Postanowienie z 21 maja 2026, sygn. III Ca 1273/25

POSTANOWIENIE

Dnia 21 maja 2026 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący - Sędzia Sądu Okręgowego Tomasz Pawlik

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2026 r. w I. na posiedzeniu niejawnym sprawy

z wniosku I. X. oraz T. Ł.

z udziałem K. X. oraz J. X.

o wpis uprawnionych z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i roszczenia od księgi wieczystej

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 21 października 2025 r., sygn. akt Dz. Kw. 17565/25

postanawia:

1)  oddalić apelację w części w jakiej dotyczy ona wniosku o wpis roszczenia;

2)  w pozostałej części uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Gliwicach, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

SSO Tomasz Pawlik

Sygn. akt III Ca 1273/25

Uzasadnienie pkt. 2

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy oddalił wniosek o wpis w (...) wnioskodawców I. X. i T. Ł. jako uprawnionych z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, każdego odnośnie udziału wynoszącego połowę; ponadto oddalił wniosek o wpis roszczenia osobistego na rzecz K. X. i J. X. o wykonanie świadczeń wynikających z § 3 przedstawionej jako podstawa wpisu umowy z dnia 19 sierpnia 2025 r. przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Sąd I instancji, rozpoznając sprawę w granicach określonych w art.626 ⁸ § 2 k.p.c. (treść wniosku, treść i forma załączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej) ustalił, że księga wieczysta będąca przedmiotem wniosku prowadzona jest dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu a w jej dziale II ujawnieni są jako uprawnieni K. X. i J. X. we współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Z dołączonej do wniosku umowy zawartej w formie aktu notarialnego wynika, że uprawnieni przenieśli na rzecz I. X. i T. Ł. udziały w prawie po połowie w zamian za określone świadczenia, które można opisać zbiorczo jako dożywotnie utrzymanie (zapewnienie mieszkania, dostarczanie wyżywienia i ubrania, zapewnienie pomocy i pielęgnowanie w chorobie, pokrywanie kosztów mediów, załatwianie spraw urzędowych itp.).

Na bazie powyższego Sąd Rejonowy ocenił, że zawarta przez strony umowa jest nieważna, gdyż sprzeciwia się naturze stosunku prawnego wynikającego z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i jest sprzeczna z ustawą. Argumentował w tym zakresie, że roszczenie nabywcy odpowiada roszczeniom dożywotnika z umowy o dożywocie, a przedmiotem umowy nie jest prawo własności (nieruchomość-stosownie do art.908 § 1 k.c.). Podniósł także – odwołując się do treści art.910 k.c., i art.5 i art.7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że prawa dożywotnika są szczególnie chronione. Tymczasem zawarta przez strony umowa nienazwana zbliżona w swej treści do umowy dożywocia nie zapewnia odpowiedniej ochrony quasi-dożywotnikowi. W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że przedstawiona jako podstawa wpisu umowa nie mieści się w ramach kodeksowej swobody stron w kształtowaniu treści umów (art.353 ¹ k.c.).

Od opisanego postanowienia apelację wnieśli I. X. i T. Ł.. Skarżący zarzucili Sądowi I instancji obrazę prawa materialnego tj. art.908, 57 § 1, 58, 353 ¹ k.c. oraz art.17 ² ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności poprzez przyjęcie, że przedstawiona jako podstawa wpisu umowa była umową o dożywocie z art.908 k.c., a ponadto poprzez przyjęcie, że zawarta umowa narusza zasadę swobody umów określoną w art.353 ¹ k.c.

W oparciu o powyższe wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku w całości.

Sąd Okręgowy zważył.

Uzasadnieniu z urzędu podlegała jedynie ta część postanowienia Sądu Okręgowego, w której uchylił rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Tym niemniej dla większej przejrzystości wyjaśniono tu też przyczyny oddalenia apelacji, co dotyczyło żądania wpisu roszczenia.

Apelacja okazała się zasadna jedynie w części w jakiej dotyczyła żądania wpisu w dziale II księgi wieczystej. W pozostałej części apelacja nie mogła odnieść zamierzonego skutku, aczkolwiek z innych przyczyn niż to wywiódł Sąd I instancji.

Nietrafiony był podniesiony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art.908 k.c. poprzez przyjęcie, że przedstawiona jako podstawa wpisu umowa była umową o dożywocie z art.908 k.c. Wbrew temu zarzutowi Sąd Rejonowy ostatecznie przyjął, że zawarta przez strony umowa jest umową nienazwaną zbliżoną w swej treści do umowy dożywocia. Tym samym Sąd ten nie uznał, że umowa ta jest nieważna z uwagi na sprzeczność z art.908 k.c. dopuszczającym zawarcie umowy dożywocia tylko w razie przeniesienia własności nieruchomości. Nietrafnie jednak argumentował, że samo podobieństwo zawartej przez strony umowy do umowy dożywocia przemawia za jej niedopuszczalnością. Racją mają bowiem skarżący, że dopuszczalne jest zawarcie umowy nienazwanej zbliżonej w treści do umowy dożywocia, dotyczącej praw lub rzeczy innych niż nieruchomości. Można zatem w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy, ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r. V CSK 653/13). Wynika to wprost z zasady zbywalności spółdzielczego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego (art.17 ² ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i zasady swobody umów (art.353 ¹ k.c.). Taka umowa – zawarta w odpowiedniej formie- stanowić będzie podstawę wpisu na rzecz nabywców w księdze wieczystej na podstawie stosowanego odpowiednio art.155 § 1 k.c. w zw. z art. 17 ² ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Nie przekonuje argumentacja Sądu I instancji podważająca ważność tego rodzaju umów ze względu na niedostateczną ochronę prawną interesów zbywców. Nie można podważać skuteczności tej czynności prawnej z uwagi na postulaty de lege ferenda, zmierzające do wzmocnienia ochrony quasi-dożywotnika. Niezależnie od tego w istniejącym stanie prawnym istnieje wiele narzędzi, które pozwalają te interesy odpowiednio zabezpieczyć. Przede wszystkim zbywca prawa jest tu chroniony zobowiązaniami nabywcy wynikającymi z węzła obligacyjnego, które mogą być realizowane w drodze przymusu państwowego.

Odmawiając wpisu w dziale II księgi wieczystej Sąd Rejonowy bezzasadnie oparł się na przesłance materialnoprawnej niweczącej żądanie wniosku ze względu na niedopuszczalność określonego typu umowy . Jednocześnie Sąd ten nie odniósł się do skuteczności konkretnej umowy w zestawieniu jej treści z treścią księgi wieczystej i wniosku wieczystoksięgowego. Tym samym Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy co skutkował uchyleniem zaskarżonego postanowienia w części w jakiej dotyczyło ono żądania wpisu w dziale II księgi wieczystej i przekazaniem w tej części sprawy do ponownego rozpoznania na zasadzie art.386 § 4 w zw. z art.13 § 2 k.p.c.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy zbada skuteczność zawartej umowy w kontekście treści księgi wieczystej i wniosku wieczystoksięgowego z uwzględnieniem stanowiska prawnego Sądu Okręgowego, że można w zamian za utrzymanie do końca życia przenieść na inną osobę uprawnienie z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Powyższe nie oznaczało zasadności apelacji w zakresie w jakim dotyczyła ona żądania wpisu roszczenia w dziale III księgi wieczystej.

W tym zakresie należy zauważyć, że prawa osobiste i roszczenia mogą być wpisane do księgi wieczystej wyjątkowo jedynie "w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych". Zastrzeżenie to jest jednoznaczne i stanowi odstępstwo od zasady, zgodnie z którą wpisowi do księgi wieczystej podlegają prawa rzeczowe. Artykuł 16 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.). nie może więc być interpretowany rozszerzająco. Jednoznaczne brzmienie art.16 ust.1 u.k.w.h. nie pozwala na wywodzenie możliwości ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń z ich natury, zbliżającej je do praw rzeczowych. W obowiązującym stanie prawnym nie wyróżniono kategorii praw osobistych i roszczeń "wyposażonych w elementy praw rzeczowych"; trudno byłoby też wskazać jednoznaczne kryteria, na podstawie których można byłoby dokonać takiego wyróżnienia. Regulacja przyjęta w art.16 ust.1 i 2 u.k.w.h. nie zawiera luk prawnych wymagających wypełnienia w drodze analogii. Kreuje natomiast normę kompetencyjną wyznaczającą sferę decyzyjną dla sądów wieczystoksięgowych w zakresie ujawnienia w księdze wieczystej konkretnych praw osobistych i roszczeń. Zgodnie z zasadą legalizmu (art.7 Konstytucji), sądy te muszą interpretować przepisy kompetencyjne dotyczące wpisów w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń w sposób ścisły (por. postanowienia Sądu Najwyższego z: 14 marca 2017 r., II CSK 257/16, 4 marca 2022 r., II (...) 54/22 , z 8 listopada 2023 r. II (...)/22)

Dopuszczalność wpisu do księgi wieczystej praw osobistych i roszczeń stanowi wyjątek od zasady ujawniania w księdze wieczystej praw rzeczowych, co determinowane jest celem prowadzenia ksiąg wieczystych, które mają ujawniać prawnorzeczowy stan nieruchomości. Prawa osobiste, których treścią jest korzystanie z cudzej nieruchomości podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej to: najem, dzierżawa, prawo dożywocia, timesharing, prawo korzystania z cudzej nieruchomości na podstawie zezwolenia starosty. Natomiast nie ma podstaw do stosowania normy z art. 16 ust. 2 u.k.w.h - ze skutkami z art. 17 u.k.w.h. - do umów mieszanych i nienazwanych czy innych praw względnych ze stosunków obligacyjnych zapewniających możliwość korzystania z cudzej nieruchomości czy ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie zasługuje, zatem na podzielenie postulat, rozszerzającej wykładni art. 16 u.k.w.h. poprzez ujawnianie w księdze wieczystej również innych praw i roszczeń, ale także " praw wyposażonych w elementy praw rzeczowych", których cel jest zbieżny z prawami podlegającymi ujawnieniu zgodnie z brzmieniem ustawy.

Mając na względzie powyższe zasadne okazało się oddalenie wniosku o wpis roszczenia z dołączonej do wniosku umowy, gdyż tego rodzaju wpis nie znajduje umocowania w przepisach ustawy.

Z tego względu apelację w tym zakresie oddalono przy zastosowaniu art.385 k.p.c. w zw. z art.13 § 2 k.p.c.

SSO Tomasz Pawlik