedzenia oraz twierdzeń o rozwiązaniu najmu per facta concludentia.. Dotyczy to także oczywiście kwestii oceny twierdzeń strony powodowej o braku możliwości wynajęcia lokalu a także odpowiedzialności za zwrot hali w złym stanie. Niezbędne było też wykazanie prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że gdyby nie zachowanie się dłużnika, to wierzyciel by tę korzyść uzyskał. Ewentualna zaś ocena utraconych korzyści wymaga wykazania, że korzyść w przedstawionych okolicznościach była możliwa do osiągnięcia Ani ustaleń w tym względzie ani też rozważań Sąd Okręgowy nie poczynił poprzestając na ocenie, że stan faktyczny sprawy nie daje podstaw do przypisania dzierżawcy jakichkolwiek uchybień. Stan faktyczny przedstawiony przez Sąd Okręgowy z uwagi na jego zakres i brak jakiejkolwiek oceny dowodów nie dawał żadnych podstaw do takiej jednozdaniowej oceny.

Sąd Apelacyjny zwraca ponadto uwagę, że już sam fakt zastrzeżenia kary umownej w §10 ust. 4 umowy wskazuje, że świadomością obu stron był objęty interes powoda istotne utrzymania tego stosunku przez okres na jaki zawarto umowę i uzyskiwania czynszu najmu oraz konieczność zapewnienia wynajmującemu ekwiwalentu za wcześniejsze zakończenie stosunku z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Nie narusza za zasad współżycia społecznego dążenie do uzyskania rekompensaty za utratę czynszu w okresie przejściowym tj do czasu w którym ponowne wynajęcie jest możliwe. Inaczej jednak należy ocenić celowe wykorzystanie sytuacji dłużnika po to by uwolnić się od czasowej umowy, której kontynuowanie dawało stronie powodowej możliwość uzyskiwania czynszu , którego utratę miała gwarantować kara umowna. Tych kwestii Sąd Okręgowy nie rozważał.

Sąd Okręgowy nie dokonał też żadnych ustaleń w kwestii oceny skuteczności potrąceń powoływanych przez strony i oceny czy rzeczywiście istniała nadpłata czynszu, tj czy istniał stan uzasadniający do uznania ważnej przyczyny do wypowiedzenia umowy.

W tym przypadku więc Sąd pierwszej instancji nie odniósł się w żaden sposób do twierdzeń stanowiących podstawę żądania i podstawy sporu pomiędzy stronami.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w tym więc przypadku nie doszło więc do rozpoznania istoty sprawy. Jakkolwiek nierozpoznanie istot sprawy nie oznacza obligatoryjności uchylenia wyroku, to jednak w tym przypadku braki dotyczące ustaleń Sądu pierwszej instancji nie pozwalają na rozstrzygnięcie merytoryczne, z uwagi na wynikającą z Konstytucji R.P. konieczność respektowania uprawnień obu stron wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania sądowego (por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2022 r. III CZ 327/22 LEX nr 3498560).

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 386§4 k.p.c., przy pozostawieniu Sądowi pierwszej instancji rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego (art. 108§2 k.p.c. ).