Uzasadnienie z 28 maja 2026, sygn. II Ca 15/26

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 30 września 2025 r. Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim po rozpoznaniu sprawy z wniosku X. H. przy udziale E. D. o zniesienie współwłasności nieruchomości (sygnatura akt I Ns 114/20):

1. ustalił, że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczona jako działka nr (...) o pow. 0,0377 ha, w E., o wartości 1.152.798 zł w tym działka 52.806 zł, dla której prowadzi się księgę wieczystą nr (...) stanowi współwłasność:

1) wnioskodawczyni w udziale do 1/2 części,

2) uczestniczki w udziale do 1/2 części;

2. ustalił, że wnioskodawczyni dokonała nakładów na nieruchomość opisaną w ust. 1 o wartości 313.938 zł;

3. ustalił, że uczestniczka dokonała nakładów na nieruchomość opisaną w ust. 1 o wartości 120 339 zł;

4. ustalił, że nieruchomość opisana w ust. 1 jest obciążona na rzecz dożywotnika J. D. i S. D. służebnością mieszkania polegającą na korzystaniu z całego mieszkania o wartości 169.270 zł;

5. ustalił, że nieruchomość opisana w ust. 1 w zakresie udziału uczestniczki jest obciążona służebnością mieszkania na rzecz dożywotnika N. D.;

6. zniósł współwłasność nieruchomości wskazanej w ust. 1 w ten sposób, że:

1) wydzielił fizycznie zgodnie z projektem biegłego z zakresu budownictwa mgr inż. N. E., znajdującym się na kartach 1050-1056 akt, z którego to projektu sąd czyni integralną część niniejszego postanowienia, odrębne lokale mieszkalne:

a) nr 4/1 o wartości 573.411 zł, o pow. 109,30 m2, składający się z położonych w obrębie: parteru: przedpokoju, kuchni, łazienki; piętra: czterech pokoi, przedpokoju i łazienki oraz pomieszczeń przynależnych o pow. 24,54 m2: poddasza i garażu – z którym to lokalem mieszkalnym związany jest udział w nieruchomości wspólnej 0,4066;

b) nr 4/2 o wartości 624 899 zł, o pow. 107,77 m2, składający się z położonych w obrębie: przyziemia: korytarza i wiatrołapu; parteru: trzech pokoi, kuchni i łazienki; przyziemia - obejmującego pomieszczenia przynależne o pow. 87,56 m2 i funkcjach: wiatrołapu, pokoju, dwóch korytarzy, kotłowni, łazienki, garażu, trzech pomieszczeń gospodarczych, kuchni i komunikacji – z którym to lokalem wiąże się udział w nieruchomości wspólnej 0,5934;

2) przyznał na wyłączną własność wnioskodawczyni lokal mieszkalny opisany w ust. 6 pkt 1. lit. b obciążony służebnością mieszkania na całej powierzchni wynikającą z prawa dożywocia opisanego w ust. 4.;

3) przyznał na wyłączną własność uczestniczki lokal mieszkalny opisany w ust. 6. pkt 1. lit. a – obciążony służebnością mieszkania wynikającą z prawa dożywocia opisanego w ust. 5;

4) upoważnił wnioskodawczynię do wykonania prac remontowo budowlanych wyspecyfikowanych przez biegłego N. E. na s. 18 opinii z dnia 20 kwietnia 2023 r. – k. 1036 akt zobowiązując do poniesienia ich kosztów odpowiednio do udziału 0,5934 w nieruchomości wspólnej;

5) zasądził od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni kwotę 73.575,02 zł tytułem rozliczenia nakładów i spłaty wartości obciążenia;

7. pobrał na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim tytułem tymczasowo poniesionych wydatków od:

1) wnioskodawczyni kwotę 7.891,96 zł,

2) uczestniczki 7.891,95 zł.

Uzasadnienie orzeczenia sąd zawarł na k. 1351-1355 akt

Apelację od powyższego orzeczenia wniosła uczestniczka domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu uczestniczka zarzuciła naruszenie:

a)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasady wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, sprzecznego z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, a w konsekwencji dokonanie przez sąd błędnych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie, że:



wartość nakładów wnioskodawczyni na wspólną nieruchomość w okresie 6 lutego 2007 r. - 21 października 2024 r. wynosi 313.938 zł, zaś wartość nakładów uczestniczki w tym samym okresie 120.339 zł, przez co uczestniczka winna zapłacić wnioskodawczyni kwotę 73.575,02 zł z tytułu rozliczenia nakładów na nieruchomość, różnicy wartości lokali i wartości służebności przypadającej na lokal uczestniczki, podczas gdy wnioskodawczyni przedstawiła szereg dokumentów, które nie pozwalały na zweryfikowanie, czy zakupione materiały zostały przeznaczone na poczynione inwestycje na nieruchomości wspólnej, szczególnie, iż w znacznej części faktur widnieje inny adres, aniżeli adres nieruchomości wspólnej (wątpliwości, czy materiały nie zostały wykorzystane przez wnioskodawczynię w jej poprzednim mieszkaniu nie zostały usunięte), nadto wskazana we wniosku kwota 108.000 zł nie została poparta żadnymi dowodami, przy czym sąd w całości bezkrytycznie poległ na sporządzonej przez biegłego N. E. opinii, która w swej istocie także nie zweryfikowała przedłożonych przez wnioskodawczynię faktur, pomimo iż nie jest dopuszczalne - zgodnie ze stanowiskiem judykatury - ograniczenie się przez sąd do aprobaty wniosków końcowych ekspertyzy, ale nieodzowne jest przeprowadzenie analizy poszczególnych elementów jej wywodu celem kontroli logiczności wnioskowań,



idealnym rozwiązaniem byłoby przyznanie własności nieruchomości wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty uczestniczki, jednak to rozwiązanie nie mogło być zastosowane z uwagi na brak u wnioskodawczyni zasobów finansowych niezbędnych do spłaty, podczas gdy nie powinno budzić wątpliwości, że skoro postępowanie toczyło przez ponad 5 lat, to wnioskodawczyni winna zabezpieczyć środki celem ewentualnej spłaty uczestniczki i zebrać na ten cel stosowne środki, wykorzystując swoją zdolność kredytową i fakt nabycia własności całej nieruchomości, przy czym wskazać należy, że wnioskodawczyni w toku postępowania nie przedstawiła żadnego dowodu na potwierdzenie swoich twierdzeń w zakresie tego, iż nie dysponuje ona odpowiednimi środkami finansowymi, by móc spłacić uczestniczkę tudzież takowych środków nie jest w stanie pozyskać - co doprowadziło w konsekwencji do naruszenia przez sąd art. 212 § 3 k.c.,



uczestniczka traktuje nieruchomość wyłącznie jako wartościowy składnik majątku, zaś domaganie się przez nią sprzedaży nieruchomości - w obliczu otrzymanej darowizny - jest przejawem rażącej niewdzięczności wobec darczyńcy (J. D.), a samo żądanie uczestniczki nadużyciem prawa podmiotowego, podczas gdy od początku trwania postępowania głównym żądaniem uczestniczki było zniesienie współwłasności poprzez przyznanie własności spornej nieruchomości wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestniczki kwoty 500.000 zł, zaś w przypadku braku zgody wnioskodawczyni na zniesienie współwłasności w ten sposób, uczestniczka sformułowała żądanie ewentualne, tj. zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej sprzedaż w drodze licytacji i podział uzyskanej w ten sposób kwoty pomiędzy wnioskodawczynię oraz uczestniczkę stosownie do wielkości udziałów w prawie własności nieruchomości, tylko i wyłącznie z uwagi na stale narastający konflikt stron, który uniemożliwia im wspólne zamieszkiwanie, wobec czego nie sposób przypisywać uczestniczce złych pobudek, a tym bardziej przypisywać im charakter rażącej niewdzięczności, skoro uczestniczka od początku trwania współwłasności jako jedyna ponosiła koszty i ciężary z tytułu utrzymania części nieruchomości, w której zamieszkuje J. D. - matka wnioskodawczyni,

b)  art. 618 § i k.p.c. i art. 318 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i niewydanie przez sąd postanowienia wstępnego, podczas gdy wykonanie wszystkich prac koniecznych dla wyodrębnienia w spornym budynku dwóch lokali mieszkalnych winno nastąpić przed wydaniem przez sąd postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości poprzez fizyczne wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, przez co podstawę wykonania prac winno stanowić postanowienie wstępne, w którym sąd określiłby zakres prac, stronę postępowania która ma wykonać niezbędny zakres, termin oraz zasady dokumentowania kosztów wykonania tychże prac,

c)  art. 11 § 2 w zw. z art. 2 § 2 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niewydanie przez sąd postanowienia wstępnego, podczas gdy na moment wydawania orzeczenia lokale stron nie czyniły zadość przesłance samodzielności lokali, przez co jeżeli sąd uznał za usprawiedliwione co do zasady żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali, a lokale nie spełniały przesłanki samodzielności, to wówczas ustanowienie odrębnej własności lokali było możliwe dopiero po wykonaniu prac adaptacyjnych niezbędnych do uzyskania przez lokale cech samodzielności, w związku z czym sąd winien w pierwszej upoważnić zainteresowanego uczestnika do ich wykonania (tymczasowo na jego koszt), a dopiero po wykonaniu tych prac adaptacyjnych, winien wydać postanowienie znoszące współwłasność nieruchomości poprzez fizyczne wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych,

d)  art. 211 k.c. przez wydanie przez sąd rejonowy postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez fizyczne wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, podczas gdy istniejący między współwłaścicielkami konflikt uzasadniał de facto odstąpienie od zniesienia współwłasności w tenże sposób, albowiem konflikt zainteresowanych stron jest jedną z tych okoliczności, która winna być brana pod uwagę w ramach całokształtu okoliczności sprawy, szczególnie iż racjonalność podziału fizycznego, która wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy nakazuje brać pod uwagę nie tylko czysto techniczną dopuszczalność tego podziału, lecz perspektywę spokojnego i niezakłóconego wykonywania prawa własności nad rzeczami wytworzonymi przez podział, ponieważ tylko własność w ten sposób wykonywana jest społecznie w pełni wartościowa,

e)  art. 207 k.c. przez jego niezastosowanie i nie zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki żądanej przez nią kwoty z tytułu zwrotu poniesionych przez uczestniczkę nakładów na nieruchomość wspólną w postaci samodzielnego utrzymania części nieruchomości wspólnej o pow. 45 m2, z której korzysta tylko J. D. na podstawie ustanowionej służebności mieszkania, mimo iż uczestniczka od początku współwłasności jako jedyna ponosiła koszty i ciężary z tytułu utrzymania tejże części nieruchomości w zakresie w jakim nieruchomość faktycznie pozostaje obciążona służebnością (poprzez zapłatę rachunków za gaz, wodę, opał, prąd, ubezpieczenie domu, czy wywóz śmieci, jak i poniesienie kosztów remontu w przyziemiu), podczas gdy poniesienie wydatków lub pokrycie ciężarów związanych z rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli w stopniu przekraczającym jego udział we współwłasności powoduje powstanie obowiązku stosownej partycypacji u pozostałych współwłaścicieli, wobec czego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, choćby z początku pokrył je jeden ze współwłaściciel,

f)  art. 213 § 2 k.c. w zw. z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP poprzez jego niezastosowanie oraz nieprzyznanie własności nieruchomości wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestniczki (pomimo przyznania przez sąd, iż takowe rozwiązanie byłoby rozwiązaniem idealnym), z uwagi na brak u wnioskodawczyni zasobów finansowych niezbędnych do spłaty uczestniczki, podczas gdy zastosowanie ww. przepisu umożliwiłoby wnioskodawczyni uzyskanie środków na spłatę uczestniczki, albowiem władza dyskrecjonalna sądu w kształtowaniu sposobu zapłaty dopłat lub spłat jest bardzo szeroka, ponieważ ustawodawca pozostawił sądowi decyzję co do sposobu zapłaty spłaty/dopłaty, w tym możliwości rozłożenia jej na raty, w związku z czym w przypadku nieposiadania przez wnioskodawczynię wystarczających środków finansowych na spłatę jednorazową, sąd - uwzględniając usprawiedliwione interesy obu stron - winien orzec spłatę uczestniczki w dogodnych dla wnioskodawczyni ratach, co uwzględniłoby całokształt okoliczności sprawy, zgodnie z konstytucyjną zasadą równego traktowania stron oraz ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych, bowiem niedopuszczalne jest różnicowanie ochrony praw majątkowych uczestników postępowania.

W uzasadnieniu apelacji k. 1368 – 1377 akt wnioskodawca rozwinął tak postawione zarzuty i wniósł jak na wstępie.

W odpowiedzi wnioskodawczyni wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych (k. 1389 – 1396 akt sprawy).

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczki okazała się o tyle uzasadniona, że doprowadziła do wydania postanowienia o charakterze kasatoryjnym, przy czym zaznaczyć należy, że nie wszystkie zarzuty podniesione w rozpatrywanym środku zaskarżenia okazały się trafne.

Dla usystematyzowania wywodu wskazać trzeba, że przedmiotem wniosku w niniejszej sprawie było żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. (...) w E. ((...)), a będącej współwłasnością wnioskodawczyni i uczestniczki w udziałach po ½ części.

Niewątpliwie oceny tak sformułowanego wniosku dokonać należało, co trafnie uczynił sąd rejonowy, przez pryzmat regulacji art. 211 k.c., zgodnie z którym, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Cytowany wyżej przepis wyraża podstawową zasadę, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do żądania zniesienia współwłasności i gdy właściciele nie mogą porozumieć się co do zgodnego podziału nieruchomości, a z zachowaniem kryteriów ujętych w art. 211 k.c. podział w naturze jest możliwy, sąd dokonuje fizycznego podziału rzeczy (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09). Taka preferencja fizycznego podziału wynika z przepisów prawa procesowego, gdyż w świetle art. 622 § 2 k.p.c., gdy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu działu spadku, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku. W braku takiej zgody, gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd w myśl art. 623 k.p.c. dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałów współwłaścicieli wraz z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty. Gdy jednak rzeczy nie da się podzielić, w myśl art. 212 § 2 k.c., może zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, przy czym konkretny sposób zniesienia współwłasności rzeczy zależy jednak głównie od woli stron (por. postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2012 r., II CSK 187/12).

Z powyższego wynika, że sąd na żądanie co najmniej jednego ze współwłaścicieli dzieli rzecz wspólną w jeden z trzech przewidzianych przez ustawodawcę sposobów, przy czym jeśli choćby jeden ze współwłaścicieli wnosił o fizyczny podział rzeczy, to sąd winien w pierwszej kolejności rozważyć, czy podział fizyczny jest możliwy oraz dopuszczalny w świetle art. 211 k.c., a w przypadku pozytywnej odpowiedzi na to pytanie, winien znieść współwłasność przez fizyczny podział rzeczy – w tym wypadku fizyczny podział nieruchomości.

W niniejszym postępowaniu wnioskodawczyni konsekwentnie domagała się fizycznego podziału nieruchomości przy ul. (...) w E., zatem rzeczą sądu w pierwszej kolejności było rozważenie dopuszczalności i zasadności przeprowadzenia takiego sposobu zniesienia współwłasności.

Treść zaskarżonego orzeczenia wskazywała, że sąd pierwszej instancji rozważył podział fizyczny nieruchomości uznając go za dopuszczalny, z którym to stanowiskiem sąd okręgowy się zgadza. Wskazać należy, że zasadniczo podział nieruchomości w naturze jest dopuszczalny, gdy jego dokonanie nie skutkuje wystąpieniem przesłanek negatywnych wymienionych w art. 211 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 1999 r., I CKN 88/98), tj. podział nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Żadna z tych przesłanek negatywnych w badanym przypadku nie wystąpiła i sama uczestniczka również nie wskazywała na ich wystąpienie. Przy tym opinia biegłego z zakresu budownictwa N. E. (k. 1018-1056 akt) wskazywała, że jakkolwiek niemożliwe byłoby przeprowadzenie podziału nieruchomości na dwa budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej w sposób, który określono w art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), to jednak w orzecznictwie ugruntowane pozostaje stanowisko, że współwłasność nieruchomości budynkowej może zostać zniesiona przez częściowy podział fizyczny polegający na ustanowieniu odrębnej własności lokali, co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) (tak Sąd Najwyższy w postanowieniach: z dnia 2 lutego 2001 r., IV CKN 251/00, z dnia 5 lutego 2010 r. III CSK 195/09 i dnia 15 grudnia 1998 r., I CKN 447/98), a na dopuszczalność dokonania tego sposobu podziału nieruchomości wskazywał biegły z zakresu budownictwa.

Jakkolwiek uczestniczka oponowała takiemu sposobowi zniesienia współwłasności, to jednak mając na względzie wynikający z art. 211 k.c. oraz art. 623 k.p.c. prymat fizycznego zniesienia współwłasności, w sytuacji możliwości jej podziału poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, sąd drugiej instancji uznał ten sposób podziału nieruchomości za prawidłowy. Sąd powinien dążyć do ukształtowania sytuacji prawnej i ekonomicznej współwłaścicieli w sposób zbliżony do stanu sprzed podziału (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2000 r., IV CKN 1202/00 i dnia 15 marca 2013 r., V CSK128/12), a niewątpliwie taki rezultat zostanie osiągnięty w sytuacji, gdy udziały w nieruchomości po ½ części zostaną przekształcone w prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych ustanowionymi na rzecz każdej ze współwłaścicielek wraz z odpowiednimi udziałami w częściach wspólnych budynku i gruntu. Podkreślić trzeba, że postępowanie o zniesienie współwłasności winno nastąpić w taki sposób, który umożliwia wydanie dającego się wytłumaczyć rozstrzygnięcia, wskazującego na obiektywnie jednakowe dbanie o interesy dotychczasowych współwłaścicieli (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r., II CKN 549/98 i dnia 4 marca 2015 r., IV CSK 407/14). Bacząc, że przedmiotowa nieruchomość stanowi centrum życiowe wnioskodawczyni i J. D., na rzecz której ustanowiona jest dożywotnia służebność mieszkania na przedmiotowej nieruchomości, jest zrozumiałe jej oczekiwanie zapewnienia im możliwości dalszego realizowania w tej nieruchomości potrzeb mieszkaniowych, skoro wedle biegłego z zakresu budownictwa, jest technicznie możliwe wyodrębnienie lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku mieszkalnym.

Nadmienić wypada, że sam fakt niewyrażania przez uczestniczkę zgody na taki sposób zniesienia współwłasności i domaganie się przyznania wnioskodawczyni nieruchomości na jej wyłączną własność albo zarządzenia licytacyjnej sprzedaży nieruchomości nie mógł podważyć prawidłowości wyboru tej metody zniesienia współwłasności. W przypadku sądowego podziału nie ma obowiązku, aby sposób podziału akceptowany był przez wszystkich współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest jedynie przyznanie całego składnika majątkowego takiemu uczestnikowi, który nie wyraża na to zgody i zasądzenie od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2012 r., II CSK 187/12 i dnia 26 stycznia 2017 r., II CZ 129/16). Do takiej zaś dokładnie sytuacji doprowadziłoby uwzględnienie wniosków uczestniczki, która wbrew woli wnioskodawczyni domagała się przyznania nieruchomości w całości na rzecz wnioskodawczyni i zasądzenia spłaty na rzecz uczestniczki. W ślad za wyrażonym poglądem Sądu Najwyższego, także sąd odwoławczy orzekający w niniejszej sprawie, taki sposób zniesienia współwłasności uważa za niedopuszczalny. W tym kontekście bez znaczenia pozostawały przyczyn leżące u podstaw braku woli przejęcia przezeń nieruchomości, w tym brak środków na dokonanie spłaty drugiej ze współwłaścicieli nieruchomości. Skoro nie przejawiała ona na żadnym etapie postępowania woli przejęcia spornej nieruchomości na własność, to nie musiała przygotowywać się do dokonania spłaty na rzecz uczestniczki, w sytuacji, gdy jednoznacznie biegły z zakresu budownictwa potwierdził techniczną możliwość podziału tejże nieruchomości poprzez wyodrębnienie w budynku mieszkalnym dwóch lokali. Wnioskodawczyni nie jest też zobowiązana do wykorzystywania swej zdolności kredytowej po to, aby uczestniczka mogła otrzymać gotówkę odpowiadającą wartości jej udziału we współwłasności. Po zakończeniu postępowania uczestniczka może przecież własnym staraniem sprzedać uzyskany lokal na wolnym rynku uzyskując oczekiwaną przez siebie cenę, bez wyręczania się w tym zakresie wnioskodawczynią i bez przerzucania na nią obowiązku pozyskania tej gotówki.

Rozstrzygnięciu zmierzającemu do podziału fizycznego nieruchomości nie sprzeciwiała się przytoczona w apelacji argumentacja dotycząca konfliktu stron, bowiem konflikt osobisty istniejący pomiędzy współwłaścicielami budynku mieszkalnego nie stanowi samodzielnej przesłanki uzasadniającej odmowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokalu z powołaniem się na społeczno - gospodarcze przeznaczenie rzeczy (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 13 stycznia 2012 r. I CSK 358/11; z dnia 11 lutego 2009 r. V CSK 311/08; z dnia 4 października 2002 r. III CKN 1283/00 i z dnia 4 sierpnia 1999 r. II CKN 549/98). Sam tylko wzgląd na stosunki osobiste istniejące między współwłaścicielami nie może niweczyć priorytetowego uprawnienia współwłaściciela wynikającego z art. 211 k.c. do otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze. Odmowa ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali może mieć miejsce wyjątkowo wtedy, gdy za odmową przemawia nie tyle sama sytuacja konfliktowa istniejąca między współwłaścicielami, co całokształt okoliczności sprawy, a w realiach rozpatrywanej sprawy sąd odwoławczy takich przekonujących argumentów się nie dopatrzył, szczególnie że przepisy prawa przewidują rozwiązania umożliwiające zażegnanie lub rozwiązania konfliktów pomiędzy właścicielami lokali. Oznacza to, że konflikt jaki niewątpliwie panuje pomiędzy wnioskodawczynią, a uczestniczką nie mógł stanowić wyłącznej podstawy uzasadniającej zniesienia współwłasności spornej nieruchomości w inny sposób, aniżeli jej fizyczny podział i przyznanie poszczególnym współwłaścicielom wyodrębnionych w budynku lokali mieszkalnych. Musiałyby za tego typu rozstrzygnięciem przemawiać jeszcze inne względy, które przy uwzględnieniu istnienia między stronami konfliktu, prowadziłyby do konstatacji, że ogół okoliczności sprawy sprzeciwia się temu, aby dokonać fizycznego podziału nieruchomości, a takich okoliczności sąd okręgowy się nie dopatrzył.

Wreszcie w kontekście zarzutów wyartykułowanych przez uczestniczkę w apelacji sąd odwoławczy stanowczo wskazuje, że uczestniczka nie może wobec prawnej oraz technicznej możliwości podziału nieruchomości oczekiwać licytacyjnej sprzedaży nieruchomości w trybie art. 212 § 2 k..c., która może mieć miejsce wyłącznie przy braku zainteresowania fizycznym podziałem przez współwłaścicieli lub przejęciem, tudzież braku możliwości przeprowadzenia fizycznego podziału przy jednoczesnym braku woli przejęcia nieruchomości na wyłączną własność przez któregokolwiek ze współwłaścicieli. Taka sytuacja w badanym przypadku nie miała miejsca, gdyż przynajmniej wnioskodawczyni była zainteresowana fizycznym podziałem nieruchomości i biegły z zakresu budownictwa N. E. potwierdził możliwość tego sposobu wyjścia ze stosunku współwłasności. Jak zaś przyjmuje się, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do żądania zniesienia współwłasności rzeczy i jeśli współwłaściciele nie mogą się porozumieć co do podziału nieruchomości, a z zachowaniem kryteriów ujętych w art. 211 k.c. podział w naturze jest możliwy, sąd dokonuje takiego fizycznego podziału rzeczy (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09). Na uwagę w tym miejscu zasługuje trafne stanowisko jakie Sąd Najwyższy wyraził w uzasadnieniu postanowienia z dnia 27 sierpnia 2021 r. (I CSKP 432/21), gdzie zaznaczono, że przy zniesieniu współwłasności nieruchomości mieszkalnej sąd winien zmierzać do rozstrzygnięcia, w wyniku którego nastąpi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych zainteresowanych rodzin, a niewątpliwie forsowany w toku tego postępowania przez apelującą sposób zniesienia współwłasności poprzez zarządzenie jej licytacyjnej sprzedaży tego postulatu nie spełni. O ile zrozumiałe pozostaje, że uczestniczka nie jest zainteresowana ani zamieszkiwaniem w nieruchomości ani jej posiadaniem, o tyle ten fakt nie mógł uzasadniać zarządzenia jej licytacyjnej sprzedaży, skoro w ten sposób doszłoby do pozbawienia prawa wnioskodawczyni do dalszego zamieszkania na nieruchomości będącej jej współwłasnością.

Jeżeli uczestniczka nie będzie chciała zatrzymać wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, to będzie mogła go sprzedaży, jeśli podejmie o to starania. Jej oczekiwaniem, że bez własnego zaangażowania w ten proces uzyska równowartość lokalu w postaci spłaty w tym postępowaniu przerzucając na wnioskodawczynię ciężar sfinansowania spłaty, nie znajdowało żadnego uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa, o czym byłą już mowa powyżej. Jednocześnie oczekiwany przez skarżącą drugi sposób zniesienia współwłasności przez licytacyjną sprzedaży nieruchomości również nie mógł zyskać akceptacji sądu, albowiem niewątpliwie jest najmniej korzystnym dla obu współwłaścicielek. Po pierwsze jest to sposób kosztowny, albowiem związany z poniesieniem stosownych opłat komorniczych i kosztów tego postępowania, w tym kosztów wyceny. Ponadto nieruchomość wystawiana jest na sprzedaż poniżej ceny oszacowania, zaś w realiach niniejszej sprawy jest wątpliwe, czy w wyniku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości dojdzie do wyłonienia nabywcy, który skłonny będzie nabyć nieruchomość za cenę wyższą niż cena wywoławcza, wziąwszy pod uwagę że nieruchomość jest obciążona dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz J. D. i ustanowionym na rzecz N. D. przez samą uczestniczkę prawem użytkowania. Wszak zgodnie z art. 1000 § 3 k.p.c. pozostają w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Służebność i użytkowanie pozostałyby więc na nieruchomości mimo jej sprzedaży licytacyjnej, co w ocenie sądu nie tylko obniżyłoby znacząco wartość nieruchomości, ale również czyniłoby nieruchomość nieatrakcyjną na rynku obrotu nieruchomości. Może więc w rezultacie okazać się, że pomimo prowadzenia postępowania licytacyjnego, w istocie nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości i strony pozostaną współwłaścicielami nieruchomości, czym żadna z nich była zainteresowana. Należy bowiem podkreślić, że gdyby doszło do zniesienia współwłasności poprzez zarządzenie sprzedaży licytacyjnej i podział sum uzyskanych ze sprzedaży w udziałach po ½, to nawet w razie bezskuteczności egzekucji ponowne zniesienie współwłasności przed sądem w inny sposób nie byłoby już możliwe z uwagi na powagę rzeczy osądzonej. Wniosek taki podlegałby zatem odrzuceniu na podstawie odpowiednio stosowanego w postępowaniu nieprocesowym (art. 13 §2 kpc) art. 199§1 pkt 2 kpc.

Mając na uwadze wszystko powyższe sąd okręgowy w pełni podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji, że w realiach niniejszej sprawy zniesienie współwłasności nieruchomości przy ul. (...) w E. powinno nastąpić przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym wedle wariantu II. opinii biegłego N. E.. Różnica w wartości prac adaptacyjnych niezbędnych do wykonania celem doprowadzenia do podziału nieruchomości w kwocie 13.000 zł, przy wartości nieruchomości wynoszącej ponad milion złotych, nie uzasadniała wyboru innego wariantu podziału nieruchomości. W tym więc zakresie apelacja uczestniczki okazała się niezasadna.

Chybione okazały się również zarzuty oscylujące wokół ustalonej przez sąd pierwszej instancji wartość nakładów poczynionych na nieruchomość przez wnioskodawczynię, bowiem ich wartość nie została ustalona w oparciu o przedłożone do akt rachunki i faktury, ale została oszacowana przez biegłego z zakresu budownictwa N. E. (k. 1183 akt) w oparciu o metodę wskazaną w § 72 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 8 września 2023 r., poz. 1832), zgodnie z którą, na potrzeby określenia wartości nakładów na nieruchomości określa się wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan po dokonaniu nakładów oraz wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan przed dokonaniem nakładów. Dla oceny prawidłowości wyceny przeprowadzonej przez biegłego bez znaczenia pozostawały więc rachunki i faktury przedstawione przez strony, skoro nie stanowiły podstawy jego wyceny. Znamienne jest, że uczestniczka nie złożyła żadnych zarzutów do opinii w tym zakresie, nie zakwestionowała ani przyjętej metody obliczeń, ani zakresu prac przyjętych za jej podstawę, w istocie ograniczając się do podania, że faktury i rachunki złożone przez wnioskodawczynię nie dotyczą materiałów przeznaczonych na budowę i że nie rozumie w jaki sposób biegły ustalił wskaźnik przeliczeniowy Wpni. Tym niemniej ani nie podniosła, że jest to wyliczeni nieprawidłowe, ani nie przedstawiła argumentów, które by mogły za nieprawidłowością takiego wyliczenia przemawiać. Tymczasem dowód z opinii biegłego ma charakter szczególny, gdyż wymaga polemiki z wnioskami wywiedzionymi przez osobę posiadającą – w przeciwieństwie do sądu i stron - wiadomości specjalne. Przyjmuje się zatem, iż sąd w zasadzie ocenia opinię biegłego wyłącznie pod kątem kryteriów zgodności z zasadami logiki, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia skuteczności wyrażonych w niej wniosków, bez wkraczania jednak w sferę wiedzy specjalistycznej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00 i dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 572/04. Po wnikliwej analizie opinii biegłego N. E., uwzględniając też wyjaśnienia biegłego w opinii uzupełniającej, sąd drugiej instancji dowody te uznał zaś za w pełni wiarygodne, rzetelne i fachowe, zatem miarodajne dla poczynienia na ich podstawie ustaleń faktycznych w sprawie. Za powyższym przemawia fakt, iż opinię sporządziła osoba obiektywna, kompetentna, dysponująca wiedzą specjalistyczną w swojej dziedzinie i odpowiednim doświadczeniem zawodowym, które pozwoliły biegłemu na prawidłowe oszacowanie wartości nakładów poczynionych na nieruchomości, co szczegółowo wyjaśnił biegły słuchany na rozprawie dnia 2 września 2025 r. (k. 1321 – 1322 akt).

Wbrew ponadto zarzutom uczestniczki irrelewantna dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostawała kwestia rozliczenia poniesionych przez nią kosztów realizacji służebności mieszkania w postaci kosztów utrzymania nieruchomości w tej części, w której zamieszkiwała w niej J. D.. Na uwagę zasługuje, że uczestniczka przyznała, że wnioskodawczyni w zajmowanej części nieruchomości ma osobne liczniki i płaci za zużyte przez siebie media. W istocie żądania uczestniczki nie dotyczą zatem nakładów poczynionych przez nią na wspólną nieruchomość, lecz zapłaty zobowiązań za dostawę mediów. Skoro dotyczy to zużycia mediów w ramach umowy zawartej przez uczestniczkę z ich dostawcą, to brak było uzasadnionych powodów, aby jakąkolwiek częścią tych kosztów obciążać wnioskodawczynię, która ponosi w sposób wyłączny koszty mediów dostarczanych do części nieruchomości przez nią zajmowanej. Jeśli z kolei uczestniczka uznaje, że jest to forma rozliczenia wykonywania służebności przez J. D., to wbrew mylnym oczekiwaniom uczestniczki sprawa o zniesienie współwłasności nie jest tą, w której mogłoby być rozliczone jakiekolwiek należności z tego tytułu. Takie roszczenia niewątpliwie nie należą do żadnej z kategorii roszczeń ujętych w art. 618 § 1 k.p.c., które mogą być rozpatrywane w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Całkowicie nieuzasadnione i pozbawione podstaw faktycznych i prawnych jest powoływanie się przez uczestniczkę na „koszty utrzymania J. D.” jako na obciążenia publicznoprawne, gdyż takowe stanowią świadczenia ponoszone z mocy przepisu ustawy na rzecz państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub instytucji publicznych, np. podatek od nieruchomości. Z całą pewnością nie są nimi koszty wykonywania umowy o ustanowieniu służebności i wyrażanie tego rodzaju błędnego stanowiska dziwić musi szczególnie w sytuacji, gdy apelację w imieniu uczestniczki sporządził zawodowy pełnomocnik w osobie radcy prawnego.

Tym niemniej mimo niezasadności powyższych zarzutów uczestniczki, sąd odwoławczy przychylił się jednak do argumentów apelującej w zakresie, w jakim wskazała, że w kontekście treści opinii biegłego z zakresu budownictwa N. E., na obecnym etapie postępowania nie było możliwym na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy oraz znanego stanu spornej nieruchomości wydanie orzeczenia znoszącego współwłasność nieruchomości w sposób przyjęty przez sąd pierwszej instancji.

Prawo odrębnej własności lokalu może bowiem przysługiwać jedynie w stosunku do lokalu, który jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W przypadku sądowego ustanowienia odrębnej własności lokalu w świetle art. 2 ust. 3 u.w.l. sąd nie jest zobowiązany korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, gdyż dla dokonania oceny spełnienia przez lokal cechy samodzielności władny jest skorzystać z opinii biegłego z zakresu spraw architektoniczno-budowlanych (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1997 r., III CKN 14/97 i dnia 6 listopada 2002 r., III CKN 1372/00). Istotne jednak jest, że cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; dopóki trwają prace wykończeniowe lub adaptacyjne, dopóty wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić (J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995 i E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rejent 1994, nr 11). Wynika to z tego, iż w świetle art. 7 i 11 u.w.l. ustanowienie odrębnej własności lokali w trybie sądowego zniesienie współwłasności następuje mocą orzeczenia sądu, które jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, a wpis ten ma charakter konstytutywny i wymagany jest dla powstania prawa odrębnej własności lokalu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2012 r., I CSK 541/11). Skoro orzeczenie sądu jest podstawą do dokonania konstytutywnego wpisu prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej, to oczywistym jest, że na moment wydawania orzeczenia o zniesieniu współwłasności, lokal musi spełniać cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdyż tylko taki może być przedmiotem odrębnego prawa własności.

Z tego względu ustawodawca w art. 11 ust. 2 u.w.l. przewidział, iż w takiej sytuacji, jeżeli lokal nie spełnia przesłanki samodzielności, sąd uznając dopuszczalność powstania odrębnej własności lokalu za usprawiedliwioną i możliwą co do zasady, upoważnia zainteresowanego uczestnika, w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym, do wykonania robót adaptacyjnych. Wprawdzie art. 11 ust. 2 u.w.l. wskazuje na uprawnienie sądu do wydania postanowienia wstępnego, to jednak, jeżeli konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, bez których wyodrębnienie nie będzie możliwe, takie postanowienie powinno być wydane jako konieczny warunek zgody i upoważnienia do dokonania takich prac. Nieruchomość lokalowa nie może powstać przed uzyskaniem przez lokal, który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l. W większości przypadków oznacza to, że przeprowadzenie podziału nieruchomości wspólnej przez utworzenie na jej bazie nieruchomości lokalowej musi być rozciągnięte w czasie z uwagi na konieczność nadania jej cech umożliwiających podział stosownie do przepisów o tworzeniu nieruchomości lokalowych. Wymaga to przeprowadzenia robót budowlanych, które muszą być poprzedzone zgłoszeniem władzom budowlanym czy uzyskaniem pozwoleń administracyjnych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., III CSK 18/15).

Bacząc, że na datę wydawania orzeczenia znoszącego współwłasność nieruchomości poprzez wyodrębnienie lokali mieszkalnych lokale muszą spełniać cechy samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., niedopuszczalnym jest zlecenie przez sąd meriti dopiero w orzeczeniu kończącym postępowania wykonanie prac, które mając doprowadzić do tego, że wyodrębnione w budynku lokale w przyszłości będą spełniać cechę samodzielności.

Tymczasem analiza treści opinii biegłego z zakresu budownictwa N. E. w istocie skazywała, że nowoprojektowane lokale mieszkalne nie spełniają obecnie warunku samodzielności w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. Owszem w opinii zawarto na s. 14 stwierdzenie, że lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym położonym przy ul. (...) wskazane w załącznikach 2A - 2D i 3A - 3C są samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., jednak wnikliwa analiza treści opinii przekonuje, że aktualnie sporne lokale warunku samodzielności nie spełniają. Wydzielenie fizycznie wedle niekwestionowanego wariantu II. przedstawiono na k. 1050-1056 akt. Na projekcie zaznaczono kolorem zielonym, że na poziomie przyziemia wyodrębnienie lokali będzie wymagało zamurowania dwóch wejść ścianą z cegły o grubości 12 cm (k. 1053 akt). Nadto biegły formułując tezę, że lokale spełniają przesłanki samodzielności jednocześnie wskazał, że zniesienie współwłasności wedle wariantu II. będzie wymagało wykonania następujących robót budowalnych:

a/ budowa ścianki działowej o gr. 12 cm z cegły pełnej, obustronnie otynkowanej, w obrębie przyziemia budynku pomiędzy pomieszczeniami nr 12 i nr 13,

b/ budowa ścianki działowej o gr. 12 cm z cegły pełnej, obustronnie otynkowanej, w obrębie przyziemia budynku pomiędzy pomieszczeniami nr 12 i klatką schodową prowadzącą z pom. 12 na parter,

c/ przebudowa instalacji elektrycznej w pomieszczeniach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 10, nr 11, nr 12, nr 14, nr 15 tj. podłączenie tych pomieszczeń do instalacji elektrycznej lokalu nr (...), z odłączeniem pomieszczeń od instalacji elektrycznej lokalu nr (...),

d/ przebudowa instalacji c.o. w pomieszczeniu nr 2, nr 14, nr 15 tj. podłączenie grzejników znajdujących się w tych pomieszczeniach do instalacji grzewczej c.o. lokalu nr (...), z likwidacją w tym pomieszczeniu instalacji c.o. podłączonej dotychczas do lokalu nr (...),

e/ przeniesienie wiszącego kotła gazowego c.o./c.w.u. zasilającego w czynnik grzewczy instalacje c.o. i c.w.u. w lokalu nr (...) do łazienki położonej na parterze i stanowiącej część lokalu nr (...) wraz z przebudową instalacji gazowej zasilającej kocioł i robotami budowlanymi towarzyszącymi.

Analiza opinii biegłego przekonuje zatem, że faktycznie obecnie lokale nie spełniają przesłanki samodzielności i nabędą ją dopiero po wykonaniu prac adaptacyjnych szczegółowo opisanych w opinii. Nie można zgodzić się w tym kontekście z sądem pierwszej instancji, że lokale mają charakter technicznie samodzielny, a przeprowadzenie prac wskazanych przez biegłego miałoby tylko stanowić utrwalenie i domknięcie kwestii ostatecznego rozdzielenia i wydzielenia dwóch lokali mieszkalnych, skoro obecnie mieszkania nie są wydzielone trwałymi ścianami oraz nie są rozdzielone instalacje elektryczne i c.o. (m.in. salon z którego korzysta wnioskodawczyni jest podłączony do ogrzewania uczestniczki). Owszem sąd rejonowy nakazał wykonanie prac adaptacyjnych zmierzających do uzyskania cechy samodzielności przez lokale,

lecz uczynił to dopiero w orzeczeniu kończącym postępowanie pomimo tego, że lokale muszą spełniać przesłanki samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. już na moment dokonania podziału, tj. w chwili wydania orzeczenia znoszącego współwłasność. Niewątpliwie nowo projektowane lokale mieszkalne przesłanki tej aktualnie nie spełniają, dlatego niezbędne było wydanie postanowienia wstępnego nakazującego wykonanie prac adaptacyjnych, czego sąd rejonowy z niezrozumiałych względów zaniechał. Doprowadził tym samym do sytuacji, w której lokale nie spełniają przestanki samodzielności na moment orzekania i nie wiadomo, czy prace te zostaną wykonane w przyszłości, choć samo postanowienie znoszące współwłasność będzie stanowić podstawę ujawnienia w księdze wieczystej nowo powstałego stanu prawnego nieruchomości, który nie będzie odpowiadał rzeczywistemu stanowi faktycznemu.

Wbrew stanowisku wnioskodawczyni wydanie takiego postanowienia wstępnego było jak najbardziej dopuszczalne, gdyż art. 11 ust. 2 u.w.l. stanowi regulację szczególną dotyczącą możliwości wydania postanowienia wstępnego w sprawie podziałowej przesądzając, że jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy. Przytoczony przepis szczególny uzupełniając regulację art. 618 § 1 k.p.c., poszerzając możliwość wydania postanowienia wstępnego o przypadek, w którym sąd uznając za usprawiedliwione co do zasady żądanie zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokalu, upoważnia uczestników postępowania do przeprowadzenia prac budowlanych, jeżeli są one niezbędne do tego, by mające powstać po wyodrębnieniu lokale odznaczały się przesłaną samodzielności (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2004 r., IV CK 455/04). Innymi słowy, sam art. 11 ust. 2 u.w.l. stanowi podstawę prawną wydania postanowienia wstępnego w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności nieruchomości na mocy orzeczenia sądu ma nastąpić przez wyodrębnienie lokali mieszkalnych, a konieczne byłoby wykonanie określonych pracy budowlanych dla spełnienia przez wydzielone lokale przesłanki samodzielności (vide postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 lipca 2002 r., IV CKN 1226/00, z dnia 30 września 2004 r., IV CKN 455/04, z dnia 24 maja 2010 r., V CSK 16/10, z dnia 22 października 2009 r., III CSK 21/09 i z dnia 8 listopada 2013 r., I CSK 723/12).

W świetle powyższego nie może budzić wątpliwości, że w sprawach takich jak będąca przedmiotem rozstrzygnięcia w toku tego postępowania, właśnie celem zapewnienia zgodności nowopowstałego stanu prawnego nieruchomości ze stanem faktycznym konieczne jest, aby sąd postanowieniem wstępnym nakazał wykonanie prac adaptacyjnych mających doprowadzić nowo powstałe lokale do uzyskania przez nie cechy samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. w określonym terminie. W sytuacji, gdy strona zgłosi wykonanie prac adaptacyjnych, to fakt ten powinien następnie zostać potwierdzony przez biegłego z zakresu budownictwa, czego jednak w przedmiotowej sprawie sąd rejonowy zaniechał. Działanie sądu pierwszej instancji było nadto o tyle nieprawidłowe, że zobowiązał wnioskodawczynię do poniesienia kosztów prac adaptacyjnych do udziału 0,5934, w sytuacji, gdy podział nieruchomości leżał w interesie obu współwłaścicielek i w postanowieniu wstępnym sąd winien upoważnić wnioskodawczynię jedynie do wykonania tymczasowo na jej koszt prac adaptacyjnych, a wydatki poniesione przez wnioskodawczynię z tego tytułu rozliczyć w postanowieniu końcowym. Nadto z orzeczenia sądu rejonowego nie wynika, kto miałby ponieść koszt prac w pozostałym ułamku wynoszącym 0,4066. Nie wyjaśniono tego w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, zaś postanowienie w ogóle nie zawiera w tym zakresie rozstrzygnięcia, bowiem nie obciążono nimi w sentencji postanowienia ani uczestniczki ani wnioskodawczyni.

Powyższe braki uniemożliwiają wydanie przez sąd okręgowy orzeczenia reformatoryjnego. Wydanie postanowienia wstępnego możliwe jest tylko w sądzie pierwszej instancji, jako że na zasadach ogólnych przysługuje od niego apelacja. Nie jest zatem możliwe jego wydanie w postanowieniu apelacyjnym. Wszystko powyższe uzasadniało uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Tak argumentując sąd okręgowy na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Kamieniu Pomorskim do ponownego rozpoznania, pozostawiając sądowi na podstawie art.108 § 2 k.p.c. rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy sąd pierwszej instancji zasadniczo uznając za usprawiedliwione zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, w sytuacji, gdy koniecznej jest przeprowadzenie prac w celu uzyskania przez lokale cech samodzielności, winien wydać postanowienia wstępne na podstawie art. 11 ust. 2 u.w.l. i w orzeczeniu tym zobowiązać i upoważnić do wykonania prac, które doprowadzą do faktycznego wyodrębnienia lokali mieszkalnych i uzyskania przez nie cech samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy. Koszt wykonania tych prac powinien zostać nałożony tymczasowo na jedną ze stron, tą samą, która zostanie upoważniona i zobowiązana do ich wykonania. Sąd winien również zakreślić odpowiedni termin , na wykonanie prac, po upływie którego winien zlecić biegłemu ustalenie, czy prace te istotnie zostały wykonane i czy po ich wykonaniu lokale rzeczywiście są samodzielne w rozumieniu ustawy. Dopiero po potwierdzeniu za pomocą opinii biegłego z zakresu budownictwa, że prace zostały wykonane i lokale posiadają cechy samodzielnych lokali mieszkalnych, w postanowieniu kończącym postępowanie sąd winien orzec o ostatecznym sposobie zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, przyznać je na wyłączną własność poszczególnych uczestników postępowania, określając związane z prawem odrębnej własności lokali udziały w nieruchomości wspólnej, a także orzec o spłacie z tytułu zniesienia współwłasności i rozliczyć koszty wykonania prac adaptacyjnych, ewentualnie rozstrzygnąć o roszczeniach z tytułu poczynionych nakładów na nieruchomość przez wnioskodawczynię oraz uczestniczkę, bez jednak rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wykorzystywanej przez J. D. w zakresie realizacji służebności, gdyż roszczenia z tego tytułu nie mogą być rozpatrywane w niniejszym postępowaniu.

Nadto przy ponownym orzeczeniu znoszącym współwłasność spornej nieruchomości sąd winien mieć na uwadze, że z § 3 umowy darowizny z dnia 5 lutego 2007 r. (rep. A nr (...) k. 15 -18 akt) wynika, że J. i S. D. darowali wnioskodawczyni oraz N. D. udziały po 1/2 w przedmiotowej nieruchomości w zamian za „dożywotnią, bezpłatną służebność mieszkania polegającą na korzystaniu przez nich z całego mieszkania”. Służebność mieszkania uregulowana w art. 301 k.c. niewątpliwie ustanowiona została na całej nieruchomości i w dziale III księgi wieczystej nr (...) widnieje wpis dożywotniej bezpłatnej służebności mieszkania polegającej na prawie korzystania z całego mieszkania na rzecz J. D. i S. D.. Nie ma w związku z tym podstaw do obciążenia po podziale tylko części nieruchomości jak uczynił sąd pierwszej instancji w sytuacji, gdy J. D. ma prawo do dożywotniego korzystania z całej nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie jakkolwiek możliwe, to jednak wymagałoby zgody uprawnionej J. D., a sąd rejonowy takowej nie uzyskał i nie wezwał jej do udziału w sprawie. Jeżeli zgoda ta nie zostanie w toku postępowania uzyskana, to po podziale sąd rejonowy winien służebnością mieszkania obciążyć oba nowo powstałe lokale, a nie tylko lokal wnioskodawczyni. Na uwagę przy tym zasługuje, że służebność mieszkania w przypadku wyodrębnienia lokali mieszkalnych powinna zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz J. D., albowiem S. D. nie żyje, a w myśl art. 299 k.c. służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Nie znajduje w związku z tym żadnego uzasadnienia ustanowienie przez sąd odrębnej własności lokali wraz z ich obciążeniem prawem służebności na rzecz S. D., która uprzednio wygasła z mocy art. 299 k.c.

Jednocześnie jako wadliwe ocenić należało rozstrzygnięcie sądu zawarte w punkcie 5. sentencji postanowienia, w którym sąd ustalił, że nieruchomość w zakresie udziału uczestniczki jest obciążona służebnością mieszkania. Sąd rejonowy zupełnie nie dostrzega, że użytkowanie i służebność to zgodnie z art. 244 k.c. dwa różne ograniczone prawa rzeczowe. Z działu III. księgi wieczystej nr (...) jasno wynika, że na rzecz N. D. ustanowione zostało nieodpłatne prawo użytkowania na udziale o wielkości do ½ części należącym do E. D.. Oznacza to, że na rzecz N. D. ustanowiono i to tylko na udziale uczestniczki prawo użytkowania w rozumieniu art. 252 k.c., a nie służebność mieszkania. Nie znajduje żadnego prawnego uzasadnienia przekształcenie przez sąd prawa przysługującego N. D. w orzeczeniu znoszącym współwłasności z prawa użytkowania na prawo służebności mieszkania, skoro takowe wcześniej mu nie przysługiwało. Po podziale sąd winien więc wyłącznie lokal uczestniczki obciążyć prawem ustanowionym na rzecz N. D., przy czym prawem tym powinno być użytkowanie, a nie służebność mieszkania.

Sławomir Krajewski Monika Rabiega Rafał Reszka